京郊游迈进民宿时代
董德安的邻居换了。在石峡村住了80年之后，前院、隔壁都换了。平常、尤其周末，开着小汽车、呼朋引伴的城里人来了。董德安睡土炕，新邻居睡席梦思床；董德安院里堆着柴火、种蔬菜，邻居家撑着阳伞，种着绿油油的草坪；董德安烧水洗澡；邻居拧开水龙头，四季有热水。夜幕来临，董德安和新邻居一起在虫鸣狗吠中沉入乡村的梦。
经过20多年发展，继农家乐、度假村后，京郊乡村旅游升级换代，开启全新的“民宿”酒店时代：住的还是农民的房子，老板换成了城里的投资客；外观还是农宅，内部是高档酒店设施。城里人休闲了，农民增收了。农村的发展，也跟上了时代的步伐。
上个月，首届北方民宿大会在延庆召开。仅延庆区，已开业民宿酒店7家，在建12家，累计盘活农村闲置院落600多套，增加高档住宿床位3000多张，带动近千户农民增收。继西南、江浙地区之后，以北京为代表的北方民宿产业驶入快车道。
呼唤新度假产品
7月15日，位于延庆区深山里的千家店镇大石窑村“百里乡居”民宿酒店开业，23套房间当晚全被城里人住满。
“峡谷标准间门市价980元/间夜，峡谷特色村长套院门市价1980元/间夜。”打开价目表，这个报价已经直追核心城区五星级酒店了。
大石窑村距离北四环140多公里，因为后半程多是山路，自驾前往大约需要3个小时。如此偏远，价格又高，城里人为什么还纷至沓来？
“中国的旅游产业，正在从观光游向度假游转变，从低端旅游向中高端旅游转变，从一日游向过夜游转变，从景区旅游向全域旅游转变。”台湾文创产业联盟协会荣誉理事长李永萍告诉记者。北京的人均GDP已经超过1万美元，人均可支配收入超过5000美元，经过20多年的发展，农家乐、度假村等旅游产品，已经满足不了城市新中产阶级的需要了。
“中国城市里的知识阶层正在成为消费主力，他们普遍知识层次较高，大部分人都有海外留学或多次出国旅游的经历。在精神上他们向往自然质朴，在物质上又忍受不了农家院式简陋的住宿条件。民宿酒店的出现正好填补了空白。”一位从事民宿酒店众筹投资的专业人士告诉记者。
再看“百里乡居”，是在对大石窑老村农民闲置宅院进行改造的基础上兴建的。每套宅院，都成了酒店客房的一部分。外观看上去，还是老檩老瓦老石头墙。内部设施，抽水马桶、空调、电暖气、五星级酒店的床品和洗浴用品，完全是高端酒店的配套。酒店的运营者，也不再是农家院里的村哥村嫂，而是专业化的酒店运营公司。“跟农家院比设施，跟度假村比情怀，完胜。”这位业内人士表示。
让山村重现活力
2014年前后，在城里经营餐饮业风生水起的延庆本土企业家贺玉玲，决定进村开辟新市场。“想做很有特色的农家饭，连吃带住都有。”贺玉玲说。正好，延庆旅游委在推盘活农村闲置房屋工作，就把贺玉玲推荐到八达岭镇石峡关村。
石峡村，就在八达岭长城防御体系西大门——石峡关下。村里抬头就能看见长城，有1.9万亩山场，李子、杏儿、海棠，果品应有尽有。旅游资源丰富，村民却并不富裕。
“也有两户民俗户，人多的时候接待不过来，人少的时候备的菜又容易坏。想扩大规模，没有那个经济实力。”村干部说。村里的果品不易储运，卖不上价。村民有条件的都进城买房了，老宅院闲置了不少，也租不上价。
贺玉玲的“妫水人家”公司进村后，租下20套闲置宅院，聘请专业设计机构，对村庄整体和闲置院落进行设计改造。2016年，一期10套“石光小院”开业。
80岁的村民董德安还住在老宅里，他的前院董进忠家3间闲置老宅，改造后挂牌“春居”，隔壁董进合家的3间闲置老宅，改造后叫“石光小院”。每到周末，小院常常客满。
“村民出租闲置房屋有一笔收入，在我们的餐厅、客房部就业，还有一笔收入。酒店开业以后，村里的鸡蛋、水果、山货，都不愁卖了，这又是一笔收入。”贺玉玲说。为回馈乡邻，企业每天还给村里65岁以上的老人免费送一袋牛奶和一个鸡蛋。村里有了就业岗位，一些在外打工的年轻人又回到村里。
