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&&&&“唉唉唉～★小米啊～你这个样子将来嫁不出去怎么办哦～◇”西索一脸媒婆样，“要不要我给你介绍？”&&&&“你介绍的人？你家果实？”糜稽端着饮料进来，一杯红酒甩给西索，一杯混合果汁恭敬的递给自家大哥。“然后等你哪天摘了他，让我当寡妇？”&&&&“糜稽……”伊尔迷抿了一口，然后无奈的叹气，“别跟着西索的思路走，你是男生。”&&&&“…………”糜稽愣住了，他很想恼羞成怒的宰了某个在偷笑的果农，不过想想这事情错在自己，而且他也打不过某果农。&&&&伊尔迷摸了摸糜稽的头，“乖，揍敌客家不吃亏，不管男女绝对要娶回来。”&&&&“大哥，你真开放。”男的也行？&&&&“不开放不行啊。”伊尔迷略带内疚的说，“估计找不到一个女的比你更贤惠的了。”&&&&“…………”糜稽。&&&&“哈哈哈哈～～☆”西索。&&&&“对了！”伊尔迷既然关心起弟弟了，就会关心到底，不过这次他想到的不是终身大事。伊尔迷一把抄过西索手里没怎么动的红酒，然后抢了他一张扑克牌，撕了一小角扔在红酒上。“糜稽，水见式。”&&&&糜稽看着红酒上飘着的扑克牌，突然有点悲摧的感觉，“大哥，我们不用家里的那个复杂的机器，至少弄杯纯水啊！”还用那个恶心果农的扑克牌。大哥不乐意拿，他去准备啊，好歹这是决定人生的重大事件之一。&&&&西索也有点无语了，他当年虽然也是随便找的东西测试的，但也没伊尔迷那么夸张。&&&&“测吧。”伊尔迷不认为用红酒有什么不对，反正要是有什么差别都看得出啊。糜稽的缠和练都已经相当扎实了，就算是放出系红酒也可以变色，变化系也绝对可以变出味道来。&&&&“唉……”强权。糜稽只能把手放在红酒旁边，仔细的看着红酒的变化，做为杀手他当然是比较喜欢强化系和放出系。&&&&在大家的注目下，这杯红酒不负众望的有了变化。上面的那小半张扑克牌不停的晃动。&&&&“啊呀～★操作系。”糜稽本来还想不死心的尝尝味道的，后来想起来这红酒是西索喝过的，就放弃了，操作系就操作系吧。&&&&“嗯哼～○很适合小米果的系呢。”&&&&“适合？”糜稽不满了，他可是杀手好不好，操作系并不是最适合杀手的系，虽然没有垃圾的念只有垃圾的使用者。&&&&“操作系的个性就是爱讲道理，我行我素。”&&&&“具现化系的呢？”糜稽好奇的问。&&&&“嗯哼～◆事情的真相要自己开采哦～小米果。”西索一扭一扭的出去了，伊尔迷也顺势收回了刚刚亮出来的那一手钉子。敢说他神经质，他就从他的脸开始下钉子，在西索脸上实验一把99年他要出场的火星菠萝头形象。&&&&“二少爷，我是梧桐。”&&&&“梧桐，大哥他不在。”糜稽看着在旁边悠闲的看书的大哥。&&&&“老爷希望大少爷和二少爷尽快回去，有要事协商。”&&&&“能……透露一下吗？”&&&&“主要是关于奇牙少爷最近过于活泼的表现问题。”&&&&两个揍敌客同时决定。&&&&“老爷说如果你们不在三天内回来，他会很关心你们的安慰，然后亲自出门找你们。”&&&&“我们也很想念家里，我们马上回来，任务也全都完成了。”糜稽无奈的发现原来梧桐那种委婉的威胁才是最令人头疼的。&&&&“大哥，八成是我们给奇牙留的东西出了问题。”糜稽皱眉。&&&&“那是奇牙自己找到的，而且……”伊尔迷露出了一个几乎看不见的微笑，“父亲和我们的交锋，从小到大他哪次赢过。”&&&&“也对！”&&&&推开家里的大门，伊尔迷潇洒的把山上用的摩托车往旁边一扔，用口哨找来揍敌客内部活动观光旅游巴士——三毛同志。&&&&“大哥，三毛是用来看门的。”&&&&“我们需要帮助他消化，人肉的蛋白质含量太高了，三毛会太胖的。”&&&&大厅，饭桌，一边是完好无损但是脸色难看的席巴，一边是鼻青脸肿但是气色不错的奇牙。&&&&奇牙现在正兴奋的眨巴着大大的猫眼看着伊尔迷。&&&&“伊尔迷，我曾经和你说过什么！你是怎么答应我的！”席巴愤怒一吼。&&&&“父亲，我违反您的哪条命令？”&&&&“哼～你看这是什么？”&&&&啪～一本封面精美华丽的书籍出现在伊尔迷面前。&&&&《揍敌客攻略》&&&&兄弟两个眼神交流中～&&&&&&&&&&&&&&&&“啊～”恍然大悟状的伊尔迷。“这是我小时候写的，真是怀念，糜稽这是你整理的吧！”&&&&“我一直很崇拜大哥。”故作天真的糜稽。&&&&伊尔迷翻开书本。&&&&第一章：论持久战。主要给广大年幼的揍敌客心里建设，你们面对的是长期的战争。&&&&第二章：对敌人仁慈，就是对自己残忍。下手吧，你们的敌人的抗击打能力远远超过你们的想象力。&&&&第三章：拿什么来整死你，我的父亲。列举了几个比叫成功的案例。&&&&第四章：揍敌客式的反抗。计算是恶作剧也必须要保证水准。&&&&“真是让人怀念。”伊尔迷看着书，当时他的确是随手写的。&&&&“伊尔迷知道错了吗？”席巴语气阴森！&&&&小伊眨了下大大的猫眼，左手敲右手，一本正经的训斥奇牙，“奇牙，你怎么可以随便乱动哥哥的东西！”&&&&“大哥！我错了，我不该去二哥的房间乱翻，也不该乱碰他的炸弹，都是我的错。”奇牙委屈的抽泣起来，那小小的模样，水汪汪的猫眼，可怜兮兮的小肩膀一抖一抖的，再配合那一身的伤。&&&&真是闻着伤心，见者落泪，就连知情者都忍不住心软了。&&&&另外两个揍敌客齐声在心里夸赞自己的弟弟，这要是在演艺界多少个奥斯卡都是我们弟弟的，演技派和偶像派的强强组合。&&&&“糜稽，你也应该收好东西。”伊尔迷继续义正严词。&&&&“是，大哥，以后一定注意。”糜稽也虚心接受教育。&&&&“你们两个可以啊！就这么打发了？”席巴一巴掌拍散桌子，奇牙是吓到了，糜稽和伊尔迷视而不见，虽然家里的桌子都很结实，你念都用上了当然坏得了。“这小子按照这书上的来，还改良了不少，他几乎拆了半个揍敌客。”&&&&“真是长江后浪推前浪，我们当年也就拆了四分之一！”&&&&“还敢顶嘴！”&&&&某看似废墟其实内部不是很废的地方。&&&&“亚尼，下次那个家族，交给你了。”一个黑发黑眼的青年把玩着手里的福尔马林的瓶子，欣赏着七大美色的魅力。&&&&“没问题，库洛洛！交给我吧。我可是精英！啊哈哈哈哈！”一个衣着暴露肌肉男，得意的笑了起来，还朝房子里面其他几个人轻蔑的看了一眼，完全没注意到，其他人对他的鄙视。&&&&“那当然，我最放心的人就是你啊。”宛如平时脱口而出的情话，他安抚手下的心，也不需要任何力气，连眼色都没给一个，那个肌肉男就兴高采烈的出门了。&&&&“你的耳环！”在肌肉男走后，玛琪把一对耳环扔给了库洛洛，“说实在的这样的款式……”玛琪没有说下去，那个男子已经把耳环带上了，灯泡似的款式却衬托得他难以形容。“该死的长相。”&&&&“玛琪，你就不要嫉妒了，咱们家团长可是倾国倾城类型的，不过团长，这次你会戴多久，什么时候不感兴趣了就给我吧，液态矿石啊，值很多钱的！”一个金发绿眼的娃娃脸青年，同时在几台电脑面前奋斗着，十指如飞，几个键盘在的操作下同时运作，屏幕上出现一大堆眼花缭乱的代码。&&&&“这次不换！”语气有着怀念和坚定。&&&&“哦？”明显那个玩电脑的青年不信。&&&&“团长啊，你什么时候让那个白痴去死啊。”信长打着哈欠，唉……自从不准内斗的规矩订下后，他和窝金就无聊多了。&&&&“就是就是，看了就讨厌。还真以为自己是个人物呢。”&&&&“去死？你们说得是谁？”库洛洛又开始看书了。&&&&“就是那个八号。”&&&&“阿呀呀，他可是我们的伙伴呢。”这话虚伪的，库洛洛脸上现在可是完完全全的奸笑，没有半点掩藏。&&&&“伙伴？那么请问他的蜘蛛刺青为什么只有八条腿？”负责刺青的玛琪。&&&&“虽然团长有权补充空缺团员，但是，新进团员是要经过其他人考核的，这个没有。”窝金不满没有架打。&&&&“你从不让他叫你团长。”派克补充，虽然库洛洛对他那个人说过之类的话忽悠他，但是库洛洛建团的时候说第一点就是脚要服从头的命令。怎么可能这点纪律都没有。&&&&“明知道这个家伙喜欢穿露胸的衣服，还让他把刺青纹在胸口。”&&&&“找了一大堆得罪黑帮的任务，好多还让他单独完成。”&&&&“特地留下活口，还在现场称赞不愧是旅团的八号。”&&&&“他虽然能力不错，但是脑子却有点……反正比窝金还下降了几十个百分点。不符合你找团员的标准。”&&&&“侠客，你找死啊！”&&&&“哦？原来我犯了那么多错误。”库洛洛一脸“惊讶”，“我会改正的。”&&&&不敢鄙视出声，心里切切就够了。&&&&“团长啊，我快闷死了，你到底要干嘛啊！”&&&&“还能干嘛！肯定是为了他那个神秘的揍敌客小情人。除了他谁还能让团长那么上心。”蜘蛛脑一边加快速度，脑门上也流出了汗，看来到了紧要关头。几个老团员则是一副了然的样子，带点暧昧的眼光看着库洛洛。“话说，你们真的不肯告诉我是揍敌客家的哪个？”虽然他也可以自己查，不过揍敌客的防御太厉害了，他必须做足准备，要是让库洛洛知道自己查他小情人，自己就吃不了兜着走了。最近他的运气似乎不好啊，随便找了一个网站都那么困难？&&&&“侠客，上次让你调查的德思诺克家族的资料怎么样了？”库洛洛突然问道。&&&&“好了。就在左边，团长现在别和我说话。”&&&&“恩，你听着就是了。想来你也知道德思诺克家传宝物的事情了，这次行动本来是至少三人的，现在就交给你一个了。”&&&&“什么！”侠客尖叫，“啊呀，糟了，补救补救。”一点分神，功亏一篑，现在侠客只能拼命切断后路，别让对方追踪到。当然心里也在默默流泪，&&&&于此同时，揍敌客家&&&&“咦？怎么突然那么大的破绽？哼，防守还是蛮严密的嘛。”最后糜稽看看时间，“不和他玩了，我得去准备点心，大哥训练应该快结束了。这个家伙，一开始那么厉害，后来却这样，肯定早/泄。”&&&&“糜稽，早/泄是什么？”旁边翻箱倒柜的奇牙抬头问。&&&&“要叫二哥，别动那箱，那是还没装好的，我的小祖宗，那里是成品，你想炸了我的房间啊。”&&&&“你还没回答我。”小嘴一撅，大有你不说本少爷就炸给你看的气势。&&&&“你连这都不知道？”糜稽邪恶一笑。“我六岁的时候可是什么都知道了。”奇牙更加火大了。“呵呵，家里看得严，等以后出去了，半夜看看付费频道，你就什么都知道了！”&&&&“哦！”奇牙记下了。
