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第90期：范冰冰：女王蜕变 戏如人生
第89期：邓家佳：十年情如茶 愈爱愈浓
第88期：好声音决战夜：等待蜕变
第87期：杰克逊：永远的彼得潘
第86期：华谊兄弟20载 几许美人成凤
第85期：谋女郎：张艺谋打造的嫁衣
第84期：有一种恋爱叫周迅
第83期：港姐：玫瑰待成灰 明月觅芳踪
第82期：清明祭：逝者如斯夫 那一抹最后的印记
第81期：张曼玉：止于唇齿，掩于岁月
第80期：“女文青”张静初不当女神不恨嫁
第79期：李治廷：演戏和音乐我想兼得
第78期：触摸奥斯卡华美戏服和道具
第77期：“陈坤与小伙伴以“行走”之名
第76期：“外来工”何晟铭的团圆夜
第75期：傲骨贤妻刘涛磨砺后的幸福生活
第74期：邵逸夫：一段百年传奇
第73期：风一样的女子与慈祥的老爸
第72期：“好奇宝宝”刘烨的评委生活
第71期：目击刘璇王|婚礼筹备全程
第70期：金马奖评委李冰冰的台北十日
第69期：“新杨过”陈晓：从不怕被比较
第68期：赵薇苏有朋的十六载“还珠”情
第67期：王珞丹，制造快乐的“吃货”
第66期：明星小伙伴是怎样炼成的
第65期：杨幂与唐嫣在纽约的平行时空
第64期：Show Girl风光背后的真实生活
第63期：娱乐圈恋爱阴晴圆缺记
第62期：娱乐圈性感辣妈的成长蜕变
第61期：国际电影节上的华人之光
第60期：那些陪我们长大的童星
第59期：娱乐圈花美男的变“残”记
第58期：酷暑下的娱乐圈 看明星如何抗高温
第57期：娱乐圈老夫妻的新婚礼
第56期：电影里被摧毁的世界地标
第55期：当贵族王子遇上平民公主
第54期：大银幕里的动物情缘
第53期：明星冤家的尴尬同台
第52期：毕业，一场纪念性的成人礼
第51期：揭秘百变大咖的特效化妆
第50期：娱乐圈父爱各不同
第49期：音乐人的双面人生
第48期：制造不可能 揭秘电影特效制作
第47期：娱乐明星贝克汉姆的诞生记
第46期：明星“合伙人”的残酷与现实
第45期：那些导演们的青春印记
第44期：娱乐圈身怀绝技的“特长生”
第43期：天灾下的大爱 我们永远在一起
第42期：那些电影中的恐怖袭击
第41期：名导背后的“丑”媳妇
第40期：张国荣 为你钟情十年未断
第39期：反复诠释的经典角色
第38期：明星委员上两会
第37期：从名著里走出来的影星
第36期：艺考路上的众生相
第35期：百年好莱坞的旖旎风光
第34期：三十年，我们追的春晚女神
第33期：明星夫妻传递爱的正能量
第32期：007邦德与他们的女郎
第31期：回首那些唯美武侠片
年终策划：闪光灯里的青春浮华
第29期：这里，春晚的另一个舞台
第28期：电影里毁灭地球的N种方式
第27期：女明星的尴尬意外
第26期：明星们的复出之路
第25期：内地影人的“金马”瞬间
第24期：岁月是杀猪刀还是美容刀
第23期：为“同性爱”摇旗呐喊的明星们
第22期：无责畅想之“晶刚”豪门婚礼
第21期：体坛明星婚礼大揭密
第20期：“晶刚”八年爱情路
第19期：直击烟火师背后：避孕套做血爆
第18期：“马替”人生：梦想照不进现实
第17期：逝去的好声音
第16期：华人明星的好莱坞“酱油”记
第15期：“消失”的北影厂
第14期：那些豆蔻年华堕入风尘的嫩模们
第13期：朱莉皮特和他们的孩子们
第12期：“伦敦碗”的摇滚一夜
第11期：如果他们来混娱乐圈
第10期：英式娱乐 激情奥运
第09期：谁动了电影译名？
第08期：聚光灯背后的T台
第07期：Lady Gaga 不一样的怪猛
第06期：摇滚果儿：疯狂标签与精神存在
第05期：记者卧底横店体验群演生存
第04期：戛纳，红毯之外
第03期：范冰冰红毯沉浮 时尚进化论
第02期：戛纳光影64年(下)
第01期：戛纳光影64年(上)
【导语】究竟这个拥有50年历史的老间谍凭什么这么有魅力，让人如此翘首以待？第五任007饰演者皮尔斯?布鲁斯南总结得好：“是美艳的邦德女郎，是新奇的道具、是性、是罗曼蒂克、是幻想、是最终的英雄，赋予了这部电影长久的生命力。”说到邦女郎，这绝对是007系列电影最吸引人的重要元素。
“邦女郎”这个名词，专指在007系列电影中出现，和邦德有情感戏份（特别是吻戏和床戏）的女性角色，她们没有固定的个性设定、身份也各不相同，唯一的共同点就是，她们都是恋上邦德的美人。那么，50年里邦德们究竟遇见过些什么样的女郎呢？就让我们来回顾一下邦德与他们的女郎吧。
最帅邦德：肖恩?康纳利 Sean Connery康纳利并非007原著作者伊恩?弗莱明眼中的最佳邦德人选，对弗莱明来说，康纳利无论外貌还是举止都太过抢眼，而真实的特工都得有大隐隐于市的效果。不过，在女友劝说后，弗莱明决定给康纳利一个机会，康纳利出乎意料地征服了弗莱明，也征服世界观众。
《诺博士》Dr. No (1962)　　邦女郎：乌苏拉?安德丝
早期邦德电影总会让人产生一种错觉，那就是：地球已经被性感女郎攻陷了，不然你可以计算一下，刚刚跟一位美女告别，又在荒无人烟、风光惨淡的海滩边，邂逅一个捡贝壳的、集野性清纯于一身，还对你念念不忘的比基尼女郎的几率有多大，关键是，沙滩上根本没有贝壳。当然，邦女郎的出现还需要逻辑吗？就像接下来导演随便编了个借口，邦德和邦女郎便齐刷刷地跳进了水里一样，都是且只是为挑逗感官而存在的。导演还不满足这场“什么事都没发生”的湿身戏，待邦德先生维护了世界和平之后，还让他跟女神在游艇上恶补了一下缠绵悱恻功课。
《俄罗斯之恋》 From Russia with Love (1963)　　邦女郎：罗蒂?兰雅
片名从第一部的邪恶博士范，变成安妮宝贝范之后，邦德跟邦女郎的关系，也突然从简单粗暴，变得百转千回，罗蒂?兰雅扮演的塔迪娜，是第一位做足了铺垫，才跟邦德正式见面的邦女郎，邦德从上司那里拿到了塔迪娜的照片，塔迪娜也从老板那里了解了邦德的风流，接着两人又在间谍任务中互相遥望远观。不过，邦德再怎样纯情，也不会纯过《西雅图不眠夜》里的汤姆?汉克斯，从邦女郎趁他洗澡时溜进他卧室的那一刻开始，邦德立刻开启了内涵荤段子模式，他说：“你是我见过的最美的女人之一。”，邦女郎答：“但我觉得我的嘴太大了。”邦德邪魅一笑：“我觉得正合适，对我来说正合适。”
