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张国庆教授，中国社科院美国所国际问题专家，现为《新京报》《北京青年报》《中国经营报》知名专栏作家，曾入选“当代中国意见领袖”，央视、凤凰卫视特约评论员。在美国媒体及决策机制研究、大国关系方面有深入研究，发表文章上千篇。著有《话语权――美国为什么总是赢得主动》《跟美国总统学智慧》《总统们――美国崛起的秘密武器》《一个人的世界――透视布什》等书，近日与多位专家合著的《中国要淡定》已新鲜问世。美联社、《新闻周刊》《朝日新闻》等数百家中外媒体均对作者有过采访报道。座右铭：把复杂的事情讲清楚，把专业的问题说通俗，把严肃的话题写轻松。
本次演讲主题：《美国重返亚洲与中国发展安全》
马光远教授，著名经济学家、中国人民大学民间投资研究中心主任、央视财经评论员 。
这一两年来，在各种重要的经济事件中，我们都可以听到他的声音，学术旨趣主要在资本市场、公共政策和主权财富基金，关注中国的制度转型和法治变迁。一直在“法律和经济之间”接触并熟悉中国公共政策和企业生存的真实生态。
本次演讲主题：《中国宏观经济与房地产》
蔡鸿岩先生，资深房地产媒体人，中国房地产业、商业和旅游地产协会专业委员会执行秘书长，《楼市》杂志董事长。
当前，蔡鸿岩先生及他所带领的团队探索并开创了移动媒体在房地产领域的应用。“ i 楼市”正是楼市传媒推出的房产新媒体平台，是中国最具市场影响力和专业深度的房产应用。
本次演讲主题：《地产大势与投资决策》
无锡广播电视(台)集团
无锡市人民政府金融工作办公室
无锡产业发展集团
香港五洲国际集团、无锡市龙祥投资有限公司&&&&&&& 抢票热线：
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中国农业银行无锡分行&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&客服热线：95599
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无锡房地产业协会&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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主题：中国发展安全、宏观经济与商业地产关系
时间：日 13：30――18：00
地点：无锡广电大厦音乐厅（滨湖路6号）
张海晏：我们这次活动也是得到了冠名方五洲国际集团的鼎力支持，下面我们把时间交给五洲国际商业地产策划有限公司副总经理 艾月丰先生，请他就五洲国际集团推出的银河城项目做推介，掌声有请！
艾月丰：各位来宾，大家下午好！非常容幸有这个机会与大家共同探讨商业地产，这个时下最热门的话题，今天会列举五洲国际在无锡倾力打造的目前代表集团最高水准的商业项目――五洲国际广场。众所周知，眼光是决定财富的未来，速度是决定财富指数的标准，今天的演讲仅献给有卓越远见的成功者。
商业地产虽然是时下资本市场还有民间投资的热点话题，但是它的发展趋势、价值，还有商业地产与投资的关系在哪里？它的关联在什么地方？本次演讲将从以下三个方面为大家一一呈现。
一、无锡商业地产发展趋势分析
这里有几个数据，给大家列举一下，2011年GDP，无锡城市排名第九位，在中国也是最具城市排名第六位，最重要的是2011年福布斯中国大陆最佳商业城市，无锡市是第一个，也是唯一一个。日国务院正式批准《实施长江三角洲地区区域规划》中，明确提出无锡为长三角区域性中心城市。长三角核心城市，2011年社会消费品零售总额无锡市排在第二名。
迄今为止，商业模式已经走过了八代。第一代：街边店铺。第二代：百货公司。第三代：连锁便利店/小超市。第四代：大中型超市。第五代：大专卖和专业市场。第六代：购物中心。第七代：城市综合体。第八代：城市生活中心。五洲国际在研究所有商业地产发展趋势之后，得出的结论是无锡目前还处在综合体时代，没有真正意义的城市生活中心，这一次五洲国际集团在无锡立足于崇安区，打造第九代商业模式，即城市中央商业文化BLOCK街区。它是全功能、全业态、一站式、情景体验式、文化旅游中心，融汇前八代商业的优势，代表商业发展最高阶段，全面满足人类全方位物质和精神需求。
那么无锡核心商圈的未来在哪里？哪一个更能代表无锡核心商业地标？哪一个能引领无锡进入最先进的商业？无锡核心商圈亟需升级，我们需要一个代表国际水准的无锡商业地标出现！功能要升级、业态要升级、品牌要升级、档次要升级、管理要升级、城市形象要升级，谁来代表无锡、甚至江苏、长三角最高标准的商业地产？
二、无锡商业地产价值分析
首先介绍一下五洲国际广场银河城，五洲国际广场位于崇安区，有五洲国际广场哥伦布项目，五洲国际广场中心城项目，五洲国际广场美食城，五洲国际广场银河城项目。辐射无锡两百万消费人群，专业市场集群带来的商机非常巨大，每年我们预估是百亿。
五洲国际广场总体谅60万平米，它是超越中山路上面最大的城市中心，从2009年哥伦布火爆开营到20101年7月美食城开业，成为无锡首席餐饮胜地。美食城现在聚集了国内外品牌餐饮，600万无锡人餐饮、宴客的首选目的地。五洲国际广场银河城紧邻美食城，是无锡内换首席璀璨新地标，主题以商务、购物、餐饮、体现、娱乐、文化等于一体的综合性高品质、特色化、体验中心。
目前银河城项目已经进驻四大主力店，有开元酒店、嘉禾影院、大万家电玩、米乐星性KTV。
1.中国最大酒店连锁品牌，全球百强酒店――开元酒店。开元酒店集团落户五洲国际广场银河城，以高标准打造星级酒店。凭借其在全球的知名度和海量会员，成为无锡旅游和商务市场的引领着，将为银河城带来大量高端客户，促进商业持久兴旺。
2.中国电玩业第一品牌――大万家电玩。它是集大型电玩、滚轴溜冰等于一体的大型娱乐梦工厂。
3.亚洲上座率最高电影院线――嘉禾影院。嘉禾影院进驻五洲国际广场银河城，其完全按照国际五星级影城标准建设的观影殿堂，每天将吸引近万人流。
4.米乐星。这个在无锡已经有店了，不多作介绍。
五洲国际集团凭借有5000个国际国内战略合作品牌，5个商家只选一个项目，我们只选优质品牌商家。
，负一楼是高端精品超市。二楼是休闲主题。三楼是魅力KTV和动漫电玩。三楼是培训早教、美食盛宴。五楼是星级影院，梦幻天堂等。
五洲在家商家招进来的时候，要有举措保障整个市场的兴旺，我们有六大举措：商业活动不断，聚集火爆任期；专项推广基金，全方位推广；电子网络平带，发布商家促销信息；专业团队，将运营负责到底；创办五洲会，留住最忠诚的消费者；全方位实施“十统一”CIS运营管理体系。
每一间五洲铺的背后都在上演着财富增值的神话，五洲国际广场银河城具备八大核心价值：1.商圈价值；2.交通价值；3.消费力支撑价值；4.规划价值；5.景观价值；6业态价值；7.商家价值；8.投资商的品牌价值。
五洲国际集团作为中国商业地产十强，全国运营的现在目前是二十余座城市，打造超强竞争力商业地产品牌。
前面讲到我们的运营，这里重点提一下235运营理念，以运营为重心。一个房地产开发项目最关键的是运营，235是什么意思呢？20%是指可销售物业部分的销售。30%是我们的招商，也就是我们这个商业将来会是什么样的商家在这里。另外50%的精力放在运营上面，五洲是以运营作为企业发展的根本，这也是为什么五洲开一个旺一个的原因。
工业博览城，三年上铺价值翻了三倍，每一个项目取得了巨大成功，营业额也不断的在翻番，被誉为中国商业地产超级航母和首席造富专家。
三、如何投资创富
这里有一个千古不变的致富真理，穷人存钱，越存越穷、不断贬值；富人投资，越投越富、轻松赚钱。为什么这么讲？目前通货膨胀，存钱已经变成资产所涉的第一杀手，货币美元贬值超过20%，这里有数据支撑：货币增发，每年贬值20%。2005年，中国广义货币供应量为M2余额为29.8万亿元人民币，而到了2010年广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比2009年增长19.7%，意味着每年贬值20%；前6年增发了42.8万亿，平均每年增发40%货币供应，市场上的货币供应量增多，则钱不值钱，必然导致你口袋里的钱在急剧的缩水。
通货膨胀，每年贬值5%左右，2011年CPI只有5.4%，实际数字远不止于此。想想10年前的蔬菜价格、生活用品价格、房价，哪一个不是在近10年翻了2-3倍？意味着你的钱每年贬值了20%-30%。
中国的投资渠道分析：
股票：风险大，全钱机器，跳楼机；
住宅：供大于求，调控下房价下跌，升值潜力有限；
黄金：投资与交易不便，升值太慢；
做生意：风险大、操心；
存钱贬值太厉害；
商铺的投资价值：租金高、增值快、收益高、抵御通胀、稳定、安全、轻松，一字准确选择，坐等收钱。
那么商铺投资是否就无风险？要注意投资核心三要素：第一，看地段：是否黄金地段，稀缺绝版地块。第二，看定位，是否精准，模式领先，规划超前，业态丰富、商家抢租。第三，看企业品牌，是否有实力、经验、运营投入、企业理念，以上3年如果没有问题，那这个商铺可以说没有风险，铁定赚大钱。
投资商铺就是投资中国经济成长，分享中国经济和消费增长带来的商机，城市化的进程加快，人口不断集聚。收入提高，消费力不断升级，需求更加丰富性、多样化，亟需配套商业，投资商铺就是抓住消费需求，让商家替我们赚钱，作响中国经济和消费增长给我们带来的商机和机遇。
要投资就投核心商圈地标商铺，纵观中国各大城市核心商业街区，如苏州观前街、上海新天地、南京夫子庙、广州上下九步行街等等，其商铺…。
这里有一个例子，深圳东门步行街售价约每平方米8万元，租金只有每平方米530元，谁能料想到如今在这里成交的商品已上升到60亿，现在…。
南京夫子庙日均人流量45万人，每月每平方米租金2000余元，售价达20万。
