浙江省绍兴市国信公证处 - 浅析如何办理已签订买卖合同的拆迁安置房的继承公证
浅析如何办理已签订买卖合同的拆迁安置房的继承公证
一、案例介绍
张某与陈某系夫妻。2006年7月，张、陈夫妇所在村被政府统一拆迁征用，与政府签订了《房屋拆迁补偿产权调换合同》，得到两套坐落于绍兴袍江的拆迁安置房，但相关产权证明均未取得。2008年3月，张、陈夫妇与王某签订了《房屋买卖合同》，约定将其中一套拆迁安置房按市价卖给王某，王某按约定付了购房款并入住，但因当时上述房产尚未领取权属证书，故未办理相关的过户手续。2012年9月，政府通知拆迁户办理产权证书，王某要求张、陈夫妇按合同约定办理过户手续，但被告知张某已经过世，无法办理相关过户手续。与房管部门交涉无果，陈某和王某来到公证处，要求办理继承权公证，由妻子陈某继承上述房产中属于张某的那部分遗产，再由陈某将上述房产过户给王某。
二、案情焦点
（一）以未取得权属证书的房屋为标的签订买卖合同，这种行为是否违法？
未取得权属证书的房屋主要有三大类：第一种是已经申请办理了登记、缴税等的相关手续，但产权证书还在制作之中，尚未领取；第二种是购买商品房期房，尚未获得完全产权；第三种是房屋本身就没有产权，不能办理产权证书。本案所述的拆迁安置房即为第一类型，产权清晰，权属没有争议。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。
首先，“不得转让”不等于“不得买卖”。“房地产转让”指签订买卖合同、交付房款、交付房屋，办理过户登记等一系列债权行为和物权行为的彻底完成，但不得据此认为法律禁止未取得权属证书的房屋订立买卖合同。
其次，从该法的立法目的来看，法律作出这样的规定是为了防止产权不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场稳定，比如违规违章建造的房屋（第三种未取得权属证书的房屋），作为遗产的房屋未依法办理相关继承手续等。如果卖方的房屋产权清晰，权属没有争议，仅仅以卖方未取得房屋所有权证而认定买卖行为违法无效，显然就违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》的立法目的。
此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”由此可见，法律并没有明文规定禁止预售房（尚未取得权属证书的房屋）再转让。再者，在现实生活中，以尚未取得权属的物作为标的订立合同的现象普遍存在，合同法也予以肯定，如融资租赁合同、期货交易。
所以，片面认定未取得权属证书的房屋买卖违法是不科学的。
（二）以尚未取得权属证书的房屋为标的所签订的买卖合同是否有效？
未取得权属证书的房屋的买卖涉及到合同效力与物权效力两方面问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)中第九条也明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设计、变更、转让和消灭不动产物权的合同，处法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》也明确规定：“当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”
我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。我国《物权法》并没有规定未取得权属证书的不动产不得转让，仅是规定转让不发生物权效力，因此，不动产物权变动原因行为（即双方所签订的买卖合同）的效力应依照合同法的规则进行判断，不能以物权未发生变动或不能发生变动为由来否定作为原因行为的买卖合同的效力。所以，在尚未取得权属证书的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，且为双方的真实意思表示，并不存在其他违法行为，就应当认定为合同有效。也就是说，未取得权属证书的房屋的买卖不发生物权（所有权）的转移，但依法成立的合同有效，且只有在出卖方取得房屋权属证书后，才能办理相关产权过户手续，买受人才能真正享有物权。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定中的“不得转让”也应正确理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。
就上述案例而言，双方当事人在签订《房屋买卖合同》时具有完全民事行为能力，意思表示真实，标的物未违反法律规定，也没有其他违反法律规定的行为，故买卖合同成立并有效。
（三）已经签订了买卖合同的房屋可否作为被继承人遗产办理继承公证？