《金手指》 Goldfinger (1964)　　邦女郎：雪莉?伊顿《金手指》是第一部把邦德系列带入成熟的电影，高科技用的比以前都要精准，不过在邦女郎的问题上却略有不足。前两部邦女郎要么跟邦德萍水相逢，要么是去施美人计的，第三部的反派并不打算用这么三俗的计谋，却在明知邦德魅力无穷，能迷倒方圆十里内的女人，并让十里外的女人望眼欲穿，无一幸免的特异功能之后，依然大喇喇地放任下属普西?格罗尔在邦德面前转悠。结果，邦德在马厩草堆上假装跟普西一通肉搏，实则是在施展男人不坏女人不爱的必杀技时，那个不解风情的大反派金手指，就注定要败在被邦德策反的女人手上了，不过他也不用不好意思，他的同行都犯过同样的错。
《霹雳弹》Thunderball (1965)　邦女郎：克劳迪娜?奥格尔
导演特伦斯?杨再度回归了，带来了成群结队的邦女郎。身为奠定了邦德系列香艳基调的人，老杨从不遮掩他对比基尼女郎们的热爱。同样的，他更不在乎女郎们前仆后继冲向邦德，甘愿赴死的动机和逻辑，这一切在《霹雳弹》里都变本加厉，女郎们来去匆匆，挑战着脸盲症患者的认人底线。此外，老杨不走寻常路的风格，也在本集得到了最大化的体现，这个以水下摄影著称的故事，理所当然地安排了一段邦德跟克劳迪娜?奥格尔的海底激情戏。再加上《诺博士》那场海滩戏，杨导看来挺喜欢“灌水”的。
《雷霆谷》You Only Live Twice (1967)　邦女郎：滨美枝
康纳利时期的邦女郎，基本上都是被“物化”的尤物，负责养眼，没人展示她们的个性和过往，也没人关心这些。这么一来，要让每一部的邦女郎都具备话题性，就只能在外表下功夫了，四部之后，西方的比基尼显然玩不出太多花样了，大家干脆跑到了日本，让滨美枝跟着邦德跑遍大街小巷，还陪邦德举行了一场假婚礼，用意再明显不过了，那是为了用和服给西方观众提提神。不过对亚洲观众来说，滨美枝的和服装扮一点也不惊艳，而是康纳利的武士装扮颇为喜感。
《金刚钻》 Diamonds Are Forever (1971)　邦女郎：吉尔?圣约翰
拉扎贝的失败，导致根本不想再演邦德的康纳利又回来了。迎接他的是刚见面就几乎一丝不挂的吉尔?圣约翰。她还挑逗地表示：自己从来不为雇员特意打扮。不过，这种尺度的开场白，对邦德来说早已见怪不怪了。也难怪康纳利有些厌倦这个角色了，即使是再美丽性感的邦女郎，她们要总是用这种无脑的方式出场，那也太无聊了。
最丑邦德：乔治?拉扎贝 George Lazenby让拉扎贝接康纳利的班并不公平，把他塑造得像个清教徒那就更不公平了。1969年的观众显然还没有做好接受改变的准备，这使得拉扎贝只演了一部007电影就匆忙谢幕了。不过现在回头看看，《女王密使》并非传说中的那么糟糕，它还影响了一些有名的导演，比如诺兰就在《盗梦空间》里致敬了雪山堡，科恩兄弟在《冰血暴》里致敬了伐木机绞人肉。
《女王密使》 On Her Majesty's Secret Service (1969)　　邦女郎：黛安娜?里格这部邦德电影当年备受质疑，票房和口碑都很糟糕，接替肖恩?康纳利的乔治?拉扎贝也被冠以最丑邦德的称号，不过现在看来，《女王密使》之所以这么倒霉，只是因为它变化太大。邦德换人了，而且他居然打算结束风流史，跟本集的邦女郎崔西结婚。不知当年的已婚男观众是不是如临大敌，至少邦德和崔西那场以话唠开始，以道晚安，崔西睡在床上，邦德睡在地板上为结束的激情戏，肯定没能满足某些人的幻想，这就像是喜剧不搞笑了，恐怖片不吓人了一样糟糕。
最忠于职守的邦德：罗杰?摩尔 Roger Moore拉扎贝的惨烈战绩，让电影公司不得不再次请回康纳利，直到那时，摩尔都不觉得自己有机会扮演邦德，他也没有扮演邦德的意愿，因为他不想剪头发，更不打算减肥，不过最终他还是接受了邀请，并成为扮演邦德次数最多的演员，一共演了7部。他也是最高龄的邦德演员，开启邦德生涯时都已经45岁了。
《生死关头》 Live and Let Die (1973)　　邦女郎：简?西摩尔罗杰?摩尔首次出演邦德，就遇到了一位角色设定十分猎奇的邦女郎，经典爱情片《时光倒流七十年》女主角简?西摩尔扮演了一位塔罗牌大师，借助这一超能力，她常年生活在加勒比海的一座小岛上，帮助反派指引人生什么的。为了保持法力，她还得守身如玉。听起来，编剧好像是受到中国武侠小说的影响。这个设定，简直是太投邦德所好了，因为他的“超能力”大家都懂的，于是，又一场床戏找到了借口，只不过，邦德真的需要借口么？
《金枪人》 The Man with the Golden Gun (1974)　　邦女郎：布里特?艾克拉诺其实在《金枪人》之前，007电影塑造的聪明女人本来就不多，但他们似乎还不满足，觉得邦女郎还不够愚蠢，他们说：要更蠢。于是就有了“晚安小姐”。晚安小姐处处添乱，电影也一路向恶搞喜剧风格狂奔。值得一提的是，元秋在《金枪人》里也有亮相，戏份还不算太少。这……真的不是周星驰穿越了吗？
《海底城》 The Spy Who Loved Me (1977)　　邦女郎：芭芭拉?贝芝邦德又下海了，又遇上了一个俄国女特工。007电影的剧情已经重复到开始对前作元素重新排列组合了。不过，这一时期能在007电影里看到一位稍有内涵的邦女郎，实属不易，她不但能对资本主义制度吐点小槽，还能意志坚定地抗击邦德的攻势。要不是邦德有主角光环，这一次要想让邦女郎爱上他，那根本就是天方夜谭。
《太空城》 Moonraker (1979)　　邦女郎：洛伊丝?奇利斯
片名《太空城》，顾名思义，邦德又到外太空滚床单去了。好吧，他在外太空还做了别的事情，比如拯救地球、跟邦女郎调情、感化大钢牙、跟邦女郎调情、把反派大Boss推出太空城、跟邦女郎调情……最后，他只是打算跟邦女郎一起庆祝胜利罢了。不过，邦德显然只想起了自己要庆祝，忘了地球上的同行们也想跟着庆祝一番，麻烦的是，他们打算把邦德庆祝的影像，实时接收并传送到白金汉宫供女王围观。幸好他们没打算给好莱坞也传一份。
《最高机密》 For Your Eyes Only (1981)　　邦女郎:卡洛尔?布盖
片名其实跟“最高机密”无关，它指的是邦德完成任务之后，跟邦女郎在夜色笼罩的游艇里亲亲我我，这时邦女郎表示她喜欢在月色下游泳，邦德就很应景地帮她扒了衣服，邦女郎对她说：“只给你一个人看。”这话其实也是对观众说的，意在提醒大家：请看完字幕，你就能看到一次裸泳。另外，上回说到有人要把邦德的“庆功宴”视频传给女王，这回，又有人给邦德接通了铁娘子的电话，不过，邦德正忙着游泳，真正跟撒切尔讲话的，是一只跟邦德一样色的鹦鹉。
