上海、东京科技创新指标双城比较_网易新闻
上海、东京科技创新指标双城比较
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上海正朝着建设具有全球影响力的科技创新中心的宏伟愿景进军，在积极谋划的同时，必须对目前上海的情况及未来发展可能，与周边重要区域进行必要的对比研究。上海要建成全球科技创新中心，必须首先成为区域科技创新中心。东京作为距离上海最近的全球城市之一，可能成为上海未来领跑东北亚区域创新发展的最大挑战。对此，必须进行冷静地比较分析和思考。
关于GaWC排名变化的思考
上海已经发展成为崛起中的全球城市，在GaWC—全球化与世界城市研究小组与网络团队最新公布的世界城市网络测度中，上海已经从2000年的A-级别，排名31名跃居到2012年的A+级别，排名第六，落后于伦敦、纽约、巴黎等全球城市，但位居日本东京之前。排名上升与上海经济社会发展进步以及与全球网络联系日趋紧密有关。上海排名落后于伦敦、纽约、巴黎等全球城市，比较容易理解，但超前于东京却引起了笔者的探究兴趣。
东京入围世界500强的企业数量远超上海，位居世界前列，如此密集的企业集聚难道没有形成比上海更为紧密的生产性服务业全球网络联系？笔者发现该机构所采用的数据基于该城市所拥有的跨国公司与世界所形成的生产型服务联系，而不是所拥有的总部型企业数量。如果用总部企业作为数据支撑，上海在GaWC的排名如何？结果可能大相径庭。
在澳大利亚2thinknow研究机构发布的《2014全球创新城市指数》中，东京的综合创新实力位列全球445个被评价城市的第15名，上海则从上一期（）的第29名退至35名，趋势不甚乐观。日本森纪念财团城市战略研究所发布的《2013年全球城市综合实力排名》显示，东京位列亚洲第一、全球第四，综合实力强劲。
上海与东京均位于大河三角洲地区，面向太平洋。两地区域条件相近，都拥有广阔腹地，上海与江苏、浙江相邻，形成“江浙沪”区域，而东京都与神奈川、千叶、埼玉3县相邻，构成东京都市圈。2012年末，上海市面积为6340.5平方公里，常住人口为2380.43万人，人口密度为3754人/平方公里；东京都面积为2188.67平方公里，人口为1321.62万人，人口密度为6038人/平方公里。上海拥有比东京更大的发展空间，但东京在相对狭小的高密度空间中，却创造了领先世界的经济水平、产出骄人的科技成果，营造出比上海更具吸引力的生活环境，并在如此高人口密度下实现有序运转。对这家“强邻”有必要的了解宽度和理解深度，有助于上海扬长避短，并制订全球区域科技创新中心建设的合理目标和行动方案。
两城指标比较
2001年，联合国开发计划署公布全球46个科技创新中心名单，既有纽约、巴黎、伦敦等公认的全球城市，也有班加罗尔、新竹等高新技术密集城市和硅谷、波士顿等新兴城市。归结起来，这些科技创新中心的形成是城市所拥有的科技创新资源、所具有的科技创新能力和所营造的科技创新环境良性互动的结果。据此，可以将科技创新中心界定为科技创新资源密集区、科技创新能力雄厚区、科技创新环境营造区、科技创新服务领先区以及科技创新成果辐射区。因而，全球科技创新中心应具有以下几个体征：充沛的科技创新资源、强大的研发能力、良好的科技创新环境、高端的科技创新服务、丰富的科技创新成果（图1）。对照这样几个特征，将上海与东京进行对比研究，发现上海仍然面临严峻挑战、存在诸多制约。
（一）科技创新资源
1.科技人力资源
