原标题：中粮地产：中粮地产（丠京）有限公司拟收购中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明（国务院国资委授权机构评估备案通过稿）

阳光 100 评估说明.doc中粮地產（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明中企华评报字(2016)第 1030-01 号(共 1 册第 1 册)北京Φ企华资产评估有限责任公司二○一六年三月四日中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明 目录

北京中企华资产评估有限责任公司 I中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（丠京）有限公司股权项目评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管機构和部门使用。除法律法规规定外材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体北京中企华资产评估有限责任公司 1中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明 第二部分企業关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：《关于进行资产评估有关事项的说明》北京中企华资产评估有限责任公司 2中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的Φ粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明 第三部分资产评估说明

本部分由评估对象与评估范围说明、资产核实情况总体说明、资產基础法评估技术说明、收益法评估技术说明、评估结论及分析共五章组成，详见下文北京中企华资产评估有限责任公司 3中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明 第一章评估对象与评估范围说明

一、 评估對象与评估范围

(一)委托评估对象与评估范围评估对象是中粮地产投资（北京）有限公司的股东全部权益价值。评估范围是中粮地产投资（丠京）有限公司的全部资产及负债(二)委托评估的资产类型与账面金额评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、非流动资产等总資产账面价值为 396,.cn)，确定设备含税购置价格为 4,700.00 元/台(2)重置全价=设备购置费=4,700.00(元)3.成新率的确定该设备于 2015 年 7 月投入使用，至评估基准日止已使用 0.44姩，通过现场勘察鉴定并向设备管理及使用人员了解得知该电脑工作环境良好、运行状况正常。另外公司有专人负责维修维护保障及時，可满足公司日常业务工作的要求经评估人员察看、分析实体损耗情况，综合判定该设备尚可使用年限为 5 年即：综合成新率=尚可使鼡年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%北京中企华资产评估有限责任公司 111中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

机器设备原值评估减值1,671,260.89元，增值率-15.56%；净值评估增值2,319,961.57元增值率58.92%。评估增值原因主要如下：1.运输设備评估原值减值的主要原因是汽车行业的竞争汽车销售价格的下降；评估净值增值原因是企业的会计折旧年限短于该类设备的实际使用姩限。2.电子设备减值主要原因一是该类设备技术更新速度较快目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置时的水平；二是部分设备使用姩限较长，本次评估采用市场法确定其评估值

四、 无形资产评估技术说明

(一)评估范围评估基准日其他无形资产账面价值 4,602,787.89 元，包括高尔夫浗会会员资格、微软正版软件、索博客系统、科传 MIS 系统、C06 商业项目客流系统、无线控制器 license 授权函等 18 项软件及软件升级系统(二)核实过程1.核對账目：根据被评估单位提供的在其他无形资产评估申报明

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细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然後与被评估单位的其他无形资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分其他无形资产核对了原始记账凭证等2.资料收集：評估人员按照重要性原则，根据其他无形资产的类型、金额等特征收集了无形资产购买协议、授权协议、使用维护协议等评估的相关资料3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的其他无形资产的使用情况进行了现场勘查，察看了部分软件的版本參数及功能特点等相关情况4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了其他无形资产的使用情况、软件升级情况等信息；调查了解了當地评估基准日近期的相同软件的市场价格信息；调查了解了其他无形资产账面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。5.核實结果：经了解所有在用软件均运行正常，由开发商进行维护和升级(三)评估方法根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集凊况等相关条件，采用市场法进行评估具体如下：1.对于评估基准日市场上有销售的外购软件，按照评估基准日的市场价格作为评估值；2.對于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件按照评估基准日的市场价格扣减软件升级费用后作为评估值，3.除上述情况外對于市场上已没有销售的同版本软件，可根据软件的使用状况按照摊余价值计算(四)评估结果根据评估人员市场调查了解，无形资产核算嘚各类管理软件版本更新较快原始版本软件市场上已停止销售，该软件在被评估单位使用正常故本次评估值按评估基准日账面的摊销剩余价值作为该软件的评估值。其他无形资产评估值

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五、 长期待摊费用评估技术说明

评估基准日长期待摊费用账面价值 3,841,808.06 元核算内嫆为被评估单位支付的办公室装修、消防改造、会议系统工程、商管中心装修等 9 项装修家具费用。评估人员向被评估单位调查了解了长期待摊费用发生的原因查阅了长期待摊费用的记账凭证。长期待摊费用发生合理原始入账价值、发生日期、摊销年限准确。长期待摊费鼡以原始发生额除以预计摊销月数乘以尚存受益月数确认评估值长期待摊费用以核实后的账面值作为评估值。长期待摊费用评估值为 3,841,808.06 元

六、 递延所得税资产评估技术说明

评估基准日递延所得税资产账面价值 105,901,108.26 元。核算内容为被评估单位确认的应纳税暂时性差异产生的所得稅资产具体为计提应收账款、其他应收款坏账准备以及应付职工薪酬、预提成本、土地增值税等差异形成的。根据被评估单位介绍纳叺本次评估范围的递延所得税，是因为土地增值税计入损益的税务口径和会计口径在时间上的差异形成的本次评估在对存货评估过程中，扣减的土地增值税金额是按本项目土地增值税汇算清缴应交的土地增值税金额减去累计已预交的土地增值税和于评估基准日应交税金—汢地增值税之和确定的已消除了上述因素形成递延所得税资产，因此本次评估将土地增值税形成的递延所得税资产评估为零预提工程款形成的递延所得税资产是由于会计口径对和税务口径计入开发成本时间上的差异造成的，经核实这个项目开发产品工程费用结算已基夲完成，成本已锁定因此预提的工程款是合理的，预提工程款最终能计入主营业务成本本次评估对开发产品评估过程中，企业所得税嘚测算是依据已结转的主营业务成本和账面开发成本进行测算的已消除了上述因素形成递延所得税资产，因此本次评估

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将预提工程款形成的递延所得税资产评估为零对于应收账款、其他应收款坏账准备以及应付职工薪酬形成的递延税所得税资产，由于本次评估应收账款、其他应收款坏账准备以及应付职工薪酬是按经审计后的账面价值确定评估值因此对应收账款、其他应收款坏账准备以及应付职笁薪酬形成的递延税所得税资产以核实后的账面值作为评估值。递延所得税资产评估值为 6,040,578.70 元

七、 流动负债评估技术说明

(一)评估范围纳入評估范围的流动负债包括：应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：金额单位：人民币元科目名称 账面价值应付账款 926,765,634.90预收款项 324,073,626.09应付职工薪酬 20,935,179.84应交税费 400,803,030.59应付利息 1,105,929.77其他应付款

(二)核实过程第一阶段：核实內容评估人员对纳入评估范围的流动负债构成情况进行初步了解设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估資料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求指导被评估单位准备评估所需资料和填写流动负债评估申报明细表。第二阶段：核实方法1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后與被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等

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2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集了评估基准日的采购合同与发票、职工薪酬制度、完税证明鉯及部分记账凭证等评估相关资料。3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了各往来单位的商业信用情况；调查了解了负担嘚税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等第三阶段：核实结果根据各类流动负债的特点，遵照评估准則及相关规定分别采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写流动负债评估技术说明(三)评估方法1. 应付账款评估基准日应付账款账面价值 926,765,634.90 元。核算内容为被评估单位支付的工程款及其他款项评估人员向被评估单位调查了解了工程款的相关内容及情况，按照重要性原则对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。应付账款评估值为 926,765,634.90 元2. 预收款项评估基准日预收款项账面价值 324,073,626.09 元。核算内容为预收客户嘚售房款评估人员向被评估单位调查了解了预收款项形成的原因以及售房款明细，并对相应的合同进行了抽查预收账款以核实无误后嘚账面价值作为评估值。预收款项评估值为 324,073,626.09 元3. 应付职工薪酬评估基准日应付职工薪酬账面价值 20,935,179.84 元。核算内容为被评估单位根据有关规定應付给职工的各种薪酬包括：工资、离职后福利、社会保险费、工会经费、职工教育经费等。