接下来，为民宿酒店配套的西餐厅、手工体验坊也将陆续开业。今后来石峡村，不但能住在看得见长城的房间里，体验特色石烹宴，喝咖啡吃西餐。同时，在手工体验坊，还能学着榨油、磨面、挤饸饹面，跟着村里的巧娘学剪纸、做羽毛画、布贴画。
石光长城，让小山村又充满活力。
探索民宿发展路径
百里乡居、石光长城、山楂小院、水泉子031……从2014年起，通过加强招商引资、出台扶持政策、完善基础设施等措施，延庆开始发展民宿产业，如今，已建成精品民宿7处，在建12处。下一步，千里走单骑、过云山居、大乐之野等南方知名品牌民宿，将落户延庆，继续壮大延庆民宿产业。
“经过两年多摸索，我们总结出适合延庆的民宿发展类型和模式。”延庆区旅游委相关负责人郑爱娟介绍。发展类型包括“整村改造”和“社区再造”。“整村改造”适合空置村和空心化比较严重的村庄，如下栅子村山里寒舍、东沟村山里中国、大石窑村百里乡居等。“社区再造”是对村落中闲置和废弃的传统院落进行改造，它能带动整个村庄环境升级和生活方式更新，石峡村是典型。
从投资模式上又分四种。一是企业作为投资主体，统一负责民宿的设计、建设和运营，村民通过出租房屋和提供劳务获得收益，如大石窑村的“百里乡居”。二是合作社作为投资主体，负责闲置房屋的收集和建设，聘请专业公司负责运营，村民能享受分红。如东龙湾村的“左邻右舍”。
值得一提的是，延庆还为当地人才参与民宿建设搭建平台。如第三种IP升级模式，政府引导星级民俗户和特色业态建设“世园人家”，帮助聘请专业公司为有意愿的民俗户进行设计，民俗户按设计改造，直接升级为民宿，满足2019北京世园会接待需要。目前，正在太平庄村和火烧营村试点。第四种创客模式，通过政府出台政策，吸引新农人、本土人才等回村创业。目前已吸引李晓霞等一批创客返乡。
呼唤行业规范
截至今年5月底，延庆区已营业的6处民宿，接待游客2.6万人次，收入597万元，人均消费230元，是延庆区2016年乡村旅游人均消费的3.7倍。
民宿的发展成为改变农村生活方式、让闲置资源成为壮大农村经济、促进农民增收的新源泉。
民宿酒店，只是京郊乡村旅游升级的开始。
“按照台湾的经验，发展文化旅游产业需要三大支柱：体验民宿、观光工厂和伴手礼产业。”李永萍表示，有了精品民宿，政府部门还要大力推动观光工厂和伴手礼产业发展，观光工厂可以是传统产业升级，可以是非遗项目转型等，为住宿客人提供更加丰富的体验和产品。
更为紧迫的是，政府要抓紧制定相关标准，为快速发展的民宿酒店产业提供规范。
“比如环保问题，云南的大理和洱海，就因为出现环保问题，大面积关停民宿，这一定是前期无序发展带来的后患，恰恰是我们北方发展民宿产业可以借鉴的。”原乡里民宿品牌创始人、建筑设计师曹一勇表示。
“政府要做的更多地是去引导，更早地出台有关民宿的法规、政策、细则等。民宿是非标准化住宿产品，从技术角度，没有国家规范。”曹一勇告诉记者，比如消防问题，到底怎么解决？南方的德清地区政府已经出台了一个标准，这对于民宿产业的长远良性发展一定是有好处的。
《北京市旅游条例》于8月1日起实施，条例强化了民宿管理的顶层制度设计，首次界定了民宿的概念。北京市城区民宿和乡村民宿的具体管理规定，将于明年8月前制定推出。
密云的山里寒舍，怀柔的国奥乡居，房山的姥姥家，门头沟的紫旸山庄……不只延庆，一大批京郊民宿的涌现，正在助推京郊乡村旅游升级，进入民宿时代。
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乡村旅游创新模式讨论——民宿篇
2015年，是乡村旅游盈利爆发年。全国有9万个村开展乡村旅游活动，年接待游客近8亿人次，年营业收入超过2400亿元，且每年按15%以上速度增长，到2018年，我国休闲农业市场规模将接近5900亿元。作为乡村旅游的一个核心载体，民宿也得到了快速的发展，俨然已经成为了一种新的时尚，民宿作为快速兴起的新风口，已经成为文旅地产的一个重要业态，随着民宿项目在越来越重视品牌化的同时,跨界整合资源、创新加速的力度要求也越来越高。
