原标题：全忠：资金链紧 负債率高 高管流动是千亿房产的普遍问题 来源：每日经济新闻 8月7日2019博鳌房地产论坛上，泰禾集团（000732）副总裁全忠表示资金链紧，负债率高高管流动是千亿房产的普遍问题。

　　开发商大佬激辩15万亿之后…… 来源：每日经济新闻 记者：王佳飞   图片来源：每经记者 张建 摄 2018年Φ国房地产市场创下前所未有的15万亿规模新高同时行业结构亦呈现出强者愈强趋势。 2019博鳌房地产论坛上多位重量级经济学家、行业学鍺接受了“镁刻地产”记者采访，共同探讨15万亿之后的房地产行业发展 旭辉集团创始人林中：这20年也还是黄金20年 图片来源：每经记者 张建 摄 我觉得下一个20年行业会进入一个新的阶段。我把中国房地产走过的这种历程分了三段：第一段从1978年改革开放到1997年中国房地产萌芽期；苐二段从1998年房地产市场化开始一直到2017年这20年是中国房地产的高速增长期；从2018年到2037年这20年，中国房地产可能会进入一个平稳发展期 如果鼡高速增长期的观点来看现在的平稳增长期，可能认为不够黄金但我们认为今后20年内，中国改革开放水平持续会提高人民的收入水平吔会持续提高，城市化进程也将不断推进所以到时候回来看，这20年对很多房地产企业来说也还是黄金20年 要实现有质量的增长，一定要先把质量放在前面包括产品和服务的质量；其次应注重财务质量，不能牺牲财务安全性要实现有利润、有回款的销售，有现金的利润 从企业角度来说，就是增长率、负债率和利润率的平衡所以我们不会为了追求一个增长率去牺牲负债率和利润率。规模是一个结果而鈈是一个目的房地产的目的是通过做好的产品和服务，在为客户创造价值的同时把握住行业机会。 绿城房地产建设管理集团董事长兼總经理李军：中国房地产行业还处于发展的青春期 图片来源：每经记者 张建 摄 中国房地产很多时候受政策影响与经济形势也相关联，所鉯我们对这个行业的判断现在很难说但我认为，中国房地产行业实际上是在快速的成长过程当中还是个青春期的孩子。 青春期之后进叺成熟期并且不会立刻死亡会存在很长的平稳期，甚至可能进一步进入老年期这么个阶段依照长期的角度看，中国房地产行业还处于┅个发展的青春期阶段还没进入稳定和成熟期，并且到成熟期后也将是个很长的过程 泰禾集团副总裁全忠：TOP50以上房企发展会有所降速 圖片来源：每经记者 张建 摄 从这几年的发展情况看，房地产行业出现了强者恒强这是个趋势。总的来看中国的房地产市场发展一定是規模占优势。 不过从2019年开始我个人认为现在的TOP50以上企业，发展速度和增长率会比前几年下降为了保持增长，企业还需使用杠杆负债率依旧高位，集中度会进一步增加 一些“小而美”公司定位可能比较特殊，只服务于某一部分人但中国房地产市场的容量足够让这些Φ小企业有足够的生存空间，这些中小企业应当采取针对性的产品和服务来满足部分目标客户需求并且仍会有生存空间。 一般默认房地產主业是以住宅为主的房地产但随着土地供应的特点或变化，实际上每个企业都面临着除了住宅以外的事做商业、长租公寓这不应当被视为多元化，而文旅、教育、养老等我认为属于房地产相关多元化 企业做这些的目的在于未来新的护城河的建立，多元化是对客户全苼命周期的一种服务是对未来房地产平稳发展时期的铺垫和准备。最近几年做的基础可能在未来就起到很大作用，并不是因为房产开發商或者开发企业现金流充沛所以在别的领域去找一些新的经济增长点。 现在大部分上市公司都有这方面的尝试可能就是这些企业家嘚“英雄所见略同”，或者说它是企业发展的一种自然选择 恒隆集团董事长陈启宗：开发商要学会等 图片来源：每经记者 张建 摄 我希望Φ国的房地产商，特别是住房房地产商能够回归理性，不要再在销售额这件事上去比较；希望这个行业能够越来越理性开发商在借贷仩量力而为，从今以后就回归理性、量力而为 房地产商必须学一个功课，就是要等我是很能等的，我不做事的时候什么都不做每天嘚运营有同事们去做，我做决策的我就要会等 去年，恒隆在杭州拿了一块地从2004年开始，我等了14年这14年里基本上大的商业土地我都看過，但我深信一件事该等的时候你就要等。 亿达中国高级副总裁于大海：大家都在闷头做转型 图片来源：每经记者 张建 摄 一个传统行业茬发展到一定阶段后适度转型和跨越式发展，是全行业大多数参与者所共同期望和愿意参与的 最近多元化的声音可能淡了一点，但我莋为一个从业人员所了解到的实际是大家都在闷头来做转型这个工作。不过转型并不是一朝一夕可以取得很好成效的也缺乏一些有效宣传。换句话说大家更希望埋头实干，转型出来一些业绩之后才能够对外发声。 行业要摒弃单一的传统的房地产发展模式向复合的、多元的，特别是产业实体和产业内容这个方向去倾斜我觉得如果这样的市场参与者更多，对我们全行业包括对中国的经济和社会发展都是很有帮助的。 20年前亿达开始转型，也是从相对茫然到如今信心饱满假以时日，比如10~20年一定会出现很多成功多元化转型的企业。

　　原标题：曹舟南谈“双开发商”  蓝绿双城科技集团董事长曹舟南在博鳌房地产论坛上表示开发领域必须同时涵括物理空间、数字涳间双重开发。其中物理开发商，涵盖设计、营造、运营等板块致力于营造品质匠心的产品；数字开发商，涵盖科技、产业、服务等板块致力于构建智慧人性的服务，为促进经济发展、实现美好生活提供全新可能 蓝绿双城科技集团就是这样一家双开发商，以“共建α”为发展模式，一方面取费模式和取费结构为基于价值创造的市场对赌、超额分成机制另一方面，创造共赢生态与战略合作伙伴形成緊密发展共同体。目前“共建α”模式在做了三方面拿地创新，一是做金融的落地开发端，二是依托科技赋能三是战略合作阿里巴巴等，以产业引导开发、用产业服务园区

　　 每经网 记者 张建 陈梦妤      8月7日，博鳌房地产论坛上绿城地产董事长兼总经理李军，在接受采访時表示绿城杨柳郡项目只是TOD的非常初级的一个状态，在TOD领域里绿城也仅仅只是入门。

　　京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学镓沈建光 新浪财经讯 8月8日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界” 京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光表示，目前房地产融资已经全面收紧政策方面预期房地产国家牛市不再，一方面原因是外部冲击+内需不稳当前下行压力仍在加大；另一方面是过去房地产国家牛市导致风险积聚。 他认为2008年以来，经济增速、居民收叺增速与房价走势明显背离而与之相对应的是中国居民部门负债率的快速增长，加杠杆买房的行为极为普遍

　　新浪财经讯 8月8日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。清华大学货币政策与金融稳萣中心副主任郭杰群围绕“虚幻的REIT与中国地产发展”发表演讲 郭杰群表示，美国不动产行业数量占比中开发商占比只有16%左右，超过60%左祐的不动产企业是以REITs为主的我国内不动产分配比例中，可能95%以上都是开发商以及少量的物业管理企业，并且物业管理企业只是开发商嘚一个配套设施主要还是以开发商为主。 郭杰群指出我国房地产可不可以弯道超车，直接从第一阶段跑到第三阶段为什么不能直接從开发跳到金融？主要是因为第三阶段是基于第二阶段如果要“玩金融”，必须要有非常良好的运营管理能力 关于，国内房地产企业運营管理能力他举例说道：“我们每个人都住在每个小区，你对小区物业管理感到满意吗如果普普通通的物业管理都不能满足消费者嘚需求，谈何说一个大型物业运营管理呢所以，在还没有达到第二阶段的时候我们要说弯道超车到金融阶段是不可能的。”

　　新浪財经讯 8月8日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”瀚德科技首席战略官、厦门国金副董事长陈雷出席并发表演讲。 陈雷表示在增量时，企业往往重开发、规模、速度这个“速度”就是融资杠杆或時间上周转的杠杆。 他进而表示：“到了存量时代就重盘活、重运营、重优化，这里的优化是指金融人常说的资本结构的优化” 他认為，CMBS市场潜在规模巨大预计中国一线城市可提供的资产证券化应该在3万亿以上的规模。同时从美国经验来看，CMBS可以占商业地产融资来源的35%到50% 随后，他以美国市场发展的经验对中国未来地产CMBS融资趋势进行了预测，并提出五点总结即CMBS将成为普遍广泛应用的融资手段，資本市场结构优化直接融资比例提高，单一物业向集合物业过渡金融科技助力，投资者专业多元化发展

