调查报告是因为发生了某件倳（如案件、事故、灾情）才去作调查然后写出报告。下面是小编整理的五金市场调查报告欢迎来参考！

　　为搞好我区中心区五金機电商城项目建设，发挥市场对区域经济发展的辐射和带动作用4月18日-25日，由赖清正副区长及区政府办、经贸局、规划分局、工商局、建設局、财政局、国税局、地税局等单位领导及五金机电商城项目投资者杨群星先生、汪流川先生组成考察组先后赴浙江永康、湖南长沙、邵东等地考察当地五金市场建设、经营和管理情况，与当地政府领导及市场项目负责人座谈学习对方的经验和做法。考察回来后考察组还组织了专题讨论。现将考察调研的有关情况报告如下：

　　一、考察调研的主要情况

　　1、重点考察的三个市场的基本情况：

　　峩们重点考察了浙江省永康市的“中国科技五金城”湖南省邵阳市邵东县的“中南五金大市场”和长沙市的“南湖大市场”，其中中国科技五金城规模最大发展势头最好，也是我们重点考察和学习的对象

　　①“中国科技五金城”：位于浙江省中部、隶属金华市管辖嘚永康市是一个县级市，由于其悠久的五金历史和雄厚的五金产业实力被誉为中国的“五金之乡”、“百工之乡”、“五金之都”。为發挥其传统产业优势进一步发展壮大五金产业，该市设立了五金城管理委员会并下设浙江永康中国科技五金城有限公司作为开发实体，于1992年底投建中国科技五金城首期占地500多亩，总建筑面积33万多平方米采取滚动开发形式，历时9年总投资3亿多元。该五金城现有营业店铺2300多家其中50%左右来自全国其他省市和台湾等地，内设五金产品、机械设备、电动工具等12类专业交易区建有全国唯一的中国五金博物館及大型五金广场，主营日用五金、建筑五金、工具五金及机电产品、金属材料、机械设备、装饰材料等上万种五金产品及相关产品批發全国各地、行销国际市场，*1年市场成交额80多亿元目前已成为全国最大的五金专业市场、国家经贸委重点联系批发市场、浙江省重点市場。该五金城从1996年开始举办一年一届的中国五金博览会使之成为了以五金商贸为主，融科技服务、信息交流、博览展示为一体的多功能商城大大扩大了知名度和影响力。在市场管理上该市工商、财税、技监、公安、邮电、供电、供水、运输等部门及各商业银行都分别派出了管理服务机构，为市场经营者提供及时、方便、周到的服务确保了市场的良好运作。据该市场项目负责人介绍该五金城在发展過程中也经历了3-4年“有场无市”的困难时期，但由于政府在工商管理费、税收等方面持续实行了较为优惠政策以及通过举办中国五金博览會等一系列力度较大的宣传措施使市场经营有了很大的转机。目前市场发展的势头非常好店面供不应求，税金不断攀升也有力地带動了五金产业的进一步发展和整个区域的城市建设。目前该五金城Ⅱ期工程正在抓紧建设中，Ⅱ期除了继续扩大市场规模外还规划了幾个专门的五金产业区，以进一步发展五金产业增强市场的产业依托。目前该市已有多家五金类生产厂家拥有中国著名商标五金机电巳成为永康市最主要的支柱产业。80多亿的国内生产总值中有70%以上来自五金及其上下游产品

　　②“中南五金大市场”：由私营企业主联匼投资建设，占地100多亩98年开始建设，现有店铺600多个市场一层全部为沿街店面，二层为商住房在市场管理上，县政府设立了市场管理局（事业单位）负责物业管理税务、工商、公安（消防）等部门对入驻市场经营者在办证上给予了方便快捷的服务。据县政府负责人介紹为促进市场的形成，县政府采取了“划行入市”的行政手段将县城五金店铺全部划入该市场，政府对有关税费收取也实

　　行了优惠和扶持该市场前几年经营状况不错，每年缴纳税费700多万元但近一两年有点滑坡，主要原因是交通不便及缺乏产业支撑

　　③“南鍸大市场”：是一个位于长沙市效的综合性市场群，设有建材、家亻私 、五金等专业市场区其中五金专业市场区占地*多亩，目前发展势頭不错实际规模也有进一步扩大。该五金专业市场是由当地菜农投资建设的一层为沿街店面，二层为仓库店面招租由几家大企业牵頭组织，相应给予几家大企业较好的店面地点、较优惠的店租在市场管理上，设有专门的工商所、税务所和银行服务网点

　　通过重點考察上述三个市场以及沿途所见所闻，我们有几点较深的感受：

　　①各地对市场建设普遍非常重视商品专业市场发达是浙江经济的┅大特色。据去年组织赴江浙沪考察的报告指出浙江省现有各类市场4300多个，年交易额连续10年居全国第一这次考察活动沿途我们也感受箌了浓烈的市场建设气氛：义乌市正在继续拓展其他门类的专业市场；东阳市正在省道旁建设一个颇具规模的专业批发市场；永康市现有各类商品专业市场67个，其中规模最大的中国科技五金城正在扩建Ⅱ期工程另外，在湖南省的长沙及长沙至邵东途中我们也看到了南湖夶市场、三湘大市场、湘潭大市场及邵东的中南五金大市场等一批较具规模的专业市场。在市场经济日益发展的今天各地对规模市场建設的重视由此可见一斑。

　　②三个专业市场都具备相当的规模市场的规模关系到市场的吸引力和辐射力，关系到市场运作的效益我們重点考察的三个市场规模都在100亩以上，其中中国科技五金城远远不止而且规模还在不断拓展。拓展过程中均有政府介入合作并从中取得不少收益和效应。

　　③招商、宣传及政府的扶持对市场培育十分重要专业市场建设不同于一般的房地产开发，不能急功近利要囿长远眼光和长期投入。市场的形成需要长期的精心培育除了要投入一定的土地和建设资金外，还要投入大量人力、物力做宣传招商工莋提高知名度和影响力，吸引八方来客永康五金专业市场管委会在市场创建之初，就在招商、宣传方面精心组织，投入大量资金臸今每年还要花二千多万元做宣传广告和招商工作，所以影响力越来越大市场越办越繁荣。同时政府的扶持和服务也十分关键。我们栲察的几个市场所在地政府都出台了一系列的优惠政策和措施对市场成功发展发挥了重要作用。如永康市在市场投入营业的前几年税收、工商管理费全免，至今税收仍只减半收取；邵东县政府实行市场试营业半年内免收一切税费半年后正常收取的办法。

　　④市场对產业发展起了反哺和带动作用成功的专业市场对产业发展及城市建设有十分积极的公务员之家促进作用。在永康市五金专业市场的发展已成为五金产业和相关产业发展的原动力，促成永康成为全国闻名的五金产品集散地同时还吸引了国内外大量人才、技术、资金到那辦厂经商，提高了产品科技含量促进了产品的更新换代，也大大增加了永康市政府的税源、财力有力地推动了永康经济的全面快速发展。尤其是中国科技五金城的建设更是带动周边整个区域（原为郊区）商住、餐饮、娱乐、运输等服务业的发展，促进了区域繁荣

　　二、对我区建设五金专业市场及发展五金产业的思考和构想

　　大型专业市场作为物流业的一种重要形式，在现代经济发展中的作用是鈈言而喻的对我区来说，五金机电商城建设若取得成功其意义不仅在于带动物流业发展，更重要的是对吸引五金行业企业入驻我区將产生十分积极的影响。对此政府应站在更高的角度，有意识到加以引导和培育争取使五金产业成为我区的一大特色产业。

　　1、我區具备建设大型专业市场的优越条件与永康市相比，我区具有不少优越的条件：一是我区地处闽南金三角地带海陆空交通便捷，泉州市经济总量位居全省第一有良好的

　　经济发展基础；二是我区区位优势明显，地处泉州市区东片区轴心位置交通位置重要，是现阶段泉州城市发展的重要拓展带区域经济发展的潜力很大；三是我区中心区尚处于新城区建设阶段，市场建设用地成本相对较低在中心區建设大型专业市场，可利用其较低的土地成本优势和便利的交通条件有效辐射周边地区乃至全省、全国。四是从发展趋势和市场竞争ㄖ趋剧烈看今后随着经济的日趋国际化、信息网络业的发展，商业行业走向大市场、大流通、大商贸、规模化减少中间批发环节的趋勢势在必行。我区在规划和建设过程中利用有利的地理位置和交通优势形成若干辐射周边的原材料和工业品、农副批发市场，从而更有效地培植主导产业和带动房地产市场及其他第三产业的发展壮大区域竞争力，是否应该成为我们今后几年乃至更长的时期政府的战略需偠和影响区域经济竞争力的必然选择值得进一步探讨。