在民宿项目发展过程中不可避免的要面对政府、土地、村民等相关资源的协调和整合，那么如何去正确处理这些关系和资源也成为了急需解决的问题，对于避免传统民宿“散、小、乱”的经营格局，形成“服务标准化、资源共享化、内容丰富化”的同时，保持民宿个性化的特征也成为困扰众多民宿经营者的核心问题。
一、民宿经营者如何正确处理政府/土地/村民/资源等关系
二、民宿项目用地政策、财政扶持以及支农相关政策说明
三、民宿经营如何利用互联网实现升级，低成本营销
四、结合民宿相关案例讨论民宿创新模式、项目规划定位与选择
李崇昌（慕山）：北京漫宜创意旅游文化发展有限公司创始人&CEO
早年间从事建筑相关行业，2012年开始进入旅游业，专注于京郊游品质提升计划。2013年开始着手打造自己京郊的院子，创立“漫宜度假”品牌，目前在北京周边有4家已经运营特色客栈，有2个正在装修，在云南有5家合作的精品客栈，在清迈有2家精品庭院客栈。
下一步产品布局上首先是打造自己的度假连锁庭院，并利用自营的院子来设计旅游线路以及各种创意活动。以庭院为基础，以社交为手段，以活动为方式，建立旅游O2O精品度假平台，服务于对品质与内容有高标准要求的客群。
2016年漫宜会考虑利用当前互联网模式做自己的众筹方案和会员系统。计划2017年会再进一步互联网化，运用共享经济的模式来充分利用现有资源，发展会员系统，扩大社交平台。
于梦颖：毕业于天津大学，读道文旅集团合伙人（旅游规划咨询），曾任职北京大地风景国际咨询集团；具有民宿、乡建、文旅小镇等综合类项目实操经验，编著《特色小镇怎么搞》一书。
致力于乡村旅游和民宿发展，在民宿细节营造、民宿设计、民宿营销推广方面具有丰富的理论和实践经验；曾参与承德隆化乡村美丽谷、青岛国际啤酒节主会场（青岛海上啤酒节)、青岛冰雪童话小镇、陕文投榆林项目集群、陕文投韩城项目、千亿项目西安古城和大同古城、中国民宿小镇等30多个项目。
休闲农庄、生态园区、民宿经营者、农家乐、乡村酒店；
乡村旅游休闲行业的相关从业者&；
转型农人、对民宿感兴趣的人及其他农业相关企业
14:30——15:00 & &
15:00——15:10
主持人开场，介绍主办方，分享嘉宾
15:10——16:10.
16:10——17:00
互动交流；合影留念
【活动地点】：北京市朝阳区南沙滩京辰大厦A座2楼
【注意事项】：
1.本活动为非盈利项目，为提高活动质量，拒绝爽约
2.咨询电话&微信：；
3.报名后请主动添加以上微信，备注：活动行，请求入群交流
活动主办方：来买地网
来买地网隶属于北京中鼎拓疆咨询有限公司，是专业的农村产权交易服务平台。提供土地流转服务的公司，服务内容包括土地供求信息、陪同实地踏勘、土地价值评估、土地法律咨询、土地项目策划、土地信托融资等，土地性质包括农业、工业、商业、住宅、综合等各类用地，公司已稳定运行两年，目前平台挂牌产权宗数超过15万，并在持续稳定增加。已有数百名乡村联络员分布在全国各地，众包交易已完成上百单。仅在北京郊区已成交项目50余项，交易金额突破11亿人民币，业务范围主要集中在京津冀地区，2016年预计向长三角地区拓展，未来将向全国农村土地市场推进，打造国内专业的农村产权交易服务平台。
活动协办方：读道培训学院
读道培训学院依托旅游产业主题论坛、线上线下定制培训服务课程，汇集中外旅游产业专家、学者，与政府领导、旅游企业管理者等高端人才，打造集产、学、研一体化的旅游产业实践教育平台，深入实地为政府及旅游企业提供智库支持和人才保障，培养具有敏锐市场洞察力、丰富管理运营经验的人才队伍。目前读道培训学院已经拥有实地培训、游学考察、会议沙龙、线上课程、培训咨询五大核心产品，成为中国文旅农培训一站式服务品牌。