对于这一说法，有两种不同观点：第一种观点认为，不予办理遗产继承公证，因为张某生前已经处分了该房产，且他们之间签订的《房屋买卖合同》成立并有效，故该房产不应再划入张某的遗产范围。第二种观点认为，应当办理遗产继承公证，因为我国不动产物权因不动产登记取得，而张、陈夫妇的房屋因尚未取得权属证书而没有办理过户手续，故王某并不享有物权，房屋的权属仍归张、陈夫妇。
我认为，是否为他们办理继承公证不能一概而论。若张某的所有法定继承人一致同意继续履行《房屋买卖合同》，那么应当为他们办理相关继承公证手续，由张某的继承人完成房屋的给付义务；若张某的法定继承人不承认相关买卖事实或对于是否继续履行《房屋买卖合同》意见不一致，那么就不应当为他们办理继承公证，已经受理的也应立即终止办理，建议他们到法院解决。
具体分析如下：
首先，我们要区分物权和债权，不能将其混为一谈。物权指权利主体在法律规定的范围内，对物的直接管理和支配，并排除他人干涉的权利；债权是权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利。物权和债权的最根本区别在于，物权为支配权，债权为请求权。物权的权利人能够对标的物直接管理和支配，具有排他性，属于绝对权对世权；而债是特定人之间的法律关系，债权并未赋予权利人以对物的直接支配权，仅仅配备权利人以针对特定人的请求权，只有通过债务人的给付，债权人的债权方可实现，属于相对权对人权。债权的取得有合同、侵权、不当得利、无因管理四种情形，本案属合同之债，且合同成立并有效。物权的设立一般需要经过公示，因登记而取得，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
张、陈夫妇与王某签订了《房屋买卖合同》，即产生了合同之债，出卖人张、陈夫妇负有给付房屋的义务，买受人王某享有要求张、陈夫妇交付房屋的债权。虽然房屋已经交由王某居住使用，但因当时张、陈夫妇的房屋尚未取得权属证书，无法办理产权转移登记手续，故王某尚未享有法律认可的物权，房屋的权利人仍是张、陈夫妇，该房屋确应认定为张某的遗产。所以上述第一种观点不予支持。
其次，我国实行限定继承的原则，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”
对于本案来讲，因出卖人张某已经死亡，无法依约定继续履行《房屋买卖合同》中所规定的给付之债，即协助买受人去房产管理相关部门办理房屋的产权转移登记手续，故这可以看做出卖人张某对买受人王某负有的债务。若继承人同意在继承张某遗产的同时继承张某的债务，按张某生前的意愿将房屋过户给王某，那么公证处应当为他们办理相关继承公证手续，这样既正确区分了债权与物权，忠于事实和法律，又能有效防范矛盾纠纷，减少诉讼，节约诉讼和行政成本，充分发挥了公证的职能和作用，体现了公证在构建和谐社会中的价值。
（四）以本案为例，对办理类似遗产继承公证的几点建议
第一、询问。详细询问所有法定继承人，被继承人是否负有债务，是否签订遗赠抚养协议；继承标的是否产权明确，没有争议。
第二、记录。详细记录每一位法定继承人对《房屋买卖合同》的态度，是否同意在继承后继续履行合同义务，配合办理公证及之后的产权转移登记手续。
第三、核实。向买受人核实房屋买卖的相关事实及合同签订情况，审核《房屋买卖合同》是否合法、有效。
第四、告知。明确告知继承人相关法律规定及继承遗产之后应履行的法定义务，告知买受人其享有的权利以及权利受侵犯时的救济途径。
第五、协议。买受人与继承人之间立一协议并经由公证机构公证，买受人表示同意上述房屋办理继承公证，继承人表明在继承遗产后愿意继续履行被继承人的债务，无条件将房产过户给买受人。这样既是对继承人的一种威慑，也给了买受人一个保障。
第六、证词。公证词上应真实反映相关的房屋买卖情况（被继承人生前已将上述遗产出卖给王某，但因尚未领取权属证书而未办理产权的过户手续），及继承人愿意继续履行债务的态度（继承人自愿履行给付义务，在继承遗产后无条件将房屋过户给买受人王某）。
第七、若继承人不承认相关买卖事实，不同意继续履行合同义务的，那么应立即终止办理公证，建议当事人通过诉讼途径确认房屋产权。
以我之见，本案最便捷的解决途径是张某的各法定继承人通过协商，经公证处公证，由张某之妻陈某继承张某的上述遗产，其他继承人均放弃上述遗产的继承权，故房屋产权由张、陈夫妇共有变更为陈某个人所有。再由陈某向房产管理部门提出房屋转移登记申请，将房屋产权人变更为王某。通过合法有效的公证途径妥善解决了上述产权继承、物权变更的问题。
（浙江省绍兴市国信公证处& 丁吉玲）
　|　　|　　|　　|　　|　
主办：浙江省绍兴市国信公证处　　技术支持：
投诉监督电话：5 7　　欢迎批评指正&&
浙江省绍兴市国信公证处　版权所有&&&现在变成一份夺命书，一式八份（房屋拆迁补偿安置协议书）全部在拆迁办，说不给复印，说相信政府签名分分钟都生效有款到，有回迁交到新楼房为止，后又出尔反尔，待何...