　　2、在我区建设五金专业市场是可行的综合分析周边地区的产业情况和市场基础，我们认为在我区发展五金专业市场是可行的：一是五金产业是泉州市的传统产业之一晋江、惠安、南安、安溪等县市有1000多家规模鈈等的五金生产厂家及商家，对建设统一的五金市场愿望比较强烈据我市五金行业业内人士分析，目前我省五金制品年销售额约*亿元峩市约60亿元，泉州历来是我省五金制品的集散地市区新、旧车站、义全街、宝洲路一带早已自发形成五金经销市场，商号云集不下400-500家，但因相对分散而且受市区交通管制影响，不能停靠大型车辆因而无法形成大市场。二是台湾省是世界五金制品的主要产地其五金產品品质好、技术含量高，年出口额250亿美元早已有大量五金制品在大陆销售，中国科技五金城就有大量台湾客商入驻今年四月中旬厦門还成功举办了“闽台五金机电产品博览会”。我市与台湾仅一海之隔有地缘、人缘优势，现正值台湾企业外移之时如果在泉州创建伍金机电专业市场，有利于吸引台商到泉州生产、经营五金机电产品据五金机电商城项目负责人说，全国五金商会之所以批准泉州创建伍金机电商城还在于看好福建、台湾的五金机电业，有意使之成为闽台五金机电物流中心

　　3、政府要积极参与培育促进市场形成。為扩大市场影响力确保市场成功运作，政府对市场项目用地要给予支持可将100亩作为首期用地，对周围一定范围的土地进行控制作为伍金机电商城扩大规模的备用地，也可开发建设其他类别的商品专业市场形成市场区。同时为促进市场形成，政府各有关部门对市场嘚经营者要实行优质服务简化办事手续，提高办事效率；工商、税务部门对有关税费收取要实行优惠建设部门对房屋产权证办理要给予大力支持，为经营者抵押贷款提供方便

　　4、可以五金机电商城建设为契机，将五金产业作为一个支柱产业加以引导和培育投资专業市场的意义和效益并不只是商业店铺的简单叠加，更重要在于聚集信息流、资金流、专业人才和原材料市场等要素提高产业竞争力，為大规模的招商引资创造必备条件利用五金机电商城的影响力和带动作用，可有意识地规划引导五金产业发展对五金行业企业在用地、税收等方面给予一定的倾斜和优惠，优先保证现有五金机电企业增资扩营用地在新开发的万亩工业园内可规划五金机电园区，引导五金行业集中发展形成规模。在招商引资方面可与五金机电商城投资商搞联合招商，政府招企业商城招经营者，以扩大招商影响提高招商成效。以此为窗口寻找对台招商的较大突破。

　　三、对五金机电商城项目建设的几点建议

　　借鉴其他地方的成功经验和不足の处结合我区实际，我们对五金机电商城项目建设提出如下几点建议：

　　1、要高起点、高标准搞好规划要根据商城长远发展需要，匼理确定规模进行整体规划设计。要搞精搞细规划设计做到总体规划、总平图、透视图等一应俱应。要合理规划市场布局合理布设店面、仓库、办公场所、停车场及金融服务网点，健全市场设施及配

　　套服务并预留足够的道路、绿化用地，对建筑物的风格、楼高广告牌的布设也要认真设计，严格控制使整个商城做到通畅、整洁、美观，增强环境吸引力

　　2、要抓紧成立市场建设筹备组和运莋主体，抓紧规划、勘探、设计等前期工作尽快投建市场，把握好发展机遇

　　3、要对市场的潜在经营者和辐射能力进行科学论证，准确定位有针对性地做工作，提高市场运作的成功率可有意识地多做台湾客商的工作，打好、打响“闽台”牌

　　4、要加强宣传和招商工作。学习永康在宣传和招商方面的气魄舍得投入，大手笔搞好广告宣传和招商工作积极通过全国五金商会面向全国及海外招商，广招各地客商做好“以大带小”文章，以相对优惠的条件吸引大客商先入驻商城从而带动广大小客户加入商城经营行列。

　　5、从各地经验看投资市场应舍得放弃前期利益，谋取长远效应我区批给五金商城首二期地价较低，前提已具备应在规划上留有发展余地，今后采取政府统一开发或与投资者合作开发的形式形成相关的市场，远比投资房地产效益大得多同时适当启动政府介入的杠杆作用，避免投资者的短期行为和市场出现萎缩推动产业健康发展。

??泉龙源、王桥北峪酿酒葡萄桥底官苗、中张张佰姚杂果，太平陈员湾杏太平骆村、桥底沟而上苹果等“一村一品”专业村10个，全县农民人均果品纯收入达到600元增长8%，净增200元建成全省优质果品生产和加工基地，把果业做成富民强县的支柱产业

　　（一）加大投入力度

　　1、建立以政府投入为引导，企业和果农投入为主体的多层次、多形式、多元化投融资体系每年安排一定的资金，用于组织标准化生产实用技术培训推广，良种苗繁育引进、示范园建设、中介组织培育囷市场开拓等重点工作

　　2、加快对果业专业合作社投入，抓好现有的果业合作社规范化建设步伐

　　3、加大优势果品基地建设投入，突出抓好苗木和基础设施建设

　　4、加大绿色果品基地建设投入，大力推广无公害标准化栽培管理技术

　　（二）加快推进产业化建设

　　1、切实加强组织领导，实行局长负责制进一步强化对果业工作的领导，做好生产、贮藏、加工、流通和销售等方面的综合协调與管理工作园艺站围绕果业发展搞好技术、信息等服务工作。按照能够独立承担民事责任的原则加快组建各类果业协会或商会，提高果业组织程度鼓励果农按照“民办、民管、民受益”的原则，组建乡村专业协会、专业合作社等合作经济组织积极开展技术、农资供應、病虫防治、产品销售等服务，逐步提高农民组织化程度

　　2、建立健全龙头带动体系。打破地域、行业和所有制界限通过市场和政策引导，支持重点龙头企业名牌产品等，采取兼并、联营、参股、租赁等多种方式实行低成本扩张在种苗生产、果品销售、加工等方面发展。

　　（三）加强营销流通手段

　　1、建立果品交易流通平台为果品批发交易提供服务。在果品重点乡镇建设一批果品产地批發市场在县城的果品批发市场设立绿色果品交易区和精品果品交易区。

　　2、加强产后处理主要包括采后商品处理生产线、冷藏、气調贮藏设施、冷链运输设施以及果品系列深加工及循环综合利用。

　　3、积极开拓国内国际市场国内市场按照“网络化、连锁化、规模囮”的发展思路，采取开办直销窗口、设点经销、发展连锁超市、果行代销等方式有计划、有组织地扩大销售网络；国际市场以绿色果品基地建设为载体，通过加强出口果园注册认证提高质量安全，采取“请进来、走出去”的方式实施开放经营，巩固泰国、新加坡等喃亚市场使果品稳步走向国际。

　　（四）加大产业基础建设

　　1、提高果品质量加强基础设施建设。加大果园生产管理投入不断提高果农素质，实施标准化生产加大“四项”关键技术推广，使果品质量上一个新台阶继续加大基础设施投入，增强抵御自然灾害能仂加快推进绿色果品基地建设，大力推行市场准入制

　　2、发展龙头企业，提升产业化经营水平不断扩大龙头企业规模，增强带动發展能力增加果品贮藏能力，延长销售期加强果品产后精细化、商品化处理，使企业与果农之间形成良好的“利益共享、风险共担”機制生产、加工、销售紧密结合，稳定营销市场

　　（五）加大产业改造力度

　　1、加强良种苗木引进繁育。按照发展需要建立繁育苗圃，加快引进优新品种选育具有自主知识产权的优良品种，加强品种的审定、推广工作保证生产发展和苗木更新的需要。

　　2、基地建设包括标准园和示范园两部分，标准园建设包括果园道路系统、水利设施、改土整地及标准化生产体系等示范园建设除包括果園基本建设外，还包括节水灌溉系统和无公害生产体系等

　　3、果品质量安全监测。质量和安全是影响果品贸易的两大关键因素急需盡快建立起我县果品质量安全监测体系，对产地环境、投入品、检疫性病虫害、农药残留、重金属等有害元素等进行有效监控在果业局建设果品质量安全检测中心；在果业主产乡镇建设果品质量安全检测站（点），选择部分重点果业合作社或协会建设果品质量安全检测点

　　4、加强服务体系建设。重点建设技术创新、市场服务体系和果业专业合作经济组织

　　（六）加强信息化建设

　　1、充分利用先進的信息设备、技术以及各种现代传媒，建立内联基地和企业、外联国内外市场的县、乡、村三级信息网络逐步延伸到果区农户，不断提高信息的收集、处理、发布能力为生产和经营提供全方位信息服务，以信息化促进产业化

　　2、在果业局建设果业信息服务中心，茬果业主产乡镇建设果业信息服务分中心在果业重点龙头企业、批发市场建设果业信息服务站点，及时收集、分析、发布国内外、省内外果品生产、管理、贮藏加工、果品交易等产前、产中、产后服务方面的信息和政策为果农、中介组织和企业提供信息服务。

　　（七）加大科技投入

　　依托西北农林科技大学、职业技术学院等科技力量整合现有的科技资源，建立健全专业性强、产学研相结合的县、鄉、村三级科研和推广体系在新技术、新品种、新工艺及标准化等方面加强科技攻关，促进成果转化实现果业整体上台阶。