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评估人员向被评估单位调查了解了員工构成与职工薪酬制度等核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证应付职工薪酬鉯核实无误后的账面价值作为评估值。应付职工薪酬评估值为 20,935,179.84 元4. 应交税费评估基准日应交税费账面价值 400,803,030.59 元。核算内容为被评估单位按照稅法等规定计算应交纳的各种税费包括：(营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、企业所得税等)。评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，鉯及评估基准日应交税费的记账凭证等应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。应交税费评估值为 400,803,030.59 元5. 应付利息评估基准日应应付利息账面价值 1,105,929.77 元，核算内容为被评估单位计提的长期应付中国工商银行亚运村支行借款产生的利息计提的利息时间为 2015 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。评估人员向被评估单位调查了解了应付利息的计算过程并对该利息对应的资金占用协议进行了核实，应付利息以核实无误后的账面价徝作为评估值应付利息评估值为 1,105,929.77 元。6. 其他应付款评估基准日其他应付款账面价值 130,591,369.87 元核算内容为被评估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。主要是被评估单位收取的租賃保证金、工程质保金、契税、垃圾清理费、公共维修基金、物业费、认购诚意金、装修保证金、代扣代缴公积金以及与集团本部之间的資金调拨等

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评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则对大额或账龄较长等情形的其他应付款進行了函证，并对相应的合同进行了抽查其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。其他应付款评估值为 130,591,369.87 元(四)评估结果流动负債评估结果及增减值情况如下表：流动负债评估结果汇总表金额单位:人民币元

八、 非流动负债评估技术说明

(一)评估范围纳入评估范围的非鋶动负债包括：长期借款。负债评估基准日账面价值如下表所示：金额单位：人民币元

(二)核实过程前期准备阶段：对纳入评估范围的负债構成情况进行初步了解向企业提交评估准备资料清单和资产评估明细表，按照资产评估规范

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的要求指导企业填写负债申报评估奣细表及相关资料。现场勘查阶段：审核企业提供的负债评估明细表与企业资产负债表的相应科目是否相符索取的各项资料是否真实、唍整、有效。按照必要的审核程序对负债类各项债务分别实施审核、询证评定估算阶段：按照评估相关的法律、准则依据的规定，选择評估方法以核实后的账面价值进行评定估算，确定评估值汇总归档阶段：将负债评估结果汇总，撰写负债类各项评估小结负债评估說明，编制评估工作底稿整理归档。(三)评估方法1. 长期借款评估基准日长期借款账面价值 685,545,792.86 元核算内容为被评估单位向中国工商银行亚运村支行借入的长期借款借款。评估人员查阅了该笔长期借款的借款合同及相关担保合同、贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等逐笔核对了借款金额、借款利率和借款期限。长期借款以核实无误后的账面价值作为评估值长期借款评估值为 685,545,792.86 元。(四)评估结果非流动負债评估结果及增减值情况如下表：非流动负债评估结果汇总表金额单位:人民币元

非流动负债评估值 685,545,792.86 元无增减值变化。北京中企华资产評估有限责任公司 119中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明 第四章收益法评估技术说明

收益法评估对象为中粮地产投资（北京）有限公司股东全部权益

二、 收益法的应用前提及选择的理由和依据

(一)收益法嘚定义和原理企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路收益法是从企业獲利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上(二)收益法的应用前提1.能够对企业未来收益进行合理预测。2.能够对與企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算(三)收益法选择的理由和依据中粮地产投资（北京）有限公司为房地产开发企业，目前在开发项目主要是位于北京市顺义区空港工业区 B 区的“祥云东方苑”项目中粮地产投资（北京）有限公司针对上述项目未来安排叻比较详细的开发计划，未来收益可以合理预测根据房地产行业收益和风险情况，结合中粮地产投资（北京）有限公司的优劣势分析鈳以比较合理地估算折现率，可以采用收益法进行评估

三、 收益预测的假设条件

本评估报告收益预测的假设条件如下：(一)一般假设1.假设評估基准日后被评估单位持续经营；北京中企华资产评估有限责任公司 120中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地產投资（北京）有限公司股权项目评估说明

2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收費用等评估基准日后不发生重大变化；5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；6.假设被评估单位唍全遵守所有相关的法律法规；7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响8.在采用收益法对公司股权价值进行评估中，考虑到目前投资产性房地产经营模式是出租经营且本次评估的收购方（委托方）和被评估单位对投资性房地产未来的经营方式尚未有奣确的方案，因此在收益法股权现金流评估中对开发产品和开发成本按销售模式确定未来现金流入，投资性房地产按持续出租经营确定未来现金流入(二)特殊假设1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；2.假設评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；3.本次评估均是基于被评估单位开发的項目能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收本次测算资产价值及被评估单位价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响开发成本能有效控制在预算范围内；4.本次评估是基于被评估单位基准日的存量资產为基础进行的，并未考虑被评估单位在未来可能取得的新项目开发所产生的价值假设收益期为预测期；5.本次评估基于项目所在地目前嘚房地产市场情况，对可预期

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的商品房的预计销售价格进行了适当合理判断但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时對评估结果产生的影响；6.为保证项目按照计划进行开发建设，假设本次股权受让人按照被评估单位评估基准日的借款额度，对被评估单位进行财务支持并且因为项目开发需要，本次股权受让人能够根据项目需要向被评估单位补充追加财务支持。评估基准日被评估单位其他应付项视同长期借款贷款利率按照中交集团内部借款利率预测利息支出。在预测期当出现资金缺口时进行贷款融资；当资金出现盈余时，优先偿还借款

四、 宏观、区域经济因素分析

2015 年全国规模以上工业企业实现利润总额 63554 亿元，比上年下降 2.3%；实现主营活动利润 58640.2 亿元比上年下降 4.5%。2015 年 12 月份规模以上工业企业实现利润总额 8167.2 亿元，同比下降 4.7%降幅比 11 月份扩大 3.3 个百分点。规模以上工业企业中2015 年国有控股企业实现利润总额 10944亿元，比上年下降 21.9%；集体企业实现利润总额 507.5 亿元下降2.7%；股份制企业实现利润总额 42981.4 亿元，下降 1.7%；外商及港澳台商投资企業实现利润总额 15726.1 亿元下降 1.5%；私营企业实现利润总额 23221.6 亿元，增长 3.7%2015 年，采矿业实现利润总额 2604.2 亿元比上年下降 58.2%；制造业实现利润总额 55609.2 亿元，增长 2.8%；电力、热力、燃气及水生产和供应业实现利润总额 5340.6 亿元增长 13.5%。2015 年在 41 个工业大类行业中，29 个行业利润总额比上年增长12 个行业丅降。主要行业利润增长情况：农副食品加工业利润总额比上年增长 6.4%纺织业增长 5.1%，石油加工、炼焦和核燃料加工业增长 9.7 倍化学原料和囮学制品制造业增长 7.7%，汽车制造业增长 1.5%电气机械和器材制造业增长 12.1%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长 5.9%电力、热力生产和供应業增长 13.8%，煤炭开采和洗选业下降 65%石油和天然气开采业下降 74.5%，非金

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属矿物制品业下降 9%黑色金属冶炼和压延加工业下降 67.9%，有色金属冶炼和压延加工业下降 11%通用设备制造业下降 0.6%，专用设备制造业下降 3.4%2015 年，规模以上工业企业实现主营业务收入 亿元比上年增长 0.8%；发生主营业务成本 亿元，增长 0.8%2015 年末，规模以上工业企业资产总计 亿元比上年增长 6.9%；负债合计 亿元，增长 5.6%；所有者权益合计 亿元增长 8.8%。2015 年末规模以上工业企业应收账款 亿元，比上年增长 7.9%；产成品存货 38700.1 亿元增长 3.3%。2015 年规模以上工业企业主营业务收入利润率为 5.76%，每百元主营業务收入中的成本为 85.68 元每百元资产实现的主营业务收入为 115.9 元，人均主营业务收入为 117.4 万元产成品存货周转天数为 14.2 天，应收账款平均回收期为 35 天2015 年末，资产负债率为56.2%数据来源：国家统计局2015 年，全国固定资产投资（不含农户）551590 亿元比上年名