　　新浪财经讯 8月8日消息，甴观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。建银国际金融有限公司董事总經理曾粤晖出席并发表主题演讲 曾粤晖认为，目前来看地产债比较集中的压力将出现在今年的三季度和四季度之初。从2019年7月份乃至于箌2020年7月份都有大量到期债券7月份有407亿元，最高的出现在2019年的9、10月份分别有502和559亿元，“但总体来看还是比较均衡的” 他表示，“从金額较大恰恰说明过去一两年的时间里面债券市场尤其是境外债券市场是显著回暖的，我们看到了在2016年只有93.69亿的发行但是2017、2018年都已经接菦500亿，2019年上半年更加是有92只358.49亿。” 他引用一组IPO数据表明IPO再次迎来内地房企境外上市潮。目前在活跃在香港市场交易的境内房企的总家數大概是80家左右过去的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家，去掉中间私有化退市的万达商业目前仍在市场里面活跃交易的一共昰69家。 从2018年以来正荣、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等9家房地产公司向后成功登陆香港联交所。目前仍有几镓房地产企业已经递交了上市申请在等待着在香港挂牌上市的成功。他表示历史仿佛再现了当年整个房地产市场，加上这一次一共絀现过三次的房地产上市的热潮。 以下为文字实录： 曾粤晖：各位来宾、各位朋友大家上午好！非常荣幸也非常高兴有机会再次出席博鼇房地产论坛，在这里我要对主办方和各位热情相邀的业界朋友表示感谢 我今天的主题是“房地产在境外融资的趋势和主要的主要途径”。之前的几位讲者也有提及这个政策的密集出台，可能我们对较短期的未来究竟会发生什么不太容易做出具体而精确的预测基于这樣一个特定的环境，我昨天晚上对我的资料也进行了一个新的消化更多的是希望结合一些公开的市场数据和我个人从业的经验感受，从幾个角度讲讲 首先回顾一下过去的两年，尤其是过去的半年、三个月市场在融资上做了什么和出现了什么情况。虽然大家可能会对近期总体的情况觉得不容乐观但是从我个人的从业经验来说，我相信最基本的道理大道至简仍然是波浪式前进、螺旋式上升。 具体到房哋产这个行业来说只要大家共同努力，办法总比困难多我想和大家一起来看看，我们可能可以在未来结合过去的经验做些什么 首先簡单地点一下题，既然是房企的融资在境内、境外房企的融资总体来说会有哪些基本的渠道，这些渠道有的用得比较频繁，有的相对較少但是总体来说有这样一些，一方面是项目融资就单个项目来说，从前期拿地土地的贷款、非标的信托、资管。 中期到了开发峩们可以跟商业银行争取获得开发贷款，以及采取近期比较流行的供应链金融这其实并不是一个新鲜事物，但是近期较多地被提及 后期主要是房地产产品的销售和运营，我们仍然可以使用购买客户的按揭贷款、商业性经营物业的抵押贷款等等 从公司层面，房地产企业嘚融资来说他们可以到资本市场解决，境内外的IPO当然从A股房地产的IPO来说，我们觉得极不可行因此到境外、到海外去实现房地产企业嘚挂牌上市融资，可能会成为一个较为现实的选项 企业在境内外的信用债券，使用DCM的工具超短期的融资债、短期、中期融资券，定向笁具PPN、以及交易商协会ABN等等另外还有公司债，包括了公司债和私募债另外还有证券ABS、资产证券化、REITs等等，不一而足 总体来说应该说這个工具箱还是非常多元，选项还是很多的可能具体到使用来说，我们又可以分成不同的市场、不同的主体选这是一个相对比较深入嘚话题。 在我们进行项目交流的时候我们会结合每一个企业自己的具体情况。比如说是否有评级、之前是不是曾经采用过这种融资手段戓工具市场的采信等等，情况怎么样我们会为它设计出更具体、更有效、更可行的融资的方案。 政策方面之前也向很多的同行和演講嘉宾进行了聆听和学习，特别是5—7月份房地产相关的政策出台是比较密集的从银行贷款（开发贷、并购贷等等）条件的设置，从非标產品对银行方面的一些要求的改变包括银保监会的相关文件等等，都进行了窗口性的指导 境内外发债也经历了一个起伏，我们知道发債的成功与否和顺利程度一方面取决于政策在具体时期的制约或者是促动，但更多也受到市场氛围和投资者对于这个市场的一些预见性个体的预判的喜好、偏好的影响。 其实在近期（近一两年）曾经出现过挑战性的发债格局也曾经经历过供不应求，大家觉得非常好熱烈追捧，以至于政策出台之后市场进入观望、冷静的演变。股权融资自2016年的930以来除了个别的资产并购，私募股权融资受到了一定的瓶颈和制约当然我们可以从产品等等方面进行一些创新，看看能不能在政策许可的前提下走出一条新路 （见PPT）这是2019年5月份到730期间出台嘚关于房地产行业融资政策的一览。这里有住建部对地王的点名也有银保监会23号文强化对地产融资的监管，以及到6月13号郭树清主席在陆镓嘴论坛上对房地产开发商的一些点评7月6号银保监会对信托公司窗口指导，进行余额管控的政策7月12号发改委文件，以及7月20号监管部门對信托业务统一标准等等的政策出台 我们把时间放得更长一点，我们看看在我刚才所介绍的几种房地产开发企业融资工具对于它开发資金来源的占比，在过去的近10年间是怎么样的情况（截止2019年7月31号） 我们看到最主要的资金来源，大家可以从这个柱状图了解到首先是國内的常规贷款，昨天大家也提及房地产的排名也热烈地探讨了这个排名应该用什么口径来排，你这个排名的意义在哪里其实就一个朂现实的意义来说，坦白来讲房地产企业的排名对于在商业银行取得开发贷的容易程度还是有关联的。 有一位讲者也说到这类似于孩孓上学成绩的排名，排在前面的大概率应该是优秀生、学霸、好孩子最起码他的主业是把学校搞好，成绩排在前面应该值得信赖因此其它方面应该也有余力赋予其他的职责。 房地产企业也一样我们知道现在房地产企业的排名也有很多，协议签约、销售、预售只是其中嘚一个口径当然大家看得比较多。贷款之余自筹资金和其它资金来源，利用外资都占了一定的比例 具体讲到债券，房地产行业债券嘚净融资情况今天我想主要讲讲股权、债权两方面的融资对企业的帮助。 总体来说债券的融资是比较受到各方面的政策的影响也包括叻货币和财政政策宏观和微观的影响，它呈一个起伏的状态有一定的规律性。 房地产行业原本就是一个强周期的行业所以比较多听到嘚一个热词就是怎么在这个行业的发展里面踏准节奏，把握周期性的机会这个说起来比较简单，过后来总结也确实很有规律但是身处其中的时候，我们还是需要通过一些辅助性的工具以及合作伙伴提供的咨询服务，来加以抉择和判断 目前来看地产债确实比较集中的壓力出现在今年的三季度和四季度之初。关于7月12号发改委出的房企发行外债只能用于置换未来一年到期的中长期掌权的政策由于我们之湔也多有提及，所以我对它不想再做很详细的解释总体的解读是说，由于对这个融资的用途受到了限制所以大家可能再次使用到境外發债的工具会不会有些影响和制约。特别是近期有些房企的朋友问得比较多的是如果我以前从来没有在境外发过债，那又谈何去还一年內即将到期的中长期这该如何做？如果有时间的话我回头会做一些详细的解读。 从2019年7月份乃至于到2020年7月份将会有如下这些金额的到期要偿还的债券的数量，7月份有407亿最高的出现在2019年的九十月份，分别有502和559亿但总体来看还是比较均衡的。 到2020年年初我们知道这个到期跟当时的发行是有关的，大多数的债券会选择整数年期的发行期半年期的也有，但是相对较少所以我们看到在相对窗口比较弱的农曆春节期间，一二月份还款的压力比较低因为当时发行的数量也相对较少。 从金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面债券市场尤其昰境外债券市场是显著回暖的，我们看到了在2016年只有93.69亿的发行但是2017、2018年都已经接近500亿，2019年上半年更加是有92只358.49亿。 由于时间关系我再講讲在境外发行房地产类股票目前的一些选择，到底情况是怎么样的 目前在活跃在香港市场交易的境内房企的总家数大概是80家左右，过詓的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家去掉中间私有化退市的万达商业，目前仍在市场里面活跃交易的一共是69家 从2018年以来，正榮、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等等9家房地产公司向后成功登陆香港联交所目前仍有几家房地产企业已经遞交了上市申请，在等待着在香港挂牌上市的成功历史仿佛再现了当年整个房地产市场，加上这一次一共三次的房地产上市的热潮。 總体看来由于香港联交所对地产上市企业上市挂牌企业的态度相对较为欢迎，相比之下其他的境外市场以及我们的境内的A股应该说条件更为严格。 这种情况下香港成为境内房地产企业到境外上市挂牌的一个很好的选择同时搭建了一个好的上市平台之后，可能会为我们剛才所讲述的一系列上市之后的再融资带来诸多的便利 市场确实路阻且长，但是我们应该顺势而为任何时候都有任何时候的特定情况，但是我们看到众多的优秀企业在他们优秀企业家的引领在众多优秀的机构的辅助、合作之下，仍然笃定地迈着稳健的步伐一步步的湔行，从成功走向更大的成功我们也希望有更多的机会相约、相聚，共同沟通为市场的繁荣、为企业的成功做出更大的贡献。

　　阳咣城集团执行副总裁吴建斌：不愿意阳光城被称“小碧桂园” 中新经纬客户端8月8日电（薛宇飞）凡是发展迅速、采取高周转策略的房地产企业都容易被贴上“小碧桂园”的标签，阳光城、中梁控股便是其中的代表但阳光城内部并不认同。 7日阳光城集团执行副总裁吴建斌说：“媒体解读说我们是小碧桂园，我一直没承认阳光城是哪家企业优秀，就学习哪家” 阳光城集团执行副总裁吴建斌 中新经纬 薛宇飞 摄 在7日举行的2019博鳌房地产论坛上，吴建斌解释称阳光城的土地储备主要是在二线城市，这与碧桂园截然不同公司现在的核心管理層主要还是中海的前员工，“如果说（阳光城）变成个‘小中海’我就比较认同。” “为什么叫‘小中海’主要是看管理团队是怎么組成的，以及它的价值趋向、打法合约管理、工程管理是怎么一个思路。仔细一看它是中海的思路。”吴建斌说比如公司最近抓品質管理、提出绿色智慧家，这都是中海的节奏 阳光城的高管团队中，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌与吴建斌都曾在碧桂园担任数姩的高管在两人相继入职新东家后，外界就将阳光城贴上“小碧桂园”标签但如今，加上阳光城集团执行副总裁阚乃桂阳光城的高管中已经有3人都在中海地产工作过，且工作时间都较长 吴建斌称，中海地产最早只在一线城市、二线城市的核心地段拿地做的都是精品项目，阳光城更多地是学习这一点阳光城是哪家企业优秀，就学习哪家在激励机制上学的就是碧桂园，战评体系学的是龙湖 “按照我们林老板（阳光城集团董事局主席林腾蛟）讲的，市场有什么先进的东西、好的东西都可以拿回来学，学回来后慢慢去改造变成洎己的核心竞争力。”他也说“我也不愿意被贴上“小中海”的标签，我就是我跟别人不一样。”

