本文来源：北京商报 作者：记者 吴文治 徐天悦/文 代小杰/制表 责任编辑： 王晓武_NF

京东之家为什么比自营便宜,京东之家在体验上的科技化

京东之家自2016年11月11日开出第一家店以来，一直是起起伏伏，到2019年底已经开出了60多家京东之家，如果加上京东专卖店，数量已经超过2000家。在国内虽然线下店面数量不是第一，但是在这几年的环境下，已经是高速度了。当然这也是很多加盟商的功劳，因为京东的线下门店是以加盟为主的形式，而京东之家是京东提出无界零售后线下实体落地的一个高级版本。

京东之家以手机通讯为主，同时增加数码、电脑、小家电、京东自有品牌等产品，京东自有品牌京东京造京东之家布局的重点方向。

京东之家主要定位在1、2、3线城市，为加盟商提供全面的零售解决方案，为用户提供更好的体验式服务；京东专卖店主要是集中在4线以下的通讯商圈，为加盟商提供更多的选择机会，为用户提供更为贴心的多元化产品选择。 本文来自51秒懂网

作为这几年互联网公司中在线下零售的一个相对低调的推动者，京东之家具体的定位是什么？他有什么样的选址标准？未来发展的机会点又在哪里呢？我们根据掌握的资料，分析如下：

京东自提出无界零售之后，一直着力打造线下的零售体系，无论是日用品的便利店还是家电、通讯、生鲜的体验店模式，都在持续的推进。 51秒懂内容管理系统

京东之家属于3C部门的发展方向，其定位是集消费、休闲、娱乐、教育、社交于一体的市民中心概念，店面150-200平米为主，最大单店面积过1000平米。 51秒懂内容管理系统

2、 加盟零售商的标准

京东之家除去北京大兴机场店和京东总部楼下店面以外，均为加盟模式，基本上是全国不同区域的通讯零售商为主，京东一般会选择具有较强转型意愿的通讯零售商作为其合作伙伴：

第一，在意识层面上，认同多品类的销售，积极转型多品类的零售商；

第二，对于零售店面的位置是认可并能够积极进入商业综合体的零售商；

第三，零售商需要能够积极使用互联网工具。

从京东之家的选择合作伙伴的标准来看，京东更看重零售商的原动力和对于未来理念的共同认知度，因为未来的京东并不想简单的开一家卖货的店面，他还需要让这个店面能够符合时代的潮流趋势，线上线下形成合力。

3、 京东之家是选址标准

线下实体零售店，按照传统的零售经验，位置是最重要的。所以京东之家位置基本要求就是必须在shopping mall，当然不同城市会有不同的要求。

就当前数据看，京东之家大部分店面并没有进入当地最优的商圈，一半以上是当地新开发的shopping mall为主，还有一部分是次级商圈。这应该是和店面成本有一定的关系，也和京东之家的品牌建设有一定的关联。

4、 京东之家在体验上的科技化

京东作为一个知名的互联网公司，拥有雄厚的技术基础，在京东之家的建设上同样也是不遗余力推动店面的技术使用，如人流计数、上帝之眼、TAKE设备、智能巡店、虚拟货架、电子价签等等，其中人流计数器、上帝之眼、智能巡店系统等都是京东自主研发。

人流计数运用专业客流统计摄像头采集人像信息、精准分析到访顾客的的性别、年龄、到访次数、停留时长等参数、获取门店客流画像标签。帮助门店定位目标客户群特征，指导店铺运营管理。

上帝之眼是通过摄像头的人脸识别技术结合后台大数据分析、在屏幕上显示客户年龄、性别以及颜值分数等。在店铺门口部署上帝之眼可以很好地为门店聚集人气，吸引客流。

智能巡店是通过京东云部署实现主动请求门店已有摄像头视频信息，无需增加门店成本和操作。可在商家管理的PC端和App端随时查看门店多视角实时情况。

科技化，是京东之家与很多店面的一个较大区别。

京东之家与OPPO的合作店

5、 京东之家与京东线上平台的线上线下融合

很多加盟商选择和京东合作，其实看重的是京东背后的价值，当然京东也在线上线下融合上下足了功夫：

1）顾客在门店购买产品过程中可选择现货销售，也可选择扫码下单、京东物流配送到家服务。并且京东之家门店结合本地化O2O生活平台，配送距离可以放大到50公里。实现一小时极速达配送服务。

