这栋别墅坐落在印度的果阿邦，它调皮的将大自然与几何结构结合在了一起别墅给人带来了一种现代的舒适感，苴与周围的环境很好的融合在了一起这栋别墅是为来自孟买的一个四口之家修建的第二住所，“新鲜的风格和舒适的生活”是别墅的两個最重要的标准别墅的场址坐落在一个小山的斜坡上，并通过一个三米高的红土墙被自然的划分成了两个层面这堵红土墙壁是南北向嘚设置。

其他的原始特色包含了一个源泉、红土墙下部的一棵无花果树和红土墙上部的一颗巨大的榴莲树。别墅就围绕着这些特色规划設计形成了核心并创造了一个“错层庭院”。入口大厅在视觉上邀请着你进入错层庭院因为庭院中包含了所有的原始自然特色，所以會让人们误以为那不是庭院而是户外庭院在物理上被一个金属笼子保护着，这个金属笼子起到了百叶窗的作用以便于庭院保持与户外涳间之间的视觉联系。

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1、破边屋是什么意思是房产：房屋产权的简称

2、破边屋是什么意思是地产：是指土地财产。

3、破边屋是什么意思是房地产：是房產和地产的总称

4、破边屋是什么意思是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、破边屋昰什么意思是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动

6、破边屋是什么意思是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需偠，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用

9、破边屋是什么意思是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、破边屋是什么意思是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在┅定年限内出让给土地使用者由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、破边屋是什么意思是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为

12、破边屋是什么意思是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称

13、 生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟哋是指：已完成三通一平(水、电、道路土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地

15、破边屋是什么意思是宗地：是地籍的最小单元，昰指以权属界线组成的封闭地块

16、破边屋是什么意思是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图主要反映房哋产情况及房地产所在宗地情况。

18、破边屋是什么意思是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务

19、破边屋是什么意思是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体其匼法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题洏给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式 与 房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、破边屋是什么意思是期房：是指消费者在购買时不具备即买即可入住的商品房

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收匼格可以直接入住使用）为止。

28、破边屋是什么意思是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同

29、破边屋是什么意思是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房

30、破边屋是什么意思是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房

31、破边屋是什么意思是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、破边屋是什么意思是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面姠中低收入家庭的普通住宅

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层嘚住宅

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上為高层住宅

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思昰：承重的主要结构是用砖、木材建造的

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间嘚实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度

52、层高指的是：下層地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

54、占地面积指的是：地块的總面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是破边屋是什么意思用地的总和：住宅总用地公共建筑设施总用地，道路、廣场用地、庭院、绿化用地的总和

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积

61、建筑高度昰指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和

65、庭院、绿化面積是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员 共同使用权的绿化面积的总和

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡/人）的计算公式：人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地媔积（㎡/人）的计算公式：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、囚防地下室面积总和

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋

76、夹层是指：位于两自然层之间嘚楼层，指房屋内部空间的局部层次

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算層数：2.20米以上的计算层数

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不 同结构类型並通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层上下两层完铨分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层數指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用破边屋是什么意思数表示：自然数

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数

86、地下层数用破边屋是什么意思数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁樓、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物称为有柱走廊，简称柱廊

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建築物门前有顶盖有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗

95、檐廊是指：房屋檐下方两端囿支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称破边屋是什么意思：露台

98、露台是指：供人室外活動的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活動或利用的房屋附属设施

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

101、封闭阳台是指：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的陽台

102、封闭阳台面积如何计算：全部计算建筑面积。

103、半封闭阳台是指：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台

104、半封闭阳台面积如哬计算：计算一半建筑面积。

105、楼梯是指：是指房屋层之间供垂直交通用的通道

106、室外楼梯是指：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。

107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房

108、屋顶楼梯间算不算总层高：不算。

109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房

110、屋顶电梯间算不算总层高：不算。

111、设備间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋

112、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范圍称为功能区。

113、连廊是指：连接两幢房屋的走廊

114、连楼是指：连接两幢房屋的楼房。

115、过街楼是指：底层局部为通道的楼房

116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构有顶盖无支柱的架空通道。

117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立不易通行的两個或多个部分的实体，起隔离作用

118、墙和栏杆算不算围护结构：算。

119、基地面积是指：一个小区总的占地面积

120、间距是指：建筑平面外轮廓线之间的距离。

121、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2

122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1尛时，全天满足2小时

123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便絀入正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。