无锡中山路商圈，2003年商铺售价4万余元一平，每月租金从当初100元一个平方，飙升到了现在的800元。
五洲国际广场作为城市地标、商业巅峰，毫不夸张的说，将来五到八年你就能赚到。
为什么推荐五洲国际产品
1、定位超前，国际化一站式全商业形态，崇安新地标。成功的综合体相比传统商业，不再只是传统商业中单一店面的成功，而是每种业态和每个店铺都要成功，从而积聚成一个成功的商圈。作为崇安区中心首个超大体量城市综合体，五洲国际广场的横空出世，将使锡城人民得以在轻松、快乐、休闲的氛围中获得个性化服务和完美消费体验，作为对传统商业模式的一次终结式挑战，五洲国际广场将以绝对优势震撼出场，迅速引发新一轮的财富热潮！
2、地段、地段、还是地段！李嘉诚的投资秘诀。这些应用李嘉诚的一个投资秘诀“地段、地段、还是地段”。一铺旺三代，地段才是硬道理，最好的地段永远是增值最快、永远是最赚钱的。
3、五洲国际集团是中国商业地产10强、中国商业地产价值运营商、中国最具竞争力商业地产开发运营商。
投资五洲商铺有多少收益？我讲如何用100万赚1700万？我讲一下1700万的组成：商铺收益分三部分：
1、租金收益。100万的商铺，40年预期租金总收益等于700万元，年均增长17.5%。
2、土地增值收益。保守估计每年平均增长15%，40年预计增值600万。
3、商铺预期增值转让收益。年均10%，四十年预期400按增值。
总计，一间总价100万元的五洲铺，40年租金收益700万，土地商铺增值1000万，40年商铺总价值收益1700万，年均收益42.5%。
只有40年1700万增值收益吗？40年后如果不拆迁还可以继续收租金及增值收益，40年后其实商铺还是我们的，最多跟政府续点土地使用费，还可以享受到高租赁收益。假使40年后政府拆迁这里，那商铺本也值1000万，40年后商铺还能值1000万。
为什么说一铺富三代呢？100万40年时间赚1700万，可以养三代了。留给后代再多钱都不如留一个铺。投资商铺主要是看长远收益，你只看3-5年是不够的，铺是越老越挣钱，越老升值空间越大。
股神巴菲特曾经说过：一生能积累多少财富，不取决于你能赚多少钱，而取决于你如何投资理财，要懂得钱为你工作，而不是你为钱工作。
爱因斯坦称之为第八大奇迹的“复利”计算巴菲特，假设巴菲特每年都能实现20%的投资回报，100元给到巴菲特，40年后会得到146977元，36%的年回报率。今天的100万，明天的千万富翁，时间会替我们赚钱，商家会替我们赚钱。
五洲国际广场今天在这里给大家做一个重点推介，通过这次论坛，希望能够让大家真正了解到商铺投资的价值所在，重点是给大家讲解这个理念，而不是说如何推介我这个项目有多么的好，针对本次论坛我们推出四重大礼，今天凭本次论坛门票，可以到五洲国际广场银河城营销中心，五千元低两万元的优惠。另外如果排队认筹，可以享受每天500元的现金抵用，另外明天之前认购有九折优惠，明天之后享受九五折优惠。
今天演讲到此结束，祝各位成为千万富豪、亿万富豪，谢谢大家！
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主持人：大家下午好！我是张国庆，尊敬的各位领导、嘉宾，尊敬的五洲国际的朋友们，尊敬的无锡各界的朋友们，今天我受邀请为本次活动演讲担任主持人，同时一会儿也是主讲人。现在请允许我代表主办方、承办方、协办方，向大家隆重介绍一下出席今天现场的领导和嘉宾。
首先是五洲国际集团的领导：
五洲国际集团高级副总裁 赵立东；
五洲国际集团营销管理中心总经理 沈浩然；
五洲国际龙祥投资有限公司总经理 潘剑斌；
五洲国际龙祥投资有限公司副总经理 黄堂敏；
五洲国际龙祥投资有限公司营销总监 李一科；
五洲国际龙祥投资有限公司营销副总监 高华；
五洲国际商业地产策划有限公司总经理 朱明付；
五洲国际商业地产策划有限公司副总经理 艾月丰；
下面介绍来自无锡产业集团领导：
无锡产业集团副书记 （刘涛）；
还有来自广电集团的领导：
无锡广电集团副总裁 阮晓秋；
无锡广电集团副总裁 赵波；
无锡广电发展公司副总经理 袁方；
首先请无锡广电集团副总裁赵波先生致辞！
赵立东：尊敬的蔡鸿岩先生、张国庆教授、马光远教授，尊敬的五洲国际集团赵立东副总裁，潘剑斌总经理，尊敬的社会各界的朋友们，大家下午好！
我谨代表无锡广电集团，对各位来宾的莅临第四期《明珠论坛》现场，表示衷心的感谢和热忱的欢迎！
《明珠论坛》在社会各界领导与朋友的鼎立相助下，短短一年内，迅速成长并走向成熟。论坛立足地方，服务全国，继承与发扬了无锡人民“包容、进取、尚文、崇商”的优良传统，为走出一条属于无锡特有的奋进守成、开拓创新的发展模式而添砖加瓦。我们举办论坛的初衷便是以更高尚、更专业、更亲民的路线为社会各界朋友服务，企求打通政、商、学各界的深度沟通。
最近几个月南海问题又开始引起人们的眼球，美国重返亚洲，葫芦里到底卖的什么药？中国在和平崛起的同时又该如何应对？这考验着高层的战略思维和布局。在今天的论坛上，中国社会科学院美国研究所研究员、国际问题专家、央视特约评论员张国庆教授的演讲――《美国重返亚洲与中国发展安全》一定会从不同的角度给我们带来启发与思考。
除了南海局势，不管过去还是现在，房价始终是国人们关注的一个焦点。过去的几年间，房地产价格迅速上涨，甚至已成为一种社会不稳定因素，招来了史上最严厉的调控。那么，房地产发展趋势究竟几何？商业地产的机会又该如何把握？蔡鸿岩先生作为施展派的资深地产人，见证并参与了中国房地产的跨越式发展。特别是当商业地产成为投资市场的主力军时，蔡鸿岩的真知灼见，必然会给我们带来新的考量与启示。而马光远教授在宏观经济与房地产市场的研究用力之勤，思考之深，出言之真，是国内学界所罕见的。接下来的时间，让我们一起感受三位主讲嘉宾的独到见解！
最后，请允许我再次对三位主讲嘉宾，不辞辛劳从北京赶来参加本期《明珠论坛》，表示由衷的敬意与谢意，同时真诚感谢本期论坛的承办方，五洲国际集团、无锡龙祥投资有限公司对《明珠论坛》的鼎立支持！谢谢大家！
主持人：下面有请五洲国际集团高级副总裁赵立东先生上场致辞！
赵立东：尊敬的各位领导，各位专家，各位来宾，大家下午好！今天我们欢聚一堂，共同参加由《明珠论坛》举办的《中国发展安全、宏观经济与商业地产关系》的活动，我倍感容幸，在此我谨代表五洲国际集团、龙祥置业有限公司，向主办方、协办单位表示衷心的感谢，向所有参加此次活动的各级领导及各界人士表示热烈的欢迎！
香港五洲国际集团创立与1997年，并于2004年在江苏设立大陆总部，是一家以商业地产运营开发为主，以品牌、商业自主运营以及金融业务为补充的企业集团，从商业街、社区底商到大型城市综合体，现在已经在全国30余座城市开发了项目，总面积超过1300万平方米，深受业内的好评。
十余年来，我们一直秉承做有责任的地产开发商，以运营为主，保障物业健康发展，稳定增值，最终实现消费者、经营者、投资者、运营商以及政府五方均能盈利的发展战略和企业的理念，先后荣获2009年中国最具竞争力的商业地产运营商、影响中国房地产未来的十年榜样地产、中国专业市场最佳运营商等殊荣，并成功跻身于中国商业地产十强。可以说五洲的成功不仅为企业、经销商、投资者提供了开拓品牌、实现财富梦想的舞台，更为城市商业的格局、缔造城市繁华、促进经济发展做出了贡献。
展望未来，五洲国际广场持续实施业态布局、店面设计、经营管理、形象推广、物业服务、信息管理等六大统一规划，全力负责投入市场管理、宣传推广快速做旺商业，给无锡带来一个集购物、休闲、娱乐、生活于一地的国际级商业大都会，引领都市消费潮流。
在购物经济的经营上，五洲国际积极发展定单地产、连锁商业，坚持用国内一流购物中心管理标准进行管理，以五洲国际正在开发的五洲银河城为例，项目严格按照打造无锡首席主题式购物体验中心为目标，规划精品超市、星级酒店、魅力KTV、星级影院、中心餐饮、休闲娱乐、酒店式公寓、商务办公系统等专业功能，启动不久就与嘉禾影院、开元酒店、大万家、米乐星KTV等签订了入驻协议，更有数百家意向商家排队等候进驻。这么多商家争抢进驻五洲银河城，一方面是对这个项目的高度认可，另一方面也是对五洲国际集团的高度信赖。
我们相信在政府的大力支持下，在社会各界的通力合作下，五洲银河城必将成为无锡璀璨夺目的商业旺市，五洲国际集团也将再接再厉，成为百年五洲、国际五洲而不懈努力。
商业地产快速发展的同时，也有一些良莠不齐的现象，这是一个大家都非常关注的问题，今天我们在这里举办高峰论坛，特别邀请了中国商业地产的领袖、金融界、学术界、政界以及媒体的高层代表，共同汇聚江苏省这个最发展、最有潜力的城市，以中国发展安全、宏观经济与商业地产的关系为主题，共同探讨商业地产的成功模式和发展趋势，以及以无锡为案例的商业发展之路，分享城市综合体购物中心、商业街区等开发要诀与创新模式，探讨中国商业地产的共同未来。
最后，再次对各位的到来表示热烈的欢迎和诚挚的感谢，预祝本次活动圆满成功，谢谢大家！
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张国庆：谢谢赵总，我发现咱们讲的话题都跟一个字有关，就是“地”这个字，刚刚赵总讲五洲国际对无锡的看好，乃至于对无锡、江苏未来的看好，跟我讲的主题也很有关系，去年以来特别是今年年初有一个大国对亚太特别看好，看好了亚太这个地，看好亚太将来这个地的发展前景，看好亚太将来富丽的机会，那就是美国看好亚洲。
说一件八卦的事情，我的微博粉丝比较多，平时比较热闹，最近特别热闹，新浪微博一般都会被转发几万次，原因是什么呢？带引号的“感谢”一个国家――菲律宾，大家可以去看我的帖子，可以了解我的一些想法。
今天有幸到这里跟大家分享一下我的观点，也是最近大家都比较忧心忡忡的事情，到底南海出了什么事？中国怎么办？有一段时间我们非常被动，菲律宾背后的美国到底是什么心态？这些就是我今天要讲的主题《美国重返亚洲与中国发展安全》，这个问题看上去很大，不仅关联到大家的爱国心、中国的安全，同时也关联到在座每一个人自身的发展安全。