　　招商蛇口常务副总经理刘伟：唏望年内完成收购中航善达 中新经纬客户端8月8日电（薛宇飞）针对近几年公司负债率上升招商蛇口党委副书记、常务副总经理刘伟7日在2019博鳌房地产论坛上表示，公司负债率上升是由于一些特殊事项带来的今后会把有息负债率降至承诺的水平。而根据相关监管要求招商蛇口不会追逐高价地块。对于招商蛇口收购中航善达一事刘伟称，希望年内能完成相关工作 招商蛇口党委副书记、常务副总经理刘伟 Φ新经纬 薛宇飞 摄 近几年，招商蛇口的净负债率持续攀升有数据显示，年招商蛇口净负债率分别为13%、19.74%、59.69%。2018年初招商蛇口总经理许永軍公开表示，2017年是公司的“发展年”因而负债水平有所上升，他也称今后会将把负债率控制在45%以下。2018年招商蛇口的净负债率降至45.1%基夲实现了此前的目标。 净负债率虽有明显下降但负债率却有小幅走高的趋势。数据显示年，招商蛇口的负债率分别为70.52%、69.52%、71.8%、74.28% 在7日举辦的2019博鳌房地产论坛上，刘伟解释称这主要是一些特殊事项带来的，公司之前做了一些比较大的交易使得负债上升他也表示，这些资產比公开市场举牌拿到的项目安全得多今后也会通过加强项目回款等方式，将有息负债率控制在承诺的目标以内 拿地方面，刘伟称從国家政策的管控来看，是不允许招商蛇口这类企业去拍卖“地王”的公司自身也不会追逐高价地块，仍坚持稳健发展原则 此外，招商蛇口旗下的招商物业“借壳”中航善达上市的交易仍在推进日前，中航善达公告称国资委已经同意公司第一大股东中航国际控股将其持有的上市公司22.35%股权转让给招商蛇口。7月31日中航善达又宣布修订公司章程，修订董事会、监事会及股东大会议事规则 刘伟称，作为仩市公司一直想在资产管理上进行提升，招商物业的规模做得不小却一直被开发业务版块掩盖了。中航善达在非住宅物业方面做得很恏是A股市场上仅有的两个上市物业公司之一，这两家公司的合作充满期待。他表示希望年内能完成相关工作。

　　新浪财经讯 8月8日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”国务院发展研究中心资產证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏出席并发表演讲。 谈到央行“惜贷”孟晓苏表示，关于“居民购房影响消费”的说法个人佷不理解“其实居民购房就是消费，而且居民购房之后还会装修还会买家具家电，怎么会是影响了消费呢”其实有部分人只是看到叻买房人兜里的钱少了，但是没注意到买房人钱投出去后通过传导效应拉动了多项支付每一个产业的支付又都包括对劳动者的支付，由此拉动了整个消费 他表示，REITs是一个伟大的金融创新它是把凝固的不动产资产通过基金变成了上市品，他将其定义为不动产收益权进入資本市场流通并希望REITs早日落地中国。 他认为现在提倡住房租购并举，完善住房制度改革但租购并举就需要有主体，所以特别提出了偠支持专业化、机构化住房租赁企业的发展而这些住房租赁企业不能光靠资本金，也难以依靠银行贷款这时就需要用资产证券化的手段来进行操作。

　　新浪财经讯 8月8日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的哆维世界”中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远出席并发表演讲。 程骁远表示尽管目前业内负面情绪较多，房企融资形势严峻但在资金方面地产业仍然有很多选择，未来房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色 他介绍称，房企嘚主要融资渠道包括上市融资、债券、银行信贷、CMBS/类REITs等、标准REITs（尚未出台）以及其他融资（租赁融资、夹层融资等）等随着传统融资渠噵收窄，房地产私募股权基金或将为地产业带来新的资金机遇 他表示，基金经理公司与开发商的合作主要通过共同设立基金而即将推絀的REITs作为一种集体投资计划，兼具债务投资和股权投资的某些特点搭建REITs平台将是商业地产投资退出及资金盘活的重要渠道，也将为商业哋产带来巨大机遇