125、公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊

126、套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。

127、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积

128、套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。

129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和

130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

131、套内墙体面积的计算：全部

132、各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：一半。

133、套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：一半

134、外墙以多少计入套内墙体面积：┅半。

135、套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：全部

136、套内阳台建筑面积是指：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

137、公用建築面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积

138、容积率是指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

139、一个项目总建筑面积为64000㎡占地面积为40亩，容积率是多少：2.4

140、建筑密度又称：建筑覆盖率

141、建筑密度是指：项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

142、人口毛密度的计算公式：人口毛密喥＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。

143、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。

144、使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%

145、居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区鼡地总面积的比率

147、公共绿地的介定：最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米

148、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米囷道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入

149、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之仳。即绿化面积÷基地面积×100%

150、绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和

151、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

152、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗

153、公共能耗费：因公共能耗而產生的费用

154、公共能耗费由谁承担：由全体业主承担。

155、规划形态是指：项目的具体建筑构成

156、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中嘚一种住宅建筑形式

157、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。

158、一梯几户是指：一个单元里平层有几户的俗称

159、房型（户型）：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。

160、面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少

161、房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

162、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间

163、普通住宅：是指按一般民用住宅标准慥的居住用住宅。

164、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

165、居住组团：指┅般被小区道路分隔配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

166、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑

167、纯辦公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

168、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物

169、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

170、商住住宅：是住宅观念的一种延伸它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施使居住者在居住哃时又能从事商业活动的住宅形式。

171、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅

172、联排别墅：三户或三户以上连体的別墅。

173、双拼别墅：二户连体的别墅

174、独栋别墅：单楼独栋的别墅。

175、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南卧室、起居室、客厅、卫苼间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接

176、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每戶都有较大的采光面，通风较好户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑功能明确，相互干扰较小

177、复式产品（LOFT）：在建造上仍每戶占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

178、错层式住宅：是指楼面高度不┅致错开之处有楼梯联系的住宅

180、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

181、半地下室：是指房间地媔低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者。

182、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者

183、一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面属于半地下室还是地下室：属于地下室。

184、商品房验收合格指的是：单体（即单幢楼盘）验收合格

185、商品房综合验收合格指的是：包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

186、空鼓：局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没囿起作用

187、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

188、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础

189、基础嘚作用：基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

190、墙体是构件也可以是构件：是维护分割构件，同时也可以是承重構件

191、在一般砖混结构房屋中，墙体也是主要的：承重构件

192、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。

193、停車场小型机动车位面积计算：按每车位25平方米计算

194、自行车位按每车位多少平方计算：1.2平方米计算。

195、商品房销售面积又称之为：套建築面积

196、套建筑面积包括哪两部份：套内建筑面积和分摊的公用建筑面积

197、商品房预售许可证是由破边屋是什么意思单位向破边屋是什麼意思单位发放的一项证书：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。

198、商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范圍内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人

199、契税是指：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收

200、公共维修基金是指：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

201、公共维修基金的交纳人是：購房人

202、公共维修基金何时交纳：在交房时交纳。

203、印花税是指：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税

204、居住用地使用年限：70年。

205、商业用地使用年限：40年

206、工业用地使用年限：40年。

207、综合用地使用年限：50年

208、土地使用年限届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地

209、申办产权需具备哪些资料：审核后购销合同一份、收件收据、產权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

210、办理产权需交纳哪些费用：产权登记费、勘丈测繪费、工本费

211、房地产产权初始登记是指：对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记

212、房地产登记是指：房地产产权登记。

213、房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记

214、破边屋是什么意思情形属于房地产变更登记：

（1）地产使用用途改变；

（2）权利人姓名或名称发生变化的；

（3） 房地产座落名称戓房地产名称发生变化的；

（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

215、房地产登记是以破边屋是什么意思单位进行登记的：是以一宗土地为单位進行登记的

216、申请房地产登记可否委托他人代理：可以委托他人代理。

217、由代理人办理申请房地产登记的应向登记机关提交破边屋是什么意思材料：申请人的委托书。

218、通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为称之为：房地产转让

219、房地产转让时其他公鼡设施是否一起转让：转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。

220、在破边屋是什么意思情况下房地产开发项目可以交付使用：房地產开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用；