今天我就利用45分钟时间给大家讲三个话题，设三个问：一、谁给菲律宾这个胆？二、打还是不打？三、中国怎么办？
今年是很有意思的一年，大家知道泰坦尼克一百年，还有一个是某一个战争的二百年，1812年海战，我们叫美国的第二次独立战争，当时海战发生的背景是什么呢？我一说，大家就会乐，跟我们遭遇的情况比较像，美国开国之后经过几代领导人，发展特别快，一跃成为地区大国，经济发展很迅速，社会进步很显著，但是让原来的老大――英国，就是他的宗主国不快活，当时英国提出“重返北美”，其实那个时候英法作战消耗比较大，内部有些问题已经走下坡路了，他觉得北美对他有危机感，就打了美国，这个我不详说了。
你想是不是有相似的地方，都要转嫁国内危机，现在证明北美确实是在1812年以后这二百年发展的最快。菲律宾这段时间非常闹，大家想一个小小弹丸之地的菲律宾，也就是产产香蕉、出点螺母的地方，怎么敢跟中国叫板？除了他有比较疯狂的阿基诺三世之外，还有其他的想法，菲律宾能够这么去做，有两件事情是不能忘的：
1.菲律宾为什么在黄岩岛边做事情？他要资源没资源，要人员没人员，要智力没智力，要创新没创新的地方，想发展起来很困难，尤其是金融危机这几年以来，菲律宾国内情况非常复杂，阿基诺为了执政必须要寻找经济增长两或者为将来的菲律宾考虑，这个时候就想到了能源问题，想来想去，高科技他也轮不上，别的事情他做不到，所以就想能够长期赚钱的东西，就像我们刚才讲的商铺，他想整点海上的商铺，海上的能源可以为他挣几十亿美元，所以他就不遗余力的抓南海油田问题，这跟中国就不可避免的发生摩擦，就是他内部的压力和冲击太大了，需要有所应对。这是一个原因，但是仅仅是这个原因他还不敢干。
2.为什么今年春天菲律宾开始对南海、黄岩岛发难，时间上很吻合，今年1月份，美国国家级的国防战略明确写明了要重返亚洲，为什么我们说这个很重要呢？其实美国过去两年也不断的提重返亚洲，但是能够变成国家的战略文件，这是非常有意义的，因为美国这个国家一切走访都是按国家战略去走，国家战略上说了就必须去做。大家奇怪了，美国为什么突然在这个时候提出这个事情？这个事情跟菲律宾也有点像，与美国国内思考有关，美国在四年金融危机之后走了不平凡的西路历程，一步部三回头。2008年金融危机爆发之后，2009年奥巴马上台，奥巴马非常乐观，他相信凯恩斯，无非政府弄点钱经济就起来了，他以为可以通过经济刺激让美国经济苏醒。
之后发生的几件事跟他的判断有关，首先是很快的跟共和党撕破脸皮；第二件事是迅速启动了全民医保，换言之，如果奥巴马当时认识到了金融危机振兴这么困难，他不会轻易搞全民医保的，因为这个又花钱，同时又造成美国政治和社会分裂。第三个判断跟中国有关，他认识到了或者以为美国经济该复苏了，所以他做出这个判断之后，认为不必再像当初那么样的关注中国了，因为在当年年初希拉里访华、盖特纳访华都特别低调，当年夏天美国和欧洲都认为经济好转了。
前一段时间我做节目就说：看来我前几年的看法是正确的，他们认为危机过去了，我觉得高兴的太早。我觉得中美关系可能就会因为这个发生变化。当年的9月11号，我们叫中美关系的911，那就是轮胎特保案，一系列打击造成中美关系这两年的振荡是不可避免的，这就是它的一个特别大的变化，这种变化中，他还是希望压制中国，进一步振兴美国经济。
在座很多人应该都玩过股票，至少对股市了解，在振荡过程中它有一个特别重要的名词叫做“洗牌”，比如说去年年末A股振荡，到年初暴跌，很多人惨不忍睹。当时我做节目就说这就是洗牌，从2300点降到200点就是洗牌，就是在最后阶段在其他人心理快崩溃的时候把筹码交出来，所以他们收集一大堆暴跌同时又有翻番潜能的股票，收完之后，你看到了1月中旬、2月初股市开始暴涨了吧。美国其实在在洗牌，他重返亚洲并不是认为亚洲将来是一个要打仗的地方、是一个出灾难的地方，不是，他知道亚洲将来是个机会特别大的地方。
我们去看一看全世界的情况，西方，美国现在振兴乏力，欧洲现在是每况愈下，也就是说世界上主要的经济发展地段都不太景气，唯独亚洲地区还算不错，尤其是以中国为代表的区域，亚洲地区将来发展潜能就是在于它也许还会受到欧美影响。如果亚洲不发生特别大的意外，将来很可能成为世界经济复苏的龙头，甚至在将来若干年，就成为当年英国看北美大陆那种感觉，这种可能性是非常大的，美国当然看到这一点。
我们说美国人战略眼光特别强，比如说他跟中国搞摩擦，据我所知，背后已经有上百套的预案做准备，美国是一个特别善于未雨绸缪的国家，所以重返亚太他是想好了这一点。
还有一个原因是羡慕嫉妒恨，中国这些年在亚太经营的还是不错的，有一段时间美国被有点边缘化状态，亚洲什么事都不找他，有两次特别明显，亚洲开会不带他们玩，这对美国刺激非常大。他就觉得本来这是一个旺铺，我不能全占，我只能参股，现在我想跟你参参股你都不干，怎么办？所以美国他就想办法抓住这个机会或者抓住这个幸福的尾巴，想来想去，这个事情落到了希拉里手里。
希拉里这个人智商确实比较高，她这两年挑动亚太地区基本上没用什么力，这才是高手，四两拨千斤。无非就是跑到南海发表一个南海讲话，然后到菲律宾、越南访问访问，再跟日本打打招呼，基本干的都是动嘴皮的事情，但是把亚太地区搅乱了，这是美国用最小的代价重返亚洲的一个特别好的渠道。
他得到了什么？第一，他搞了一个TPB，把中国的10+1、10+3基本上挤一边去了，你说现在谁提10+1？没人好意思提，中国和菲律宾、越南关系搞成这样，提这个谁信啊。TPB原来是五个患难小国说咱们搞点什么自娱自乐的东西，互相取取暖，美国聪明在于不收购小的，这五个好办，他进去之后变成老大了，说了算之后开始制定规则。
制定完游戏规则就邀请日本上岸，但是他说中国先别来，我先把日本弄进来，把日本弄进来是一箭双雕，第一有日本给他撑门面；第二个，他占了一个便宜，日本一直在农产品，特别是牛肉问题上纠察不清，正面战场一直谈不下来。所以美国设了套，你按照TPB上面来吧，你到这儿来，顺便把这些东西过了，等于说日本做出很大的牺牲进入这里面，给他撑了门面，那么他撑了门面之后，下一步要把这个门面做的非常到位，最终亚太这些国家全进来，除了中国，他一定不会让中国先进来，到最后说你中国进不进来？不进来，你就是在圈外了，进来了就得听我的。
还有借力打力，美国想来想去，跟中国发生PK没什么意义，军事上打中国不现实，美中开战那就是世界大战了。同时中国军方也是很智慧的，比如美国军方来就带他去看看新的东西，美国军方一看很震撼，更震撼的是这是中国给他看的东西，没给他看的东西可能会吓死他，美国在军事上是很怕中国的。所以他叫一些小猴子跟中国闹。这是美国实现的第二个目的，借力打力，把中国钳制柱，让你乱七八糟。
第三步又占了便宜，我们说美国现在缺钱花，所以他就利用南海问题卖武器给别的国家。菲律宾现在也很闹心，因为他在美国买的很多武器都快过期了，又是旧的，又要过期了，然后你还能卖个好价钱，本来能卖一个亿，现在能卖三亿，这一下子你说你赚了多少钱，美国开心死了。后来我就研究，我说美国在这些年不断制造恐怖营销，通过混乱、恐怖，让你心里闹心、着急。前些年恐怖营销主要在台海，特别是陈水扁在的时候，搞了很多恐怖营销，让台湾方面买了很多美国武器，后来证明很多先进飞机台湾都不会开。
台湾稳定了，他就拿南海折腾你，所以他是有步骤的折腾中国。为什么中国比较被动呢？中国不想跟美国开战，甚至还想在你那赚一点钱，你想要点啥我基本就答应，你困难的时候我还借你那么多钱，尽管我是最穷的世界大国，你是最富的世界大国，有的什么事情我还比较包容你，怎么你就这般对我呢？这就是中国人东郭之心太强了，而美国是赤裸裸的食肉国家，根本不会对这点事情动感情的，这就是我们对美国的不太了解。美国在战略上是一层又一层、一环又一官的折腾你。
为什么我们说美国的就是宝藏图？大家看，全世界美国的宝藏图是不是都挨着宝藏，总之穷的地方他是不会去的。这一次又跟以前不同，它并不是当年的英国，说要跟中国直接PK了，他是用其他的小猴子折腾你，这也是为什么菲律宾突然显得硬气了的原因，基于种种判断，他认为可以跟中国PK了，甚至顺便把黄岩岛拿下也不是不可能的，菲律宾的底气就来自于对中国的判断和对美国的判断。
前段时间事态发展并不像他预期的那么走，菲律宾突然发现美国也不太靠得住，在他最吃紧的时候，同样是希拉里跟他说，我们不参与南海，这就是美国精明的地方，也就是表面上把自己撇干净了，让你们吵来吵去，最后自己当个仲裁人。同时还可以两边做好人，告诉中国，你看这事你帮我平了吧，那你是不是别的方面帮帮忙。到了菲律宾说大哥给你作主了吧，你继续干，但是武器得买了。总之两边都占便宜。这是我们第一怕，为什么菲律宾敢跟中国叫板。
第二个就是大家比较感兴趣的，打还是不打呢？这段时间我的无私给我来了无数的私信和留言，问咱们什么时候打、怎么打？前段时间做节目，我顺便的在电视节目上跟大家说了说我的想法，中国对菲律宾好、对越南好，基本是三部曲状态，到目前为止这次做的还可以，也可以说是过去这么多年唯一比较可以的。
记得去年我来无锡，谈到要下狠手，非常可惜当时的上层、决策层特别是有关部门想法跟我不太一样，也就是说我去年这套理论现在看是对的，去年就该用，用了可能就不会出现今年这个事。只不过去年他用的还是原来的药方，息事宁人的做法，花钱买平安，基本上这是中国这些年的套路。
阿基诺为什么这么狂，其实有一个大家都知道的原因，就是去年跟中国闹掰了的时候，他跑到北京来了，要跟中国狠狠的骂一场、吵一架，没想到这边笑咪咪的给他递了150个亿，据说阿基诺三世当时就傻了，他不敢想，怎么可以这样，怎么会这样，怎么还给我钱，给这么多钱，我多少年都花不玩。回去之后琢磨来琢磨去说这种事就必须继续讹诈，你看我一讹诈就给钱，第一次给了不到100亿，第二次讹诈给了150亿了，我再讹诈一下300亿了，再讹诈600亿，再讹诈是1000亿，我菲律宾就成为富国了，靠讹诈中国，基本上全民就可以进入世界前十名了。他这一开心，当然智商也不太高，以为继续讹诈下去就行了，所以就有了今年上半年这个事。