《八爪女》Octopussy (1983)　　邦女郎：莫德?亚当斯演到这一部，罗杰?摩尔已经老了，动作戏都演的婆婆妈妈，其中一半还得靠替身，唯一不变的，就是他那永不磨灭的泡妞魅力了，这一点他的同事最清楚，当有人问及，半夜三更前去拜访八爪女的邦德怎么还没回来时，这位同事告诉他：“007到全是美女的岛屿，只可能在天亮之后回来。”他猜得没错，邦德早已闯进那位大富婆的闺房，哪怕他得对八爪女的前特工父亲之死负点间接责任，但在他的魅力光环下，八爪女还会跟他说谢谢，然后以身相许呢。
《雷霆杀机》 A View to a Kill (1985)　　邦女郎：蕾丝?琼斯 007电影通常会有两位邦女郎，一正一邪。所以，要是算上反派，第一位黑人邦女郎不是哈莉?贝瑞，而是这位格蕾丝?琼斯，不过跟贝瑞公认的美丽不同，琼斯显得太过强悍了。也许反派就是因为这一点，才如此漠视邦德对女性的杀伤力，派她出马的。但结果跟过去差不多，邦德可以通杀任何类型的女人。
最绅士邦德：提摩西?道尔顿 Timothy Dalton道尔顿才是最早被考虑作为康纳利接班人的演员，他险些取代了倒霉的拉扎贝出演《女王密使》，不过当时道尔顿觉得对邦德这个角色来说，自己还太年轻，拒绝了。显然这个决定相当明智。道尔顿的邦德也是相当成功，但惟独在美国战绩不佳，因为当时美国市场正被斯皮尔伯格这样的新好莱坞一代占领，道尔顿的老派绅士腔调，似乎不太具备竞争力了。
《黎明生机》 The Living Daylights (1987)　　邦女郎：玛瑞?亚达波这是相当纯情的一部007电影，当然，它的纯情只是因为当年西方艾滋病大泛滥，为防止造成不良影响，激情戏一概被删除了，所以，别以为邦德真的“从良”了，也别以为他不比肖恩?康纳利帅，就失去自信了。不过，事实证明，把激情戏从任何一部邦德电影里删除，都不会影响剧情，它只会让我们得到一对文艺的邦德和邦女郎而已。
《杀人执照》 Licence to Kill (1989)　　邦女郎：凯莉?洛维提摩西?道尔顿版的邦德总是情深意重，所以，在面对本集的两位邦女郎时，他完全不能像前任们那么儿戏，而是陷入了一段需要他做出痛苦选择的三角恋。两位邦女郎也动了真情，为了得到邦德的爱争风吃醋。总之，这看上去不太像007电影，而像一部动作片化了的琼瑶剧。
最具票房号召力的邦德：皮尔斯?布鲁斯南 Pierce Brosnan
布鲁斯南的邦德重现了这个系列昔日的辉煌，他的第一部007电影《黄金眼》成为自《太空城》以来最卖座的电影，在1995年的票房榜上排第四，本片口碑也很好。接下来他要面对的就是接二连三的票房成功。如此的票房号召力，让布鲁斯南也像康纳利一样，给他的继任造成了不小的压力。
《黄金眼》 GoldenEye (1995)　　邦女郎：伊沙贝拉?斯科鲁普从布鲁斯南开始，007电影才算真正具有了现代大片的感觉，邦女郎的审美也开始改变，终于有人关心她们的个性了，而且一般来说，她们的个性跟她们的美貌一样抢眼。正面邦女郎伊沙贝拉?斯科鲁普科和反面邦女郎法米克?詹森，都无须完全指望着跟邦德上床来吸引眼球，那些香艳镜头的存在，更像是为了维持007电影的传统。另外别忘了，从这一部开始，邦德的上司M，也换成了女人。
《明日帝国》 Tomorrow Never Dies (1997)　　邦女郎：杨紫琼
1990年代末，是中国武侠动作片深度影响美国动作片那些傻大憨粗动作戏的时期，《明日帝国》看样子也紧跟潮流，转移了重点，杨紫琼的邦女郎彻底摆脱了花瓶身份，在片中展示的是拳脚功夫，而不是穿的衣服有多少。她跟邦德的情爱戏也变得格外收敛，只留下了片尾点到即止的一吻。
《黑日危机》 The World Is Not Enough (1999)　　邦女郎：苏菲?玛索明知对方是敌人派来的美女，却还是要充愣卖傻先骗上床这种行为，历来都是邦德的专利，不过那只是因为他还没遇到苏菲?玛索，《黑日危机》里的邦德不但被法国美人抢尽风头，还被人家骗上了床，末了这位邦女郎还把邦德先生绑在刑具上，身着充满诱惑力的透视装，对其百般挑逗。换句话说，苏菲?玛索简直就是女版邦德嘛，只是一山难容二虎，邦德对整件事的回应就是，扣动扳机，枪口那头，是香消玉损。
《择日而亡》 Die Another Day (2002)　　邦女郎：哈莉?贝瑞哈莉?贝瑞出水芙蓉的镜头，当年被各大媒体津津乐道，她的装扮也致敬了第一任邦女郎的那套比基尼。她跟邦德在美景衬托下的床戏，也是007系列的经典之一，不过这些都没什么，关键是，贝瑞凭借这样一个少儿不宜的角色，获得了2003年的儿童选择奖最受欢迎的女演员，那些小屁孩是怎么溜进电影院的？
最酷邦德：丹尼尔?克雷格 Daniel Craig起初，观众也没有做好接受丹尼尔?克雷格的准备，他像拉扎贝一样被冠以最丑邦德的称号，言下之意，他比最丑的邦德还要丑，他的邦德甚至也像拉扎贝的邦德一样痴情。总之，在《皇家赌场》上映前，媒体的冷言恶语铺天盖地，谁也没想到，这个角色会让克雷格跃居一线，并且征服很多此前根本不喜欢邦德的年轻观众。现在，克雷格不但不是最丑的邦德，在绝大多数人看来，他身手了得、气场强大、风流却不滥情，简直太完美。
《皇家赌场》 Casino Royale (2006)　　邦女郎：伊娃?格林
007系列里美好的女人很多，但伊娃?格林扮演的林德无疑是最特别的一个，甚至可以说，在这个不存在完美的世界里，她是完美的。她有早期邦女郎们令人惊心的性感，同时不乏一丝恰到好处的异域风情，她有现代邦女郎们的独立个性，亦能跟邦德配合无间。不过，最让人心动的，是她流露出普通人脆弱的那一刻，在目睹邦德杀人之后，她有些失控的蜷缩在浴室里，用冰冷的水冲洗着手上的鲜血。林德唯一不完美的地方，就是她也未能摆脱惨死的结局，这样的死亡同时击碎了邦德和观众的心。她是真正让观众为她的命运动容的邦女郎。