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浙江三力士橡胶股份有限公司关于控股子公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》的公告
证券代码：002224 证券简称： 公告编号：
浙江三力士橡胶股份有限公司关于控股子公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》的公告
本公司及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整、并对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
1、协议内容：根据绍兴县县拆〔2010〕2 号《工作任务书》，绍兴县柯岩建 设投资有限公司因浙江三力士橡胶股份有限公司（以下简称"公司"）控股子公 司绍兴捷特传动带有限公司（以下简称"捷特传动带"）厂区所在地东担山等综
合区块城中村改造项目工程，需拆迁捷特传动带全部非住宅类房屋及设施附属 物。捷特传动带就涉及的区块房屋拆迁事宜与绍兴县柯岩建设投资有限公司签署
《房屋拆迁安置补偿协议》。
2、本次拆迁将依据上述签订的《房屋拆迁补偿协议》按计划实施，因不涉 及生产线，对公司控股子公司捷特传动带生产经营无影响。
一、协议概述 浙江三力士橡胶股份有限公司（简称"公司"）三届十七次董事会以通讯方
式召开，会议审议通过了公司《关于控股子公司签订的议 案》。根据董事会决议内容，公司同意由绍兴县柯岩建设投资有限公司对捷特传 动带合法拥有的地处 104 国道南复线全部非住宅类房屋及设施附属物进行拆迁 和搬迁补偿，绍兴县柯岩建设投资有限公司将在验收合格后一次性向捷特传动带 支付总金额为 25，603，925.25 元的房屋拆迁补偿款。
因绍兴县柯岩建设投资有限公司与公司及捷特传动带不存在关联关系，本次 交易不构成关联交易。根据公司《章程》及《深圳证券交易所上市规则》的有关 规定，上述事项需提交公司股东大会审议。
二、协议双方介绍
1、绍兴县柯岩建设投资有限公司 注册地址：柯岩街道州山项里 法定代表人：刘思佳 注册资本：贰亿元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：辖区内土地开发、城市基础设施投资开发建设、公益性项目投资 开发建设、房地产开发、物业管理（凭有效资质证书经营）。
2、绍兴捷特传动带有限公司 注册地址：柯岩街道州山 法定代表人：吴琼瑛 注册资本：叁拾伍万美元 公司类型：合资经营（台资）企业
经营范围：生产经营包布式、切割式传动带、同步带、橡胶管。 该公司为公司控股子公司，公司持有其 57.14%的股权。 三、交易标的基本情况
本次交易的该宗土地位于 104 国道南复线的州山村区块。地块总面积为
10，337 平方米，权证为绍兴县国用（2002）字第 3-10 号，用地性质为工业用地。 截至 2010 年 11 月 30 日，上述土地账面原值 142.21 万元，账面净额 116.72 万 元。
本次交易的地面房屋建筑面积及附属设施包括生产厂房、仓库等，不包含设 备，房屋总建筑面积为 13，227.55 平方米，权证为绍房权证柯桥字第 11749 号。 截至 2010 年 11 月 30 日，上述房屋建筑物账面原值 535.76 万元，账面净额 410.77 万元。
截至《房屋拆迁补偿协议》签署日，捷特传动带上述土地、房屋及附属物仍 作为公司向中国股份有限公司绍兴支行融资的抵押物，公司现正与该行 办理上述抵押解除事宜，在协议规定的权证移交时间之前解除该抵押。其他资产 不存在抵押或者其他第三人权力，不涉及重大争议、诉讼或仲裁事项，没有被司 法查封、冻结等情形。
四、协议书主要内容
