: 2019年第二期重庆两江新区开发投资集团有限公司双创孵化专项债券信用评级报告

上海新世纪资信评估投资服务有限公司

评级对象： 2019年第二期重庆两江新区开发投资集团有限公司双创孵化专项债券

主体信用等级： AAA

总发行规模： 45亿元

本期发行： 15亿元发行目的：项目建设、补充营运资金

每年付息一次在债券存续期的第 3、4、5

存续期限： 5年偿还方式：年末，分别按照债券发行总额 30%、30%、

40%的比例偿还债券本金

主要财务数据及指标评级观点

金额单位：人民幣亿元.政策及政府支持两江新区是国务院批准的第

.外部经济波动影响。两江开投土地开发及基础

设施建设前期投入较多因而重庆市经濟增速

的波动以及两江新区招商引资情况将对公司

的发展和资金平衡造成一定影响。

.较重的债务负担两江开投从事的基础设施建

设及土哋开发等业务资金需求量大，公司对外

部融资的依赖度高目前已累积了较重的债务

负担，并面临一定的集中偿付压力

2019年第二期重庆两江新区开发投资集团有限公司

根据《重庆市人民政府关于成立重庆两江新区开发投资集团有限公司的批

复》（渝府 [2010]59号），重庆两江新区开發投资集团有限公司（简称“两江开

投”、“该公司”或“公司”）于 2010年 6月 20日成立初始注册资本金 100

亿元，全部由重庆市人民政府出资授权重庆市人民政府的派出机构——重庆

两江新区管理委员会（简称“两江新区管委会”）实施监督管理；公司工商登

记的出资人为两江噺区管委会，两江新区管委会履行出资人职责并持有公司

100%的股权。经过重庆市人民政府多次增资截至 2015年2月 9日，公司 100

亿元注册资本金已铨部到位同年，国开发展基金有限公司（简称“国开基金”）

与两江新区管委会及公司签订投资合同由国开基金对公司投资 3000万元，

用於重庆两江新区工业开发区（简称“两江新区”）污水管网综合工程建设

其中 420万元作为对公司的出资， 2580万元作为资本溢价项目投资期限 20

年，投资期限内平均年化投资收益率最高不超过 1.20%；项目建设期满后由两

江新区管委会对股权进行回购截至 2019年 3月末，公司实收资本为 100.04

亿え两江新区管委会持有公司 99.96%的股权，两江新区管委会为重庆市人

民政府的派出机构重庆市人民政府系公司实际控制人。

该公司主要职能是按照两江新区经济和社会发展规划对两江新区范围内

的重大基础设施建设、区域土地开发、房地产开发和现代产业体系构建进行投

資、建设管理和资本运作。两江新区规划总面积 1200平方公里其中可建设

用地 550平方公里，可建设用地中新开发用地为 400平方公里目前，公司具

体承担两江新区管委会直管的两江工业开发区建设任务直接开发的工业园区

面积为 238平方公里。

该公司本期拟申请发行 15亿元的企业债券（如图表 1所示）本期债券期

限为 5年，在债券存续期的第 3年至第 5年每年分别偿还债券发行总额的 30%、

30%和40%本期债券募集资金中 7.50亿元拟用于重慶两江新区工业开发区创

新创业孵化园， 7.50亿元拟用于补充营运资金

图表 1.拟发行的本期债券概况

债券名称： 2019年第二期重庆两江新区开发投資集团有限公司双创孵化专项债券

总发行规模： 45亿元人民币

本期发行规模： 15亿元人民币

本期债券期限： 5年，在债券存续期的第 3年至第 5年每姩分别偿还债券发行总额的 30%、30%和 40%

债券利率：固定利率债券单利按年计息，不计复利

偿还方式：每年付息一次，在债券存续期的第 3、4、5姩末分别按照债券发行总额 30%、30%、

40%的比例偿还债券本金

该公司拟将本期债券募集资金中的 7.50亿元用于重庆两江新区工业开发

区创新创业孵化園。具体情况如下：

图表 2.本期债券募投项目情况（单位：亿元）

重庆两江新区工业开发区创新创业

重庆两江新区工业开发区创新创业孵化園内规划有研发创、创意创

业基地、科研成果转化平台、众创空间示范平台及公共停车位等项目总建筑

面积 803,674平方米。项目包括研发创

354,432平方米创意创业基地

60,793平方米；科研成果转化平台 50,400平方米；众创空间示范平台 131,900

平方米，公共停车位 5,497个项目建设内容：包括建筑主体工程，裝修安装

工程场地平整工程，给排水、供电、消防、道路、停车场等公用工程绿化

工程等。项目于 2019年上半年开工建设总投资 36.20亿元，擬使用债券资

该公司拟将本期债券募集资金中的剩余 7.50亿元用于补充营运资金

2019年以来，美国发起的全球贸易摩擦、中东等热点地缘政治冲突仍对

全球经济增长形成较大下行压力我国经济增长面临的外部环境更加复杂化，

输入性风险上升全球经济增长承压，多国央行的货幣政策相继宽松为对冲

压力，我国持续加大逆周期调节力度短期内经济增长有望保持在目标区间内

运行。为缓释输入性风险和提高经濟增长质量我国对外开放水平进一步提高、

供给侧结构性改革不断深化，经济基本面有望长期向好并保持中高速、高质量

2019年以来美国發起的全球贸易摩擦、中东等热点地缘政治冲突仍对

全球经济增长形成较大下行压力，多国制造业景气度降至荣枯线以下我国

经济增长媔临的外部环境更加复杂化，输入性风险上升在全球经济增长压

力明显上升的环境下，美欧等多国央行纷纷降息应对全球性货币政策寬松

周期开启。在主要发达经济体中美国经济增速由高位回落，美联储降息以

应对就业及物价的潜在压力美国的关税加征行为对其自身经济及全球经济

的负面影响已有所显现；欧盟经济增长放缓，欧洲央行降息并重启资产购买

计划英国脱欧、意大利债务问题等联盟内蔀风险是影响欧盟经济发展的重

要因素；日本经济低迷，货币政策持续保持宽松状态消费税的上调将进一

步加大经济增长压力。除中国外的金砖国家悉数降息以缓解经济增长压力

其中印度经济增速大幅回落，以刺激房地产和外贸为代表的保增长政策效果

有待观察；俄罗斯经济持续低速增长同时面临来自美国的贸易冲突和经济

制裁的双重挑战；巴西经济复苏缓慢，失业率居高不下；南非经济虽有所恢

复但市场信心依旧不佳。

我国就业情况总体稳定、物价水平受猪肉价格影响涨幅有所扩大经济

增长压力加大且增速放缓至目标区间底部附近。我国消费新业态增长仍较快

汽车零售持续低迷拖累整体消费增长，促进消费增长政策的成效有待释放；

在地产融资收紧及土地购置负增长影响下房地产投资增长放缓贸易争端前

景不确定及需求不足导致制造业投资不振，地方政府专项债资金加速投放及

可作为重大項目资本金使用的政策拉动基建投资增速回稳；以人民币计价的

进出口贸易增速受内外需求疲弱影响双双承压中美贸易摩擦具有长期性囷

复杂性，对我国出口有一定负面影响但随外贸区域结构的不断调整而影响

程度有限。我国工业生产放缓但新旧动能持续转换代表技術进步、转型升

级和技术含量比较高的相关产业和产品保持较快增长；随着减税降费逐步落

地，工业企业经营效益近期有所改善但较上年楿比仍放缓存在经营风险上

升的可能。在高杠杆约束下需谨防资产泡沫风险以及中央坚定发展实体经济

的背景下房地产调控政策总基調不会出现较大变化，住房租赁市场迎来发

展机遇期促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正在形成。我国区域发

展计划持续推进Φ部地区对东部地区制造业转移具有较大吸引力，“长江经

”覆盖的国内区域的经济增长相对较快我国新的

增长极和新的增长带正在形荿。

为缓释输入性风险、对冲国内经济增长压力我国供给侧结构性改革持

续深入推进，各类宏观政策逆周期调节力度不断加码协同合仂确保经济的

稳定运行。积极的财政政策加力提效减税降费力度大且在逐步落实，促进

了经济的稳定增长和经济结构的调整；地方政府債券发行进一步提速且使用

加快专项债券对基建补短板及重大项目建设发挥重要作用；地方政府隐性

债务问责及防控机制更加完善，地方政府举债融资机制日益规范化、透明化

政府债务风险总体可控。稳健的货币政策松紧适度央行降准力度加大，在

保持市场流动性合悝充裕的同时疏通货币政策传导渠道更多地通过完善 LPR

形成机制等改革措施来降低实体经济融资成本。宏观审慎监管框架根据调控

需求不斷改进和完善适时适度调整监管节奏和力度，长期内有利于严守不

发生系统性金融风险的底线；影子银行、非标融资收缩节奏放缓但方姠未变

实体融资增长保持在合理水平，债券市场违约风险明显改善人民币兑美元

汇率“破 7”是中美贸易摩擦过程中市场预期及事件冲擊的共同结果，我国充

足的外汇储备以及长期向好的经济基本面能够对人民币汇率提供保障

同时，我国自由贸易试验区扩容促进贸易囷投资自由化便利化、缩减

外资准入负面清单等各项举措正在积极推进，金融业对外开放稳步落实我

国对外开放力度加大且节奏加快，為经济高质量发展提供了重要动力人民

币跨境结算量仍保持较快增长，在越来越多的主要经济体国债进入“负利率”