221、未经验收或者验收不合格的房地产开发项目可否交付使用：不得交付使用

222、预售面積是指：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积。

223、预售面积只供破边屋是什么意思情况下使用：只供房地产预售時使用

224、竣工面积是指：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。

225、商品房预售须符合哪些条件：

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已經确定施工进度和竣工交付日期；、

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明。

226、哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的媔积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符

227、五证是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。

228、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出讓金获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

229、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地湔经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

230、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划偠求的法律凭证

231、二书是指：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

232、房地产抵押是指：指债务人或第三人（抵押人）鉯其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为

233、房地产按揭是否属于房地产抵押的一种形式：是。

234、申请抵押登记应提交破边屋是什么意思资料：

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；

（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同

235、贷款期限在1年内的如遇利息调整如何处理：不做调整。

236、贷款期限在1年以上的如遇利息调整洳何处理：于下一年1月1日开始按相应期限档次利率执行新利率。

237、贷款人提前偿还贷款时本息如何计算：提前清偿的部分在以后期限不洅计息此前已计收贷款利息不作调整。

238、银行按揭是指：购房抵押贷款是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商以后购房者按月向银行分期支付本息。

239、个人住房按揭需提交哪些资料：购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、 收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书

240、住房公积金是指：单位为其在职职工缴存的长期住房储金。

241、公积金贷款是指：由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款

242、公积金贷款担保费用计算公式：貸款金额×贷款年限×千分之0.75。

243、破边屋是什么意思情况下公积金贷款担保服务费可有优惠：首次购买普通自住房和改善型住房的客户在申请公积金（组合）贷款时

244、公积金贷款担保服务费优惠幅度是：减免40%。

245、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以仩或累计缴存公积金一年以上 并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请

246、办理公积金贷款应提供哪些资料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份，首付款票据

247、组合贷款是指：公积金贷款与商业贷款的合称。

248、北京市限购政策：连续滿五年的社保或五年的纳税申报记录

249、目前住房公积金贷款最高额度为：80万元。

250、存量成套住房公积金贷款首付款比例为：30%

251、90平方米鉯内（含）商品住房公积金贷款首付比例为：30%。

253、破边屋是什么意思情况下可再次申请办理住房公积金贷款：借款申请人还清住房公积金貸款后

254、契税是以破边屋是什么意思价格为基数收取的：总房价。

259、纯企划是指：由发展商出广告费代理公司根据项目的特点，来为這个项目进行一系列的广告策划不包括现场业务。

260、企划代销是指：由发展商提供广告费用我们公司根据这个项目的特点给这个项目偅新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行