因绍兴县城市规划调整的需要，根据县拆〔2010〕2 号《工作任务书》，经 过法定拆迁补偿程序，捷特传动带与绍兴县柯岩建设投资有限公司就拆迁补偿事 宜达成一致，并于 2010 年 12 月 9 日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。
绍兴县柯岩建设投资有限公司作为甲方（以下简称"柯岩建设"），捷特传动 带作为乙方，《房屋拆迁安置补偿协议》主要内容为：
（一）土地面积问题：拆迁地块总面积为 10，337 平方米，权证为绍兴县国 用（2002）字第 3-10 号，用地性质为工业用地。
（二）房屋面积问题：房屋总面积 13，227.55 平方米。（含无证房屋面积
5，074.67 平方米）。
（三）拆迁的经济补偿问题
1、房屋拆迁补偿：经绍兴市平正房地产评估事务所评估，国有出让土地上 的房屋建筑面积为 11，397.15 平方米，评估补偿价为 21，864，854 元。
2、其他补助价款 搬迁安置费、停业补助费、过渡补助费、提前奖等四项补助费 2，564，358.75
元；装修补偿 991，672.50 元；临时建筑 183，040 元。 本次拆迁补偿款总金额为 25，603，925.25 元。
（四）款项支付问题：经柯岩建设验收合格后补偿金额一次性付清。
（五）土地及房屋交接问题：公司应在协议签订后 25 日内将房屋移交柯岩 建设拆除。在移交前的房屋除正常设备拆迁造成的结构变化外，应保持评估时状 态。
五、对公司的影响
1、绍兴市平正房地产评估事务所和绍兴华越联合会计师事务所对本次拆迁 涉及的房产及设备进行了评估，本次补偿定价符合现行市场行情和相关政策。
2、本次拆迁事项在扣除上述房产净值 410.77 万元，土地净值 116.72 万元， 设备拆迁损失 0 元，拆迁费用 0 元，不计相关房产和设备的重置成本，预计产生 账面收益 2，032.90 万元。根据财政部财企[ 号文，捷特传动带此次搬 迁属于政策性搬迁，其账面收益应转入资本公积，由全体股东共享，不影响公司
2010 年及以后年度利润。公司将根据本次拆迁款项实际收到情况，严格按照深 圳证券交易所股票上市规则的相关规定及时履行信息披露义务。
3、本次搬迁涉及的厂区为捷特传动带在 104 国道南复线所有房屋及设施附 属物，不涉及生产线，根据绍兴县城中村工程规划，公司已于 2007 年在柯岩街 道余渚村安置的新厂区重置相应车间及生产设备，此次搬迁对生产无影响。
六、风险提示 本次拆迁费用为估算值，公司对此次拆迁事宜将履行相关审议程序，并对进
展进行及时披露。
浙江三力士橡胶股份有限公司董事会 二〇一〇年十二月十日更多数据,请访问)
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如何签订房屋拆迁安置协议
拆迁协议书一般情况下应使用省、市（县）人民政府房地产管理部门统一印制的文本，其内容主要包括：补偿形式和补偿金额，付款方式和付款期限，安置用房的面积、地点和层次，搬迁过渡方式和过渡期限，违约责任，当事人认为应当订立的其他条款。拆迁协议书签订后，必须送房屋拆迁主管部门备案，并可向公证机关办理公证。但在拆除依法代管的房屋时，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并应当办理证据保全。同时，被拆迁人应将原有土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人交房地产权属管理部门办理注销登记手续。