及合格境外投资者投资额度限制取消的情况下人民币计价资产对国际投资

我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段，正处在转

变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期 2019年，“稳就业、稳

金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”是我国经济工作以及各项政策嘚

重要目标短期内虽然我国宏观经济增长压力加大，但在逆周期调节力度加

码的对冲下将继续保持在目标区间内运行从中长期看，随著我国对外开放

水平的不断提高、供给侧结构性改革的进一步深化我国经济的基本面有望

长期向好并保持中高速、高质量发展。同时茬地缘政治、国际经济金融仍

面临较大的不确定性以及国内去杠杆任务仍艰巨的背景下，我国的经济增长

和发展依然会伴随着区域结构性風险、产业结构性风险、国际贸易和投资的

结构性摩擦风险以及国际不确定性冲击因素的风险

城市基础设施是我国新型城镇化的物质基礎，未来建设需求持续存在

号文以来，地方政府债务管理持续推进城投企业的政府融资职能剥离，但作

为城市基础设施投资建设的主偠参与者其重要性中短期内仍将继续保持，且

随着政府预算管理等制度的逐步完善城投企业的业务开展模式将渐趋规范，

市场化转型嘚进度也将不断推进

2017年以来，各部委监管政策频出城投

2018年下半年，随着保持基础设施领域补短板力度、保

障城投企业合理融资需求等意见的发布城投企业融资环境一定程度上有所改

善。但近两年城投企业债务集中到期规模大部分企业仍将面临集中偿付压力。

城市基礎设施的建设和完善是推动城镇化进程的重要是国民经济

可持续发展的重要基础，对于促进地区经济发展、改善投资环境、强化城市综

匼服务功能等有着积极的作用近年，全国各地区城市基础设施建设资金来源

和渠道日益丰富建设规模不断扩大，建设水平迅速提高城市基础设施不断

部及国家发展改革委发布的《全国城市市政基

础设施建设“十三五”规划》（简称“《规划》

”）对交通系统、综合管廊、水系

统、能源系统、环卫系统、绿地系统和智慧城市等方面的发展指标提出了明确

的规划要求，其中城市路网加密缓堵、城市轨道交通、城市综合管廊、城市供

水安全保障、城市黑臭水体治理、海绵城市建设、排水防涝设施建设、燃气供

热设施建设、城市垃圾收运处理、园林绿地增量提质、城市生态修复和市政设

施智慧建设是重点工程《规划》同时明确了城市人民政府是市政基础设施建

设的责任主体，各级政府需确保必要投入强化地方政府对城市市政基础设施

建设的资金保障；充分发挥中央财政资金向中西部等市政基础设施总量严偅不

足地区倾斜的引导作用；大力推广政府和社会资本合作（

PPP），推动该领域的

供给侧结构性改革、拓宽市政基础设施投融资渠道形成政府投资和社会资本

的有效合力；推进价格机制改革，统筹运用税收、费价政策按照补偿成本、

合理收益、公平负担的原则，清晰界定政府、企业和用户的权利义务建立健

全公用事业和公益性服务财政投入与价格调整相协调机制。

59.58%与国外发达国家的

70%-80%相比仍有较大发展涳间，在

未来一段时间内城市基础设施建设仍是我国新型城镇化进程中的持续任务，

而该领域的建设及融资模式正逐步规范及合理创新

城投企业业务范围广泛，包括市政道路、桥梁、轨道交通、铁路、水利工

程、城市管网等基础设施项目投资建设以及土地开发整理、公用事业、保障

房项目建设等多个领域。在我国基础设施建设的快速推进过程中城投企业初

期作为地方政府投融资平台在城市建设中发揮着重要作用，但债务规模也不断

增大风险有所积聚。为规范政府举债行为监管部门出台了一系列政策。

9月国务院发布《关于加强哋方政府性债务管理的意见》（国发

43号文”），明确提出政府债务不得通过企业举借剥离城投企业

10月，财政部印发《地方政府存量债务納入预算管理清理甄别

[号）对地方政府性债务进行清理和甄别。

预算法实施地方政府开始通过以发行地方政府债券的方式新增政府债務及对

存量政府债务进行置换。

2016年国务院、财政部等部委陆续出台多项政策，

、债务发行管理和业务发展方向等方面引导城投企业进行轉型

发展进一步规范细化地方政府债务管理。

2017年随着财政部首次问责部

分地方政府违规举债、担保行为，以及一系列地方融资监管政筞的密集出台

行业监管力度显著趋严，“疏堵结合”的地方政府举债融资机制逐步建立

月，财政部等六部委联合发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》

[2017]50号）加强融资平台公司融资管理。

5月财政部发布《关于坚

决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预

格规范政府购买服务预算管理，明确列示政府购买服务负面清单

部联合相关部门开始试点发展包括地方政府土地储備、收费公路等项目收益与

融资自求平衡的地方政府专项债券，进一步健全规范地方政府举债融资机制

2018年以来，切实加强地方政府债务管理的监管定调一以贯之但与此

同时，扩内需调结构、基建补短板也是促进实体经济发展的重要举措城投企

业合理融资需求仍需保障。

2月国家发展改革委和财政部联合发布《关于进

一步增强企业债券服务实体经济能力严格防范地方债务风险的通知》（发改办

[号），对申报企业债券的企业公益性资产及储备土地使用权进行

了严格禁止进一步强调城投企业不承担政府融资职能。

于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金

[2018]23号）明确要求国有金融企业除购买地方政府债券外，不得直接或通

过地方国有企事业單位等间接渠道为地方政府及其部门提供任何形式的融资

不得违规新增地方政府融资平台公司贷款；不得要求地方政府违法违规提供担

保或承担偿债责任；不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资基金或

此外，全国各地相继把地方政府隐性债务化解安排提上日程城投企业作

为地方政府隐性债务的主要载体，化解存量债务已成为当前的重要任务但为

避免矫枉过正，保障城投企业合理融资需求

提出支持扩内需调结构促进实体经济发展，确定围绕“补短板、增后劲、惠民

生”推动有效投资的措施；指出要“引导金融机构按照市场囮原则保障融资平

台公司合理融资需求对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”。10月

国务院办公厅下发《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》（国办发

7月的国务院常务会议内容进行了进一步延续与补充，明确

提出要加大对在建项目和补短板重大项目的金融支持力度同时金融机构要在

采取必要风险缓释措施的基础上，按照市场化原则保障融资平台公司合理融资

需求不得盲目抽贷、压貸或停贷，防范存量隐性债务资金链断裂风险；在不

增加地方政府隐性债务规模的前提下对存量隐性债务难以偿还的，允许融资

平台公司在与金融机构协商的基础上采取适当展期、债务重组等方式维持资金

周转此外，支持转型中的融资平台公司和转型后市场化运作的国囿企业依

法合规承接政府公益性项目，实行市场化经营、自负盈亏地方政府以出资额

43号文发布以来，国家对于地方政府债务的管理日趨规范、

细化和严格城投企业的政府融资职能剥离，短期看会加大城投企业的融资难

度但长期来看则有利于行业的规范发展。城投企業作为城市基础设施投资建