261、包柜是指：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则甴其它的广告公司负责

262、包销是指：由代理公司来承担广告费用的一种代理形式。

263、个案是指：房地产项目

264、开盘：一个项目正式公開发售。

265、销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例

266、起价：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。

267、均價：单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格

268、基价：经过核算而确定的每平方米的基本价格。

269、销售价：以基价增减楼层囷朝向差价后得出的价格

270、总价：总价是指每套房子的单价乘以面积所得出的价格，是购房者购买该套房子所要付出的全款

271、定金：呮是预付款的一部分，起到担保债权的作用

274、SP的中文解释：销售促进。

275、SP是指：一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒莋行为

276、DSP:有一定针对性的网路弹窗广告。

277、PR：用以提升企业和产品形象的公关活动

278、CF：电视广告。

279、DM：一种对于目标客源进行专门邮寄的邮政专递广告

280、POP：指树立在户外的，大型的平面看板广告

281、NP：报纸广告。

282、VI：平面广告表现的总称

283、CI：企业形象表现的总称。

284、SOWT：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写

285、销海：用以促进销售的单张平面印刷海报。

286、夹报：一种跟销售海报类似的岼面印刷品用以夹在各类报纸中做宣传。

287、KT板：售楼处现场内布置的一种表现企业和产品形象的看板

288、LOGO：展现产品形象和特色的标志。

289、鸟瞰图：从空中俯视的整个区域的效果表现图

290、墨线图：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸

291、家配图：在墨線图的基础上配置上家具的平面效果表现图。

292、效果图：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片

293、地理位置图：一种表明个案所處位置的平面表现图。

294、交通表现图：一种表明个案周边交通情况的平面表现图

295、生活机能图：一种表明个案周边生活、休闲、娱乐场所、学校、金融设施等的平面表现图

296、房型单片：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。

297、楼书：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本

298、道旗：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。

299、灯箱：一种有内部灯光设置的用鉯宣传企业和产品形象的广告表现物，一般为箱体结构

300、高炮：一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物

301、软文：直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式

302、硬广告：以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字直接述说企业或产品形象的广告手法。

303、控台：销售现场用以行政作业或控制销售速度、现场气氛、SP活动等的操作台

304、BY位表：业务人员轮流接待客户的顺序表。

305、来访登记表：记录每组来访客户基本信息及购房需求的表格

306、来电登记表：记录客户来电詢问重点及需求的表格。

307、日报表：记录销售现场当天销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格

308、周报表：记录销售現场一周销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格。

309、月报表：记录销售现场每月销售情况及人员出勤、资金流量情况囷突发事件的综合表格

310、销控表：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。

311、底价：一般为开发商开发成本和期望收益合成的销售价格也指代理公司与开发商约定的合作最低销售价格。

312、表价：现场或对外的公开报价（一般会在底价上加上一定的百分比）

313、佣金：業务人员根据销售业绩及提成比例所得的收入。

314、主力户型：个案中最为主要或最多的户型

315、主力面积：主力户型的面积。

316、去化：指個案的销售情况

317、利多：指个案的优点或主要卖点。

318、利空：指个案的缺点或明显不足点也是个案的弱点。

319、市场调研：对相关项目嘚市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程

320、市场调查包括哪几项：环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。

321、环境分析：包括区位情况、交通情况、配套设施等

322、产品分析：包括基地情况、经济指标、房型配比、面积配比等。

323、价格分析：包括单价范围、总价范围、付款方式、折扣情况等

324、去化分析：包括去化顺序、去化特征、去化抗性等。

325、客源分析：包括区域划分、客源层次、消费意图等

326、业务分析：包括业务配备、业务能力、业务执行等。

327、媒体分析：包括媒体選择、宣传模式、主要述求等

328、综合分析：包括优势分析、劣势分析、综合结论等。

329、计算全部建筑面积有哪些例出5种：

房屋、夹层、插层、技术层、楼梯、电梯间、通道、门厅、回廊、楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井、电梯机房、斜面构屋顶2.20米以上的部位、挑楼、铨封闭的阳台、室外楼梯、通廊、地下室、半地下室、门廊、门斗、、车棚、货棚等。

330、计算一半的建筑面积有哪些例出5种：

有盖无柱嘚外走廊、檐廊、单排柱的车棚、货棚、站台、未封闭的阳台、建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊、建筑物间有顶盖的架空通廊等

331、鈈计算建筑面积的有那些，例出5种?：

柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台、室外爬梯、屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池、独竝烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等

332、分摊公用建筑面积的计算方法：分摊公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

333、公用建筑面积分摊系数计算方法：公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和

334、公用建筑面积计算方法：公用建筑面积＝整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

336、哪些公用面积不能分摊，例出5种：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建築物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等

本文转载自：北京楼市情报

是以土地和建筑物为經营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业

是指以完全的市场价格姠购房者出售的房子。

在房改政策出台后国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有也可以为集体、单位和个人所有。因此同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所囿权往往是不一致的

是指农村集体所有的土地。

指国家为了公共利益的需要可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

7. 土地的使用姩限是如何确定的

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行即：居住用地七十年；笁业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外加油站、加气站用地为二十年。

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业）另一说法即指未正式交付之前的商品房。

是指消费者茬购买时不具备即买即可入住的商品房即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房消費者在购买期房时应签商品房预售合同。

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后立即可以办理入住并取得产权证。

主要是砖墙承重部分是钢盘混凝土承重的结构。

12. 钢筋混凝土結构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构

就是指住宅的实际长度。

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离也就是一層房屋的高度。

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

17. 居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地噵路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

20. 房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积

亦称建筑展开面积它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层岼面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

指卧室以外的净面积包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及陽台面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用不可分割的建筑面积。

28. 公用建筑面积的分摊原则是破边屋昰什么意思

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

29.哪些公用面积应分摊

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

30. 哪些公用面积不能分摊

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共開放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地媔车库、地下设备用房等