创新人才是科技创新中心建设的必备要素。在普华永道最新发布的《机遇之都6》中，上海接受高等教育人口占比仍然落后于其他全球城市，该项指标排名15名，落后于排名第十的东京，显示了科技创新潜在人才的差距。科技创新人力资源中的顶尖科技学家队伍可加速科技创新中心的建设以及提升科技创新中心的国际认可度。菲尔兹数学奖，诺贝尔物理学奖、化学奖、生物学奖，均被授予领域内有卓越成就的全球顶尖科学家，这些极其稀缺的科学家队伍对世界产生了不可估量的贡献。经过统计，截至2014年，日本在数学、物理、化学、生物等领域均曾摘取桂冠（菲尔兹数学奖3人，诺贝尔物理奖、化学奖、生物奖分别8人、6人、2人），其中不少人就职于或曾就职于东京大学等名校。反观上海，截至2013年底，共有中国科学院、中国工程院院士165名，入选国家“千人计划”累计498人，但迄今还未能吸引诺贝尔奖获得者等顶尖科学家长期就职，也折射出上海的科技创新环境与世界级科学家的期望还存在差距。未来上海应对全球科技创新人力资源尤其是顶尖科学家流动的规律加强研究，通过具有吸引力的政策设计和制度安排，以及城市文化环境、生态环境等的建设和完善，吸引其来沪就业、创业。
2.具有高研发能力的企业和机构
（1）从2014年的《财富》世界500强公布的结果来看，东京上榜企业达到43家，上海只有8家入围。东京排名第一的丰田公司位于全球第九位，上海排名第一的上汽集团2014年才首次入围100强，排名85位。上海在500强企业的数量和质量方面均与东京存在较大差距。但从纵向角度看，上海500强企业的数量和质量一直处于稳步增加中，从2010年4家入围增加到2014年8家。东京的500强企业远比上海多，但却呈现出了逐步下降的趋势，从2010年的50家企业缩减至现在的43家，排名第一的丰田汽车也从2010的全球前五倒退到第九，这一趋势如果能够持续，上海追赶并超越东京并非没有可能。
（2）高校承担着人才培养和科学研究的双重任务，是科技创新中心建设的基础性力量。东京拥有130多所大学，东京大学、东京工业大学、早稻田大学等都是世界著名学府。截至2013年底，东京进入全球400强的高校有5家（表1），东京大学更是高居亚洲第一。上海目前只有2所大学进入400强，尚无高校进入百强。这在一定程度上影响了新知识的生产和基础研究水平，影响了科学创新主体（大学）与技术创新主体（企业）之间的互动，进一步影响了城市创新系统功能的发挥。提升创新策源主体的能级，仍是上海的一项长期任务。
（3）在汤森路透旗下知识产权与科技事业部发布的2014全球百强创新机构榜单中，亚洲上榜创新机构数量首次跃居世界前列。但是，在46家亚洲机构中有39家来自日本，仅有1家来自中国大陆。在39家日本机构中，22家总部位于东京。中国大陆地区首次上榜的华为总部位于深圳。由此可见，未来上海由“科技制造”向“科技创造”转变还有一段漫漫长路。
3.研发投入
对科技创新活动的投入可以衡量一个地区对新技术、新思想和新工艺等现存知识基础进行拓展和开发利用所做出的努力程度，一般可以从当前投入和未来投入两个角度进行评判。当前投入体现在企业和政府对目前所从事的R&D活动的投入，未来投入主要体现为对高等教育的投入。上海的科技投入力度不如东京，具体表现在政府对R&D的人均支出、企业对R&D的人均支出以及高等教育人均公用支出等方面。但是，上海的政府R&D人均支出排名逐步从2011年的第八名跃居到亚太第五名，显示出政府对科技创新的日益重视。为了不断增强上海企业的研发能力，上海应继续加大科技创新投入的力度。
（二）研发能力