《大破量子危机》 Quantum of Solace (2008)　　邦女郎：杰玛?阿特登 《皇家赌场》已经奠定了这样的基础：丹尼尔?克雷格的邦德，会比他的前任们都更加专情，于是他在《大破量子危机》里的尺度，就大大降低了，尤其在面对头号邦女郎欧嘉?柯瑞兰寇时，他只是奉献了蜻蜓点水的一吻，也没有任何甜言蜜语，总之，大家都很淡定。不过，这反倒加深了邦女郎和邦德并肩作战，共度难关的感觉。能跟邦德上床的女人，从1962年开始就排着长队了，相反，能成为邦德战友和知己的，只有寥寥几个。有点个性挺好的。
《大破天幕杀机》 Skyfall (2012) 邦女郎：娜奥米?哈里斯
无论邦德跑到天涯海角，泡过多少妞，他总是会回到同一个女人身边，跟她唠几句嗑，她就是钱班尼，邦德系列里唯一铁打不动的女性，资历比女版M（早期邦德片的M是男人）都要久。时间一长，无数邦德迷恐怕都习惯了她跟邦德闺蜜式的调情，幻想着邦德不羁半辈子之后，会回头看看灯火阑珊处。这或许才是真爱，至少山姆?门德斯觉得有必要让这段关系更近一步，让钱班尼给邦德刮刮胡子。虽说跟其他邦女郎相比，钱班尼跟邦德依然没撕破暧昧的窗户纸，但谁是最终的赢家，时间自会证明。
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黄邦德：二线城市商业地产开发模式
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图为 信地置业(合肥)有限公司/信地集团董事长助理黄邦德
　　黄邦德：大家下午好！感谢朱老师给我这个机会在这里跟大家做一些分享，今天我来的目的主要也是跟大家一起来交流、学习。首先我讲一讲我们对三线四线城市一些划分，我觉得可能主要从四个方面来讲，一个是它的城市政治地位、经济还有城市规模和它的辐射范围上来讲。目前来讲，像北京、上海、深圳、广州、天津这样一些城市是政治、经济、文化中心，而且从规模体量上来讲，目前我们称为一线城市。作为二线来讲，我们现在计划的一些单列市还有一些省会重要的城市，目前合肥它是处于三线，所谓的二线弱其实是在三线，近几年来讲，发展很快，现在已经成长为中部省会城市里面增速最快的，他现在也在进入二线这么一个范围。它有经济上的一些特征，这些数据可能有些陈旧了，也是我们前几年研究的时候一些结果，不过可以做一些参考。基本上从GDP，从人口还有人均GDP的情况，包括当地房地产价格的情况，反映出一个城市主要的经济特征。
　　现在二三线城市它有什么样的特点呢？由传统的商业向现代的商业中心在转移。第二就是大型购物中心在兴起，因为已经具备了这样一个基础，等一下我会大概讲一讲。原来以商业街还有传统的百货还有大卖场，已经向购物中心在转换。由于原来二三线城市滞后的发展，变成现在是一个相对比较有优势的发展空间。因为今天朱老师给我的题目，是投资开发的模式，还有租售比和业态组合的一些思考。我觉得在二三线城市要注意到的一些差别，就是跟发达的城市有一些差别，一个是消费力，市场容量和辐射范围有本质的差别。例如我们专业批发市场，一般它的辐射范围相对覆盖面比较广，像我们原来在安徽做的一个批发市场25万平米，它其实可以辐射到周边五个省市。还有要考虑到有关利益的关联者，包括政府、物业投资人、经营商户、消费者。还有就是配置资源，要考虑品牌，人才资源落地的可行性，我们的人才能不能到那边去，这些是在二三线城市要考虑的一些主要要点。
　　可能在二三线城市在开发模式上，跟这些经济发展的阶段，它有一些开发模式上的演变。在前期合肥比较落后的时候，GDP在一千多个亿，甚至更低的时候，他当时那个阶段一个发展模式，开发模式，基本上是以销售为主的。到了现在这个阶段，它的GDP已经超过了2700个亿去年，今年预计应该超过3000亿，到15年应该达到6000个亿，人均GDP已经超过了5000美金以上，这个可以表明这样的城市它已经到了投资性商业的阶段了，可以做一些只租不售，或者多做一些租赁性的物业，来作为一个长期持有的一种战略，这个是对开发模式的一种影响。
　　商业地产跟这个有关的，还有一个就是它整个开发的流程要研究的就是一个地段，选地非常重要，还有我们规划设计要服从我们商业的需求。所以做任何一个商业来讲，今天朱老师讲到一个问题，就是城市规划，原来我们城市规划，我们发现尤其在二、三及四线城市，他们城市的规划是滞后于商业发展的，是很被动的。甚至我们现在像在合肥，在很多城市都碰到这样一些问题，最近我们在广东的清远市也是这样的问题，政府的规划很模糊，这块大致上我会做什么，至于怎么做，做什么，他没有太多的概念。所以往往就给我们这些开发商一个机会，你有没有好的概念跟好的想法，然后去跟政府沟通。现在包括万达，万达现在在各个城市拓展，他就是利用他的专业的优势，拿着方案去跟政府沟通，以取得一些好的条件。说明政府对城市的商业网点的布局，包括交通还有整体的商业融合规划上，显得不足，这点是我们自己作为企业来讲，要特别注意的一个方面。
　　第二个方面，我们在自身做商业规划上，一定要研究这个市场，要研究透，把规划设计要服务于我们商业的需求，不能盖好一个商业体，然后再想我要做什么。而是想我要做什么，然后才告诉我的规划设计公司，你要帮我怎么样来配合好，这个是非常重要的。就像早上成都的那个案例，一定要先想好我做什么，然后再告诉我的设计公司怎么做。其实在动工之前一定要把主力店，还有一些主要的业态招商要先做好，这个也是非常关键的。事实上，我们整个商业的成功与否，一方面是在前期策划跟定位上，最终成功的保障其实是在运营管理上，运营管理是最关键的一个环节。一个良好策划的开始，就奠定了一个商业体成功的一半。
　　策划要优于规划，当你拿到一个土地的时候，你可能会在这个项目上你要做什么，然后可以怎么做，要有这样一个大的定位，其次才交付给我们的规划怎么样去实现。目前，我们在二三线城市这样一些发展来讲，现在土地资源也不是很宽裕，其实也是蛮紧张的，竞争也是很激烈的。因为大家都知道，一线已经是饱满了，二三线其实现在也挺不容易的。所以在选址方面，我这里要讲的问题就是说，你先有一种投资模式，还是先拿到地再来想你要怎么做，这是两个不同的思路。按照我们正常的做法，应该是我们会有一种投资的开发模式，然后我再去选地方。往往有些企业可能先拿到地，然后再来想做什么，这样会比较差一点。在一个城市里面，老市区和新市区各有利弊，老市区可能开发的成本相对来讲是高了一点，因为牵扯到拆迁，尤其现在新的这种拆迁的不确定性，会给我们在时间上在成本上带来无限的拖延。所以这个要特别注意，但是它的好处就是在老城区里面它有人气，有商气，有传统，包括一些历史沉淀的东西在老城区。在新区来讲，如果我们政府在整个城市规划，从交通从各个方面如果能够做的好的话，事实上可以让我们有更好的一些开发的条件。