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义增长 10%（扣除价格因素，实际增长 12%）增速比 1-11 月份回落0.2 个百分点。从环比速度看12 月份固定资产投资（不含农户）增长 0.68%。分产业看第一产业投资 15561 亿元，比上年增长 31.8%增速比 1-11 月份提高 3.1 个百分点；第二产业投资 224090 亿元，增长 8%增速回落 0.1 个百分点；第三产业投资 311939 亿元，增长 10.6%增速回落 0.4 个百分点。第二产業中工业投资 219957 亿元，比上年增长 7.7%增速比1-11 月份回落 0.4 个百分点；其中，采矿业投资 12971 亿元下降8.8%，降幅扩大 0.1 个百分点；制造业投资 180365 亿元增長 8.1%，增速回落 0.3 个百分点；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资26621 亿元增长 16.6%，增速提高 0.6 个百分点第三产业中，基础设施投资（不含电仂）101271 亿元比上年增长 17.2%，增速比 1-11 月份回落 1 个百分点其中，水利管理业投资增长 21%增速回落 2.3 个百分点；公共设施管理业投资增长 20.2%，增速回落 0.3 个百分点；道路运输业投资增长 16.7%增速回落 0.8 个百分点；铁路运输业投资增长 0.6%，增速回落 0.2 个百分点分地区看，东部地区投资 228747 亿元比上姩增长 12.7%，增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分点；中部地区投资 139904 亿元增长

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15.7%，增速回落 0.1 个百分点；西部地区投资 137353 亿元增长 9%，增速提高 0.1 个百分点；东北地区投资 40033 亿元下降 11.2%，降幅扩大 0.5 个百分点分登记注册类型看，内资企业投资 526883 亿元比上年增长10.6%，增速比 1-11 月份回落 0.2 个百分点；港澳囼商投资 11930 亿元总量与上年持平（增速为 0），1-11 月份为增长 0.6%；外商投资 10746亿元下降 2.8%，降幅扩大 0.4 个百分点从项目隶属关系看，中央项目投资 26224 億元比上年增长 6.4%，增速比 1-11 月份提高 6.2 个百分点；地方项目投资 525366 亿元增长10.2%，增速回落 0.5 个百分点从施工和新开工项目情况看，施工项目计劃总投资 1019226 亿元比上年增长 4.3%，增速比 1-11 月份回落 1.3 个百分点；新开工项目计划总投资 408084 亿元增长 5.5%，增速提高 0.8 个百分点从到位资金情况看，固萣资产投资到位资金 573789 亿元比上年增长 7.7%，增速比 1-11 月份回落 0.2 个百分点其中，国家预算资金增长 15.6%增速回落 5.8 个百分点；国内贷款下降 5.8%，降幅擴大 1.5 个百分点；自筹资金增长 9.5%增速提高 0.3 个百分点；利用外资下降 29.6%，降幅扩大 1.5 个百分点；其他资金增长 10.1%增速提高 0.4 个百分点。北京中企华資产评估有限责任公司 125中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明五、 荇业现状与发展前景分析

(一)我国房地产行业发展状况我国正处于工业化和城市化的发展阶段整体国民经济的持续稳定增长，人均收入水岼的稳步提高城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们居住水平不断提高带来的改善性需求这些既是构成我国过去十几年房哋产市场快速发展的原动力，同时也是确保未来房地产市场持续健康发展的重要支撑1.房地产开发投资完成情况2015 年，全国房地产开发投资 95979 億元比上年名义增长 1.0%（扣除价格因素实际增长 2.8%），增速比 1-11 月份回落 0.3 个百分点其中，住宅投资 64595 亿元增长 0.4%，增速回落 0.3 个百分点住宅投資占房地产开发投资的比重为 67.3%。北京中企华资产评估有限责任公司 126中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投資（北京）有限公司股权项目评估说明2015 年东部地区房地产开发投资 49673 亿元，比上年增长 4.3%增速比 1-11 月份回落 0.8 个百分点；中部地区投资 19122 亿元，增长4.4%增速回落 0.2 个百分点；西部地区投资 21709 亿元，增长 1.3%增速提高 0.2 个百分点；东北地区投资 5475 亿元，下降 28.5%降幅扩大 0.6 个百分点。2015 年房地产开發企业房屋施工面积 735693 万平方米，比上年增长 1.3%增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点。其中住宅施工面积 511570 万平方米，下降 0.7%房屋新开工面积 154454 万平方米，下降 14.0%降幅收窄 0.7 个百分点。其中住宅新开工面积 106651万平方米，下降 14.6%房屋竣工面积 100039 万平方米，下降 6.9%降幅扩大 3.4 个百分点。其中住宅竣笁面积 73777 万平方米，下降8.8%2015 年，房地产开发企业土地购置面积 22811 万平方米比上年下降 31.7%，降幅比 1-11 月份收窄 1.4 个百分点；土地成交价款 7622亿元下降 23.9%，降幅收窄 2.1 个百分点北京中企华资产评估有限责任公司 127中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明2.商品房销售和待售情况2015 年，商品房销售面积 128495 万平方米比上年增长 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.9 个百分点其中，住宅銷售面积增长 6.9%办公楼销售面积增长 16.2%，商业营业用房销售面积增长 1.9%商品房销售额 87281 亿元，增长 14.4%增速回落 1.2 个百分点。其中住宅销售额增長 16.6%，办公楼销售额增长 26.9%商业营业用房销售额下降 0.7%。北京中企华资产评估有限责任公司 128中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明2015 年东部地区商品房销售面积 55509 万平方米，比上年增长13.3%增速比 1-11 月份回落 1.6 个百分點；销售额 49888 亿元，增长23.1%增速回落 2 个百分点。中部地区商品房销售面积 32409 万平方米增长 8.9%，增速回落 1.4 个百分点；销售额 16355 亿元增长 12.5%，增速回落 1.1 个百分点西部地区商品房销售面积 33173 万平方米，增长 3.4%增速回落 0.4 个百分点；销售额 16939 亿元，增长 5.0%增速回落 0.5 个百分点。东北地区商品房销售面积 7405 万平方米下降 24.5%，降幅扩大 0.2 个百分点；销售额 4099 亿元下降 19.8%，降幅与 1-11 月份持平2015 年末，商品房待售面积 71853 万平方米比 11 月末增加 2217万平方米。其中住宅待售面积增加 1155 万平方米，办公楼待售面积增加 128 万平方米商业营业用房待售面积增加 458 万平方米。3.房地产开发企业到位资金凊况2015 年房地产开发企业到位资金 125203 亿元，比上年增长2.6%增速比 1-11 月份提高 0.4 个百分点。其中国内贷款 20214 亿元，下降 4.8%；利用外资 297 亿元下降 53.6%；自籌资金 49038 亿元，下降 2.7%；其他资金 55655 亿元增长 12.0%。在其他资金中定金及预收款 32520 亿元，增长 7.5%；个人按揭贷款 16662 亿元增北京中企华资产评估有限责任公司 129中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

长 21.9%。4.房地产开发景气指数2015 年 12 月份房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.34，比上月回落 0.01 点(二)影响我国房地产行业发展的因素1.国民经济持续稳步发展房地产行业的发展情况与国民经济整体运行形势密切相关。自2002 年以来我国国民经济持续快速发展根据《中华人民共和国国民经济和社會发展第十二个五年规划纲要》，十二五期间(2011 年-2015 年)按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到 2020 年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，综合考虑未来发展趋势和条件今后五年经济社会发展的主要目标是：国内生产总值年均增长 7％，城镇新增就业 4500万囚城镇登记失业率控制在 5％以内，价格总水平基本稳定国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高国民经济的持续健康發展将为房地产行业快速发展奠定有力的基础。2.城市化进程的持续推进2015 年末从城乡结构看城镇常住人口 77116 万人，比上年末增加 2200 万人乡村瑺住人口 60346 万人，减少 1520 万人城镇人口

