消息：据多家港媒报道，访港旅客的连年减少、零售行业销售总额的连续下跌，倒逼香港核心商圈商铺租金砍价潮扩大。甚至于，一度居高不下的某些黄金铺位租金更罕有地出现降价潮，引发业界哗然。这看似，一直领先内地发展的香港商业地产行业已然颓势渐显？其实未必。根据搜铺网商业地产研究院最新统计数据显示，截至日，香港年营业额超过30亿元人民币的购物中心仍多达22家，包括观塘APM、港铁德福广场、尖沙咀1881 Heritage、新鸿基旺角MOKO新世纪广场、半岛酒店精品廊、希慎广场、恒基兆业宝琳MCP新都城中心1-3期、太古城中心、鹰君旺角朗豪坊、黄埔新天地、荷里活广场、嘉里MEGABOX、又一城等，其中年营业额达到50亿元人民币以上的购物中心多达10家，诸如利园1-2期、港铁圆方广场、中环置地广场、金钟太古广场、太古城、又一城。更有甚者，沙田新城市广场、屯门市广场、时代广场的2015年营业额均超过77亿元人民币，更遑论香港海港城高达260亿元人民币（海港城零售额亿港元，2015年下跌了12.1%）的年销售额，是“大陆第一”南京德基广场的3.7倍。铜锣湾时代广场零售额下跌12.8%至91.6亿港元（约77.4亿元人民币，亿港元）。位于非核心商圈的屯门市广场则达到96亿港元，首次超越时代广场。与之相较，大陆年营业额超过30亿元的购物中心也是22家（不含奥莱，年营业额在30亿元以上的奥莱大陆有3家，香港仅有1家东荟城），但年营业额在50-70亿元范围内的购物中心略逊于香港，仅有8家，分别是南京德基、深圳万象城、广州正佳广场、广州天河、北京国贸、上海IFC及北京世纪金源、长春欧亚卖场。大陆其他14家年营业额超过30亿元的购物中心分别是三亚海棠湾中免购物中心、北京西单大悦城、广州太古汇、上海港汇广场、上海百联中环广场（含东方商厦）、上海五角场万达广场（含巴黎春天百货）、上海恒隆广场、武汉国际广场、上海正大广场（含正大百货）、成都IFS国金中心（含连卡佛百货）、上海百联南方商城1-2期（含2家百货）、宁波天一广场（含银泰双百货）、重庆龙湖北城天街（含远东百货、苹果店，业绩约30亿）、上海豫园商城（黄金珠宝业绩超百亿）。再从百货表现来看，香港年营业额超过30亿元的百货仅有2家，分别是SOGO铜锣湾（76亿元，业绩高居全国第二，仅次于北京SKP）、连卡佛海港城店，且2家都还未进行百货购物中心化。而大陆仅年营业额超过30亿元的百货就有13家，且几乎全部都已百货购物中心化。但这些仅是业绩上的差异，如果想要深入研究中港购物中心的差异，还是需要从基本属性、最能体现购物中心可持续经营的租金等方面入手，才能一探究竟。其他年租金介于2-3.5亿元的香港优质购物中心还包括：尖沙咀新世界K11、尖沙咀华人置业TheONE、恒基尖沙咀美丽华商场、华置铜锣湾皇室堡、恒隆铜锣湾名店坊、恒隆康怡广场、太古东荟城、恒基兆业马鞍山新港城1-5期、半岛酒店精品廊、新鸿基东港城、元朗新鸿基YOHOMALL1-2期、嘉里MegaBox、新鸿基大埔超级城、合和EMAX、港铁青衣城、铜锣湾利舞台广场、新鸿基荃湾广场、新世界荃湾愉景新城DPARK、尖沙咀ISQUARE、新鸿基上水广场、港铁PopCorn1-2期等20来个项目（排名不分先后）。1、港资企业称霸内地购物中心半壁江山从总体上看，在大陆租金20强购物中心中拥有港资背景的香港巨头占据半壁江山（共10家，新鸿基3家，恒隆太古各2家，九龙仓、长江实业、嘉里建设各一家），东南亚企业占据2家（正大、凯德），央企4家（万象城、大悦城各2家）。