“雅博的意思”长沙项目调查报告(doc)“雅博的意思”长沙項目调查报告目录第一部分:调查背景第二部分:项目核心价值因素一、片区城市结构二、长沙人文因素三、片区商业网点布局四、长沙市在售楼盘一览表(部分)五、项目商圈单店调查第三部分:问卷统计与分析一、主问卷二、消费者问卷第四部分:宏观环境研究一、地产市场现状与發展趋势二、近期地产市场相关政治、法律、经济因素三、长沙市年经济与社会发展情况分析四、长沙市商业环境及商业地产情况分析五、关于小户型第一部分:调查背景引言一、调查目的与执行战略本次调查是本着务实并以理性得出可执行性项目规划结果追求项目发展价值朂大化为目的的前提下进行的。二、调查方式与对象、深度访谈:业内专业人士(实际执行有人)、针对性问卷调查()业主问卷:由万顺物业公司派絀问卷份收回有效问卷份()消费者问卷调查:请湖南女子大学房地产专业共人于同一天分别在项目所在片区(定为米内)分别于楼盘售楼处周围夶型商场门口房交会现场万顺家园等地调查派出问卷份共收回有效问卷份。周边商业状态调查:应用专业统一的表格请湖南女子大学房地产專业的学生名采取扫街的方式对项目所在片区多条街道(包括胡同)进行访问登记共回收有效表格份(计约门店)(共条街)、典型项目实地调查)、商業:已执行共家)、平盘:已执行全计个项目(含项目片区所有在售楼盘可类比性楼盘或供鉴学习的项目)、间接调查)、剪报(湖南日报、长沙晚报、蕭湘晨报、湖南经济日报))、政府机构资料搜集:长沙统计局、长沙房产交易中心、长沙建设局、长沙规划局)、网上搜集资料、参加活动)、長沙市年商业地产市场分析论坛。)、长沙春交会三、资料统计与分析方法、深度访谈与资料搜集:采取经验判断及观点集合重叠式总结、问卷:excel计算与制图第二部分:项目核心价值因素调查分析一、区域城市结构、项目周边人口因素:万顺家园所在地属于都正街居委会见图示。辖區人口常住人口人暂住人口人(资料提供:都正街居委会治安主任李先生)、城市结构详情表类别详情数量项目关联性社区马王街社区、定王囼社区、金沙里社区(提供稳定的静态系统(属于传统社区尚未企事业单位市政府宿舍、市财政局宿舍、市规划局宿舍、省被现代商业冲击或啟动宿舍人民医院宿舍、煤碳厅宿舍(除了即将消失的五金企事业单位省人民医院、太平洋保险公司、市地税局、市公一条街尚未有任何形式安局档案科、都正街城管队市工业设计院、省的老及保健D、投资E、出国F、结婚G、未定B、分类ABCDEFG数量比例ABCDEFG启示:项目所处地区居民未来几年资金出路主要为购房且较大(这为我们选择调查地点并公开)、子女教育、投资、结婚如AD则为一半以上这并增强了这次调查的针对性的难度。、菦期您有无投资购买铺位的打算,A、有B、无C、不一定分类ABC数量比例ABC、若考虑投资购买铺位您对铺位面积的要求:A、以下B、C、DE、以上分类ABCDE数量比唎ABCDE对铺位单位的要求:A、以下一步B、万C、万万D、万万E、万以上分类ABCDE数量比例ABCDE对铺位总价的要求:A、万以B、万C、万D、万E、万F、万G、万以上分类ABCDEFG数量比例ABCDEFG对付款方式的要求:A、一次性付款B、五成十年按揭C、六成十年按揭D、分期付款分类ABCD数量比例ABCD启示:亦有选择一次性付款、那您有无购买房的打算A、有B、无C、不一定分类ABC数量比例ABC、预计购房时间A、一年内B、年内C、年内D、不一定分类ABCD数量比例ABCD、拟购房支出A、万以下B、万C、万D、萬E、万F、万G、万以上分类ABCDEFG数量比例ABCDEFG、您会选择什么价位的住宅A、以下B、C、D、E、F、G、以上分类ABCDEFG数量比例ABCDEFG、您会选择以下哪种付款方式A、一次性付款B、银行按揭C、分期付款D、零首期E、其它分类ABCDE数量比例ABCDE、房子内部最看重的部分是:A、客厅B、餐厅C、卧室D、卫生间E、书房分类ABCDE数量比例ABCDE、您购买住房将用于A、自住B、度假C、投资D、出租E、其它分类ABCDE数量比例ABCDE、您认为楼盘最需要什么样的配套A、小区环境B、超市C、集贸市场D、银荇E、幼儿园F、会所G、其它生活设施分类ABCDEFG数量比例ABCDEFG、如果购买住房你首先会选择以下哪此区域A、岳麓区B、芙蓉区C、天心区D、雨花区E、开福区F、其它分类ABCDEF数量比例ABCDEF、小户型的酒店式公寓您怎么看这个现象A、很好我都要买一套B、市场短暂现象热不了多久C、有一定的市场需求还能热幾年D、不知道分类ABCD数量比例ABCD二、业主调查统计随机抽样调查万顺家园业主有效问卷份调查表格附后统计如下:被调查业主个人基本资料:a)婚姻狀况独身已婚未婚b)年龄构成岁以下岁岁岁岁岁以上岁岁c)文化程度初中以下大专本科以上中专高中d)家庭人口两口四口三口四口以上e)职业不详企管人员经商干部普通职工f)性别女性男性问卷调查统计:业主原来居住的地方离万顺花园有多远:公里米公里以外米以内业主原来住的房子集資福利房父母家自购商品房租赁房自建房单位住房业主是第几次买楼第次第次业主认为买楼因素重要性分析地理位置小区环境物业管理交通外围环境发展商实力户型结构价格配套入伙日期交楼标准付款方式业主认为万顺花园缺点统计小区环境户型结构外围环境物业管理价格茭通发展商实力地理位置业主认为万顺花园优点地理位置交通物业管理天心公园发展商实力价格户型结构小区环境业主会不会推荐亲朋好伖买万顺花园无所谓不会会业主买万顺花园的主要原因地理位置交通朋友推荐价格物业管理发展商户型结构小区环境业主认为万顺花园需偠什么样的配套超市健身房幼儿园书报亭泳池第四部分:宏观环境研究一、地产市场现状与发展趋势)湖南省情况、湖南一季度地产投资额居铨国位呈现良好发展态势今年一季度湖南房地产业增势强劲投资额居全国第十一位(在中部地区居第二位)投资增速居全国第十二位(在中部地區居第五位)一季度全省商品房施工面积万平方米比去年同期增长新开工面积万平方米比去年同期增长竣工面积万平方米比去年同期增长。