中国这次的手段开始是按照国际规则玩了，这是我比较满意的，以前玩的是自己觉得挺开心的游戏规则，但是为什么痛苦呢？你不占便宜，别人还骂你不按国际规则办事。比如说两国在吵闹的时候，来了肯定是吵架，我觉得最痛快的做法是阿基诺三世你别来了，我没啥跟你说。这是最简单的做法，就像这次中日韩会谈，胡主席很简单的做了一件事，野田佳彦要跟咱们单独谈，人说这次不单独见你，非常不给他面子了。看上去是不是小孩过家家，其实不是，这才是成人的游戏，成人游戏不是以感情、以自我意识为转移，是以利益、以游戏规则转折。
国际上的游戏规则以美国为例就是三部曲：第一、外交渠道，先跟你沟通，和平解决是第一步，这一步走不成就进入第二阶段。第二段叫经济制裁阶段，这是容易让人疼的，但不像打仗那么疼，包括打利比亚是不是就这么几步，最开始说你下台也好、怎么也好，还是和平状态，接着就开始经济制裁了，冻结这个冻结那个，最后很快就打了，已经形成一个套路的状态。
中国在过去这么多年，中国人比较郁闷或者说在座的都看不懂的事情，中国对日本、韩国、朝鲜、南海、美国，基本上都是抗议抗议再抗议，抗议抗议再抗议，外交部是抗议部，这就是让我们比较郁闷的事，同时说明你不是按游戏规则在玩，外交上绝对不仅仅是抗议这么简单，那只是第一步。
南海问题最近为什么又缓解了，菲律宾为什么有点觉得要退的状态了？就是第二步走的还比较漂亮。
菲律宾这个国家有他的脆弱性，脆弱性在于香蕉不是石油、不是别的东西，卖不出去就烂地下了，所以你看这段时间的照片传来，让中国人很欢心，但是也挺为香蕉心疼的，地里烂的香蕉哗哗的。刚才我说就算是菲律宾政府这次派人跟中国谈，中国多少可以原谅他一点，放宽，说你的香蕉可以有限的进入中国，但是菲律宾的代价已经很大了，为什么？他想进，但是中国这方面没人敢收，你是超市你收它吗？真不敢收，因为你收下来之后，老百姓不认帐，老百姓不买这香蕉，你这超市不也就成了“菲律宾”嘛。这是一个很大的问题，他把你伤着了，旅游更是的。
所以我们这一系列手段达到了目的，也说明我们如果真正按照国际游戏规则来办事是有效的，同时中国人其实很聪明，我们有很多办法折腾他，中国人用一半的折腾自己人的心态、手段来折腾外国人，都能把外国折腾够呛，现在我们终于拿出一点精神头来折腾外国人，那么菲律宾就成为我们三部曲的第二步。
第三步是大家比较关心的，打还是不打？用我的话说这一仗应该是免不了的，但是不一定就是菲律宾。合理的时间是明年的上半年这个时间，一定要等新一届领导人上来，因为在政权交替过程中不太容易下定决心，同时这段时间中国政治也不太稳定。这种情况下不太适合打，除非菲律宾得瑟的不行了，逼着我们一定要打你，那只能打，因为你不打就会造成很大的民愤，中国政府也坐不住了，因为你看这段时间，一说到菲律宾，大家的火就不打一处来。这种情况下打是必然的。
我又想起了一场战争，美国在成为世界强国的路上有一场关键战争，大家知道吗？1898年的美西战争，那次就是在菲律宾打的，所以说很八卦的说一下国际关系，有两个国家是很有意思的，一个是阿富汗，大家记着这个国家，这两个国家都很穷、很乱，但是很有意思，阿富汗是强国的魔咒。
英国上个世纪初搞完阿富汗没落了，苏联搞完阿富汗解体了吧，美国搞完阿富汗现在金融危机了，是不是魔咒啊？在世界上还能找出这么一个国家吗？谁在这也打不上，而且永远是世界第一在这打；世界第二都不到这打，打完就歇菜。在不远处的菲律宾也可能是个魔咒，它是大国的垫脚石，当年美国打了菲律宾，占了菲律宾之后，开始成为世界强国、海军大国，老罗斯福开始雄赳赳气昂昂的发展美国海军，发展到什么程度？大家都想美国人整天说中国军费开支太多，我说都是瞎掰，你看你美国军费开支多少，老罗斯福时期开支是什么状态，不是说军费总额，美国当时海军的开支占国家财政总收入的30%。换言之，中国如果拿财政收入30%发展海军，中国海军得发展成啥样，这不敢想象。我们现在军费就是零头，军费是零头，海军在里头再占一小块地方，海军才多少啊，如果给他翻二十倍，你说中国海军该整什么样。所以说当年老罗斯福在菲律宾干了一票，中国早晚在南海菲律宾或越南也得干一票。
打也有区别，这两个国家，不同的猴子不同对待，菲律宾欠打，也确实很好但，但是要注意菲律宾跟美国有个签订，《美菲军事协定》要求保障美国盟国的本土利益，也就是说菲律宾本度不受侵害，这是一个关键，现在轰炸马尼拉这个事不太靠谱，那美国就可以出兵干涉，造成国际上的制裁，这没必要。
我觉得中国最顺理成章的是用经济制裁先制裁他，把菲律宾折磨的够呛，最好是造成其内乱，我给上面出招就这么出的，造成内乱。让在中国的菲律宾非法误工人员大量回国，菲律宾就受不了了，菲律宾跟很多移民国家一样，他是靠这些到中国、到国外打工的人养活他一大家人，跟拉美、墨西哥那些国家是一回事，如果这些人都回国了，连带着他们家里人一起失业，他们干嘛？20万蕉农假定也失业了，旅游这帮人也没活干了，你说这样菲律宾日子还过不过了，大家就要找阿三算帐去了。
菲律宾还有很多反对党、共产党，这些大家都可以去折腾折腾，可以帮助共产党实现共产主义目的。
如果还没折腾透，但是这时候他基本上也是七荤八素了，你再找机会在海上打他一票，菲律宾本来就没几艘军舰，等他们几艘破船攒齐了，我们过去一炸，让他知道中国的潜水艇、渔政船、飞机的厉害，咱们飞机老在天上做演示，这个还不行，还不靠谱，你必须来两下子，让他知道中国飞机好。这打完之后，黄岩岛没问题了吧。
但是打越南不一样，去年我已经形象的跟大家说了，就是打利比亚那一套，炸炸炸，千万别进陆军，我们的导弹也好、军舰也好，包括飞机，那足够打越南了，让越南狠狠的再疼一次，我估计能保证年越南不会再跟中国得瑟了。
从历史发展来说，大国在真正走向世界强国的路上，基本上少不了大战，原来有世界大战，我们不需要世界大战，但是需要南海小战。
刚才咱们说中国怎么办，我刚才已经通过菲律宾这个案例形象的说明了一个问题，中国从现在开始，要逐渐的去习惯于新的游戏规则，真实的游戏规则是什么呢？我总结有这么几块东西：
第一，一切讲的都是利益、交换。前段时间中美战略经济对话又轰轰烈烈的结束了，同时实现了美国方面的一些想法，美国在中国很多事情上又占了很多便宜，同时美国又承诺中国，说高科技出国管制会放开，市场经济地位会给的。参加这个会议之前我就说美国一定会说这两句话，他基本上承诺中国就这两件事，这些东西说明什么呢？说明其实在过去的若干年里头，我们没有好好的教会美国人怎么对待我们，也就是美国和菲律宾的阿基诺三世一样形成了一个坏习惯，只知索取不知报答，这就是我们给他一个坏毛病，比如他让人民币升值了，他又没付出什么；他让你放开这个放开那个，他又没付出什么，所以这一系列都是我们惯着他。
所以我觉得从现在开始，中国一定要转变思维，你让我做点什么东西，你一定要付出代价，你不付出代价我就不给你，这个思维转变对中国是个历史性的，你要学强国怎么做，美国就是这种强国，美国这个强国就是先人后己，先兵后礼。包括美国能源，阿拉斯加能源多少年都不采，到处采别的国家的；美国非常聪明，自己东西先不用，所以美国也是世界上最有特色的一个签约国家，基本上跟什么都不签约，这个倒值得我们去学习。
第二，学会亮剑。大家有的时候觉得窝囊、别扭，中国现在少了点血性，有人开玩笑说是不是这十年中国人吃美国转基因大豆吃的，至少我现在不吃转基因食品了。尽管看上去八卦，其实并不八卦，为什么这么说呢？有些东西它会深远的影响你，如果你这个国家没了血性，没了亮剑精神，就会吃很多亏，时间长了会形成一个不断的退化的模式，像外交部不断的抗议、抗议、抗议。
还有一个很重要，跟今年的大选有关系，领导人的变化、政策的变化必然带来各种国际关系的变化，比如说原来萨科奇和默克尔关系特好，有人把他们叫墨科奇。现在奥朗德上来了，我就说这个国际关系多好玩，人气场不合就是不合，奥朗德要跟默克尔客气见一面你知道有多难吗？先是下大雨把奥朗德浇了一下，然后飞机让雷霹了一下，换了辆飞机到那去了，下了飞机，这两个人握手的时候目光交流都没有。
还有普京跟奥巴马，普京上台对中国是有点益处的，他的一些现实的需求，比如跟美国的对抗、反导计划、北约东扩这些事是普京特别关心的事，也积累了普京对西方的怨恨，这种怨恨在某一段时间里头，在某一种历史阶段下可以互相取暖。国际关系中是没有爱情的，这个世界上只有一对爱情，那就是著名的美国和以色列，美国为了护他这个“媳妇”做出多少贡献，谁让他不爽他就打谁，以色列那么富了，美国每年还给他30%的援助。国际上关系最重要的就是利益，同时在结盟不结盟问题上也要以利益制衡，我们现在并不是要跟俄罗斯结盟，但是要结成事实上的统一战线。
去年俄罗斯帮了中国好几件忙，中国跟日本在钓鱼岛问题上纠纷的时候，是不是在非常时期出现了一个解渴的事，俄罗斯领导人登岛了，包括俄罗斯给咱们示范过的事情将来都可以做，你没看中国海军经常学俄罗斯的一件事吗，俄罗斯战机绕着日本转圈。自从这个之后中国的船就经常这么做，没事就出去转，南海本来就不大，没事舰队编组就可以折腾，没事打打炮、搞搞军演。什么时候特别提倡呢？明年这个时间一定要经常这么干，因为只有那么干才能发生武力冲突。
后来我出一招，美国老给中国搞误炸，中国也可以学一学，比如说在黄岩岛附近军演，突然的一个炮打就把菲律宾船给干灭了，这个事可以存在的，实在不行一个导弹打到马尼拉去了，因为离的真不太远，想打过去也可以，搞误炸这些东西都是可以学习的，这些东西一定要向俄罗斯老大哥学习。俄罗斯这个国家你得承认，他为什么历史上占了那么多便宜？外交上是有一套的，非常聪明，非常智慧，非常占偏移，这一点叫不结盟的结盟，对中国非常有效。
你注意到没有，这次普京推迟了八国峰会，后来有人说他为了确保到中国来，把第一次参加峰会放在上合组织，这是重点。从某种意义上可以想到，普京政权现在多少都会觉得八国峰会基本上是西洋菜，上合才是他的正菜。上合组织，我觉得将来会形成一个关系链条，这个关系链条对中国太关键了。