2）实现京东线上流量为门店精准引流，京东提供单品页引流功能，这是基于门店LBS定位的一种功能，针对门店已有的库存商品，线上单品页被浏览时显示距离最近的门店信息及联系方式，提示到店体验，这样就实现了京东与与店铺网点的打通，实现门店活动及商品上线展示。

3）京东之家门店配备有丰富的互联网工具，如店铺小程序，CPS分佣工具、企业微信、优惠券的发放等。如每个门店配备的社交购物小程序《京挑好货》，每个店铺都有自己对应的店铺小程序，支持店铺小程序和店铺内的商品在微信粉丝群的传播。

京东之家的这些数据化能力，经过后台数据的分析，反过来给店面更多的指导：

根据门店周边线上用户下单情况、同类型门店销售情况，给门店推荐备货方案。

根据预选位置周边物业、交通、人口信息以及线上用户消费行为，以及已开门店销售等情况预测选址竞争力、目标人群、销售额等信息。

根据门店客流分布、顾客消费行为标签，反向在京东线上用户中圈定符合门店定位的潜在客户群体，利用短信、京东APP、企业微信等各种渠道进行精准触达和营销。

京东之家科技化门店趋势还是非常明显的，当然零售店数据化是一个长期工作，尤其要实现精准营销、线上线下结合、反向定制等，都是一些新课题，可以借鉴的不是很多，只能靠自己的不断试错，好在有京东这个海量的线上数据，相对一般零售店而言会更有优势。

6、 京东之家的私域流量运营

京东之家的私域流量主要是依靠企业微信管理，店员个人名片以及社群因为都有品牌背书，公信力大大提高；并且完整的沟通、交易流程都在微信生态内完成，符合消费者的信息获取习惯；消费者和门店建立了“微信好友+京东购物会员”双重关系后，基于京东大数据能力，就可以给用户更加精准的产品推荐；并且用户数据是沉淀在导购后台，即使有店员离职，门店和消费者的会员关系还在，还可以把这些会员分配给其他店员。

店员登录企业微信后台的“京东零售助手”,可以完成会员招募、产品分享、数据看板等各类运营功能。店面给店员设置销售任务，店员完成目标销量后可以获得佣金激励，直接打款到店员企业微信钱包，让激励清晰快速可见，有助于激励店员的销售主动性和积极性；同时企业微信常规的OA功能，比如打卡签到等功能，可以协助店面现实数据化管理。

另外产品分享模块，有CPS佣金产品、门店现货产品、万家后台产品，满足店员差异化的分享需求；完善的数据后台，可以查看会员数据、订单数据、佣金详情；而带有品牌认证的“企业微信群”，群成员最高达200人，可以提升店面和用户之间的更有效沟通。

京东之家现在高效、精准、消费者信任度高会员系统，对于建立更为有效的私域流量池具有极大的帮助作用，在这个过程中店员只要把“微信好友”切换为“企业微信好友”就可以了，这既升级门店会员管理效率，也使店面更加专业化。

7、 京东之家的未来发展

对于2020年以后京东之家的规划，京东相关负责人介绍说主要集中两个方面，一个是店面建设和优化，一个是供应链的持续搭建。

京东将会陆续开设部分京东之家自营店，主要目的是更加深入构建门店盈利模型，并将成功经验推广至加盟门店。

同时针对于京东之家和京东专卖店加盟店，京东管理团队将以现有的京东之家和京东专卖店服务商为基础，优先满足现有客户店面建设需要，给予经销商领地意识，保障现有加盟经销商的利益。同时针对现有店面，建立店面分层管理体系，实行店面升降级体系，针对不同层级店面匹配相应的功能开放权限。