而香港租金20强购物中心则全是香港本土企业出品，分属11家集团，分别是：新鸿基4家，九龙仓3家，太古2家（如加上出售给丰树集团的太古又一城则是3家），港铁2家，长江实业2家，信和置业2家，铜锣湾大地主——希慎集团2家，中环大地主——香港置地1家，恒基兆业1家，鹰君1家（鹰君在大陆虽不知名，但在大陆以新天地闻名的瑞安集团却是鹰君集团的胞弟）。其中，除了已大规模登陆重庆、上海、北京但还未有开业项目的香港置地集团，及尚未正式进军大陆商业地产的信和置业、希慎兴业及鹰君三大集团，其他7大集团及15强集团之中的新世界、嘉里等均已在大陆发展的风生水起。而九龙仓和新鸿基更是包办了香港购物中心租金收入前四强单店。此外，在商圈分布上，香港租金20强购物中心中有10家雄踞四大核心商圈，正好占一半（中环金钟3家、尖沙咀3家（含西九龙圆方）、铜锣湾2家、旺角2家），位于郊区非核心商圈的购物中心则占据另半壁江山。而大陆的租金20强项目90%位于市中心核心商圈或CBD商圈，只有北京朝阳大悦城和上海长宁龙之梦位于非核心商圈。2、香港购物中心商铺出租率及租金承压表现好于街铺事实上，在今年农历新年过后，由于大陆游客大量减少，香港黄金地段的店铺租金已出现断崖式下挫。据戴德梁行的统计数据显示，香港四大核心购物区，即铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角，今年第一季度的商业街商铺租金环比下跌5%-7%，相比2013年的高位已暴泻34%-50%。而仲量联行的数据也进一步佐证了这一趋势，据其综合香港中环、铜锣湾、尖沙咀和旺角四个传统大型商业地区的统计，今年商业街店铺的平均租金已经下跌22.6%，更严重的下调租金幅度甚至达到50%。但从香港购物中心的表现来看，情况却并非如此悲观。据相关统计数据显示，虽然香港零售业每况愈下，部分市中心街铺已将租金下调40%-50%，经营成本也在上升，但今年香港购物中心的租金水平整体仍上升了0.7%。究其原因，或是因为香港购物中心大多拥有完善的租户组合，又愿意花钱做推广，从而为购物中心提供稳定的人流，因此租赁商需求也非常大，预计租金增长可大致保持平稳。九龙仓集团副主席李玉芳也透露，海港城及时代广场未打算减租，除了奢侈品之外其它品类仍然录得增长，运动品牌更是强劲增长。希慎兴业副主席及行政总裁刘少全同样表示旗下希慎广场利园等商场暂无减租压力，但未来会协助商户吸引客流。且从中港两地毛租金最高的20家购物中心来看，虽然目前香港零售业正处于艰难期，但香港购物中心的坪效及租金单价仍远胜于大陆同行。3、香港购物中心租金涨幅跑赢业绩增幅值得注意的是，由于品牌定位及业态组合比率不同，不同购物中心的租金与营业额比差别极大，租金高的项目未必营业额就高，反之亦然。据对香港购物中心年租金/年营业额比进行计算，得到的数据显示，香港新开业项目初始值大致在10%左右，但在项目培育成功后，续约年租金升幅通常达到双位数（10-15%），十余年积累下来，租金涨幅跑赢业绩增幅，部分功成名就、位于市中心黄金地段的购物中心年租金/营业额比高达30%以上，导致部分项目商业成交功能弱化而广告推广功能强化并异化为展馆。这在某种程度上也代表了项目的广告价值。当然，除了租金单价、项目规模GLT可租赁面积外，出租率及免租期也会影响总租金收入。