设的主要参与者中短期内重要性仍将保持，且随着政府预算管理等制度的逐

步完善城投企业的业务开展模式将渐趋规范，市场化转型的进度也将不断推

进但与此同时，近两年城投企业债务集中到期规模大部分企业面临集中偿

重庆市是我国長江上游地区的经济中心、金融中心和创新中心，也是我国

实施西部大开发的重要战略支点及“

”和长江经济带的联结点区位

2018年重庆市經济增速明显下滑，汽车制造业的持续

下行拖累工业增长乏力全市工业经济发展承压；重庆市消费市场仍维持较快

增长，对外贸易有所囙暖但固定资产投资增速逐年放缓。

重庆市位于我国内陆西南部是长江上游地区的经济中心、金融中心和

创新中心，是我国实施西部夶开发的重要战略支点及“

济带的联结点也是西部地区集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。重庆市

人口众多交通体系完善，能源保障程度较高自然资源丰富。截至 2018年

末重庆市常住人口 3101.79万人，比上年末增加 26.63万人下辖渝北区等

近年来，重庆市抓住中央直辖、三峡工程建设和西部大开发三大历史性

机遇经济持续增长，综合实力不断增强主要经济指标在西部 12个省区中

均位居前列。 2018年重庆市实现地区苼产总值 20363.19亿元同比增长 6.0%，

增速继续回落且低于全国平均水平（ 6.6%）增速的下滑主要系全市电子制造

业增速放缓和汽车制造业下滑明显拖累全市工业增长乏力所致。同年重庆市

第一产业增加值 18.27亿元同比增长 4.4%；第二产业增加值 8328.79亿元，

同比增长 3.0%；第三产业增加值 10656.13亿元同比增長 9.1%。三次产业结

年前三季度重庆市实现地区生产总值 16073.56亿元，同比增长 6.3%增速

高于全国平均水平（ 6.2%）。同期重庆市第一产业实现增加值 1029.88亿え

同比增长 3.4%；第二产业实现增加值 6312.55亿元，同比增长 6.5%；第三产

业实现增加值 8731.13亿元同比增长 6.4%。

2019年前三季度重庆市主要经济指标及增速

全社會固定资产投资（亿元）

金额增速金额增速金额增速金额增速

1 2019年前三季度规模以上工业增加值增速

金额增速金额增速金额增速金额增速

金额增速金额增速金额增速金额增速

资料来源：重庆市国民经济和社会发展统计公报、重庆市人民政府网站

重庆市是我国重要的现代制造業基地，工业基础较好现已形成汽车制

造业、电子制造业、装备制造业、化医行业、材料行业、消费品行业和能源

6+1”的支柱产业格局。哃时重庆市正加快发展以信息工程、生物

工程、环保工程为代表的高新技术产业。重庆市是全球最大的笔记本电脑生

产基地产量约占铨球的

40%，同时也是全国最大的汽车和摩托车生产基地

近几年，重庆市坚持全产业链垂直整合的产业集群发展之路“双轮驱动、多

点支撐”的产业体系推进工业稳定增长。

2018年重庆市实现工业增加值

5997.70亿元比上年增长

1.1%，增速较上年回落

8.3个百分点在规模以上

工业中，汽车产業增加值比上年下降

17.3%摩托车产业下降

13.6%，装备产业同比增长

4.8%化工产业同比增长

9.3%，材料产业同比增长

11.0%消费品产业同比增长

1.7%。2019年前三季度重庆市规模以上工业增加值同比

5.4%，其中汽车产业同比下降

9.9%材料产业和电子产业同比分别增长

16.9%、13.2%，高技术制造业和战略性新兴制造业增加值同比分别增长

11.2%对全市规上工业增长的贡献分别达

43.5%。整体来看重

庆市电子制造业和材料产业近年来持续增长，产业竞争能力较强鈳为全市

工业经济发展提供一定的支撑；但汽车制造业、摩托等传统行业转型升级任

务较重，已呈现下行趋势全市工业经济增长承压。

偅庆市经济内生动力较强投资和消费仍然是拉动全市经济发展的主要

动力。固定资产投资方面近年来重庆市投资增速逐年下滑。

固定資产投资总额较上年增长

7.0%增速较上年下降

2.5个百分点，其中基

11.5%民间投资增长

12.8%。全年社会消费品零售总额

8.7%扣除价格因素实际增长

6.5%。受对媄出口增幅的进一步扩

大拉动全年货物进出口总额

5222.62亿元，较上年增长

季度重庆市固定资产投资较上年同期增长

5.5%，其中基础设施投资下降

1.2%工业投资增长

6.6%，房地产开发投资增长

6.0%同期社会消费品零售

6348.90亿元，较上年同期增长

8.6%同期重庆市实现进出口总值

4138.24亿元，较上年同期增長

近年来重庆市房地产销售持续增长但房地产开发投资存在一定的波动。

2018年重庆市房地产开发投资

4248.76亿元比上年增长

14.4%；办公楼投资

104.81亿元，同比下降

564.66亿元同比下降

15.9%。2018年重庆市商品房新开

7386.16万平方米同比增长

30.0%，其中住宅新开工面积

平方米同比增长 36.9%；商品房销售面积 6536.25万平方米，同比下降 2.6 %

其中住宅销售面积 5424.76万平方米，同比下降 0.5%得益于住宅销售价格

的持续攀升， 2018年重庆市商品房销售额 5272.70亿元同比增长 15.7%，其

中住宅销售额 4442.87亿元同比增长 23.4%。2019年前三季度房地产开发

投资同比增长 6.0%。商品房销售面积 4563.59万平方米同比下降 7.0%，其

中住宅销售面积 3888.65万平方米同比下降 5.4%。商品房销售额 3826.38亿

元同比下降 2.6%，其中住宅销售额 3342.67亿元增长 0.8%。

4. 年重庆市商品房建设、销售情况（单位：万平方米

面积增速媔积增速面积增速

资料来源： 年重庆市国民经济和社会发展统计公报

土地市场方面，受房地产政策调整等因素影响 年重庆市土地

成交面積持续下降，土地成交均价有所波动 2018年重庆市成交土地 566宗，

成交面积 3492.61万平方米同比下降 3.71%；土地成交总价共 1160.32亿元，

同比下降 17.42%；平均溢价率 9.25%成交土地楼面均价 2024.24元/平方米。

住宅用地、商服用地、其他用地成交均价同比下降 12.65%、13.34%和39.83%

工业用地成交均价同比上升 13.2%至443.95元/平方米。

5. 2016年以來重庆市土地市场情况

资料来源： Wind资讯

两江新区位于重庆主城区地理位置良好，可开发土地面积在重庆市占比

较大交通物流便捷。两江新区聚集了重庆市主导产业产业基础良好，电子

产业发展较快经济发展对汽车制造的依赖度较高。

两江新区位于重庆主城区长江以丠、嘉陵江以东包括江北区、北碚区、

3个行政区部分区域和北部新区、保税港区，总面积

该区交通物流便捷拥有内陆最大的国际复合型机场

——果园港，西部最大的铁路枢纽

西部密度最大的高速路网以及中西部最大的信息港两江新区创新的物流方

和印度洋出海通道的咑通，降低了物流交易成本为两

江新区汇聚生产要素，搭建快速结转平台发挥长江黄金水道、江北国际航

空港枢纽、内陆唯一保税港區影响力，以辐射中西部创造了优越的条件

1200平方公里，可建设面积

550平方公里占重庆市主

51.79%，占比较大两江工业开发区开发用地

里，主偠包括两个区域：水土片区（高新技术产业园）

区（万亿先进制造业基地：包括鱼复和龙兴两个园区）

178平方公里两江新

区聚集了重庆主導产业，包括汽车工业、电子信息、装备制造、仪器仪表、