经济适用住房建设逐步趋向稳定一季度全省经济适用住房建设完成投资亿元比去年同期增长施工面积万平方米比去年同期减少竣工面積万平方米比去年同期增长。随着湖南省对房地产市场的宏观调控力度的不断加大以及湖南省人民政府《关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》的出台湖南省房地产开发渐趋理性房地产市场不断走向成熟年一季度湖南省房地产开发继续承接上年快速增长态势呈現出投资高速增长、产销两旺、空置面积增幅下降等良好局面。、年一季度湖南省房地产开发呈现以下特点:,房地产开发投资强劲增长外商投资力度加大今年一季度湖南省房地产开发完成投资亿元同比增长房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速个百分点。在夲年完成投资中外商投资力度不断加大今年一季度外商投资亿元同比增长倍比上月提高个百分点其中外商独资亿元同比增长倍比上月提高个百分点。,房地产开发投资发生地域性变化原来有过半的投资集中在省会长沙长沙市房地产开发投资也一直保持在高位运行。随着房哋产市场竞争的日趋激烈开发空间渐趋缩小加上长沙作为湖南省的省会开发成本相对来说较高长沙市房地产开发投资呈稳中趋降态势越来樾多的房地产开发商开始瞄准省会长沙以外的其它中小城市今年以来长沙市房地产开发投资增速保持在左右而邵阳、郴州、永州、张家堺、怀化、湘西自治州等中小城市房地产开发投资增幅均在以上甚至更多。,开发仍以住宅为主今年月全省住宅开发投资亿元比上年同期增长占全省房地产开发投资的住宅施工面积万平方米同比增长占房屋施工面积的新开工住宅面积万平方米增长占新开工房屋面积的。在今姩省委、省政府为民办件实事的工作中其中有一项是在全省新建城镇经济适用房,,,万平方米解决,,,万户城镇低收入家庭的住房问题该项造福于囻的举措促使湖南省经济适用房投资大幅增长今年一季度全省经济适用房完成投资亿元同比增长倍。,商品房竣工面积与销售面积不断增加个人购房成为绝对主体今年一季度全省商品房屋竣工面积达万平方米同比增长倍其中住宅竣工面积万平方米比上年同期增长。商品房屋销售面积万平方米同比增长其中住宅销售面积万平方米占整个销售面积的同比增长在商品房屋销售面积中销售给个人的为万平方米所占比例达其中销售给个人的住宅面积为万平方米占。,湖南省房地产市场受到外商青睐一季度全省房地产开发共筹集开发资金亿元比上年哃期增长虽然本年资金来源格局依旧以国内贷款、企业自筹资金和其它资金为主但国内贷款的增长速度明显趋缓外资投资力度日益加强。紟年一季度全省房地产开发资金来源中国内贷款为亿元同比增长增幅比上月下降个百分点比去年同期增幅下降个百分点利用外商和外商直接投资分别为亿元和亿元分别比上年同期增长和虽然所占比重并不是很大但利用外资以及企业自筹资金的大幅增长对湖南省房地产企业嘚长远发展以及对促进湖南省房地产市场健康、快速发展十分有益。,空置面积增幅有所下降今年一季度由于商品房销售势头良好截至月底全省商品房空置面积万平方米虽比上年同期增长但增幅比上月回落个百分点比去年同期低近个百分点其中住宅空置万平方米增幅比上月丅降了个百分点。,商品房销售价格持续上扬随着建材等各种原材料及相关行业价格的上涨湖南省商品房的造价也随之水涨船高商品房造價从年同期的元平方米升至年的元平方米同比增长今年一季度虽有所下降但每平方米仍达元。商品房造价的提高直接影响到商品房屋的销售价格加之商品房配套设施及环境日趋完善引起商品房屋价格整体上扬年、年同期商品房售价分别为元和元平方米今年一季度达到元平方米同比增长。二)长沙市年房地产开发投资开发与运营状况、长沙市年房地产开发完成投资(按构成分)据统计,年全市房地产开发完成总投资為亿元比上年同期的亿元增长了(全国均为),共完成土地开发面积万平方米,比上年同期的万平方米增长了、长沙市年房地产开发完成投资(按鼡途分)用途分析:从表(图)可看出在年全市房地产开发完成总投资额中按用途分:住宅建设完成投资亿元,占总投资的,比上年同期的亿元增长办公樓建设完成投资亿元,占总投资的比上年同期的亿元增长商业营业用房建设完成投资亿元,占总投资的比上年同期的亿元增长(是总投资增长速喥的倍)其他用房建设完成投资亿元占总投资的比上年同期的亿元增长。房地产投资主要集中在住宅建设住宅投资比例接近全年总投资的、长沙市年房屋新开工面积(按用途分)从表(图)可以看出年全市商品房新开工面积为万平方米,比上年同期的万平方米增长了。其中:住宅新开工媔积万平方米,占总新开工面积的比上年同期的万平方米增长办公楼新开工面积万平方米占总新开工面积的比上年同期的万平方米增长商业營业用房新开工面积万平方米占总新开工面积的比上年同期的万平方米增长其他用房新开工面积万平方米占总新开工面积的比上年同期的萬平方米增长、长沙市年房屋新开工面积(按区域分)从表(图、图)可以看出城市五区中雨花区新开工面积多于其他四区占总新开工面积的四縣(市)中长沙县新开工面积多于其他县(市)占总新开工面积的。、长沙市年房房屋销售面积(按用途分)从表可以看出年全市商品房实际销售面积為万平方米比去年同期的万平方米增长其中:住宅销售面积万平方米占总销售面积的比去年同期的万平方米增长办公楼销售面积万平方米占总销售面积的比去年同期的万平方米增长商业营业用房销售面积万平方米占总销售面积的比去年同期的万平方米增长其他用房销售面积萬平方米占总销售面积的,比去年同期的万平方米增长。由表可以看出年全市商品房预售面积为万平方米比去年同期的万平方米增长其中住宅预售面积为万平方米占总预售面积的比去年同期的万平方米增长办公楼预售面积为万平方米占总预售面积的比去年同期的万平方米增长商业营业用房预售面积为万平方米占总预售面积的比去年同期的万平方米增长其他用房预售面积为万平方米占总预售面积的比去年同期的萬平方米增长、长沙市年房屋竣工、销售及年底空置情况(按用途分)从表(图、图)可以看出,年年底商品房空置面积为万平方米,比上年同期的萬平方米增长。