房屋拆迁安置协议（以下简称协议）的签订是房屋拆迁过程一个十分关键的环节。此协议如果不够严谨，拆迁户通过不懈努力争取得到的合法补偿极有可能由于协议不够严谨而付诸东流。拆迁户如何签订协议才能更有效地规避拆迁风险，依法维护自己的合法权益 呢？我认为，拆迁户签订协议时必须坚持两个原则：第一，树立“拆迁户是拆迁的强势群体，拆迁户在拆迁中处于主导地位”的意识。第二，坚持“以我为主，争取主动”。拆迁户经过了与开发商的谈判、洽谈或协商，对拆迁补偿等相关事宜达成一致，进行协议的签订。拆迁所签订的协议一般都是格式合同。拆迁户在签订协议时，除签订好格式 （增合同里的内容外， 更重要的是必须在格式合同的内容外增加必要的补充条款加补充条款是拆迁户的合法权利）。我在这里要讲的是主要应该增加哪些补充条款。有一点千万要注意的是，如果拆迁房屋已被作出拆迁裁决，有一点千万要注意的是，如果拆迁房屋已被作出拆迁裁决，在拆迁裁决被撤销前万万不要签订协议。否则，造成的后果难以预料。撤销前万万不要签订协议。否则，造成的后果难以预料。拆迁的补偿方式一般分货币补偿和回迁安置两种，而回迁安置又分产权人回迁安置、承租人回迁安置，协议的签订应按上述三种不同的补偿方式而有所区别。一、货币补偿（一）格式合同：根据双方协商好的补偿金额按合同的内容进行签订。（二）起码增加如下补充条款：
甲方（一般为开发商）须于**** **月**日前将拆迁补偿款共计&****年 日前将拆迁补偿款共计***** 1、甲方（一般为开发商）须于****年**月**日前将拆迁补偿款共计*****&元一次性付给乙方（一般为拆迁户）元。&2、如甲方逾期支付拆迁补偿款给乙方，则甲方按应支付给乙方拆迁补偿款1%&的违约金的违约金，计每逾期付款&1&天，甲方需向乙方支付&1%&的违约金，违约金与拆迁补偿款一次性支付。如甲方所支付款项不足以一次性全部支付违约金与拆迁补偿款补偿款，则所支付款项先计付违约金，再计付拆迁补偿款，余下未付拆迁补偿款，继续以&1%&的违约金的违约金。付拆迁补偿款计由甲方每逾期付款&1天，甲方需向乙方支付&1%的违约金。余此类推，直至甲方向乙方付清全部拆迁补偿款为止。甲方需支付违约金的天数按甲方支付拆迁补偿款之日计。甲方支付拆迁补偿款之日计。为什么建议增加这两条补充条款？我讲一个很能说明问题的案例。2002&年，在我的被拆迁房屋地段，有部分采用货币补偿的拆迁户业主，在与开发商签订了协议并把房屋交给开发商拆除后（所签协议没有增加我上述所列的补充条款），开发商迟迟不给予支付拆迁补偿款，采用拖的策略。经拆迁户多次追讨后，开发商提出“立即付款也可以，但每一平方米的补偿款扣减&100&元，并且，按全额签收”。拆迁户迫于急着用该部分补偿款去购房或租房以解决住房问题，为了早日拿到补偿款，无奈地只能屈服，答应了开发商的条件，白白地损失了一笔不少的补偿款。从这个案例可以看出，开发商是“乘人之危”，利用拆迁户急于用拆迁补偿款购房或租房的心理实行“趁火打劫”。但如果拆迁户当时所签订的协议增加了上述的补充条款，则主动权掌握在拆迁户手中，可用高额违约金牵制着开发商，约束开发商履行合同。在高额的违约金的重压下，开发商一般是不敢贸贸然的冒此风险。那么，拆迁户如期拿到补偿款就有保障了。 二、产权人回迁安置其格式合同如我在《拆迁维权实录》（12）中所讲，拆迁安置补偿的相关条 款基本是较齐全的，但仍存在不少的隐患。如：回迁后房产证的问题、厨房及洗手间是否有窗户及因开发商方面的问题导致烂尾楼，不但回迁遥遥无期，而且连临迁费都领不到的时候，谁该负连带责任等等。这些现象并不是骇人听闻，在拆迁中此类事件已出现了很多很多了，不得不引起各位拆迁户的重视。以我在《拆迁维权实录》（12）中讲到的所签的协议为例，还应补充下列条款：
（一）回迁房屋的间隔、各部位尺寸等如附图（注：应附一份回迁房屋的平面图，该平面图的各个部位必须标注尺寸并注明各尺寸允许的误差值、说明房屋的窗户情况。此图是回迁收楼时验收房屋是否符合协议规定的依据），回迁收楼 以该图作验收房屋的标准（质量标准除外）。
（二）乙方回迁日的确认：以甲方（一般为开发商）把回迁房屋及该房屋的 产权证一并交付给乙方（一般为拆迁户）之日为乙方的实际回迁日，甲方向乙方支付临迁费以该日为截止日期。
（三）甲方违反本协议所有条款中的任意一项条款（除超期回迁条款外）， 本协议失效，拆迁安置改为执行货币补偿，货币补偿安置协议详见附件（注：另附货币补偿安置协议，该协议参照前述的货币补偿安置协议的签订，但补偿金额必须要定得很高以制约开发商，例如，按行情房屋约值100&万元，则货币补偿金额约定为&500&万元）。