以及金融业、现代物流业等经济发展对汽车制造的依赖度较高，

汽车制造工業产值约占两江新区工业总产值的一半左右汽车制造业的增速

波动或对两江新区的经济发展产生较大影响。

2018年两江新区主要经济指标保歭平稳增长当年实现地区生产总值

10.2%。其中第一产业增加值同比下降

10.7%；第三产业增加值同比增长

15.4%。受汽车制造业

2018年全区工业增加值同比丅降

15.1%；规模以上工业总产

10.7%三大支柱产业走势分化，其中汽车产业产值同比下降

30.8%；电子产业同比增长

19.1%；当年新区装备制造业保持稳定同仳无较

2018年两江新区投资稳定增长，固定资产投资总额同比增长

费品市场持续向好全区实现社会消费品零售总额，同比增长

2018年全区商品房銷售面积为

1416.24万平方米同比下降

14.2%。当年区域对外贸易也开始

增长当年全区累计实现进出口总额

两江新区是国务院批准的第三个国家级开發开放新区，享有国家西部大开

发新十年的各项政策、城乡统筹综合配套改革实验区政策及内陆保税港区等政

策并享有两江工业开发区市、区税收返还和资本金支持等优惠政策。

重庆地处长江上游经济带核心地区是我国政府实行西部大开发的重点

开发地区；两江新区是繼上海浦东新区、天津滨海新区之后，国务院批准的

中国第三个国家级开发开放新区享有国家西部大开发新十年的各项政策、

城乡统筹綜合配套改革实验区政策、内陆保税港区及浦东新区、滨海新区先

行先试等政策。根据国务院批复中央赋予重庆两江新区五大功能定位：一

是统筹城乡综合配套改革试验的先行区；二是内陆重要的先进制造业和现代

服务业基地；三是长江上游地区的金融中心和创新中心；㈣是内陆地区对外

开放的重要门户；五是科学发展的示范窗口。

17日中共重庆市委、重庆市政府印发《关于设立中共重庆

两江新区工作委員会和重庆两江新区管理委员会的通知》（渝委发

号），决定设立中共重庆两江新区工作委员会（简称“两江新区党工委”）为

重庆市委的派出机构；两江新区管委会为重庆市政府的派出机构。两江新区

开发建设领导小组下设两江新区党工委负责统筹两江新区范围内规划咘局、

开发建设、统计、宣传及其综合协调等根据市政府重庆两江新区开发建设

领导小组第一次会议纪要，运行体制可概括为在重庆两江新区开发建设领导

1+3”即重庆两江新区管委

会会同北碚区、渝北区、江北区协同实施开发，平行推进的管理体制；纵

1”即重庆两江新區管委会直管两江新区工业开发区的开发，代

管北部新区和重庆两路寸滩保税港区形成

3个片区共同拉动重庆两江新区

2月，重庆市委、市政府发布《关于调整优化两江新区管

理体制的决定》撤销北部新区，北部新区工作委员会、管理委员会相关职能

职责划归两江新区工作委员会、重庆两江新区管理委员会要求两江新区在

全市推进五大功能区域发展战略之中发挥更大的作用，这对优化两江新区体

制改革、加快两江新区的发展具有重要意义

重庆市政府给予两江新区税收返还、资本金支持和两江新区发展专项资

金等政策支持。根据《关于明確两江新区有关财税扶持政策的函》（渝预函

[2011]13号文件）、市政府第二次和第三次会议纪要重庆市政府规定将两江

年实现的市、区两级税收返还给两江新区，用于两江工

业开发区基础设施建设该公司作为两江新区重要的土地开发及基础设施建

设主体，能够获得政府在政策忣资金方面的各项支持

该公司为两江工业开发区的投资建设主体，主要承担区域内土地开发业务

和重大基础设施建设的任务可获得国镓和地方政府在政策及资金等方面的各

项支持。公司营业收入主要来自于土地出让收入随着每年出让土地规模及性

质的不同而存在一定波动。公司土地开发及基础设施等业务投资规模大后续

仍将维持较大的投融资需求。

该公司是重庆市委、市政府为加快重庆两江新区重夶基础设施建设、区域

内土地开发和现代化产业体系构建而成立的国有大型投资集团主要从事两江

新区管委会直管的两江工业开发区的汢地开发和重大基础设施建设业务，直接

年公司实现营业收入分别为

75.41亿元其中土地一级开发收入分别为

2018年以来公司房产销售收入大幅减尐，因此

当年公司收入规模下降土地一级开发业务一直是公司收入的主要来源，

年土地一级开发的收入占比由

87.21%房产销售业务

0.42%。2018年公司實现房地产销售收入

96.78%主要系由于房地产开发具有周期性，公司

下属房地产项目尚未交房未达到收入确认条件所致。由于 2018年公司下属

房哋产项目部分后期建造成本涵盖在首期建设中加之销售初期售价相对较

低，造成公司房地产业务收入成本倒挂

2019年第一季度，该公司实現营业收入 6.94亿元同比增长 432.47%，

主要系以前年度公司土地开发产生的收入在年底统一结转因此公司上年同期

未确认土地开发收入， 2019年起公司根据土地成交情况按月确认土地开发收

入使得 2019年第一季度公司营业收入增幅较大但由于当期公司出让的土地

以工业用地为主，土地售價较低导致公司收入和成本倒挂。

6.近三年公司营业收入和毛利构成（单位：亿元）

金额占比金额占比金额占比

该公司是两江新区工业开發区范围内土地一级开发的唯一运营主体 2010

年，重庆市人民政府下发文件将北碚区、江北区及渝北区部分土地（面积 226.56

平方公里合 33.98万亩）集中划予公司作为储备用地，此后公司每年从自有

储备用地中确定地块进行拆迁安置和整治开发开发完成后交给国土部门完成

出让程序，并获得返还的开发收入具体操作流程为：公司与两江新区管委会

以及重庆两江新区土地储备整治中心（简称“土储中心”）确定当年嘚土地投

资建设项目，并签署一级土地开发协议；公司利用自有资金和外部募集社会资

本投入土地开发项目自有资金投入比例一般为 25%；按照政府规定标准由公

司对原土地房屋所有人进行拆迁安置，并建设配套安置房或给予征收补偿；在

完成拆迁安置工作后公司将进行地塊的平整以及基础建设工作；土地开发投

资建设工作结束，公司将整治好的地块交予土储中心；土储中心将土地移交国

土部门按照土地出讓程序进行出让并遵循风险收益匹配的原则，按照协议约

定计算方式支付公司开发成本和投资收益在出让完成后一次性支付给公司。

截至 2019年 3月末该公司在开发土地 21.36万亩，在开发的土地以工

业类和道路交通和物流仓储等其他类土地为主该类用地占公司总开发土地面

图表 7.截至 2019年 3月末公司在开发土地情况（单位：亩）

坐落片区住宅商业工业其他合计

重庆城市交通开发投资（集团）

征地拆迁整治工作主要由該公司下属的鱼复公司、龙兴公司、水土公司 3个园

区公司负责具体运作。根据公司年初制定的征地目标公司土地储备部统筹安排两

江新區工业开发区土地征收及拆迁补偿安置管理工作，协调重庆市国土房管局下达

新增建设用地计划指标和征地审批指导下属 3个园区（龙兴爿区、鱼复片区和水

土片区）公司征地报件，按项目投资计划审核征地补偿资金定期开展征地督查和

征地资金结算工作。下属 3个园区公司作为征地责任主体具体负责办理土地征收

相关手续，协调区国土分局组织征地报件会同区征地办测算征地补偿费用，完成

征地拆迁補偿安置工作依法使用征地资金，接受征地督查和征地资金核查

该公司土地征收分为征转一体、征转分离、只征不转三种方式。公司汢地储备

部根据年度征地投资计划向市国土房管局争取年度新增建设用地计划和征转分离

指标下属 3个园区公司根据公司下过的新增建设鼡地计划和征转分离指标合理组

织征地报件、协调区国土分局在 1个月内完成区级征地审批相关手续。土地储备部

负责协调市国土房管局、市政府办公厅相关处室完成征地审批取得征地批文。

该公司下属 3个园区公司根据公司年度征地投资计划开展征地拆迁补偿安置工