日本森纪念财团从经济、研发、文化交流、宜居性、生态环境和可达性六个方面对所选取的40个主要全球城市进行实力测评。其中，研发能力从研究集成（从事研究的人数、全球200强大学）、研究环境（数学及科学相关学术能力、外籍研究人员的款待情况、研究开发费用）和研究成果（专利数、主要科学技术获奖人数、研究人员所拥有的交流机会等）等方面进行衡量。从2014年最新排名来看，东京在亚洲排名第一，全球第二，在亚太地区处于绝对领先地位。上海从2011年的第28名跃居到现在的15名左右。近年来，上海从事研究的人数、研发费用的投入、科技成果专利数、发明专利数等逐年增加。不过，上海研发能力的各项指标与东京相比，仍存在不小的差距。
（三）科技创新环境
科技创新离不开“通过人”和“为了人”两个方面，城市环境显得尤为重要，它不仅是决定吸引科技创新人才成效的重要因素，并成为检验绿色科技创新、营造美好生活环境的重要标志。上海的文化活力、生态环境、创业环境等指标均落后于东京。同时，发展节约资源、环境友好的绿色科技也是建设科技创新中心的题中应有之义。东京排名靠前离不开多年来在营造绿色生态环境、形成文化魅力方面的持续努力。在其2030年城市规划中，东京将文化与生态环境作为重点规划目标，旨在构建更宜居更美好的城市生活空间。因此，上海必须努力改善城市的文化环境和生态环境，不仅要让资本的涌入造就城市的实力，更需要文化交融、思想汇聚、绿色创新塑造城市精神的内核。
（四）科技创新基础设施
全球科技创新中心的建设，必须依托强大的研发能力。研发能力的发挥需要充分利用本土的科技创新基础设施，以实现区域及全球的科技创新资源的紧密联系。其中，良好的ICT基础设施是实现知识在国家和地区有效传播的重要载体。2014年《亚太知识竞争力指数报告》显示，上海的千人宽带上网人数排名12，与排名第一的东京存在较大差距。当然，信息基础设施仅仅是科技创新基础设施的一部分。上海应进一步加快科技创新基础设施建设，以此为纽带，加强创新要素的全球联系，进而提升上海在全球创新网络中的地位。
（五）科技创新服务
上海在科技创新服务领域虽然走在国内前列，但相对东京而言还不具有竞争力。体现在知识产权保护方面，《机遇之都6》显示上海在该项指标上的排名为第19位，而东京位于第八位；在金融服务领域，《2014全球金融中心指数》显示，在全球83个城市中上海位列第20位，而东京位于第六位。在对于创新型企业意义重大的风险资本环境方面，上海的差距可能更大。在营商环境方面，《机遇之都6》显示，上海的宜商环境排名第25，东京排名第12。这些排名说明上海的科技创新服务体系有待进一步完善。否则，不仅将影响本土创新型企业的发展，也难以在全球创新资源流动中抓住应有的机遇。
（六）科技创新成果
上海与东京在SCI、SSCI以及PCT国际专利申请方面均存在较大差距（图1），尤其是专利申请，存在数量级别的差距，上海目前处于千级别产出，而东京早已是万级别产出，这在很大程度上与东京拥有众多世界500强企业有关，企业创新大多发生在技术应用领域，成果多以专利的形式体现。而论文多是基础研究领域的成果，主要由高校、科研院所等提供。上海与东京的论文数在体量上还存在较大的差距，但东京的SCI、SSCI论文数增幅趋缓，上海则增长迅速，在一定程度上说明了上海基础研究日趋活跃。
综上分析，近年来上海的科技创新发展势头不错，但与纽约、伦敦、东京等世界领先的创新城市相比仍有很大差距。目前，东京作为日本最大的工业城市，全国的主要公司集聚于此，同时，东京既是日本的经济、商业、金融中心，也是教育和文化中心。雄厚的产业基础、较高的高等教育水平、良好的文化和生态环境等方面的综合优势，推动了科技创新资源的集聚和科技创新能力的提升，使得东京成为亚太地区的科技创新标杆。未来十年，上海能否在亚太地区超越东京成为全球区域科技创新中心，将决定其具有全球影响力的科技创新中心建设目标的达成。2050年，上海准备好了吗？