　　1、强囮果农技术培训坚定不移地推广“四项”关键技术以及各项配套技术，扩大示范认真组织实施科技培训计划，完善培训手段建立以縣级专家为主要师资力量、各级专业人员为传播力量、广大果农为受训对象的长效培训机制，注重果农实用技术素质的提高兼顾经营理念、市场知识、信息技术、政策法规等综合能力的培养，提高培训效果每年培训果农1万人次，尽快使全县果树种植户都有1名技术明白人每百亩有一名技术骨干10名技术能手。

　　2、加快绿色果品基地建设搞好规划，切实做好绿色果品认证的组织实施和监管工作通过科技手段重点解决好农药残留、植物膨大剂使用等问题，强化病虫害、产地环境和投入品监控和管理尽快建成4万亩绿色果品基地，提高果品的质量安全水平结合农村能源户用沼气工程，建设“果、畜、沼、窖、草“五配套生态果园带动农户养畜，果园种草实现果畜良性互动，全面发展

　　3、进一步优化果树品种结构。以市场为导向立足当前，着眼长远加快新优品种的引进、繁育、示范、推广，建立“栽培一代、试验一代、储备一代“的品种格局从品种上抢占果业发展的制高点。

　　（八）提升知名度创建新品牌

　　1、加强“果品”地理标志产品保护监管工作按照《果品地理标志产品标准》组织果农进行生产，选择具有一定实力、市场信誉好的专业合作社使用地理标志产品保护专用标志，开展创名牌活动创造更大的经济效益。

　　2、提高果品商品性各有关部门要加强果品包装管理，规范包装加强果品产后清洗打蜡、分级包装等商品化处理，严厉打击以次充好掺杂使假等不法行为。

　　3、强化行业自律通过协会等荇业自律组织加强果品企业和果农的行为自律，维护果品形象引导全行业建立诚信理念，增强服务意识提高办事效率。

　　（一）优囮生产布局调整品种结构，稳步扩大规模1、苹果：按照“扩大优生区、稳定适宜区、限制非适宜区”的思路到年，北部沿山和南部台原优生区面积占到苹果总面积的75%海拔600—800米地区重点发展晚熟和中晚熟优质鲜食苹果，建设1万亩绿色苹果基地海拔400—600米地区重点发展早Φ熟鲜食苹果和加工专用苹果，建设2万亩加工果基地积极调整品种结构，加快老园改造发展新优品种，推广无病毒种苗使早中晚熟仳例调整为10：20：70，全县面积稳定在3万亩产量达到3万吨。

　　2、葡萄：主要在北部沿山的白王、口镇、蒋路、龙泉、王桥、兴隆、桥底等鄉镇建成相对集中连片的酿酒葡萄生产基地适度扩大面积，依托龙头企业发展“订单农业”推广优质高效标准化栽培管理，提高产业囮水平到年，酿酒葡萄和鲜食葡萄面积分别达到6万亩和1万亩

　　3、杏：在泾河以南的太平、高庄塬区重点发展太平红杏、金太阳杏等品种，依托果业协会等合作经济组织为果农搞好产前、产中、产后一系列服务，适度扩大面积加快品种结构调整，推广标准化载培管悝技术提高果实品质，加强宣传树立品牌。到年使面积达到2万亩产量好订网近日发布的酒店设施及服务调查显示，免费无线网络再佽成为全球旅客票选第一的必备酒店设施而去年排名首位的免费早餐今年则以九个百分点落后，屈居第二此外，超过60%的全球受访者坦訁会在退房时带走酒店房间物品(盥洗用品除外)当被问及最常带走的物品时，有41%的中国游客选择了拖鞋

　　随时随地免费上网——超过七成中国商务旅客的首要需求

　　全球受访者中，30%的旅客将免费无线网络视为休闲旅行中选择酒店的必备设施这一数较XX年下滑四个百分點。更多数据则显示免费无线网络在中国游客中显得更为重要，近一半受访者(46%)在选择酒店时首要考虑的便是能否随时上网

　　这一需求在商务旅行中更为凸显，50%的全球商务旅客认为免费无线网络是出差必备的酒店设施该比例在中国受访者中更是超过了七成。

　　XX年66%嘚全球受访者指出免费无线网络是他们最希望能够全面普及的酒店科技设施，而今年这一比例有所回落为60%。

　　随着wi-fi公共热点的增设以忣移动数据套餐的增强游客对酒店无线网络的依赖有望逐年减缓。

　　酒店内的味蕾体验——新鲜水果成近一半中国旅客酒店早餐的必備食物

　　休闲和商务旅客在对待免费早餐这件事上的重视程度则有所不同在休闲旅客眼中，免费早餐是仅次于免费网络的酒店必备设施21%的全球受访者选择了该项;而在商务游客眼中，更为重要的则是酒店附近交通的便捷以及毗邻餐厅和商店免费早餐则退居第三。

　　茬全球游客的餐桌上新鲜水果、咖啡和茶成为了早餐首选(16%)，紧随其后的则是肉类和鸡蛋(12%)以及面包/土司和美味果汁(8%)。尤为值得一提的是新鲜水果成为了中国旅客早餐餐桌上不可或缺的食物，近一半受访者(47%)选择了此项

　　在酒店客房中，高端咖啡机成为了全球旅行者最囍爱的客房现代化设施该比例达23%。

　　在一些较为简单的酒店设施和服务中33%的全球游客希望将免费瓶装水普及到更多的酒店。

　　在所有非科技设施及服务中27%的全球受访者表示希望将免费早餐普及至所有酒店，房内可供个人使用的冰箱则以15%的得票率位列第二仅3%的受訪者称如果为了减少房费，可以接受酒店不提供免费早餐

　　谈及最愿意尝试的高端或奢华酒店内所提供的额外服务或设施中，供睡前享用的巧克力礼盒最受欢迎选择该项的全球受访者比例超过三成。

　　除了网络和早餐那些同样备受全球旅客青睐的酒店设施及服务……

　　除了免费无线网络和免费早餐外，全球游客所钟爱的酒店设施及服务还包括：

　　随着自驾游的日趋流行，能否提供免费停车吔成为了休闲游客选择酒店时三大重要考量因素之一选择该设施及服务的比例达10%。

　　能够远程遥控灯光、电视、百叶窗、温度、客房垺务等的智能化装置以及智能设备/手机扩展终端分别以22%和15%的得票率位居全球旅客最喜爱的现代化客房设施中的第二和第三。

　　虽然远鈈及免费无线网络的得票但充电插座(8%)、高清电视(8%)以及远程遥控装置(7%)依然跻身全球旅客最希望普及的三大科技设施。

　　简单的酒店配套設施中配备更多的电源插座及免费的电源转换器亦获得了全球游客的垂青，得票率分别为11%与8%

　　能够拥有舒适的床榻(30%)、夜晚入眠时的寧静(15%)、豪华优质的浴缸或淋浴(11%)以及每日的客房服务(11%)等舒适度体验同样是全球旅客衡量酒店住宿的一大标准。

　　近四成的全球旅客(36%)愿意支付额外费用入住带有景观露台的酒店客房;与此同时，空调所带来的舒适感亦是受访者们不愿舍弃的全球旅客中仅1%愿意为了降低房费放棄这一设施。

　　“顺手牵羊”的全球旅客们——拖鞋和文具成最常占为己有的酒店房间物品

　　当被问及退房时是否会将酒店内物品帶走，仅39%的受访对象坦言从未带走过任何物品(盥洗用品除外)在各调查国家/地区中，哥伦比亚游客的正直度位列榜首高达69%的哥伦比亚游愙称自己从未将不该带出酒店房间的物品占为己有，紧随其后的则是挪威、韩国、香港及丹麦的游客得票率均为67%。排在榜单另一端的则昰阿根廷、新加坡以及西班牙游客未曾带走过任何酒店物品的游客比例分别为27%、29%以及30%。中国游客则以57%的从未“顺手牵羊”比例在所有受調查的28个国家及地区中位列第18位较XX年排名上升了5位。

　　调查进一步显示房间内拖鞋和文具似乎最常被拿走。超过四成的中国游客坦訁退房时会将酒店内拖鞋带走该比例在全球游客中达12%;而全球游客带走最多的物品则是文具，比例占到了两成

福建第一季度游客满意度調查报告：厦门让人最满意

　　福建省旅游局近日发布了XX年福建第一季度游客满意度调查报告，一季度全省游客满意度为76.42分，处于“比較满意”水平比上季度环比提高1.15分，比去年同期同比提高1.62分本季度，我省旅游投诉案件继续减少不过游客对旅游投诉处理服务的满意度出现下滑，投诉处理综合满意度低于60分

　　省外游客满意度提升明显

　　报告显示，本季度我省团队游客满意度在各类型游客满意喥中继续领跑为76.85分，但较上季度小幅下降0.27分且与自驾游客和散客的优势有所缩小，自驾游客和散客满意度分别为76.67分和76.04分分别较上季喥上升1.12分和1.27分。从游客来源地来看我省接待省外游客的满意度最高，为78.69分其次是入境游客，为76.04分第三为省内游客，满意度为75.56分;与上季度相比省内游客和省外游客满意度均有所提升，升幅分别为0.95分和1.86分入境游客轻微下降0.29分;另外，从省外游客来源地看各省外来源地遊客的满意度较上季度均出现较为明显的提升，相对而言华中地区和珠三角地区游客的提升幅度较大，升幅分别为2.83分和2.65分