这几年来大家很纠结，不说菲律宾，还有越南军舰对中国的挑衅，日本人要购买钓鱼岛，最让大家郁闷的是朝鲜不明身份的人和组织把咱们的渔船给劫了，这些事情让我们很郁闷，中国到底有没有朋友？我要说的是，中国现在并不是需要什么朋友了，我们现在就要找一些战略合作伙伴，不是口头上的是真正有意义的战略合作伙伴。上合组织就是一帮人，有地缘政治上的俄罗斯，还有巴基斯坦、伊朗都带过来，你不要管别人怎么说，只要跟美国抗衡的国家我们都可以带进来。
还有金砖国家，这又是一圈人，中国、俄罗斯是上合的，还有印度、巴西，把这些国家也带进来，就形成中国在世界上一个特别大的链条，中亚、东亚、俄罗斯大陆打通了，南亚再打通，南非作为非洲总代表，巴西是中国驻拉美的首站，有这么些国家能够比较紧密的跟你发生关系，形成事实上的双方互相依存的关系，到一定时候有可能形成一个战线，这条战线对整个将来世界格局非常有影响，比如说现在只能靠自己，但是有有朝一日，你可以靠这么一些庞然
大家不要忽视很多地区，比如拉美地区，我就特别看好拉美，在座可能有的人跟南美是有生意的，南美是发展速度很快的一些国家，包括秘鲁、智利、乌拉圭这些国家都在复兴，而且发展速度非常惊人。如果中国能把这些国家抓住，把俄罗斯、中亚抓住，把古巴、巴基斯坦这些国家抓住，然后很好的处理好跟朝鲜小国家的关系。抠这么一系列办法，把各种关体处理好了，将来就能在世界上有自己的一席之地。
我们为什么讲狼厉害？狼厉害是因为狼狠，敢亮剑，这是狼性的问题。但是还有狼群，狼的厉害在于狼群，如果你能够形成一个在国际上对付美国老虎这么一个狼群的话，这个老鼠就不敢咬你了，我们说猛虎还怕群狼，这也是中国在未来一段时间需要认真对待的整个战略的策划。简而言之，首先别再讲利益、讲交换，然后在国际上必须敢于亮剑，最好在几年之内亮出第一剑来。
第三个，一定要把自己的朋友圈建立好，建立成为一个非常有效、互动同时还有能量的朋友圈，如果把这个处理好了，再把国内事情顺便解决好，我觉得中国在未来几年就会度过这个难关。
我对中国未来其实还是比较乐观期待的，中国现在主要问题是内部的稳定和和谐问题，如果这几年能够还富于民，国内很多问题就会大大缓解。大家别忘了一个问题，中国老百姓可以说是世界上这些国家中最好对付的一些人，他们最没要求，你给他赔点阳光就灿烂。法国人那是最难对付的，你对他多好他还找你事呢。也就是我们能够从公款消费，包括给美国、菲律宾的这些钱里头拿出一部分来，全民医保够用了，把全国教育、医疗、住房问题解决解决，我觉得这些问题解决了，中国老百姓心一定，中国这个社会问题就解决了。
内部一稳定，外部再亮剑，这个国家就走向一个向上走的正轨，今天就不展开说了。美国在一八二几年到一八三几年，这一段时间跟中国特别像，当时美国面临情况跟中国很像，有国内利益集团问题，外边有冲突，国内贫富差距等等很多问题都出现了，这个阶段过了之后，他们走上了二百年的发展速度，以此推论，中国很有可能会走上这么一个状态，如果我们未来五到十年能够平安度过的话，中国未来还是值得期待的。
谢谢大家，祝贺大家，也祝贺无锡！
接下来请马光远教授给我们讲讲《中国宏观经济与房地产》，马教授是著名经济学家、中国人民大学民间投资研究中心主任、央视财经评论员，经常有人托我问马老师房价问题、中国经济问题，可见马老师影响力是非常大的，尤其在民间，很多人愿意听他的声音，不仅睿智，而且非常真实，马老师特别用心去说话。今天请他来给我们讲讲《中国宏观经济与房地产》，欢迎！
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马光远：谢谢大家，谢谢国庆，刚才国庆讲我喜欢说真话，但是讲真话也要看场合，我会尽量根据自己的研究、内心的观点来跟大家交流，很多情况下在中国把学问做到客观、公正不是很容易，所以我也很理解那些不说真话的人，他们有自己的苦衷，他们要养家糊口，有很多很多的因素决定了说真话是要付出代价的。
我一直在追求一种生活，不要受很多的约束，不要因为生活去违心的说一些话、做一些事，这几年初步具备了这个条件，我不需要你给我发工资，别人卡不住我，所以我有一定的条件来做自己喜欢做的事，来表达自己最真实的观点。按照国庆的说法，我应该是一个比较幸福的人，当然在很多观点上面可能因为个人水平原因，不能把每一件事情、每一个经济现象都很准确无误的表达或者预测出来，这是我今后努力的方向。
研究经济学这么多年，根据自己的观察，一般经济学者有两种：一种是分析以前的经济事件；第二个是预测未来。根据我对经济学这么多年，不论是分析过去还是预测未来，认为经济学很多情况下都是不靠谱的，比如说分析过去，我们有很多过去，大家说法是不一样的。1929年的大崩溃到现在，真正的原因仍然没有人搞清楚，分歧仍然很大。
所以我们在宏观经济领域一直把研究大崩溃作为最迷人的现象，为什么迷人呢？就是因为每一个人都有自己的观点，每一个人在对大崩溃原因进行分析的时候都有自己的视角，但是到现在为止还没有搞清楚，至于说预测未来就更不可靠了。
我们对很多的经济事件，比如说中国的房价，有很多人在那里吹牛，讲十年前就预测到了房价，那是百分之二百的吹牛。有些人甚至讲1989年的时候就说应该怎么样怎么样，那是两百五。
对很多现象进行分析的时候，大家可以参考我们的分析逻辑、思路，至于这个思路能不能跟未来吻合需要现实去检验，因为经济学本身到现在为止，并没有多少人认为它就是科学的，并没有多少人认为经济学本身的架构已经很完美，何况我们这么一个非市场经济的国家，你要预测每一个经济现象其实是非常尴尬的，要预测未来纯粹是找骂。
现在有很多人，包括我的一些朋友在内，已经非常自觉的、非常老实的不对中国未来房价发表任何意见了，这是非常聪明的做法。
每次参加论坛、会议，大家都会问我们什么时候买房、什么时候买股票、什么时候投资什么？我是比较有自知之明的，很多时候回答我真的不知道什么时候可以，我不清楚什么时候可以。我在家里面，包括我的同事在家里面，对股市的认识、房地产认识在家里排名都是比较靠后的。我一个同事经济学搞的非常好，做学问绝对是一流的，但是他对股市、房地产的判断排在丈母娘、老婆、儿子的后面。
去年谈房地产的时候，我有一个判断，等到今年的6月份再来看走势究竟会怎么样，这是一个政策周期。在6月份以前我认为没有必要去关注房地产，也没有必要去关注房价，总的趋势肯定是向下的，这是毫无疑问的。这和经济学没有任何关系，是基于这么多年对中国政策、房价运行的基本规律和后面决定房价的一系列因素所做的一个基本的判断。
去年6月份的时候我去安徽参加一个大连万达项目搞的论坛，当时说房地产去年下半年到今年上半年肯定是一个冬天，而且是非常寒冷的冬天，这个冬天究竟有多长，我现在只能看到6月份，6月份以后根据政策来进行判断。这个话说完以后，他们老总脸立即绿了，邀请我来的人也非常不好意思。但是我觉得没关系，大家来看论坛是想听你的真实判断，而不是听你对某一个项目或者某一个人进行吹捧。
所以论中国宏观经济也好，论中国房地产也好，有时候很复杂，但有时候也很简单，只要你按照自己的逻辑、自己的研究思路方法，根据自己数据和观察得出的结论就可以了，这个结论是否正确并不重要，最重要的是是否客观、真实，这是非常重要的。
我有几个判断，第一个是关于国际形势，去年我一直在讲一个观点，欧元肯定要崩溃，欧元崩溃的日子就是在2012年。去年下半年的时候迹象比较明显，我去希腊、欧洲一些国家看到的情况，包括民间、学术讨论都是非常热烈的，除了中国没有冬天讨论以外，欧洲自己讨论的如火如荼。我想欧元的崩溃，既是欧债危机本身引发的必然的结果，也是欧元自身在设计的时候存在的致命的缺陷，如果你到希腊走一天，再到德国走一天，会很难想象这是一个使用共同货币的大家庭里面的两个成员。到希腊去，感觉像非洲，而不是欧洲；但是到德国去以后，会感觉到真正的欧盟，他的经济发展、先进生产力代表着究竟是什么样的发展现状，所以我也根据自己的调研、判断包括未来关于欧债危机的解决思路，以及欧元区内部各个大国之间的博弈，认为欧元崩溃可能是一个最好的选择，甚至可以讲它就是一个不坏的选择。
去年年底，包括今年前两个月，欧元区经济好像出现了一丝稍微的亮光，所以有人质疑我，你不是说欧元崩溃吗？他们日子现在不是很好过吗？日子好过跟欧元崩溃没有关系，这个问题很简单，我们很多学者在对内演讲的时候讲的很高深，把自己拔高，我觉得这个没必要。
过了4月份以后，关于欧元崩溃的这种公开讨论，包括德国人自己公开的讨论也已经出现了，欧元如果在今年12月31号以前不崩溃的话，我自己先崩溃。这是一个必然现象，毫无疑问撑不到12月31号。
所以从国际形势来讲，欧元今年崩溃，这种崩溃本身造成的冲击波以及各大经济体对欧元崩溃本身的应对预案怎么样，包括应该考虑到欧元一旦崩溃以后对中国经济造成什么样的影响，这是必须提上公共政策日程的一个话题，没有意义刻意的回避、淡化它。
昨天美国八国峰会开会的时候又做出一个决议，认为希腊留在欧元区是一个好的选择，我不认为是一个好的选择，现在无论是国外的政客还是国内的政客，很多情况下都是非常不负责任的，如果说欧盟听了八国峰会的建议，拖延希腊危机解决，真的会把全球经济拖入一个无底深渊，没有人会替这么一个国家买单。你去希腊看一下，人非常懒惰，所以有时候我老感觉中国人那么勤奋，过这么苦的日子，实在是非常不公平，希腊那个地方没人干活，连游行示威都不愿意去，宁可到海滩上晒太阳，也不愿意国家经济。我们甚至对希腊本身的关注，比希腊本国国民要强很多。所以说这么一个国民，这么一个国家，他的经济不崩溃谁崩溃。
加入欧盟以后会过上好日子，但是这个好日子不可能持续，别人不可能带着你永远玩下去，所以今年对中国宏观经济影响最大的因素就是欧元崩溃、希腊退出欧元区以后对中国经济的影响，毕竟现在欧洲是中国第一贸易伙伴大国。这个崩溃事件发生以后，冲击波本身在很多情况下是我们始料不及的，很多情况下是我们预料不到的，因为我们第一次遇到这样的情况，任何可能性都会出现。所以我认为2012年不是全球末日，但肯定是欧元末日，希腊退出欧元以后，欧元会以什么样的模式存在？我觉得可能以小欧元的形式，比如说退出几个国家，像希腊、西班牙、意大利，剩下的几个国家经济状况差不多，互相不占彼此便宜的国家可以组成小欧元，小欧元的继续运作为未来欧元再生创造条件。