PS：上述年租金为包括基本租金及租户分成且未扣除物业经营费用的总租金，而非净租金。TIPS：由于超市及餐饮娱乐儿童等体验业态占比越来越高，故购物中心年租金/年营业额正常比通常在10%至15%左右，但黄金地段零售占比较高的项目年租金/年营业额比可达20%以上，个别位于核心商圈、广告价值高的项目年租金/年营业额比甚至高达30%。此外，百货及超市卖场等大型主力店占比越高的项目，客流较为稳固，但平均租金单价相对较低。香港及京沪地区，拥有高端品牌越多的项目租金单价往往越高，但二三线城市却往往相反。4、中港特种商业NO1租金收入对比 大陆奥莱略胜一筹从项目类型来看，香港机场商业区不仅拥有全国最大面积（7.4万平方米），成为真正的一站式购物中心，集奢侈品免税店、大量餐厅、电影院及儿童职业乐园于一体，年租金逼近50亿元（包括广告费），营业额也是全国之冠（预计近200亿元人民币）。而大陆机场中年租金超过15亿元、年营业额超过50亿元（含机场日上免税店业绩）的只有上海浦东机场和北京首都机场。另一方面，香港只有一家大型奥莱——东荟城（2015年营业额达30来亿元）与一家非典型奥莱——海怡工贸奥莱。但内地仅2015年营业额超过4亿元的奥特莱斯项目就达到37家，门店数占比不足20%而市场占有率超过70%，强者垄断效应异常突出。其中更有上海青浦徐泾百联奥特莱斯1-2期、北京东四环燕莎奥特莱斯1-3期、天津武清佛罗伦萨小镇1-3期三个项目的2015年营业额超过30亿元人民币。此外，香港地铁车站商铺年租金更是高达35.4亿港元，广告收入11亿港元，远非内地地铁车站商铺可比。（搜铺网商业地产研究院独家报道！转载引用请务必注明出处！）
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两次空难后 马来西亚还是中资企业的菜吗？（二）
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两次空难是否对中国企业赴马投资产生重大影响？中国企业在马来机会何在？本刊记者深入马来，遍访该国政界精英及碧桂园、中水电、华为等中国企业，为您带来独家解析。
中国房地产开发商到马来西亚圈地淘金
导语 处处都是「热土」，不是唯一一家来这里淘金的开发商。
仅从地产行业的热度观察，马来西亚正在成为第二个中国。
从2010年开始，马来西亚政府计划用1720亿马币打造“大吉隆坡”，将吉隆坡市及周边面积约2793.27平方公里的地区打造成为商业、金融与旅游中心。2017年，该计划实现后，吉隆坡大量人口将会向马来西亚南部迁移，该市总人口将从640万增加到1000万。在“大吉隆坡计划”照耀下，政府将规划发展7项庞大工程，推动一系列重建、改造、整治、美化计划。
碧桂园是最早进入马来的开发商之一
吉隆坡独立广场展示大厅正在不间断地向人们展示“大吉隆坡计划”蓝图。每当荧幕上显示出一座计划修建的建筑的名字，一束追光便沿着即将铺设的轻轨点亮整栋建筑。3分钟后，整个“大吉隆坡”灯火辉煌。
计划正在加紧落地。日，位于吉隆坡市中心的半山芭监狱在数百名围观市民们的反对中被政府拆除。这座建于维多利亚时代，外墙上刻画着马来西亚最长壁画的古建已成为尘封的传说，覆盖遗址的将是一座集公寓、商业中心和酒店为一体的多功能建筑。