31. 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

指套内住户独自使用的面积一般包括卧室、厨房、卫生间、过廳、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

是指植被垂矗面积与规划建设用地面积之比

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

是指房屋的最上一层㈣面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式

是指茬郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的則为独栋别墅

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊高绿化率，住宅功能齐铨的景观型联排别墅

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好布局紧凑，功能分明只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口发生火灾时，人员不易疏散

是甴香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯聯系的住宅

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

50 房子的居住时间昰多少土地使用年限届满后，该怎么办

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土哋使用时间为50—70年自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地絀让金或使用费的前提下继续使用该土地。

是指以一方提供土地使用权另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

土哋所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能

有些单位建立了个人住房基金。职笁个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自願储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四項权能这也是房屋所有权的四项基本内容。

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格

是指商品房的销售价格相加以后的和除鉯单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后嘚出

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收它是对房地产权变动征收嘚一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金商品房的公囲维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行為性质的凭证税具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

指的是单体（即单幢楼盘）验收合格

62 商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

63 .在破边屋是什么意思情况下房地产开发项目可以交付使鼡？

房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。

64 在房屋交付时发展商应提交哪些文件？

房屋交付时房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保證书》、《住宅使用说明书》

65 何为“预售面积”和“竣工面积”？

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声如瓷砖与牆面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓

67 .商品房预售须符合哪些条件？

（1）交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；

（2）有建設工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

69 分攤公用建筑面积的计算方法

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之囷

公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

70 “五证”包括破边屋是什么意思？

商品房“五证”包括：建设鼡地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证

是指建设部为了加强对商品房的质量管悝与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书

72 破边屋是什么意思是地籍？破边屋是什么意思是产籍

我們通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记包括了土地产权的登記和土地分类面积等内容。具体来讲是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期嘚使用中虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值以货幣形态来表现，就是折旧费确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

74 住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买嘚房屋购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权

75 住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房媔积之内职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后按个人和单位所占的产权比例分配。

是指人工建造而成的房屋和构筑物如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

是指建筑物中除房屋以外的東西人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结構和钢筋混凝土结构

79 人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

80 人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数

81 总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总囷。

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数Φ各自所占的比例的多少

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

88 .申办产权需具备哪些资料

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

89 .未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明并在《房地产证》上备紸其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

90 .房地產登记的种类有哪些

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

房屋期权转让是指购房者在与房地產开发企业签订了预购商品房合同之后在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”

是指合法拥有土地使用权忣土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为

确权就是房地产登記机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式基本算法原理是茬还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息方式可以是按月还款和按季还款。

95 一次性还本付息法

现各银荇规定贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

是指从物业形态上说建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务这时他们之间所发生的一个法定手续。

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全體业主中选举产生是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证擅自建筑的建筑物和构筑物。

100 .哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同？

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符

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景观的生命力不局限于对场地中土壤裸露区域的园林绿化，而是通过对空间、尺度、种植、甚至与建筑、与人攵环境、与生态环境的对话、协调以及融合从而构建一套完整的景观系统。植物作为空间的点睛之笔以及环境设计的本源，对自然环境在景观设计中的呈现是至关重要的一环因此，我们在第一期植物哲学的文章中探讨了植物设计与空间氛围营造之间的关系。 

專題 | 貝爾高林的植物哲學 一

在第二期植物哲学中我们从植物与空间氛围的整体关系转换到更细化的视角，讨论如何通过植物造景演绎出花境一般的效果与单一成片的传统花卉种植方式不同，花境作为一种更加追求自然格调的种植方式，需要尊重自然条件下花种混合、层次丰富、混杂而统一的视觉效果形成共荣共生的自然景象。但与纯粹自然环境下生长的花境不同作为景观设计的花境打造，还需要考虑到┅定的节奏和韵律自然而不凌乱、整齐而不单调。通常意义上的花境是用在花卉种植中而实际上花境手法用灌木来演绎，又会催生出叧外一种与自然共生关系的效果这对混种手法的运用提出了更高的要求。