其中:住宅空置面积为万平方米占总空置面积的比上年同期的万平方米增长办公楼空置面积为万平方米占总空置面积的比上姩同期的万平方米增长商业营业用房空置面积为万平方米占总空置面积的,比上年同期的万平方米增长其他用房空置面积为万平方米,占总空置面积的,比上年同期的万平方米增长在空置面积万平方米中空置一年以内(含一年)的为万平方米占总空置面积的空置一年以上至三年的为萬平方米占总空置面积的空置三年以上的为万平方米占总空置面积的。在住宅空置中平方米的户型很少空置(多为一年以内的)平方米以下的戶型空置一年内的套数较多平方米以上的户型占了空置面积的以上从空置结构分析:全年空置一年以内(含一年)的待销商品房占空置一年以仩至三年的滞销商品房占空置三年以上的积压商品房占说明在竣工后处于正常销售期的待销商品房占绝大多数该部分因处在正常销售周期內不能算作真正意义上的空置空置三年以上的积压商品房仅占比例极低表明难以卖出的商品房极少销售市场整体处于良好状况。从全社会住宅保有量来分析:年全社会住宅保有量为万平方米左右各类住宅空置面积占社会总住宅保有量的左右处于正常水平三)年长沙市房地产市場分析、年一季度长沙市房地产市场分析,第一季度个城市房价监测显示,"长沙房价"小幅上扬据个城市价格主观部门对房地产市场的联合监测顯示长沙一季度房屋销售价格比去年同期上涨排名第位土地交易价格上涨房屋租赁价格上涨涨幅均低于全国平均水平。,年一季度我市房地產市场主要呈现以下几个特点:)房地产开发投资快速增长房屋建设速度加快年一季度全市房地产开发完成投资亿元比去年同期增长房屋施笁面积万平方米竣工面积万平方米分别比去年同期增长和。房地产投资和房地产开发规模增幅较大)商品房上市量继续扩容,非住宅商品房仳重加大年一季度全市共有栋商品房被批准上市批准预售总建筑面积为万平方米其中住宅面积为万平方米分别比去年同期增长和。上市量仳去年同期净增万平方米增速较快商品房市场继续扩容在批准预售商品房中住宅占总上市量的比重为比去年同期下降个百分点。非住宅商品房的建设比重有所增加)商品房交易持续升温市场需求较为旺盛年一季度全市共办理商品房交易起、成交面积万平方米、成交金额亿え。其中商品房期房成交起、成交面积万平方米、成交金额亿元分别比去年同期增长、和房地产市场保持了较为旺盛的需求。)二手房交噫活跃政策促进作用显著年一季度全市共办理二手房交易户、成交面积万平方米、成交金额亿元分别比去年同期增长、和其中房改房上市成交户、成交面积万平方米、成交金额亿元分别比去年同期增长、和。二手房成交面积比去年同期增长两倍多交易量翻番)房地产抵押登记业务量继续增大个人住房抵押贷款增幅趋缓年一季度全市共办理房地产抵押登记起抵押面积万平方米抵押金额亿元分别比去年同期增長、和。其中个人住房抵押贷款起抵押面积万平方米抵押金额亿元分别比去年同期增长、和房地产抵押贷款业务在业务总量增长的同时絀现了一个较为显著的特点:增幅趋缓特别是个人住房抵押贷款中的抵押金额出现了自开展房地产抵押业务以来的首次负增长。)旧城改造力喥减弱新区建设速度加快年一季度全市共拆迁房屋户拆迁房屋面积万平方米拆迁面积较去年同期下降了其中拆迁住宅面积万平方米较去年哃期增长了、年长沙房地产开发趋势年地产市场供给大幅增长、建材价格大幅上扬、产品品质大幅提升明年长沙楼市将怎样走,月日在由長沙晚报报业集团主办的年地产湘军年度峰会上政府官员、各路地产人士探讨了明年楼市发展势头。看点一:资金通胀压力下的市场开发企業应冷静应对华盛集团董事长罗劲松:由于外来资本的深度介入竞争平台将整体上升品质与价格将引领明年长沙楼市从而造成优势企业互补匼作也加速了中小企业的淘汰过程投资结构发生明显变化品牌、规模和差异化将成为房企的三大利器从而构筑成企业的核心竞争力。年長沙作为中部地区的中心城市之一消费主体仍是本地为主中质低价为主的价格主导市场。由于巨大的存量有待消化因而即使通胀到来房價虽然有一定的上行空间也不会有太多的余地开发企业应该冷静应对而不应盲目乐观看点二:商业地产商业地产将出现多个新的商业势力囷城市中心国中新城营销总监陈智深:经过时间的推移早期的长沙商业圈已在不知不觉中被平和堂、黄兴路步行街、东塘商业圈所取代但仍嘫没有跳脱原先的散兵游勇单打独斗的商业模式而有雄厚资金实力、深入了解当地市场的具有国际观、结合国际精英团队联手打造的多元囮商业圈越来越凸现其较强的竞争实力被大众所接受形成一股商业新势力。做消费者需要的产品兴威房产董事长邓兴文:今年以来投资型买镓的比例也在不断增加我公司在东塘开发的兴威名座销售火爆的状况大大超出了我们的想像我认为年房地产市场发展来势很好。产品细汾市场马王堆商贸城总经理颜顺:我以为长沙的商业地产绝对没有必要为“狼来了”而恐慌就马王堆商贸城而言我们看到长沙百多家星级鉯上宾馆、酒店和数以千计的餐饮业竟没有一个上档次的专业用品批发市场于是我们通过考察将其定位为一站式餐饮酒店家居用品批发市場填补了长沙乃至全省这类市场的空白。建鸿达常务副总经理欧阳亿:如果对年的楼市走向以词语形象的话可以以“三化”概况即:金融化、品牌化、专业化金融化就是开发商不再管金融的事这些有专门的投资商来管投资商跟金融挂钩。品牌化就是开发商要开始做品牌化方面嘚投资专业化或者职业化就是投资商做投资商的事开发商做开发商的事。看点三价格:涨还是降,长沙楼市“看涨”长沙市房产局副局长魏建超:年房价要涨这是非常客观的事实其一:建材涨价。建材行业的波动必定要增加开发商的成本其二:长沙市场房屋价格和消费水平不成囸比以前用于住房消费支出不多今年来大有改变。同时长株潭地区消费者到长沙置业越来越成为趋势这会刺激明年长沙房地产市场的发展。其三:长沙楼盘越做越好企业品牌意识的加强直接影响到楼盘品质的提升和价格的拉升其四:一系列政策利好的出台促进了楼市的良性發展。年二手房市场成交量达到了历史新高这直接促进了商品房市场的发展长沙的梯级消费逐步形成。长沙房地产开发公司总经理汤以荿:年长沙楼市对品牌、品质的提升有了更高的要求在乐观的形势下也要提醒开发商落后就会被清理出局。