2） 供应链的持续搭建

京东之家的供应链一直是一种合伙人模式，未来将会充分整合线下的优质供应链，找到适合当地店面的最优供应链，让这些供应链合伙人不仅给京东店面供货，同时京东还能够运用自身的流量优势为供应链合伙人提供产品的销售通路。

在品牌上，京东之家将整合更多的品牌，和品牌方形成深度融合联合经营的模式。

应该说京东之家以及京东专卖店是国内的互联网公司为数不多的，一直坚持线下之路的公司。这一路发展并不算一帆风顺，刚开始的时候京东并没有找到合适的线下运营方式，首批加盟商有的已经黯然离场，这是传统互联网公司走线下之路的一个坎，主要原因就是对于线下行业发展没有足够的经验，步子迈得有点太大太理想化。

但经过几年的发展，京东之家依旧在线下零售市场中占据了一定的地位，并且逐步获得了拥有共同理念的加盟商的认可，这对于整个零售行业来说，是一件有价值的事情，因为线上线下结合可以有更多的经验，可以去借鉴学习了。

据京东之家负责人介绍，京东之家大部分店面都是盈利，个别是店面还在盈利边缘徘徊，2020年虽然遭遇疫情这样的重大事件，对于第一季度经营数据带来了负面影响，但是京东之家也在尝试直播、团队、秒杀等方式，尽可能减少线下零售店的损失，所以面对未来，他们还是非常有信心和期望。

希望国内的零售业，有更多的科技化、数据化、互联网化相结合的尝试，这样的零售，才会更为丰富多彩，更有机会发现不一样的空间。附，京东之家选址标准：选址标准

线上线下全融合模式，场景搭建重体验、社交属性、强用户思维

量化观点，寻找机会点，制定拓展规划、锁定城市，了解城市商圈分布及项目情况，筛选商圈锁定项目

常驻人口数量（城镇、农村）、GDP水平（人均收入、可支配收入、消费支出）、政府规划及政策

商业地产的运营能力评估

周边消费者结构，如住宅、办公、学校、企业、科技园区、医院等周边配套设施

用户特征，如性别、年龄、职业、收入、消费能力等

交通，如地铁、公交、停车场位置、停车位数量等

竞争环境，如商业数量、竞争品牌、竞品距离、竞品销售情况等

另外还有房产合规性，避免房屋纠纷（街边店较为凸显），临街店门头广告面积、店招面积等

店铺开业初期营销活动场地及广告位支持，店型结构及出房率的要求

了解项目业态布局、客流动线、提袋率、客单价，尤其是同品类品牌

京东之家目标年轻消费群体，与快时尚、国潮、星巴克一致

进一步了解消费者需求，提高线下运营效率，精准触达，线下数据监测汇总

该系统为京东自主研发，以京东&众多盟友的大数据为依托，通过智能算法，提供选址位置、人群价值、线上价值、竞品信息、人群数量、消费水平、用户性别、年龄分布、产品品类需求以及租金预估，并通过后期线下数据的持续校验，完成线上线下全融合的深度闭环

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（文 杨佳）10月29日，戴德梁行根据《2018年3季度武汉写字楼与零售市场概况》数据针对武汉甲级写字楼及零售商业市场发展状况进行深入解读。

相关研究结果显示，截止三季度，武汉甲级写字楼整体租金达到125元/平米/月。在第三季度，虽然由于天悦外滩金融中心、帝斯曼国际中心的新增供应入市导致甲级写字楼市场整体空置率提高至26.3%，但整体空置水平仍处于16年以来的较低水平。而商业部门，上半年武汉市核心商圈没有大型优质新增供应，市场情况总体保持平稳，三季度，由于部分商圈正在进行较大幅度的业态调整，武汉优质零售市场核心商圈整体空置率环比上升1.4个百分点至4.5%。

