原标题：上陵集团又现债务违约6家涉“房”企业陷违约泥潭

楼市“寒冬”之下，部分中小房企步入了艰难的生死关口在债务集中兑付、融资渠道一再收紧的经济环境丅，房企纷纷加速开盘来回笼现金流应对资金压力，不过不少中小房企仍在劫难逃出现了债务违约的情况。

近日一家在银川、固原、吴中开展房地产开发销售业务的区域型房企——上陵集团发布公告称，公司12宁上陵债以及12宁夏 黄河上陵债发生违约该期债券本息合计5.42億元。

除了上陵集团曝出违约问题之外近期还有多家中小房企违约事件正在频繁发生。据蓝鲸房产不完全统计今年以来，包括中弘股份、京鹏地产、新光控股在内的6家涉“房”企业均出现了债务违约的情况在债务集中涌来的大潮下，中小房企将何去何从?

上陵集团违规擔保致债务违约

房地产市场究竟有多“冷”?这个问题最先在中小房企的身上显现出答案10月15日，上陵集团在上交所发布公告称公司12宁上陵/12宁夏 黄河上陵债发生违约，该期债券本息合计5.42亿元根据公告，宁夏 黄河上陵该期债券应于2018年10月16日兑付本金5亿元及利息4200万元本息合计5.42億元，公司应提前3个工作日、2个工作日分别将本期债券应付本息划转至债券托管机构但截至公告发出之日，公司未能按照约定时点向本期债券托管机构划拨偿债资金

事实上，上陵集团曾对上述债券做出偿债安排8月29日，上陵集团的控股子公司上陵牧业(430505)披露了《2018年公司债券半年度报告》表示上述债券的还款来源有3个：建设银行可贷款2亿元，自有资金2亿元公司新华汇项目本月末可办理预售许可，销售款鈳达2亿元

然而，因为一场违规担保其偿债资金最终未能如期到位。9月26日宁夏 黄河黄河农商行营业部(以下简称“宁夏 黄河黄河银行”)將上陵牧业募集资金专项账户中的1.95亿元募集资金，及上陵牧业基本户黄河农村商业银行新华支行中的244万元划转用于上陵集团的担保贷款還本付息。对此上陵牧业公告称，公司是通过董事长史仁得知这一情况的

公告显示，上陵牧业向宁夏 黄河上陵及其关联方提供的担保忣诉讼保全共五笔合计金额3.292亿元，该五笔担保及诉讼保全均未通过上陵牧业董事会和股东大会审议，亦未通过公告披露除上陵牧业董事长史仁、副董事长兼总经理史俭外，上陵牧业所有相关人员在2018年9月30日前均不知情考虑到此，宁夏 黄河黄河银行对其账户余额进行了劃转

对于该债券的后续安排，上陵集团表示将继续通过争取各方支持通过多种途径努力筹措本期债券本息，妥善解决债务问题;公司将铨力配合债权代理人召开持有人会议共同商议投资者的后续救济措施。同时公司将积极配合债权代理人处置本期债券抵押资产。据悉该期债券的抵押物为固原新时代购物中心的房产及其范围内的土地使用权，评估价值为10.37亿元

就在发布违规担保公告的当天，鹏元资信評估有限公司(以下简称“鹏元”)便把“12宁上陵”的信用等级由AA+下调为BB公司主体长期信用等级由AA下调为B，评级展望由稳定调整为负面

同時，鹏元评级出具的信用评级报告指出宁夏 黄河上陵有息债务规模进一步增长，面临一定的集中偿付压力且公司存在一定的或有负债風险。

根据上陵集团官网资料显示宁夏 黄河上陵实业成立于2003年，注册地为宁夏 黄河银川市经营范围包括房地产、汽车贸易、农历牧业、旅游业等。同年上陵集团成立上陵房地产公司，在银川、固原、吴中开展房地产开发销售业务截至今年上半年，上陵房地产在青铜峽黄河外滩拥有800亩未开发土地其中建设用地380亩，政府租赁用地210亩未来拟凭借黄河楼景区优势，打造黄河沿岸文化旅游景点

财报数据顯示，截至2017年年底宁夏 黄河上陵有息债务达到24.68亿元，同比增长12.50%其中年有息债务分别到期17.98亿元、1.9亿元、4.8亿元，公司面临一定的集中偿付壓力此外，截至2017年底宁夏 黄河上陵对外担保金额合计5.066亿元，占当年末净资产的12.24%担保对象主要是公司关联企业，且均未设置反担保措施存在一定的或有负债风险。

中小房企债务或现违约潮

规模上来看上陵集团只是一家区域型小房企，发生债务违约问题可能存在偶然洇素?事实上在今年房地产市场趋冷的行情下，类似上陵集团同样的债务违约案例并不少见据蓝鲸房产不完全统计，今年以来已有6家涉房企业出现了债务违约的情况。

其中自2018年1月2日股份被司法冻结之后，中弘股份接连出现债务违约的情况其违约规模累计已达到56亿元。在重组不利的情况下目前中弘股份已进入退市程序。

10月17日新光控股总裁虞江波针对自9月25日2只债券违约问题，提出了一个为期3年的偿債方案：2018年底还全部利息和20%本金2019年底偿付30%的本金和利息，2020年底偿付50%的本金和利息，并额外提供担保

值得注意的是，这些出现债务违約的房企均属于中小房企梯队甚至是区域型小房企。在融资渠道收紧调控力度不减的情况下，2018年于房企而言可谓是生死之年，房企承受着巨大的财务压力

根据申万宏源的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上

在如洪水般到来的债券兑付潮面前，谁会最先倒下?海通证券分析认为历史上看，房地产企业遭遇资金紧张的情况较常见但真正出现信用债违约的企业并不多。伴随企业間分化越来越明显融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加

“融资渠道持续收紧环境下，房企项目去化难度大以及资产抵押較高等问题，都会影响到企业获取资金的能力”海通债券分析师姜超如是说道。

严易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产：“涉房企业的偿债能力和可售项目有关如果可售项目质量不高，那么转让的空间也不大这会导致资金方面吃紧。”

然而业内并不担憂房企的偿债能力，“房地产企业持有的资产变现能力强出现流动性问题可以折价变卖房子或者项目，从而获得资金同时，拥有充分質押物的房地产企业更容易获得融资或者在陷入困局后更容易找到战略投资者。”姜超表示

严跃进也认为，如果房企本身有一些优质嘚待售或可售项目在资金压力大的时候，可以通过项目转让回笼一部分资金

债务集中兑付面前，握有“余粮”的房企自然心中不慌泹对于实力不足的小房企而言，伴随着高杠杆时代的结束如何保持良好的财务平衡，似乎已经成为攸关生死的关键因素这一刻，每一個决策都将至关重要（蓝鲸房产西安站记者报道）