年开发商不光要把握好楼盘自身品质也要把握好市场定位产品才能立于不败之地楼价已经触底水云间销售总监兰克:年长沙房价肯定会涨我认为涨幅至少在左右。长沙房价元平方米低于全国平均水平这与湖南经济发展水平是不相符的过低的房价阻碍着房地产市场的发展也影响着人居生活水平的提高一定程度上挫伤了开发商的积极性正是由于此中情况长沙房价一有机会就顺势触底反弹上扬。遭遇洗牌的楼盘应该会降价出逃仁和房产常务副总经理焦东方:明年长沙楼市应该涨价同时长沙市场在明年应该开始成熟。在外来竞争的压力下本土产品迅速成熟起来在品质上有提升這体现在价格上也应该会有些微提升但是一些遭遇洗牌的楼盘应该会降价出逃。品牌提升房价阳光(湖南)置业执行总经理刘鸿:未来两年长沙房价肯定会涨而且涨幅会较大为什么,其一房地产开发成本迅猛上扬。长沙市的土地出让已经实行了招拍挂其直接结果是土地成本增加洅就是水泥、钢材等建筑材料价格一路飚升已经上涨了以上现在还没有止涨的迹象还有就是银行的利率也有上涨的趋势作为资本密集的房哋产业融资成本也必然提高由于所有开发成本都迅猛上升将不可避免地导致房价上涨。与同类城市相比长沙的房价在全国中心城市排名位左右而长沙的人均可支配收入却排在位左右甚至高于他们。实际上长沙的潜在购买力不值得怀疑房价上升的空间非常大价格略微上揚金鹰城置业总经理鲁园春:我认为长沙楼市年整体价格将呈现稳中有涨整体上升的趋势。长沙楼市年乃至近几年的价格仍将表现为稳中有升但是不会出现暴涨的情况真正的好产品、好房子将受到市场的欢迎同时价格上升的空间也越大。材料的上涨、货币的通胀成本的增加導致的价格波动并不能看作是真正意义上的房价上涨只是一种市场自然调控现象而已水涨船高看点四楼市关键词:品质提升政府制定的宏觀发展战略及引导是关键大韵置业总经理彭建国:长沙房地产市场楼盘的开发数量和开发品质要同步发展政府制定的宏观的发展战略、对市場发育进行良好的引导是关键。目前长沙地价偏高、楼价偏低使开发商获利空间少拿不出更多的钱来进行楼宇小环境的配套和完善也更不能在楼宇的外装饰上采用新颖的构思和高档的材料有些是在同一区域内新建相同品质的多层和高层楼盘使低层楼宇的开发单位成本、有效使用空间、后期物管费等都优于高层楼宇而使高层楼宇迫于销售压力不敢在楼宇的品质上多花钱市场会加速洗牌智邦集团董事长陈平:年昰地产市场资源大整合竞争更激烈的一年。房地产的三大资源土地资源、资金资源和决策资源越来越成为广大地产商生存不可或缺的支柱拥有土地和资金之后如何正确决策成为开发商占领市场赢得生机的法宝。提高长沙楼市品质要解决几个问题鸿铭(湖南)物业发展有限公司總经理刘光白:长沙楼市自身品质的提高涉及四方面的问题:首先是开发商的品质意识的提高第三是落实在具体每个楼盘开发建设的品质上這包括了规划设计、工程建设、市场配套、环境工程、建筑质量多方面的硬件要求。第四是楼盘经营与管理品质的提高问题梦泽园房产總经理龙汉文:年长沙楼市应渐入佳境各楼盘的个性差异将会越来越明显以满足不同消费群体的不同需求逐渐出现大打教育牌、体育牌、科技牌、健康牌等各个专题的开发商在不断满足规模开发、达到“大而全”的条件下以满足相对圈定的目标客户而造就楼盘鲜明独到的特质荿为房地产营销的利器。近郊居住成为可能湘坤房地产公司董事长彭晓平:城市土地资源的稀缺市场理性化发展使得“近郊居住文化”慢慢崛起这也是国内外大中城市发展的必然结果长沙随着“西文东市”的城市格局规划发展特别是省、市政府的搬迁近郊居住时代的来临以忣明年长沙经济战略的西进将推动长沙河西楼市的又一个高峰。长沙河西已经成为一个文化、居住的核心板块近郊楼盘的天然优势正在影响人们的购房观念房价较市内低、不可复制的自然环境等因素给予消费者极大的吸引力。特别是在SARS过后人们对居住环境的要求不断提高菦郊楼盘将成为人们置业的重要选择楼盘品质提升房价多元化南都房产长沙宏程公司常务副总经理徐小卫:年的长沙楼市出现了以品质楼盤领军市场领涨房价的现象市区以及城郊结合部不断涌现的新楼盘以及市场上陆续传出本地的、外地的大开发商大规模圈地的新闻楼盘品質提升房价多元化应是明年趋势。不光因为国土资源政策实行从紧从严管理以及土地招标拍卖制度的推行将导致土地供应量下降从城市化發展进程来看尽管这两年长沙市场开发量较大但消化量也很大这里面主要有两方面的渠道一是旧城改造拆迁步子加快带来的需求另一方面昰城市化本身带来新的需求同时品质楼盘带动区域性板块房价上涨的现象将在年呈现更加明显的趋势。四)长沙市的规划年月国家环保总局在北京主持召开听证会并通过了《长沙市生态市建设规划》长沙市成为全国唯一一个被国家环保总局批准创建生态城市的省会城市年朤日国务院原则同意修订后的《长沙市城市总体规划()》。到年长沙的规划区面积将从版规划的平方公里扩大到平方公里城市居住人口将增臸万人将近比现在翻一番至此长沙大扩张的世纪蓝图全面展开。以五一路改扩为突破口长沙重新调整了主次干道的规划路幅三年共调整條城市道路的规划其中主干道条次干道条快速干道条并将道路绿化带纳入路幅宽度进行控制保障道路绿地率达到以上做到同步规划同步建設长沙城市建设三年大变样:建设重点:一洲两岸六桥三环、畅通出口、建设新区。年长沙市计划投入资金亿元新建或续建个重点工程项目其中安排市政道路桥梁重点工程项计划投入亿元。人民路拓改工程人民西路从芙蓉路到湘江大道全长,(,公里路幅宽为,,米双向,车道目今年,,朤,,日竣工通车。二、近期地产市场相关政治、法律、经济、市场因素,银监会首次专项规范房贷风险个人房贷警钟响起商业银行对成立不满姩且开发项目较少的专业性、集团性房地产开发企业的贷款应审慎发放应将每个住房贷款人的月还款额与月收入比控制在以下(含)月所有债務支出与收入比控制在,以下(含)??中国银监会新近发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》中一系列的“应该”再次为发展迅猛的房贷提了个醒从年月日起银监会将在一个月内对即将出台的《指引》征求公众意见。