第二、关于中国宏观经济。
2012年是非常不一样的一年，如果大家看中国经济的发展历程，会发现每一个龙年在中国历史上都会留下很深刻的记忆，2012年也会不一样，这个不一样不仅仅在政治方面，美国也好，中国也好，都面临大选。更重要的是2012年对中国经济来讲真的会非常难忘，根据近半年以来我对宏观经济的观察、判断，包括到一些企业去调研、到一些行业去看，估计会出一些大事。
去年我有一个判断，中国经济从增长本身来看还会增长下去，关键是经济增长给我们带来的代价有多大。今年前四个月宏观经济非常惨淡，我看中国经济的时候就看一个人在干什么，4月份数据是5月12号出来的，到今天为止我没有看到他对经济数据做任何表态，这是非常反常的。从2008年金融危机爆发到现在，每每看到温总理停不下脚步的时候，就会看到经济出了问题。5月12号以后我每天都看新闻联播，看温总理在哪里，每天看他都在北京，5月16号没看到他，应该是出去了。昨天晚上收到消息，又召开六个省市分析经济形势，以前最多的时候，就是在经济非常困难的时候，政策将要变化的时候，一般是召开四个省市分析经济形势，这次是六个省市，会不会有一个很大的变局大家可以思考。最起码4月份数据出来以后，高层已经坐不住了。温总理整个调子有一个明显的微调，将来他特别强调要把稳增长放在更加重要的位置，如果要稳增长谁来稳？这是必须要首先考虑的。
年前中央经济工作会议包括两会的时候，确定的基调是稳增长、调结构、促改革、保民生，路径是通过扩大内需刺激民间投资等等来确保经济稳定增长、确保经济结构逐步优化，但是这个调子现在明显不一样了，稳增长又被提上日程，提到很重要的日程，从2008年金融危机到现在，这又是一个非常不好的信号，这个信号一般意味着下一步政策的基调、政策的方式要发生很大的变化。从5月20号以后，你可以关注一下中央在宏观经济上的微调，恐怕是大调，今年是一个特殊的年份，这个特殊年份决定了经济增长如何真的出问题、出一个大幅度的滑坡，恐怕谁都吃不了兜着走。
520恐怕中国宏观经济又是一个转折点，我去年讲6月份大家可以看房子，6月份可能能够对宏观政策的未来走向有一个基本的把握，现在看来这个时间提前了十天，也就是从5月20号温总理召开六省市的这么一个会议开始，中国下半年的政策基调肯定会跟上半年不一样，体现在什么地方？
会不会在房地产方面放松调控？现在我们谈到房地产的时候，对它爱恨交加，很多人的最主要资产就是房产，GDP增长里的10%都是房地产。美国比我们还要高，所以美国从2007年次贷危机到现在为止，经济为什么振奋不起来，就是因为房地产，美国财政收入主要是房产税，在房地产比较低迷的情况下，按照房产价格来收房产税也是收不多的。所以对房地产依赖的不仅仅是中国，美国也是，当我们谈美国房地产问题的时候，虽然美国房价仍然在跌，但是相对来讲还是比较合理的。
最近因为写书原因，对美国整个房地产政策，包括他的房价一些基本状况做了全面梳理和了解，比如说美国在评价房地产房价是否合理的时候有一个指标，这个指标基本上在美国很多行业都在用，就是一个家庭收入的30%，如果每月收入的30%以下用于支付住房支出（租房或月供），说明你这个人没有问题，如果超过家庭收入30%来支付住房支出的话就面临严重的问题。按照这个指数来看，中国有80%的人面临严重的问题，那么有没有办法让房价有整体下降的趋势？我不敢说。
最近，包括北京在内，一些城市的成交又出现了井喷，有些地方非常火爆，大家又开始看房子，小区里面中介又窜来窜去，这是非常不好的迹象。很多情况下不要看统计数字，我认为看中国房地产的任何统计数字都是很滑稽的，你就去看中介干什么、市场热度究竟怎么样，这可能是最真实的。
我们猜不透政府下一步会怎么样，下半年即使为了稳增长、放松房地产的调控，这种放松也是遮遮掩掩的，不会出台限购政策。如果房地产政策放松以后，下半年房价会怎么走？最近又有一些人很着急，有些人问我仅仅是作为参考，有些人就真的是把买不买房的决定权交给我来判断，所以我的压力非常大，但是有两个判断我仍然是坚持的：
1.房价不会暴涨。无论从宏观经济本身来讲，还是政策转型来讲，政策不会出现急转弯，所以我只能告诉他们，我说你完全没必要焦虑，也就是说你决定是不是买房子的时候，可以有很长时间决定、观察，不会乡2009年、2010年那样，今天不买，明天价格就完全不一样了，这样的情况、这样的历史我想一去不复返。不管政策如何变化，房价出现暴涨，可能性都不大，因为整个宏观经济并不是很好，下半年经济又似乎回到2009年的基本状况，这是我的一个判断，暴涨的可能性几乎为零，这是第一个。
2.如果政策出现大的变化，房地产是不是一个最好的投资？我去年坚持判断房地产成为最好的日子也一去不复返，从长周期和较短期去看，整个宏观经济走势一直比较低迷，我想这种现象会推迟到2012年年底，在这种情况下任何投资都不会有一个很好的收益，包括房地产在内。如果房价疯狂上涨的势头被遏制的话，房地产本身收益会回归正常的收益。
3.对于未来房地产政策在变化的时候，我们会对它有什么样的期待。房地产政策每年都在变，有些政策本身变化的频率也好、幅度也好，也是非常大。但是就今年下半年来讲，房地产本身更可能会出现政策真空，也就是说事实上看到的政策变化并不大，仍然是我们耳熟能详的那几条，但事实上在执行层面可能会出现一些微调。如果出现微调的话，这个微调政策在哪一个层面出现？我想不会在中央层面出现，最主要出现的层面就是在地方政府。如果地方政府出现政策微调的话，我经常强调一个观点，就是房地产本身具有地域性，这种特点会更加明显。如果各地政策鼓励情况不一样的话，各地房价会出现一个大的分化。比如说有些地方房价可能会继续上涨，甚至会加快上涨，但对有些地方来讲房价仍然会下跌，所以我们讲关于"中国房价"这四个字本身，我们对它的认识，对它的理解可能会更加深刻一点，所以我们谈到房地产的时候，我们不能笼统的讲中国的房价会怎么样，中国的房地产会怎么样，我们要区分城市，甚至会区分楼盘，甚至会区分开发商等等，来对它进行一个基本面的判断。
4月份，我参加鲁能地产的一个活动，当时播放了一个宣传片，那个宣传片非常漂亮，跟张导拍的申奥宣传可以媲美，美轮美奂，现场一片掌声。当时我讲，这是中国房地产变化的一个很明显的信号。在以前任何开发商推销楼盘的时候，不会下这么大的工夫去做宣传片。也就是说，到现在为止开发商开始有了营销的意识，以前有房子不愁卖，做多烂的房子都可以卖出去。但是未来个房地产可能以品质来决胜。也就是说未来整个房地产走势“品质就是一切”，并不是说所有房子都会涨价。
我有一个朋友在美国做房地产，我跟他按照中国逻辑来谈，我说你认为美国哪个城市房子会怎么样？他说你这个说话本身就非常荒唐，在美国从来不说哪一个城市的房子，甚至从不说哪一片房子，完全是说哪一个房子，就是某一个小区里面的某一个房子，你只能对他讲这个房子怎么样，因为他认为每一个房子都是不一样的，同一个小区里面房价差别也很大。
我想我们的房地产真的到了这种程度的话，那么整个房地产才是一个健康的市场，正常的市场、不受干预的市场。但现在来讲，我们还没有到这个地步，我们的区位优势、城市优势还是非常明显的，也就是附加房地产后面的，解定房价的很多因素，仍然是非常复杂的，不仅仅是一些经济因素能够决定的。我的第三个态度就是不管未来房地产政策如何调整，中国的房价会出现一个走向上的分化，有些地方仍然会看涨。
我觉得北京的房价非常复杂，就是你在分析北京房价的时候，你会发现后面的因素本身不是"房价"两个字可以涵盖的。为什么讲说每一个人都想在北京有一套房子？他追求这个房子的原因是什么？背面的因素有上学的因素，有医疗的因素，有养老方面的因素，甚至有想跟党中央靠的更近一点的因素，各种各样的因素决定了北京房价本身，你在讲它会怎么样的时候，在很多情况下都会遇到很大的尴尬，所以未来房价可能会出现分化，当然这种分化本身最主要表现在，还是决定这种需求本身的因素究竟会怎么样。
三、从去年才开始关注一些行业数据，关注一些商业地产本身的变化，包括商业项目，参加一些论坛和会议。可以讲我对商业地产本身的研究时间非常短，但是即使这么短的时间，我也看出大家对商业地产本身认识上的一些误区。
第一，前十年，甚至前二十年，中国主要发展的地产是住宅地产，好像商业地产没有发展，我想这是一个很大的误区。看统计数据，在2005年以前，中国商业地产每年投资额是超过住宅地产的。也就是说，以2005年为一个分解点，商业地产表现和包括商业地产本身的收益是超过住宅地产的。那么到年，这段时间商业地产和住宅地产，如果从投资本身额度去讲，从收益去讲的话，在那个时候，城市之间可能有不同，但总体上来讲分化并不是很明显，直到2009年以后分化才加剧，也就是2009年以后住宅地产收益才明显超过了商业地产。我们不能讲从1998年房地产市场化以来，我们没有搞商业地产，甚至我们的商业地产好像在投资，在建设方面远远的落后于住宅地产，我听到很多人这样说，现在住宅地产由于限购和政策调控等等，所以商业地产会成为下一个热点，我总是很担心。我们每一个人在分析商业地产会不会成为下一个热点？甚至下一步怎么热的时候？我想应该多一份冷静，看看数据也能看出其中的道理。
第二，如果说商业地产会成为下一个投资热点的话，那么什么样的地产会成为投资热点？我看了一下去年，包括国际上的文献，包括国内对商业地产本身的研究，包括未来中国的产业升级、结构升级、消费升级等等，在各种因素、各种力量的带动下。我们说如果这些力量形成合理的话，那么商业地产会有什么样的表现？我仍然认为商业地产会风化的表现，事实上中国商业模式本身的市场化走在住宅地产的前面。我们现在一谈商业地产未来竞争力的时候，不要以为所有的商业地产都具有竞争力的，不要以为所有的商业地产都是可以赚钱的。