不仅是在吉隆坡，马来西亚处处都是“热土”，即便马六甲小镇也不例外。该镇自2008年成为世界文化遗产后，新城区所有地块都已卖光，开发商正在上演“圈地运动”，其中动作快的，楼盘已经封顶。在购物中心里一路逛下来，游客手里起码会拿到十几张楼盘宣传单页。
有数据显示，在过去5年里，大马房价涨幅达28.5%，排名全球第九。
中国的开发商当然不会放过机会，第一个下南洋的是碧桂园。
从2008年起，碧桂园董事会主席杨国强就有意向海外拓展。2011年，通过香港富豪介绍，杨国强与香港远东集团主席邱达昌成了朋友，后者旗下的私人地产企业Mayland在马来西亚耕耘多年，根基深厚，两人很快就达成了合作意向，建立合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd开发吉隆坡附近的两个项目。但由于中马法律法规的差异，在开发过程中，受制于私人土地权属问题、政府繁杂的审批程序以及合营公司利益分配问题，两个项目不久就陷入了僵局。
碧桂园马来西亚公司总裁阮家声是个35岁的年轻人
杨国强想出的破局办法是，“五顾茅庐”请出一个35岁的年轻人阮家声执掌其在马来西亚的业务。我们在碧桂园金海湾售楼处的总裁办公室里见到了阮家声，他个子不高，穿深蓝色西装，发型精致，办公桌正上方的墙上挂着一张他受勋时的照片，那是柔佛州现任苏丹为嘉奖有突出贡献的外籍公民而授予他的荣誉。他背对着淡绿色的落地窗，窗外是碧海蓝天、露天泳池、沙滩、棕榈树、游艇，不远处便是新加坡与马来西亚界河的出海口，我们甚至还能清楚地看到对岸新加坡的高尔夫球场。“这个位置是我挑的。”阮家声回头看了一眼，“因为对着出海口，海域宽，风水好，而且这块海域以后不会再开发了。”
与杨国强此前的做法不同，阮家声一到马来西亚就开始寻找一些能够独立开发的项目。他对吉隆坡、槟城、马六甲、沙巴和伊斯干达做了一次深入考察，最终选择在伊斯干达落地。做出这个选择是基于两方面考虑：一方面，伊斯干达是马来西亚2006年设立的经济特区，招商引资政策较为宽松，政府审批效率也比较高。目前伊斯干达特区成功吸引了1390亿马币投资。乐高乐园、大型免税商城都已基本建设完工，很多国外大学也都在这里设立分校。另一方面，伊斯干达地利因素明显，它与新加坡一水之隔，面积是新加坡的3倍，每天通过特区往返马来西亚和新加坡的人口达16万。今年2月，马新两国同意建设吉隆坡至新加坡的高速铁路，高铁建成后，两地车程将缩短至90分钟，而伊斯干达的新山市是高铁必经之地。
“这就是所谓‘深圳－香港’模式。”阮家声的这句话曾多次出现在碧桂园北京展厅播放的金海湾项目宣传片里，这也是碧桂园吸引国内看房客的一张王牌。
杨国强完全将拿地权交给了阮家声。2013年1月，碧桂园花8亿令吉购买了位于出海口的这块57英亩填海地，项目预计总投资150亿元。
拿下土地的过程并不容易。
马来西亚一共13个州，其中9个州有自己世袭的苏丹，其中又以伊斯干达所在的柔佛州的苏丹财势最雄厚，初来乍到的碧桂园必须要处理好这层关系。经当地朋友介绍，阮家声认识了苏丹的管家Dato Malek——苏丹的一切经济事务都交由他处理。当时，苏丹官邸的园林正在大规模修葺，碧桂园就派出了自己的设计、施工团队精心为苏丹服务。在阮家声的力促下，杨国强三次邀请柔佛州苏丹及其皇室成员、州务大臣等到中国参观碧桂园开发的项目。除此之外，杨国强还让自己的私人厨师为苏丹烹饪，苏丹非常高兴，此后还请这些厨师到他的皇宫为新加坡贵宾备宴。
