恺信亚洲管理集团董事长黎芸桦 ‖ 数据下的存量资产发展之路
日，由中国房地产业协会指导，东南大学经济管理学院提供学术指导，金砖传媒和地金网主办，中国房地产金融媒体主办，公寓最前线提供媒体支持的2017金砖论坛·全球房地产金融峰会在南京举行。
恺信亚洲管理集团董事长黎芸桦受邀出席峰会，并发表题为《数据下的存量资产发展之路》的主题演讲。
以下为演讲全文
谢谢大家在这个周末来到会场，聆听我的演讲。
整个房地产市场，在过去半年时间里，出现了一个特别变化，让很多行家、在业人士产生了一定的困惑。房地产市场到底何去何从？政府导向是什么方向？以什么形势、态度去注视这个市场，怎么样在这个新的领域里面去获利？这个市场从原先橄榄球规则变成足球规则，我们以什么样的技术完成这个工作？今天就以上的问题做简单的分享，大家有问题可以随时打断我。
房地产是一个钢筋水泥堆砌的森林城市，在这种情况下产生一些问题。政府现在的指向是房地产的生产、开发、销售都在走下降趋势。其实整个中国市场，包括存量、新增量都在下降的趋势，但因为基数大，整体的数字仍然非常大。这个时候大家会问什么是资产？在座的各位应该都不是刚需，可能有了第二套、第三套，但房子是用来住的，那你的第二套、第三套用来做什么？不是每个房子都会增值，有很多糟糕的产品，也有很多成功产品，怎么样把你买的钢筋水泥变成一个资产，是一个非常不同的方向。从我的经验来说，资产涵盖了这样四件事情，一，为社会创造再生价值：它是合法合理，跟政府需求在同一个方向，同时能为大家创造新的就业、新的经济增长点和新的价值观念；二，以产品为核心：所有房子的核心是居住，居住核心是产品，所有的营销、包装、广告，都离不开房子适不适合居住，住的舒不舒服；三，纯粹的客群：当你走进一个空间有小孩子，又有快递公司，还有群租客人，还有办公室，对于快递公司而言就会打扰很多人平时生活，会占据社会资源、空间、所有地方等等。所以说明资产增值要有纯粹的客群和良好的社群；四，高租金溢价：你的地方为什么比别的好，你的自持到底有没有价值，其中最主要的是高租金溢价。
租赁市场和买卖市场是两个完全不同的市场，买卖是一个非常大、非常宏观的数字，租赁是非常渺小的。四年前做租赁管理，全中国不会超过20家真正的租赁运营商，而从现在开始不会低于10000家做租赁管理公司。今天大家问的更多是房价会不会涨，我后面怎么买房子。而我讨论的是房子该怎么办？房子跌了怎么样保值增值，这是不同的东西。整个市场租赁在不断增长。其实租赁更像商业行为，一个服务业，而造房子更像制造业，我们从制造业变成服务业的时候，野蛮生长过程变成精细化。我们经常说有一亿人口需要去租房子，那一亿人口就是一亿套房子，真正能够满足这些需求又有多少，答案是没有。
走进了新的时代，也就是房地产的下半场，从黄金时代到白银时代。所有的发展要精细化运作，政府也出了政策限制买卖，鼓励租赁，这个租赁不是简单私房出租，而是机构。其实下半场市场是一个最典型的：租赁化、金融化和服务化。所谓租赁化就是市场变成买卖跟租赁市场并举的市场，所以说租赁化也是一个行业，一个非常重要的市场，是启动所有存量资产和竞争资产去消化重要的工具，而不再是辅助手段；金融化，持有化最终不再是简单的零售，而是金融化，我们有很多的投资商，我们把一个房子分成一千份，用一定的方式推出，让资产更多的增值，把你的经营权和租赁收益彻底分开，达到稳定增长的资产；服务化，很多人是做青年社区，或者叫白领公寓和蓝领公寓，而我们做的比较多是消费升级的客户。70年代、80年代小时候最大梦想，是结婚的时候可以做一次上海牌轿车，而现在的孩子生下来就说要坐宝马。这些孩子要的是高质量的宝马，不再会是上海轿车，更不是简单的永久牌自行车，所以说他的观念已经变了，消费不管在哪个阶层，不管多少收入，他需要的东西在做变化。所有的现在东西要符合他们所有的消费升级的要求。不再是简单的二房东，所有东西都是靠服务增值。金融化、服务化、租赁化，这三个作为新的盈利模式。
我们怎么成为真正的运营商，而不是简单的二房东。在后半场活动里面，你是一个公寓服务入口，经营的入口，然后打造多级的商业圈或者一个链条，然后才可以真正撬动整个存量资产。房子只租掉，这是没有用的，而是需要一个圈层去完成资产增值、资产服务。在租赁方面，平衡所有的事情，是大家必须都得做好的事情，要满足开发商的要求，满足投资商的要求，满足租客的要求，最终还要获利。
怎么样变成服务化？除了租赁化和服务化，其实现在发展都是在制造。房子三年前、五年前卖了很高价钱，而到了现在物业不行、管理不行、运营不行。那这时就需要一个真正的好的社群、好的产品。恺信在过去运营的产品和物业中租赁化、管理化、服务化，三者缺一不可。有很多人去参观过恺亚的产品，恺亚公寓200块，上海湾是100块，市场如果3%回报，那我们可以做到7%回报。其实大家会发现一些事情，因为你做了服务，因为你做了更多运营化以后，你的资产其实产生的效果是翻倍的，服务化也是非常重要的东西。
大家会发觉这个市场是一个相互矛盾又非常巨大的市场，这个市场有很多存量，真正的有价值的达到标准的供应量其实还很少。库存巨大，但是没有符合真正大众投资的贵重资产，我们需要有好的资管计划，可以完成散售、持有、金融方案。
2017年、2018年经常遇到的关键字——底线。目前法律法规运行的底线会有很多问题，我们协会、大家一起努力，做成一个合理规范的行业；另一个关键词——合作。很多公司都在跨界合作，我今天做高端住宅，明天做销售代理，后天做青年公寓。以后互相合并、互相持有、互相合作会非常非常多；第三——核心城市。一线、二线更多是讲运行和比拼；第四——高速。2017年房地产利润在下降，我们很多企业走到瓶颈。2017下半年将会是高速发展的时代，因为大家该做的事情都做好，该准备都准备好了，我们一起往后面冲刺！
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