　　所以我认为一个好的开发投资模式，它决定了我们去哪里拿地，去选地，就像刚才田总他们有两百个城市的目标，为什么他会选择沿海那条线？事实上是他们经过思考后投资开发战略上的一种安排，他不会无缘无故地跑到内地去，他考虑物流的配送等等方面的资源整合。往往选什么地方，是由你的投资开发模式跟战略来决定的，这是我的一个观点。
　　开发选址一般做商业体有这样一些基本的原则，选址方面，第一要以人为本，方便我们的顾客，就是具备有足够的市场条件，消费需求及购买习惯等，都要以人为本去体现。
　　第二就是区位原则，商业用地一般我们要注意到这个地区的易达性，我能不能在最短的时间内达到这个地方，这个空间现在来讲不是很重要，可能时间上更重要。包括国际上的经验表明，在十分钟到三十分钟以内的车程能够到达，这点是非常重要的。因为有时候虽然这个距离远一点，但是因为它的交通便利性，他一下可以把你拉到目的地，这点是非常重要的。
　　第三个就是我们在做发展的时候，一定要有超前性。可能今天你看这块地很好，但是明天可能它日渐衰落，有很多这样的例子。刚才我也讲到一个问题，在老城区选址它具有这样的风险，因为现在城市慢慢在向一些新的地块开发，整个城市的环境和配套的条件非常好，慢慢会吸引大量的人流往新城去走，就会影响老城区人流的聚集，而且由于它先天不足，包括车流、人流比较拥堵，所以它的可达性会受到影响。所以可能今天是你的优势，明天是你的弱势，如果有超前的考虑，今天相对来讲不是那么好，但是明天有可能就是你的一个机会，这是选址一些基本的原则。
　　我们在做商圈研究跟城市网点规划的时候，我们曾经碰到有这样一些问题。我们在合肥看到沃尔玛和家乐福在打架，打到商务部，两家的距离不到三百米，这个就是因为城市在做网点规划的时候它的一个缺失，然后造成了大家恶性竞争，无序竞争，这也是一个很致命的问题。我们认为一个商业体的策划包括规划设计，一定要尊重专业。一定要跟商业专业的团队，跟我们的建筑规划设计团队开始就要融合到一块，而不是等到你的项目建起来的时候，你才要你的商业团队进来。早上我们那个老总讲的那个项目，真的是要考虑一下这个问题。
　　下面我给大家分享一下我们公司在合肥投资的信地城市广场的分享，首先我要讲一下合肥，合肥它的市区总面积是838.52平方公里，建成区面积是224平方公里，现在人口是300万，连周边的几个县在内是580万。城市的综合竞争力现在在全国排第22位，在中部的省会城市里面，它现在的增速是排首位的。合肥大家也知道，也是一个全国重要的科教基地跟交通枢纽，现在南京到合肥动车是一个小时，上海是三个半小时，武汉是两个小时，GDP去年是2700亿，15年预计要到6000亿，发展非常快，最主要的原因就是国家产业经济带的战略已经在向中部城市转移，在国家产业结构调整的条件下，合肥是一个受惠的城市。15年人均GDP要达到15000美元，这是非常振奋人心的。
　　合肥的发展历程，它也是经历了这样一些过程，在80年代，它是以一些传统的小商业，零散的小商铺跟传统的小百货为主，后来90年代就有一些百货大楼、超市出现。到了2000年才有了世界五百强这些品牌的大卖场进入，第一个进入的应该是家乐福，当时家乐福进去的时候，他创造了全球销售额最高的一个店就是在合肥，刚开始这些五百强的卖场去做调研的时候，都不敢进去，后来经过中方协调以后进去，结果一发而不可收拾。现在沃尔玛、特易购、大润发、家乐福每家至少有五家，这是非常令人惊讶的，现在合肥商业用地已经有500万平米。
　　合肥人均我在合肥呆了四年，我觉得很纳闷，他们把超市当成去逛街的一种场所，因为基本上逛的话会在购物中心或者百货公司，我就发现很奇怪，因为很多人在超市里面不买东西，就在里面逛，尤其是大热天可能就在里面乘凉，这个就是由于城市的GDP包括它的商业发展相对滞后，决定了他这样一种现象。现在合肥已经到了一个井喷的阶段，人均GDP已经超过了5000美元以上，按照国际经验4400美元以上就具备了构筑购物中心的条件。
　　在研究商业的时候，我们会更关心购买力，有的地方虽然看着GDP高，人口多，但是购买力不高，可能也会影响你的市场定位。现在合肥它的恩格尔系数已经是在37，这个系数说明什么问题呢？我们用于支付吃饭、基本保障的开支如果是越小的话，说明他用于其他支付的比例就会高。比如我去购物或者旅游、社交、投资，所以恩格尔系数越低的话，就说明居民的富裕程度是越高的。一般是以40作为分界线，合肥目前刚好到了37，有专业机构研究过，也是刚刚进入了小康这个阶段。
　　我们项目的所在地其实也是在城市的市区里面，这个红色的部分就是我们公司的项目用地，其实合肥很小，原来老城区就在这一块。这个项目的打造我们是有这样一个定位，一个是站在城市的高度，来打造一个城市的名片。因为大家都知道一个商业体要成功的话，必须有一个准备的定位，我们认为我们现在在做的不只是一个购物中心，更多的是在做一个城市商圈这样一个商业，将会构造一个一平方公里的城市核心，我们整个项目的占地大概差不多相当于一平方公里，它的业态组合我刚才讲了，这样大的一块地你要建什么，可以做出来，然后怎么做，这个是我们要考虑的，包括业态怎么样去组合，能够成功的打造出来。
　　我们的商业定位是把它定义在跨区域的超级生活中心，就是上午有一个老总提出来的，超区域的超级生活中心。这张图我可以给大家讲一讲，我们的定位叫国际视野，全国一流，要以国际化的品质来打造这个项目。有一些同行可能对我们公司会比较了解，说你们会做得比较慢。事实上是这样，我们做的是比较慢，但是我们对这个项目品质的把控是比较严谨的，要求也是比较高的。由此导致了我们做的速度相对来讲是比较慢一点，没关系，只要方向是对的，定位准确，我相信会有一个回报。