作公司财务部暂按审定资金 50%向下属 3个园区公司拨付征地补偿预付款，待拨

付款支付达到 80%以后由下属 3个园区公司向土地储备部提供详细的补偿依据和

后期费用测算资金表。待征地补偿安置结束后 20日内根据实际补偿据实申请差额

两江新区工业开发区总面积为 238平方公里其中工业用哋约为 92.43平方公

里、商住用地约为 55.74平方公里、道路交通和物流仓储等其他用地 89.83平方公

里。两江开发工业区共需征地总面积约为 34万亩截至 2019年3朤末，该公司累

计征地拆迁 30.15万亩已累计投入征地资金约 700亿元，征地成本平均为 23.22

万元 /亩（不含安置房建设成本）后续主要通过土地出让囙笼资金。截至 2019年3

月末公司累计获得土地出让收入 389.57亿元。

该公司土地开发收入来自于结算的土地一级开发费用根据重庆市政府相关文

件，公司土地通过招拍挂实现出让后出让价格在扣除中央及市里有关规定提留专

项相关税费后，由重庆市财政局通过两江新区管委会返還给公司按照“渝财预

[号文件”和“两江财政 [2012]19号文件”等文件规定，结算的土地一级

开发费用包括土地成本部分以及土地开发收益部分两者合计约为土地出让金的

同时该公司在开展土地开发业务时，享受税费返还根据重庆两江新区开发建

设领导小组第三次会议纪要，規定两江工业开发区新增建设用地有偿使用费按规定

标准全额征收后除上缴中央的 30%以外，其余全部安排返还给公司；规定按照重

庆市人囻政府令第 54号规定的标准征收耕地开垦费超过 14元/平方米部分安排

给公司使用；规定耕地占用税按照“先征后返”的原则，全额补助给公司

此外，该公司征地享有“只征不转”和“征转分离”政策“只征不转”即不

做建设用途的土地征地时可以不上缴税费；“征转分离”即获得征转分离指标的土

地在征地时可延迟一年上缴税费，该政策的指标由公司根据年度征地投资计划向重

年该公司完成整理并出让嘚土地面积分别为 0.77万亩、 0.43万亩

和0.55万亩，同期确认土地开发收入 45.51亿元、 65.84亿元和 65.76亿元另外获

得征地税费返还（计入资本公积）分别为 6.03亿元、 24.14億元和 5.04亿元。 2018

年公司征地面积大幅减少，且同期耕地开垦费不再征收因此征地税费返还同比

下降 79.12%。2016年公司土地开发收入下降主要系出讓的土地以工业用地为主

且由于地理位置较偏、周边配套设施尚不完善，出让价款较低所致 2017年公司土

地出让收入大幅增加，主要系当姩出让的商业用地较多且商业用地的出让均价当

年大幅上升且明显高于工业用地所致。 2018年公司土地开发收入略有下降主要系出

让的工业鼡地较多所致在完成土地出让后，公司一般年末一次性根据当年国土部

门出具的土地成交确认书结转收入而统计当年土地招拍挂出让價款时包括了全部

已经签署出让协议的土地价款，土地招拍挂出让协议签订时间与取得土地成交确认

书时间有一定时间间隔（至少为两个朤）因此会出现当年已出让土地因未取得土

地成交确认书而在下一年度确认收入情形，导致当年确认的土地开发收入与当年已

开发土地招拍挂出让价款存在差异 2019年起公司按月根据国土部门出具的土地成

交确认书结转收入。未来公司将加大开发成熟的商业用地的出让以獲取更高的土

图表 8.近年来公司土地出让情况

土地出让的面积（亩）出让价款（亿元）

工业用地商住用地合计工业用地商住用地合计

土地出讓的面积（亩）出让价款（亿元）

工业用地商住用地合计工业用地商住用地合计

图表 9.公司未来土地出让计划

该公司对两江新区工业开发区嘚招商引资工作主要在两江新区管委会的

统一安排下开展。两江新区已集中推出区内所有国家鼓励类产业的各类中资企

业和外商投资企业到 2020年前按 15%的税率征收企业所得税等诸多优惠政

策，对招商引资工作的顺利推进具有非常积极的作用两江新区招商引资标准

较高，对落戶企业的投入产出强度有一定要求并需结合项目前景、科技含量

以及投资强度等方面招商引资；此外，根据市政府第三次会议纪要为提高两

江新区的整体招商形象和水平，对两江工业开发区暂不能落地的项目可按照

产业及功能分区规划布局落户到相关行政区和功能区。

截至 2018年末两江新区直管区累计签约项目 240个，合同金额 1729.30

亿元其中工业项目 73个，合同金额 976亿元占投资总额的 56%。产学研

一体化项目签约 30個总投资 40亿元。研发平台加快搭建引进中国科学院

大学、新加坡国立大学等研发机构 8个，支持区内企业累计建立市级以上研发

平台 234个其中新型高端研发机构 7个，居全市第一截至 2018年末，两

江新区已引进中国移动、

、美国霍尼韦尔、通用电气、安博物流、韩

国韩泰轮胎、 SK、日本三井等 27个世界 500强企业

方、北京现代等中国知名企业。随着企业逐步落地入驻可为公司土地开发、

基础设施建设等业务持续稳萣开展创造较有利环境。

图表 10.近年来两江新区直管区招商引资情况

年份签约项目（个）总投资额

年份签约项目（个）总投资额

该公司土地開发业务由公司对原土地房屋所有人进行拆迁安置并建设配

套安置房；在完成拆迁安置工作后，由公司负责进行地块的平整以及基础建設

工作基础设施建设业务实际是土地开发投资过程中的重要环节，主要包括受

托开发区域内道路及配套设施、平场工程、市政管网以及咹置房等建设业务

土地开发的配套基础设施投资成本计入土地开发投资成本，在土地开发收入中

予以弥补（安置房配套商业门面将由公司自持获取租金或对外销售，以弥补

部分投资成本）此外，根据《关于明确两江新区有关财税扶持政策的函》渝

预函 [2011]13号文件、市政府苐一、二、三次会议纪要市政府规定将两江工

业开发区 年实现的市、区两级税收返还给两江新区，用于两江工业

开发区基础设施建设；偅庆市政府于 2011年设立两江新区发展专项资金 2用

于支持两江新区发展。截至 2018年末公司累计获得征地税费返还及基础设

施建设相关补助合計 345.98亿元（计入资本公积）。

该公司安置房建设项目全部为对土地开发地块区域内被拆迁居民的实物

补偿截至 2019年3月末，公司在建安置房项目计划总投资合计 229.26亿元

累计已投资 179.45亿元。

3月末公司安置房项目情况（单位：亿元、万平方米）

项目名称总投资已投资总建筑规模

2来源包括：北部新区实现的市级税收增量除 2010年直接从市对北部新区税收补助中提取 1亿元外，以 2010年为基期年定比计

算市级税收增量分年计提比唎为 30%、65%，以后 100%；两江工业开发区实现的土地有偿使用收入扣除中央及市里有关规定提

留专项后的余额城市建设配套费收入扣除用于教育、水利基金和有专项用途的提标增量后的余额，新增建设用地有偿使用费扣除

上缴中央 30%以外部分以及耕地开垦费扣除 14元/平方米部分。两江新区发展资金全额拨付两江新区管委会由两江新区管委会

根据发展资金年度预算及项目执行进度等统筹安排使用。此外土地有偿使鼡收入、城市建设配套费收入市级计提部分，可以项目

方式申报安排用于两江新区范围内教育发展、水利建设、廉租房等建设。

项目名稱总投资已投资总建筑规模

此外该公司还负责两江新区公租房建设业务，主要由下属子公司两江公

租房负责该子公司是重庆市两江新區公租房建设业主，主要承担两江新区范

围内的公租房建设任务截至 2019年 3月末，公司公租房项目总计 9个总

建筑面积为 407.89万平方米，总投资 139.27億元已投资 119.86亿元。其中

鱼嘴、复盛、双溪、龙兴、龙兴北和天堡寨 6个公租房已基本投入使用 2018

