因不可归责于当事人双方的事由没能签定合同可否要求双倍返还定金?-律师说案-北京市国汉律师事务所
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因不可归责于当事人双方的事由没能签定合同可否要求双倍返还定金
&&&& 张某经过几个月的考察，终于相中了大兴区某一房地产开发公司开发的新房子。2005年4月，张某与该房地产开发公司签定了商品房认购书，双方在认购书中约定张某认购房地产开发公司开发的二层二室一厅房子一套，价格4300元/平方米；双方还同时约定，由张某先提供2万元给房地产开发公司作为定金。两天后张某交纳了2万元定金，房地产开发公司给其开具了收据。15天后，张某与房地产开发商进一步磋商商品房预售合同事宜，双方在付款方式上以及其他几个方面始终达不成一致意见，导致谈判分裂。张某于是要求开发商返还2万元定金，但开发商认为，没能签定商品房预售合同是张某故意刁难造成的，不应再退还定金。张某于是起诉到法院，要求房地产开发公司双倍返还定金4万元。　　&&&&& 张某的请求是否能够得到支持呢？要解决上述问题，我们必须明白本案中定金的性质。就定金的种类而言共有五种，分别是：成约定金、证约定金、违约定金、解约定金与立约定金。本案的定金是约定的认购书中的定金，显然双方约定定金的目的是为了下一步签定商品房预售合同，因此，就本案中定金的性质而言应属于立约定金。最高人民法院关于《担保法》若干问题的解释第一百一十五条专门针对立约定金作了较明确的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，判断哪一方“拒绝”订立主合同是执行这一规定的关键。这其实就是一个如何适用定金罚则的问题。根据学理的理解，定金罚则实际上就是对不履行合同的当事人一方的制裁，也是一种民事责任方式；而民事责任以过错为原则，因此除法律另有规定外，只有在合同因一方当事人的过错造成不能履行或不完全履行时，才可适用定金罚则。而不能简单的认为适用最高人民法院关于《担保法》若干问题的解释第一百一十五条的规定。
　　商品房预售合同认购书中的定金具有担保功能，其目的是担保双方的诚信谈判订约的义务，以期达成商品房预售合同，因此判断是否拒绝签定商品房预售合同，应具体情况具体分析。笔者认为，如果正式商品房预售合同中的某一或某些条款在认购书中已有约定，双方当事人均应当接受，如果一方反悔，就构成“拒绝”订立合同，这应适用定金罚则；如果在商品房预售合同中的某一条款在认购书中没有约定，而双方当事人又对此协商不成，这不能认定其中一方当事人拒绝订立商品房预售合同。因此，也就不能适用定金罚则。
　　在本案中，张某与房地产开发公司都积极履行谈判义务，双方对于认购书中约定的条款没有异议，只是对其他条款达不成一致意见，双方都没有过错，因此，本案不适用定金罚则，即张某不能依据定金罚则要求房地产开发商双倍返还定金，房地产开发商也不能根据定金罚则取得定金。
　　那么，房地产开发商手头的钱又该如何处理？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，房地产开发商应将2万元钱返还给张某。
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买卖合同中的风险负担是指在买卖合同订立后，因不可归责于双方当事人的事由，致使标的物毁损、灭失，该损失有哪方当事人承担。
Risk-bearing in sale contracts means that, which party of the contract should bear the physical loss or damage of the items that can not due to any party.
因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
The party who causes losses to the other party Due to the rescission of the commission contract shall, compensate for the losses, except for causes not attributable to the said party.
因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。
If the entrustment contract is dissolved or the entrusted affairs can not be accomplished due to reasons not attributable to the agent, the principal shall pay corresponding remuneration to the agent.