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All rights reserved.蔡志忠论香港地产(四)（2013年度）
&&&&& 蔡志忠论香港地产(四)（2013年度）
[编者按]：
&&& 蔡志忠，赤湖村人。年轻时随家人移居香港，于1990年创办亚洲地产代理有限公司，经营地产中介业务。他不但是顶尖的物业销售高手，更是资深物业投资者，历尽廿载物业市场的风云变幻，拥有多年地产投资的丰富经验。蔡志忠眼光准绝，投资获利无数。现坐拥大量物业，包括住宅和工商铺等，市值数以亿计。在地产界，无人不知，是丰田蔡氏族人中在香港创业最为成功的佼佼者。他不但事业有成，而且热心公益，出任多个商会和社团要职，积极参与公众事务，慷概捐输，回馈社会。
&&& 蔡志忠是香港地产专栏作家，他对香港房地产走势在不同时期的观点和看法，向为业界所倚重。而他在文章中的精辟论述，已大大地超越了房地产这个范畴，无论在政治、经济、民生等方面都有着独到的见解，广为社会人士凝目注视。他文笔细腻流畅，朴实无华，这得益于曾任职中文老师的深厚文学功底。
实用呎价「升幅」劲 吓坏准买家（2013，1，9）
&&& 每逢新年伊始，专家们总会对楼市前景发表预测，今年有点例外，大概是人们对今年市况没有特别憧憬。诚如城中富豪李嘉诚和李兆基所料，楼价上落波幅应该在10%左右，不会出现什么惊喜。在政府去年底推出的加强版额外印花税（SSD）和买家印花税（BSD）的影响下，楼市将会持续淡静一段长时间。
&&对于地产代理而言，2013年将会是艰苦的一年，几乎可以肯定今年楼市成交量会重回历史低位。毫无疑问，双辣招稳定了楼价，把泛滥的资金推向股市或其他商品市场，当局算是向未买楼者或卖了楼的人有了交代，然而成交量萎缩却害苦了物业代理和相关行业。虽然如此，外界仍不会对地产从业员寄以同情。
感觉更贵 成交势萎缩
&&& 为了保障消费者权益，使物业市场透明度更高及资讯更清晰，当局宣布在今年1月1日开始，所有地产代理在推销二手楼盘时，必须列明实用面积。例如一个建筑面积1,000呎的二手楼房，实用面积为八成即800呎，原本叫价800万，建筑面积每呎8,000元，现在忽然变成每呎10,000元，骤眼看来，「升幅」相当惊人。
&&楼价表面突然「升高」两成，市区楼动辄每呎过万元，准买家自然更加却步。措施的另一个效果，是让人觉得楼价更贵，在成交量进一步放缓的情况下，地产代理的生意又受到打击。虽然近年来香港经济好景，资金涌入带动楼股上扬，然而政府所推的多项房屋政策，均对地产从业员带来不利影响。
&&笔者常说「针无两头利」，这次又说中。实用面积的实施，的确可让市民对所买单位的可用地方更加清晰，但是这样的话，却使香港楼房的呎价算起来更高，本来香港楼价已是处于世界前列，如今岂不是全球排名第一？这现象究竟是好事还是坏事？
忌再出辣招 推倒楼市累库房
&&特首梁振英的首份《施政报告》快将出台，社会各界对其有所期望，笔者也不例外，虽说房屋政策已经是政府不可能不作出干预的政策，但是也希望当局在开拓土地供应和帮助市民上车置业的同时，不要再推出辣招打压楼价，否则楼市成交萎缩，将使香港经济不振，政府于地产方面的收入如大幅减少，今年或许会出现庞大财政赤字。
自由最可贵 干预代价高（2013，1，16）
&&& 连续19年夺取世界冠军，绝对不是一件容易的事！美国传统基金会公布，香港连续19年获选为全球「最自由经济体」，能够夺此荣誉，证明香港是一个吸引人的地方，在海外投资者眼中，香港依然充满活力，竞争优势仍然存在。
　　评分准则主要涵盖市场开放、法治水平、政府干预及监管效率这四个方面。报告指香港具备高度竞争力的规管制度、有效率和具透明度的法律架构、充满干劲和高技能的劳动力、及廉洁的社会等等，这些都吸引外来投资者进来贸易和营商。毋庸置疑，资本主义的主流价值便是自由经济，香港年年夺冠，的确殊不简单。
　　然而，对于屡获殊荣，各大传媒文章只是轻描淡写，赞美语言欠奉之余，更多的报导是什么「竞争不复当年、难抵优势渐失」等等。言词弹多于赞，令人甚为费解，明明是一件好事，却说成会带来隐忧。难怪连财爷曾俊华也慨叹：「香港传媒喜欢报忧不报喜」。
干预市场 破坏小政府原则
　　事实上，香港政府放弃「大市场、小政府」原则，以「适度有为」干预市场，将会影响自由经济地位，正如美国基金会主任Terry Miller指出，近年来港府在民粹主义日益扩大的压力下，为了讨好基层市民，在最低工资、楼市政策方面，不断作出干预，破坏小政府原则，会对未来香港的排名带来影响，甚至有机会给第二位的新加坡超越。
　　与具有国际视野的厂商朋友谈起香港经济前景，他对于香港的法治水平、市场开放和监管效率都甚有信心，但对于政府干预市场却有所不满：「为何政府不盖多些医院、商场和房屋？应当以昂贵的价格吸纳外地豪客进来消费，进一步刺激香港经济向好才对。」他认为当局以打压需求和限制投资的做法并不明智，与欧美、日本等先进国家的政策相违背，不利于香港经济长远发展。
只依靠拓展内需 不切实际
　　朋友见解有一定道理，香港属于外向型经济体系，限制外地客进来投资和消费，单靠拓展内需不切实际。现今民粹抬头，他们将福利当成权利，把资源视为免费，但事实上这些宝贵资源来自于税收、卖地和贸易等。就以房屋政策为例，何不把楼市分为两个市场，一个是公屋、居屋和资助房屋的市场，另一个是自由买卖的私人楼宇市场，如果政府能作大量宣传，讲明从私楼市场赚回来的庞大收入，将全部投入兴建公屋和资助房屋去满足基层市民的需要时，他们的反对声音还会这么大吗？
「没有消息就是最好的消息」（2013，1，23）
&&& 「没有消息就是最好的消息」！特首梁振英（CY）的首份施政报告正式出笼，重中之重的房屋政策没有太大动作，继续以「寸土必争、移山填海」的新瓶旧酒方法开拓土地，虽看似缺乏新意，但却有固本清源之效。令人意外的是，施政报告竟然没有打压楼市措施，对于百万业主和地产中人来说，或许这就是最好的消息。
不下重药 固本清源
　　不知从何时开始，每逢政府宣布重大政策，总会有遏抑楼市招数出台，对此人们已习以为常，拥有物业的人都希望措施能温和一些，不要让楼价大跌，而未买楼者也会暂时忍耐一下，等待政策推跌楼价才入市。这次政府没有再度下重药，的确出人意表，为此特首在出席电台节目时，遭到年轻听众的质问。
&&这也难怪，许多准买家之所以持观望态度，就是在等待政府出招后，会有便宜的房子买。相反想卖楼的业主，认为没有消息就是好消息，于是便即时加价封盘。近期成交价再度升温，就是跟没有新招有关。究竟施政报告是正面还是负面？从港大刚做的民调报告看来，市民的支持度比反对度高。
&&几乎可以肯定，每次房策推出，政府民望都会有所提升，原因是措施内容不是增加供应，便是打压需求，这都给未置业者带来了希望。以往人们认为，楼价贵可以先租楼住，待以后薪水增加，储蓄足够首期，再去实现置业愿望。可惜很多人都不明白，现实跟理想已越拉越远，香港已步入买不起又租不起的年代。
&&如果没有父母支付首期，年轻人想在市区买楼谈何容易，以实用面积计算，市区楼价已进入每呎万元年代。还好社会不断进步，像我们这些八十年代踏出社会工作的中年人，大都会为下一代准备好买楼首期，只要他们读好书，将来有稳定的工作，置业并不是一件困难的事。这一点，现今的年轻人要比我们当年幸运得多。
&&& 当然，也有很多父母没有为下一代准备上车首期，但是没关系，政府有决心解决房屋问题，CY的口号是「协助基层上楼，帮助中产置业」。施政报告强调，未来每年目标兴建2万公屋单位，而像「绿悠雅苑」的居屋亦将陆续推出市场，这些房屋全部只为港人而建，外地客难越雷池半步，年轻人只要努力上进，买不起私楼，还有大量公屋和居屋，不必太担心！
