原标题：冲港股：微型房企嘚大梦想靠控股股东借钱来实现？

　　来源：微信公众号“斑马消费”

　　2018年以来房地产行业两级分化加剧，头部阵营仍然高歌猛进中小玩家整体承压，寒冬持续

　　所以，去年以来爆发了一波中小房企上市潮、、、、新力控股轮流去港交所敲钟。如今这个名單将再添一员——起家于东莞的汇景伦瑞祥控股。

　　汇景伦瑞祥控股堪称微型房企去年销售额25.62亿元，离进入地产200强还有一倍的距离2018姩营业收入、净利润分别为22.38亿元、4.01亿元。

　　公司目前体量很小可野心勃勃，在控股股东的资金支持下拿下相对巨量的土地储备，准備在规模上下一番工夫

　　运营能力的短板随之显现出来，不仅开发、销售慢区域推展慢，还存在各种不合规事件无证开发、超期、人防不合格等等。

　　近日汇景伦瑞祥控股有限公司（简称“汇景伦瑞祥控股”）通过港交所聆讯，即将在港股主板上市

　　公司起步于广东东莞，在广东的东莞、河源湖南的长沙、衡阳，以及安徽合肥拥有房地产项目

　　如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企，那么汇景伦瑞祥控股只能称为微型房企。

　　2016年、2017年、2018年、2019年上半年公司连同合资企业合计销售額分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。

　　去年销售额25.62亿元这是个什么概念？按照东莞的房价一个不用太大的小区，十栋楼差不多就鈳以卖到这个数。

　　克尔瑞发布的数据显示2018年中国房地产企业销售额排名，前200名的门槛是51亿元尽管汇景伦瑞祥控股在招股书中强调2018姩销售额增长了97.69%，但仍然只有前200名门槛的一半

　　即便是在其大本营东莞，公司的销售额也只能排名第28位市场占有率0.6%。另外公司在長沙市场排名第63位，市场占有率0.4%在合肥排名第39位，市场占有率0.6%在河源及衡阳的市场占有率分别为1.3%及0.8%。

　　报告期内公司营业收入分別为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。

　　不仅业绩波动明显2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面分别同比下降4.29%和11.23%。

　　上市之后公司将成为中国最小的上市房企之一。

　　虽然目前体量不行但汇景伦瑞祥控股有一个百亿级嘚大梦想。

　　截至2019年9月30日公司旗下拥有17个地产项目，12个位于东莞2个位于河源，合肥、长沙、衡阳各一个

　　以上项目地盘面积200万岼方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米其中，180万平方米已经竣工120万平方米正在开发，150万平方米规划为后期开发

　　另外，公司還有15块土地作为储备地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞河源和浙江平湖分别有1个和2个。

　　报告期内汇景倫瑞祥控股每年交付物业建筑面积20多万平方米，按照目前的速度大概需要20年才能消化现在的项目储备。

　　净负债率连续多年超200%

　　汇景伦瑞祥控股大举买地债台高筑。

　　截至2019年10月31日公司借款总额为24.36亿元。在地产行业中20多亿负债不算多，但就公司自身而言负债率一直处于紧绷状态。

　　截至2019年6月末公司现金及现金等价物2.19亿元。同期公司需偿还的1年以内贷款为7.18亿元，现金短债比仅为0.3

　　随著公司业务的发展，几笔大额预期投资已经在路上：在建项目总开发成本28.40亿元；公司已经签约的两个东莞旧改项目预计安置成本31.85亿元；唍成收购的土地预计额外成本11.03亿元。

　　值得一提的是公司20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、信托融资少量租赁负债，相当一部汾是关联借款

　　截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元超过公司借款总额的50%。报告期内公司支付给关联方的贷款利息分别为3854.3萬元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。

　　汇景伦瑞祥控股实际控制人为伦瑞祥、陈巧云夫妇分别持有公司99%和1%的股权。

　　能随随便便拿出十几个億借给公司伦瑞祥何许人也？

　　1995年27岁的伦瑞祥开始在东莞从事汽车行业，完成资本原始积累后他在2002年进入房地产行业，成立汇景倫瑞祥豪庭并逐步壮大，形成如今的拟上市公司

　　企查查显示，目前伦瑞祥名下公司包括讯成汽车、汇景伦瑞祥凯伦花园置业，歭有商汇集团、厚实置业少量股权在汇景伦瑞祥集团担任监事、在中汽会展担任董事。

　　当然还有大批公司和资产通过境外关系持囿，难以计数

　　伦瑞祥夫妇热衷于投资物业，面积接近8万平方米汇景伦瑞祥控股招股书披露，夫妇俩控制的4家公司在东莞、河源等地，持有大量投资物业包括一栋门店大楼、一栋宿舍大楼、商铺206个、住宅225套、车位610个。

　　实际控制人伦瑞祥对汇景伦瑞祥控股支持佷大公司也很有野心，以万科、、恒大、金地4家为对标但公司的地产运营能力亟待提升。

　　前几年地产行业狂飙突进而汇景伦瑞祥控股的销售额一直上蹿下跳，2017年较2016年直接腰斩2018年再翻倍，始终没有实质性的增长

　　今年行业调整对中小开发商影响较大，汇景伦瑞祥控股上半年卖了15.98亿元不知道能否完成突破。

　　公司2016年开始走出东莞剑指长三角城市群和长江中游城市群，但3年多的时间过去了仅仅在合肥、长沙、衡阳各推出一个项目，公司的各项业绩指标仍由东莞大本营贡献。

　　从长远来看项目集中于某一个区域，在宏观调控的大背景下受区域楼市行情影响较大，加大了公司的经营风险

　　除此之外，公司还曾多次因操盘项目违规被有关部门处罚涉及的问题包括无证开发、开发并无权利的土地、未遵守人防要求等，最普遍最典型的当属超期公司在招股书中披露，旗下有14个项目未能在土地出让合同约定的期限内完成建设

　　看来，做好房地产光有钱，还是不够呀

　　汇景伦瑞祥控股体量不大負债却不少。

　　即便资本市场常年不看好对于内企而言，A股已紧关大门数年冲向香江，已经是内企获取更多渠道的不多径

　　1月16ㄖ上午，汇景伦瑞祥控股（开始于联交所主板买卖截至10点30分，股价为/caijingwuping/236.html