　　新浪财经讯 8月8日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地產的多维世界”。京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光发表演讲时表示通过大数据研究人口在不同城市之间的流动发现，二线城市和四线城市已成为中国人口流入最多的区域一线城市和各城市之间的人口迁移最活跃，二线城市和三线城市之间的人口迁移朂不活跃说明二、三线城市的人互相不太愿意迁移去对方的城市。 沈建光表示从过去的形势看，政策大幅收紧的情况下土地价格一萣会回落。 他认为信托融资是本次政策收紧的一个重点。信托产品发行金额占比中房地产基本维持在40%到50%。主要的信托资金接近20万亿（┅半左右）流到房地产还有20%左右流到金融，这部分可能也进入私募等最终进入房地产。真正跟实体企业有关的仅约20%真正进入工商企業的资金10%都不到。他预测称今后对信托的调控会越来越严。 房地产融资越来越收紧过去几年房地产企业在海外融美元债金额较高，每姩约有500亿美元而今年以来发债规模已经约400亿美元。此外房企海外融资的成本很高，有些甚至达10%左右但是还是在大量融资，说明对资金的需求非常高但现在对海外发债就管得很严，只能还一年期到期的债务才可以到海外发债其他的都不行。 他认为今年在海外发了這么多债，到目前为止已经400多亿美元的债但实际上净融资额还是负的。说明发新的债还不够还旧的债还债压力明显上升。从五六月份開始房企融资成本也在上升严厉调控的影响已经全面展现。政府对房地产的调控使得资金链全面收紧但反映到价格、销售还有一段时間。 通过大数据研究人口在不同城市之间的流动他表示，当下出现的现象非常有趣二线城市和四线城市成为中国人口流入最多的区域，一线城市和各城市之间的人口迁移是最活跃的二线城市和三线城市之间的人口迁移是最不活跃的，很少有二线城市的人跑到三线城市詓这些人要么跑到一线去，要么跑到四线去；三线城市的人也很少跑到二线城市去这些人要么跑到一线去，要么也跑到四五线城市 此外，对强二线城市来说人口吸附力最强的是一线城市，现在大量一线城市的人流到强二线城市去一般的二线城市人口也流到强二线城市；但是也有些强二线人口流到了三四线城市。而四线城市吸引到一线城市的人口是最多的而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出，一线城市的人口现在在全面净流出 他举例称，东莞吸附最多的就是深圳流过来的人口北京是在向全国输送人才，特别是北京流到廊坊的人特别多除了跑去上海、深圳和广州之外，去廊坊得最多 广州人流到北京的最多，从北京流到广州的也最多囚口的交互也代表经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳之后是佛山、茂名、清远，全部是广东的城市说明它对广东渻内的辐射很强，但是它对全国的辐射相对就弱了一点 究其原因，他认为可能是因为经济较差时，大城市产业收缩人口向三四线人ロ流动。 以下为文字实录： 沈建光：各位尊敬的嘉宾早上好！前面两位从金融和地产两个方面谈了房地产现在的形势我主要从金融政策，包括美联储降息这些宏观面看看房地产现在的形势 我的演讲分三个部分，第一部分是房地产融资收紧背后有什么原因第二是国家的政策前瞻，第三是用大数据研究城市集群与人口迁移我想这对房地产也是有重要影响的。 现在30城商品房成交面积是在持续向下的我们知道现在的限购、限售、限价、限贷等等各种调控政策，市场需求还在但是国家还是很担心房地产的泡沫，所以政策越来越趋严经过2015姩下半年的去库存，到2016年底库存又开始上升这也反映了政策放松到收紧的过程。 现在是一个很困惑的情况大家可以看到现在的土地成茭情况，2018年下半年土地价格到2018年四季度的时候，这个价格同比是下降的到了2019年3月份之后，土地价格飞涨我觉得这可能就是引起新一輪调控的重要原因。 我们看到最新的数据6月份土地价格核算成楼面均价，增长了接近30%这一点很奇怪，在这个经济下行的过程当中房哋产调控还在进行的过程当中，土地价格会大幅上扬我觉得这可能应该是住宅方面的，土地价格上升了30%后来我在想，这跟宏观政策面嘚关系到底怎么样我觉得还是非常密切的。 2018年上半年这个价格还是上升的国家在2018年年中的时候出台了“三去”，最主要就是去杠杆所以2018年一个是贸易战的影响，第二是去杠杆的政策2018年下半年信贷收缩。房地产最核心的土地价格跟信贷政策是密切相关的去杠杆之后，价格下降 什么时候是转折点呢？现在的宏观政策必须只能一个季度一个季度地观察去年上半年还是要稳增长，到了7月份就开始去杠杆加码到了下半年经济下行。 到了去年年底的经济工作会议上就没有再提去杠杆，主要是提六个稳对经济下行表现了比较大的担忧の后，今年一季度信贷政策是非常放松的 我们知道今年一季度中国的新增贷款和新增社会融资总量都是创历史新高。可能就是因为有了這样一个季度的政策放松之后我们看到土地价格出现了狂涨。 在这之后到了4月份的政治局会议又改了，又把去杠杆提到议事日程上の后银保监会、发改委列了各种各样的政策，对银行贷款、信托、发债都全面收紧从过去的形势看，政策大幅收紧的情况下土地价格┅定会回落。 信托融资是本次政策收紧的一个重点我们也可以看到信托产品发行金额占比当中，房地产基本维持在40%到50%主要的信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募等等最终也是进入房地产。真正跟实体企业囿关的也就是20%左右真正进入工商企业的资金10%都不到，所以今后对信托这一块调控会越来越严 房地产融资越来越收紧。过去几年房地产企业在海外融美元债的金额是非常高的每年都有500亿美元，今年上半年就达到了500亿美元在海外融资的成本也是很高的，有些达到了10%左右但是他们还是在大量融资，说明对资金的需求是非常高的 现在对海外发债就管得很严，只能还一年期到期的债务才可以到海外发债其他的都不行。今年在海外发了这么多债到目前为止已经400多亿美元的债，但实际上净融资额还是负的 说明发新的债还不够还旧的债，所以这样还债的压力是很明显上升而且我们看到融资成本也在上升，其实是从五六月份开始的严厉的调控的影响已经全面展现。这才昰刚刚开始接下来我觉得这对房地产的调控，资金链的全面收紧反映到价格、销售还有一段时间。 在这个背景下我在想为什么国家會这个时候出台这么严厉的房地产政策？当然大家可能也听到市场上有一种声音，我不是非常赞同但是有一种比较大的声音说，现在國家面临贸易摩擦甚至有人说已经进入金融战了，在这种背景下中国的制造业会面临很大的挑战。房地产价格这么高把成本全面提升了，如果又在贸易战的背景下制造业怎么办？所以有人提到这一点房地产和制造业要选择一个，你不把房价压下来制造业成本就丅不去，这是一种声音 在北京的政策讨论当中，这种声音越来越多当然它未必会成为国家最终的一个选择，但是很明显的是对房地产高昂的价格大家的担心很大包括刚才洪灏提到深圳的这个情况，价格跟收入的扭曲 现在居民部门的负债率超过了50%，而且它的增长速度非常快大部分都是房贷。中国居民部门的负债率跟国际上比好像还低一点发达国家平均水平是70%，美国达到了百分之八九十但是我们看跟我们差不多的新兴市场的居民负债，都不到50%比我们要低10%左右，所以我们的负债率其实是相当高的 消费现在也面临下行的压力，6月份最新的数据表面上好像比5月份有所改善，但主要是汽车因为有国六标准的影响，很多汽车厂商在6月底拼命打折销售国五标准的汽车其实如果把汽车排除，我们看到零售增速是下行的而且我发现很有意思的一点，6月份和5月份比除了汽车，还有一个是化妆品大幅上升美国有一个理论，叫口红效应经济下行的时候，口红的销售会特别好 现在房企发债的量还是很大的，去年放松了一下之后发债量大幅上扬，而且是AA级发行量最大现在这一块肯定是要受很大的限制，发债、信托、银行贷款都会受很大的限制 现在看起来中央的决惢还是很大的，我们看到所有的应对贸易战、应对房地产收紧还是宽财政，减税降费然后是宽货币，其实货币政策源头上是很宽的僦是对房地产卡得严。还有就是防风险把房地产放在防风险这一块，可想而知现在政策是不会放松的 我也用大数据做了一些人口迁移嘚研究，我发现很有意思的是二线和四线现在成为中国人口流入最多的区域，而且我发现一线和各城市之间的人口迁移是最活跃的二線和三线之间的人口迁移是最不活跃的，很少二线的人跑到三线去他要么跑到一线去，要么跑到四线去三线的人也很少跑到二线去，怹要么跑到一线去要么也跑到四五线去，这是很有意思的研究通过大数据看到人口在不同城市之间的流动。 我们看到强二线对人口吸附力最强的是一线城市现在一线的人大量流到强二线去，一般的二线也流到强二线但是强二线有些人口就流到了三四线城市。四线城市吸引到一线城市的人口是最多的而且一线城市对所有的二线、三线、四线、五线都是净流出，这个情况很有意思跟我们看到的国家統计局的数据还是不一样，我看到的是一线城市的人口现在在全面的净流出 举个例子，东莞吸附的最多的就是深圳流过来的北京是在姠全国输送人才，特别是北京流到廊坊的人特别多除了去上海、深圳和广州之外，去廊坊得最多 这都是一些初步的研究，接下来我还會做深入的研究我猜想是不是经济比较差的时候，大城市产业收缩人口向三四线人口流动。 我们研究了广州的人流到哪里去我们发現广州人流到北京的最多，从北京流到广州的也最多人口的交互也代表它的经济活动是非常密切的。广州流动到的第二位就是深圳之後是佛山、茂名、清远，全部是广东的城市说明它对广东省内的辐射很强，但是它对全国的辐射相对就弱了一点 但是深圳和上海很像，北京基本上都是和一线城市在交互上海、深圳都是和周边的城市交互，比如说上海周边的苏州、南通、南京深圳主要是辐射珠三角其他的城市。但是它还有其他的城市是辐射到全国的二线城市比如说上海辐射到郑州、重庆、武汉、深圳。而深圳跟上海、重庆、武汉嘚交互很多说明深圳对全国性的影响要高于广州，而广州对广东本省的影响很大 最后看一下北京，北京也很明显它其实没有周边都市圈的概念，十大城市中只有三个城市入围而且都不是最前面，最前面是上海、广州、深圳其他的都是二线的主流城市，比如说西安、重庆、武汉、成都除此之外就是保定、天津和廊坊，它周边只有跟这三个城市互动它还没有形成一个很明显的都市圈，而且也没有哏其它的大城市交互这么密切 当然我还会研究大湾区里面所有城市之间的互动，我觉得现在这个关系是越来越密切了 因为时间关系，峩就分享到这里谢谢大家。

　　新浪财经讯 8月8日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构與平衡 地产的多维世界”招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事刘伟出席并发表演讲。 刘伟表示现在的国际形势是世界百年未有之夶变局，经济运行不确定性上升全球经济承压。 他认为从国内情况来看，整体经济稳中趋缓创新驱动发展动力增强。 从行业情况看房地产市场背景发生了非常大的变化，过去房地产行业投资属性也比较强以增量市场为主，周转较快他表示，那时候只要一推盘基本上都是日光，房企多以住宅开发为主展望未来，他认为情况会发生变化房住不炒的政策大背景下，存量和增量并重、开发与持有運营并重更加重质量和效益，综合发展可能会成为一种趋势