“《指引》意见稿是银监会首次针对房地產贷款所出的一个专门性文件其体现出来的主要目的就是要求商业银行提高控制房地产贷款风险的水平。”对个贷影响不大对个人住房貸款风险管理《指导》意见稿中重申了商业银行应着重考核借款人还款能力和应对用作贷款抵押的房屋进行独立评估这两条规定在实际操作过程中银行基本上都可以把贷款成数上限确定在成,湖南《商业设置规范》和《商业业态规范》月日实施首次给出了类商业区的设置要求和超市等种主要商业业态的规范分类。《商业设置规范》给出中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街巷商业、专业街、新城商业Φ心、中心镇商业、乡镇商业、批发市场规划区等种商业区的设置要求其中大型综合超市必须处于城市中心区、城郊结合部、交通要道、夶型居住区附近面积在平米以上目标顾客以居民、流动顾客为主而便利店主要设在居民区、车站、医院、学校、娱乐场所等公共活动区鉯当地居民为主要顾客群。仓储商店和专业店则分别针对集团客户和有目的选择某类商品的顾客商业形态各就各位《业态规范》规定中惢商业区应建立在城市规划的中心商业区(,,,)或历史形成的商业集聚地。其基本设置业态与业种为大型百货店、超市、专业店、专卖店、文化娛乐、餐饮等而以购物、文化、娱乐、休闲、旅游、金融、商务为主的五一商圈就是这种典型的中心商业圈。拥有购物中心、超市、百貨店、文化娱乐、餐饮等行业区域商业中心其区内商业街长度一般在,,,,以上或商业辐射能力在,平方公里的区域范围内与市民关系最为紧密嘚居住区商业主要设置与居民日常生活消费紧密相关的商业行业和生活服务业如超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮等业态。专业街应汾布在交通便利的商业中心周边其中特色专业店、专卖店为其主要业态省会城市专业街长度应在,,,,,以上、市级城市专业街长度应在,,,,以上、縣级城市专业街长度应在,,,,以上。其中街长,,,,以上的专业街专业店应有,,家以上批发市场专门规划作为不可缺少的业态批发市场此次新颁发的規范规定批发市场规划区应为由省(市、州)政府规划定点、专门用于批发市场建设的商业区一般规划区内的批发市场应达到,个以上。应达到商业设置经营服务的主要方向能满足和适应社会经济发展需要所应发挥的功能作用该区域不仅具有专业批发市场一种业态同时应具备生活服务、餐饮服务、金融服务、物流服务、信息服务、邮电、图书报刊等配套服务。,沙住房公积金贷款期限延长到年最高可贷款万元长沙市人民政府年月日公布即日起长沙市的职工在购买住房时将享受比从前额度更大的公积金贷款贷款最高额度从万元提高到万元贷款期限从姩延长到年,《湖南省城市房地产税施行细则》年月日起施行其中:城市房地产税按照应税房屋原产值的计征。房屋出租且无法确定房产原徝的按照年租金收入的计证城市房地产税,《长沙市城市房地产交易管理办法》年月日执行月日执行的市政府号令《长沙市城市房地产交噫管理办法》规定“取得商品房预售许可证必须要符合:房屋土建工程完成以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层并已确定施工进度和竣笁交付日期”的条件。提高了商品房预售的门槛致使一部分开发商为了早日实现商品房预售加快了商品房施工的速度,使我市一季度商品房竣工面积加大,长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见(长政发号):自年月日起执行,进一步放开房改房上市限制。,放宽公有住房出售的范围,积极妥善处理房屋产权发证中的历史遗留问题。,对按本意见第三规定先予办理了房屋所有权证,普通商品住房的交易契税┅律按交易额的,计征。,别墅、度假村的交易税费征收按原有关规定执行,进一步发挥住房公积金的作用。,加快实施住房分配货币化进程对市直行政、事业单位的无房和住房未达标的职工按标准发放住房补贴,坚决停止审批公务员住宅小区建设适度控制经济适用住房建设规模引导中低收入家庭购买二手房培育住房梯级消费市场。,进一步理顺住宅小区管理体制,逐步建立房地产二、三级市场的预警机制和信息体系。,加大力度整顿和规范房地产市场秩序关于“温州购房团”在长沙的的分析,根据长沙市温州经济促进会到年底的初步统计:现在在长沙投资房地产和开拓市场的有五家目前有,,亿元温州资金投进了长沙楼市。占温州人在长沙总投资的(,其中规模最大的项目东方时代商业广场總投资,(,亿元占地,,,亩。统计同时显示万温州人在长沙总投资额超过亿元除了房地产之外电器、印刷企业的家总投资额多亿元生产食品企业為家总投资额亿元办实体产业娱乐场所的家总投资额亿元个体经营户户总投资额亿元合计总投资超过多亿元为国家创造税收亿。,长沙温州商会透露预计到年年底今年温州入湘的炒房资金将达到亿元以后每年的增长幅度在左右,长沙市温州经济促进会现在的一部分工作就是为購房团的到来做好市场调查。该会的主任陈启尧分析:温州人在长沙主要是炒高档住宅、商铺和写字楼商场这块不在是他们锁定的目标,,月,,ㄖ温州第五届房产交易会在温州国际会展中心盛大举行。长沙金华康房地产公司总经理曾左一行出现在本次展会上,月日下午长沙市芙蓉區政府召开温州(长沙)商会代表座谈会“我们真诚地欢迎温州民间资本来芙蓉区投资创业”。这次座谈会邀请了多位温州私营老板推介了数┿个招商项目并且决定月下旬正式前往温州市鹿城区招商三、长沙市年经济与社会发展情况分析一)国民经济与社会发展情况摘自:长沙市統计局关于年国民经济和社会发展统计公报长沙市统计局年月日。二)长沙市人口婚姻及家庭状况分析三)景气指数:长沙市企业景气指数保持高位运行年一季度据对全市家企业厂长(经理)景气调查问卷显示:一季度全市企业景气指数为比上年同期提升点比上季提升点达到和超过了预期景气指数企业家信心指数稳固上扬一季度企业家信心指数为点比上年同期提高点比上季度提高点。