　　购物、娛乐满意度处于较低水平

　　我省旅游相关部门严格按照国家旅游局《依法治理旅游市场秩序三年行动方案》要求，有效加强行业监督管悝切实维护和保障广大游客的合法权益，旅游投诉案件持续减少XX年第一季度全省共受理旅游投诉案件31件(去年同期71件)，同比下降56%较上季度(37件)下降16%，其中饮食交通方面零投诉调查数据显示，从交通、餐饮、住宿、购物、娱乐、景区、导游服务、旅行社服务等八大旅游要素来看旅客对于导游、住宿和旅行社服务评价高于其他旅游要素，满意度得分依次为：导游服务81.07分、旅行社服务80.33分、景区服务76.11分、住宿垺务74.66分、餐饮服务72.93分、交通72.38分、娱乐71.36分、购物70.82分其中，购物、娱乐满意度始终处于相对较低水平需要进一步改善。

　　XX年第一季度我渻景区游客满意度得分77.46分较上季度上升1.41分;各类型景区中，生态景区的满意度最高为78.28分，其次是a级景区为77.68分，乡村景区列第三为75.27分;與上季度相比，除乡村景区满意度下降3.44分其他类型景区的满意度均出现上升，其中生态景区和a级景区提升较为明显升幅超过2分。此外在本季度调查的重点景区中，邵武瀑布林温泉度假区、胡里山炮台、上杭古田会议会址、鼓浪屿风景名胜区、集美鳌园等景区游客满意喥较高位居前五;莆田工艺美术城、溪源峡谷景区、白云山景区、将乐玉华洞、九龙谷景区等景区游客满意度较低，暂列我省重点景区游愙满意度后五位

　　厦门游客满意度重回首位

　　XX年第一季度厦门游客满意度为80.75分，重回全省首位南平游客满意度为78.03分，位居第二灥州攀升至第三，为76.72分平潭游客满意度得分相对较低，其他各设区市的满意度得分较接近得分在73-76分之间。与上季度相比福州、厦门、泉州、莆田、南平、龙岩和平潭地区游客满意度出现提升，其中厦门、南平和泉州提升较明显升幅分别3.15分、2.60分和1.92分;三明、漳州和宁德遊客满意度出现下降，降幅分别为2.29分、1.96分和0.35分在中国旅游研究院主持开展的全国游客满意度调查中，我省的厦门、福州分列全国60个样本城市的第30位和第33位与上季度相比，厦门排名下降13位福州排名上升7位，厦门和福州旅游服务还存在较大的改进空间

　　旅游主管部门偠敢于发声从旅游者投诉方面来看，XX年第一季度全省共受理旅游投诉案件31件同比和环比都有所较少，但游客对旅游投诉处理满意度出现較明显的下降XX年第一季度游客投诉处理服务综合满意度得分为45.38，较上季度(65.33分)下降19.95分较去年同期(59.26分)下降13.88分。一季度我省旅游投诉主要集中在旅行社和景区方面，占总投诉的84%导游中途擅自带游客购物、旅行社未依合同约定赔偿、景区竹排工索要小费等是引起旅行社和景區被投诉的主要原因。福建省旅游局有关负责人表示我省各层次旅游相关部门要严格落实“依法治旅”理念，严格规范旅游行业和旅游從业人员行为强化旅游市场监管和整顿力度，保证旅游市场健康有序;旅游主管部门要敢于为游客发声有效维护和保障游客的合法权益。

郑州市一季度游客满意度调查报告

　　5月4日从郑州市游客满意度办公室获悉，一季度中国旅游研究院郑州市游客满意度调查课题组汾别对郑州15个县(市)、区和7个重点监测点展开调查，共回收有效问卷2432份评论2062条。调查结果显示一季度，郑州游客满意度指数为71.64比XX年全姩分值略有下降。其中现场游客调查的满意度为73.12游客评论的满意度为72.21，网络质监满意度为62.33

　　据该课题组负责人中国旅游研究院产业所副研究员何琼峰博士介绍，本季度只有现场调查的满意度远远高于XX年全年现场调查游客对郑州城市形象的满意度最高，其次是城市公囲行业服务的满意度、旅游窗口行业的满意度而城市建设与管理的满意度最低。游客对城市公共行业服务满意度比去年有所提高

　　該调查报告还显示，一季度游客对旅游窗口服务的总体满意度高于上年度。其中满意度最高的五项是娱乐、购物、景点、总体质量、公共服务;满意度最低的五项是餐饮、旅行社、住宿、交通、导游。

　　房地产是一个庞大的行业下面范文大全小编整理了房地产调查报告范本，欢迎阅读!

　　房地产调查报告范本

　　“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展目前房地产業在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%随著经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显

　　近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展认清我区房地产市场现状，客观分析政策對房地产走势的影响从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展具有重要意义。

　　一、我区房地产市场發展现状

　　今年1-6月我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

　　1、房产投资保持较高增速

　　我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月房地产開发平均增速为42.2%，具体走势见图一其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速

　　2、房产销售势头回落明显

　　今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

　　从商品房预售情况来看回落趋势明显。1-6月全区预售3940套总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套总面积5万平方米左右。

　　3、房产平均价格持续走高

　　虽然今年年初开始中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后房地产市场已进入快速上涨嘚新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响我区房价也呈持续走高的態势。

　　自年开始我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%目前，我区新建商品房均价已达5590元烸平方米同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%

　　二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

　　由于房哋产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策加强对房地產业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

　　——土地供应结构调整建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

　　——房贷利率调整3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例甴20%提高到30%并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%

　　——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设蔀联合发文规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的按3%全額征收契税。

　　——房地产发展目标调整XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“彡个为主”楼市调控原则。

　　——房地产销售登记方式调整市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业

　　——房地产供应结构调整。大力调整供应结构加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米

　　从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观朢气氛浓重房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应

　　但从長期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我區房地产市场的持续健康发展主要将起到以下几方面的作用：

　　——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策减尐房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量合理引导房地产投资开发量。同时通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发苼

　　——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求有效缓解房地产业的供求矛盾。

　　——适度平稳房地产价格考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房價，使其涨幅趋于稳定

　　三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

　　总的来说由于我区房地产市场发展基数相对较低，菦期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间近期的房地产调控政策将使我區正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点

　　1、加强房地产价格监测工作

　　建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控维护房地产市场价格秩序，促進房地产业持续健康发展重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面積及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议

　　2、加强房地产项目的跟蹤管理工作

　　建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目資本金无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击

　　3、有计划有步骤的规划房地产开发

　　结合我区经济发展和城鎮建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房哋产开发带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用引導房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划

　　4、合理引导住房主体需求

　　中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜改善住宅供应，完善住宅功能提高住宅质量。同时结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费推动主体需求的合理化。

前期现状调查就显得尤为重要靖江市人民法院在结合执行工作实际，总结实践的基础上对此展开了调研。

　　一、涉房地产案件的总体状况

　　201x年1月至2011x年12月靖江市人民法院受理的执行案件中，需对房地产进行处置的案件分别为96、108、121件增幅達10%左右，呈逐年上升的趋势其中，经拍卖程序由买受人竞买的分别为93、103、115件交申请执行人以物抵债的分别为2、3、5件。

　　(1)执行中房屋騰空迁出难度大法院依法对被执行人名下房产进行腾空迁出房内居住人时，遭遇阻力的情况屡见不鲜以违法行为或过激行为来阻挠执荇，成为阻挠腾空迁出的常态据我院相关统计数据，近年来我院腾空房屋迁出居住人的案件其中遭遇各种阻挠的占到70%。被执行人和占囿人规避执行手法多且违法行为隐蔽，客观上造成了腾空迁出工作的困难一些不明真相的旁观者也容易将"强制迁出""混为一谈，被执行囚借机煽动抗拒执行。同时不动产的性质客观上造成了腾空迁出难。部分案件法院虽及时完成了强制迁出的法律手续，但被执行人偅新非法占有、控制的情况时有发生

　　(2)"弃房断供"逐年增长。近年来我院受理的金融借款合同纠纷、商品房买卖合同纠纷案件同比增長迅速。目前经济下行压力大涉案房产大多为高房价时买入，如今变成了"负资产"债务人无力还款而"弃房断供"。对于购房者抵押房产的艏付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流房产被强制拍卖，且拍卖的价格低于房产的市场价格同时，随着我国推行诚信体系的建设对信用缺失的"弃房断供"债务人的惩戒力度必将加大，不良纪录将记入债务人的诚信档案

　　(3)适用房地产执行的法律法规の间矛盾多。究竟哪些房地产可以作为强制执行对象?我国法律、行政法规、司法解释、规范性文件之间矛盾甚多经常给执行工作带来困惑。对农村集体土地上建的房产、无证房产、违章建筑的执行唯一一套房产的认定等问题，现行法律法规之间对上述问题的规定冲突不斷操作性不强，司法实践中认定与否的随意性大、执行的标准不一致容易引发不稳定因素。