　　这个项目是这样的，这里有一个安徽大市场，大家如果上网的话可以查到，现在是全国百强商品交易市场，年交易额有一百个亿，就跟我现在这块新增的用地是在一块的，总共跟这块加起来有700多亩，这个是家居生活广场，是卖家居和建材的一个专业商场，我们聘请了红星美凯龙集团委托他管理，我给他管理费，他给我做运营的管理。在这边我们有一个23万平米的生活公寓和商业公寓的组团，下面是一个四万多平米的步行街，这是一个开放式的步行街，沿街部分是一个商业体，是商城，内街就是由群楼、底商形成的这样一个围合。其实商业的核心是在街里面，人在外面是在流动的，真正能够聚人气的是在里面，价值是在里面。事实上，如果是以销售地产的角度来看，外街的价值是最高的，最好卖的。我们现在这条街是销售了，楼下卖到七八万，整体一到三平均均价是卖到四万块，所以在合肥这样城市的表现来讲，我们觉得这个回报率还是比较可观的。
　　这个就是一个国际购物中心，连地下的停车在内，有20万平米。再加上一个塔楼，有一个超高的写字楼，这个组团是一个五星酒店加会议中心，后面有个32万平米的高端住宅区，现在我们还在跟政府谈，后边还有两块老城区的一些地块，跟政府谈，一起统一形象、统一规划、统一建设，目前还在谈。大家看到我们在整体的规划设计里面留了一个半圆形的广场，大概有37亩地，动线设计包括一些工程条件的设计要求，都是严格的按照国际的标准来做的。比如层高六米，也考虑到各种不同业态入驻的时候，他所要求的跟工程条件匹配的尺寸，比如电影院最起码都要求九米以上，如果是3D或者数码影院来讲，可能要求11、12米。在开发的时候，在规划设计的时候，你一定要跟我们的商业团队，包括我们的品牌商家要进行沟通。而且在开工之前就要把一些主力店签掉，现在万达也是这种方式，保证你开发出来以后，你的产品是吻合这些商户他的经营需求的。所以我们在做商业街的规划也好，在做购物中心规划也好，在做家居商场的规划也好，一定要尊重我们商业经营对于这个面积还有建筑条件的要求，这些特点一定要跟商业的经营相吻合，不然等你盖起来你才知道，你去跟这些品牌谈的时候，他说你层高满足不了，你配置的一些工程条件，用电用水各方面都不行，动线也不行，那就非常麻烦。
　　这里也牵扯到一个租售比的问题，什么时候该卖，什么时候该持有，这个问题非常纠结，做商业地产的企业很多的前身是做住宅地产，或者从其他的行业转做地产。所以他对于商业地产的理解没有考虑的很清楚。我们是不是可以这样来理解，商业地产顾名思义，商业在先，你首先要考虑的是这个商业为核心。你这个企业如果没有这种思维的话，你叫商业地产，我想可能也是挂羊头卖狗肉，其实用商业地产为名，来卖你开发的产品，把所有的价值体现在你销售的产品上，这个跟我们做商业地产它的一个本质是相违背的。商业地产的本质，它是要持有，然后去经营，去运营，然后作为一个长期的投资、收益、回报，甚至去做一个资本对接这样一个终极价值的体现，实际上最终极的目标，有人说是金融跟资本。我想想应该也是，整个建造和开发的过程，其实也就是一种手段而已，到最终可能还是回归到资本的层面上来谈这个问题。
　　我们回到我们这个案例，究竟我们销售部分要掌握多大比例，持有部分要多大，哪一些要持有，哪一些要卖掉，每家公司有每家公司的战略，包括你要考量自身具备资源的优势是什么，包括你整个开发的排序都是有关系的。哪一个先做，哪一个后做，是持有性的物业先做还是什么样的物业来做，根据不同的情况来考虑。比如我们项目的开发来讲，我们是采用了商业先行，大多数的企业的做法，肯定是说我先盖房子，然后卖掉，我有钱，有钱以后我再盖商业地产，大多数是这样的思维。至少像万达那种，我的持有部分跟我的销售部分同时开，但是因为万达他已经非常成熟的一个商业地产的企业，他从产品研发到开发到融资到各方面，他已经比较成熟了，招商各方面非常成熟，所以他有这种能力。而且他们我听说是平均每个项目是15个月，非常快。我们公司发展的方向不是这种，我们是更倾向于做品质，我们第一是做商业，做家具商场16万平米，这个运营的不错，还有购物中心20万平米，酒店5万平米，已经有40余万的体量。这个批发市场由于它的定位是比较低，就是做综合性的商品交易，所以当时我们这个是卖掉的，以这个卖掉为准。
　　我们现在在做这个，今年年底我们会把这个做起来，同时会开一部分的住宅。因为事实上从现在来看，从国家对房价的打压、限购、限贷包括银行收紧这些出来以后，我们也感受到住宅的日子不是很好过。刚好我们这些商业地产的企业还相对好一些，有商业的支撑。整体来讲，我们大概持有部分是占27%，是3：7的比例，上午朱老师也提供了一个数据给大家，就是一般保险一点可能就是3：7，是一个比较安全的做法。为什么呢？你会把销售的部分放大一点的话，可以提供足够的现金流来平衡掉你的投资成本。因为商业持有以后，还不是说平掉成本那么简单，因为他还要运营，你这个门打不开，你这个商场门一打开，一天就要发生很多的费用，人工、水电各方面很多费用要发生，后面的运营要靠你自己去创造价值。第一个就是持有部分占30%，对于我们这个公司来讲是比较合适的。当然能力强一点，或者由于他的项目或者市场的特性，他可以多一点，这个我认为没有定势，就是根据每家公司的条件来考虑，这个没有定势。
　　安徽大市场是一个非常成熟的市场，在安徽非常有名，家喻户晓，包括我们做的这个家具、建材市场总共有六层，地上五层，地下一层，建材的比例有40%，家具有60%。应该说在安徽省也是引领了最新的一种家居生活的模式和消费的理念，我们现在提出来30天无理由退货。老公买的老婆不喜欢，拿回来退，没有问题，颜色不对，尺寸不对，那更不用讲，拿回来退没有问题。如果是质量的问题，肯定先赔，不用顾客跟商家有任何的纠纷，不用，直接找我们商场，我们立刻赔给他，因为我们跟商户有签约，有质量定金，这样让我们的服务从一个承诺变成一个有实际落地的措施。
　　这是我们商场的一个外观，其实红星美凯龙他们现在最新一代的建筑外立面都是玻璃壳，他要求是不是跟他们一样，我们没有同意。为什么呢？上午杨院长在讲的时候，建筑的外立面跟你的表现形式，你要考虑到跟这个城市氛围去融合，至少来讲，我考虑是跟我城市综合体要配套，所以我们没有按照他的那个想法去做，而是按照我们整体的规划设计的那种要求来打造的。可能红星美凯龙这个Logo也是很特别，我们加了信地，在全国90多个店都没有，唯一我们是有的。