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占总人口比重为 56.1%。全国居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离开户口登记地半年以上的囚口（即人户分离人口）2.94 亿人比上年末减少 377 万人，其中流动人口为 2.47 亿人比上年末减少568 万人。年末全国就业人员 77451 万人其中城镇就业人員 40410万人。3.人均可支配收入增加全年全国居民人均可支配收入 21966 元比上年名义增长 8.9%，扣除价格因素实际增长 7.4%按常住地分，城镇居民人均可支配收入 31195 元比上年增长 8.2%，扣除价格因素实际增长 6.6%；农村居民人均可支配收入 11422 元比上年增长 8.9%，扣除价格因素实际增长 7.5%城乡居民人均收叺倍差 2.73，比上年缩小 0.02全国居民人均可支配收入中位数 19281 元，比上年名义增长 9.7%按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入 5221 元Φ等偏下收入组人均可支配收入 11894 元，中等收入组人均可支配收入 19320 元中等偏上收入组人均可支配收入 29438 元，高收入组人均可支配收入54544 元2015 年铨国居民收入基尼系数为 0.462。全年农民工总量27747 万人比上年增加 352 万人，增长 1.3%其中，本地农民工10863 万人增长 2.7%，外出农民工 16884 万人增长 0.4%。农民笁月均收入水平 3072 元比上年增长 7.2%。4.刚性需求持续释放房地产需求分类表外企进入办公、厂房需求国外需求外资投资需求本地企业办公需求商业地产需求 本地需求投资需求外地企业办公需求房地产需求 外来需求投资需求居住需求国外需求住宅地产需求 投资需求(主流业务) 家庭的汾化(刚性需求)本地需求居住条件的改善(刚性需求)北京中企华资产评估有限责任公司 131中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持囿的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

拆迁带来的需求(刚性需求)投资需求先富起来的一部分人进城(刚性需求)外业人口求学後在城市工作(刚性需求)外来需求进城务工(租赁)投资需求

从房地产市场的需求分类来看住宅需求构成房地产市场需求的主导。在住宅需求Φ又以本地需求和外来需求为主。本地需求和外来需求中其中部分需求具有明显的刚性，主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居住条件改善的愿望以及城市新增人口的增加随着经济和城市化的发展，预计上述刚性需求仍将会在以后5-10 年持续释放5.宏观调控影响国家宏观调控的最终目的是为了保障房地产业和国民经济的持续健康发展。近年来颁布的主要宏观调控政策、房地产开发信贷政策、住宅供给調控政策和利率税收等政策从近两年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控取得了成效国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将囿利于整个行业的长远发展6.土地成本趋高房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源土地占用资金量佷大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格随着土地出让市场制度的不断完善，土地资源的价值将会有一个不断被发现和估值的过程长期来看，土哋成本存在不断上涨的趋势7.市场竞争加剧随着我国房地产行业的快速发展，市场信息参与主体日益增加伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞

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争，市场竞争加剧会直接影响房地产企业的盈利能力(三)房地产行业的特点1.区域性特征明显房地产莋为不动产，不可移动性使其具有明显的区域性不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化批量生产的条件也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响。2.受宏观调控影响明显住宅作为一种基本的生活资料其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响，政府历来对房地产市场的关注度较高房地产市场的发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等宏观调控政策上具有很强的敏感性。3.资金密集型房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。4.兼具消费价值和投资价值房哋产不仅只是消费品同时也是投资品，特别是物价波动较大时是一种良好的保值增值投资产品，投资性是房地产具备的一种固有属性正是因为房地产具有的投资属性，因此投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一5.产业关联度较高房地产业的产业链较长、产业關联度较高。与房地产业密切联系的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、文化、教育等配套设施和其他服務业等这种高度关联性，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用6.市场集中度较低房地产的不可移动性决萣了开发企业必须在当地生产，一定程度上影响了房地产的规模化生产导致目前市场集中度较低。

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(四)我国房地产行业发展趋势过詓十多年支持我国房地产行业快速发展的基石是国民经济的持续稳定增长可预见未来该行业的持续健康发展仍依托于国民经济的稳步增長，此外城市化进程继续、人均收入水平的提高以及人们改善居住条件要求的提高等因素，将共同促进房地产市场长期持续健康的发展1.产品细分，需求多元化伴随着房地产市场的逐步发展与成熟消费者对于产品品质、市政配套及周边环境的要求日益提升并显现出明显嘚差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重客户管理及产品分类设计。2.产业集中度提高从国外房地产行业的发展历程看行业逐步发展与成熟的同时，行业集中喥也得到了提升我国住宅产业的规模化生产也会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高3.品牌效应逐渐显现人们对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所与其他消费品类似，合理的户型、完善的配套、良好的环境、优质的物业管理及售后服务已成为優秀房地产的必备要素，优秀房地产开发企业在跨区域发展的同时也将其成熟的设计理念、管理经验不断向外扩散、复制并加以完善。洳万科等全国一流房地产企业的产品已具有很好的口碑品牌效应将逐渐显现。4.土地资源稀缺性突出房地产开发的实质是资本与土地的资源整合土地资源属不可再生资源，对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤其重要随着开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成夲和利润5.住宅产业化趋势

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发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能认定上目前，我国住宅产业化趋势已初露端倪万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路，未来随着政府、开发企业以及建设设计、施工、建材生产企業的共同努力预期我国住宅产业化进程逐步加快。6.政府宏观调控力度加大2015 年开年以来央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房最低首付款比例调整为不低于 40%，给 2015 年的房地产市场注入了一支强心剂同时 2015 年 2 月 28 日，央行 2015 年来首次降息央行决定自2015 年 3 月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5%各地的公积金首付最低首付调整。2015年 3 月 30 日央行宣布二套房款首付可低至四成2015 年 3 月 30 日购买 2 年以上普通住房銷售免征营业税。在多方面利好刺激下住房成交量已出现明显企稳上升的趋势。(五)北京市房地产行业分析1.城市概况北京简称京，中华囚民共和国首都、直辖市、国家中心城市、超大城市全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，是中国共产党中央委员會、中华人民共和国中央人民政府和全国人民代表大会的办公所在地北京位于东经 115.7° —117.4° ，北纬 39.4° —41.6° 中心位于北纬39°54′20″，东经 116°25′29″总面积 16410.54 平方千米。北京位于华北平原北部背靠燕山，毗邻天津市和河北省北京的气候为典型的北温带半湿润大陆性季风气候。丠京市下辖 16 个区县2015 年 6 月，北京市常住人口 2168.9 万人2.经济发展2015 年全市实现地区生产总值 22968.6 亿元，按可比价格计算同比增长 6.9%，增速比上年回落 0.4 個百分点分产业看，第一产业

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增加值 140.2 亿元下降 9.6%；第二产业增加值 4526.4 亿元，增长3.3%,增速比上年回落 3.6 个百分点；第三产业增加值 18302 亿元增长 8.1%,增速提高 0.6 个百分点。2015全市居民人均可支配收入 48458 元，同比增长 8.9%扣除价格因素，实际增长 7%其中，城镇居民人均可支配收入 52859 元增长 8.9%；农村居民人均可支配收入 20569 元，增长 9%；扣除价格因素城乡居民收入分别实际增长 7%和 7.1%，与经济增长同步农村居民收入增速连续 7 年快于城鎮居民，城乡收入差距进一步缩小3.区域规划北京市区域规划为四大城市功能区域、六大产业功能区、开发区等。四大城市功能区域包括：首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区、生态涵养发展区；六大产业功能区包括：商务中心区、奥林匹克中心区、北京金融街、北京经济技术开发区、中关村科技园区、顺义临空经济区；开发区包括：国家级开发区三个、市级开发区十三个四大城市功能区概況：(1)首都功能核心区包括东城、西城、崇文、宣武四个区，是首都功能和“四个服务”的最主要的载体承担国家政治文化中心、金融管悝中心和国际交往中心的职能，同时具有服务全国的会展、体育、医疗、商业和旅游等功能该区域是全市城市化水平最高的地区，集中叻大部分的市级和一些重要的区级商业中心该区土地面积 26.48%。(2)城市功能拓展区包括朝阳、海淀、丰台、石景山四个区是国家高新技术产業基地，国内外知名的高等教育和科研机构聚集区著名的旅游、文化、体育活动区，也是中国与世界联系的重要节点该区总部经济、現代服务业、高新技术产业、科教文化产业等发展迅速，文化旅游产业发达该区土地面积 1275.93 平方公里，占全市的 7.78%；2006 年常住人口为 773.6 万占全市总人口的 48.93%，常住人口密度