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董德安的邻居换了。在石峡村住了80年之后，前院、隔壁都换了。平常、尤其周末，开着小汽车、呼朋引伴的城里人来了。董德安睡土炕，新邻居睡席梦思床；董德安院里堆着柴火、种蔬菜，邻居家撑着阳伞，种着绿油油的草坪；董德安烧水洗澡；邻居拧开水龙头，四季有热水。夜幕来临，董德安和新邻居一起在虫鸣狗吠中沉入乡村的梦。
经过20多年发展，继农家乐、度假村后，京郊乡村旅游升级换代，开启全新的&民宿&酒店时代：住的还是农民的房子，老板换成了城里的投资客；外观还是农宅，内部是高档酒店设施。城里人休闲了，农民增收了。农村的发展，也跟上了时代的步伐。
上个月，首届北方民宿大会在延庆召开。仅延庆区，已开业民宿酒店7家，在建12家，累计盘活农村闲置院落600多套，增加高档住宿床位3000多张，带动近千户农民增收。继西南、江浙地区之后，以北京为代表的北方民宿产业驶入快车道。
呼唤新度假产品
7月15日，位于延庆区深山里的千家店镇大石窑村&百里乡居&民宿酒店开业，23套房间当晚全被城里人住满。
&峡谷标准间门市价980元/间夜，峡谷特色村长套院门市价1980元/间夜。&打开价目表，这个报价已经直追核心城区五星级酒店了。
大石窑村距离北四环140多公里，因为后半程多是山路，自驾前往大约需要3个小时。如此偏远，价格又高，城里人为什么还纷至沓来？
&中国的旅游产业，正在从观光游向度假游转变，从低端旅游向中高端旅游转变，从一日游向过夜游转变，从景区旅游向全域旅游转变。&台湾文创产业联盟协会荣誉理事长李永萍告诉记者。北京的人均GDP已经超过1万美元，人均可支配收入超过5000美元，经过20多年的发展，农家乐、度假村等旅游产品，已经满足不了城市新中产阶级的需要了。
&中国城市里的知识阶层正在成为消费主力，他们普遍知识层次较高，大部分人都有海外留学或多次出国旅游的经历。在精神上他们向往自然质朴，在物质上又忍受不了农家院式简陋的住宿条件。民宿酒店的出现正好填补了空白。&一位从事民宿酒店众筹投资的专业人士告诉记者。
再看&百里乡居&，是在对大石窑老村农民闲置宅院进行改造的基础上兴建的。每套宅院，都成了酒店客房的一部分。外观看上去，还是老檩老瓦老石头墙。内部设施，抽水马桶、空调、电暖气、五星级酒店的床品和洗浴用品，完全是高端酒店的配套。酒店的运营者，也不再是农家院里的村哥村嫂，而是专业化的酒店运营公司。&跟农家院比设施，跟度假村比情怀，完胜。&这位业内人士表示。
让山村重现活力
2014年前后，在城里经营餐饮业风生水起的延庆本土企业家贺玉玲，决定进村开辟新市场。&想做很有特色的农家饭，连吃带住都有。&贺玉玲说。正好，延庆旅游委在推盘活农村闲置房屋工作，就把贺玉玲推荐到八达岭镇石峡关村。
石峡村，就在八达岭长城防御体系西大门&&石峡关下。村里抬头就能看见长城，有1.9万亩山场，李子、杏儿、海棠，果品应有尽有。旅游资源丰富，村民却并不富裕。
&也有两户民俗户，人多的时候接待不过来，人少的时候备的菜又容易坏。想扩大规模，没有那个经济实力。&村干部说。村里的果品不易储运，卖不上价。村民有条件的都进城买房了，老宅院闲置了不少，也租不上价。
贺玉玲的&妫水人家&公司进村后，租下20套闲置宅院，聘请专业设计机构，对村庄整体和闲置院落进行设计改造。2016年，一期10套&石光小院&开业。
80岁的村民董德安还住在老宅里，他的前院董进忠家3间闲置老宅，改造后挂牌&春居&，隔壁董进合家的3间闲置老宅，改造后叫&石光小院&。每到周末，小院常常客满。