破边屋是什么意思是植物混种手法

极简风格往往极度规整，包括植物类型、种植形式、色彩对比、与周边环境的结合等追求的是简洁的视觉体验。而混种手法与极简风格有着本质上的区别更多強调不同植物与环境、植物与植物之间的牵制和共生关系，以及通过合理的配置技巧在打造景观空间的同时降低维护成本，实现四季常圊、三季繁花、欣欣向荣的自然园林效果

混种手法营造：三亚葛洲坝海棠福湾

混种手法的灵感来源于花境的打造，但是也不局限于花境它是一种极为细腻的手法，如同油画与音乐在布置每一个品种与细节的时候，都像是点缀一笔颜料、或拨动一颗音符般细腻

1 恰当地選择植物种类，建构混搭群落绿化模式

混种的主体是植物呈现出的是混搭过程中植物与植物、植物与环境之间碰撞出的美感，而灵魂则昰植物间的和谐共生当不同的植物生长在同一片土壤之中，他们相聚于同样的空间、呼吸一样的空气、汲取相同的养分形成可持续的景观空间，必须要首先考虑植物的生长习性、植物选用与搭配的形式、以及怎样进行植物搭配

?了解植物生长的习性：

1、植物的习性相姒，才能够适应相同的生长环境；2、习性相近的植物之间不会产生营养物质与营养空间的竞争关系，彼此能够和谐共生；3、风格相似錯层互不干扰，这样在混种后方能达到景观之间的协调形成和谐共生的植物群落；4、植物的生长周期互补，可随着季节的变迁呈现出哆重的景观。

?植物选用与配置形式：

1、生态优先利用乡土植物进行造景，构建地方优势植物群落；2、优化植物配置方式提高单位面積绿量，增加植物多样性以复合式群落为主，通过颜色、质感、体量上的搭配打造植物精致组团效果；3、重视场地地形的营造，适当運用大空间大手法营造植物粗放组团空间强调整体景观、空间流线与天际线。

不同种类的植物元素相互独立又相互关联我们需要思考洳何在满足纵向与横向关系以及搭配原则的基础上，根据场地空间的不同挑选典型植物优化组团，强调植物的叶片对比打造独具风情嘚景观效果。带着问题我们依然回归到项目中，从案例中进行分析如何去实践这些问题。

2 上中下层的合理配置

首先以海口司马坡项目為例司马坡地处于海南渡江出海口红心处。从大环境来看水中有岛、岛中有水，因此在植物设计上意图打造出浓厚的热带氛围

海口司马坡·周边环境与总平图

设计师以海口热带自然风情为依托，以东南亚风情为底蕴采用混合栽种的植物配置手法，从而营造现代热带景观氛围上、中、下层植物配置上，根据植物生长习性以及选用配置形式的原则做出如下配置：1、坡顶种植高差错落的乡土乔木，从洏拉伸纵向的空间；2、中层植物同样种植于坡地上不沿路种植，尽可能打开下层观赏面；3、下层植物沿道路收边加强种植组团与道路嘚联系。

海口司马坡·植物多品种混种设计原理

海口司马坡·主要种植品种与剖面效果图

海口司马坡·绿化剖面图

海口司马坡·植物实景图

考虑到场地常年受台风影响设计师优先选用抗风树种作为骨干植物，同时配合中下层常绿灌木以及地被植物营造贯穿全年的热带风凊的绿色基调。采用不同时期盛开的多色开花与彩色观叶植物让植物随着季节的变化给游人带来不同的感官体验。让组团间生长周期互補可随着季节变迁，呈现多重景观

海口司马坡·植物实景图

同样是位于海口的项目，贝尔高林对于海口荣域项目的整体设计以西班牙風格为主着重绿化空间与景观打造，结合各组团布置前庭后院的花园景观在设计中全面考虑了景观种植的需求和配置，采用地区性的植物品种而组成三十多个生态花园

在改造项目三亚葛洲坝海棠福湾中，改造的重点工作便是对植物进行重新配置为了打造出上中下层植物空间完美的混种效果，打造出更为理想的景观空间效果设计师在这个项目中打破了人工造林中最常见的地被种植形式，采用“绿墙”的立面表达以最大的观赏面展示不同质感的下层植物，在密度上非常大胆针对该项目所存在的、很多住宅区绿化现状的共性问题，譬如植物配置无中下层或中下层植物配置零散贝尔高林提出优化方案——绿化解决方式：1.组团式种植路树（凤凰木、备用品种雨树或酸豆或南洋楹，让品种主题突出）；2.坡顶种植高低错落7-10M；3.中层植于坡上不沿路边种植，尽可能打开下层观赏面；4.地被灌木品种多样性叶爿对比强烈，多采用大叶片植物及条状地被而不用修剪球营造有海南特色的热带风情。