年公司公租房实现租金收益 1.18亿元，公租房收益很低其余 3个在建项目

均处于主体结构建设阶段，后续还需投入一定资金

3月末公司公租房项目情况（单位：亿元，万平方米）

项目洺称建筑面积预计投资规模已投资金额工程进度

三组团在建其余组团基本投入

上通五 11.69 4.61 2.98一期已基本投入使用，二期在建

根据重庆市财政局《重庆市市级公共租赁住房租金收入管理暂行办法》（渝

财综 [2011]66号）和《重庆市市级公共租赁住房财务管理暂行办法（试行）》（渝

财建 [2013]66号）的规定公租房项目不提折旧，租金纳入预算管理按照政

府非税收入有关规定缴入国库，住宅和商业租金均由重庆市两江新区财政局收

取不确认该公司收入。租金严格执行“收支两条线”管理上交的租金和税

费全额返还，专项用于公租房工程建设、贷款本息偿还、運营维护等支出此

外，两江新区财政局拨付给公司 5%的土地出让收益专项补助款（计入专项应

截至 2019年3月末该公司基础设施建设项目累计投入 706.20亿元 3，其

中安置房项目已投资 179.45亿元

该公司土地开发及基础设施项目建设规模很大，目前公司所获得的资本

金、土地出让金返还、税費返还及财政补助等资金尚不能满足当年度的投资及

还本付息的资金需求不足部分公司通过债务性及股权类融资予以弥补。 2019

年公司预计汢地开发及基础设施建设投资支出分别为 59.13亿元和 143.03亿

元面临较大的资本支出压力。

13.近三年公司资金来源及支出情况

其他开发投资支出（主偠包括财务

该公司房地产开发业务主要由下属子公司重庆两江新区置业发展有限公

司（简称“两江置业”）和重庆两江新区新利富实业有限公司（简称“新利富

实业”）负责两江置业和新利富实业的项目集中于两江新区，承担两江新区

的功能配套建设任务 2017年公司的房地產业务收入主要来自于御园一期一

组团确认的商品房产销售收入，当年实现房地产业务收入 9.94亿元御园项

目涵盖了多期住宅，且整个工程期间跨度时间较长 2017年确认收入的项目

3该公司基础设施建设业务产生的成本（除安置房项目）计入“其他非流动资产”等科目。

4图表中数據为公司每年实际发生的现金流入及现金流出

为御园一期一组团，该项目于 年陆续预售为带动龙盛片区区域热

度，引领区域发展相對其建设品质而言售价较低，因此导致 2017年房地产

业务收入成本倒挂 2018年公司实现房地产销售收入 0.32亿元，由于当年大

部分项目未达到交房条件结转的房地产销售收入较小。

3月末已竣工住宅项目情况（单位：亿元万平方米）

截至 2019年3月末，该公司在建的项目主要为两江御园项目和曲院风荷

等项目计划总投资 106.59亿元，截至 2019年3月末累计投资 48.17亿元

后续仍需投入大量资金。其中两江置业在建的 B13汽车孵化园项目计划總

投资 4.48亿元，截至 2019年 3月末累计投资 2.51亿元后续将通过招商引

资厂房出租的方式回笼资金。新利富实业在建的德辉体育馆项目计划总投资

额 2.60億元截至 2019年 3月末已投资 1.85亿元，后续拟通过部分招商招

租的方式收回资金此外两江置业仍有溪岸云蔚等项目将于 2019年相继开工

建设，拟建項目预计总投资为 111.44亿元其中，龙湖商业项目、重庆大学

附属两江医院、龙兴国际学校及配套地产项目仍处在项目规划阶段近年来

公司茬房地产方面投资力度较大，房地产项目投融资压力和去化风险需持续

3月末在建项目情况（单位：亿元、万平方米）

两江置业住宅 3.87

3月末拟建项目情况（单位：亿元）

项目名称下属子公司公司持股比例

观音山两江置业文旅建筑 8.05 %

溪岸云蔚两江置业住宅 12.00 %

龙湖商业项目两江置业商住項目 17.50待定 49%

两江置业商住教育建筑 21.00 %（拟合作）

新利富实业工业建筑 0.90待定 30%

复盛商业项目两江置业商业项目 3.49待定 100%

两江总部城新利富实业商业项目 2.70待定 100%

悦来商业两江置业商业项目 3.49待定 100%

人才公寓项目两江置业住宅 7.31待定 100%

资料来源：两江开投投资额为根据两江置业和新利富实业持股比例計算

该公司由重庆市人民政府出资成立，并授权重庆市政府的派出机构两江新

区管委会实施监督管理、履行出资人职责公司为两江新区管委会直属投资运

营企业，能够获得政府的大力支持公司由两江新区管委会直管，日常经营管

理受其影响较大此外公司根据业务需要淛定了相应的组织结构和内部管理制

度，可以满足日常经营与管理的需要

1.产权关系与公司治理

该公司由重庆市人民政府出资成立，并授權重庆市政府的派出机构两江新

区管委会实施监督管理、履行出资人职责截至 2019年 3月末，两江新区管

委会持有公司 99.96%的股权两江新区管委會作为市政府派出机构，其运行

经费由市财政单列安排公司产权状况详见附录一。

该公司主要职能是按照两江新区经济和社会发展规划对两江新区范围内

的重大基础设施建设、区域土地开发、房地产开发和现代产业体系构建进行投

资、建设管理和资本运作。目前公司主要承担两江新区管委会直管的两江工

业开发区建设任务，能够获得政府的大力支持

该公司由两江新区管委会直管。 2018年根据两江新区管委会要求，行

政官员不得继续在企业进行交叉任职 2018年10月，根据重庆两江新区管委

会下发的任免通知：免去公司毛平同志、董伦同志、迋广荣同志的董事职务

上述公司高管人员变化系两江新区管委会正常的人事调动，对公司的日常管

理、生产经营及偿债能力无重大影响上述董事免职后，公司董事会人数与章

程规定的七名董事不符目前两江新区管委会正在安排公司董事会成员的选

该公司按照《公司法》及其他有关法律法规的要求，建立了股东会、董事

会、监事和经营层的法人治理结构公司在《公司章程》中明确了股东会、董

事会、監事议事规则，并就财务、重大投融资决策、对子公司的管理、担

保、关联交易等制定了相关管理制度公司董事会对出资人负责，依法決定

公司的重大事项；公司不设监事会设监事 1名，行使检查公司财务、对董

事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督等职权；公司经营层实行总

裁（总经理）负责制是公司的执行机构，对公司董事会负责公司设总裁（总

经理） 1名，副总裁（副总经理）若干名甴董事会聘任或解聘。

（3）主要关联方及关联交易

该公司土地出让金由两江新区管委会返还因此关联交易较频繁。 2018

年公司关联交易金额為 65.78亿元其中因土地一级开发业务与两江新区管委

会的关联交易金额 65.76亿元。此外公司与关联方存在一定的资金往来， 2018

年末公司应收关聯方资金余额为 2.64亿元，其中 1.54亿元系对参股公司重

庆超硅半导体有限公司的投资款账龄一年以内。另外应收北京

环境股份有限公司（简稱“

”）的 0.40亿元主要为建设资金借款，该

笔借款公司将以应付其工程款相应抵扣

17.公司与关联方采购商品、接受劳务的关联交易情况（单位：万元）

重庆两江新区管理委员会土地一级开发

资料来源：两江开投 年审计报告附注

18. 2018年末公司与关联方主要资金往来情况（单位：万元）

关联方名称科目 2018年末

环境股份有限公司应收账款 500.00

关联方名称科目 2018年末

融资租赁有限公司应收账款 33.00

中交贵州海绵城市投资建设有限公司应收账款 4645.32

海口市两江中交建设投资有限公司应收账款 2352.00

重庆超硅半导体有限公司其他应收款 15361.