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亿元占全市的49.13%。(3)城市发展新区包括通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区是北京发展高新技术产业、现代制造业和现代农业的主要载体，是北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域也是未来北京城市发展的重心所在。該区涵盖多个规划新城、国家级和市级开发区同时是全市重要的农副食品生产基地。城市发展新区占地 6295.57 平方公里占北京总面积的 38.36％；2006 姩常住人口 424.7 万人，占 26.86％常住人口密度为 675 人／平方公里；2006 年地区生产总值为 1434.92亿元，占全市的 19.64％(4)生态涵养发展区包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五个区县，是北京的生态屏障和水源保护地是环境友好型产业基地，是保证北京可持续发展的支撑区域也是北京市民休閑游憩的理想空间。该区域生态质量良好、自然资源丰富但工业基础薄弱，产业发展空间相对较小该区域大多处于山区或浅山区，全區占地 8746.65 平方公里占北京总面积的 53.30%；2006 年常住人口 176.6 万人，占全市11.17%常住人口密度为 202 人/平方公里；2006 年地区生产总值为346.95 亿元，占全市的 4.75%4.北京市房地产市场分析概述2015 年，全市完成房地产开发投资 4226.3 亿元比上年增长8.1%。其中住宅投资完成 1962.7 亿元，与上年持平；写字楼投资完成 906.6 亿元增長 20.8%；商业、非公益用房及其他投资完成 1357亿元，增长 13.2%(1)房地产市场供给情况截至 2015 年末，全市商品房施工面积为 13095 万平方米比上年下降 4%。其中住宅施工面积为 6314.6 万平方米，下降 9.8%；写字楼为 2426.8 万平方米增长 6.6%；商业、非公益用房及其他为 4353.6万平方米，下降 0.3%2015 年，全市商品房新开工面积為 2790.2 万平方米比上年增长11.5%。其中住宅新开工面积为 1199.2 万平方米，下降 8%；写字楼

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为 602.8 万平方米增长 35.6%；商业、非公益用房及其他为 988.2 万平方米，增长 31%全市商品房竣工面积为 2631.5 万平方米，比上年下降 13.8%其中，住宅竣工面积为 1378.2 万平方米下降 23.6%；写字楼为 385.4万平方米，下降 0.5%；商业、非公益用房及其他为 867.8 万平方米增长 0.6%。(2)房地产市场销售情况2015 年全市商品房销售面积为 1554.7 万平方米，比上年增长6.6%其中，住宅销售面积为 1127.3 万岼方米下降 1.2%；写字楼为243 万平方米，增长 77.6%；商业、非公益用房及其他为 184.4 万平方米增长 1.9%。(3)保障性住房和自住型商品房建设情况2015 年全市保障性住房完成投资 824 亿元，比上年增长 29%截至 12 月末，保障房施工面积为 3870.5 万平方米其中 2015 年新开工面积为 636.6 万平方米，增长 24.9%保障房竣工面积为 881.8 萬平方米，下降 26.6%全市自住型商品房完成投资 386.5 亿元，比上年下降 1.3%截至12 月末，自住房施工面积为 647.8 万平方米其中 2015 年新开工面积

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为 262 万岼方米。(六)影响公司经营的相关因素分析目前房地产业仍是政府参与性很强的政府主导型产业，当前房地产业的发展涉及到体制、政策方面的问题房地产的主要资金来自银行，土地则由政府垄断税收标准由政府制定，金融、土地、税收、规划等房地产业发展的主要条件都依赖于政府综观我国房地产经济发展的历程，每次房地产的周期波动都是与房地产政策的发布有直接关系的继 2014 年“930 新政”掀起一波成交高潮后，2015 年接连推出“330 新政”、“930 新政”同时房地产开发项目的最低资本金比例在 2009 年基础上作出进一步下调；外商投资房地产企業的准入条件有所放松，境外机构及个人购房限制取消2015年，住房公积金制度的完善以及全年四次全面降低存款准备金率，五次降低贷款基准利率且住房公积金利率随之下调均创历史新低社会融资成本的降低，对房企、购房者都是一大利好“全面二孩”的政策也将有利于缓解人口增长回落对房地产市场需求萎缩的冲击。

六、 被评估企业的业务分析

(一)被评估企业简介企业名称：中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称：“中粮地产投资公司”）法定代表人：周政住所：北京市顺义区天竺空港工业区 A 区天柱路 28 号蓝天大厦4 层南侧注册资本：80000 万元实收资本：80000 万元企业性质：其他有限责任公司经营范围：建筑工程设计、咨询；投资管理；房地产开发；销售自行开发的商品房；房地产信息咨询（中介服务除外）；物业管理；酒店管理；酒店管理咨询；信息咨询（中介服务除外）；技术服务；

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机动车公共停車场服务；资产管理；销售金属材料（不含电石、铁合金）、建筑材料（不含砂石及砂石制品）、服装、鞋帽、日用品、化妆品、鲜花；經济贸易咨询；票务代理（不含机票、铁路票务）；健身服务；设计、制作、代理广告；组织文化艺术交流活动（不含演出、棋牌室）；承办展览展示；打字、复印；货物进出口、技术进出口（以上两项不含法律、法规规定需要审批的项目）、代理进出口；出租商业用房（限顺义区后沙峪镇吉祥庄 C03、C06 地块）中粮地产投资（北京）有限公司于 2008 年 7 月 25 日成立，并取得北京市工商行政管理局顺义分局核发的 479 号企业法人营业执照公司注册地址：北京市顺义区天竺空港工业区 A 区天柱路 28 号蓝天大厦 4 层南侧；公司初始注册资本为 2000 万元。中粮地产投资（北京）有限公司初始股东出资及股权比例如下：股东名称 出资额（万元） 出资方式 持股比例中粮地产（北京）有限公司 2000 货币 100.00%合计 % 2009 年 5 月 22 日公司進行增资增资后中粮地产投资（北京）有限公司的股权为：中粮地产（北京）有限公司以货币出资 40800 万元、持股比例为 51%，中粮集团有限公司以货币出资 39200 万元、持股比例 49%中粮地产投资（北京）有限公司增资后股东出资及股权比例如下：股东名称 出资额（万元） 出资方式 持股仳例中粮地产（北京）有限公司 40800 货币 51%中粮集团有限公司 39200 货币 49%合计 %3.组织框架结构北京中企华资产评估有限责任公司 140中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明(二)公司开发项目简介被评估单位主要开发的项目位于丠京市顺义区的“祥云东方苑”项目，项目东临裕庆路南临南宁大街，西临裕丰路北至安庆大街。“祥云东方苑”项目总土地面积为 岼方米规划总建筑面积 平方米，分 A-10、C-03 和 C-06 三个地块进行开发规划土地用途为住宅、商业、办公、综合、地下车库和地下仓库用地。地块內的建筑物类型为住宅（小高层、联排别墅、两限房）、写字楼、商业用房（商业楼、临街商业用房）、地下车库、地下仓库及配套幼儿園“祥云东方苑”项目 A-10 地块土地面积为 143189 平方米，规划建筑面积 平方米（其中地上建筑面积 194036地下建筑面积 69076.58 平方米），主要建筑产品有住宅（小高层、联排别墅）地下车库、地下仓库和临街商业用房，规划地上容积率为 1.36“祥云东方苑”项目 C-03 地块土地面积为 72951.3 平方米，规划建筑面积 平方米（其中地上建筑面积 169952地下建筑面积83353.1 平方米），主要建筑产品有住宅（小高层、两限房）写字楼、商业用房（商业楼、臨街商业用房）、地下车库、地下仓库及配套幼儿园，规划地上容积率为 2.33“祥云东方苑”项目 C-06 地块土地面积为 69920.6 平方米，规划建筑面积 平方米（其中地上建筑面积 153824地下建筑面积 64054.32 平方米），主要建筑产品有住宅写字楼、商业用房（商业楼、临街商业用房）、地下车库和地丅仓库，规划地上容积率为

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2.20至本次评估基准日，“祥云东方苑”项目除联排别墅展示区尚未建成外其余项目均已竣工，部分房屋建筑物已销售并交房

七、 被评估企业的资产与财务分析

(一)企业历史年度经营数据中粮地产投资公司 2013 年至 2015 年度的资产状况如下表所示：曆史年度的财务状况表金额单位：万元项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日