事实上就中国地产泡沫来讲，究竟是商业地产总体的泡沫大？还是住宅地产的泡沫大？我想这个答案非常肯定，肯定是商业地产。住宅地产到现在为止，可以讲有很多人还没房子，总体的供需状况平衡还没有达到，所以说住宅地产的泡沫在未来随着货币发行，随着经济发展，随着种种提高，可能会慢慢的消化掉，但是商业地产总体经济规模，我们说这个增长需要一个过程。大家对写字楼的需求有一个过程，所以我认为商业地产在未来风险和机遇并存。
风险就是一些低端的写字楼、低端的商业地产，未来肯定没有任何竞争力，而且都是过剩的。深圳去年下半年到现在很多地方的写字楼都空着，并不是因为经济本身导致大家关门，而是一直就没租出去。所以对于很多低端的商业地产来讲的话，未来不是有没有投资机会的问题，而是风险有多大的问题。
第二个是机遇，机遇在什么地方？我想未来最大的机遇，就是你能不能抓住中国产业结构升级，抓住中国消费升级的机会，做高端商业地产。我们现在看到在中国商业地产领域，表现比较好的、收益比较高的投资机会，都出现在高端商业地产中。
这么多年在商业地产的规划、投资等等，由于住宅地产太热，所以导致我们在很多地方看不出来。但事实上对于商业地产来讲，这种分化，这种竞争的差异，会导致未来在整个高端地产领域会出现一些机会。当然这个机会不是每一个机构都能抓得住，每一个人都能抓得住。我们到现在为止，根据我的研究，我觉得还没有形成一个很好的模式。就是我们商业地产的同质化，低端的重复非常多。
你去看一下美国的商业地产，几大品牌竞争特点非常明显，每个商业地产的竞争优势也是非常明显的。我们到现在为止还没有形成这种态势，所以这也给很多人提供了另一个投资机会。
我们到每一个地方去，大家都非常关注说未来我要做什么？我要投资什么？我把这个问题在最后总结一下，我在去年很多地方说，还没到2013年就这么着急。要不要着急？还是搞投资？有些人说你看我有没有办法跑赢通胀，有没有办法去跑赢负利率，事实上我想跑赢负利率是非常难的。如果说我们普通老百姓都能够跑赢通胀，都能够跑赢负利率的话，那么我们这个政府也太无能了、太低能了。通胀的一个主要目的就是悄悄的把你的钱偷走，而你自己又感觉不到。如果每一个人都能够通过一定的投资行为，能够躲避通胀，能够躲避负利率，那就意味着通胀本身是不存在的。我从去年开始讲，你如果有这种想法的话，就早点不要抱有这种幻想。事实上，这么多年我们的经济发展是两个驱动，第一是政府投资驱动，第二是货币发行驱动。
十年前我们移民到日本，或者二十年前我们移民到美国去的话，你会发现美国的物价，日本的物价，基本上没有多大的变化，也就是货币的购买能力没有出现一个明显的变化。但是中国不要说二十年前，就是十年来看，我们的货币购买能力发展生很大的变化。
但如果看统计数据的话，近十年，我们的通胀平均数字2%-3%，跟美国是差不多的。我经常在思考这个问题，为什么在同样的统计数字下，明明我们的货币在贬值，美元没有贬值，为什么我们的政府每一次都指责美国滥发货币呢？我经常在想滥发货币的究竟是谁？
在未来我们的模式不可能改变的情况下，可能负利率、通胀是中国发展的常态。我们现在能够做的，要么是政府投资，要么是打开水龙头。下半年会不会走这样的老路？也是肯定的，下半年大家又会感觉到负利率重新来，通胀又会重新抬头，又会感觉到很多焦虑，又也会有很多人想着怎么样去投资，这是非常正常的。
但是下半年如果是我的话，我会讲不投资，因为下半年的投资我看不好或者说不好看。如果你真的要投资的话，我想是投资你自己的生活。我们老是把自己的眼光、注意力放在赚钱上，能不能从赚钱里面休息半年，也走出来。到2013年的时候，到那个时候如果我们对整个经济走势有一个比较明确的判断的时候，那个时候再来决定投资可能会更好一点。
再加上事实上这几年中国很多人有一个误区，讲中国缺少投资机会，事实上中国并不缺少投资机会。我认为中国人的投资机会跟美国人投资机会没有任何区别。美国人可以投资的中国人都可以投资，关键是中国人现在很多在投资领域都存在着投资的焦虑症。
什么叫投资？什么叫最好的投资？中国人的判断跟美国人是完全不一样的。比如在美国投资房地产的话，美国很多情况投资房地产都是为了出租，在非常好的地段，非常好的房子，每年收益能够达到8%。但如果中国人买房子，每年就能赚8%的话，他是非常不满意的。所以什么叫好的投资？在中国人的心目中，他的期望值是非常高的。
有很多人讲中国投资不好，但我想前三十年可能是投资非常好的时候，以2012年为节点的话，可能未来投资你的收益率会越来越低，无论是投资房地产也好，还是投资其他的，不会再有这样的收益。当然不会再有这样收益的话，可能对每个人生活来讲会更好一点，你不再为投资而焦虑，你不再为房子而焦虑，当你不再为所有的事情而焦虑的时候，你也不会无缘无故跑到微博上去骂人，你可以更好的安排自己的生活。
2012年下半年，我对大家的投资建议是：第一，如果投资房地产的话，完全可以从容的去投资；第二个，如果无处可投的话，不投资也是最好的投资。谢谢！
主持人：谢谢马光远老师，刚才马老师谈到欧债危机跟我去年的想法也是不谋而合。去年做节目，好几个嘉宾就跟我掰，我说最好的办法就是赶紧斩仓，把希腊踢出欧元区，但是很多嘉宾都认为不应该除掉的。现在看来很可能像马光远老师所说的，今年年底，甚至更早希腊就会有一个交代了，这对今年国际市场会有很大的影响，大家可以注意一下。
接下来蔡鸿岩先生会给大家带来更具体的分析《房地产趋势和投资决策》。蔡先生是资深的房地产媒体人，是《楼市传媒》董事长，中国房地产业、商业旅游地产协会专业委员会执行秘书长。蔡先生和他的团队现在正在探索开创移动媒体在房地产领域的应用，这也是我特别关心的。今天我看他专门演示了一下，马上就找到了五洲国际，结果还真是有合作的机会。我觉得他开拓这个领域，将来肯定非常实用，这确实是一个非常好的贡献。今天请蔡先生给我们谈谈《房地产趋势和投资决策》，欢迎！
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蔡鸿岩：谢谢无锡电视台给我们这个机会，我是第一次来无锡跟大家一块分享个人的观点。刚才马光远老师对经济方面的一些看法做了详细的论述，我还特别认真去听了他的一些观点。我不知道马光远老师这些个人观点，有多少程度能够影响到中央政府对宏观经济政策的决策，我个人判断感觉这种影响会比较弱，因为我判断中央政府在决策方面的智商是不够的，听取的意见绝对是比较偏执的。就房地产近七、八年来所有的调控政策来看，可以说到目前为止，我们几乎没有看到一个是成功的，取得正面成效的调控，到现在为止，我仍然认为现在的调控政策和手段几乎全部是错误的。
言归正传，今天我就房地产和商业地产谈一下自己的看法。
PPT：跟大家简单介绍一下，我们现在在做移动媒体，大家手上有手机的话，安卓和苹果系统都可以找到我们的"i楼市"客户端，到这儿来我看了看，客户端专门有无锡市在售所有楼盘信息，这是在国内移动媒体上在功能是最全的，可以在线了解楼盘情况，包括分享微博，包括现场拍突然，包括把楼盘信息分享给朋友。
我个人在房地产媒体领域混迹18年，1994年开始在《中国经营报》做房地产领域报道。1995年底去了《精品购物指南》，一直是房地产版的负责人，经历了精品最辉煌的时期，1999年底从《经济购物指南》出来，自己独立创办公司。
有些人也看过我写的这本书《批评万科》，为什么批评万科？这本书是副标题叫"中国房地产业发展反思"，其实我们是以万科―中国地产老大企业的分析，对政府对房地产发展主导政策进行分析和自己的思考。
《批评万科》这本书并不是否定万科，我们仍然认为万科是中国房地产企业里头是最优秀的。只不过对万科在过去接近二十年发展过程中，现在的万科已经不是早期的万科，现在万科的企业文化、企业发展理念，已经不是当初在九十年代所看到的喜闻乐见，有人情味的企业，现在变得越来越唯利是图了。
大家知道，2008年非常有名的万科捐款门，包括2008年底、2009年初主动带头房产降价，我认为在有些做法是不妥的，我们也是借2009年房地产上一轮调控机会，把自己多年来对房地产观点、判断和认识做了一个比较深刻的、系统性的梳理，出了这本书。
今天参加这个活动之前做了一个作业，我是第一次来无锡，在网上看了看无锡的房地产。大家看一下这个数字，无锡常住人口650万人口，外来人口150万左右，无锡GDP全国排名第九，人均收入去年全国排名第11位。现在房交会上有3万多套新房源，并且有很大力度的促销。这次房产会，有一个楼盘优惠到了30万。今天中午吃饭的时候，听一个老总说龙湖一个楼盘5000元在卖别墅。
说这个数据，引用这个事实，实际上是我在想一个问题，现在一个房展会有三万多套新房在出售，无锡整个市场需求量能有多大呢？这个需求量从哪来呢？我在思考这个问题。我现在不敢判断这个数字是多了？还是少了？供求关系比例是不是正常？这也是我今天想讲的一个话题，对房地产的判断从何去判断？对房地产的投资从何去判断？政策是从何而来？
PPT：在中国要判断房地产一个前提，就是要看中国的人口流动趋势。这张图可以看出来，近十年来，房地产最热的城市，房价上涨最快的是哪些城市？北京、广州、上海、深圳，特别是北京、上海、深圳，我的研究里头，我把广州放在二线城市里了。
中国人口流动趋势非常明显，今年全国春运流动数字超过32亿人次，可以给大家这么一个明确的结论，这是我个人得出的结论：春运数字每年递增的比例，就是中国城市住房需求每年递增的比例，这绝对是划等号的。32亿人次的春运流动，他在春节回家之前，一年360天的时间在哪？这些人在城市里，跟住房的需求肯定是划等号的。
大概五、六年前，我就提出这么一个概念，要观察北京的高端住宅需求，它跟北京机场民航客流量的增长数字成正比。我们看看现在北京每天早上起来，大概六、七点钟，首都机场包括新建的T3航站楼里头，就像二十几年前北京火车站里那种热闹的景象，这还是属于正常航班的情况。早上起来这么多人在机场里汇合，你再往里头想一想，他昨天晚上住哪了？肯定不会住在街上，坐飞机去的人，肯定在酒店有一个自己单独的房间、独立的居室。如果从北京永定门火车站坐车去的人，有可能十个人、五个人挤在地下室里边，那些都是民工。