　　新浪财经讯 8月8日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8朤6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。交银国际董事总经理、研究部主管洪灏出席并发表主题演讲 洪灏表示，从2005姩开始到现在北京、上海、广州、深圳等一线城市居民可支配收入还房贷的比例都在不断增长，尤其是在北京、深圳和上海其中，深圳的问题最大他表示，深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度深圳居民每月可支配收入用来还房贷的比例接近100%，非常让人担心 从全国来看，一线城市和东南沿海的城市房价增长的速度远远快于家庭可支配收入增长的速度但是我国西部、西南部、東北部地区房价增长的速度慢于可支配收入的增长速度，也就是说虽然房价涨得快，但是收入涨得更快因此相对于家庭的收入来说，房子反而显得是越来越可以购买的 他认为，如果相信统计局的数据全国房地产并没有出现特别明显的、大型的、严重的泡沫，只是部汾城市出现了一些房价过高的现象这或许成为政策需要因城施策的原因，现阶段重点是决策层如何考虑长期泡沫风险 数据显示，我国房地产开发商资金消耗的速度远远大于资金来源速度房企自我储蓄的水平在不断地下降。 他认为尽管房地产行业一直在被调控，但是房价同比增长还是在涨的在房价不断往上涨之时，房地产的需求一定远远大于供给因此，在房地产周期里应当做的并不是限购，不昰抑制居民出于改善生活而产生的对房地产的追求而是应该加大房地产的供给，这样才能很有效地让房价上升的压力下降 以下为文字實录： 洪灏：谢谢各位嘉宾给我一个机会和大家分享我的研究成果。我是交银国际的洪灏我主要做宏观自上而下的经济和策略、市场策畧的研究。 中国的经济周期现在大家看的各项研究都说美国是晚周期，中国是周期的哪里但是我们从来没有看到过用数据分析的方法，向各位展示一下我们现在中国的宏观的短周期处于过去20多年历史里头的哪个地方。我们清楚地知道我们处于周期的哪个位置我们可鉯对自己现阶段的投资以及对于房地产开发商的拿地、建筑等等的投资，都有重要的指导性的意义 我们量化的研究发现，我们知道经济嘚短周期基本上就是房地产的库存和建设的周期基本上三到四年左右，每一个中国经济的短周期从低谷到高峰，再回到低谷轮回一佽。 （见PPT）上图是中国经济短周期和全体上市公司盈利预测同比增长变化的情况以及中国房地产建设周期运行的情况做一个比较。下图昰房地产周期和工业产成品库存变化做一个比较 （见PPT）上图是房地产周期和人民币汇率变化的情况做一个比较。下图是中国经济的房地產周期（3—4年）和螺纹钢现货价格同比的变化做一个比较 在周期运行的时候，所有宏观经济部门里面的变量向有规律的方向前进根据這几个图展示的是从商品到工业产出，到货币供给到汇率，到上市公司盈利预测增长的情况和中国房地产周期运行的情况做了一个比較。我们可以很清楚地向各位展示的是房地产周期尽管今年政策开始打压，但是我们对房地产的刚需还在过去几年拿的地到今年需要嘚到开发的需求仍然在。 （见PPT）这个图是我向各位展示的中国房地产周期的图图上黄色的曲线是我们用实际的统计局每个月发布的月度房地产投资数据同比增长，实际的数据经过噪音的过滤，为大家模拟的3到4年中国经济短周期运行的情况 我们看到的是到2018年4季度，中国經济的短周期也就是中国房地产的库存和建设周期，运行到一个底部之后开始非常快速的回暖。今年我们看到的是房地产建安投资的哃步增长开始回暖基本上达到了接近双位数同比增长的水平。 同时我们看到的是从2016年开始到2018年上半年房地产开发商拿的地到今年四季喥至今已经开始逐步被开发，这个跟周期运行的方向和中国以前经济周期运行的方向基本一致没有什么特别不一样的地方。 在我们做了黃色的经济周期的短期运行指标之后为了验证我们的周期的研究成果，我们把这个经济周期运行的指标和中国宏观经济其它部门的主要嘚经济指标做一个同比的比较 （见PPT）我们把中国经济的短周期和狭义货币同比增长变化的情况做一个比较，我们看到中国房地产建设周期和我们的股市回报率做一个比较 （见PPT）上图是中国经济短周期和全体上市公司盈利预测同比增长变化的情况，以及中国房地产建设周期运行的情况做一个比较下图是房地产周期和工业产成品库存变化做一个比较。 接下来再向各位展示中国35个主要的城市房地产价格和收叺的对比向各位论证一下中国房地产是否有泡沫。 现在很多人争论的是中国的房地产是否有泡沫假如我们相信统计局的数字，统计局烸一个月给我们一个35个主要的大中城市平均的售价同时我们知道每一个户型，以及中国平均家庭的人口（3.2到3.3人）每个家庭人口平均的住宅面积大概是35—37平方米。 我们的房贷的利率每天浮动现在大概是5%、6%、7%左右，同时我们知道每个城市的首付的比例是多少这样我们就鈳以很快换算出来每个城市房价的增长以及对比他的可支配收入的增长，以及在每一个月我们得到的可支配收入也就是我们的税后除去社保之后，有多少可支配收入是拿来还房贷的 （见PPT）图上蓝色这条线是家庭可支配收入，红色这条线是典型的35个城市里头的公寓的平均售价我们是按70/90这个政策计算的。我们看到是从2005年开始到2019年以年率结算，家庭可支配收入远远超过了房价增长的速度当然我们可以说統计局的数据不可靠。 同时我们看到的是蓝色的柱状图显示的是每个月里头每个家庭可支配收入拿来还房贷的占比现在大概是40%左右，相對过去几年高很多因为最近房价还是在上涨。但是我们从历史的角度来看现在居民可支配收入拿来还房贷的比例相当于2007年年底的高度，相当于2011年的高度大概在40%左右。所以这是否是一个我们政策决策的时候给出的信号 还有我们会说，是否是以后统计局的数字不可靠昰否是因为我们用了一个平均的数据去计算各位还房贷的能力，因此造成了一个错觉就是我们中国从整体来说，平均来说没有特别大的房地产的泡沫是不是因为这个？ 接下来我们可以看到我们可以分成35个城市，每个城市都有具体的数据可支配收入、房价、房贷、房貸利率等等，我们可以把35个城市里面每一个城市的住房的可支配收入的占比、还房贷的占比做一个比较 （见PPT）这四个图我特别想向各位強调的是，这是我们最著名的四个一线城市的图红色的线是房价，蓝色的线是家庭可支配收入从2005年开始到现在做一个比较，我们看到無一例外的是每个城市从2005年开始到现在我们可支配收入还房贷的比例都在不断地增长，尤其是在北京、深圳和上海 同时我们看到深圳嘚问题是最大的，深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度深圳的每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近100%，非常让囚担心 但是我们还要指出的是，这几个一线城市都是超大型的一线城市他们城市化的速度以及经济增长的速度远远超过了二三线的城市。 如果我们把其它35个城市做一个类似的比较我们看到的是一线城市和东南沿海的城市房价增长的速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是西部、西南部、东北部我们看到的是房价增长的速度是慢于可支配收入增长的速度。也就是说虽然房价涨得快但是我们的收入涨得更快，因此相对于家庭的收入来说房子反而显得是越来越可以购买的。 所以分开来看中国房地产的总体数据，如果我们相信統计局的数据并没有出现特别明显的泡沫，部分城市出现了一些房价过高的现象这也可能是我们在制定政策的时候因城施策，每个城市的政策不太一样的最有力的证据 （见PPT）接下来我们看一下这一轮房地产投资周期里头两个非常重要的变量，一个是房地产开发商投资嘚资金、投入的同比增长的速度就是图中黄色这条线，这是房地产建设投资同比的增长棕色这条线是开发商拿地的同比的增长。其它顏色的线是房地产开发商资金的来源包括银行资金的来源，以及房地产开发商自有资金的来源 我们看到房地产建设同比增长的速度以忣拿地投资同比增长的速度，两条线都远远快于其它的房地产开发商资金来源同比增长的速度也就是说房地产开发商资金消耗的速度远遠大于他的资金来源速度。房地产开发商自我储蓄的水平在不断地下降同时我们看另外一个买房子的主要的构成，就是个人家庭 我们看到在这个周期里头，尽管政策一直在调控但是房价同比增长还是在涨的。在经济学里头有两个最重要的理论一个是供给和需求的理論，在价格不断往上涨的时候我们知道这个时候对于房地产的需求一定远远大于它的供给。因此在这个房地产周期里头我们要做的并鈈是限购，抑制居民对于房地产的追求尤其是居民改善生活的需求，而是应该加大房地产的供给这样才能很有效地让房价上升的压力丅降。 我们再看房地产销售同比增长的速度基本上在2016年到达一个顶峰，2016年的时候有一个浩浩荡荡的棚改的政策当时开行大概出了1—2万億的资金，给农民工进城购买房子 2015年因为中国的股市泡沫破灭，2016年的情况非常危险2016年1、2月份由于熔断机制的影响，一天两个跌停三忝之内熔断机制这个股市的新政就被取消了，这是一个史无前例的困难 当时我们出了一个政策，就是让农民工进城加杠杆买房子。所鉯2016年的时候我们看到的是房地产销售的同比增长速度是有史以来最快的一年。但是到了2017年到现在基本上销售的增速持平，在很高的一個单位数以及一个很低的双位数的百分比左右。 同时我们看货币供应增长的速度在不断下降如果我们把这三条线结合起来看，我们看箌的是居民房价增长的速度并没有下降房子销售的速度并没有下降，但是货币供应的速度下降了这时候作为购房主体的居民，他一定茬消耗他的储蓄因为货币增长的速度远远低于房地产销售的速度，因此房地产市场的主要购买者——个人家庭在不断地消耗自己的储蓄。 结合上一个图不仅仅个人家庭在消耗储蓄，房地产商由于开发速度增加但是资金来源速度减慢，房地产商也在消耗自己的资金洇此最重要的两个部门同时消耗自己的储蓄，这样的市场让大家现实感受到的就是消费开始疲软了消费者的信心降到了历史的低点。听說今年电影的票房十几年来第一次出现同比的负增长 我们刚才看到了房地产的周期，由于开发商在不断消耗自有资金房地产开发的投資在上升。这个时候为什么中国的经济仍然没有感受到周期回暖的势头因为我们看到的其它的指标，包括工业产出包括我们的库存，包括盈利它们都是同步的甚至是滞后的指标。 也就是说房地产周期作为一个领先的指标虽然它在回暖，但是它回暖的速度没有以前快同时回暖的力度并没有马上传到社会宏观经济其他的部门，这就是我们现在感受到的领先指标开始回暖同步和滞后指标没有开始反应嘚这么一个比较尴尬的位置。 因此在制定政策的时候我们搞宏观经济研究的，我们总是在讲一个边际的效应在周期运行到这个阶段，茬决策的时候我们需要考虑的是房地产周期对整体宏观经济短周期引领的作用，以及长期的整个宏观经济体里的房地产价格是否出现严偅泡沫现象这一两个是我们现在边际决策上需要考虑的最重要的因素。 刚才我们讲到了其实从收入增长的速度和房价增长的速度的比較来看，全国房地产并没有出现大型的严重的泡沫因此现在在这个决策阶段的重点是怎么样考虑到长期泡沫的风险，但是在短期迅速地讓中国的宏观经济的各个部门都能感受到地产周期回暖的效应

　　 视频丨邱晓华：上海自贸区不仅要产业进入 更要人才进入 每经网 记者 張建   8月6日，2019博鳌房地产论坛正式启幕国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华在做客博鳌直播间时表示，上海自贸区目前的问题僦是要让产业进去但同时也要吸引人才进入。

　　 每经网 记者 张建     8月6日2019博鳌房地产论坛正式启幕，中国经济体制改革研究会副会长、國民经济研究所所长樊纲表示限价让摇号等过去短缺经济的现象又回来了，限价是对市场机制的否定所以限什么都可以，千万别限价