戴德梁行预测，四季度或将有更多的零售物业会进行业态调整以应对即将到来的年底传统消费旺季。

写字楼整体租金看涨 空置率控制较低水平

受2017年以来开展的招商引资等利好政策影响，从2017年下半年开始，新进武汉的公司开始成为武汉甲级写字楼空间去化的重要推动力。进入2018年，受益于联合办公在武汉进入加速扩张期，上半年武汉甲级写字楼市场需求活跃，近期整体租金呈升高趋势，截止三季度整体租金达到125元/平米/月。

2018年第三季度，虽然由于有新增供应（天悦外滩金融中心和帝斯曼国际中心）导致整体空置率有所升高（26.3%），但整体空置水平仍处于16年以来的较低水平。

具体来看，第二总部经济潮为甲级写字楼去化助力不小。2017年，武汉首次提出发展“新民营经济”，并围绕招商引资“一号工程”积极推进企业的引进落地，为帮助企业留住人才，成立“招才局”、开展百万大学生留汉相关工作。开放的政策和丰富的人才储备契合了目前产业转移的大趋势和长江经济带发展战略导向，共同引发了目前的第二总部经济潮。第二总部经济潮带来了较大的写字楼需求，未来预计新增的写字楼中有相当一部分来自于企业为第二总部需要所修建。

此外，联合办公的崛起同样加速了甲级写字楼的去化。近期，联合办公在大中华区写字楼市场保持了强劲的发展势头，不少开发商已经看到联合办公的发展前景，并开始在自持物业中运营联合办公空间或者和已有的联合办公品牌合作，以谋求进入该领域。主要联合办公品牌在2017年开始陆续进入武汉市场，并在今年上半年进入加速扩张期。截止目前，武汉主要甲级写字楼中已均有联合办公品牌入驻。

商业零售市场总体保持平稳 预计四季度将有更多零售业态调整

2018年上半年，武汉市核心商圈没有大型优质新增供应，市场情况总体保持平稳。三季度，由于部分商圈正在进行较大幅度的业态调整，武汉优质零售市场核心商圈整体空置率环比上升1.4个百分点至4.5%。预计下季度或将有更多的零售物业会进行业态调整以应对即将到来的年底传统消费旺季。

社区新零售和便利店市场大肆布局、扩张版图等动作，也给武汉商业带来了诸多变化。其中，社区新零售的电商品牌向低层级城市渗透、本土初创企业试图抢占先机。在上半年，电商渠道向新一线城市转移趋势显著，以生鲜超市为主的社区新零售业态陆续登陆武汉市场，盒马鲜生、京东X无人超市等纷纷进入武汉市场，且扩张迅速。

与一线城市不同的是，由于主要电商新零售品牌绝大部分发源于一线城市，其在向低层级城市渗透的这段时间，像武汉这样的低层级城市中很多本土企业敏锐的发现了这一新趋势并试图抓住先机，因此可以发现在武汉社区新零售这一领域中不乏本土初创企业的身影，例如本来鲜、张鲜记等。

近期，武汉本土生鲜连锁品牌“天仙配”获得千万级PreA轮投资更加彰显了武汉本土初创企业在社区新零售领域争夺市场份额的潜力。此外，面对电商新零售的扩张和日趋激烈的竞争，本土零售商也正在进行积极的转型。

戴德梁行认为，便利店的发展当下处于强者愈强的整合扩张时期，多头竞争激烈，仍有较大发展空间。

2018年三季度，无锡大东方发布公告，旗下全资子公司湖北东方美邻便利店有限公司与“柒一拾壹（中国）投资有限公司”（简称“SEC”）签订地区特许经营合同，在湖北开展7-Eleven便利店业务，标志着世界最大的连锁便利店品牌711正式进入武汉市场。

目前武汉市场便利店的主要品牌包括中百罗森、Today、7TT及有家便利店等。本土便利店三强之一、门店超过百家的7TT，则在三季度选择并入中百系。

目前，武汉便利店数量、密度跟香港、上海等地相比还有很大差距，在服务延伸上也有很大提升空间，整体来看仍有较大发展空间。