双方增进了解后，当地政府为碧桂园项目审批提供了一站式服务，简化审批流程，平时一年半到两年才能完成的手续缩短至半年内就解决了，并且完成了中建五局超过5000人的劳务签注。碧桂园马来西亚项目经理疏义国说，他们拿下的这块地就在苏丹皇宫的旁边，站在金海湾项目售楼处的三楼，就能看到皇宫的一角。
拿地7个月后，碧桂园的9000套房子就以低于周边楼盘近三成的价格——750令吉/平方尺，一次性推向市场。同时，碧桂园在中国发动营销攻势，给每位老业主补贴2000元，并组织看房团到马来看房。
不得不承认，在营销手段上，碧桂园的确很有一套。碧桂园售楼处像个会所，一楼展示大厅有爵士乐、水晶吊灯，衣着性感的女侍托着各式糕点和酒水穿梭在人群间，二楼有中西餐厅、游艇俱乐部、健身场地，处处都能看到参差映衬的沙滩椰林。从开盘第一天，它们就必须对外营业。将来，这个售楼处就自动转型成为业主的私人会所。阮家声说，马来西亚当地的开发商一般都是坐等买家上门，样板房极其随意，有的楼盘连销售中心都没有，他们这种玩法“镇住”了当地购房者。
开盘第一天就出现了抢购场面。剪彩仪式结束后，杨国强抱着时任驻马大使的柴玺激动得说不出话来。开盘后一个月内就卖出了3000套。要知道，9000套房子以前在当地需要卖10年。
与住宅楼一同推出的还有三条商业街，现在其中一条街已经开业，一些本地的餐饮、服装品牌已经入驻，还有一家在新加坡知名的连锁幼儿园。
金海湾三期项目预计在2017年到2018年全部完工。截至目前，该项目一共卖出了5000套，均价已上涨至890令吉/平方尺。房主中有30%左右是中国人，其余的都是新加坡人和马来西亚人。在我们采访的当天下午，疏义国和他的销售团队接待了一个几百人的新加坡看房团。新加坡与伊斯干达房价差别很大，致使新加坡人纷纷到伊斯干达买房，正如同香港人到深圳买房一样。
碧桂园不是唯一一家到马来西亚淘金的开发商。
绿地集团冀望在马来有好收成
日，绿地集团宣布，集团计划斥资近200亿元人民币投资马来西亚柔佛州首府新山市两个地产项目，其中一个项目就在碧桂园金海湾项目隔壁，那也是一块填海地。站在金海湾沙滩上，很容易看见绿地项目的进展：绿地的广告牌早已将这块区域围了起来，运沙卡车络绎不绝。2013年年底，在斥巨资拿下位于新山新柔长堤及新关卡附近的公主湾项目后，也在今年7月开工并正式对外销售。因为绿地和富力到伊斯干达拿地的时间比碧桂园晚，地价比碧桂园高，所以房子的售价也会比碧桂园高。
伊斯干达正成为开发商逐利的“热土”
中国开发商把伊斯干达当成了他们的福地，但也有人愿意为他们泼瓢凉水。
马来西亚中资协会代会长李中平说，伊斯干达的人口只有140多万，马来本地已经有不少开发商过去扎堆了，中国开发商的机会并不多。把目标客户锁定在中国也不是一个明智的决策，因为马来西亚是一个非移民国家，在移民问题上非常敏感。该国虽然有一个“第二家园计划”，但每年也只批准几千个移民指标。到目前为止，马来西亚还没有任何一项政策准许大量移民。
“马来西亚总共才3000万人，体量就在那里，听说万科也要过来，吓得我够呛。”马来西亚分行副执行总裁许赞军也表示了同样的担忧。她身边只要是主管以上级别的，基本上都有三四套房。在她看来，碧桂园的成功主要是因为进入得早，晚到者可能连喝汤的机会都没有了。