「劏房」问题 源于移民政策（2013，1，30）
&&& 外界常批评港府不知民间疾苦，漠视基层市民恶劣的居住环境。香港繁荣的背后，有数以万计的人蜗居在仅仅数十呎的「劏房」里，这显示了经济愈发达，有钱人愈多，贫富悬殊的现象愈严重。
　　「劏房」即是「分间楼宇单位」，也叫板间房，通常只有几十平方呎至百多平方呎，将一个单位分割成4至5个小房间。这种板间房其实存在已久，在七、八十年代是十分普遍的事，后来有人将当时的情形拍成电影，像「七十二家房客」便是家喻户晓的影片。
　　社会进步，人权提高，现代人不愿意像以前那样，居住在狭窄的「劏房」里，于是改善生活环境的诉求日益增加。可是大家有没有认真想过，长期以来，港府兴建无数公屋，并承诺市民三年上楼，为何还会有那么多人居住在板间房？
　　问题的根源就是香港的移民政策，每天有150名大陆人批准来港定居，每年就有约5万5千名，这些人士并非投资移民或专业移民，大多数是以家庭团聚为由获批的单程证人士，他们既无资格申请公屋，又没太多钱租私楼，变成了「劏房」的生力军，新移民比较勤俭节约，廉价住宿是他们的温床，于是面积愈小的「劏房」便愈受欢迎，其存在价值愈来愈高。
港人困境 传媒过分喧染
　　此外，「劏房」也住了一些本地的上班一族，香港人生活紧张，工作压力很大，时间就是金钱，虽然效区居住环境较佳，租金亦较为便宜，但是想自由、贪方便的打工仔宁愿涌到市区来，他们认为房间大小无所谓，有一张睡床就够了，反正平时甚少招呼朋友回家，生活都在外头，把节省下来的时间，用来工作或玩乐更为划算。
　　还有，一些出现家庭问题的人也会租住「劏房」，如失婚者或离家出走的人。也有喜欢个人空间的年轻人，他们钟情自由独立的生活，不想有约束，这些为数不多的人都是自愿的，且是暂时居住性质，他们大都在排队轮候公屋和居屋，有些人因分配效区不肯去，在等待第二轮或第三轮机会，部份传媒将这些港人的「劏房」居住困境无限放大，实有过分喧染之嫌。
　　香港高昂的楼价，已成了经济繁荣的标志。可现今仍有这么多人居住在「劏房」里，引起媒体广泛报导，将劏房说成是人间地狱，忽略了各种社会福利的存在。然而，如想改变这种蜗居情况，是否应该学新加坡或欧美国家的移民政策？
出现「意外之财」 适度利民纾困（2013，2，6）
&&& 新一份财政预算案将在月底公布，向来审慎理财的财爷曾俊华又一次估错数，原本预计今年会有约34亿元财政赤字，实际上是首9个月已有400亿元盈余，对此外界必将有诸多批评，而大幅增加福利开支的声音也将更趋强烈。
&&曾俊华强调，他并非故意低估财政收入，400亿元盈余裹，有380亿元是投资收益，多了卖地和印花税收入，才有此「意外之财」，换句话说，今年如果没有楼股市场异常畅旺，他的预测就所差不远。坦白说，笔者宁愿他继续估错下去，就像一家公司公布业积，本预期是亏损却出现巨额盈利，这「意外之财」也变成「意外之喜」。
&&政府有更多「意外之财」，才有能力增加社会福利开支，真正做到还富于民，否则一切都是空谈。可是为何曾俊华仍要重申坚持「应使则使」原则？钱又不是他个人的，把储备大量派发，港人个个收惠，政府民望更高，何乐而不为？财爷如此坚持，是因为政府各项社会开支日益沉重，一旦变成「大花筒」，恐怕覆水难收，形成恶性循环。
低估库房收入 情有可原
　　笔者相信财爷曾俊华所言，当局低估库房收入是情有可原。近年香港楼价高企，未买楼者怨声四起，政府去年对楼市作出多番干预，更使出空前辣招「SSD」和「BSD」，试图冷却炽热市况，于是外界均认为，无论成交量和价，都可能出现大幅下调情况，因此低估于地产方面的税收，一点都不出奇。
&&& 为何香港楼价总是居高不下？归根究底是利息低企和大量热钱涌入有关，联系汇率制度使港元大幅贬值，引致资金大量投入商品和楼股市场，其中砖头变成了必然投资工具。虽然「SSD」和「BSD」曾令楼市短暂淡静了一个多月，但热钱很快又使市场恢复平常一样热闹。矛盾的港人一方面庆幸在土地和印花税等的收入急增，另一方面却埋怨高昂的楼价要付出沉重代价。
&&笔者认为，既然今年港府盈余丰厚，财政预算理应加推利民纾困措施，如减薪俸税和利得税、免差饷及免公屋租金、推电费补贴与生果金加倍等等，更加要投放多些资源协助基层人士，防止跨代贫穷，缩窄贫富之间差距。至于楼市方面，当局再出招宜以平稳楼价为大前提，须知道现今是资金市，一旦热钱撤退，或外围出现经济危机，楼市必受重挫，到时政府将真正出现财政赤字。
审慎理财有理 过度干预不当（2013，2，20）
&&& 财政预算案将于下周宣布，坊间普遍对坐拥7千亿财政储备的特区政府抱有期望，认为如此富有的政府，应该慷慨派糖，做到「取之于民，用之于民」，反正此刻政府民望低迷，有能力的话，多做些利民纾困措施，对将来施政更有好处。
　　于是，不断有消息传出，财爷曾俊华除了一如既往般推出免差饷、电费补贴、公屋免租及综援生果金双粮外，亦会提高个人入息免税额，估计从十二万增至十三万，此外，首名子女免税额会从六万元增加至八万元，第二名或以后子女免税实则可望增至十万元，而措施将分阶段实施。对于中产来说，这些都是好消息。
　　当然，多个团体及政党仍有不少要求政府派糖的诉求，提出的方案林林总总，皆因库房拥有巨额盈余，才有条件还富于民，否则一切都是空谈。反对派议员总爱指摘政府是守财奴、曾俊华整天计错数，笔者倒认为政府应当审慎理财，预计少盈余好过预计多盈余，基层市民不是常说库房的钱就是大家的钱吗？
&&说来也有道理，人们常说要多作储蓄，以备不时之需，广东俗语也有「好天斩埋落雨柴」等，就是说花无百日红，万一经济出现变化，身边有积蓄才可安渡困境。一个政府也就像一个大家庭一样，财政年年有余总比整天入不敷支强得多，这一点，我们的财金官员们都很有防范意识，可称得上是持家有道。
楼市措施 效果与期望不同
　　然而在楼市方面，笔者认为过度的干预并不一定是恰当做法，我们常在电视媒体中，看到财政司司长曾俊华和财经事务及库务局局长陈家强提醒市民，香港楼价高处不胜寒，一旦外围经济出现危机，或低息环境有所变化，楼价将有大幅下调风险，呼吁市民买楼要量力而为，更多次警告，倘楼市过于亢奋，政府将毫不犹豫推出措施遏抑楼价。
　　坦白讲，笔者并不希望楼价进一步上升，相反如能轻微下调几个百分点就最好。当政府没有借口或压力再推干预措施时，便是楼市好消息。就以加强版「SSD」和「BSD」为例，政策的效果明显跟政府的期望不一样，将赚取较少利润的短线炒家赶出市场，使长线炒家和生怕「卖咗买唔番」的业主们，放盘皆开天杀价，以致二手市场成交萎缩，可是价格却屡创新高。此外加征有限公司买楼印花税，也严重拖慢了市区重建的步伐，令楼宇供应进一步紧绌。这些结果，相信都不是社会各界想见到的。
为民望出招 损市不利民（2013，2，27）
&&& 港府再次向楼市出招，继推出加强版「特别印花税」（SSD）及「买家印家税」（BSD）后，四个月内再次使出辣招「双倍印花税」，即除首次置业人士外，购买本港物业（包括工商铺）均要支付双倍印花税。港府先是打击住宅短线炒家和限制公司及海外买家，接着是针对本地投资者，所有措施均令交易成本大增，务求以打压需求的方式来冷却炽热市场。
　　有人说港府屡次向楼市落重药，是为挽救低迷的民望，因为每次宣布楼市措施时，官员们最是振振有词，坊间的反对声音亦最少，不像推出其他生民措施，总让反对派骂得狗血淋头。笔者认为这种看法甚有道理，一味狂推辣招打压买家需求，是损市不利民，可能只为官员带来个人声望而已。
　　政府以楼市过度亢奋为由出招，是没有真正了解市况，就以今年一、二月份的住宅成交宗数计算，均较去年为低，而且炒风跟97年比简直是天壤之别，现今确认人身份转售（俗称摸货）个案几乎绝迹市场，二手楼市交投淡静，媒体报导的高价成交只是少数例子，主要是因为楼盘供应短缺所致，并不足以构成为亢奋程度。
　　政策进一步收紧按揭成数，亦有违年轻人成家立室的基本要求，几年前就有大学生一句「女朋友冇楼唔肯嫁」的言论，成了楼市问题的争议话题，打压需求的措施不但使年轻人愈来愈迟婚，甚至引起许多社会问题。另一方面，政府一边希望吸引外资及厂商回流，但另一边却增加他们购买写字楼及厂房的成本，这都是自相矛盾的做法。如今港币大幅贬值，存放银行利息又低，投资股票或债券等又不敢，这也叫市民无所适从。
租金升跌 与炒卖没直接关系
　　今次港府介入工商铺市场，「双倍印花税」将本地投资者重挫，相信短炒者将离场。当局以为没有炒卖，租金就不会上升，其实不然，租金的升跌跟炒卖商铺并没有直接关系。例如罗素街或西洋菜街的铺位，每年买卖成交极少，但租金加幅往往倍数上升，而成交频密的二、三线铺租，加幅却最多只一、二成而已。商铺的租金是取决于行业的承租能力，近年来自由行兴旺，带动了钟表珠宝、零售品牌等行业，他们给的租金自然较高，难怪被迫迁的食肆甚有怨言，这是自由经济的必然现象。搬离至二线街道或楼上铺经营的商店并非没有生存之道，就像日本东京的银座式商厦那样，也诞生不少成功的名店。