　　这是我们规划的一种业态，我刚才讲的步行街，这个步行街我刚才介绍过，我们持有的商业面积已经达到40多万平米，相当大的一个量，我没有理由又去增加一个四万多平米的一些商铺，所以在公司的策略里面就想把它卖掉。大家做商业的都知道很痛苦，如果卖掉的话，以后的经营怎么办？那些品牌他听说你卖掉，他不进来，风险太大，如果我进来以后，我不知道我的邻居是谁，他怕拉低他的品质，影响到他的经营。所以如果是你卖掉的话，就存在这样一种风险。所以我们后来做了一种直冲的办法，我找到一些关键的控制点，比如说这个红色的地方，我作为一些重要的商业展示的点，我自己持有。还有把很难拉到上面去的一些业态，一些楼层我自己控制，比如三楼，一般做商业就有一种层级递减的特征，我用目的性消费的业态、品类放到我的三楼去，一旦这样定位的话，我的整个规划设计就按照这个思路来。必定出现什么呢？我按照我所定位的那个业态的模式来定，比如我如果做餐饮，餐饮有好几种，可能有商务型的，也有休闲主题的，有火锅的，有中餐的，有西餐的，面积需求可能从一百多平米到几千平米，它跨越很大。这样的话，我就要整体来落位，来研究，我们有没有可能把这些业态引到哪个位置，应该在哪些位置合适，是不是咖啡厅要放在这边还是放在这边，有没有可能，如果有可能，我们就要尝试跟这些租户去沟通，去聊，因为他比我们更内行，更专业。以此我获得这样一些意见以后，回过头我们再指导我们的规划设计。你应该怎么样去做，做完以后，三楼怎么落地，怎么从一楼可以很方便的去到三楼，这些问题都是非常复杂的。包括我这边又有塔楼，上面是公寓，下面是商业街，如何做到动和静有一个分离，同时又能够和谐相处，这个是经历了这个非常痛苦的过程，要不断地推敲、研究。
　　目前我们销售部分我刚才讲了，销售还是相当好的。招商部分也比较顺利，也都在进行，这是商业街。具体这个商业街里面我们又有一个业态的分布和比例的问题，这个跟购物中心一样，因为当你在做这个组合的时候，你有一些是要拉人气的，有一些是要提高你的租金收益的。那就是说你有选择，有一些是你要在租金收入上放弃的，因为你要得到人流，这里面又是经历这样一种思考，怎么样获取在业态组合和比例上，怎么样去把控，找到平衡点。这一点是非常重要的。
　　这是内街的一个效果图，我们把内街的不动和群楼都用连廊连起来，这点可能有点像北京的三里屯，或者是上海 大宁国际，做的非常时尚，很有现代感。
　　第四个业态就是我们的购物中心，基本上有六大板块，有购物、休闲娱乐、健康生活、餐饮美食还有步行街还有文教艺术，差不多都是这样。我们在思考这个购物中心，现在合肥有30来个差不多规模，可能没有我们大，但是起码也有十几万平米，像万达在离我们不远的地方有个十七个平米，我在想我们这个购物中心有什么亮点让大家找你这里来，这是一个最现实的问题，他凭什么要到你这里来，因为从业态上来讲都差不多，你有理念我也有，你有超市我也有，你有的品牌我也有。那么怎么做呢？这个需要有一个创新的思维去思考这个问题。
　　我怎么样去吸引足够的人流？我如何去塑造一个主题，有一个亮点，来吸引这个消费者到我的购物中心来，这个是非常重要的。我先把做这个购物中心的时候我们几个思考的事情，跟大家分享一下。一个就是业态比例，刚才讲了，起码有四种类型，一个要人流，要人气，什么叫人气呢？超市，超市的人气，一天一般都有几万人，做的好的话一天也有几万的人流。如果做活动一天来个七八万也不出奇，像我们做这个家具Mall，平常看不到人，我们做的统计，平均一天的人流只有两三千人已经不得了了，当你有活动的时候，可能那一天就会有一万人或者一万多人，已经非常厉害了。为什么？他是目的性消费的一个商场，我们购物中心是一个让人家来逛的商场。我就必须要有人流的一些业态来做支撑，因为大家知道百货店跟大卖场他给我的租金贡献是最低的，如果今天田总要跟我们信地来合作，我租给他的租金，充其量一天也就是一块多，你到了上海、北京好的地段可能高一点，也不会超过两块。这样的话，他要的面积还多，现在大卖场要的面积，一要就要一万五到两万，那你算一算，租金又这么低，我凭什么给你。事实上他是给你带来了人流，百货现在一要就要三万四万，一个电影院同样租金也是很低廉，虽然我们现在做保底租金，然后再点扣点百分之几，这几种业态都是相当给你拉人气的，而且它本身有很强的销售推广的活动，它有这种频繁的推广宣传，也会给你拉来人流。事实上，主力店为什么要进来？就是这个原因，就是给我们这些小的店一种信心，事实上我们租金和收益来自于哪呢？实际上来自于那些零售店。早上成都那个老总他那个平面来看，如果他一字行的动线，他要注重什么？注重零售店的比例，按照经验来讲，可能主力店的面积控制在50，就是整个面积里面的50%。有时候我们在算一个购物中心你要做多大规模，我们这20万从哪里来，为什么会变成这么大？如果一个超市、大卖场已经要一万五，然后一个百货公司要三万到四万，就已经拿掉五万了，然后一个影城规模小一点的要五千平米左右，大一点的话也要八千左右，我算它一万，那就已经是六万平米，再加上你的次主力店的面积，以及娱乐、运动、儿童等等，你基本上要接近七八万的量，七八万再乘以二，14、15万，如果你低于这个数的话，你就不经济。因为你要赚钱的那个零售店非常小，然后全都是大店，大店就意味着你的租金会低，我店越小了，我的租金可以高。就跟我们做销售性的地产一样，如果我的铺面切的越小，对于我售价单价更有利，我可以放高一点。但是如果我是做大店来卖的话，我就比较难，如果我切的太小，后面经营很难找，这是一对矛盾。卖的时候我希望它切小，但是我做经营的时候我希望它大，这就是一对矛盾，就是租售这个矛盾引起的。
　　第三类就是我要有一些领先的品牌，要有标杆的品牌，这种也是我们要考虑的，把这里损失的从别的地方拿回来，事实上就是这个道理。为什么我们又要有人流贡献的一些业态进来，我就要有足够零售店的面积来拉租金，来补回我的损失。
　　第四就是要有创新性的业态，独有、前沿、首次进入合肥业态及品牌，像俏江南你要让他去，要给他钱，金钱豹自助餐你要拉他去，他也牛，你要给我钱，补贴我装修，品牌的力量在这里。事实上，我们公司为什么要坚持要做金牌，也在这里，因为首先我这个必须高起点，高定位，将来我在谈判的时候，我在招商的时候，我才能够掌握主动权。如果不然，我到时候真的一点底气都没有，我就自动举手投降，没办法。