（本文系上海市人民政府发展研究中心“面向未来30年的上海”发展战略研究课题《上海科技创新资源发展趋势及开发利用研究》阶段性研究成果。作者陈强系同济大学经济与管理学院教授、博导，同济大学国际文化交流学院院长。作者刘笑系同济大学经济与管理学院博士研究生。）
本文来源：东方早报
责任编辑：王晓易_NE0011
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在建设全球城市的道路上 上海首次完成了对东京的全面超越！ ——凤凰房产上海
去年6月初，最新公布的《长江三角洲城市群发展规划》首次提出“提升上海全球城市功能”，引发市场关注。据凤凰房产了解，“全球城市”已成为上海新一轮城市总体规划明确的发展愿景。这个全新定位，意味着上海将在未来全球城市竞争中的进一步升级，并在引领区域发展、服务国家战略中发挥更大作用。同时根据《上海市城市总体规划（）纲要》概要，“全球城市”是上海面向2040年的发展目标。纲要深化了全球城市的内涵和功能支撑，侧重优势整合与短板提升，强化对外影响力和自身吸引力塑造，从城市竞争力、可持续发展能力、城市魅力三个维度，明确上海全球城市的具体发展目标。在全球化与世界级城市研究小组与网络权威排名中，上海和伦敦、纽约这两座目前公认的全球城市相比，有明显的差距。即使和同处于第二梯队的东京、新加坡、香港，也有一定的距离。《长江三角洲城市群发展规划》指出，上海城市国际竞争力和国际化程度不够，落户上海的世界500强企业总部仅为纽约10%，外国人口占常住人口比重仅0.9%，公共资源过度集中，人口过度向中心城区集聚，带来了交通拥堵、环境恶化、城市运营成本过高等“大城市病”问题。而从定位“全球城市”的发展战略来看，上海城市建设最匹配的对标城市就是东京。同为东亚沿海城市，两者地理位置相近，而东京是全球最大的经济中心之一，亚洲最大的城市的经济中心，在城市定位、经济金融、交通枢纽等功能领域上，上海和东京之间有着很强的相似度。东京——日本政治、经济、文化、交通等众多领域的枢纽中心，世界经济发展度与富裕程度最高的都市之一，亚洲第一大城市，世界第二大城市，全球最大的经济中心之一。上海——在2020年基本建成“四个中心”的基础上，到2040年将上海建设成为综合性的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市。而两者在城市功能排布上，由银座——新宿、陆家嘴——大虹桥所形成的“城市双核”布局和区域位置可谓如出一辙。银座是日本具有代表性的最大最繁华的商业街区，与巴黎的香榭丽舍大道，纽约的第五大道并列为世界三大繁华中心；陆家嘴则是中国最具影响力的金融中心，众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地。作为城市标签，银座和陆家嘴的城市地位已经毋庸置疑，随着长时间的开发建设，两大区域都已经基本定型。然而作为全球城市，两者在对于承载城市核心功能外溢的城市第二中心建设，上海首次完成了对东京的全面超越！功能定位从功能定位来看，新宿作为东京城市辅都心，新宿站是东京市区西侧最重要的交通要冲之一，日本最著名的高端繁华商业区，区域内还集中了大量的企业总部和政府机关，其中东京都厅——东京都政府的总部大楼亦位于此。虹桥商务区将打造成为长三角最大的交通枢纽、服务长三角、面向全国和全球的一流商务区，同时也是长三角地区最大的国际贸易平台，是当之无愧的上海第二城市中心。商业规模从商业能级来看，经过30多年的建设，新宿副都心建成的商务区总用地面积为16.4万㎡，商业、办公及写字楼建筑面积为300多万㎡，并形成东京的一大景观，超高层建筑群（共有40栋大厦），其中不乏百米以上的摩天大楼。