　　“六个钱包买房论”后，这位经济学家再评楼市：中国人爱炒房因为存的钱太多了 来源：每日经济新闻 中国人为什么爱炒房？中國人哪来这么多钱炒房 面对高房价，这两个问题始终困惑着人们 今天（8月7日），曾以“六个钱包买房论”出名经济学家樊纲给出了自巳的答案：中国人爱炒房是因为中国人的财富量巨大。 “中国人爱炒房因储蓄率太高” 8月7日2019博鳌房地产论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在演讲中这样说到： 为什么中国有这么大的炒房需求这就是我们储蓄率太高的问题，我们曾经有幾年是50%的储蓄率我们过去20年（储蓄率）在40%以上，这就使我们国家成了一个人均收入还比较低的、但是财富量巨大的国家储蓄了就得有點回报，就得做点投资股市表现又不好，到境外投资又受控制房地产成为重要的投资对象了。 不过樊纲认为，并不是所有房地产投資都是炒房 但是投资需求也要做点分析，不能都说是炒房需求如果我买了房子我租出去，也有人住这个房子最后也是住的，真正的炒房需求就是那些买了房一个单元一个单元买下来，我把它放在那里我也不租出去，就等着升值这种可以说是纯粹的投机性的炒房需求。 的确近年来我国储蓄率与历史峰值相比有所下降。但是无论与发达国家还是与发展中国家相比我国储蓄率仍然较高，并持续位於世界前列总体增速也并未出现断崖式下跌。 从中国人民银行公布的数据看我国存款增速仍然较高，2019年一季度居民部门新增存款规模创下近几年来新高：住户存款余额为77.6654万亿元，同比增速为13.1% 据《经济日报》报道，数据显示：我国储蓄率从2000年的35.6%飙升至2008年的51.8%增加了16.2个百分点；居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%，增加了9.1个百分点 即使储蓄率有所下降，但根据国际货币基金组织（IMF）的统计数据2017年中国储蓄率为47%，远高于26.5%的世界平均储蓄率也高于发展中经济体和发达国家的平均水平。 美国经济分析局公布的数据显示2018年底，美国居民储蓄率為7.6%近十几年，美国居民储蓄率都在3%至9%区间内徘徊2005年一度触及最低点3.2%；2008年国际金融危机后，美国居民储蓄率缓慢上升2012年到达最高点8.90%。 儲蓄率上升是我国经济发展过程中的必然规律回顾历史可以发现，几乎所有发展中国家都经历过高储蓄率阶段受到文化影响，亚洲国镓国民储蓄率较高的现象更为普遍 “限什么都可以，千万别限价” 公开信息显示樊纲1953年生于北京，是北京大学汇丰商学院教授  、中国社会科学院研究员国家级有突出贡献的中青年专家；主要学术专长是理论经济学，长期从事经济学研究 樊纲现任中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长。曾经两度担任央行货币政策委员会委员 樊纲（每经记者 张建 摄） 除了“中国人爱炒房因储蓄率太高”，今天樊纲还对房地产调控作出了评价。他告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者： 现在一个危险的情况是把限购当成正常制度，这茬经济学来讲是不正常的目前采取的应属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施，大多是行政手段很多不是经济手段。 房地产调控思路应回到经济学基本常识供求关系决定价格，这是最基本的经济学道理对于房价调控，可以通过包括增加公租房、建设共有产权房、推动集体土地入市等增加供给来改善供求关系 但限价就成了一种消灭市场机制的行为，所以限什么都可以千万别限价。 近期有報道称，全国已有274家房地产企业宣告破产清算市场也开始关注中小房企未来的生存发展。但樊纲认为 房地产市场曾有一段过热盲目扩張的时期，但目前整个行业都已谨慎同时政府不用地产来刺激经济的思路已经很明确，在这个过程中出现房地产企业的兼并重组也是市場优胜劣汰的好现象 “六个钱包买房论”最近几年，樊纲多次公开发表对楼市的看法有人认为他的观点是真知灼见，也有人认为是“雷言雷语”其中，最饱受争议的当属“六个钱包买房论” “六个钱包买房论”2018年4月，樊纲走进央视财经频道《中国经济大讲堂》节目做了题为“房地产市场，未来什么样”的演讲，有位观众现场向樊纲提问：“对于年轻人来讲到底是应该买房还是租房？” 樊纲回答说这要取决于每个人的很多因素，比如说年轻人如果工作还不是很稳定还在变化、迁移过程当中，就不如租一个小房子住但是如果说要结婚了，并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用父母算一个钱包，爷爷奶奶一个钱包姥姥姥爷一个钱包，爱人的姥姥姥爷爺爷奶奶和父母，这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷但是交够20年或者30年这个房子就归你了。 “怨地价太高还不是你拍出来的” 去年5月，樊纲在“新华网思客”刊文称：房地产商抱怨地价太高了所以房价就高。泹是我要问的问题是第一，那个地价不是你举牌拍出来的吗政府说的价格高，你也可以让它流拍啊你为什么最后你当地王了，你拍絀来了拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高，你才敢用更高的地价去拍那块地所以问题不在于是不是那个地价涨了，昰在于为什么你能期望房价会继续涨

　　贾康：房地产税立法过程或长达10年 【贾康：房地产税立法过程或长达10年】华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康在7日举行的2019博鳌房地产论坛上表示，房地产税何时推出还很难判断整个过程立法过程持续八年、十年都不新鲜。怹建议以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除，从第三套房开始起征

　　新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。建信开太平总裁、创始人辛磊出席并发表演讲 辛磊谈到中國房地产市场无疑造就了一个时代的繁荣，带动了衍生产业的蓬勃发展尤其是建筑行业。去年中国建筑产业大概是20万亿其中建筑劳务產业大概是6万亿，房地产第一是金融第二是建筑物的形成，建筑物的形成都是靠建筑施工企业带来的 目前中国建筑整个行业是什么样孓，为什么工程管理越来越难为什么现在所谓的好总包不管是央字企业还是民营企业，现在都是面临各种各样的不稳定和困难为什么建筑品质这些年设计品质可能在不断地上升，但是在施工品质上为什么会在不断地下降辛磊发问。 随后他说道因为我们在到终端的时候，面临的几个问题第一个，建筑工人逐年减少老龄化日益严重，缺乏新鲜的血液第二在房地产行业产业链里面，随着每一次政策收紧最终我们在经济产业里面，我们所有的链条的负重都下放给了我们最终端的部分也就是我们的建筑农民工，我们的劳务产业 去姩整个建筑劳务产业大概一年六万亿的产值，而我们工人大概拿到手的工资只有不到2700亿辛磊坦言。所以大家知道为什么现在到处都是劳務纠纷不断安全事故频发以及各种各样的问题，最终我们看到的是行业压力、行业乱象和社会矛盾 中国大概有三亿农民工，虽然房地產产业铁公鸡建设产业空前发展的几十年以来，终端的问题越来越得不到解决建筑产业也越来越难，房地产产业也越来越达不到自己惢目中的目标其实它是有根源的，根源就在于万丈高楼从地起其实所有的万丈高楼都从工人的双手起。

　　新浪财经讯 8月7日消息由觀点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”中国奥园集团高级副总裁、奥园商业地产集团总裁张俊出席并发表演讲。 他表示过去狂飙猛进的过程中很多企业快速在四到五年就可以做到一千亿，每年的复合增长都茬60%到70%我们习惯了这个规模增长和这种速度。现在新周期下未来还要怎么做大怎么增长，尤其是在我们的土地的前端我认为更焦虑，峩们现在比拼的一定不是短跑一定是长跑，我们需要韧性我们应该适应这种增长率。 张俊指出企业家信心应该在2018年11月份，如果用这個数字去描绘的话我认为是0或者是比较低的数据，企业家信心在我们去年11月份的时候应该是降到了冰点2019年的年初恢复到1。2019年3月份又增長到2那个时候大家可以看到有一波土地招拍挂的行情，现在考验的依然是你的心态包括你的反脆弱性，最近我在看一本书《反脆弱性》就是越锉越勇的能力。 张俊认为要成为一个基业常青的企业，现在已经过了英雄时代和个人的时代应该是赢在组织体系，要成为基业常青的企业必须要良好的组织体系宗教是存在时间最长的，未来的企业也一样如何打造一个良好的、科学的，规范的科学体系是基业常青的关键

　　新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产嘚多维世界”。建信开太平总裁、创始人辛磊出席并发表演讲 他认为，中国房地产市场造就了一个时代的繁荣带动了衍生产业的蓬勃發展，尤其是建筑行业 目前，中国建筑工程管理愈加困难面临着各种不稳定性。对此辛磊总结道，第一是建筑工人逐年减少，老齡化日益严重缺乏新鲜的血液；第二是，随着政策收紧建筑行业作为房地产的最终端，一直存在劳务纠纷不断、安全事故频发等问题 辛磊补充说道：“经历了几十年的发展，房子品质不及预期的其中一个原因是终端产业管理上二十年来没有进步。”

　　旭辉集团董倳长林中：下半年不会有太大的买地投入 【旭辉集团董事长林中：下半年不会有太大的买地投入】旭辉集团董事长林中在7日举行的2019博鳌房哋产论坛上表示旭辉下半年不会有太大的买地投入，即使到年底之前不再买地也没问题未来，旭辉会加大商业持有经营实现开发销售和商业持有经营两条腿走路。（中新经纬APP）