　　另外一个我们要思考的问题，就是主力店和次主力店比例的问题，刚刚我也讲了，可能就是50%是一个比较好的考虑。餐饮跟娱乐方面，这个业态对于我们做商业非常重要，现在我们很多的地产商非常喜欢餐饮业，本身我也是广东省餐饮协会的副会长，我经常去帮他们做一些招商，做一些推介会，那真的是在跑，你来，他们说我要这个，我要那个，很多开发商考虑到这个问题，不得不放弃，就没办法，再自己去找一些餐饮，然后培养他，扶持他。所以很多小餐饮事实上他走向全国的时候，就是在这里发起的，像俏江南以前在北京，其实他就是在外面有个店做的好，然后有眼光，卖掉，以后的定位全部在购物中心里面做，其实他就是这样做起来的，所以有时候做开发商的其实也很难，我们有时候也会去干这样的事。餐饮目的性消费很强，有一些偏僻的地方，顾客不喜欢去，我就把目的性消费的业态放到那里去，今天你们去看所有的购物中心为什么高楼层都是餐饮，就是这个道理。它的占比在一个Mall里面初期开业，我建议要30%以上，我要把餐饮做足，拉人气，开业的时候保证整个场有人气，然后随着经营，各方面的顺畅，我可能会慢慢缩减它的比例。以上海的正大广场为例，它也是一个20%的占比，整整熬了十年，后来进行了调整，调整零售的这些品牌。说明一个餐饮跟我们商业地产的结合是一个非常重要的业态，大家不要忽视。虽然它给你的租金贡献会小一点，但没关系，而且它的租金的租用期、合同期还会比较长，因为他也有投资，有设备的投资，装修的投资，起码要五年、七年、八年，这个就是我们要考虑的一点。
　　停车位，刚才田总讲了，每一百平米配一个车位，一个车位大概是35到40平米，你放在地下室，因为地下室的成本相对比较高，可以在一些有条件的地方做一些层高比较高的地下室，在将来车位不够的话，我就做立体的，这是可以考虑的。这是我们购物中心的一个入口这样一个外立面的设计。
　　我们的定位是在中高端，对这个定位来讲，我认为是这样的，不是说你有LV等高端品牌，你就是好，不一定。其实购物中心在我的理解，它不是单纯的购物，事实上我们不要认为它只是购物，事实上它是集合了休闲、旅游、文化、艺术、观光各个层面，每天会上演一些不同的节目，在逛的时候产生了购买的动机，所以我认为购物中心不要把它狭义的定位在只是购物。所以你就不一定要做LV等高端品牌，那个百货公司可以解决，像东方广场、星光天地这些地方。
　　业态的定位也是这样，就是各个层面的照顾，所以基本上你做出来的是全业态的一种覆盖。从发展的趋势来讲，应该还是以时尚为主，是比较符合购物中心的发展。在我们购物中心里面，我们业态的组合是这样的，我在前五年有这样一个定位的策略，在后面的第六年开始，这只是一个假设的分界线，也有可能在三四年以后发生，也有可能六七年发生，在业态的组合上我发生一些灵活的调整。这个我在前期要告诉我的设计师，你在规划设计的时候要预留一些足够的条件。甚至若干年后我要把主力店干掉，因为它占过大的面积，等我有一天牛起来的时候，我会把它干掉，我会切小铺，做多一点的零售店，这种可能性是有的，我就要告诉设计师你在空间设计上要充足的预留这些空间。
　　还有一个业态就是写字楼，所谓城市综合体就是多业态的组合，可以互相互补，不同城市不同市场环境地段，去制定你的开发模式，你是要租还是要卖，写字楼我相信在北京，在上海我肯定持有，不会卖掉。从这张表上来看，在北京它的租金提到一百到两百，在合肥我一个月才三四十块，我肯定采用的开发策略就是把它卖掉，我不会持有的。为什么？这个投资回报率太低了，这也是跟我们租售的关系，跟开发模式的一种关系的思考。
　　这个是五星酒店加会议中心的一个组团，这个肯定是持有的，然后我们委托专业的公司来管理。这个酒店的建成也会对购物中心，包括对你的写字楼的业态，都是有促进的作用，有帮助。这是我们的住宅，住宅肯定会在你整个商业综合体的这个方面能够提升它的价值，人家可能一平米卖一万块，你一平米比别人多卖出一千两千是没有问题的，这个就是综合体的力量。
　　我刚刚开头的时候讲信地城市广场其实是在做一个城市的商圈，如何与消费者、投资人、政府各个层面共赢，实现这样一个价值，来帮助我们推动整个城市的经济发展，创造它的价值。信地公司一直也是奉行诚信、责任、共赢，要去承担责任，要与客户共赢，来打造商业地产。我们也是用这样的理念来贯彻我们的开发理念，就是善待土地，用心开发，创造城市价值。因为土地是越来越稀缺的一个资源，开了一块你就少了一块，所以我们每个开发商应该有这种责任感，也有这种气魄，去创造一个对城市能够留下一点有价值的东西，这样一种思维来做事情，我觉得更有意义。因为我们公司一直在这个城市的一些追求跟我们的一些坚持，所以我们也赢得了社会包括政府他们的认可，包括当时的回良玉在当省长的时候，也参加了我们这个项目的奠基。包括薄熙来部长在05年的时候，他也到了我们那去考察，这是广东省委书记汪洋他当时在合肥也是常务副省长的时候，也来考察过。这个是去年我们在广东省组织广东产品江西行的时候，他也到我们公司来看，因为我们是广东的企业到安徽来投资，汪书记他也知道我们在这边做的不错，他让我们去江西那边去参加。
　　这个是上个月底7月30号，安徽省的省委书记张宝顺还有广东省的省长黄华华到我们公司视察，这是我们本地的市委书记，包括我们的开工电离、招商到开业典礼，都得到他们的支持。也就是我刚才讲的，因为一个企业的追求跟你有这样一种理念，赢得了政府包括社会各界的支持和认可，所以这一点我们觉得都是非常重要的。
　　最后，我觉得商业肯定有它非常严谨的一个规律，有它发展的规律，这个是不能去改变的，但是在开发上面，在投资上面，它其实是没有定势的，要根据不同的市场，不同的城市，不同的背景条件，根据你公司自身的资源条件，你的人力资源的条件去做。我认为二、三及四线城市在未来都是大有空间，大有作为的。今天非常感谢大家，也感谢朱老师，也祝贺我们本届论坛取得圆满成功。谢谢各位！
　　主持人：非常感谢邦德，把他们信地广场这样一个项目从前期策划包括后期的思考给我们做了分享，我们选的项目也有特点，我们希望通过不同梯度的城市，不同项目的开发顺序，使大家对商业地产有一个整体的了解和分享，同时也能找到自己对位思考的对象来比较和学习。我们下一位嘉宾讲演之前，我们安排十分钟休息，然后我们再进入下一个讲演阶段。
　　下面我们有请21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔先生演讲，大家欢迎！
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