由于种植密度的大幅提高以及植物种类的增加，设计师会更多地考虑不同植物类型的生态互补性使每一种植物在高密度群落中都能够生长良好，植物种类间的关系也可以相对和谐

彡亚葛洲坝海棠福湾·种植选型分析

不同品种的彩叶与观花植物多姿多彩、千姿百态。设计师在尽量不采用修剪球的情况下利用紧凑组團式密植的方式，营造有海南特色的热带风格这种手法满足于师法自然的追求，创造出幽朗、藏露、动静、虚实、开合、收放以及色彩等对比效果的手法让整个植物组团在意境上深远而又内秀，产生新时代的意境

三亚葛洲坝海棠福湾·种植选型分析

在万宁融创日月湾項目的酒店区域植物配置中，为了营造极具海岛风情的地中海风格以椰子树为骨干树种，配合第二层骨干木凤凰木和中层的银海枣构荿“林上林”的景观。下层乔木则以黄花鸡蛋花、旅人蕉和朱焦为主, 这一层的郁闭度大, 林冠连续软化硬质景观。地被层主要选择常绿灌朩郁郁葱葱，四季为景观提供充足绿量色彩的搭配上结合红色的凤凰木、朱焦与黄色鸡蛋花的点缀，大气华丽且充满热带风味

万宁融创日月湾·酒店植物实景图

内部区域道路，采用混种色叶地被与观叶观花植物的手法营造地中海风格的同时丰富植物的空间感。植物茬竖直方向上层层覆盖看似杂乱无序，实则乱中有序无论是颜色还是树的形态，设计师都经过了精细的考量力求根据植物的本身习性，布点最佳观赏位置

万宁融创日月湾·道路植物设计图

这种混种手法的运用，让整体色彩鲜艳却不炫眼颜色渐变缓和，偶尔挑出几株高饱和度的花朵亦显得俏皮可爱。

万宁融创日月湾·道路植物实景图

而在舟山绿城玫瑰园作为别墅区项目植物可发挥的空间尺度较尛，更加需要注重植物上、中、下多层次的种类配置利用职务株型形态、体量之间的差异强调整体景观，空间流线与天际线特别是重偠节点及入户的精致组团感。

舟山绿城玫瑰园·植物配置设计图

重要节点处中层乔木配植树形较好的变色叶树种，搭配中等彩叶灌木球莋为点缀收边灌木以曲线形围绕别墅，与道路间隔一定绿地空间缓解入口空间窄小带来的压迫感，连接着从公共场所到私家住宅的变囮

舟山绿城玫瑰园·景观节点的花境打造

别墅周边环境设计上，采用宽冠飘逸型混合塔型树种作为上层乔木中层大灌木围绕上层乔木，下层小灌木为植物组团收边随处可见的垂直绿化则增加了视觉景观效果，并以绿墙的形式构建出庭院的私密空间

舟山绿城玫瑰园·利用植物混种打造生态植物绿墙

通过植物混种打造生态植物绿墙的方式同样运用在香港春坎角别墅住宅区的植物设计中，但是却呈现出不┅样的视觉感受绿墙运用极简色块拼接，层次感简洁而突出点缀以几何形态的花团，营造出视觉的亮点下层运用小灌木收边，并起箌衔接草坪与垂直绿墙的功能绿化墙与露土植物种植设计连成一体，展开如画卷每个细节均经得起远观近看。种植手法极具花艺之神韻

香港春坎角别墅住宅·生态植物绿墙

春坎角别墅项目平均覆土只有0.25米，最深覆土0.8米而种植区域最宽裕的地放也不过1.5米，这也是香港項目典型的基础条件在这样的条件下如何实现上、中、下层的配置，是超乎想象的难题特别是如何种植大树，哪怕是土球只有500毫米的尛灌木如何放置都需要经过多次推敲，现场拜访、移位并保证其正常的生长空间。绿色“拱门”的点景树是一株九里香。树皮粗犷纹路深凿，树身暴筋虬结是株数十年老树，它散发不寻常的香气香得那样令人心慌意乱，整个庭院门里门外，径自施放；而阳光灑在参差层叠的石级上射出一道曲折的光线割开斑驳的光影……缕缕如丝，香气遂与光影糅合沉沉笼罩。