但柔佛州议会旅游、商贸与消费事务委员会主席、拿督郑修强看起来很乐观。“很多人认为我们只是在推房地产，如果没有其他行业的支撑，哪来的人口推动房地产发展呢？”他给我们看了伊斯干达经济发展规划书，根据这份规划书，新山、努沙加亚、西大门发展区、东大门发展区以及士乃－士古来地区五个区域被确定为功能不同的重点发展区域，主要发展制造业、电子业、石油化工业、食品加工业、旅游业、健康服务业等九大行业。2005年，伊斯干达地区的P是200亿令吉，柔佛政府期望经过20年努力，在2025年达到930亿令吉。人口从目前的140万增加到2025年的300万。
这是一个黄金时代的梦想。可我们从吉隆坡一路驶来，老城区里那些经历过97年金融风暴、现今杂草丛生的烂尾楼曾经也做过这样的梦。
本文来源：中国企业家
作者：黄文潇 王曦
责任编辑：王晓易_NE0011
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内容提要：旅游不只是走走停停，品尝美食，参与当地的节庆活动，在人与人之间、不同文化的交流过程中，往往能感受到不一样的旅行意义，深刻体验当地的文化气息！
6月份，马来西亚的节庆活动应接不暇，前往大马旅游的您，怎能错过！相信您会在这个环境优美，适合旅游、置业、投资的国家，留下独特的记忆篇章。
●槟城大桥国际马拉松赛
槟城大桥马拉松赛是一项全民参与的国际赛事，无论你来自何方，无论你是马拉松专业选手还是业余爱好者，都能参与其中。槟城大桥马拉松最大的亮点，在于参与者能徒步穿过连接槟城和西马半岛的标志性大桥。槟城马拉松每年都会集结成千上万的马拉松爱好者，在奔跑中欣赏晨曦中的槟城全貌。
为了满足专业选手、在校学生，在职人士和家庭等不同参与者的需求，本次赛程分为全程马拉松、半程马拉松、1/4马拉松和专为13岁以下少年设的10公里乐跑。
●马来西亚购物嘉年华
马来西亚购物嘉年华是一场长达两个多月的购物狂欢盛宴，同时也是马来西亚三大购物节之一。活动期间零售商铺、购物中心和商店等都会降价和大力促销奢侈品，电子产品和收藏纪念品等各类商品。6月到马来西亚，您将可以感受到购物嘉年华期间活动、比拼和购物无处不在的极致体验。
时间：日-8月31日
●吉隆坡&&斋月
斋月是全球穆斯林共同庆祝的日子，这也是游客在吉隆坡最热闹的传统节日里与马来西亚所有种族的人们一起享受节日气氛的难得机会！
白天，穆斯林会戒食戒水，但日落之后，他们会准备一种斋月小吃，聚在一起念诵祈祷文。下午七点半Jalan Raja的道路会暂时封闭，特制的餐垫会放到道路中间供人们一起享用免费的斋月小吃。从下午5点到晚上10点期间，大家会一起念诵古兰经、祈祷，供奉bubur lambuk（一种传统的粥），并聆听特殊的开示。这种在城市里的大规模和平集会是展现团结、灵性和多元化种族之美的好方法。欢迎加入！
时间：-21日和27-28日
来源：碧桂园
旅游不只是走走停停，品尝美食，参与当地的节庆活动，在人与人之间、不同文化的交流过程中，往往能感受到不一样的旅行意义，深刻体验当地的文化气息！
【马来西亚第二家园项目优势】
●时效长：永久签证，没有最低居住要求
●审批快捷：最快2个月可以获得签证
●投资少：仅需存入约30万马币（约人民币60万）的存款
●资金安全：自有定期投资，零风险
●门槛低：无年龄限制、无英语要求、无须资产来源证明
●政府支持：项目由政府提倡、策划和推行
●一人申请，全家获签，60岁以上的父母可随行，并可带一位佣人
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