（四）违约的认定：甲乙双方违反上述条款（包括格式合同的所有条款和补 充条款）中的任意一项条款均属违约，任意一方违约由违约方负违约责任。
（五）履行时间：本协议于*****年**月**日前履行。
（六）违约责任： 因甲方的原因造成乙方超期回迁的，甲方除按拆迁的法规及政策的规定向乙方支付超期回迁赔偿外，甲方还需按每超期&1&天赔偿&50&元（应回迁日至实际回迁日的天数为超期天数）向乙方支付超期回迁违约罚款。超期回迁赔偿和超期回迁违约罚款 （合称违约金）在实际回迁日起计&1&个月内由甲方一次性支付给乙方。如甲方逾期支付违约金，则甲方向乙方赔偿逾期支付违约金罚金，每逾期一天，违约金罚金按甲方应支付违约金总额的&1%计。
（七）连带责任：如本协议因甲方的原因（包括不可抗力的原因）造成协议无法履行，则***房屋管理局负连带责任，改由***房屋管理局代甲方履行本协议的责任。提示：1、千万不要补充“如*****，双方本着*****协商解决”之类的条款。如真千万不要补充“ *****，双方本着*****协商解决”之类的条款。&*****协商解决 的出现争议，应按协议约定直接通过法律途径解决，一步到位。的出现争议，应按协议约定直接通过法律途径解决，一步到位。2、协议签订后，必须到房管部门备案。 协议签订后，必须到房管部门备案。
增加上述补充条款的主要思路：增加上述补充条款的主要思路：1、吸取很多回迁纠纷的教训，签订协议时回迁房屋犹如“水中花”，房屋 的大小只知道面积有多少， 但到若干年后才建成的回迁房屋是否能真的有协议约定的面积是一个未知数，且同等面积但如果长、宽之比不同，房屋的实用效果也将完全不一样，这一点我在《拆迁维权实录》（12）中已讲过，例如一个&3&平方 米的卫生间，1.5M×2M&与&0.8M×3.75M&是同等面积，但使用起来却有天渊之别。还有一点，卫生间是有窗还是没有窗，其使用价值也完全不同。
在实际操作上，附一份房屋平面图也是可行的，因为开发商办理报建手续时，必须有建房的设计图。2、回迁日问题，过去有不少拆迁户虽然已回迁住上了新房屋，但由于各种因素，产权证迟迟未到手。房屋跟其他商品不一样，产权证未到手，这房屋仍不是属于你的房屋。这时拆迁户只有干着急，而开发商则“阔佬懒理”。因此，很有必要以产权证到手之日定为回迁日。3、补充条款第（三）和第（六）项主要是争取主动，制约开发商不按协议条款执行。4、拆迁最后烂尾时有发生，著名的跨国企业集团也会破产倒闭。为维护自己的利益，增加一连带责任的条款，则回迁更有保障。把拆迁户的房屋拆除是*** ***&房屋管理局提出要拆的，所以，***房屋管理局负 房屋管理局负连带责任是合情合理的。房屋管理局提出要拆的，所以，由***房屋管理局负责。
三、承租人回迁安置 承租人回迁安置协议的签订，在参照产权人回迁安置协议的签订的基础上，可就如下方面考虑需要增加的补充条款：（一）出租人。承租人原来所租房屋可能是公房，但如果不注意这一点，很有可能因拆迁造成原承租的公房被收回，重新租住的房屋很有可能是产权属于开发商的房屋。租住公房与租住开发商的房屋是完全不同的。因此，在签订协议时一定要打醒十二万分精神。（二）租金和租住期限租金和租住期限都是协议的关键条款，如果不在协议中充分的约定，说不准回迁租住后，租金可能比原来上涨了几倍，并且，租住没多久被出租人赶出家门。
下面摘录&2007&年&1&月&9&日 广州日报》 《拆迁后回迁租 《广州日报》&A10&版登载的文章金涨三倍？》（此文章可通过广州日报电子版查阅）供大家参考，该文章讲述一位80&多岁老人回迁的遭遇，该案例对承租人应如何签订回迁安置协议很有启发作用。文章摘录如下：