　　财政司司长曾俊华屡次强调，没有「银子弹」可将楼市问题一次性解决，惟有不断出招收窄买家光谱。如今不同层面的买家已收归掌控之中，政府政策是否也应设有落日条款或调节机制？否则一旦美国加息来临，资金大量撤离，楼市沽盘涌现时，在现今多项辣招的「金刚咒」之下，楼价大跌令业主逃生无门，负资产的惨痛故事可能会重现眼前。
把炒家赶出市场 有谁得到好处？（2013，3，6）
&&& 《财政预算案》上星期公布，内容平平无奇，外界批评声音四起，原因是最辣的招已在更早前推出，就是「双倍印花税」。为了遏抑楼市炒风，政府屡次使出绝招，继「SSD」和「BSD」措施将住宅炒家击退后，「双倍印花税」进一步将工商铺的短线投资者赶出市场。
　　炒家，是一个不受欢迎的名字，尤其是炒楼者，不管你曾经纳过多少利得税和印花税。同样是炒，股票、外汇和金银铜等市场上的炒家，他们没那么受敌视，原因是外界总把高昂楼价归咎于炒风所致，对他们带上有色眼镜看待，认为没有炒家，楼价就不会上升，租金也不会上涨，因此，每当政府推出打压楼市措施时，坊间总会有不少支持者的掌声。久而久之，楼市政策也成为政府提升民望的重大决策之一。
热钱涌入 推高楼价真凶
　　其实，真正推高楼价的并非炒家，而是市场热钱涌入、超低利率及货币贬值等，令大量资金投资在物业上。短炒者只是顺势推舟、混水摸鱼而已，难成大器。例如众多炒家在屯门、天水围一带炒了十几、二十年楼，结果不但没有将区内楼价炒高，相反有著名投资者在嘉湖山庄一役全军覆没。而去年新鸿基一个楼盘以呎价近万元在区内发售，不单止卖个满堂红，还即时打破区内楼价长期停留在每呎5千元内的宿命，可见地产商才是真正有威力。
　　此外，多届前任港督及特首均不断出招打压炒风，楼价越打越升，政府也越升越打，结果前前后后不知出了多少招，最后干脆使出三年内转售征加重税的绝招「SSD」，这回正式把住宅炒家赶出市场，可到了最后楼价依然继续上扬，事实证明，楼价上升是供应和需求失衡所致，非炒家一己之力可以推高。
&&& 记忆中香港楼价从来没有便宜过，即使是97年金融风暴至「沙士」期间的楼价，仍然比周边的国家和地区高，然而这并没有影响香港在外国人眼中的崇高地位。楼价高昂的确使部份人望楼兴叹，营商者经营成本日益增加，但是从另外一个角度看，拥有最多土地的政府却更加富有，业主们也财产丰厚。香港天然资源短缺，贸易以转口产品为主，地产及金融成为最重要的经济支柱，而土地更矜贵得像中东的石油一样。
　　显然，高楼价最大的得益者是作为大地主的港府，其次是地产发展商，接着是拥有越多物业的业主和长线投资者（即长线炒家）。如今政府加推「双倍印花税」，连工商铺也一网打尽，所有短炒者全部被赶离场，外地客也拒之门外，这意味着市场完全由本地用家及长线投资者主导，在盘源短缺的情况下，成交量将会严重萎缩，地产代理、银行按揭、装修家俬及律师行等相关行业必受拖累，而政府的印花税收入亦必定锐减，在没有炒家的楼市里，究竟有多少人得到好处？
打压工商铺 租金会下调？（2013，3，13）
&&& 外界对于政府多次推出抑遏楼市措施甚为受落，原因是财金官员总是强调，措施针对的是市场上炽热的炒风，楼市处于十分亢奋的状态，楼价屡创新高，政府有责任把它冷却下来，更多次表明，要改变市民对楼价只升不跌、愈迟买愈贵的看法。
　　于是，除了额外印花税（SSD）和买家印花税（BSD）之外，新推出的双倍印花税（DSD）更扩大至工商铺范围，被「SSD」和「BSD」赶出住宅市场的资金，刚流入工商铺市场不久，如今又让「DSD」拒之门外。当投机者、投资者和海外买家纷纷离场时，现在市场上剩下来的，只是一批购买力不足的用家。
　　只剩下这批负担能力较低的用家，难免使买卖成交出现冰封状态，有人形容现今的楼市差过沙士时期，也许没有说错，从一些挞订劈价个案，到发展商带头减价等等，看得出后市未许乐观，整体楼市向下调整已是难以避免。政府用打压需求的手段来剎停楼市，似乎已达到预期后果，而憧憬楼价下跌的用家当然表示欢迎。
通胀令楼价和租金续升
　　然而，将百花齐放的地产市场改变为单一的用家市场，这是好的政策吗？答案见仁见智。不同的阶层和不同的身份，都有不一样的利益关系，坦白说，作为地产中人，肯定没有人会喜欢砸烂自己饭碗的政策，悲观的预测是，在现今辣招之下，地产从业员将会有三分之一面临淘汰。为什么政府智囊团，就想不出一个既可让楼市平稳发展，又可保持成交畅快的好政策？这样才是真正为香港拼经济，为人民谋福祉。
　　多数人认为，楼价和租金上升是炒风带动，政府不断打击炒家是理所当然。其实大家有没有看清楚，「SSD」和「BSD」已将住宅炒家赶走，为何价格仍然上升，主要是因为银纸贬值引致通胀急升的关系，牛肉一斤升至近百元，菜心价格一年升了五成，楼价为何不可上升？同样地住宅租金方面，也不见得因为没有炒家而下调。
　　今趟政府重击工商铺，主要是回应外界对商铺租金上涨的诉求。当局仍然错误地以为把炒家赶走，租金就会下调，这种旧思维恰恰跟运用在住宅市场里一模一样。租金的多少是由市场作决定，和楼市炒风没有直接关系，正如中环国际金融中心（IFC）和铜锣湾罗素街的铺位，由于是大财团长期持有，因此租金位列世界前茅。其实，业主租不出物业，自然要减价招徕，行业如抵受不住贵租，搬到第二条街也一样可以经营，政府不可以帮助给不起租的人去压低业主的租金，否则这会坏了先例，假如租客仍是经营困难，难道政府进一步资助他们？
房策跟随大陆 有违一国两制（2013，3，20）
&&& 反对派议员常故意质疑特首梁振英是共产党员，就是害怕他施政被大陆政府牵着鼻子走。可是，近年来中港两地政府不约而同打压楼市，表现甚有默契，其出手之狠、招数之多前所未见，很明显，港府的房策正在跟随大陆的指引走，这一点，难免令人对一国两制产生怀疑。
　　有学者专家形容这是政府和炒家在决战，政府连番推出辣招，除将短炒者赶出市场外，更将长线投资者、海外买家亦一并拒之门外，措施刚实施不够一个月，效果已立竿见影，只剩下看淡前景的部份用家，楼市成交难免静如止水，此刻急于出货的小业主唯有降价求售，楼价终于回落了数个百分点。诚如专家所讲，政府显示出无比的决心和耐性，第一招后推第二招，还有第三招、第四招，不将楼价推跌誓不罢休！
限价出售 用家必能置业
　　这回合，政府历尽艰辛，最终胜回一仗。坊间认为是有决心者胜，笔者却感其胜之不武，花如此多人力物力、出那么多世纪绝招，也只能将楼价下调少许而已，效果没想象中理想。其实，要让楼价大跌是非常容易的事，只要使出一招，就是限价出售便可，即所有楼盘（无论一手或二手楼）全部规定订价不可超出某一个价格，比喻：港岛区每呎只可卖@4,000，九龙区只可卖@3,000，而新界区只可卖@2,000。这样就可保证所有用家皆买得起楼。
　　可是，压低楼价的政策就是德政吗？那可不一定。当经济好购买力强时，楼价自然会向上，相反楼价便会往下调。而当楼市低迷时，人们常因为经济不景气，不敢在低位时买楼，因此错失入市良机。碰上楼市好时，买家反而会争相入市，因为害怕愈迟买愈贵，所以说，要在楼市做到高沽低揸，的确不容易。
香港回归以来能够保持繁荣，完全是一国两制的成功，港府奉行资本主义制度，跟大陆计划经济有所不同，楼市措施实不必与其相随。大陆控制房价是因为要维稳和抵抗通胀，国家的财政收入来自多方面产业，不像香港对房地产的依赖，政府从地产方面直接和间接取得的税收占库房收入的4成或以上，可见地产兴旺，对香港经济发展何等重要。
楼市大跌 害了百万业主
　　外界总认为，打压楼市就是打压地产商和炒家，其实这想法是错的。地产商只是批发商，楼价低时他们买的地价也低，对其售楼盈利不会带来太大影响，就像近期何文田地皮就比预期中卖平了近20亿。此外，炒家不炒楼也可以炒股票或债券等，表面上他们没有损失。
　　然而，楼市大跌却对百万小业主非常不利，楼房是他们的财产，他们背负银行满身的债，回想97年金融风暴，当时没有那么多辣招，楼价仍可大跌7成。因此，打压楼市的措施在上升周期或许是适用，可是在下跌周期却变成了毒药，港府是否应该汲收当年十几万负资产的惨痛教训，在美国开始加息之时，在楼价仍未大跌之前，研究一下何时正式退市？
房屋政策是地产成败关键（2013，3，27）
&&& 当年的「八万五」房屋政策，碰上了亚洲金融风暴，使香港楼价大跌七成，造成史无前例的十几万负资产个案。后来的「自由行」政策，带旺了香港的消费、旅游和酒店行业，加上投资移民措施，挽救了低迷不振的楼市。今天港府推出的多项打压楼市政策，又将会带来甚么样的后果？
　　人们对房地产总是又爱又恨，所谓成也地产，败也地产，楼房不只是自住的工具，港人已将它当成身家财产，楼价上升或下跌都牵动着他们的心弦。最近一项调查指出，香港有超过六十万人是百万富翁，他们的平均资产净值突破千万元，而其财富主要源自于物业升值。