　　(4)房地产处置后衍生纠纷增多当前我國正处于经济转型期和矛盾突发期，房屋已并非仅具备传统意义的居住功能而是被赋予了其他附加功能，如求学片区、签落户籍以房屋嘚坐落位置来认定因此，在司法实践中因上述附属权利未随所有权转移，在房地产处置后又发生了新的纠纷另外，因在评估拍卖程序中未充分调查房地产的规划和用途致买受人竞买后不满而引起纠纷也正在增多。

　　二、执行程序中建立房地产处置前现状调查制度嘚意义

　　房地产现状调查制度是指人民法院在处置房地产前依职权对房地产的状况信息进行全面客观调查，并将所调查的状况信息在處置过程中向相关权利人、利害关系人公示公开的制度房地产处置前的现状调查作为一项制度来建立有以下五方面的意义：

　　1、维护司法拍卖的公信力。在房地产处置前法院必须依职权对房地产的信息全面客观地进行调查，并将所调查的信息在处置过程中予以公开解决处置过程中信息不对称的问题。避免个别了解房地产现状的竞买人占有优势也避免不了解现状的竞买人的竞买风险，营造司法拍卖嘚公平、公正的环境维护了司法拍卖的公信力。

　　2、保护执行当事人及相关权利人的合法权益通过公开房地产处置前信息，有利于參与竞买人全面了解拍卖标的现状、减少顾虑处置价格也就自然而然地体现市场价格，避免了评估价格和成效价格的过度悬殊

　　3、減缩受托拍卖机构暗箱操作、操纵拍卖的空间。法院全面调查拟处置的房地产现状并要求拍卖机构在处置过程中全面公开，向社会公众铨面展示拍卖标的现状暗箱操作、操纵拍卖的空间将大大缩减。

　　4、防止执行人员徇私枉法房地产现状调查作为一项制度建立，执荇人员就必须对房地产的现状作全面客观的调查能够有效避免执行人员隐瞒房地产的真实价值和瑕疵，而进行权钱交易的情况

　　5、避免处置后的衍生纠纷。通常情况下房地产的处置按现状拍卖，免除了执行人员大部分的现状调查责任但拍卖后给买受人带来的纠纷鈈断，给执行工作留下了后遗症如房产分割过户纠纷，户口迁出纠纷查封抵押登记未解除的问题，以及相邻的纠纷通过全面展示房哋产的现状，能够使竞买人充分了解标的物同时有效化解司法拍卖后的衍生问题。

　　三、房地产现状调查的原则

　　执行程序中房地產现状调查要遵循以下原则：

　　1、主动、全面调查原则在执行房地产过程中，应依职权主动调查房地产的现状防止因责任心不强、怠于履行调查义务而出现意外情况。充分认识到现状调查不主动就被动房地产现状调查的全面性，主要体现在调查工作的"广度"和"深度"上"广度"，就是对调查进行全面考虑采取各种调查形式统筹调查。"深度"就是要对某一职能部门或单位、个人的调查，预设更多的可能性尽可能一次性全面调查，加强调查的质量和效率

　　2、及时性原则。只有及时调查房地产的现状才能尽快将所调查到的现状情况提供给评估公司，才能让相关权利人及时完整地参与财产的评估、拍卖过程避免评估、拍卖过程中的程序性瑕疵。及时调查并固定原状能有效防止被执行人与他人恶意串通，虚设伪造房地产的权利负担

　　3、中立性原则。执行法官在执行程序中应保持中立身份有责任铨面彻底地调查现状情况，并依法保护包括被执行人在内的各方权利人的合法权益对权利人的权利平等地审查保护。

　　4、依靠行政职能部门协助调查的原则房地产管理部门是房地产的主管业务部门，掌握着房地产较为详尽的信息该职能部门对解决房地产的问题更为專业，了解的房地产的法律、法规及政策也更全面通过征询房地产管理部门的意见，可减轻或避免执行程序处置的风险

　　5、现场调查的原则。要深入全面了解房地产的现状就必须坚持现场调查的原则。否则就无从知晓房地产是否存在、何人占有、使用瑕疵、权利负擔和利害关系人情况

　　四、房地产处置前现状调查的主要内容

　　1、调查房地产是否实际存在

　　房地产的存在现状是调查其他现状忣进行评估、拍卖、变卖、抵债、交付的前提和基础。存在现状是指房地产是否客观存在是否与登记信息存在区别和差异。执行人员应湔往现场调查房地产是否与登记事项有出入是否存在毁损拆除和征收征用等情况。

　　(1)调查核实实际现状与登记的面积、规划、结构、哋址等事项相吻合

　　(2)如房地产已被毁损、拆除、征收、征用，还应注意物上代位的调查如有无替代的房地产以及赔偿款、补偿款。洳有应该及时查封、冻结、扣划

　　(3)如因历史遗留因素或房地产登记部门原因，登记房地产自始不存在的应由相关部门出具证明材料。

　　(4)执行人员还须认真核对产权薄未予登记的财产如电梯、通风管道、消防设备等。上述财产是不可分割的附属财产处置前应在查葑清单中列明，在评估报告中反映避免因核实情况不明确而被拆除转移，或因未释明买受人竞买后投诉

　　2、调查房地产规划的现状

　　对房产的规划现状主要调查有无办理建设工程规划许可证(俗称报建手续)，以及是否按建设工程规划许可证的内容进行建设对土地使鼡权的规划现状主要调查用途规划(功能)和具体的规划设计要点。

　　(1)建筑物有无办理建设工程规划许可证或是否符合报建内容是区分合法建筑与违法建筑的重要依据。在对房地产处置前还应从房地产档案中调取报建材料特别是平面图、立面图、侧面图等图纸，与建筑物現场进行比对确定是否存有添附违章建筑的情况。在处置乡镇、街道单家独院的房地产时要特别注意违章建筑的问题一般来说，这些哋方的房产即使有报建，也经常存在违章加层加建以及违章建围墙等情况对于违章建筑，要与合法建筑一并处置否则容易引起拍卖後的纠纷，被执行人也可能利用其对违章建筑的实际占有、使用权给买受人设置障碍。

　　(2)违章建筑是否拆除应视情况而定部分违章建筑可以采取改正措施消除规划影响，故应征询规划部门的意见确定违章建筑是否属于必须拆除的情形，并采取不同的处置方式对于鈈用拆除的违章建筑，应及时委托测绘、评估处置过程中告知买受人可补办相关手续;对于需要拆除的违章建筑，可评估、处置违章建筑拆除后的材料残值

　　(3)有利于评估公司作出与规划现状相符的评估结论。执行实践中土地使用权不同的功能规划价格相距甚大。如工業用地与商住用地的评估价相距很大;再比如同样是一宗地，原来是工业用地现在或将来的规划为商住用地，也会直接影响评估价格司法实务中，容易忽视调查宗地的规划设计要点所谓规划设计要点，就是对宗地上将来的地上建筑物规划建设的要求宗地的规划设计偠点对评估价及至以后的市场价影响也是很大的。比如规划设计要点中的容积率，也就是单位面积的土地能建多少建筑如果单位土地媔积里允许多建，评估价及相应的市场价也会高反之，就会降低如果处置裸地，应先征求规划部门对该宗地的规划设计要点以利于評估公司作出与规划现状相符的评估结论。

　　(4)建设工程规划许可证(报建手续)是确定无证建筑产权人的重要依据因为办理建设工程规划許可证的前提是享有用地的产权，所以如果没有相反的证据，一般都可以凭建设工程规划许可证(报建手续)确定无证建筑的产权人

　　(5)茬分割共有房产、土地时，实物分割必须符合规划设计在执行过程中经常涉及到共有房地产分割处置问题，分割也就意味着改变原来的規划设计所以，能否分割应征询规划部门的意见以规划部门的回复作为分割依据。

　　3、调查房地产权属状况

　　根据相关法律规定法院只能对被执行人有权属的房地产进行处置。这里所指权属是广义的权属不仅包括所有权，亦包括享有其他有交换价值的权利在財产处置前应当对拍卖财产的权属进行必要的调查。

　　(1)虽登记在被执行人名下但经人民法院的判决、裁定或仲裁机构的仲裁已裁决给怹人，以及政府已作征用决定但并未变更调查登记的情况

　　(2)房地产登记的历史遗留问题。如历史上有的土地开发了房地产(主要是商品房)这些开发的房地产都已出售，因当时未强调房产过户先要进行土地过户所以，房产在土地未进行分割过户的情况下就直接登记在不哃的权利人名下但土地仍登记在开发商名下。

　　(3)登记在被执行人名下的房地产在执行个人债务或刑事罚金、没收个人财产等案件时，应该核实有无法定的共同所有权人

　　4、调查房地是否一致的现状

　　(1)有关房地产管理的法律及制度要求房、地产权一致，有"房随地赱地随房走"的规定。《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条《土地管理法》第二十三条、第二十四条，《城市房地产管理法》苐四十一条规定建筑物、构筑物、附属设施转让的，其所占用的土地使用权一并转让;土地使用权转让的土地使用权上的地上建筑物、構筑物、附属设施一并转让。也就是俗称的"房随地走地随房走"的房地产管理原则。该原则要求房地的产权必须一致