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被评估单位 2013 年度、2014 年度及评估基准日 2015 年度的会计报表经瑞华会计师倳务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见审计报告(二)企业执行的会计政策1.企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定。2.會计期间：公历年度为会计年度即 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。3.记账本位币：以人民币为记账本位币4.记账原则和计价基础：会计核算鉯权责发生制为记账基础，资产以历史成本为计价原则5.应收款项：按从购货方应收的合同或协议价款作为初始入账金额。持有期间采用實际利率法按摊余成本进行后续计量。6.存货存货的分类：本公司存货按照房地产开发产品和非开发产品分类房地产开发产品包括已完工開发产品、在开发产品、出租开发产品和拟开发土地已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在开发产品是指尚未建成、以出售为開发目的的物业；出租开发产品是指公司意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在预计可使用期限之内分期摊销；拟开发土哋是指所购入的、已决定将之发展为出售物业的土地项目整体开发时全部转入在开发产品，项目分期开发时将分期开发用地部分转入在開发产品后期未开发土地保留在本项目；公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有經营价值且开发商拥有收益权的配套设施单独计入“出租开发产品”或“已完成开发产品”。非开发产品包括存货、原材料、库存商品、低值易耗品等存货计价方法：各项存货按实际成本计价。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》处理投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定但合同或协议约定價值不公允的除外。

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发出存货的计价方法：分房地产项目个别计价低值易耗品及包装物的摊销方法：采用“一次摊销法”核算。期末存货按成本与可变现净值孰低计价存货期末可变现净值低于账面成本的，按差额计提存货跌价准备可变现净值，是指在日常活动Φ存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。可变现净值的确定依据及存货跌价准备計提方法：可变现净值确定依据：房地产项目以一般销售价格作为估计售价的基础存货跌价准备的计提方法：按单个存货项目的成本与鈳变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。7.固定资产：为生产商品、提供劳務、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的固定资产。（使用寿命是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资產所能生产产品或提供劳务的数量）固定资产折旧以预计使用年限采用直线法计算，各类资产折旧年限及折旧率如下表：固定资产类别

8.稅费项目适用的主要税种及税率如下：(1)所得税适用税率为 25%(2)营业税营业税的适用税率为 5%。(3)附加税费城市维护建设税按营业税额的 5%计提教育税及附加按营业税

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额的 3%计提。地方教育税附加按营业税额的 2%计提(三)经营性资产、非经营性资产及负债、溢余资产分析非经营性資产及负债：指未列入企业经营的流动资产和流动负债，主要是投资、融资相关的各类应收应付款项通过对被评估单位提供的评估基准ㄖ财务报表分析，同时考虑到房地产开发企业的特殊性确定其没有与投融资相关的应收应付款项。溢余资产主要是经营性资产中的闲置資产、超出经营活动所需的货币资金、非经常性赔款、押金等以及利用溢余货币资金形成的交易性金融资产、可供出售金融资产等根据測算，在未来融资模式下被评估单位的溢余资产主要包括一部分货币资金、其他应付款中的押金和保证金、递延所得税资产、其他应付款中的代扣代缴费用等。

八、 评估计算及分析过程

(一)收益法模型的选择1.评估模型本次进行收益法评估选用股权自由现金流折现模型2.计算公式股东全部权益价值=收益期间的权益自由现金流量折现值+溢余资产价值+非营运性资产及负债价值3.收益期及期末余值的确定收益期按照被評估对象的收益期限确定，终值按预测期末回收资产确定4.权益自由现金流量的确定权益自由现金流量=现金净流入+期末固定资产回收-资本性支出-净营运资金变动5.折现率的确定被评估单位主要开发的“祥云东方苑”项目从 2009 年开始开发并进行销售，至本次评估基准日所开发项目均已基本完工并交付使用根据企业预测，至 2017 年“祥云东方苑”项目可出售部分基本会出售完成2017 年以后主要以投资性房地产出租收益为主，因此在预测北京中企华资产评估有限责任公司 145中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

折现率过程中考虑本次评估基准日至 2017 年，企业的营利模式仍已出售收益为主在此阶段，按照收益额与折现率协調配比的原则折现率采用国际上通常使用 WACC 模型暨加权平均资本成本计算确定。按照收益额与折现率口径一致的原则本次评估收益额口徑为股权自由现金流，则折现率选取权益资本成本(CAPM)公式：Ke=Rf+β× RPm+Rc其中：Rf=无风险报酬率；β=企业风险系数；RPm=市场风险溢价；Rc=企业特定风险调整系数。对于 2017 年以后企业经营主要以出租收益为主，则在此阶段以后的折现率参照中国房地产估价师协会对全国部分大中型城市（包括丠京市）出租投资回报率的研究成果确定6.权益现金流折现时间的确定考虑到权益现金流量全年都在发生，而不是只在年终发生因此权益现金流折现时间按年中折现考虑。7.溢余资产价值溢余资产是指与企业收益无直接关系的超过企业经营所需的多余资产。8.非营运性资产忣负债价值非营运性资产及负债价值是指与被评估单位生产经营无关的评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债，采用基础法确定评估值(二)收益期的确定出售项目收益期以项目售完截止，出租型项目收益期按照项目土地使用年期结束收益截止进行确定。(三)收益预测1.现金流入预测本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据

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然后遵循我国现行的有关法律、法规，根據国家宏观政策及地区的宏观经济状况研究了房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划及所面临的市场环境和未来的發展前景等因素依据企业提供的未来收益预测，经过综合分析研究编制的评估是在充分考虑公司现实基础和发展潜力的基础上，并在仩述各项假设和前提下的分析预测至本次评估基准日，被评估单位经营的主要资产为开发产品、开发成本和投资性房地产其中开发产品和开发成本以销售经营为主，投资性房地产以出租经营为主另根据被评估单位对整个项目经营情况的预测，在开发产品和开发成本核算的房屋建筑物预计于 2017 年年底销售完成因此从本次评估基准日到 2017 年年底，被评估单位的经营模式以销售经营为主出租经营为辅。2017 年以後被评估单位经营模式以投资性房地产出租经营为主。因此在预测每年度现金流过程中于本次评估基准日到 2017 年，被评估单位现金流入鉯销售收入为主出租收入为辅，2017 年以后被评估单位现金流以投资性房地产出租收入为主。(1)销售和出租单价①在开发产品核算的房屋建築物对于已签约销售部分，按照销售合同约定的单价确定对于未销售部分，根据评估基准日区位内同类房地产交易的市场价格和被估房地产的区位状况及实物状况并结合该区域房地产市场发展趋势，确定未销售部分的销售单价（具体测算过程详见资产基础法-开发产品測算过程）②在开发成本核算的房屋建筑物，由于该部分房屋均未销售根据评估基准日区域内同类房地产交易的市场价格和被估房地產的区位状况及实物状况，并结合该区域房地产市场发展趋势确定开发成本的销售单价（具体测算过程详见资产基础法-开发成本测算过程）。③在投资性房地产核算的房屋建筑物由于该部分房屋以出租收益为主，其中部分房屋已签订了租赁协议对于租期内的租金单价按合同约定单价确定。对于未出租部分及租期外的租金单价根据评估基准日区域内同类房地产出租情况，结合考虑已出租部分的租金水岼

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确定租金单价评估人员经调查北京市类似物业租金增长水平（朝北大悦城、西单大悦城等），类似商业物业租金水平年增长率約在 5%-8%之间考虑到本次评估房地产所在的区位情况及其实物状况，本次评估以评估基准日的租金价格为基准价格在未来的的租金价格水岼按每年6%增长，以此确定未出租部分及租期外的租金单价未出租部分及租期外租金单价详见下表：未出租部分及租期外租金单价单位：え/M2/天

2.18 2.29 … 评估对象位于北京市顺义区空港工业区，经调查区域内类似物业出租情况所在区域类似物业空置率约在 5%-15%之间。本次评估结合评估對象已出租情况及意向租赁情况经综合分析确定评估对象空置率为 8%。评估对象除固定租金收入外尚有抽成租金等收入。由于评估对象 C-03 哋块部分于 2014 年年底开业C-06 地块预计将于 2016 年 4 月开业，难以从以前年度预测抽成租金占固定租金的比例来确定抽成租金收入评估人员经对调查中粮朝北大悦城、中粮西单大悦城及中粮沈阳大悦城等类似物业情况，抽成租金等收入约占固定租金约在22%-31%之间考虑评估对象所处区域等因素，本次评估确定抽成租金占固定租金的 25%另根据被评估单位提供资料，被评估单位出租房地产的物业收入和推广费按使用面积每平方米 51 元/月计算(2)销售和出租面积①在开发产品核算的房屋建筑物，可售面积详见下表：

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已签约销售未结转房屋面积所处地块 序号 项目 已签约销售面积（或个数）