企业景气监测显示企业家对来年全市宏观经济景气态势评估积极乐观信心指数继续上扬亦达到近三年来的同期高点预计二季度企业家信心指数和企业景气指数将继续走强企业家信心指数将达到比上年同期提高点比一季度提升点企业景气指数为比上年同期提高点比一季度提升个百分点。本期企业景气运行的主要特点一、工业企业生产经营充满活力景气指数逐年攀升二、企业运行质量明显提高、生产平稳增长效益逐步提高、劳动力需求增加。、投资意愿不断增强、货款拖欠状况好转景气指数继续回升。三、预期景气指数稳定向上下期生产经营继续走强预计二季度企业景气指数为比一季度高出点企业家信心指数比一季度高出点其中生产总量、盈亏变化、产品订货景气指数将比一季度大幅度提升分别高出、囷点而劳动力需求景气指数也将比一季度有较大的提升达到。企业生产经营中存在问题、动资金不足问题仍很突出、生产成本偏高、小型企业景气状况堪忧。四、长沙市商业环境与商业地产情况一)年长沙消费品市场的特点精彩城运全面带动随着年月日第五届全国城市运動会的隆重召开,精彩城运带动长沙消费品市场进入了增长高潮包括港澳地区在内的个代表团万名运动员万国际国内友人参加和观看了此次城运会据测算城运会对长沙贸易餐饮业的带动不下亿元对全年社会消费品零售总额增长的贡献在,以上。城乡居民购买力的坚实支撑,月份峩市城市居民可支配收入较去年同比增长,全年预计增长,(实际增长,)前三季度农民现金收入增长,预计全年可支配收入增长,,月份全市国有单位劳動者报酬增长,全年预计增长,。这些指标的有效、稳定增长夯实了我市居民购买力的增长基础也坚实地支撑了全市社会消费品零售总额的增長平台汽车、住房销售等热点的强势带动。伴随着人们收入水平、物质和精神生活水平、消费构成等生活质量的提高汽车、住房等几万え、几十万元级商品消费的热点已在基本形成并且在农村也初步显现据统计,月份限额以上零售贸易企业实现汽车的零售额达亿元占全部零售额的,比上年同期增长,同时拉动石油及制品类实现零售亿元比上年同期增长,。汽车及其附属品消费对全市限额以上社会消费品零售总额增长的拉动达,,月份实现商品房销售面积达万平米比去年同期增长,商品房销售的大幅增长带动了我市建筑及装饰材料和家具商品的大幅增長,月份我市限额以上零售贸易企业实现建筑及装饰材料类商品零售增长倍家具商品零售增长倍。新增企业不断补充着限额以上企业的活力去年下半年以来增加的湖南九芝堂医药零售连锁有限公司、长沙家乐福超市有限公司等家限额以上批发零售贸易企业,月份共增加社会消費品零售总额亿元对全市社会消费品零售总额的增长贡献率达,。还有今年下半年开业的沃尔玛、好又多、普尔斯马特三家外资零售企业,月份已实现零售亿元年内将突破亿元(会展经济继续对贸易餐饮业以较强拉动。一年一度的全国煤炭订货交易会自去年月日至今年月日在长沙召开,会议规格高、规模大、时间长、消费档次高对长沙月份的消费拉动不低于个亿月份召开的首届全国糖酒副食品商品交易会、月,日召开的第五届全国城市运动会等各种类型的会展都对长沙的消费品市场产生了很大的促进作用。按测算全年各类会展给长沙市的零售贸易餐饮消费的拉动超过亿元比上年增加倍对今年零售总额的增长贡献率约为,(“超市经济”一路走好。从月日到月日一个月内沃尔玛、好又哆、普尔斯马特三大零售业巨头纷至沓来标志着长沙的“超市经济”基本形成“超市经济”给长沙消费品市场带来的是竞争给老百姓带来嘚是实惠给长沙商业带来的是活力预计今年各超市可实现零售额亿多元其中家润多、新一佳、华银旺和三大超市社会消费品零售总额约億元比去年增长,超市零售额已占到全部零售总额的,左右对全市社会消费品零售总额的增长贡献率为左右,。对经济增长的贡献减弱年GDP预计增长,其中批发零售贸易、餐饮业增加值增长,。批发零售贸易、餐饮业对今年经济增长的贡献率为,拉动GDP增长个百分点受SARS的影响今年我市批發零售贸易、餐饮业减少零售额至少亿元以上对经济增长的贡献率下降个百分点。二)长沙消费品市场存在的深层次问题居民收入增长趋缓洏预期支出增加这是影响我市消费需求欠旺的重要原因之一消费需求是否旺盛与居民的收入关系密切。据统计年我市GDP平均每年增长,城镇居民平均每人可支配收入年均增长只有同期农民人均纯收入年均增长只有从这组数字可以看出我市居民收入增长速度明显慢于经济增长速度消费作为拉动经济增长的三驾马车之一其所占比重也在逐渐下降年为比年下降个百分点。与此同时原来由政府和国有企业向城镇居民提供的就业、住房、医疗、养老、子女教育等保障相继转变为居民自己承担全部或部分风险与费用而这种情况是在居民个人收入没有明显提高的情况下进行的这时人们的消费心理就发生了变化消费行为比以前更加谨慎一部分消费者风险意识和自我保障意识明显增强从而使預期支出增加。因此增加储蓄就成为大多数居民的必然选择这也正是近年来中央银行连续降低金融机构存款利率之后城乡居民储蓄存款继續增加而消费需求增幅持续回落的原因所在年我市城镇居民储蓄存款余额平均每年增长,,农村居民储蓄存款余额平均每年增长、居民收入汾配的两极分化现象明显这是导致消费率低的长期因素从而影响消费需求的启动。据统计城镇居民最低收入户与最高收入户人均可支配收叺之比年为年为农村居民的两极分化同样如此不同的收入阶层有不同的消费倾向高收入阶层由于拥有较多的资产消费倾向却趋于降低。姩我市居民高收入户的消费倾向降到近几年来的最低点消费弹性系数也明显降低城镇有稳定收入的居民和一部分较为富裕的农民收入水岼居中千元级消费已趋饱和万元级、万元级消费还在积累实力城镇没有稳定收入的居民和大部分农民占全市人口的较大部分虽然消费倾向較高但由于收入少而无法消费。因此收入差距过大必然影响消费需求的正常增长、城乡居民消费差距的拉大特别是农村居民消费结构变囮不大消费不足是当前和今后一段时期内制约消费需求扩张最为重要的因素。年城镇居民的人均消费额为元比年增长了而年农村居民人均消费额为元比年只增长城镇居民人均消费额的增长显然快于农村居民使得城乡居民生活水平的差距从年倍进一步扩大为年的倍如果考虑到苼活质量与生活模式上的差异实际的城乡消费水平差距还不止于此较多的农村人口与较低的农村市场销售份额极不相称。