　　这消息是好是坏因人而异，持有物业者笑逐颜开，尽管不卖仍可算是千万富翁。可未置业者面对高昂楼价，难免望楼兴叹，心有不甘之余，更希望政府能出手推低楼价。舆论常指香港贫富悬殊日益扩大，主要是有楼和无楼的分别，而政府为了迎合民意，只好不断出招，结果是地产市场水尽鹅飞，如今楼价正式拉开了下跌的序幕。在经济向好的环境下，物业代理、装修家俬和银行按揭等业务却反而受到重挫。
房策把热钱推向欧美
　　两年多前推出的额外印花税（SSD）措施，将住宅炒家赶走，在重税的捆绑之下，用家难以在两三年内卖楼或换楼，形成楼盘供应更加短缺，二手楼成交量大幅下降。半年前再实施买家印花税（BSD）政策，以楼价的15%来加征印花税，的确阻吓了大部份外地客入市，SSD和BSD双管齐下，成功击退了所有中外投资者，将买楼的优先权利留给了本地市民，住宅市场变得一片淡静，楼价依然没有下跌。然而，泛滥的游资开始流向工商铺市场。
　　到了一个月前，财政司司长等不及财政预算案公布，率先宣布了致命的双倍印花税（DSD），诚如施永青所说，这是压死骆驼背上的最后一根稻草。除了首次置业的用家外，DSD不仅将住宅市场上的其他买家赶走，也将工商铺的所有投资者一网成擒。无端端把热钱推向渴望游资到来的欧美国家，他们连多谢也不用说一句。
　　近来传媒又大肆报导，说什么商铺业主疯狂加租，逼使食肆结业，中小企业无法生存，连屹立铜锣湾二十年的富豪饭堂也被逼搬迁。笔者不禁要问，屹立二十年该赚了不少吧，是搬迁又不是结业，品牌效应仍在，搬到另一条街一样可以客似云来，商业社会搬迁或扩张与收缩，平常不过之事，有什么值得大惊小怪！
一招限制转手 可达三赢局面（2013，4，3）
&&& 目前香港经济势头良好，政府坐拥大量财政储备，每天都在研究如何帮助弱势社群。同时大量基建即将上马，各大机构均在为聘请员工而费煞思量。然而另一边厢，物业市场成交量却严重萎缩，其惨淡境况仿佛回到冰河时期，一众从事相关行业人士叫苦连天，正是「东山飘雨西山晴」，楼市前景跟经济发展背道而驰。
　　正如岭大政策研究中心主任何泺生教授所言，政府现时的房屋政策是累人累己。打压楼市的辣招，不仅会造成逾万人丢饭碗，也可能使政府库房印花税少收逾一百亿。据报导，近月来物业成交重回十年前&沙士&时期，业界估计今年交投量将按年大减六至七成，即从业人数或需重回当年不足两万人，才足够开单维持生计，以目前代理人数三万多计算，流失逾万人手并不为奇。
　　至于政府物业印花税收入方面，从2010 年财政年度的251亿，到去年减少至182亿。政府不断出招打压楼市，按比例算，今年的物业成交量只可维持三分之一，则年度物业印花税将少收120亿左右。新政府一上场，视楼市为头号敌人，去年底到今年初，先后推出了三大世纪绝招，即是买家印花税（BSD）、额外印花税（SSD）和双倍印花税（DSD），赶走投资客和海外买家，现时市场上只剩下购买力不足的用家。
　　成交萎缩也使相关行业大受影响，与银行按揭部经理谈起近况，他们的生意三月份跌了五成，同样地装修、家俬、律师等行业也受牵连，生意也少了一半。政府牺牲自己和业界利益，为的是要迎合基层市民，尤其是未置业人士的愿望。有人说，高楼价影响经济与民生，使供楼者家庭陷入生活困境。也有人说，楼市跌造成万人失业，小业主资产缩水，也影响政府库房收入。谁对谁错，难以定夺。
赶走炒家 留下长线投资者和用家
　　那么甚么是最好的政策，答案一定不是打压需求的房屋政策。为了推跌楼价，宁愿大幅减收印花税，又迫使那么多人失业，怎会是好的房策。好的政策是要让人人有屋住、个个有工开、政府有税收才正确。香港有这么多优秀人才，难道就想不出一个更佳的方法，非得以行政干预手段来打残楼市不可？
　　笔者认为，除了大兴土木盖房子之外，当局应立即取消所有打压楼市措施，不要什么「SSD」、「BSD」和「DSD」。只需使出一招，就是规定所有物业三年内不得转手，如出售重征楼价升幅的三成作为升值税，这样的话，加上物业印花税和利得税，三年内转手的炒家便要缴付约五成的税项。市场上没有短炒者，留下长线投资者和用家，楼价可平稳发展，成交量也可维持正常，政府税收亦不会减少，这才达至三赢局面，有利于香港长远的经济发展。
物业成交惨淡 相关行业遭殃（2013，4，10）
&&& 物业市道成交惨淡，犹如03年「沙士」时期。说来也真凑巧，禽流感疫情卷土重来，在国内各大城市迅速蔓延，大有重临香港之势。虽然港人暂时还未被殃及，但是地产市场已被严重感染。
　　数据显示，今年3月份的楼宇买卖成交只有6,825宗，比2月份少了三成，创出过去一年新低。由于田土厅登记属于滞后出现，3月份的登记反映的是2月份的成交，政府在2月23日实施双倍印花税（DSD）后，市况已陷入停顿边缘，因此3月份成交宗数将进一步减少，相信待四月份公布时，数字会低得十分惊人。
　　在经济环境良好的今天，各行业均出现人手短缺情况，唯独地产代理行业出现巨大变化，原本还是一片好景，如今被房屋政策乱棍打死。一众代理的生计令人担忧，可能出现三分之一从业员失业，回看现今社会上出现的工潮，仅几百个码头工人要求加薪就弄至满城风雨，相比之下，地产从业员算是较为克制了。
　　面对目前困境，许多行家向笔者大吐苦水，希望本人写文章呼吁当局关注业界生计。坦白说，要政府这么快收回遏抑楼市措施似乎是不可能，笔者反倒希望楼价尽快下跌，最好在第二季下调10%至15%，这样的话，政府才有条件去研究设立日落条款，如今大多数人都认为楼价应该下调，港府岂敢与民粹力量作对？因此哪里顾得了政策对经济的实质影响，当然更加不会理会地产代理的惨况了。
不断加辣招 目标却不清
　　政府以来不及辟地填海广建房屋为由，强行不断加辣出招，采取行政手段限制楼宇买卖和价格，这只会使供应更加短缺，无壳蜗牛更难上车置业。既然找不到足够土地开发，就应该释放二手物业交投，楼价才可得到舒缓。财金官员常说非常时期用非常政策，意味着过了非常时期就会退市，那么是否应该说明白一点，楼价要跌多少才达目标？起码让从事相关行业的人有心理准备，算一算要捱过多长的艰苦岁月，才可重见天日。
　　作为资深地产中人，经历几次楼市高低时期，十几万负资产的情况仍历历在目，希望政府要吸收当年的惨痛教训。其实，过多的遏市措施也招来反对声音，像美国智库卡托研究所学者就批评，港府推出的「SSD」、「BSD」和「DSD」等辣招是「大错特错」，严重影响自由经济美誉。笔者也有疑问，既然香港的成功有赖于自由市场经济，那么为何要破坏它？
谁是英明领袖？（2013，4，17）
&&& 笔者有时候也感到疑惑，究竟是经济向好带动楼价上升，还是楼价上升带动经济向好？根据报章报导，美国楼市从谷底反弹，全国楼价于2月份按年上升约一成，原因是联储局量化寛松政策制造的热钱回流本国，加上海外买家（内地客为主）蜂拥进入美国买楼的缘故，专家们更指出，楼市上升将提振美国疲弱的经济，改善本土的就业市场。
　　这边厢，香港楼市却跌进谷底，成交量大幅萎缩，楼价有可能急跌5%至10%，市况恰恰跟美国相反，理由是港府推出的一系列房屋措施，不仅将本地投资者赶出市场，更将富有的大陆买家推往欧美市场，专家们均认为，楼价下跌会影响香港的经济增长，也令本地的失业率增加。
热钱走向 左右各地楼市
　　读者可能会产生疑问，明明香港经济比美国好，何解香港楼价跌，反而美国楼价升呢？很明显，热钱的走向在左右各地楼市，其力量十分巨大。楼市向好创造更多建造业职位，地产代理、律师行和银行按揭业务直接受惠，连锁效应下，建材和家电等也更加畅销。因此以目前情况看，楼价先上升，再带动经济向好，这种说法较为贴切。
　　热钱从西方来到东方，再从东方回流西方，资金的进出影响楼市的升跌。所谓「十年人事几番新」，善忘的香港人似乎忘记了昔日的伤痛，犹记得十年前「沙士」来临，港人害怕得不敢买楼，当年香港经历亚洲金融风暴，楼价大跌重创经济，到处可见银主盘，世纪疫症使人们以为香港会沉沦，谁还敢去买楼？现时想起来真是悔不当初。
&&& 虽然我们埋怨十年前没有买楼，但是必须感谢十年前的自由行政策，它强劲的消费带动了疲弱的经济，也救活了低迷的楼市，如今香港的失业率从7%降到3%，负资产个案也已消声匿迹。香港恢复了往日的繁华，却推出一连串闭关锁港的政策，如限制自由行、限购奶粉、零双非等等，更甚的是拒绝内地客买楼。难怪有人形容香港人过桥抽板、忘恩负义。
楼市落药过重 应加速供应
　　港府不断加推辣招，其用意是让楼价适度回落，以免楼市泡沫爆破，但落药过重变成好心做坏事。目前楼市实际情况是成交严重萎缩，买卖停顿对经济构成重大冲击，以香港主要依赖地产和金融的结构来说，打倒楼价等于失去左臂一样，弊多于利。正确的措施应该是加速增加住宅供应，维持市场流通量，使楼价平稳健康发展，谁能想出如此良策，方可算为英明领袖！