比如说成都，成都是中国西南地区人口流动的一个中心城市，我前天去过一次西藏，感到西藏一次房交会，在那儿卖房子70-80%都是四川附近的楼盘。西南地区很多人在成都都买房，西藏这些领导干部，有钱人基本在成都都有房，重庆有钱的人在成都很多人都有房，但是我们很少听说有成都的人去重庆买房。这是城市人口流动的趋向，至于为什么要去？我想每个人在心里头都有自己的解读，自己的分析判断。
珠三角地区也是一个集中的人口流动趋向，广东和深圳不一样，深圳因为临近香港，因为有海关有边界，所有向往香港那个地方的人，在这个地方汇集，所有在这个地方跟香港发生贸易、商业经济关系的人在那儿聚集。
广州则不同，广州被周边几十个小城镇所包围（二三线城市），所以广州房价在过去几年并没有大幅度上涨，相比这些大城市来说，广州房价上涨是最慢的。番禺、东莞、中山、佛山形成了城市群，就像长三角的苏锡常也是一样，形成了一个城市群。
而真正的人口涌入强端是上海。北京就更不用说了，北京是一个辐射全国的城市，全中国人民只要有钱，只要有权利，只要有能力，可能每一个人心里都有一个梦想，有朝一日我要去北京，去北京干嘛？因为北京是全国的政治中心、文化中心、娱乐中心、体育中心，所有的中心的中心都在那儿。
现在很多企业都上市了，上市之后要做什么？证监会在北京，一个上市公司的董事长可能在家的时候，他家有上千平米别墅，可能他要坐大奔、宾利、劳斯莱斯，但是到北京要去证监会的时候，对不起，你要在北京证监会门口排队等着，招你进去时候你就要进去，可能就为了盖一个楼的章，他要跑一趟北京。所以每个上市公司，基本在北京都要有自己的办事处，甚至是分公司，所以北京的写字楼供不应求。
现在金融街的写字楼需求到什么程度？我的律师他们所在金融街最北端，离老的中国银行很近，到和城门了。最近说他们这个楼，楼里面除了他们这个律师事务所之外，其他的租户基本都要清了，因为有一个大的上市公司把整栋楼全部买断了。为什么没把他们清出来呢？因为他们是给这些公司服务的律师所。
现在金融街的楼寸土寸金。更不用说CBD了，还有北京的东二环。五年前，东二环还没有写字楼的时候。当时我记得非常清楚，现在朝阳门外交部对面的朝阳门一号地，这块地在建的时候，这个投资是加拿大的投资商。当时他们在定位策划的时候找我去过，他们说这儿写字楼到底卖给谁？五年之后我们再去看那个地方，整个东二环所有写字楼全部被这些央企所占据（中海油、中石油、中石化、中粮、中青旅），几乎全都是大的上市公司，全都是央企。现在要想找一个写字楼，可以说比买一套住宅难上加难，这是北京的状况。那有那么多公司去了，有那么多在写字楼里办公的人，他们得住房啊，而且这些人的住房需求相对来说是属于高端的住房需求。
我刚才说的是住房1+1的道理，就是一个人到一个城市，需要有一张床，需要一间房，这是最简单的分界线道理。我还一直有一个观点，就是中国的住房需求是13亿人口×GDP。为什么中国人都要往大城市跑？我们不得不引用马斯洛的需求理论分析。
举个例子，山西的煤老板，北京房地产行业里头最敏感的词就是山西煤老板。因为太多买房的是山西煤老板，在这些高端小区里头，到超市买一个东西，在小区里头逛逛街，可能耳边都是说着山西口音的，在那儿聊天的，在那儿高谈阔论的。山西煤老板在他们得到第一桶金的时候，可能整个县城都知道了他是煤老板，他是万元户，他是几百万元户，他身价几个亿，我们想想，在中国现在这样社会状况下，这是一个多么可怕的事。全县的人，全县城的人，全村的人都知道你有钱，所以这些一夜暴富的人，他想着是什么？第一件事先把自己的孩子，把自己的父母，把自己家，最起码第一步先迁到太原省城去，然后再迁到北京去。到了北京，那全北京城富人有得是，我掉到富人堆里，哪那么好巧这贼就惦记上你了。马斯洛的需求理论，人除了生理需求之外，第二就是安全需求，安全需求一个是基本的生命安全需求，第二是对自己的资产财产的安全需求。从这个角度来说，他有了钱之后，马上想到就是避险，包括让他的孩子，让他的父母，让他的家庭去避险，要让他的财富避险，怎么办？去到大城市，去北京、去上海，这些城市安全。
另外北京有这么多的中心，有一个朋友跟我说得很形象，在山西太原做房地产策划，他说北京高铁开通之后，太原人们的生活方式都是这样的了。周末全家人坐着动车，三个小时在北京又玩、又购物（星光天地、金融街购物中心、百盛），走到哪看到一个楼盘，这个楼盘不错，到那儿看一眼，把卡拿出来，刷一套房子，然后周日晚上举家再回太原，这一点都不夸张。在北京这种情况非常普遍的出现。
北京还有一个楼盘销售高峰期，集中的时间是在哪？你们可能不知道，是在两会期间。全国人大代表在北京开两会的时候，我们算了，北京两会期间平均一个代表后面跟着上供，跟着拍马屁，跟着买单的平均在八到九个人。“两会”在北京是一个"两会经济"，。很多两会代表业余时间干什么？去逛楼盘。那你说北京房价怎么能降下来呢，打死我都不相信北京房价能降下来，制定政策的人是谁？就是这些买房子的人，中国体制就是这样。我们是官本位，我们所有制定的政策的人，没有一个政策是真正听从民意的情况下制定的政策，都是当权人者，掌权的人拍脑袋出来的政策，而且首先是考虑他自己的利益。
比如这个处长在定房产税政策的时候，他一定考虑我自己有几套房，主管我的司长他有几套房，怎么不把我们划在杠杠里头，把我们划到杠杠之外，所以你不要想它是科学的，对社会有利、对老百姓有利。这种住房需求，实际上对于全国所有城市都是非常普遍的现象，北京我说的只是一个极端。
从2004年开始，中国进入疯狂的房产投资这么一轮行情，回顾看整个市场变化，人的流动趋向是什么？村儿里的跑县里，县里的跑省城，省城的就往北上广深大城市跑，北上广深往哪跑呢？再有钱的人就出国移民，到澳洲、加拿大、美国、英国、新加坡、香港，所有这些地方房价都被中国人大幅度的推高了。温哥华的房价比两三年前将近翻番的房价，百分之百都是由于中国华人去了把房价推高了。香港的房价现在居高不下，80%的贡献是由于大陆去的这些投资客给推高了。
我一直写文章的时候，包括做电视节目的时候也说这个观点，我认为北京房价未来一定会是全世界最贵的才“合理”，因为我们不想看到这样一个事实。2008年奥运会的时候，《苹果日报》有两个小记者找我采访，我就把他请到我们家住的小区里头，当时在我老婆开的咖啡厅里聊天，他们俩问我后奥运时代中国房地产，北京房地产是什么样的情况？我问了他们一个问题，你能想象如果把深圳和香港之间的海关边界去掉，让大陆人和香港人自由流动，你们想象你们自己住房会是什么样？年轻的女记者就特别怕：哇，我们就不要想住房了，一定会这样，那香港人民会疯了。我们现在就看到香港生孩子这一件事，已经把香港人民惹怒到一个极端了,惹怒到把香港人民挤到街上游行了，惹怒到孔教授破口大骂，从来没有出现过这样的情况，大陆的一个学者口误遮拦的去痛骂香港普通的百姓，去指责香港，这都是社会的矛盾。香港人还真得感谢"一国两制"，还得感谢海关在那儿，否则香港人民将无法生存，幸福指数不用说了，在他们从小受到英国体制这种教育背景下，我们很难想象他怎么去接受中国大陆的生活方式，中国大陆人去香港对他们的生活的干扰，去重新改变他们整个社会的状况。
我们去想，现在北上广深这些城市都是不设防的，谁有钱能来就可以来，谁想为了要找一个发展机会想来就可以来。就这点来说，我一直的观点，北京、上海这样的城市不是房价的问题，未来的房价一定是最贵的（指市区内），不是房价问题，是这些城市以后如何承载大量快速涌入人口的问题。城市就像一个人的心脏，它的造血机能是有限的。
上个月北京媒体曝出消息，北京将引用海水净化解决城市水源。中午吃饭的时候说了半天北京堵车的问题，现在首都为"首堵"，北京空气恶化到什么程度？基本上不是人呆的地方，为什么还有那么多人去哪儿？因为那儿能发展，有发财的机会，有创业的机会，有做生意的机会，因为那儿有最好的资源，有全国最好的大学，有全国最好的医院，孩子到那儿去上学能找到名师，这就是现在城市的现状。
关于房地产走势的问题，其实我对房地产政策一直的观点是，限购的目的基于政治，限购的时间取决于经济。举个比喻，它就像在滚滚江河当中插了一块木板进去，想把这个河给挡住，谁都知道它不是三峡大坝，不是百年大计，早晚这块板儿是要抽掉了，那它后面的结果是什么呢？我们可想而知。
我们现在最担心的是，一旦这块板儿给抽掉之后，这个报复性的反弹会是什么样的？我们有没有手段，有没有有效的招数，不让这个楼市再出现报复性的反弹。2009年我写这本书的时候，正好是房价大幅度下降的时候，当时就表示了忧虑，我认为当时的调控一定是有问题的，势必会造成报复性的反弹。
政府政策出现180度的扭转，4万亿救市。刚才马光远教授也说了，现在的经济形势比2009年还要恶化多得多。深圳一季度GDP是负增长，很多城市的经济状况（包括北京）非常非常糟，中国现在有相当一部分城市理论上已经是属于破产状态，已经是资不抵债。
上个星期，我在网上看到一个消息，说央行某个人说，中国地方政府融资平台债务的问题基本上可以解决。我不相信能够解决，地方政府融资平台上现在有14万亿的融资贷款，基本都是以当时土地出让金还贷为抵押条件，所以这14万亿只是时间早晚的问题，还是要以土地出让金的形式兑现出来。那地价和房价的关系就是一个绝对的等式，只有房价涨，土地才能拍的出去，只要地价不涨，更不要说房价跌，土地一定会滞销。现在全国各地的地方政府为什么紧张，实际上地方政府比发展商更进展，因为它面临着大量的抵债，建地铁、搞市政、建公共设施，搞面子工程、形象工程。就这个形势来说，我不认为我们能够坚持多久。当然我们希望能够出现像马老师说的，那些积极的替换的政策能够有效的使我们这个经济软着陆，使房地产调控能够温和的过渡转换，我认为我们政府还真没有这样一个智商水平。
上个星期，北京有一个全国性的家政公司副总跟我聊天，他说预计今年零售大概要降50%-60%，工程相对有一个滞后期，现在也下滑30%左右，因为房地产连带70多个行业，最直接的是家电、建材、特别是家居大卖场，北京很多店家提出撤场，有很多把自己的}