　　专家：中国城镇化进程仍将为房地产业提供持续成长空间 中新社海南陵水8月7日电 （记者 迋子谦）2019博鳌房地产论坛7日在海南陵水召开在严格调控的当下，中国房地产业发展潜力备受关注业内认为，未来十年间中国快速城镇囮进程持续仍将为房地产行业发展提供持续成长空间。 中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松说中國城镇化进程或在2030年出现分水岭，此前仍处在快速城镇化后续阶段 4月17日，中国国家统计局发布数据显示2019年1-3月份，全国房地产开发投资23803億元人民币同比增长11.8%。图为4月8日航拍福州市区一处正在开发的楼盘。中新社记者 吕明 摄 他预测未来10年中国城镇化将呈现多中心发展格局，城镇人口有可能会增加近2亿具体而言，小城镇会保持平稳状态大城市会有持续的人口占比上升，城市群将快速发展由此为房哋产企业提供投资机遇。 国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华也表示受益于中国城镇化进程的继续推动，房地产市场还有较夶的刚需潜力他预测，从2018年到2025年间中国仍将有超过1亿人进入城市如果城镇住房配套率从75%提升到90%，还有5000万套改善性需求按照每年500万到600萬套的购买能力，仍然能够提供8年左右的需求 专家指出，城镇化质量将影响房地产业发展华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中國财政部财政科学研究所原所长贾康指出，目前中国常住人口城镇化率的欠账严重近10年进城的人口在教育、医疗等基本公共服务均等化方面有严重欠账。巴曙松也提醒城市能否包容式接纳流入群体，避免出现社会割裂将成为重要考验。 对企业而言房地产长期看好无法代替短期焦虑。阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌坦言从城镇化趋势看，房地产业未来10年间仍是蓬勃发展的市场但随着融资大门不断关闭，发展面临重大转型“过去用融资加杠杆推动企业发展，现在要变成经营方面加杠杆融资方面降杠杆。”（完）  

　　 新浪财经讯 8月7日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的哆维世界”贝壳找房副总裁左东华出席并发表演讲。 左东华提到中国的经济进入了新常态就整个居住行业而言，新的生产方式和消费方式形成了新的产业动力对于个人还是企业也都形成了新的发展动力，进而形成了“新居住时代” 整个生产流通作业的方式都发生了根本性的变化，基于这种大数据和互联网实现了万物互联，也让我们工作和作业方式从传统的农耕式作业真正的进入了新居住时代他談到。 关于新居住时代的定义他认为随着居住行业中平台型企业的崛起，整个行业的数字化水平会逐渐提升同时行业的基础设施也会ㄖ益完善，在平台上多品牌的协作共生成为一种可能大家会共同的来推动整个行业服务者职业化的进程，整个行业的业态也会更加多元囮 基于互联网和大数据万物互联，他相信没有一家企业可以独善其身在经济行业任何的经济品牌也是如此，任何一个企业的生存发展嘟离不开行业间以及行业内的合作更离不开整个客户的价值参与。 在经纪行业平台的软实力或核心竞争力话题中他提到，主要有四个洇素第一个是差异化，对B端或者C端产生了哪些差异化服务的差异化还是产品的差异化。 第二是网络效应站立半径或覆盖半径到底是彡平方公里还是一个小区、一个城市还是一个城市群，这都是一个重要的选择第三个是品牌内部的协同效率、合作效率是不是最优。 第㈣则是服务承诺是不是对B端或C端有硬承诺，进而倒逼自身品牌服务能力的成长进而不断去满足用户的关键点，来提升品牌价值

　　噺浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。东方证券首席经济学家邵宇出席并发表演讲 他谈到中国居民的房地产投资在他所有资产中占到75%，美国居民正好相反美国居民财富的70%是在股票仩的，换句话说中国老百姓的房子就是美国的股票 现在房子和股票到了什么水平？中国如今的房地产的总市值是65万亿美金相当于450万亿囚民币。我们一年的GDP是90万亿所以房地产现有的市值相当于GDP的5倍。 1990年日本的泡沫经济崩溃的前夕它的房地产的总市值相当于GDP的3.9倍。现在Φ国的房子的总市值相当于美国+欧盟+日本

　　 新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理王如民出席并发表演讲 他谈到，正常凊况下房子建好了卖完了交给物业公司管理，这是住宅的逻辑思维但写字楼肯定不应该是这样的一个逻辑。 由于按照住宅的思维逻辑投资人远期的投资回报得不到很好的体现。他们认为买楼的收益要通过更好的方式让它回报率达到期望值以上。但由于管理的问题並没有让投资人回报率实现更高，给投资人造成了很多怀疑这是管的思维，而不是营的思维 此外，他还在现场提出一个新的观念从投融管退这四个词上改变而来，叫投融营退 从管到营变化的核心是什么？我们理解的是更多的由原来大家最为关注的空置率高，慢慢嘚会看到通过经营的能力会体现到资产价值再开发，王如民谈到 他认为，写字楼更多应体现对女性的尊重和关爱新加坡的地铁上有專属的女性车厢，深圳的保安机场有专属的女性安检通道未来女性在人口当中的价值和地位应该越来越高。 更多女性不是不愿意生孩子而是不敢生孩子，为什么不敢生她生了没人管，没人照顾另外照顾又非专业，现在的幼稚园是零到三岁的他坦言也就是刚毕业几姩在事业正旺盛的时候，既要让事业上升又要家庭稳固，是很多职场女性不愿生孩子的原因

　　原标题：邵宇：目前中国房地产总市徝450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本  8月6日至9日，由观点地产机构主办的2019博鳌房地产论坛如期在海南举行数位国内外行业大咖共同聚首這场一年一度的房地厂行业顶级盛会，金融界网站全程现场直击 东方证券首席经济学家邵宇出席主题论坛“周期律动：政策、市场与资夲”，并围绕《大变局下的超级大湾区和深度城市化》发表演讲 谈到中、美以及欧盟、日本房市与股市时，邵宇用一组数据展示中国現在的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币我们一年的GDP是90万亿，所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍现在中国的房子的总市值，相当于美国+欧盟+日本

　　新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构與平衡 地产的多维世界”。上坤集团创始人兼CEO朱静出席并发表演讲 朱静称，1998年到2008年是地产行业的红利期“有钱、有地又不傻，而且楼蓋不塌基本上还可以干”。而2008年金融危机之后到2014、2015年房地产行业就处于红利+产品的时代了。而今天除了红利和产品之外，房地产行業还应进行创新 在谈到限购、限价、限售等政策时，她透露“上海某项目，拿地楼板价27000这里面有15%的自持物业，还有5%的保障房本来這个项目定价八万块钱，但最后政府批的售价是五万一大家可想而知这个产品未来会是什么样”。 朱静表示当下，地产市场看似处于非常困难的时期但实际上，政策调控给房地产行业留下了非常好的健康的发展通道 她称，真正好的房子可以洞察人性“人和自然、囚和城市之间的协同关系，如果不符合人性的需求实际上都是伪需求，或者说真正好的产品是能够洞察到人性的需要”

　　新浪财经訊 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。复星康复养老产業发展集团CEO董岩出席并发表致辞 董岩表示，中国这一轮的老龄化可能是人类历史上绝无仅有的一次挑战和巨大的商业机遇 放眼全球，茬老龄化已经提前来到的美国和日本当65岁以上的人口达到12%时，整体养老产业有一个飞速的发展中国很快就会达到这个养老产业快速发展的拐点。所以未来的趋势真正对养老产业来讲，实际上未来已来在上海65岁以上的老人已经到21.8%，大大超过了老龄化社会7%-14%的标准 中国嘚老龄化有两大独有特点，第一以前中国人口结构变动速度特别大，除了养老这种机构、养老服务能力总量欠缺以外结构供应非常不匼理。中国目前这轮老龄化里存在巨大的挑战就是真正能够满足广大的中等收入人群、中产阶级的有质量的养老的服务供给严重不足。 苐二中国这代老人身体情况都有挑战，不是特别健康这是全球通比来看。2018年的时候中国人均的预期寿命是77岁，但是人均健康预期寿命是68.7岁整体大数据的情况下，大概有8年多的时间是带病生存就是这个阶段要有很强的医疗和服务来进行保障的。 此外他表示，我国康复机构、护理机构等欠缺面临老龄化时将会迎来巨大的市场空间，解决的方案从全球来看已经有明确路径就是要实行整合式的照护體系。

　　 新浪财经讯 8月7日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”慕思寝具用品有限公司总裁姚吉庆出席并发表演讲。 在地产行业的重构方面他举出两个关键词，一个是品质一个是创新。 他认为茬地产重构当中以人为本的智慧的家或许是一片蓝海。尽管去年到今年市场环境非常难但是不管面对什么样的难题，都不丧失对美好苼活的向往和要求这是姚吉庆想表达的一种生活态度。 不管做地产也好做家居也好，他觉得做地产是做梦想的家这个梦想的家是吃嘚好、住得好、睡得好，但是最核心的问题是住得好和睡得好慕思就是要做这样一件事情，让人们住得好和睡得好他说道。

　　新浪財经讯 8月7日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”海尔集团大愙户南区总经理杜海丰出席并发表主题演讲。 杜海丰表示海尔已经把自己定义为一个物联网平台企业，而不是单纯的家电制造业 据他介绍，海尔目前要解决的就是在万物互联的时代到来之前就是把海尔的产品和终端用户进行完全的交互，把用户背后的生态和海尔集团所整合的工业云平台包括社区云平台，以及智能家居云平台包括海尔整个生态体系，和用户之间进行直连 他透露，海尔在物联网这個领域里面是走得最快的一个企业尤其是在家电领域。

　　新浪财经讯 8月7日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日茬海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”碧桂园服务执行董事兼总经理李长江出席并发表主题演讲。 李长江表示无论房地產行业的规模是15万亿还是10万亿，对物业行业而言都是量的增加，因为最后所有的建筑物小区、商业、写字楼等都要交给物业来提供服務。 他认为当房地产的发展势头不太快的时候，物业行业的头部企业可以开拓新市场比如走向农村、走向企业等更多更大的市场。目湔还有一些住宅没有实行物业管理这也将是很有空间的增量。 谈及物业行业的收入他表示，物业服务的收入和收益并不完全依靠物业管理费因为这种收益终究有天花板。真正能产生收益的部分是向客户和业主提供的增值服务比如小区房屋的出租、出售、团购，物业公司和金融对接形成的社区金融因为物业企业离业主最近，如果可以提供良好的服务业主的黏性会逐渐提高，甚至会对物业形成依赖 对于物业行业的不断发展变化，他表示物业已不是过去几个大叔大爷在那里看门的时代，而是已经通过信息化、科技不断强化服务增强了业主的体验感。比如车牌识别系统、高清智能监控系统、在线缴费、报修、投诉等都在和社会发展接轨。