释放二手供应 勿加征买楼税（2013，4，24）
&&& 日前与商界老友饭叙，谈及近来香港楼市。老友家中子女已长大成人，计划年底买楼结婚，询问本人意见。老友经商多年，向来精打细算，自然想在最低位置业。面对目前政府推出的众多遏抑楼市措施，后市会何去何从，几乎是笔者碰上朋友时都会说到的话题。
　　回说老友下一代买楼结婚一事，原来父子俩意见不一。父亲帮忙支付首期，当然有话事权，认为楼市气氛不佳，楼价一年内将下跌20%至30%，提议儿子年底或明年才买楼。然而儿子已决定年底结婚，认为现在筹备婚礼和进行睇楼时间刚刚好，从落订到成交，再装修到搬屋，非得至少半年不可，现在准备买楼已不算早。
　　这种情形要笔者给予意见不容易，从楼价方面看，后市的确有可能下跌两成或以上，但跌的时间会很缓慢，或许需要一年甚至两年时间，以父亲精明的想法，等年底才计划买楼似乎较为划算。可是儿子急着成家立室，时间不能再等，年轻人想拥有自己的安乐窝很正常，且父子俩都爱面子，租楼结婚又怕不够体面。
　　问题还有，置业首期不菲，加上财务上安排，为父者想暂时用自己名购买，将来再转送儿子，可是却遇上双倍印花税（DSD），这也使精明的父亲头痛不已。在目前楼市政策底下，类似的故事比比皆是，政府打压投资者之余，最受影响的其实是用家。
一刀切遏需求 拖累经济
　　以一刀切遏止需求的方法来令楼市降温，效果十分显著，小学生都懂，把买家赶走使市场没有成交，楼价自然会跌，也太显浅易明。但是这会影响香港的经济前景，拖累地产相关行业和金融业的发展。新楼供应虽然来不及，但并非一定要强压需求，正确的方法应该是，撤销打击经济的捆绑楼市措施，释放二手楼市场，保持整体楼市的流通量，加上人们预期两三年后将有大量新楼供应，楼价便易跌难升。
　　如果大家恐怕取消各项加征的印花税，会令炒风重临，大可另想措施赶走炒家，就是对其惩罚重税，例如三年内转手的炒家惩收其额外炒楼升值税，迫使短炒者变为长线投资者，另一方面，不要让长期持有物业的业主囤积楼房，要鼓励他们放盘换楼。也就是说，不需要「因加得减」的买楼印花税，太高的买卖交易费用，只会让楼市处于停顿边缘，帮助不了市民安居乐业。
令人感叹的「黄金五年」（2013，4，30）
&&& 上星期再次听了林奋强先生的「香港黄金五十」演讲，内容仍是那么精彩而震撼，超过三小时的演说完全没有冷场，几百名听众到了晚上十点，似乎都忘了晚膳时间。林奋强多次强调，香港只要把握「黄金五年」机遇，就可持续五十年经济繁荣，甚至超伦敦赶纽约，成为世界最先进城市。
　　「黄金五年」是指从2010至2014年这「盛衰关键」的五年，由于西方经济重心向东方移动，香港出现前所未有的发展契机，因此香港必须大兴土木，广建医院、学校、住宅和商厦等，吸引更多的外商进来投资，从而增加大量的就业职位。林奋强认为，香港全速发展到了刻不容缓的地步，他说：「香港如不追赶伦敦和纽约，将会变成威尼斯」，言词中虽然踌躇满志，却难掩内心的无奈与感叹。毕竟黄金五年已过了三年多，时间不留人，香港的大型建设依旧停滞不前。
　　香港虽有如此无私的优秀人才，然而其大兴土木「做大个饼」的建议，换来的竟是打压需求的措施，难免令人唏嘘。作为负责任的政府，应该排除万难，大力拓展供应满足市场，不应该因为民粹力量抬头、反对派势力扩张而畏首畏尾，香港有77%的土地尚未开发，为何会找不到土地发展？笔者认为，找不到的是决心才对。一个政府缺乏信心及决心，空有无限商机也是徒然。可惜呀，「黄金五年」所剩时间不多，今天我们的财金官员们，还常常将打压需求的字句挂在口边。
不知不觉间 走向社会主义道路
　　港人似乎已经忘记，香港的成功是资本主义经济的成功。长期以来，香港人勤奋工作、努力拼搏，创造出一个个成功的故事。可是近年来，打压需求的措施层出不穷，如限奶令、零双非和楼市印花税等等，开章明义以照顾本地市民需求为大前提，拒绝外来客进来竞争。其实大家有没有想过，香港是一个商业社会，就像一家商店一样，只照顾家人和亲友的需要，为了害怕东西越来越贵，不把货品卖给外人，这商店很快就得关门。
&&& 一个社会的转变是由制度上转变开始，今天港人关心政治多于经济，「占领中环」、预算案拉布及码头工潮等事件，几乎是所有香港人最热衷的话题，谁会理会什么「黄金五年」？难怪有商界人士这样形容：「香港有议员想搞文革式批斗地主事件」。当人们不断追求公平公义、少数服从多数以及以民意为先的社会福利制度时，香港将在不知不觉间，从资本主义社会走向社会主义社会的道路上。
楼价跌物价升 港人财富萎缩（2013，5，8）
&&& 关于地产，人们总有说不完的话题，原因是地产是香港的经济命脉，政府每年从地产方面的财政税收，占库房总收入相当大的比例。另一方面，房屋不仅可作居住用途，而且已被港人当成资产的重要部份。因此，楼市的升与跌牵动着他们的心弦，也直接影响他们的工作与生活。
　　世侄朋友夫妇年轻有为，一毕业踏出社会便努力发奋，三十出头已有楼有车，夫妻俩是典型香港青年才俊，拼命工作之余，略有积蓄，自然想将储蓄进行保值。于是致电笔者：「Uncle，宜家港纸大缩水，我想买多层楼保值，你睇现时适唔适合？」「咁快又储到钱买楼？不过宜家唔好买住，最好多啲吃喝玩乐，去多几趟豪华游阜好过啦！」年轻人甚为疑惑，努力储蓄置业是香港优良传统，怎么笔者反倒叫他们尽情消费呢？
　　笔者解释，自从政府两次推出辣招，在三重印花税的打击下，楼市已立即冰封，现今市道是近二十年最坏的日子。政府以优先照顾本地买家客为由，将海外买家、投资者和炒家一并赶走，现在市场上只剩下这批实力最差的首次买家，让他们在高楼价时优先买楼，不是害了他们吗？这些首期不足的买家，一般都向银行贷款九成按揭，假如楼价下跌两成，他们马上就成为负资产。
一两年内 楼价或下调两成
　　如此惨淡市道，一两年内楼价下调两成绝对有可能，这或许也是政府的期望。世侄已是有楼在手，现今再买楼要交双倍印花税，买楼交易费高达一成，楼价如像预期般下跌的话，他们将在短期内损失三成楼价，实在是犯不着。倒不如听笔者说，到处游山玩水享受人生，把积蓄花光更对得起自己，反正量化寛松使港元大贬值，手持现金也是投资无门。
　　政府推出辣招，美其名是要稳住炽热楼市，帮助首次买家置业，实际上不但帮不到首次用家，也连累了想投资保值的港人，像世侄夫妇那样的人为数不少，他们并非想炒楼，只是打算买楼保值，现在也成为政府打压的对象。笔者不禁要问，既然当局成功遏制楼市，何不也大力按停通胀，否则的话，楼价跌物价升，港人财富效应将继续萎缩！
纽约游 感受美国人的豁达（2013，5，15）
&&& 到美国参加大女儿的毕业典礼，她在密歇根大学安娜堡分校取得双学位，还幸运地考取了优异成绩。见到她戴上四方帽的那一刻，内心的感动实在难以形容。这次才深深体会到，无论路途多遥远、工作多繁忙，做父母的总要出席子女的毕业典礼。
　　从香港飞密歇根州安娜堡需要18个小时，当地的士司机说是不可思议的事，然而对于喜欢移民的中国人来说，却是平常不过之事，几乎每个美国大城市都有中国城（CHINA TOWN），可见中国文化无处不在。难得有一个悠长假期，笔者顺便陪女儿到东岸几个大城市旅游，由底特律到波士顿，再从波士顿到了纽约。纽约这个世界上最繁华的城市，带给笔者非一般的感受。
　　在纽约最热闹的时代广场附近下了车，这里的人脚步走得比香港更快，不同肤色的人群擦身而过，一张张陌生的脸孔在急速的都市节奏下，看起来显得异常寛松。甫进下榻的星级酒店，寛敞却颇旧的大堂被CHECK IN的人群包围得水泄不通，好不容易拿到房间锁匙，一开门，我的天，近5,000港元一晚的房屋竟然没有景观又细得可怜，那一刻心情顿然跌进谷底，3天的波士顿悠闲假期的感受，一下子让纽约给破坏了。
中港商人 买曼克顿物业
　　晚上约了朋友在曼克顿中央公园附近的一家法国餐厅吃饭。罗小姐是成功的中港商人，女儿不久之前在哈佛大学读完MBA，留在纽约华尔街工作，她也是刚过来陪女儿几天，跟她们吃饭是很高兴的事。一坐下来寒暄几句后，罗小姐已迫不及待地说：「蔡先生，快点过来买房呀，纽约房价最近升得很利害，你家几个孩子有机会在这边读书和工作，既可自用也可投资！」原来两个月前她已在曼克顿买了房子，听说短短时间楼价已升了一成多。她还说：「美国政府和房地产业界十分感谢香港人，主要是因为港府不给外地客买楼，迫使大量的中国资金流进美国楼市，振兴了美国经济！」
　　笔者听后有所领悟，罗小姐纵横商界视野广阔，见识比在下高出几倍，卖香港楼买美国房，从投资角度看是不错的选择。于是笔者回答：「罗小姐，小弟这趟是陪女儿旅游，慰解她多年寒窗苦读，行程还有华盛顿和芝加哥。这样吧，你先帮我留意一下，有适合的房子马上通知我！」罗小姐教导下一代出类拔萃，同时更热心助人。
　　虽然坐车吃饭消费比香港贵一倍，但大家却吃得非常开心，饭后到她们家参观一下。这个曼克顿53街的高层单位，面积约720平方呎，属于一房一厅设计，罗小姐女儿一个人住挺不错的。楼价大约为港币950万左右，呎价港元@13,000左右，跟香港中高档楼价差不多，不过她们认为美国房价仍会上升，现在还在物色更大的房子作为投资之用。