我的邻居张伯租了几十年公房，面积大概&30&平方米，租金很低才&30&多元，后来租金升至&124.4&元。1998年房子拆掉了，等他回迁的时候，发展商要他每个月交&300&多元的租金。去年张伯吃了官司，法院判他要还开发商&2&万多元，还要他搬走。张伯已经&82&岁了，能搬到哪里去？老人家的儿子刚戒毒回来，还有一个在读高中的孙女，他实在太可怜了，怎么还这笔钱？苏女士记者跑腿：张伯将记者领到他现在居住的海珠区紫来大街&18&号&B&栋&707&房。附近的房子都比较旧，张伯所在小区是上世纪末拆迁重建的，显得比较气派，而且还有电梯。不过屋子里显得比较杂乱，卧室、厅和厨房连在了一起，不到&30&平方米的 不到房子里放了两张床，大大小小的塑料袋装得满满的，放得到处都是。张伯的老伴房子连连解释：“都不知道哪天会被赶走，就没心思收拾了。”&张伯告诉记者，他今年&82&岁，退休前是广州市第六染织厂的职工，从1961从年起就一直租住在紫来大街的公房里。张伯拿出一大沓以前向房管部门交纳租金年起就一直租住在紫来大街的公房里。记者看到，1996&年的月租金是&15.9&元，到&1997&年的时候涨到了&33.2 1996&元。根据一份租赁合同，记者了解到，1998&年，侨房落实返还政策后，张伯原来住的房子的产权给了一位姓张的女士。1998&年&10&月，张伯和张女士签订了房&1998&屋租赁合同， 屋租赁合同，每月租金为&124.4&元，承租期为&1998年&5&月&1&日到&1999&年&4&月&30&日。租赁合同签订才&1&个月，房子就要拆迁。1998&年&11&月，张伯和开发商签&1998订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定，》，其中约定 日前迁出，订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定，张伯在1998&年&11&月&30&日前迁出，自 行解决临时搬迁问题，日之前， 在原地段新建回迁楼， 行解决临时搬迁问题，发展商在&2002&年&12&月&30&日之前，在原地段新建回迁楼，以同样的面积安置给张伯居住；以同样的面积安置给张伯居住；在此期间发展商每月补助给张伯&583.2&元。张伯回迁回来，&2002&年&2&月，张伯回迁回来，住进了707&房。2006年&7&月，张伯被发展商告上了法院。起诉书说，张伯自从搬进&707&房之后，没有和发展商签订租赁合也未交纳任何租金，因此请求法院判令张伯搬走，并支付拖欠的租金&18550元（按每月&350&元计算）。&2006&年&8&月，海珠区法院一审判决支持了开发商的诉讼请求，张伯没有上诉。2006&年&12月，开发商向法院申请执行。张伯说，几十年公房，回迁后租金一下子涨到&300&多元，“我没知识，什么都不懂，这次是被人算计的。这次是被人算计的。”开发商的律师陈浩也很无奈。在接受记者电话采访时他表示，拆迁安置的时候，开发商已经补了一套房子给张女士；这套房子已经被张伯住了这么多年，现在起诉他，最希望的就是张伯能搬走。他承认张伯家境不好，但这是社会问题，不应该由开发商来埋单。（以上为摘录的内容）
我为什么建议在协议上增加相应的补充条款呢？我为什么建议在协议上增加相应的补充条款呢？第一、开发商在取得拆迁户的房屋拆除前，开发商重中之重是千方百计与拆迁户达成协议并拆除房屋，以便向政府职能部门申请办理拆迁结案及后续的相关手续。开发商向政府职能部门申请办理的手续齐备后，通俗一点讲，开发商至此已“过了海”了，“过了海就成神仙”，开发商已修炼成神仙，拆迁户还能奈他何吗？而且，回迁时出现各种的矛盾，双方之间产生了纠纷，这时，是拆迁户在干着急，而开发商则会采用慢慢地拖的策略，其意图很明显，就是把拆迁户拖到筋疲力尽并且不耐烦，令拆迁户自愿放弃部分的权益。那么，神仙该由谁来管呢？有，是如来佛祖！第二、既然如来佛祖能管得住神仙，那么，拆迁户就应该练就如来佛祖的本领（增加补充条款，约束开发商），充当佛祖的角色，约束神仙的一言一行。只有这样，拆迁户才能在拆迁中取得主动权，依法维护自己来之不易的合法权益！切记：敌人是大大的狡猾的”如何签订《房屋拆迁安置协议》就讲到这里，如有高招请附议。
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