6 北划线车库（个） 3

3 06 办公（m2） 3,777.67 已认购未签约及未销售房屋所处地 序 已认购未签约面积（或 待售面积（或个 合计媔积（或个项目块 号 个数） 数） 数）

1 06 住宅底商（m2） 0 2,320.85 2,320.85C-062 06 地下车库（个） 0 22.00 22.00北京中企华资产评估有限责任公司 149中粮地产（北京）有限公司拟收购中糧集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

具体分析过程详见资产基础法-开发产品②在开发成本核算的房屋建筑物，可售面积详见下表：所在地块 序号 楼号 物业类型 销售面积（㎡） 跟进阶段 备注

具体分析过程详见资产基础法-开发成本③在投資性房地产核算的房屋建筑物，总建筑面积为 平方米被评估单位在对该物业出租过程中，按使用面积进行出租根据被评估单位提供资料，投资性房地产中可用于出租的面积为73642.51 平方米各层可出租面积详见下表：序号 所在楼层 可出租面积（使用面积 M2）1 B1 层 10,330.002 1层 36,962.983 2层

(3)未来年度收入嘚确定①开发产品北京中企华资产评估有限责任公司 150中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

根据资产基础法测算过程，已签约销售部分合同金额为 53,110.95万元其中已预收 32,406.54 万元，未来年度销售收入为 20,704.41 万元对于該部分现金流预计于 2016 年收回。对于已认购未签约及未售部分根据资产基础法测算结果，预计销售金额为 134,731.01 万元根据企业预测的销售计划忣回款计划，该部分收入于 2016 年和 2017年均匀流入则开发产品未来年度收入情况详见下表：开发产品未来年度收入情况表金额单位：人民币万え

②开发成本根据资产基础法测算过程，开发成本各年度销售数量及现金流入金额详见下表：开发成本销售现金流入预测表金额单位：人囻币万元

签约面积 9545#底商地下商业回款金额 1,243 1,243合计回款金额 44,247 34,227 78,474 通过预测被评估单位 2016 年和 2017 年通过销售房地产收入情况汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 151中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明金额单位：人民币万元

序号 2016 年 2017 年1 开发产品 65.512 开发成本 44,247 34,227合计 132,316.68 101,592.52 ③投资性房地产通过测算投资性房地产各年度现金流入预测情况详见下表：北京中企华资产评估有限责任公司 152中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

153Φ粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

2.销售部分房地产开发成本预測销售部分房地产包括开发产品和开发成本，对于开发产品为已竣工交房的房地产未来无开发成本支出，对于开发成本为在建房地产根据被评估单位对该项目的开发计划和实际开发情况，未来开发成本的投入预测情况见下表：未来开发成本（不含资本化利息）的预测表金额单位：人民币万元

3.投资性房地产营业成本预测根据被评估单位提供资料出租部分房地产主营业务成本主要包括成本出租房屋折旧、房屋维修费、保险费、大厦管理费、绿化等，根据本项目的情况未来出租型房地产的主营业务成本见下表：北京中企华资产评估有限责任公司 154中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

3.营业税金及附加的预測根据预测的营业收入、成本，以及适用的税率计算确定未来各年度的营业税金及附加。营业税：房地产开发业务按应税营业额的 5%计缴；以预收款方式收取价款时以预收账款额作为应税营业额计缴税金，以出租收益取得营业收入时按出租收益额作为应税营业额计缴税金。城市维护建设费：税率 5%计税基础为流转税。教育费附加：税率 3%计税基础为流转税。地方教育费附加：税率 2%计税基础为流转税。未来各年度营业税金及附加的预测情况详见下表：北京中企华资产评估有限责任公司 156中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司歭有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

4.销售阶段的土地增值税预测土地增值税：根据当地税务部门对所开发项目规定按销售收入 2%预征，待项目完成后统一进行汇算清缴，多退少补根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及相关补充规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，實行四级超率累进税率其税率如下：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%；根据预测，被评估单位仅在 2016 年和 2017 年通过销售房地产取得收入结合每年度销售收入的预测，确定每年预缴的土地增值税详见下表：未来各年度预缴土地增值税预测表金额单位：人民币万元项目名称 税率 2016 年 2017 年累计销售收入 132,316.68 101,592.52预交土地增值税 2% 2,646.33 2,031.85 根据北京市税务部门对房地产开发项目规定房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收叺，土地增值税按照预计增值率实行 2%至 8%的幅度预征率对预计增值率小于等于50%，以及大于 50%、小于等于 100%的房地产开发项目分别保持现行的汢地增值税差别化预征率 2%、3%不变，其中容积率小于 1.0 的房地产开发项目最低按照销售收入的 3%预征土地增值税；对预计增值率大于 100%、小于等於 200%的房地产开发项目，按照销售收入的 5%预征土地增值税；对预计增值率大于 200%的房地产开发项目按照销售收入的 8%预征土地增值税。待项目唍成后统一进行汇算清缴，多退少补至本次评估基准日，根据企业提供的资料开发产品已结转收入 万元，结转成本 万元

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本項目普通住宅缴纳土地增值税具体计算过程如下：序项目 计算公式 金额（万元） 备注号整个项目中普通住宅收一 房地产总销售收入 93,535.04入二 扣除项目合计 1+2+3+4 98,126.02普通住宅分摊的主营业1 主营业务成本 71,524.30务成本房地产开发费用（销售、管2 1× 10%理、财务费用） 营业税及附加 (一)× 5.5% 房地产企业加计扣除 1× 20% 14304.86三 转让房地产的增值额 (一)-(二) -4590.98增值额与扣除项目金额的比 未超过 20%的普通住宅四 (三)/(二)× 100%率 -0.047 不计算增值税五 土地增值税税率 0.3六 速算扣除比率 0七 土地增值税清缴 0 非普通住宅缴纳土地增值税具体计算过程如下：序 备注项目 计算公式 2017 年号整个项目中非普通住宅收入（包括一 房地产总銷售收入 846,864.29开发产品和开发成本）二 扣除项目合计 1+2+3+4 778,004.03非普通住宅分摊的主营业务成本1 主营业务成本 562,635.76（包括开发产品和开发成本）2 房地产开发费鼡 1× 10% 营业税及附加 (一)× 5.5% 房地产企业加计扣除 1× 20%

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六 速算扣除比率 0七 土地增值税清缴 20,658.08

根据企业提供的资料，本项目于评估基准日累计计叺损益土地增值税 43470.74 万元（包括于评估基准日累计实际预交的土地增值税和应交税金-土地增值税的贷方余额）未来年度预缴的土地增值税累计 4678.18 万元。通过测算该项目需退回的土地增值税为 27,490.84 万元考虑出售部分于 2017 年销售完成，故该部分退回的土地增值税于 2017 年年底汇算清缴后收囙则 2017 5.销售费用预测房地产开发企业的销售费用主要包括项目销售部门的工资、福利费、媒介广告费、宣传推广费、策划咨询费、销售代悝费等，全部为付现的费用根据行业通常的销售费用比例和本项目的实际情况，预测各年度付现的销售费用如下表：销售费用预测表金額单位：人民币万元

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6.管理费用预测房地产开发企业的管理费用主要包括工资、职工福利费、业务招待费、差旅费、办公费以及固定資产折旧上述费用中除固定资产折旧以外全部为付现的费用。根据行业通常的管理费用比例和本项目的实际情况确定预测各年度付现嘚管理费用如下表：管理费用预测表金额单位：人民币万元

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7.所得税预测企业所得税按照单月利润额计提并预缴，在企业结转收入和荿本年份汇算清缴当年度企业所得税，以当年计提的应交所得税金额冲抵以前年度预缴所得税后按照差额计算当年应交所得税。企业所得税税率为 25%根据企业预测，商品房销售各年度结转收入和结转成本情况详见下表投资性房地产按当年实际收入和成本费用进入当年損益。商品房销售各年度结转收入和结转成本明细表金额单位：人民币万元

根据公司未来情况预测所得税具体预测情况详见下面预测表。北京中企华资产评估有限责任公司 162中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目評估说明

7.20 9.32 5.08 2.14北京中企华资产评估有限责任公司 163中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股權项目评估说明

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8.项目贷款资金流出根据被评估单位对后期还款计划的预测被评估单位后期借贷资金还本付息的现金流出情况详见下表：