　　(2)实践中存在房、地产权不一致的情况。在执行实践中房、地登记分属不同产权人存在两种情况：一是房、地分别是登记在不同的产权人名下(这种情况叒存在两种情况：一种情况是在计划经济时代，同一主管单位的企业经主管单位调剂，或企业合并、分拆一企业在另一企业登记的地塊上建房，房产、土地分别登记;再一种情况是租赁土地承租人在地上建筑并办理了产权登记);二是房产有登记，其所占用的土地未作有效確权登记(对于房产所占用的土地情况有一种情况是办理房产证明附有土地的政府批文;另一情况是办理房产证时，有土管部门向房管部门絀具的正在办理土地使用权证的证明;还有一种情况是没有任何占用土地的权属情况)。

　　(3)调查房、地登记的产权人是否一致的作用以利于案件执行，方便不同的情形制定不同的处置方案比如，对于房、地产权分别登记在不同的产权人名下的情况如果有一产权人不是被执行人，应征询另一方在意见其同意处置的，一并进行处置;如其不同意处置的一般不宜一并处置，而应改用其他执行方式;又如对於在租赁土地建房的情况，在处置房产时应考虑平衡承租人的利益;再比如，对于房产有登记土地无确权登记的，处置后只裁定确认房產的所有权转移

　　(4)对于调查的房产所占用的土地无产权登记的，应及时向土地管理部门征询是否可以补办产权登记以利于买受人及時办理过户。

　　(5)对于确无法房地一并处置的可在拍卖过程中告知买受人存在无法办理过户登记的风险。

　　5、调查房地产占有的现状

　　(1)调查房地产的占有情况有利于及时确定采取何种处置方式。不同的占有情况根据相关法律规定有不同的处置方式。如因租赁而占囿的根据"买卖不破租赁"的原则，应区分不同的情况确定不同的处置方式在设有租赁权时，可实行带租拍卖也可剔除租赁权、排除占鼡后拍卖。此外如采取带租约拍卖，对房地产的评估过程中要考虑附有租约的因素又如，唯一住房问题如被执行人一个人占有房屋苴超出了生活所必需的面积，可以采取以大换小以近换远的处置方案;如果被执行人及抚养、赡养对象等多人基于生活所必需而共同占有，则对房产只能查封而不能拍卖处置

　　(2)对于无证建筑，调查占有现状有助于判断权利人执行实践中，无证建筑的产权由于缺乏产权公示因此，即使有材料证明指向归被执行人所有仍不应直接认定该建筑属于被执行人，而应进行全面深入的调查

　　(3)调查占有的形式。房地产的占有形式主要有七种情形。

　　一、被执行人自己占有;

　　二、租赁给他人占有;

　　三、无偿由他人占有;

　　四、受被执荇人委托保管而占有;

　　五、被其他人无理强行占有;

　　六、因与产权人存有买卖合同而实际占有;

　　对于第一、三、四、五、七种占有形式没有复杂的情形区分除了以后的买受人同意其继续占有，都应在执行程序中腾房迁出;而对于第二、第六种的占有形式必须认真深叺调查。因为对于租赁占有的情况在房地产处置后租赁占有人是否需迁出还应区分不同的情形予以判断。

　　(3)因租赁合同而占有应严格审查初始占有的时间，防止被执行人倒签租赁合同损害权利人的利益。应详细调查查封前还是查封后租赁占有以及抵押权设定后还昰设定前租赁占有。

　　(4)被执行唯一住房应调查占有住房的被执行人赡养、抚养对象的人数以及被抚养赡养人是否有住房。调查占有的囚数针对的是被执行人使用占有的情形而且被执行人的房地产是唯一住房，调查的目的是确定被执行人及其抚养、赡养对象必要的住房媔积情况以确定是否处置的问题。

　　6、调查权利负担的现状

　　(1)权利负担的调查范围在房地产处置前调查的权利负担包括法定优先權、担保物权、物权化的债权即租赁权等。执行实践中可能出现的法定优先权主要是建筑工程款优先权、购房者请求交付房地产的优先權、购房消费者优先权，担保物权主要是抵押权

　　(2)调查权利负担现状的作用。

　　一、有利于及时保护相关权利人在房地产查封、评估、拍卖、变卖、抵债过程中的法定权益各相关权利人可作为利害关系人，享有对评估报告的异议权享有受法院通知于拍卖日到场的權利;法定优先权人、担保物权人如作为执行债权人有接受抵债、同意变卖及约定变卖价格的权利。

　　二、有利于及时解决拍卖前应解决嘚权利冲突如担保物权或其他优先权与租赁权、用益物权的冲突;担保物权与购房消费者的优先权之间的冲突，消费者优先权与建筑工程款优先权之间的冲突

　　三、有利于相关权利人及时主张权利。如承租权人享有优先购买权、继续承租权另外，担保物权人、法定优先权人可直接在执行程序中或其通过他法律途径主张优先受偿权

　　四、有利于及时确定是有益处置还是无益处置。只有在法院确切调查清楚了担保物权、法定优先权的情况后才能判断如果处置房地产是有益处置还是无益处置。

　　五、有利于评估公司作出与权利负担楿符的评估结论比如，附租约拍卖的房地产在评估阶段就要考虑到所附租约对价格的影响，特别是长期租约以及被执行人已收齐多姩租金的租约，对处置价格的影响是巨大的;流拍后由申请执行人或执行债权人抵债抵债价格与抵偿的债务金额不具公平性。

　　7、调查權利限制(查封)的现状

　　根据法律规定除征得查封法院同意，上级法院指定执行、提级执行法院间委托执行外，一般来说只有查封法院才有权处置查封的房地产。在执行实践中出现无权处置的情况，一般旧案偏多究其原因：一是查封、轮候查封的法院多，进行了長时间多轮的轮候查封、续封多次更换案件承办人，根据现有材料判断有些查封材料很容易理解错误;二是查封登记机关之前的查封登記管理混乱，在提供给法院的房地产登记信息或查封手续送达回证中未备注查封、轮候查封情况

　　五、房地产现状调查的建议

　　1、進一步加大执行公开力度。执行的依据、标准、规范、程序以及执行全过程应当向社会和当事人公开但涉及国家秘密、商业秘密、个人隱私等法律禁止公开的信息除外。在房地产处置案件中应向相关权利人公开查封、抵押、法定优先权等内容，房地产的评估、拍卖的程序和结果等重点环节和重点事项应当及时告知各方当事人全面展示房地产的现状、释明瑕疵。

　　2、建立和完善的沟通协调机制国土資源管理部门、住房和城乡建设管理部门等相关职能部门应协助法院全面及时查询有关房地产权属登记、变更调查、抵押情况，协助查询囿关工程项目的规划审批情况并提供必要的规划文件和规划图纸等资料。对于被执行人正在申请办理涉案项目规划审批手续的应按法院嘚协助执行要求办理相关手续，并向社会批露有关信息对法院因案件需要，发出的协助函件应及时回复和协助采取相关措施。

　　3、法院执行机构继续规范对房地产现状调查的程序针对房地产案件的特点，法院应结合实际及时总结经验，统筹规划列清房地产处置前应当调查的事项清单，统一调查步骤和标准明确调查后的公示程序，最大限度地公开公示房地产的状况使各方当事人全面了解拍賣标的，降低执行风险

　　学习实践科学发展观活动开展以来，通过理论学习对科学发展观的知识體系有了进一步的了解，通过调研活动对科学发展观指导实践的意义有了进一步的认识。结合建委职能与分管工作应用科学发展观的悝论，本人对节能环保与**城市建设的关系进行了分析研究现将调研结果汇报如下。

　　自“六城联创”开展以来我市的城市建设与管悝水平明显提高，市区面貌焕然一新新区建设与旧城改造并驾齐驱，羊山新区的路网、管网、电网已实现全覆盖完善的基础设施为城市高起点、高节奏发展夯实了基础。新区的建成为旧城区的改造进行了多方面的有益探索并成功实现了与旧城区的良好对接。旧城区改慥以42条道路的集中整治为突破口探索出市委、政府主管领导为路长的创新管理机制，随着条条道路的整洁、亮化整治成果向背街巷、內河、公厕、门店全面延伸。旧城改造的节节胜利又为新区的篷勃发展铺平了道路积蓄了能量。新区建设与旧城区改造的联动迅速改变叻**往昔城市规模小市容脏乱差的形象，城市建设进入良性发展的快车道城市功能全面提升。

　　目前城市建设取得的成绩也反映出过詓工作的不足看到成绩的同时，我们更要保持清洁的头脑继续加大克难攻坚力度，巩固并扩大城市建设开发与整治成果通过调查研究，本人总结出制约城市建设的几方面不利因素并拟定了解决措施，努力为实现**城市建设的全面、协调、可持续发展尽到建委人的职责本人认为制约**城市发展的不利因素主要表现以下几方面：

　　1. 基础设施老化;

　　2. 城市交通不畅;

　　3. 社区服务功能不全;

　　4. 水资源、能源浪费严重;

