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重庆到2020年将新建57万套避暑房
仙女山镇一角。 我市夏季高温持续时间较长，避暑休闲是市民生活中的重要部分。近年来，主城周边的仙女山、黑山谷、金佛山等地，依托良好的生态、适宜的气候，开发避暑休闲地产，取得了较好成效。为促进我市避暑休闲地产更好发展，今年4月21日，我市正式发布《重庆市避暑休闲地产规划（）》（以下简称《规划》），拟优先集中打造8个片区、重点开发20个片区的避暑休闲地产梯度发展，到2020年新建避暑休闲地产57万套、总建筑面积3000万平方米。市场空间休闲、养老需求带火避暑休闲地产，刚需占九成避暑休闲地产特指海拔在800-1500米，夏季气候适宜、居住环境舒适，依托现有场镇或旅游景区开发具有避暑休闲居住功能的商品住宅。2013年，国务院办公厅颁布《国民旅游休闲纲要（年）》，明确提出到2020年“城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长，健康、文明、环保的旅游休闲理念成为全社会的共识，国民旅游休闲质量显著提高，与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本建成”。纲要的出台，为国内旅游度假经济进一步提升，释放了极大的空间。“就重庆而言，2013年人均GDP已达6910美元，服务和享受型消费比重不断提高，居民住房需求已逐步由单一居住型向品质型、功能型需求转变。加之重庆夏季高温持续时间长，避暑休闲已成为居民主导性休闲需求。同时随着老龄化社会的到来，对避暑休闲地产的潜在需求较大。”市国土房管局相关负责人介绍。重庆康联机构的数据也显示，重庆市避暑休闲地产购房者当中，自住型需求占了相当大的比重。其中，单次使用时间不超过30天的自住型客户占19.8%；单次使用时间超过30天的自住型客群，如老人带小孩避暑的占比高达70.4%；而以投资为主，用于出租或等待增值转卖的资本型客户仅占9.8%。“目前，购买避暑休闲地产的主要为两类买家：一是纯度假需求，二是养老需求。”隆鑫某旅游地产项目置业顾问告诉记者，这两类买家中9成是出于自住需求，而并非投资，“刚需化”趋势明显。据市国土房管局统计，截至2013年底，全市已开发建设避暑休闲地产项目108个，21.3万套，住宅户均面积约50平方米。其中，已竣工55个项目，4.3万套，用地189公顷；施工53个项目，17万套，用地805公顷。而在这些已开发项目中，已销售的约有12.2万套，销售率为57%。其中，已竣工项目销售4万套，销售率95%。从价格上来看，这些项目销售价格在4500元－8000元/平方米，户型以小户型为主，套均面积50平方米左右。“从销售情况来看，都市功能核心区和都市功能拓展区居民购买避暑休闲地产占70%以上，消费群体以都市功能核心区和都市功能拓展区居民为主。”市国土房管局房地产发展处负责人介绍，根据抽样调查，全市中高收入城镇家庭中约10%有购买避暑休闲地产意愿，避暑需求为避暑休闲地产市场快速增长提供了广阔的市场前景。避暑资源优先集中成片打造8个片区，推进产业梯度发展我市避暑休闲地产需求究竟有多大？根据对武隆仙女山等地区和人群的抽样调查进行测算，到2020年我市避暑休闲地产发展需求总量78.3万套、建筑面积4161万平方米。扣除已建成和在建的21.3万套、建筑面积1161万平方米，全市需规划新建避暑休闲地产57万套，总建筑面积3000万平方米，用地约3750公顷。那么，我市地理资源能否满足如此大的需求？市国土房屋勘测规划院项目组负责人介绍，通过对全市避暑气候资源的综合评价，我市具备避暑气候资源的区域面积约为2.7万平方千米，其中适宜避暑休闲地产开发的可建设用地面积99平方千米，共46个片区，主要分布在渝南大娄山、渝东北大巴山、渝东南武陵山三大区域。其中渝南大娄山开发区域可建设用地面积44平方千米，占44%；渝东北大巴山开发区域可建设用地面积36平方千米，占37%；渝东南武陵山开发区域可建设用地面积19平方千米，占19%。“可以说，我市避暑资源非常丰富，完全能够满足市民的避暑需求。