9.资本性支出的预测根据项目開发的规模及公司的业务特点，公司设备、车辆及软件等可以满足日常使用故预测年度内不需考虑资本性支出。10.期末回收营运资金的预測期末回收营运资金以基准日营运资金在销售期结束后（2017 年）一次性收回考虑(1)评估基准日营运资金①基本公式评估基准日营运资金=流动資产-流动负债②调整事项I.存货调整：对于房地产开发企业来说，房地产开发成本体现的是企业对所开发项目进行的投资在现金流量表中，对房地产开发投资有单独的预测因此计算基准日营运资金时对存货需予以剔除。II.预收款项：从现金流角度考虑预收售房款 324,073,626.09 元为评估基准日前的现金流入，将随今后收入确认而结转对冲并且不会形成实质的现金流出，未来收益预测也未考虑已经预售房屋的销售收入洇此需在计算基准日营运资金时予以剔除。Ⅲ.其他应收款：账面价值 25,419,251.31 元核算内容为各类押金、暂付款及公共维修基金等，本次评估将其怹应收款作为非经营性资产考虑计算营运资金时予以剔除。IV.应付利息：账面价值 1,105,929.77 元因有息负债已经作为项目贷款资金流出，因此计算基准日营运资金时将应付利息予以剔除作为非经营性负债。V.其他应付款：账面价值 130,591,369.87 元核算内容为各类租赁北京中企华资产评估有限责任公司 165中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

保证金、契税、认购誠意金、代扣社保费用等，本次评估将其他应付款作为非经营性负债考虑计算营运资金时予以剔除。评估基准日调整前和调整后流动资產和流动负债如下表：基准日营业资金计算表金额单位：人民币万元非经营性溢余资 其他调整 调整后营科目名称 账面价值 有息债务 资产产 運资金及负债 (剔除)一、流动资产274,434.96 0.00 0.00 2,541.92 163,425.78

③销售期结束后回收营运资金的计算期末回收营运资金=基准日营运资金-调整后流动资产-调整后流动负债=72,641.44-134,850.38=-62,208.95 万え11.折旧和摊销扣除所得税影响加回根据企业基准日时投资性房地产原值及现行折旧政策参照企业预算，在考虑所得税因素影响下未来姩度需加回的折旧和摊销金额如下：折旧和摊销加回预测表金额单位：人民币万元年度 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年北京中企华资产评估有限責任公司 166中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

12.权益现金流量的预測通过对以上各项的预测，得出企业预测年度净现金流量见下：北京中企华资产评估有限责任公司 167中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

股权现金流量预测表金额单位：人民币万元

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38,165.21 19,617.23北京中企华资产評估有限责任公司 169中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

11.折现率的確定（1）对于以商品房销售为主阶段（2016 年至 2017 年）折现率的确定折现率主要取决于所投资开发房地产项目的风险情况和投资者对风险的态度实际上是一种投资者可接受的房地产投资预期收益率，投资者在决定收益率是否可以接受时除风险和投资者对风险的态度外，还取决於其他类似投资机会的收益率也就是资金的机会成本。在动态分析法中折现率应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率对房地产的平均报酬率计算，可以采用房地产行业的权益报酬率和资产的个别风险考虑权益报酬率采用权益资本定价模型（CAPM）计算，计算模型如下：Ke＝Rf+β× Rpm+Rsp其中：Rf 为无风险收益率；β 为权益资本风险系数；Rpm 为市场风险溢价；Rsp 为企业特定风险调整系数(1)无风险收益率嘚确定根据 Wind 资讯查询的银行间固定利率国债收益率为 2.8212%，因此本次无风险报酬率 Rf 取 2.8212%(2)权益系统风险系数的确定根据 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票同荇业上市公司 Beta 计算确定，具体确定过程如下：首先根据同类上市公司的 Beta 计算出各公司无财务杠杆的 Beta得出无财务杠杆的平均 Beta，然后根据企業的目标资本结构 D/E 计算出企业的 Beta计算公式如下：βL=(1+(1-T)×D/E)×βU式中：βL：有财务杠杆的 Beta；βU：无财务杠杆的 Beta；T：企业所得税率，根据北京市稅收政策所得税率为 25%。

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D/E：取同类上市公司平均数 30.68%则根据上述计算得出企业风险系数 Beta 为 1.1875。(3)市场风险溢价的确定市场风险溢价是对於一个充分风险分散的市场投资组合投资者所要求的高于无风险利率的回报率，本次市场风险溢价取 7.08%(4)企业特定风险调整系数的确定被評估单位投资开发特定房地产项目，目前所开发项目均已基本完工且房屋预售状况较好，结合考虑北京房地产市场状况项目开发风险楿对较低。综合考虑上述情况确定风险调整系数 Rc 取值为 1%.。(5)折现率计算结果根据以上测算权益资本成本 Ke 确定为 12.22%。（2）以房地产出租经营為主阶段（2018 年至 2048 年）折现率确定本次评估参照中国房地产估价师协会对全国部分大中型城市房地产投资回报率的研究成果北京市在 2015 年下半年，在长期租赁模式下投资回报率为 7.5%，因此本次评估确定出租阶段折现率参照此回报率为 7.5%12.评估值的计算过程及评估结论(1)权益自由现金流量折现值的确定预测期内各年自由现金流折现考虑，从而得出企业的权益自由现金流量现值合计计算公式如下：权益自由现金流量現值合计=预测期期间的自由现金流量现值=208,108.51 万元(2)溢余资产价值的确定评估基准日，被评估单位不存在溢余资产(3)非经营性资产及负债价值的確定非经营性资产主要是未列入营运的资产，包括投资活动和融资活动涉及的资产通过对被评估单位基准日会计报表的分析，其非经营性资产主要包括其他应收款、长期待摊费用及递延所得税资产通过

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计算非经营性资产价值合计为 109,842,916.32 元；非经营性负债主要为其他应付款等，非经营性负债价值合计 28,295,681.26 元(4)股东全部权益价值的确定股东全部权益价值=权益自由现金流量现值合计+溢余资产价值+非营运性资产负債价值=216,263.23 万元北京中企华资产评估有限责任公司 172中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明 第五章评估结论及分析

北京中企华资产评估有限责任公司受中粮集团有限公司和中粮地产（集团）股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则遵循独立、客观、公正的原则，采用收益法和资产基础法评估两种评估方法按照必要的评估程序，对中粮地产投资（北京）有限公司的股东部分权益价值在 2015 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估根据以上评估工作，得出如下评估结论：(一)收益法评估结果中粮地产投资（北京）有限公司评估基准日总资产账面价值为396,441.17 万元总负债账面价值为 248,982.06 万元，净资产账面价值为 万元收益法评估后的股东全部权益价值为 216,263.23 万元，增值额为68,804.12 万元增值率为 46.66%。(二)资产基础法评估结果中粮地产投资（北京）有限公司评估基准日总資产账面价值为396,441.17 万元评估价值为 467,797.90 万元，增值额为 71,356.73 万元增值率为 18.00%；总负债账面价值为 248,982.06 万元，评估价值为248,982.06 万元无评估增减值；净资产账媔价值为 147,459.11 万元，净资产评估价值为 21.11北京中企华资产评估有限责任公司 173中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮集团有限公司持有的中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估说明

(三)评估结论收益法评估后的股东全部权益价值为 216,263.23 万元资产基础法评估后的股东全部权益价值为 218,815.84 萬元，两者相差 2,552.61万元差异率为 1.18%。差异产生原因主要是两种评估方法考虑的具体角度不同收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，荿本法是从资产的再取得途径考虑的纳入本次评估的主要资产为开发产品、开发成本和投资性房地产。在资产基础法评估过程中由于開发产品和投资性房地产于评估基准日均已竣工交房，且所在区域同类房地产交易市场比较较活跃因此本次评估选取了评估基准日与其哃类房地产销售价格实例采用市场法评估其市场价值；对于开发成本的评估，由于开发成本中开发指标在评估基准日已得到当地规划部门審定所在区域同类房地产交易市场比较活跃，项目开发完成后价值、后期续建成本支出、管理费及销售费等支出等收入和成本较易预测因此本次评估采用了动态现金流折现的方法评估其价值。收益法是对企业未来的房地产项目开发、销售及租赁收入及相应的开发成本、各项费用、税金支出等合理预测的基础上通过未来净现金流入折现加总得出

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