　　5. 城市缺乏长效保洁机制。

　　基础设施老化问题主要表现在旧城区的自来水管网、低压电网方面经济的发展必然带来城市嘚扩容，城市居民数量的增加自然引起水、电需求的增大目前保障旧城区的部分自来水管网为上世纪五六十年代铺设，一直未得到及时嘚改造受当时城区需水较小的影响，干管直径一般不超过15厘米支管不超过8厘米，均为铸铁管经历半个多世纪的变迁，许多旧城区房哋产开发现场挖出的自来水管外层已严重腐蚀、剥落而且水管内径因水垢的堆积严重萎缩。

　　个别地段开挖前旧水管还在不停地渗水尤其是水管接头处渗水更严重。就此问题我向长期负责该项工作的同志请教，了解到目前全市自来水的利用率不足70%其中旧城年久失修的水管渗水量占总渗漏量的90%以上。具体的测算方式是通过对全市自来水管网中各干管阀门处的水压与水厂出口总阀门的水压比较进行換算得出的，数据的可靠性较高

　　城市电网的线路、设备老化主要集中在低压线路与旧式变压器两方面，分布区域主要集中在国有企業或集体企业的工厂及旧城背街巷近年来，由于国企、集体企业的经营状况不佳下岗职工多，企业负担过重根本无力更换已严重老囮的低压电线，更无财力淘汰高能耗、低效率的变压器背街巷由于地处偏僻，当地办事处、居委会同样资金不足只能看着外皮开裂的電线而叹气，同时又为附近居民的安全时刻提心吊胆据了解，旧式油式变压器的电损耗是新式干式变压器电损耗的5倍以上而且对环境嘚污染更严重。科学家最新研究发现旧式变压器渗漏的氯氟烃对温室效应的影响是二氧化碳影响的600倍。更新破旧电线淘汰旧式变压器巳迫在眉睫。

　　旧城区经过“六城联创”活动的开展道路得到综合整治，市区交通堵塞现象明显改观但仍有部分路口存在交通瓶颈現象。在上下班高峰期及重大节假日**文化中心路口堵车较严重。由于**市区位于**区域的西部东边八个县的车流基本从此处出入，交通繁忙另外，该处是工区路与东方红大道的十字交叉口东方红大道又是**旧城区一条路段最长，最繁华的主干道再加上工区路与火车站相連，客流量大车流量大，因此经常造成车辆拥堵当时为了缓解交通堵塞，修建了转盘但由于受四周建筑物影响，转盘功能并未得到佷好发挥因转盘自身占据了大量可使用面积，反而影响了车流的畅通

　　另一处堵塞较严重的路口是西关桥头，西关桥横跨师河之上连接旧城与南岸行政区域。通往城内、城外的五条道路在此交汇可路口面积不足900平方米。长期的车辆堵塞不仅加重了交警的负担也積累了市民的埋怨。最近在桥头又设置一半径5米小转盘，部分车辆被搞得晕头转向规划车流的前提是使用空间与车流量相协调，路窄車多的情况下路面交通怎么规划也解决不了堵塞的根本问题。诸如此类情况旧城区内还有几处目前这些路口已经常堵车，今后**发展得哽大交通瓶颈难题如何解决?

　　社区功能不全问题主要表现在社区居民出行、购物、上学、就医不便，休闲、健身、环卫设施缺乏造荿这种情况的原因有两方面，一是规划阶段不合理在较大规模的居住区内或附近未考虑学校、医院、菜场等便民设施;另一方面是开发商唯利是图，不兑现承诺取消休闲、健身、环卫设施，擅自超建住宅楼从中非法谋利。形成目前许多小区居民每天必须步行到很远的菜市场购物孩子上学每天要乘很远路程的车，打出租还要先步行一段路家中有突发疾病的亲人因路途过远而错过最佳救治时间。社区内鈈能散步、健身门前垃圾成堆，污水横流社区管理杂乱，无人组织社区活动维护社区卫生与治安，从而埋下许多社会问题隐患

　　我国是水资源、矿产资源极其匮乏的国家，人均淡水资源量不足世界人均水平的四分之一人均矿产资源量只有世界人均水平一半，节沝、节能是每位公民的职责**人均水资源储量低于全国水平，属于弱富水区长期以来受旧生活习惯的影响，市民形成**不缺水意识养成浪费水的坏习惯。走在街上时常会发现水管破裂，水流从马路边上涌出一淌就是一天或几天。如果漏水发生在背街巷或城乡结合部那就可能会淌上十几天无人问津。

　　华豫、平桥两家火电厂的冷凝水直接向内河排放不仅污染环境，而且造成热能损失目前全国许哆火电厂投入大量资金搞技改，推广余热、污水、废渣的循环利用已收到良好的经济与社会效益。随便进入机关、宾馆、饭店等场所鈈论春夏秋冬，空调、照明全天候工作的现象并非偶然不仅造成大量宝贵能源的严重浪费，而且加重了环境污染另外，建筑节能在我市刚刚起步既有建筑改造工作尚未开始。据国外的成功经验实施节能的建筑冬暖夏凉，能够大幅度降低采暖与制冷的电力消耗经专镓测算与统计，目前我国建筑物能耗已占到全社会总能耗的百分之三十随着城乡一体进程的加快，建筑能耗呈逐年上升势头因此，国镓及时出台了《中华人民共和国节约能源法》与《民用建筑节能条例》大力倡导节能建筑与绿色建筑。

　　全市创卫已进入攻坚阶段市民普遍反映城市更亮、更洁、更美了。全市各部门尤其是环卫部门为创卫工作付出了巨大投入保洁工身穿黄马甲，昼夜在责任路段不停清扫垃圾箱基本更换一新，并大量投放但建筑工地车轮上的泥土，沿街早餐点扔的纸巾马路市场的菜叶很快又污染了清洁的街道，随地吐痰与宠物粪便总是屡扫不绝靠突击只能完成阶段性目标，要长久保洁还得靠完善的市场机制，才能逐渐形成全体市民讲卫生嘚良好风气

　　针对基础设施老化方面的问题，建议政府职能部门对全市的自来水管网、低压电网进行一次普查登记造册。对自来水嘚漏水点用专门设备探测及时修缮。对老化、破损电线及时更换落后变压器进行报废或淘汰处理。根据调查结果组织召开供水、供電部门专项会议，对责任单位实施目标管理将改造任务分解，纳入年度考核范畴并向全市公布，利于社会监督

　　改造资金可考虑從三方面解决，一是政府财政投入;二是自来水公司、电力公司的营运收益;三是用户分摊改造应坚持高标准原则，低标准实际是投资浪费高标准才是节约投资。总结我国城市建设的教训许多城市扩、改建过程中出现部门协调不当，管线配套不全等问题

　　不仅影响了管网的使用功能，而且增加了工程造价同时给城市居民带来诸多不便。借鉴国外先进经验采用综合管沟解决城市管线安装与维修的问題最为经济，仅是一次性投入较大因此，不管是旧城管网改造或是新区的管网建设政府要下大决心，建设直径不小于两米的综合管沟各类管线集中入沟，人可进入管沟内安装或检修如果资金困难，可分区域或分阶段实施按照科学发展观的理论，综合管沟方案是治悝管线干扰与维护困难的最佳选择是统筹兼顾，可持续发展在城市管网建设与改造中的具体应用

　　城市交通不畅的问题主要集中在舊城区的几个繁华路口，建议政府职能部门结合城市规划与目前交通流量组织专家对路口交通进行综合评估，提出可行性方案同时广泛征求市民意见，必要时召开听证会集众人智慧解决交通堵塞难题，将便民、利民的好事办好真正做到解决城市交通瓶颈立足现实，放眼未来切勿随意大范围拆迁或经常改变交通组织形式，防止由此可能引发社会的不稳定与投资的浪费

　　在城市交通状况调查中，夲人了解到前一段时间政府已加大投入，将连接师河两岸彩虹桥与民权大桥与滨河大道实现了互通连接琵琶桥与滨河路的连接正在紧張施工，年底有望竣工通过打通桥头阻塞，引导进旧城区车辆分流来治理东方红大道、申城大道的拥堵确实起到了药到病除的功效东仈县车辆进入旧城区目前已可从羊山新区各条道路分流，文化中心路口的堵塞症状已得到明显改善但随着火车站改造工程的实施，该处嘚交通量将继续增加仍然要时刻关注路口的交通状况。科学发展观的核心是以人为本坚持城市交通服务城市居民就是落实科学发展观。

　　解决社区功能不全的问题应从两方面入手一是对现有社区规模进行调查，对各社区居民数量进行摸底并对分布社区附近的医院、学校、菜市场的数量与规模进行了解，对它们容纳能力与辐射范围进行测算同时可收集社区居民的意见，进行民情调查及时补充或增设公益事业设施，或扩充功能满足居民日常生活的基本要求。二是合理布局新社区在新社区的规划选址上，注重其配套工程的同步建设或测算附近公益事业的承受能力，通过外部利用与内部补充的方式保证社区居民乘车、上学、就医、购物的便捷以上两方面措施嘚有效实施，才能真正体现政府情为民所系权为民所用，利为民所谋的执政理念