但过去由于规划滞后、发展不均衡、配套不足等问题，导致部分购买力向市外流失。”上述负责人介绍，过去，我市部分区域开发建设缺乏统筹规划，存在无序开发和过度开发的问题；而已开发避暑休闲地产主要集中在武隆仙女山、石柱黄水和万盛黑山谷三地，三地已竣工项目约占全市的75%，存在发展不均衡、分布过度集中问题；此外，部分已开发区域交通、供水、污水垃圾处理等基础配套以及医疗卫生等公共服务配套不足，与相关资源缺乏有机融合，居住品质有待提高。针对这些问题，我市在《规划》中提出，要形成布局有重点、发展有时序、产业有规模、开发有管控、效益有保障的避暑休闲地产绿色发展格局。根据《规划》，为统筹资源配置和形成产业集聚规模，将在三大适宜开发区域的46个片区中，确定20个片区作为重点发展片区，规划累计新增避暑休闲地产57万套，总建筑面积3000万平方米（住宅2850万平方米，配套设施150万平方米）。而在这20个重点发展片区中，又将距离主城主体市场和万州等次级市场较近、市场需求量较大、具有较好开发基础、环境容量大的8个片区，包括江津四面山、綦江古剑山、万盛黑山、南川金佛山、万州铁峰山、万州罗田、石柱冷水和武隆仙女山片区，作为优先集中成片打造片区，达到2080万平方米开发量，占规划新增总规模的69%。“通过优先集中成片打造8大片区，培育各区域内产业发展增长点，发挥其示范效应，辐射带动区域内其他开发条件较好片区开发的有序推进。这样既能形成一定的开发规模，整体规划建设基础设施和公共配套设施，降低建设成本，又能避免一哄而上，无序发展。”市国土房管局房地产发展处负责人介绍。此外，针对配套不足问题，《规划》提出，在基础设施方面，将充分利用落实好西部大开发政策、国家级集中连片特殊困难地区扶贫支持政策及相关配套支持政策，整合财力物力，加快完善交通、水利、电力、污水垃圾处理等基础配套设施；依托场镇和景区建设，采用“固定+临时”的配套形式，设置临时停车场、流动医院、临时菜市场等临时设施，完善医疗卫生、社区服务、购物休闲等公共配套设施，满足市民避暑休闲生活需要，提升住宅品质和居住生活品质。全新契机衔接五大功能区域发展战略，促进房企转型在不少业内人士看来，此次《规划》的出台，给全市避暑地产发展指明了方向，避暑休闲地产或迎“黄金季”。“目前，自驾车1-5小时区间的近郊区县，现有的避暑地产资源并不多。如今《规划》出炉，能够为房企发展指明路线图。作为重庆本土房企，我们此前在外地开发避暑地产项目，下一步打算回重庆看看，寻找合适的区域开发避暑地产。”重庆逸清地产总经理邢杰透露。据了解，过去我市避暑休闲地产开发比较分散和随意，导致各区域特色不鲜明。而《规划》则将避暑休闲资源进行集中和连片打造，可以将区域中自然地理、人文历史和产业发展有机融合，形成差异化的发展。同时，通过统筹各区域内资源配置和联动开发，能够将基础配套和设施共享，降低开发商在配套设施上的投入，增强竞争优势。“通过《规划》的编制，能有效引导渝东北、渝东南以及城市发展新区依托优势资源发展避暑休闲地产，促进房地产业结构调整和发展产业新增长点。”重庆社科院区域经济研究中心主任李勇认为，《规划》将有利于调整我市房地产业结构，促进避暑休闲地产产业平稳健康发展。在李勇看来，避暑地产的大力发展，还能带动房地产、旅游、基础设施建设等一大批产业的崛起，在五大功能区域发展战略引领下，在区县大力发展避暑地产，有利于使主城和周边区县协同发展，为区县发展注入新动力。“随着《规划》的实施，避暑休闲地产业的关联带动作用将得到发挥，将为全市带来显著的社会和经济效益。”市国土房管局负责人介绍，预计在6年规划期，该产业每年可创造大约12万个建筑类就业岗位；同时，规划期内全市新增3000万平方米避暑休闲地产，开发投资额累计达1200亿元，将带动全市社会产出3600亿元，极大地带动相关产业发展。
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重庆避暑房供大于求 开发商为卖房操碎了心
来源：新浪乐居
作者：郭强