&村民出租闲置房屋有一笔收入，在我们的餐厅、客房部就业，还有一笔收入。酒店开业以后，村里的鸡蛋、水果、山货，都不愁卖了，这又是一笔收入。&贺玉玲说。为回馈乡邻，企业每天还给村里65岁以上的老人免费送一袋牛奶和一个鸡蛋。村里有了就业岗位，一些在外打工的年轻人又回到村里。
接下来，为民宿酒店配套的西餐厅、手工体验坊也将陆续开业。今后来石峡村，不但能住在看得见长城的房间里，体验特色石烹宴，喝咖啡吃西餐。同时，在手工体验坊，还能学着榨油、磨面、挤饸饹面，跟着村里的巧娘学剪纸、做羽毛画、布贴画。
石光长城，让小山村又充满活力。
探索民宿发展路径
百里乡居、石光长城、山楂小院、水泉子031&&从2014年起，通过加强招商引资、出台扶持政策、完善基础设施等措施，延庆开始发展民宿产业，如今，已建成精品民宿7处，在建12处。下一步，千里走单骑、过云山居、大乐之野等南方知名品牌民宿，将落户延庆，继续壮大延庆民宿产业。
&经过两年多摸索，我们总结出适合延庆的民宿发展类型和模式。&延庆区旅游委相关负责人郑爱娟介绍。发展类型包括&整村改造&和&社区再造&。&整村改造&适合空置村和空心化比较严重的村庄，如下栅子村山里寒舍、东沟村山里中国、大石窑村百里乡居等。&社区再造&是对村落中闲置和废弃的传统院落进行改造，它能带动整个村庄环境升级和生活方式更新，石峡村是典型。
从投资模式上又分四种。一是企业作为投资主体，统一负责民宿的设计、建设和运营，村民通过出租房屋和提供劳务获得收益，如大石窑村的&百里乡居&。二是合作社作为投资主体，负责闲置房屋的收集和建设，聘请专业公司负责运营，村民能享受分红。如东龙湾村的&左邻右舍&。
值得一提的是，延庆还为当地人才参与民宿建设搭建平台。如第三种IP升级模式，政府引导星级民俗户和特色业态建设&世园人家&，帮助聘请专业公司为有意愿的民俗户进行设计，民俗户按设计改造，直接升级为民宿，满足2019北京世园会接待需要。目前，正在太平庄村和火烧营村试点。第四种创客模式，通过政府出台政策，吸引新农人、本土人才等回村创业。目前已吸引李晓霞等一批创客返乡。
呼唤行业规范
截至今年5月底，延庆区已营业的6处民宿，接待游客2.6万人次，收入597万元，人均消费230元，是延庆区2016年乡村旅游人均消费的3.7倍。
民宿的发展成为改变农村生活方式、让闲置资源成为壮大农村经济、促进农民增收的新源泉。
民宿酒店，只是京郊乡村旅游升级的开始。
&按照台湾的经验，发展文化旅游产业需要三大支柱：体验民宿、观光工厂和伴手礼产业。&李永萍表示，有了精品民宿，政府部门还要大力推动观光工厂和伴手礼产业发展，观光工厂可以是传统产业升级，可以是非遗项目转型等，为住宿客人提供更加丰富的体验和产品。
更为紧迫的是，政府要抓紧制定相关标准，为快速发展的民宿酒店产业提供规范。
&比如环保问题，云南的大理和洱海，就因为出现环保问题，大面积关停民宿，这一定是前期无序发展带来的后患，恰恰是我们北方发展民宿产业可以借鉴的。&原乡里民宿品牌创始人、建筑设计师曹一勇表示。
&政府要做的更多地是去引导，更早地出台有关民宿的法规、政策、细则等。民宿是非标准化住宿产品，从技术角度，没有国家规范。&曹一勇告诉记者，比如消防问题，到底怎么解决？南方的德清地区政府已经出台了一个标准，这对于民宿产业的长远良性发展一定是有好处的。
《北京市旅游条例》于8月1日起实施，条例强化了民宿管理的顶层制度设计，首次界定了民宿的概念。北京市城区民宿和乡村民宿的具体管理规定，将于明年8月前制定推出。
密云的山里寒舍，怀柔的国奥乡居，房山的姥姥家，门头沟的紫旸山庄&&不只延庆，一大批京郊民宿的涌现，正在助推京郊乡村旅游升级，进入民宿时代。
责任编辑：董佳兴（QN0008）　　作者：于丽爽
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