重庆超硅半导体有限公司其他应付款 2495.65

重庆两江绿城粅业服务有限公司其他应付款 435.10

中交贵州海绵城市投资建设有限公司预收款项 880.27

应付关联方资金余额合计 --3811.02

资料来源：两江开投 2018年审计报告附注

該公司在总经理下设有行政部、财务部、人力资源部、投资发展部、土

地储备部、工程部、法务部、资产管理部、监察审计部等 9个部门，涵盖了

公司所有的日常经营业务公司各职能部门在业务开展中既能保持应有的独

立性，同时也保持协作顺畅

在财务管理方面，该公司建立了规范的财务管理制度包括《全面预算管

理》、《财务支付审批制度》、《园区公司财务支付审批制度》、《内部借款

管理办法》等，对公司业务预算、财务预算的编制、审批和调整财务支付流

程和审批等进行了详细规定。公司同样制定了《资金使用计划管理办法》内

部资金管理高度统一。公司通过实施资金使用和支出月度计划管理实现对

子公司的资金集中统一调控。

在项目管理方面该公司淛定了《工程管理办法》，明确了相关部门的建

设工程管理职责对项目立项、可行性研究和工程设计、概算预算审查、工

程招标、工程匼同、现场管理、工程验收、工程结算、工程档案及工程后评

估等各个业务环节的运作流程进行了明确规定。

在投融资管理方面该公司烸年制定《投融资计划工作方案》，由投资发

展部根据公司实际情况及编制投融资计划需要统一各指标统计口径，拟定

编制需要的相关統计表并在财务部、土地储备部、工程部、资产管理部等

部门的协同配合下，完成和上报投资计划经由公司党政联席会议审议通过

后仩报两江新区管委会议事会进行审议。

（3）过往债务履约及其他行为记录

经查询人民银行信贷征信系统查公司银行借款和其他债务的还款和信用

记录良好，无未结清不良信贷信息根据国家工商总局、国家税务总局等渠道

1日公司不存在重大异常情况。

2018年审计报告附注显示截至

重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（简称“鱼复公司”）涉及如下经

济纠纷：因规划方案调整，鱼复公司单方面解除合同重庆三色园林建设有限

公司（简称“三色公司”）向法院起诉要求鱼复公司赔偿其单方解除合同造成

的损失。一审判决鱼复公司支付三銫园林项目部人员工资

23.98万元、违约赔

106.25万元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利

率计算的资金占用利息法院已冻结鱼复公司银荇存款

800万元，鱼复公司和

三色园林公司均已上诉经判决鱼复公司需支付三色公司人员工资、违约金损

114.87万元，保证金资金占用损失以

206.25万元為基数从

9日止按人民银行同期同类贷款利率计算。

此外鱼复公司合计承担一审案件受理费、财产保全费和二审案件受理费

10月末该判决巳履行完毕，鱼复公司银行存款

18日中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司起诉该

公司子公司重庆两江新区市政景观建设有限公司（简称“景观公司”）保险代

位求偿权纠纷案【（2018）渝

391号】一审，景观公司聘请重庆静昇

律师事务所处理此案件涉案金额

件庭审已结束，预计年内判决

该公司营业收入主要来自土地开发业务收入，受当年出让土地性质及数量

影响营业收入和毛利水平随之变化。随着土哋开发及基础设施建设业务的推

进公司负债规模持续较大，但由于公司收到征地税费返还、项目建设资本金

等规模较大使得资产负债率保持合理水平。

立信会计师事务所（特殊普通合伙）和天职国际会计事务所（特殊普通合

年财务报表进行了审计并均出具了

标准无保留意见的审计报告。

2017年公司应两江新区管委会要求变更了会计

事务所公司执行企业会计准则及其补充规定。

16号——政府补助》（财会【

萣将与日常经营活动有关的政府补助计入“其他收益”科目核算，

0.26亿元增加营业利润

0.26亿元。此外根据《企业会计准

42号——持有待售的非流动资产、处置组及终止经营》（财会【

号）相关规定区分终止经营损益、持续经营损益列报，该会计政策变更增加

了公司 2016年及 2017年持續经营净利润分别为 6.54亿元和 13.52亿元财政

部于 2018年6月颁布了《财政部关于修订印发 2018年度一般企业财务报表格

式的通知》（财会 [2018]15号），公司已按照上述通知编制 2018年度财务报表

截至 2018年末，该公司经审计的合并口径资产总额为 1852.49亿元所有

者权益为 1120.86亿元（其中归属母公司所有者权益为 1113.51億元）；2018

年公司实现营业收入 75.41亿元，净利润 25.74亿元（其中归属母公司所有者

的净利润为 24.93亿元）经营性现金流量净额为 128.14亿元。

截至 2019年3月末該公司未经审计的合并口径资产总额为 1899.68亿元，

所有者权益为 1139.46亿元（其中归属母公司所有者权益为 1132.04亿元）；2019

年第一季度公司实现营业收入 6.94億元，净利润 -9.34亿元（其中归属母公

司所有者的净利润为 -9.40亿元）经营性现金流量净额为 12.25亿元。

随着两江新区征地及基础设施建设业务的推進该公司资金需求量大，

已积聚了较大的债务规模 年末及 2019年3月末公司负债总额分别

规模有所下降主要系当年偿还了部分银行借款和债券所致。公司收到征地税费

返还、专款类财政补助资金、公租房建设资本金、划拨的土地等计入资本公

称“渝高新”）、两江新区管委会與公司签订的协议 2014年渝高新以现金

方式向公司增资 50亿元。后签订补充协议约定：渝高新的投资额作为其他权

益工具投入公司渝高新不參与经营管理，按协议约定的投资回报率享受利

润分配权 2017年5月25日，根据两江新区管委会文件两江新区管委会将

渝高新的投资额赎回，原其他权益工具终止确认转为两江新区管委会直接

投资，作为公司资本公积公司 2017年末资本公积大幅增加。 2018年末公司

资本公积较上年末增长 10.09%增加部分主要系当年公司收到的两江新区管

委会财政补助资金、公租房建设资本金以及投资款、子公司景观公司小股东

投入资本等。此外重庆天合天城镇化发展投资中心以增资扩股的方式向公司

投资 25.00亿元（作为其他权益工具）已于 2017年提前赎回，上述原因导

致 2017年末公司其他权益工具降至 0年末及 2019年 3月末，公

元得益于公司收到征地税费返还、项目建设资本金等规模较大，公司资产

从债务结构来看为適应业务发展需求以及土地开发及基础设施项目建

设的长期资金需要，该公司主要考虑长期借款、中长期债券等方式进行融

资以匹配项目建设周期并缓解短期债务的偿还压力。 2018年由于公司偿

还了部分到期的银行借款和债券，且将一年内到期的债务调整计入一年内到

期的非流动负债年末公司长短期债务比大幅下降， 年末及 2019年

从债务具体构成来看 2018年末该公司负债主要由刚性债务、预收账

款、应付账款和其他应付款组成，年末分别为 477.13元、 147.29亿元、 60.65

同比增长 88.34%主要系由于土储预收款增加以及两江置业的预售房款增加

所致。年末应付账款主要为應付工程款同比增长 224.59%，主要系由于结

算方法调整导致暂估工程款增加其中账龄一年以内的款项 51.25亿元，占比

为84.5%年末公司其他应付款为 23.39億元，其中应付利息 5.47亿元其他

应付款（不含应付利息）主要来自于保证金及押金 12.65亿元，占比 70.62%

其中账龄超过一年的款项占比 11.58%。

图表 19.公司剛性债务构成（亿元）

资料来源：根据两江开投所提供数据整理

近年来随着土地开发及基础设施业务等投入的扩大，该公司资金需求量

增加刚性债务保持较大规模。 年末及 2019年3月末公司刚性债

于公司外部融资增速有所放缓，并偿还了部分到期借款和债券刚性债务规

模丅降。公司刚性债务以中长期为主 2018年末中长期刚性债务占刚性债务

余额的 62.71%。截至 2018年末公司纳入地方政府债务部分合计 176.87亿

元，已经全部置换完毕

该公司对外融资主要依赖银行借款和发行债券。公司拥有较为畅通的间

接融资渠道与金融机构建立了良好的合作关系， 2018年末銀行借款余额为

278.67亿元同比下降 23.82%，主要系公司当年偿还的部分到期银行借款所

致 2018年末，公司银行借款中短期借款为 2.00亿元年利率为 4.35%。长

期借款（含一年内到期）为 276.67亿元主要为土地抵押借款，借款利率多

为基准利率公司一年内到期的刚性债务规模较大，共计 177.91亿元面临

┅定的集中偿付压力。截至 2018年末公司共有储备土地 383.18亿元、经营

性土地 10.16亿元、经营性房产 29.76亿元，为其银行借款提供抵押公司土

地和房屋建筑物受限程度较高。

20. 2018年末公司银行借款结构（单位：亿元）

资料来源：两江开投（加总数与合计数不一致系四舍五入造成）

此外该公司还通过发行债券进行直接融资，近年来公司在资本市场发

行了多期债券直接融资渠道畅通。截至 2019年 11月 12日公司待偿还债

券余额合计 121.60亿え。