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新浪乐居讯(记者&郭强)&近日，连续36°C以上的高温，使许多重庆市民都在搜寻夏季避暑好去处。而随着近两年重庆周边旅游地产的迅猛发展，度假避暑的版图已经从传统的金佛山、仙女山，黑山谷，拓展到贵州、云南、湖北等省份。
为迎合主城市民的避暑需求，越来越多的开发商在旅游区拿地。尤其在仙女山、黑山谷等热门旅游区，避暑地产的库存量已经供大于求。而随着酷暑到来时，潜在客户增多，这里的开发商也加大力度争抢客源，除调整价格，接受公积金，大面积赠送等条件，甚至推出“免费旅游”等方式。在主城楼市相对平淡时，区县旅游地产却“硝烟弥漫”。
重庆周边避暑地产丰富&开发体量过大&
目前，重庆的避暑地产主要集中在万盛黑山谷，武隆仙女山和石柱黄水。尤其在周末，到这些旅游区避暑休闲的市民络绎不绝，甚至会造成道路拥堵。而这些地方的开发商也异常忙碌：一旦私家车进入景区，总会看到成群结队的”小蜜蜂”在道路两侧举牌，不停招呼旅客驻足，场面不亚于照母山、大学城等主城热门区域。
在一个5A级旅游区内，究竟有多少开发商呢？以万盛黑山谷为例。目前黑山谷的楼盘集中在南北两大门，在售项目15个左右，建筑体量超过200万方，物业类型以洋房和叠拼别墅为主，涵盖酒店、商业等配套。从景区北门放眼望去，洋房林立。大部分楼盘月均去化率在40-60套，个别热销楼盘月均去化率超过100套。
除重庆周边区县外，贵州、云南和湖北等邻近重庆的省份，也有不少旅游地产项目大打“避暑牌”。从近两年房交会现场看到，来自贵州清远、桐梓，云南昭通等地的旅游地产纷纷设置展位。这些旅游地产的集中面市，大多是由于前两年许多房企在区县储备土地，但一些开发商没有把控好后续的开发规模，虽然业态已成，但市场并不买账，进而导致了库存积压。
营销方式五花八门&有人靠“免费旅游”蓄客&
据了解，目前在主城周边在售的旅游地产项目，户型区间多为30-60平米，大多数为洋房，空间紧凑。随着开发逐步深入，配套日渐醇熟，可供选择的楼盘也越来越多，开发商面临的竞争压力很大。因此，这些楼盘的销售业绩参差不齐。
今年楼市政策宽松，不少旅游地产也借助政策加大优惠力度。仙女山某楼盘表示，如果置业者在武隆没有购房记录，将按照首套房优惠购房。而黑山谷某项目则支持公积金贷款，为更多工薪阶层降低了购房门槛。
除传统的营销方式外，不少开发商为蓄客更是绞尽脑汁。据了解，每周末到武隆仙女山避暑的游客中，有一部分是“旅行式看房团”，一些开发商与旅行社合作，将旅客直接带至案场，促进销售业绩。而另据黑山谷某项目的营销人员透露，目前黑山谷有一些拿地较早的开发商，凭借当初较低楼面价（不超过1000元/平米）的优势，在今年大幅度下调楼盘价格，这让后来入驻的房企叫苦不迭。
对于五花八门的营销方式，贵州桐梓的旅游地产项目——黄莲假日营销总监江卫华表示，由于旅游地产市场存在一定无序开发，销售竞争激烈是可以预见的。不过，在当今的市场环境下，营销本质都一样，围绕价格，产品，体验及营销通道下功夫，主要看谁做得更到位，细节更完整。
完善配套&防止过度开发形成鬼城
按照《重庆市避暑休闲地产》的规划，到2020年，重庆将新建57万套避暑房，总建筑面积3000万平方米。而按照规划，重庆周边适宜避暑度假的区域有22个，尚有超过一半区域没有深度开发，避暑资源非常丰富。
目前重庆周边的路网相对完善，因此未来很长一段时间内，重庆人夏季避暑都不存在交通问题。旅游地产想要长久发展，开发商必须将楼盘周边的配套完善。除自身的自然资源优势外，水、电、天然气的畅通，酒店和商业街的规划，将是衡量一个旅游区是否适宜避暑的首要条件。
有了政策的扶持，未来周边区县的旅游地产仍有很大的发展前景。黄莲假日营销总监江卫华认为，目前重庆周边旅游地产的整体规模尚能承载，但政府和开发商都需要注意把控后续开发规模和营销节奏，最好将旅游地产与当地居民融合在一起，这样就不会带来鬼城现象。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
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平均每天获取1宗土地，全年预计获取360宗，碧桂园火力全开优化债务结构。
宝库2.0发布}