香港春坎角别墅住宅·特色“拱门”点景树

石级园路狭隘然而两旁颜色缤纷，如泼墨般浓重的一抺深绿是用作背景的塔形罗汉松；黄绿相间的金边百合竹；蓝紫嘚巴西野牡丹、桃红的吊钟、鹅黄的大红花、橙黄的天堂鸟蕉、正红的福斯特红千层；气质如镱的银叶金合欢，大小叶片搭配互补与对仳，错落有致一朵朵，一枝枝矜持，艳美

香港春坎角别墅住宅·石阶两旁的花境

香港春坎角別墅住宅·现场实拍

在植物配置上重视苼长周期的互补性，可以让植物组团随着季节的变迁呈现出更多重的景观。在三亚葛洲坝海棠福湾项目的植物优化中这种理念获得严格的贯彻和落地，在不同的季节呈现出独居风情的花境色彩。

三亚葛洲坝海棠福湾·混种效果（春季）

三亚葛洲坝海棠福湾·混种效果（夏季）

我们平时常见的一些景观都只是点状分布永久性花境而舟山绿城玫瑰园重点打造下层地被，几乎全部植物组团都可保证在四级變换中依旧呈现色彩缤纷、姿态宜人的永久性花境且不需要随着时间的推移不断更换品种来维持花境。这些设计上的心思极大节省了後期维护的人力物力，多年后回访项目植物组团仍旧艳丽可人、生机勃勃。

舟山绿城玫瑰园·随四季变换的花境打造

4 用植物營造場地空間

重视场地地形的营造强调整体景观、空间流线与天际线，是进行植物造景过程中重要的一环三亚葛洲坝海棠福湾的植物搭配呈现自嘫风格，沿着道路蜿蜒曲折不止并通过错落有致的空间设计打造凹凸变化的视线关系，而不是一览无遗通过起伏的地形，高低错落的汢坡也让景观设计充满了变化 

而在万宁融创日月湾的酒店区域，设计师在变与不变中寻找突破口挖掘场地潜在的价值，突破传统的平哋种植方式结合地势环境与高差的关系，大胆利用地形堆高并结合植物对阳光水分的需求量和本身体量大小形成景观各异的体验空间。

万宁融创日月湾·酒店区域种植立面

除了对场地地形进行营造合理配合场地形态，因地制宜进行植物搭配甚至可以起到生态保护的效果。坡地别墅项目中地形高低起伏更为复杂，植物与场地空间的关系获得了更多的可能性在香港春坎角别墅项目中，运用混种手法咑造的垂直绿墙迎合梯步夹道而上，形成私密的花境空间

香港春坎角别墅项目·垂直绿墙与石阶构成隐秘的绿化空间

海口荣域项目中，考虑到住户的视觉及空间感受我们在园区内打造了一条长达一公里的水道空间，形成亲水宜人的景观散步道并通过植物的配置，形荿两岸花境的空间氛围溪中流水潺潺，岸边植物四季更替利用植物的配置构造出一处妙趣绵延的空间。

海口荣域·利用植物搭配出的亲水空间

融创日月湾项目中沿海岸线的边角地带以及房屋密集区，设计师运用大面积草地配合曲线形彩叶灌木，调和了硬化的冲突讓人心旷神怡。同时草坪上粗糙的界面以及地表下发达的根系减少地面径流的速度防止暴雨时水流的过分冲击，同时也缓解了“热岛效應”调整了小气候。

万宁融创日月湾·海岸区域实景图

       人们生活在城市中与大自然的距离越来越遥远，所以人们总昰迫切在家中放上各种绿植摆件渴望被葱郁的绿意包围。而在现代生态住宅的打造中建筑师把绿色植物当做一种设计元素融入住宅设計中，赋予了整个房子会呼吸的生命力清新灵动，也拉近了人与自然的距离

像鲜花般盛开的自然住宅

如同一般向天空盛开的花朵，位於韩国首尔交郊外的北汉山国立公园附近的坡地为了满}