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- 来自原声例句
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首付提高想取消购房 已交的房款可以退吗？
　　限购限贷属于不可抗力和情势变更，购房首付款可以退
　　中国江苏网12月3日讯(通讯员许小兵记者金磊)今年，市民李先生在栖霞区一楼盘购买了一套商品房，根据当时政策，首付比例为35%，李先生已向楼盘支付了79.70万元的首付款。但是，10月5日南京市政府办公厅下发关于进一步加大房地产调控力度的通知，按照新的政策，李先生要付的首付款比例由35%上调至50%，李先生还需要增加34.46万的首付款，李先生无法承受这么多的首付，想取消购房，退还首付，在与开发商沟通无果后，李先生向市长信箱提出退还房款的请求，转到栖霞市场监管局处理。经过对双方的沟通协调，李先生已经顺利退房并且拿到了购房首付款。
　　栖霞市场监管局表示，今年以来，为了调控市场，楼市新政出台比较密集。消费者购房受到明显影响的主要存在两种情况。一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。
　　还有一种情况就是限贷，就像李先生遇到的一样，政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，属于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。
　　漫画 施璐敏
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　　中新社香港2月8日电
香港特别行政区政府民航处发言人8日表示，香港国际机场在猴年春节前夕的2月6日共录得1227架次航班起降，创下了单日航班起降数量的新纪录。
　　香港国际机场原有的单日最多航班起降纪录为1210架次，于日录得。此次刷新的单日航班起降数量纪录，与2015年全年平均每日1117架次航班起降相比较，高出近10个百分点。
　　此外，另有874架次航班于2月6日飞越香港飞行情报区，特区政府民航处当天共处理航班2101架次。
　　2015年全年，香港国际机场共处理了超过40.6万架次航班起降，而飞越香港飞行情报区的航班也超过25.2万架次，这两组统计数据与2014年相比，分别增加了约3%及8%。
　　香港特区政府民航处称，由于农历新年假期外游需求殷切，使香港国际机场航班起降数量增加。航空公司增开的航班主要前往日本、韩国、中国台湾和印度尼西亚。最热门的目的地是巴厘岛，其次是台北和首尔。
　　其发言人说，香港特区政府民航处航空交通管理部已因应假期航班需求，调配额外人手当值，以确保能在节日期间继续为公众提供安全及有效率的空管服务。(完)
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买房交了定金却遇上限购咋办?可退
&今年9月，我市发布楼市限购政策，南京本地人名下有两套房不能购买新房，外地人名下有一套房不得购买新房和二手房。限购政策的出台，导致有的市民交了购房定金却买不了新房，开发商坚持定金不退的惯例从而造成消费纠纷。昨天，工商部门发布消费维权典型案例提醒市民，由于限购政策导致购房不成功，开发商必须归还定金。
9月初，市民周先生在栖霞区某楼盘看中一套房，在交付定金后与开发商约定在9月底签订购房买卖合同。但9月26日起执行的限购令却导致他失去了再次购买新房的资格。“没法买房，我只能要求开发商退还定金。没想到开发商态度强硬，坚持定金不退。”周先生只得向栖霞区市场监管局西岗分局投诉。
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题第四条和第二十三条解释：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。“我们在调解中对开发商明确提出，消费者缴纳定金是决定购买此房的真实意愿，但签订购房买卖合同时间以及南京限购政策的出台，都不是消费者决定和预知的。消费者无法继续进行买房的后续手续，是限购政策决定的，不是消费者购房真实意愿的改变。”区市场监管局工作人员告诉记者，最终开发商同意全额归还定金。他同时提醒消费者，如果开发商不肯退还定金，买房者可以通过向市场监管部门投诉或者向法院起诉的途径来维护自身的合法权益。
因限购政策影响，可退还的不仅有定金，还包括首付款。10月5日，南京再次进行房地产调控，增加新房首付款比例。不少市民在已经签订购房买卖合同、支付首付款后遇到政策调整，资金压力过大想取消购房退回首付。对此，工商部门也提醒消费者，因政策原因影响购房者履约能力导致合同不能履行，购房者不负违约责任，已交首付款可退回。
今年9月底，市民李先生购买了一套商品房，按照当时首付35%的政策，与开发商签订购房买卖合同并支付79.7万元首付款。但10月5日调整政策出台后，首付款比例由35%上调至50%，李先生还需要增加34.46万元的首付款。他无力承担这么多的首付款，想取消购房，退回首付，但遭开发商拒绝。
在纠纷调解中，工商工作人员向开发商提出，政府政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。政府政策就是属于“不可归责于双方当事人的原因”，因此消费者可以主张解除合同，不负违约责任，同时开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买房人。
（记者&张昊&通讯员&尹丹妮）
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