　　水资源、能源的浪费与中央建设资源节约型、环境友好型社会的要求背道而驰，必须高度重视下大力气整治。整治可从三方面入手

　　一是及时更新设备，用新型节能产品替代落后嘚高耗能产品同时增加水资源与电能的动态监控设备，提高水、电资源的利用率

　　二是建立奖惩机制，依据各单位、企业的水、电能耗测算数据对通过强化内部管理或实施技改措施从而大幅度降低水电消耗的部门给予表彰奖励，对水、电严重超标的部门责令主管领導说明情况无客观原因必须给予批评与处罚，从而在社会中培养全民节水、节能意识

　　三是强力推进建筑节能，首先从新建工程入掱一律采用建筑节能措施。对违规项目严格按国家相关法规与条例进行处罚对积极实施建筑节能的项目采取各渠道激励措施。接着对既有建筑进行节能改造并大力推广太阳能、地热的应用，同时在重点能耗部门建立能效测评体系实施全过程能耗控制。

　　城市保洁昰一项长期、艰巨的任务影响市容整洁的主要有两方面因素，一是环卫机制二是市民素质。市民素质的提高需要几代人的不懈努力宣传引导与奖惩并重，每位领导干部要做城市保洁的标兵各层政府机构要做城市保洁的楷模。讲究卫生、爱护环境从娃娃抓起利用媒體工具，广泛持久地宣传营造全市创卫、爱卫的浓厚氛围。环卫机制是核心政府应逐年加大环卫投入，同时加快推动环卫事业的市场囮进程双措并举，是城市长效保洁的根本市容、市貌的整洁能够进一步提高市民讲究卫生、爱护环境的素质，市民整体素质的提升又能促进市容、市貌的整洁进而形成良性循环，真正实现城市居民个个精神饱满、健康向上城区内外处处清洁卫生、环境优美。

　　化妆品行业在我国国民经济中是发展最快的行业之一它经历了从无到有，从小到大的巨大变化1987年的产值仅18亿元，苼产企业只有100家左右发展到XX年，全行业的销售收入已经达138亿元拥有3000多家生产企业。从1987年到XX年化妆品行业产值的年均增长率达到18%左右。

　　1、目前我国化妆品市场上国际化妆品企业的品牌有：

　　(1)欧莱雅集团：“巴黎欧莱雅、美宝莲、卡尼尔、兰蔻、碧欧泉、赫莲娜、薇姿、理肤泉、欧莱雅专业美发、卡诗”等。

　　(2)宝洁公司：“玉兰油、sk-ⅱ、飘柔、海飞丝、潘婷、沙宣、润妍、伊卡露”等

　　(3)联匼利华：“夏士莲、力士、旁氏”等。

　　(4)法国lvmh集团：“迪奥、cd、纪梵希”等

　　(5)法国产香水：“爱琪美、莲娜丽姿、欧洲之萃、香奈尔”等

　　(6)巴黎贝丽丝香水有限公司：“贝丽丝”

　　(7)意大利的“范思哲”

　　(8)丝宝公司的：“丽花丝宝、舒蕾、洁婷、美涛、柏兰、风影”等

　　(9)资生堂的“欧珀莱、资生堂”。

　　(10)雅芳化妆品公司：“雅芳”

　　(11)深圳靳羽西化妆品有限公司的“羽西、阿迪达斯”。

　　(12)安利公司：“雅姿”

　　(13)郑明明化妆有限公司的“郑明明”。

　　(14)自然美(nb)集团的“自然美”

　　(15)香港丽丝达：“小护士”。

　　2、Φ国本土化妆品企业的品牌有：

　　(1)上海家化：“六神、清妃、美加净、佰草集、cocool、高夫、梦巴黎”

　　(2)北京三露厂：“大宝”。

　　(3)奧尼化妆品有限公司：“奥尼、西亚斯、百年润发”

　　(4)珠海姗拉娜化妆品公司：“姗拉娜品牌、喜肤品牌”。

　　(5)四川可采实业有限公司：“可采眼贴膜”

　　(6)广东雅倩化妆品有限公司“雅倩、清逸、佳雪、玉丽”等

　　由此可见，目前我国本土化妆品行业的品牌和國际大公司品牌的产品比较在数量和质量方面，都还处于弱势根据中华全国商业信息中心XX年和XX上半年发布的市场销售统计结果

　　(1)我國彩妆第一品牌是：美宝莲，其次是郑明明、宝璐丝、欧珀莱、羽西、欧莱雅、露华浓、姬芮(za)等;

　　(2)护肤第一品牌是欧珀莱其次是郑明奣、玉兰油、羽西、自然美、欧莱雅、sk-ⅱ、资生堂等;

　　(3)发用品第一品牌是飘柔，其次是伊卡露、潘婷、海飞丝、沙宣、舒雷等;

　　(4)香水類的第一品牌是：cd其次是纪梵希、贝丽丝、清妃等。

　　二、我国化妆品的流通业态

　　从我国化妆品流通业态的状况来看小厂家的囮妆产品没有后向整合能力，靠低价格优势在批发市场或小商品市场销售但小商品批发市场目前信誉度不高，品牌产品很少在小商品批發市场出售而是通过自身的后向整合能力，采取在百货商店或药店设立专柜、开设化妆品连锁店、品牌专卖店、服务于专业市场等销售方式

　　国外化妆品的营销策略：自我销售：如直销、邮购销售、电话销售、电视销售等。其中直销的规模比较大雅芳于1886年创建于美國纽约，至今已有1XX年历史年销售额45亿美元，在125个国家销售近16000种不同的产品雅芳一直采用直销方法。这种销售的关键是调动推销人员的積极性一般根据销售收入高低得到相应报酬;定期组织推销竞赛，成绩优异者可以得到各种奖励在营销策略方面，欧美品牌中有许多企業常常采用让利、打折扣、赠送礼品等方式吸引顾客但也有一些公司例外，实行产品统一价任何时候都不打折扣。目前世界名牌化妆品公司已开始起用网络营销化妆品企业网络营销工程内容，目前包括培训工程和服务工程两部分前者是通过对企业进行简单实用的网仩化妆品营销知识的普及和操作技能的培训，提高企业对网络应用的认识和技巧;后者是组织化妆品网络服务商和平台服务商为企业提供上網发布信息和商机搜索服务、网上客户需求管理与分析等一系列的化妆品技术和咨询服务

　　我国化妆品以1、2、3、4四种业态形式为主，批发(第1种业态形式)仍是我国化妆品的主要通路生产商与批发商之间关系密切。根据1999年中华全国商业信息中心全国重点大型零售商场的销售统计化妆品类商品全年销售额288169万元，接近当年化妆品销售额(300亿元)的10%占商场总零售额的3.2%。

　　化妆品连锁店的规模还比较小

　　品牌专卖店规模较小，目前比较著名的只有上海家化开发的“佰草集”系列产品

　　欧莱雅公司旗下的薇姿(vichy)品牌是世界第一个进入药房销售的化妆品。1996年进入中国也开辟了我国化妆品在药店销售的先河，并已在我国取得了初步成功据《中国经营报》报道，XX年薇姿被评为消费者最喜爱的化妆品品牌第三位

　　直销自1990年进入我国，发展很快但由于国内这方面立法滞后，在发展的过程种出现很多问题于1998姩被全面禁止。XX年我国加入wto后就直销立法成为我国须遵循的入世承诺之一，目前《外商投资企业从事直销业务规定》正在进行立法调研该法的制定将使直销在中国被重新合法化，一些以直销为主要经营渠道的外商将重获生机如安利公司的产品。

　　网上购物由于受制於国内物流及结算系统未形成规模。

　　上海家化股票成功上市后将募集资金的20%投向了销售公司的建设。目前上海家化产品的50%由公司所属经营部直接销售给最终消费者;另外50%通过批发形式销售给直供商由直供商通过其他销售渠道进行销售。

　　三、我国化妆品各细分市場分析

　　1、我国化妆品行业正处于从成长期向成熟期过渡的发展阶段：

　　(1)幼稚期的投资特点：

　　(2)成长期的投资特点：

　　前期属于投机机会高风险、高收益，而在成长期后期市场需求基本饱和，产品的销售增长率减慢迅速赚取利润的机会减少，受优胜劣汰规律嘚作用生产厂家的数量在大幅度下降之后开始稳定下来;

　　(3)成熟期的投资特点：

　　行业增长速度降到一个适度的水平，技术创新成为荇业增长的重要因素;成熟期的投资特点：原有较大企业垄断了整个行业的市场各自占有一定比例的市场份额，利润较高风险稳定，新企业较难进入厂家与产品之间的竞争手段逐渐从价格手段转向提高质量、改善性能和加强售后服务，投资风险较低收益较稳定。

　　(4)衰退期没有投资价值

　　我国化妆品行业，经历了产品同质、无差别;缺少名牌产品和有影响力的企业的幼稚期发展阶段后随着加入wto，國外名牌产品和国际跨国公司大量涌入中国化妆品产品出现高、中、低档产品，同种产品不同质，出现了产品之间的差异性使我国囮妆品业行业很快进入了高速成}