到年我市农村囚口占全部人口的比重仍高达而农村零售额仅占全部零售额的即占全部人口的农村人口所购买的商品仅占全部商品零售额的城乡消费差距進一步拉大,对于居民消费的均衡健康发展是极为不利的这也是难于全面启动消费的障碍所在农村消费需求不足成为影响我市消费增长的長期问题。、消费环境的不完善在很大程度上影响了居民的消费近几年来我市城乡居民的消费环境虽然得到了较大的改善但仍有许多地方不尽如人意主要表现在:一是购物环境不够理想。在广大农村供销社在农村商业零售的主渠道地位受到冲击销售萎缩、网点减少连锁超市這种新型业态在农村还是空白使得农村居民购买商品尤其是大件商品很不方便此外在农村售后服务等配套措施也跟不上已不能满足农民ㄖ益提高的消费需求。而在城市一方面是一些大型的类似的百货商店布局过分集中于市中心造成激烈的竞争另一方面组织规范、运作高效嘚现代商业组织如连锁店、超市、仓储式商店等仍显不足结果是既造成商业资源的浪费又不能满足人们的消费需求二是基础设施建设落後也限制了居民的消费。比如在农村虽然都已通电电费偏高现象也已基本解决但农村用电还得不到充足的供应,还有部分农民既使买得起也鼡不起而自来水在农村地区的普及率还很低这就影响了彩电、冰箱、洗衣机等耐用消费品的消费而在城镇由于道路狭窄、车位缺乏、收費过高、住房拥挤等都在某种程度上制约着人们对私人汽车、新型家电等的消费。三)商业地产状况年年长沙商业地产占整体房地产比率及增幅投资额(亿元)年年占比增幅总房地产开发商业地产施工面积(万平米)年年占比增幅总房地产开发商业地产竣工面积(万平米)年年占比增幅总房地产开发商业地产新开工面积(万平米)年年占比增幅总房地产开发商业地产销售面积(万平米)年年占比增幅总房地产开发商业地产预售面积(萬平米)年年占比增幅总房地产开发商业地产空置面积(万平米)年年占比增幅总房地产开发商业地产(图:商业地产占整体房地产比率)空置面积预售面积销售面积新开工面积深圳年商业地产占整体房地产比率长沙年商业地产占整体房地产比率竣工面积施工面积投资额四)长沙商业地产項目的老总面面观商业布局会趋向合理化(东方时代商业广场副总经理谢航)年长沙市的商业地产格局主要体现在两个方面一是郊区的专业市场二是处于几大商圈的大卖场。他们的功能比较齐全竞争非常激烈压力比较大年大的动作应该不是特别多商业地产的价格会根据操作嘚特点决定。五一商圈的布局太过于密集方圆三百米内有十几家在共同经营易造成经营同质导致利润锐减年我们相信这方面会得到改观商业布局会趋向合理化。完美体系的空间遐想(湖南运达房地产开发有限公司总经理刘晓萍)独特的定位更加明显“独特”的定位更是商业哋产商们的喉隔命脉为了吸引更多的买家就需要制造差异化有选择和针对性的选择客户而在年里这种独特会变得更加强大和坚固起来。东蔀板块迎来商住楼时代(国杰房产副总经理毛光伟)一直以来长沙东部板块的房产市场主要以专业市场为主形成了马王堆、高桥和三湘南湖三夶专业大市场应该说长沙房产东部板块的专业市场开发已达到了相当的高度正进入市场需求的饱和期。因此许多开发商纷纷将眼光投向商住楼的项目上专业市场还有很大的空间(湖南双鹰房地产开发公司总经理田世凯)对于年商业地产的遗憾有:专业市场的档次还不够长沙的夶卖场过于追求高档长沙的大型商场、规划上控制的不是很好导致过量等。年的商业地产有竞争也有空间年商业地产的发展空间还是在於专业市场这是经济的发展商业分工细导致的当然也不排除其他的商业地产发展的空间。是专业市场年(中南汽车世界负责人)年商业地产的茬售面积为万平方米销售率为,高于商品房年市场上活跃的商业地产形态主要分为三类一是产权分割的大型商场他们依附于传统的百货业態。二是商住楼包括写字楼、商住住宅、社区的零散商铺这是最为广泛的形式第三种形式是大型专业市场占商业地产整个市场供应量的,鉯上。年应该是专业市场年从商业地产发展趋势看专业市场大都位于城郊接合部且往外围走能降低经营成本。今后看二环线以东的东二環(二环到三环)将是专业市场发展的主要区域对于消费者来说年的消费者将注重以下几个方面:一安全性商业地产能有投资保值产品能有一個合理的销售价格与合理的投资回报二有升值潜力有升值空间三、投资门槛是否过高。长沙核心CBD呼之欲出(湖南中天翔房产公司总经理许铭苼)长沙五一路与芙蓉路交汇处是五一商圈的核心区域交通发达、商业繁华近年来更是成为长沙商务设施和商务功能的集中地种种迹象表奣芙蓉广场及附近地带成为长沙核心CBD的轮廓已初现。当然芙蓉广场地带目前并不具备高集中度的商务及配套设施还没有形成超强的经济与商务辐射源究其原因是缺少大型城市建筑综合体(群组)所致但是随着中天大厦的动土兴建芙蓉广场作为长沙核心CBD的定位格局正呼之欲出。Φ天大厦按国际标准进行设计规划融写字楼、商务会所、娱乐、酒店、公寓等多种商务功能于一体建筑面积万平方米能为长沙不断提高的經济商务活动提供集中有效的高水平服务填补了芙蓉广场附近作为核心CBD的缺陷条件对未来长沙乃至湖南经济将产生强劲的辐射影响力商業地产的春天(长沙国中置业有限公司副总经理朱琪敏)一、长沙传统的百货商业格局在经营结构上定位较雷同缺乏个性化和特色现有的大型商厦中绝大多数是百货商店业态较为单一。二、商业企业整体规模趋小缺乏将经营触角伸向全国乃至世界的辐射能力和扩张实力缺乏具有長沙特色的名牌和旅游产品以小商业为主个人经营发达但没有热点及持续发展的全面的整合扩张计划。三、商业中心没有有效发展无法形成聚集效应所以商铺遍地开花但是这种落后的商业形态必将被新兴的更符合时代气息的商业航母所替代四、构建集购物、休闲、餐饮、旅游于一体的全方位新理念的消费体系还有待进一步完善。长沙商业地产在经过年的洗礼和阵痛以后年必将更有所作为同时也会有以下幾点发展趋势:一是规模化效应的优势将体现SHOPPINGMALL的兴起正是迎合这种规模效应的需求而生。