考虑到该公司未来土地开发及基础设施建设规模仍很大预计公司中短

期内刚性债务仍将维持较大规模。但公司融资渠道畅通可为公司业务正常

该公司“销售商品、提供劳务收到的现金”主要系收到的土地出让金、

土地税费返还等，“收到其他与经营活动有关的现金”主要系政府补助、工

程保证金及外单位往来款 年及 2019年第一季度，公司营业收入现

现大幅上升主要系公司当年收回大额的土地款以及丅属子公司两江置业的

预售房款增加所致。 年及 2019年第一季度公司经营活动产生的现

来，公司土地开发、基础设施建设（含安置房建设）等大量项目处于开发建设

阶段每年需投入大额的现金，而公司收到土地税费返还及土地出让金等无

法覆盖开发建设支出因此经营性现金流量净额于 年持续呈现净流

出状态。 2018年由于公司收回了大规模土地出让金、专款类财政补助资

金、预售房款且土地开发支出规模较小，因此当期公司经营性现金流量净额

年及 2019年第一季度该公司投资活动产生的现金流量净额分

的闲置资金购买理财产品，同时增加了对重慶两江新区战略性新兴产业股权

投资基金合伙企业（有限合伙）等公司的投资因此当年公司投资性现金流呈

大规模净流出状态。 2017年公司當年新增对外投资规模较小并收回前期部

分理财产品，形成大额投资性现金净流入 2018年公司收回投资及投资支付

的现金均大幅减少，主偠系公司收到的财政资金不再用于买卖理财产品所

该公司承担了两江新区土地开发以及基础设施建设、公租房项目开发等

任务资金需求量大，公司需依靠外部融资和财政拨付资金等弥补资金缺

口 年和 2019年第一季度公司筹资活动产生的现金流量净额分别为

大规模债务融资，公司筹资活动产生的现金净流入量较大 2017年公司筹资

活动产生的现金流量净额大幅下降主要系由于公司对外融资成本有所上升，

对外融资金额大幅缩减以及当年到期的偿还的债务规模较大所致 2018年及

2019年第一季度，由于公司偿还债务的现金支出较多公司筹资活动产生的

现金鋶量净额呈现大规模净流出状态。

21.公司现金流情况（单位：亿元）

随着利润总额的增加呈现持续上升趋势但由于公司外部融资规模很大，支

付的利息金额较大因此 EBITDA对利息支出的保障程度不高。

EBITDA对债务的覆盖情况

随着土地开发及基础设施等各项业务的不断推进该公司资產总额不断增

亿元、 1852.49亿元和 1899.68亿元。从资产构成来看 2018年末公司流动资

产和非流动资产占比分别为 50.69%和49.31%。

2018年末该公司流动资产为

939.06亿元，主要甴货币资金、其他应收

款和存货构成其中，货币资金年末余额

46.72亿元由于公司偿还了部分金

融机构借款，加之基础设施建设和土地一级開发征地拆迁工程支出规模较大

使得货币资金存量同比下降

12.23%。货币资金中除了

金外其余均为可动用货币资金。年末其他应收款为

16.54亿元同比增长

2018年会计政策调整，公司将应收利息和应收股利（合

9.01亿元）合并计入其他应收款项目所致剔除应收利息和应收股利后

7.53亿元，其Φ地方政府及政府相关部门的其他应收款项合

3.55亿元包括两江新区管委会的政府购买污水处理服务费和保证金

亿元、重庆两江新区财政局囷重庆两江新区工业开发区龙兴工业园管理委员会

1.33亿元、重庆市国土资源房屋管理局两江新区分局和重庆两

江新区国土资源房屋管理所的保证金

0.15亿元、重庆市北碚区水土镇人民政

府和重庆市北碚区复兴镇人民政府的环境建设费

0.14亿元、重庆市农村土地

整治中心低丘缓坡试点耕哋建优代建费

0.06亿元。此外还有重庆超硅半导体

1.91亿元、重庆长点联合能源有限责任公司的往来款

863.04亿元主要为土地开发成本，近年来持续增長

3.90亿元，同比大幅下降

93.02%主要系应收管委会的大额土

地出让款回笼所致。应收账款中地方政府及政府相关部门的款项合计

元包括重庆市潼南区园林管理所、重庆两江新区鱼复工业园管理委员会和重

庆市渝北区翠云街道办事处的工程款

0.24亿元、重庆两江新区管理委员会的

0.08亿え。年末其他流动资产为

3.86亿元由待抵扣增值税、预

交税费、代扣代缴税费构成。

2018年末该公司非流动资产为

913.43亿元，主要由无形资产、其怹非

流动资产、投资性房地产、长期股权投资和可供出售金融资产构成占非流

2.83%。其中无形

280.36亿元，较上年末变动不大主要为重庆市政府划拨的土地使用

31日为基准日，委托专业土地资产评估机构对土

地的市场价格以及土地整治成本进行评估确认土地的入账价值；其他非鋶

446.89亿元，其中基础设施建设成本为

296.14亿元公租房项目成

145.33亿元；投资性房地产主要系用于对外出租的门面、车库以及拟用

于修建经营性房产嘚土地使用权，年末为

2018年末公司长期股

73.02亿元同比减少

20.48%，主要系公司收回对联营企业重庆渝

新通达能源有限公司（简称“渝新通达”）的投资以及权益法核算下的参股公

司重庆渝资光电产业投资有限公司（简称“渝资光电”）持有的上市公司京东

方股票市值下降相应调减长期股权投资的账面价值所致年末公司可供出售

25.87亿元，同比上升

46.97%主要系由于公司增加了对重庆两

工程有限公司、重庆长电联合能源有限責任公司、重庆

两江新区承朔股权投资基金合伙企业（有限合伙）等的权益投资。年末公司

17.35亿元主要以外部借款为主，包括重庆两江新區新亚航实

业有限公司、重庆两江新区新溪置业发展有限公司、重庆两江新区新榈实业

有限公司、重庆市蔡家组团建设开发有限公司的借款 15.27亿元此外，皮拉

图斯委托贷款 1.2亿元偿还的资金来源系管委会补贴款北京

0.5亿元将以应付其工程款相应抵扣。 2019年 3月末公司资产总额略升至

1899.68亿元，资产结构无较大变动

年末及 2019年 3月末，该公司流动比率分别为 455.40%、

资产中以土地开发成本为主的存货占比较高变现进度受当地汢地及房地产

市场影响较大。截至 2018年末土地、房地产等受限资产合计 423.35亿元用

于公司抵押借款等用途，占资产总额的比重为 22.85%占净资产的仳重为

.77%，公司受限资产规模较大资产流动性较弱。

23.公司资产流动性指标

2018年末公司受限资产情况

名称受限金额（亿元）受限原因

货币资金 0.25凍结和履约保函保证金

储备土地 383.18借款抵押

经营性房地产 29.76借款抵押

经营性土地 10.16借款抵押

年该公司实现营业收入分别为 48.29亿元、 82.16亿元和 75.41

亿元营業收入主要来源于土地一级开发收入。 2017年由于公司出让的商业

用地规模及商业用地价格均大幅增加当年营业收入大幅增长。 2018年土地

一级開发收入略有下降加之当年结转的房地产销售收入大幅下降，因此营业

收入同比下降 8.22%年公司综合毛利率分别为 12.58%、9.69%和

地一级开发的毛利率受当年所出让土地类型、单价的不同而呈现较大波动。近

年来公司土地开发成本（包括了区域内配套基础设施的成本）较为固定毛利

率波动主要系不同土地类型出让价格差异较大所致，商住用地成交面积占比较

大时毛利率较高而工业用地成交面积占比较大时毛利率较低。由于公司出让

的土地以工业用地为主加之周边配套设施尚不完善，土地出让的价格较低

使得土地一级开发的业务毛利率较低。 2017年公司出让的商业用地规模较多

出让单价较高，因此当年公司土地一级开发毛利率有所提升但公司当年综合

毛利率较 2016年下降 2.89个百分点，主要系 2017年公司新增的房地产销售

业务收入成本倒挂所致 2018年公司收入主要来自土地开发业务，因此当年

公司综合毛利率有所提升

从期间費用来看， 年该公司期间费用分别为 4.47亿元、 6.77亿

元和 6.02亿元期间费用率分别为 9.26%、8.24%和 7.98%，公司期间费用水

平控制在相对较低水平同期公司管理費用分别为 1.50亿元、 1.92亿元和 3.20

亿元，财务费用分别为 2.74亿元、 4.48亿元和 2.27亿元 2018年财务费用同

比下降 49.39%，主要系由于部分有息债务偿还后利息支出大幅減少所致

近年来投资收益和资产处置收益对该公司盈利形成重要补充。 2016年公

司投资收益同比下降 71.89%至 4.52亿元当年投资收益主要来自于权益法核

算的渝资光电产生的收益。 2017年公司实现投资收益 10.79亿元，同比增长

138.74%主要系公司当年收回中融—融京 1号信托计划本金及收益 10.69亿

元，其Φ收回本金 5.00亿元获得投资收益 5.69亿元。 2018年公司投资收益

10.80亿元其中 5.95亿元系两江置业出售项目公司部分股权，丧失项目公司

控制权后剩余股權按公允价值重新计量产生的利得、 1.45亿元系两江置业出售

项目公司股权产生的投资收益 1.45亿元、剩余部分主要系权益法核算的渝资

光电产生嘚投资收益从资产处置收益来看， 2018年公司确认资产处置收益

7.71亿元主要系两江置业处置土地使用权所获得的收益

该公司作为}

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