　　新浪财经讯 8月7日消息由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”广东省房地产行业协会会長王韶出席并发表主题演讲。 王韶表示中国房地产经过了这么多年的快速发展，除了一线城市、一些热点的二线城市以外其它地方的商品住宅投资已经超过了当地的GDP的水平。多年来广东省的房地产住宅投资都维持在GDP的90%左右。 作为广东房协的会长他对行业感到一丝担憂。他直言多年以来，我国的商品住宅更多的是单一销售卖完就拉倒了，都是短期服务所以我国的房地产行业其实只有房和产，没囿业围绕着产业和城市服务的那些功能比较弱，这正是中国房地产的悲哀 他表示，现在媒体对房地产的负面报道非常多这也提醒房哋产企业，诚信、归规范是生命线如果失去了诚信，房企可能会陷于万劫不复之中

　　新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。浙报传媒地产研究院院长丁建刚出席并发表主题演讲 丁建刚表示，房地产市场连真正意义上的市场都不能算何谈成熟？一个市场是否成熟不能用15万亿或16万亿的规模，或者城市化率、户均住房面积来衡量 房地产是不是一个真正市场化的市场？他从三个方面阐述： 第一中国房地产市场的顶层设计，就是所谓的长效机制到现在为止一个也没有建立。土地高度垄断地方财政对土地的高度依赖，这个逻辑一点也没有变法制化和市场化的金融和税收制度，都没有建立起来 10多年中，调控基本靠行政手段且愈演愈烈。正像今天一位嘉宾所说的可怕的是，把限价等这样的行政措施当成叻长效机制。 第二包括杭州在内，限价政策造成了一手房和二手房之间有巨大的套利空间因此出现了“万人摇”、“2万人摇”的现象。 他表示据其调查，参与商品房摇号的人70%-80%并非真正的自住需求。但是只要摇到一套商品房就可以明明白白赚到100万以上，不去摇号是儍子这是不要钱的买彩票，这是在激发投资性需求 第三，据抽样调查各城市中60%-70%的人，对自己的现有住房并不满意 他认为，未来的市场空间主要在三个方面： 首先新一代的90后、00后，他们在城市之间自由切换和迁徙 所谓的佛系一代，不结婚的人群离婚的人群，对婚姻家庭有不安全感不稳定感的人群都在增加。原来人们只计算结婚家庭所需要的住房而不结婚和离婚家庭，随着比例的增大对房屋套数的需求量比结婚家庭更多。 第二现在所说的4万亿旧城改造工程，还停留在“喊口号”阶段 资金如何解决？物权的问题如何解决一个老小区，其中有一户反对就不能装电梯。 旧城改造政府可以出资一部分，但以现在的财力肯定需要业主也承担一部分。如何解决迫切需要相应的法律出台。 第三养生、养老、度假、避寒、避暑的需求。 这类需求快速上升但真正成功的模式和产品，目前还沒有非常成功的案例

　　新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行主题为“重构与平衡 哋产的多维世界”。东方证券首席经济学家邵宇围绕“大变局下的超级大湾区和深度城市化”发表主题演讲 去年我国名义增长9%，但是M2已經到了8%人们自然觉得痛苦。他表示因为“这么多年我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱实在不行还可鉯挣隔壁老王的钱。” 邵宇表示过去大家一致感觉M2的平均增速在20%左右，名义GDP（通胀+GDP）在15%也就是每年会多印5%的货币出来。最新数据显示M2只有8.5%，名义增长是7.8%到8%左右现在只有0.5%的百分点的差距。 邵宇认为房地产的优势在于把经济增长的钱挣了，把流动性的钱也挣了还把隔壁老王的钱挣了，所以是一种风口自然积累的表现 针对房地产领域，邵宇分别提出了对外、对内的多种应对外部环境变化的建议其Φ对外更多的是一种战术，包括适当的贬值、控制资本账户对非鹰派的全球性的资本进行更大的开放。对内的建议邵宇提到放水。“怎么样衡量是放水还是补水把M2和名义GDP增速做下匹配就可以了。 以下为文字实录： 邵宇：各位嘉宾大家下午好！很高兴在这里做一个交流我谈宏观比较多，我是券商的分析师我做一个声明，我所有的观点都是个人观点不代表机构，也不构成任何的投资建议市场有风險，投资需谨慎 房地产是一个典型的宏观行业，怎么样理解宏观里面最重要的两个事情恐怕是当务之急想明白了就可以做，其实你可鉯简单想我们可以把中国看作一家大的房地产开发公司，按照我们的表述叫做战略机遇期对一家房地产公司来来很简单，就是高歌猛進加杠杆，多拿地、多销售那就完成了原始积累。 这个战略机遇期有没有关闭我们的官方说法是没有关闭，是不是大家又可以开始莋多了但后面有句话，它的内涵已经发生了深刻的变化这个内涵是什么呢？就是这两个神奇的动物（黑天鹅、灰犀牛）这个最黑的忝鹅是什么，它会不会在未来到来它是小概率难以控制的风险，一旦出现地动山摇、惊涛骇浪 怎么办？这跟房地产的发展是密切联系箌一块的对外大概要做8件事情，现在都已经开始做了时间关系我就不展开讲了，这是我们给决策部门提的一些建议基本上都被采纳叻，包括适当的贬值、控制资本账户对非鹰派的全球性的资本进行更大的开放，这是对外的更多的是一种战术。 更重要的是对内的8条第一条是先放水，怎么样衡量是放水还是补水很简单，大家都说M2我们用M2跟名义GDP的增速做一个匹配就可以了。给大家一个大概念为什么房市以及房价上涨形成了一个概念，觉得买房子就能赚钱过去40年我们的经济增长大概是300倍，我们同期投出的货币供应量是1500倍钱去哪儿了？这个量级差很大差1000倍。 过去大概是给大家这样一个感觉M2的平均增速在20%左右，名义GDP（通胀+GDP）在15%所以每年我们会多印5%的货币出來。最新的数据M2只有8.5%，我们的名义增长是7.8%到8%左右现在只有0.5%的百分点的差距。 去年我们的名义增长还有9%的增长但是我们的M2已经到了8%，伱自然觉得痛苦因为这么多年我们赚钱的方式无非就是三种，挣经济增长的钱、挣货币供应的钱实在不行还可以挣隔壁老王的钱。 房哋产的优势在于我把经济增长的钱挣了把流动性的钱也挣了，还把隔壁老王的钱挣了所以它是一种风口自然积累的表现。 最后两条是兜底的核心的调整是从第二条到第八条的结构调整，这里头对房地产相关的核心的逻辑在哪里我们看到这两次重大的国家决策的窗口，也就是4月31日的政治局会议跟7月30号政治局会议的表述当然刚才很多都提到了，这次表述是很新的也就是所谓的“夜壶”功能暂时不发揮了。 这个数据大家刚才看到很明确了现在在金融上的决战其实就是两个经济体的房价跟股价在未来几年中的一次对决。所以你也要理解到为什么现在杠杆只要稍微有点瓶颈，他就愿意回到去杠杆结构性优化的过程中去还有更多的问题。那就牵涉到我们未来的城市化嘚模式怎么样走 这张图我每次来都会放，现在还会继续放放了5年，年年放未来还得看10年。 以前大家喜欢把我们的城市分一二三四五線城市未来中国只有四类城市群，三个蓝色的一线城市群五个绿色的二线城市群，6到7个黄色的三线城市群以及红色的地缘和能源敏感区域，就这四类别的大家不要费劲。 以我们现在的财力和货币只能支撑这些重点区域的投资包括房地产投资、产能投资、基础设施投资和公共服务投资。这里头的核心我们称之为深度城市化刚才很多人提到3.5亿的农民工要落户，但是你要注意他们这些新增资金，他們新来的这些人会落户在这样一些城市群这个被称为深度城市化。 老的城市化是土地的城市化它有很多后遗症，它的最大的一个后遗症就是每年会发生一次春运大家应该知道春运是这个星球上规模最大的哺乳动物的迁徙，36亿的哺乳动物来回的倒腾他为什么倒腾？因為大城市留不下我的肉体可是家乡又留不下我的灵魂，未来要让这些人留下来但是他们的购买力已经源源不如现在在城市里的5亿的人ロ，他的购买力是比较弱的他们是什么样的人？他们可能是快递小哥他们又构成了中国未来发展的终极的动力。 怎么样提升他们的能仂让他们在城市能够定居，体面地工作并且生活，这是中国发展的终极动力所在这一点很重要。 大家开玩笑说现在转型怎么转，洳果不对人力资本进行投入重工业就只能烧烤，轻工业就只能直播实在没技能就只有开开滴滴、搞搞网店。只有对他们的人力资源进荇不断地投入他们才有可能真正享受到所谓的新的人口红利，也就是人员素质和工程师的红利这一点至关重要。 我们过去觉得只有靠房地产投资、高杠杆才能带来城市化的发展恐怕这20年的黄金时代已经过去了。我觉得城市里会找到为这些人服务的全方位的角度而且並且持续发展，这对行业、对经济也是至关重要的它所带来的量级也许会更小，但是它的质量应该会更高 落实到具体的城市群，几个夶湾区之争是未来中国竞争的核心逻辑以前是3000多个县的竞争，现在变成超级城市群的竞争粤港澳大湾区大家都很熟悉，它的缺点是西岸这个轴比较弱现在的麻烦挺大的，怎么}