　　回酒店的路上又跟的士司机聊起来，一听到酒店房价这么贵，他说：「下次你们来新泽西住，四五星酒店一晚才100美元。」原来司机家住新泽西，每天开50分钟车到纽约上班，新泽西不单酒店房十分便宜，楼价也比曼克顿平一半以上，吃饭买东西住酒店等消费都比纽约低很多，司机生活得很开心，价值港元100万的车还是自己买的。美国人不怕外国人进来把房价、酒店和商品价格推高，他们认为最要紧的是有商机有工作，住不起曼克顿，搬到新泽西一样开心。
　　香港市区房价很高是事实，可是新界很多二手优质屋苑，楼价只卖每呎@4,000至@5,000元左右。住不起市区的港人，难道就不能学一学美国人的那种豁达态度，搬到只需半小时车程、空气又清新的新界区居住吗？
齐齐反对高楼价（2013，5，22）
&&& 偶尔看一下网上读者回应，原来笔者文章的回应区还真热闹。每篇文章均出现不少反对声音，大多数是一些善意的批评，尤以年轻人为主。面对香港高昂楼价，刚踏进社会不久的年轻一代，自是表现得充满愤怒，笔者十分理解他们的心情，想当年，本人何尝不也是辛苦多年，才储够首期买楼上车。
　　外界总以为在八、九十年代，楼价与物价较低，年轻人上车比较容易，现今楼价飞升，买得起楼的人愈来愈少。其实这说法并不一定正确，从田士厅登记的业主人数愈来愈多，就可以证明今天买得起楼的人更多。别以为以前的人买楼不痛苦，当年楼价虽没现在高，可是薪金相对便宜得多，最主要的是按揭利息特别高，长期维持在8 & 10厘左右，因此每月供款一般占个人入息一半以上，97年更高达入息7成，谁说当年供楼不辛苦？
昔日年轻人勤奋工作 很怕失业
　　是否以前的年轻人不反对高楼价？错了，以前的人一样反对地产霸权，只是反对方式不一样。当年社会福利没今天好，没有工作就没有饭吃，住劏房的人比现在还多，买楼被视为很遥远的事，刚毕业的年轻人，哪里敢想买楼之事？只有望楼兴叹，想买就要加班工作或做两份工。那时的年轻人很怕失业，勤奋工作，根本没时间出来反抗示威，怒火只能留在心中燃烧。
&&& 如今社会进步了，福利也多了。有人说「福利养懒人」，也许有一定道理，香港有近27万个家庭领取综援，其中有3.52万个男性年龄在25至39岁。经济学家雷鼎鸣教授指出：「这批年轻壮男既没工作，也不找工作，是名副其实的宅男，他们当中每月领取二、三千元综援金，已足够生活费用，比起在外工作一万元一个月，扣除交通膳食费用，还要受气等更为划算。
　　此外，做宅男或宅女也有好处，每天在家上网打机结交朋友，加入讨论区作回应，站在道德高地评论世事，有空时可参加游行示威，生活倒也逍遥自在。」难怪坊间总认为，这些为数不少的宅男，就是反对地产霸权和金融霸权的佼佼者，从网上回应区或游行示威的人群中，经常看到他们的身影。
退市条件 楼价必须下跌
　　至于大多数有工作的青年人，他们一样也反对高楼价，只是工作繁忙少有时间作出回应而已。香港是一个自由的地方，选择做宅男或勤奋青年都有自由权利。笔者此刻也反对高楼价，房价高不仅使年轻人上车难，也是政府屡推辣招印花税的主因。如今地产市场一片死寂，严重地影响各个行业的发展。所以说，要让香港经济健康发展，政府政策就要退市，而退市的首要条件，就是楼价必须下跌！
高昂楼价 应由外地客和投资者承接（2013，5，29）
&&& 用「针无两头利」来形容港府的房屋政策最为贴切。两年半以来政府屡推打压楼市措施，尤以三类印花税（简称3D）最为狠辣。平心而论，政策的确成功冷却炽热楼市，令楼价有所回落。对于一众未上车者和等待楼价回落时买楼的港人来说，打压楼市措施当然是德政，同时也博取了传媒一时掌声。
成交量萎缩 市民望楼却步
　　然而从另一个角度看，以打压需求、不做生意的方法来推跌楼价，却带来众多负面影响。诚如岭大公共及政策研究中心主任何泺生教授所言，3D政策弊多于利、害人不浅。他指出，评估政策应从整体社会利益着眼，应以协助市民改善居住环境、藉以达至安居乐业为出发点。可是政策发挥出来的效应，却是成交严重萎缩，市民望楼却步，不敢入市。
　　政府多次强调，香港高楼价是由炒家推高，3D政策就是要阻止或限制这些外地客、公司买家和投资者买楼，把机会留给本地首次置业人士，就像限制购买奶粉一样。政策表面上是照顾本地市民利益，实际上产生反面效果，大家都知道今天香港楼价位处历史高位，此时此刻优先让首次置业买家上车，反而有可能连累了他们，首次买楼者实力较逊，大都向银行贷款楼价9成，假如楼价下跌超过1成，他们马上变成负资产，试问政府高官于心何忍？
&&& 楼房不仅是居住用途，港人早已将它当成投资工具。很多人常埋怨为何不在97年卖掉房子，再于03年沙士期间买楼？就是因为不懂高沽低揸，创造财富，眼见别人拥有物业而身家倍升，心里难免不是滋味。在香港这个弹丸之地，有超过200万人士以个人名义持有物业，数字比例相当惊人，他们也因此产生了巨大财富。
楼价低位时 应助上车客置业
　　笔者突发奇想，既然政策好坏参半，有利有弊，不如来个大调转看看。香港楼价创出新高，就暂时别让首次置业者买楼，将3D政策全部撤销，鼓励海外买家、本地投资者和炒家入市买楼，让他们都在高位接货，政府大量推出土地在一、两年内逐步实现，楼市成交畅旺可令政府库房收入大升，也带动各行各业经济向好。
　　楼市是有周期性的，楼价的升与跌决定于供应和需求因素，更重要的是关乎香港经济的发展形势，单靠有需求而购买力不足，楼价还是会下调。从03年至今楼市已上升了10年，该是回落的时候了，假如美国提早退市，利率掉头回升，天灾人祸或打仗等突发事件出现，楼价焉有不跌之理？因此，在楼价高企时，放寛政策给有实力的外地客、投资者买楼，在低位时，协助本地首次买家上车置业，才是正确和明智的做法。
楼价跌创和谐 苦了地产代理（2013，6，5）
&&& 反对高楼价的声音大，并不代表人数多。香港有超过一半人口居住在私人物业里，拥有物业的业主人数所占比例在世界前列，楼房早已被港人视为财产的重要部份。因此，未买楼者或没有上车的年轻人，自然会反对高楼价，然而当他们一旦成功置业，成为百万业主一份子后，心态却会有所改变。
　　大多数的港人认同香港楼价太高，也不表示他们都反对高楼价，在自由市场经济里，楼价高或低、合理与否应由需求来厘定。香港人努力拼搏去达成买楼愿望，当然希望楼房有保值甚至升值功能，谁愿意见到自己拥有的物业缩水？笔者与众多小业主的心态一样，认为现今楼价应有所回落，比如下跌两成左右最好。
楼价倘暴泻 损整体经济
　　但是如果像传闻所说，连政府也接受楼价下跌四成，那就未免过于迁就民粹声音了，当局有没有考虑过，制定政策除了要顾及民意之外，还要衡量对经济所带来的影响。
　　楼价大跌四成对业主们来说，当然不是一件好事，但下跌一、两成对社会起了和谐作用，现今财富都归于业主一方，使没有物业者和业主们形成对立局面，两者之间矛盾日益恶化。有见及此，城中富豪李兆基愿意捐出农地，兴建多达一万个廉价细单位，售价在港币100万内，供年轻人免首期上车置业，就是因为要社会和谐。李兆基还说：「如果其他富豪都愿意捐，香港贫富悬殊就可以解决。有钱人捐一啲，社会就和谐啲！」
&&& 笔者十分赞赏「四叔」的做法，所谓独乐不如众乐，香港楼价越高，买不起楼的人越多，反对地产霸权的声音越强烈。众所周知，为了遏抑楼市，近来政府推出三大印花税辣招，楼市已变成一潭死水，成交量跌至03年沙士时期水平，3.7万名物业代理平均只约8人开一张单，前景十分暗淡。
地产从业员 冀楼市稳定
　　然而坊间有部份声音却认为，地产代理是楼价高企的帮凶，是地产霸权的既得利益者，不单没同情他们面临失业潮的危机，甚至提议他们转行任地盘和建筑工人。外界都说地产代理唯利是图，不近人情，此刻笔者不禁要问：「究竟是谁心态凉薄？」
　　人们以为地产代理喜欢将楼价推高，其实不然，地产从业员的心声是希望楼市稳定发展，有更多的人买得起楼，才可制造更多的成交量，楼市成交畅旺才是他们的愿望。至于高昂楼价，他们并非从中得益者，因为在他们当中，仅约2至3成人拥有私人物业而已。
「地产代理」 不会是梦想职业（2013，6，13）
&&& 监察政府善用公帑、减少税金的民间组织「107动力」，日前举办了一个名为&打税香港梦&之额印税苦水会，笔者有幸成为演讲嘉宾之一，与地产界猛人施永青、汤文亮和汪敦敬同台演说。
一系列额外印花税 影响负面
　　出席的嘉宾还有不同阶层的精英，如狮子山学会王弼、港铁住宅业主联会林悦、香港中小企协会畲继泉、中产动力冯炜光、区议员林翠莲及专栏作家李兆富。大家一致认为政府推出的一系列额外印花税，不单打击香港楼市的流动性，更已对社会造成负面影响，将使GDP下跌，失业率上升。