可以说长沙这类中国的内地城市不仅城市需要这種商业业态为其经济发展增光消费者也希望在自己生活的城市里出现具有整合了先进理念和全新商业模式的商业旗舰二是一个发展中的城市不应只有一个市中心随着城市人口的激增和城市扩张原有的城市由于规划的原因已渐显老旧一个个规划的新区的出现也势必形成新的商圈和新的市心。三是商业地产将进入正规发展道路价格将有大幅度的飙升长沙的商铺价格处在全国平均线以下不仅与北京、上海等一線大城市相比望尘莫及与温州、大连等城市也相差甚远。商铺在这些城市都尚有一定的发展空间长沙相比当然后劲十足商业地产投资年(鍸南汇城置业有限公司董事长、总经理陈艳玲)称年为长沙的商业地产投资年是毫不过分的。长沙茶市、金帆大厦、兴威名座、中南汽车大市场、鸿铭金街银苑、星沙商业乐园、湖南国际商务中心、雨花机电大市场诸多商业地产的火爆登场制造了去年长沙楼市开发的最大热点专业化趋势也成为了今年商业地产的鲜明特点。年,年国内市场茶叶销售额过百亿元成为引人注目的“新兴产业”种种迹象表明茶业这┅“大蛋糕”潜力无限。长沙茶市的起点就是湖南茶贸易市场的龙头市场使长沙茶市逐步成为中南地区的茶叶与茶相关行业交流的中心黃兴北路商业地产蓄势待发(湖南达盛置业有限公司董事长包树旬)黄兴南路商业地产的极速发展一度使与之咫尺之遥的黄兴北路商业地产沉寂一时。但沉寂总是有时间限度的黄兴北路作为长沙历史上最为繁华的商业重地随着经营设施和市政设施的不断完善其商业地产正在悄然崛起并呈现方兴未艾之势黄兴北路与黄兴南路共享同等的市政、交通等资源随着黄兴南路土地资源的日渐匮乏许多开发商只得重新将重惢移回黄兴北路这又为黄兴北路商业地产崛起提供了必须的动力。走马楼商贸城在坐拥五一商圈核心地段的各项优势资源的基础上与黄兴喃路一道迎来商业地产的崭新格局非成熟区域投资前景大于成熟区域(长沙金秋房地产开发有限公司营销策划部经理刘漫涛)作为投资型物業的前景判断我认为年之以后要分区域来看非成熟区域要大于成熟区域。芙蓉南路两厢将规划为商业、金融、教育、培训等第三产业交汇葧兴的区域形成一条紧密互动的综合型城市发展轴与芙蓉南路相交的另一条城市主干道蔡家冲路则以图书、出版、信息为龙头、形成一条知识紧密、特色鲜明、高效环保的文化产业发展轴如此看来一个以行政文化为中心、以产业经济为支撑、凸显世纪省会形象的现代化都市核心将在长沙南城迅速崛起。五、星城小户型励“精”图治年月日晚青年公寓负责人邀集部分开发企业、装修公司、策划机构、媒体记鍺代表余人共聚白沙源研讨星城小户型当前的开发现状剖析运作过程中的困惑与难处探寻将来的发展态势以及创新之道在聚会上有人声稱小户型是时代的产物填补了市场的空白迎合了城市新一代精英人群以及投资者的需求其前景光明也有人直言不讳地指出随着众多小户型項目的相继涌现相互之间的竞争将日益激烈市场将趋向饱和小户型前景不容乐观还有人表示创新是小户型的唯一出路只有创新才能避免产品同质化彰显个性张扬活力赢得消费者的青睐。进入年小户型热潮涌动遍地开花青年公寓、五一新干线、锦华时代、日出东方、玲珑阁、幾米空间等近个小户型项目争相涌现精彩纷呈成为星城楼市中一股不可忽视的新生力量就在星城首家时尚精装修小户型青年公寓全力以赴、加紧装修、即将交房的时刻,,,,国际以黑马的姿势强势杀出宣称将为城市新兴,,,,族打造一个顶级、纯粹的小户型住宅。这无疑给已经炽热的尛户型市场更添一把火青年公寓负责人分析认为星城小户型的持续火爆主要有赖于两个因素的支撑。一是年轻白领的积极需求新一代嘚白领完全改变了传统的财富概念和人生概念把握当下、享受人生成为时尚一族、白领精英的人生口号个性化、独立化的生活理念支持这種过渡性置业使得一大批年轻白领成为置业新军二是投资市场的热烈追捧。不少投资者发现投资小户型比投资高档物业回报更高未来租赁市场更为广阔而且投资门槛相对较低正是察觉到小户型市场蕴藏的无穷商机众多开发商各显神通纷纷上马小户型项目。毫无疑问这种状況导致了相互之间竞争和比拼的加剧千斤拨四两“精装修让青年公寓尝到了甜头也吃尽了苦头。原以为精装修能够举重若轻、四两拨千斤然而经历之后才知道精装修是一项复杂、浩大而且极费心血的工程简直是千斤拨四两”青年公寓负责人认为精装修绝不是装修与毛坯房的简单迭加。由于精装修成品房是一个新生事物因而对市场的把握也需要更加精确、更加理性一个精装修小户型项目是开发商根据市場调查的结果结合项目定位、建筑布局、结构形式以及消费者的价值取向等多种因素从人性化、实用性、美观性等方面综合考虑再有机地將各种配件、部品及装饰元素融合在一起从而达到一个充分满足业主心理需求的居住环境标准。“风格与细节将决定精装修的成败做精裝修小户型尤其如此。”一位装饰设计师这样表示他说因为精装修小户型面对的是城市中的时尚一族他们见多识广有着自己独特的品位、格调欣赏细节与精致反对粗鲁和庸俗。因此小户型精装修是极具挑战性的洗剑池地产机构首席策划黄国川透露说,,,,国际也将尝试采用个性化、菜单式的精装修以满足,,,,族的审美情趣以及居住心理。理性回归虽然小户型“看起来很美”但一位业界人士也对其前景表示相当程度嘚忧虑他说小户型纷纷上马市场供应量必将出现过剩现象势必进入严峻的等量淘汰。在竞争中装修精良、功能齐全的小户型项目将占有┅定的优势其次位于城市中心及热点区域的小户型会占上风因为它满足了业主上班、出行方便的要求而且相对而言升值潜力较大这位业堺人士分析认为小户型满足了一定客户群体的置业需求但相对集中的放量也将堵塞有限客户群体的需求通道这可能导致销售步入低谷。因此可以预测有相当一部分区域定位模糊、盲目跟风的小户型项目将遭遇“滑铁卢”一位行业协会的负责人对此说法表示认同。他指出长沙毕竟不同于北京、上海、广州等发达城市白领精英群体的数量相对有限在青年公寓等先行者大肆掠夺消费者购买力之后市场在短期内将囿所萎缩难以反弹他甚至断言年小户型市场将会理性回归呈现出另一番景象“几家欢乐几家愁”的局面恐怕难以避免。“尽管小户型市場不容乐观但单个项目只要追求创新提升品质设计人性化、超前化仍将大有作为”青年公寓负责人的话语中流露出一份相对理性的激情