&&& 向来甚有社会使命感的中原地产施永青，罕有地公开呼吁同业们要勇敢地表达内心的不满，甚至鼓励他们上街游行示威，可见SSD、BSD和DSD（简称3D）对代理行业的冲击，已到了十分严峻的地步。跟过往几次危机不一样，以前大行总想在低迷时期乘机吞并中小行，这次连自身也难保，几乎所有大、中、小型代理行都出现亏损情况，行业面临失业和倒闭潮，自然也顾不了自我形象了。
　　长远房屋策略督导委员会成员黄远辉公开表示，政府应果断加推更多辣招，务求楼价回落两成方可罢休。财政司司长曾俊华亦在上一次发表言论，政府推出「3D」政策后，楼价有所回落，物业交投量跌至每月4千多宗，政府会继续监察楼市发展，不会轻易作出退市决定。观两位有份制定房屋政策官员言论，政府政策是以楼价跌至某一个幅度，以及交投量少于某一个宗数为既定目标，这使笔者十分惊讶，究竟香港什么时候变成了计划经济？
交投急跌 从业员处水深火热
&&& 难怪今天的地产代理如此仿徨，人为的「3D」政策暂时还没有令楼价大幅回落，但却使交投量少了三分之二，一众从业员已处于水深火热之中。然而楼价没有下跌两成以上，意味着政府政策还没有达标，随时仍会有进一步加辣的可能。
　　笔者可以断言，一天「3D」政策不撤销，地产代理都看不到明天，如今唯有期盼楼价早些下跌两成或以上，政府才有条件设定日落条款。假如楼价徐徐向下，两至三年后才下调两成的话，那么今天的同业们如不想转行，唯一的选择，就是必须团结一致，齐齐上街抗议。
　　令人觉得讽刺的是，目前香港经济势头良好，港元贬值通胀急升，可是政府却要楼价下跌两成或以上，于是屡次出招乱棍将楼市打沉，地产代理行业前景变得一片黑暗。外界都说代理容易赚钱，其实不然，笔者与祥益地产汪敦敬闲谈，就不约而同地表示，不想下一代做这一行。诚如狮子山学会总监王弼所说：「小时候的梦想，没有人长大后想当地产代理！」
房屋政策 自相矛盾（2013，6，19）
&&& 首批白表免补地价（简称白居二）的2,500名中签人士涌进楼市，顿使居屋市场热闹起来。在政府「3D」辣招的影响下，居屋市场跟私楼市场一样，供应同样处于紧掘状态，忽然有如此庞大购买力积极入市，有人担心市场购买力因此逐渐释放，继而带动楼价进一步向上。
　　「白居二」政策是政府协助中下层市民上车的措施，能让更多的人安居乐业，自然广受大众欢迎，居屋价格也因此屡创新高。这是一个十分矛盾的现象，政府一方面鼓励首次置业者入市，另一方面却希望楼价有所回落，根据长远房屋策略委员会黄远辉言论，不难判断楼价跌两成是政府指标，也就是说，政府变相要让这一批首次置业者沦为负资产，未知此刻「白居二」购买者有何感想？
　　笔者多次提及，政府在楼市高峰时，屡推辣招打压楼价，将海外买家、公司客和投资者拒之门外，说什么要将机会优先留给首次买楼的本地客，这不单本末倒置，而且是非常危险的做法。这些向银行按揭楼价九成的「白居二」买家，疯狂地以癫价抢购二手居屋，他们显然对楼市不甚了解。楼价是不会永远上升的，政府不是整天要打破市民对楼价只升不跌的看法吗？可怜的「白居二」买家，今天他们感谢政府给予上车机会，他日可能会成为反负资产的示威者。
楼价有可能下跌两成
　　不是危言耸听，楼价跌两成绝对有可能出现，既然政府已对市场发出如此讯息，自然会朝此目标前进，否则难以向市民交代。假如「3D」辣招不达既定效果，不排除进一步出招的可能，这回梁振英政府显示出无比的决心，正是「不到黄河心不死」。准买家必须作好心理准备，现今的楼市已是政治市，也可以说是政策市。
　　另一个不明朗的因素是，美国联储局何时退市。日前金管局总裁陈德霖表示，若美国开始加息，停泊在本港的1,000亿美元资产可能会流出，楼市势受冲击而出现调整。目前香港楼市在多项辣招捆绑下，只剩下首次置业者，如「白居二」市场此等实力较逊的买家，相信消化完这批购买力之后，楼市又会恢复平静。
应撤销收紧楼市措施
　 &笔者认同地产专家Portwood Capital主席卓百德的看法，当实质利率上升时，楼价会自动调节，港府应撤销收紧楼市措施。实际上，除了美国有机会退市引致利息急升外，香港经济增长放缓，楼市流动性大减等负面因素都影响楼价。加上港府实施前所未有的各项辣招，楼市已是雪上加霜，楼价脆弱得不堪一击，下调几乎已成定局。
防市况逆转 应设退市机制（2013，6，26）
&&& 美国联储局主席伯南克上周发表退市言论，意味着漫长的救市岁月即将结束。退市行动还未展开，全球金股汇市已出现大插水。有趣的是，美国经济开始踏上复苏之路，然而对于金融市场来说，似乎不是一件利好消息。
　　股市和楼市是孖公仔，也可以说是两兄弟，股市下跌楼市也难独善其身。美国快要停止量化寛松政策，相信加息周期距离今天不远，港人一向享有超低按揭利率，引致楼价长期居高难下。一旦息口上调，供楼负担立刻增加，加上银行收紧个人信贷和进行压力测试等等，楼市泡沫的风险，比股市还要大。
若现资金撤退潮 楼价必受影响
& &&别以为香港楼价近来只跌了几个百份点，楼市表面上没什么大碍，其实内里暗藏危机，除了加息周期来临直接影响楼市外，资金的走向同样也左右楼市。美国推行量寛期间，有相当部分的资金流进新兴市场，香港当然也直接受惠。如今美国经济好转，资金有可能重回美国本土，假如新兴市场出现大规模资金撤退潮，大部份的资产价格都会应声下跌，香港楼价也难免受到波及。
　　难怪日前财政司司长曾俊华又再次警告，倘资金因预期美国加息而大举流走，香港息率可能较美国更早上调，呼吁市民做好风险管理，注意楼市下滑危机。此言论显示香港随时有机会加息，而不须要等美国加息才加。可是另一方面，曾俊华却不肯放寛「3D」印花税的任何条款，连香港人成立的香港公司豁免「BSD」的建议也不肯接受。面对财爷如此强硬的态度，再看看目前一片寂静的楼市，一众地产从业员和业主们都表现得非常担忧。
加息将来临 辣招应弹性处理
&&& 众所周知，目前影响楼市有三大因素，第一是利率走势，第二是资金走向，第三是房屋政策。第一和第二个因素非港府所能控制，可是第三个因素在政府掌控之中，就应该做到收放自如才正确。
　　 在低息环境和资金泛滥仍持续、楼市需求仍紧张的情况下，政府推出辣招规管楼市还算情有可原，如今政府已明言加息即将来临，资金恐怕会大举撤离，为何「3D」辣招不可弹性处理？作为负责任的政府，推出政策应以经济民生为本，应根据市况转变作出适当调节，灵活制定可加可减的入市和退市机制，才有利于香港长远的经济发展。
梁振英民望为何愈来愈低？（2013，7，3）
&&& 7.1再有几十万市民上街，游行当天虽挂起三号台风，港人仍一如既往以和平理性的方式表达他们的诉求。据最新民意调查显示，特首梁振英（CY）的民望持续下跌，评分均仅为46.2分，创上任以来新低。
　　面对港人对政府施政愈来愈不满，梁振英和多位司长及局长立即公开作出回应，表示政府官员团结一致，坚守工作岗位，以真诚态度去服务香港的决心。
　　这充分显示梁振英十分重视民望，跟前特首曾荫权「民望于我如浮云」的态度截然不同。人们总是认为，以香港目前的政治环境，谁做特首民望都会很低，这点笔者也同意，但不可因为民望一定低，政府就不去理会和加以改善，应该更重视才对。CY一上任就十分着紧民意，施政以民意为依归，政策也大都向低下阶层倾斜，为何民望还是越来越低？
房屋政策杂乱无章 无所适从
&&& 其实，特区政府并不知道民望低迷的原因，他们甚至很满意自己的表现。各位如有留意传媒报导，就不只一次听到特首梁振英沾沾自喜地说：「现在已没有人讲官商勾结」。骤眼看来似乎很有正义感，可回头一想，却甚感不妙，原来CY政府以排斥工商界为施政目标，为了摆脱官商勾结形象，也为了顺应广大低下层人士的民意，可能刻意不跟工商界来往，甚至以工商界为敌，把经济民生暂时放在两旁，将民望摆于中间。
　　于是，福利措施不断加码，扶贫政策推完再推，反正政府有大把储备，暂时怎花也花不完。遇到有市民投诉买不起楼，就狂推辣招压低楼价，来迁就能力不足的买家，碰上小商户埋怨铺租贵，便推双倍印花税阻止买家入市，影响外商来港投资经商。政府以楼价下跌两成为指标，视工商界为假想敌，拚命狂推土地供应，房屋政策变得杂乱无章，使外界无所适从。
失工商界支持 市民态度依旧
&&& 香港是成功的商业社会，实施的是多劳多得的资本主义制度，政府怕了民粹力量，不敢与商界密切来往，官商没有交流协调，矛盾因此不断增加，工商界对政府的支持度自然越来越低。另一方面，政府以为广派福利就会得到基层市民的拥护，其实也不然，反对派永远都是反对派，很多人口口声声反对共产党，心里却想着共产主义，一天还没有公平公义，一天都持反对意见，无论你的政策向他们多倾斜，他们都不会支持你。
　　说到底，CY目前面临的窘境是，既失去不少工商界的支持，又改变不了低下层市民的反对态度。剩下来的，只有所谓的「梁粉」的拥戴，而「梁粉」又逢多事之秋，CY政府的民望又焉能不低呢？
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