反观虹桥商务区，在商业办公体量上比新宿还要高出整整一个能级。据统计，虹桥商务区内将聚集近2000万㎡的商务建筑面积规模，其中虹桥商务核心区地下空间建筑面积达260万㎡，相当于18.5个人民广场！目前，“大虹桥”入驻企业已超600家，扎根上海虹桥的世界500强、行业领先企业有罗氏诊断、壳牌、宣伟等区域性总部，地区总部有冠捷、光宝、阿里巴巴等；近期，德国永恒力叉车、KSPG已经签约入驻并在申请地区总部，中国平安、长江商学院、伊顿国际教育集团等优质企业已入驻签约，虹桥商务区已开始逐步产生“总部经济”的集聚效应。虹桥商务区目前仍处于全面开发建设的阶段，而其中领衔区域未来高端商业的地标级综合体已经初露端倪。核心区内的绿地等品牌房企都有成熟的高端商业运营经验。未来的虹桥商务区，将是上海高端商业最为集聚的核心商业区之一。说到这里不得不提绿地的虹桥世界中心项目，该项目与国展中心一路之隔，天桥相连，除了近在咫尺的虹桥交通枢纽，三公里范围内更有多达6条高速，两座高架，纵横阡陌，处处通达；作为多业态的综合体，项目涵盖了工作所需的全部配套，包括写字楼，酒店和商业配套；而随着商业全球化时代的到来，普通的办公楼所配备的设施已远不能满足科技时代的需求，虹桥世界中心具备多方位的智慧办公模式，除了24小时全球视频会议室、三屏网真会议室、智能文印等智能办公设施，更贴心设置了健康医疗中心和景观办公空间，真正的人性化办公空间；在办公环境方面，项目利用建筑设计和园林美学规划，将办公环境和生态环境有机结合，呈现了赏心悦目之势。而区域内现有的各大国际学校、世界顶级医疗资源（虹桥国际医学中心、远大健康城）、世界上面积最大的建筑单体和会展综合体——国家会展中心等组成的高端教育、国际医疗、文化会展全方面生活功能组合，也奠定了大虹桥的高端生活水准。枢纽功能在功能定位、商业能级的影响力方面，大虹桥和新宿可以说是处于伯仲之间。能够奠定大虹桥全面超越新宿的决定性因素，那就是两者在交通枢纽功能上的绝对差距！新宿区内的新宿车站是东京市区西侧最重要的交通要冲之一，共有9条地铁铁路，4条铁路线，日客流量300万人，服务于整个东京都市圈。然而，现在的“大虹桥”已经绝不止满足于辐射长三角城市群这样一个区域交通枢纽的定位！按照最新的《长三角城市群发展规划》，大虹桥即将成为未来第六大世界级城市群的核心枢纽，辐射整个中国的超级交通枢纽！虹桥商务区拥有虹桥综合交通枢纽、国家会展中心两大功能性项目，实现交通功能与商务区功能一体化、虹桥商务区与周边区域发展一体化、上海与长三角发展一体化等“三个一体化”，拥有区位优势、交通优势、成本优势、后发优势、政策优势等五大优势，将成为现代服务业集聚区，国际贸易中心的新平台、企业总部、贸易机构，经济组织的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。如今的大虹桥，已经是江浙沪皖26座城市纽带的发起点，是未来跻身第六大世界级城市群的大心脏！虹桥交通枢纽目前已经具备空铁联运的交通运输模式，已经超越新宿。根据《上海市轨道交通近期建设计划（）》的环评公示，在“十三五”期间内将建设联通浦东机场的机场快线，实现虹桥机场——浦东机场的30分钟互通。此外，还将拥有十条磁悬浮列车的站台，三十条城际及高速列车的站台，一个能容五条线路的地铁站，两个能容纳国内国际航班的机场航站楼和一个新的城际巴士总站。今年虹桥枢纽的日均人流量已突破百万人次，随着未来规模扩大和规划落实，整个商务区的人流量将达到一个恐怖的量级！随之带动的庞大资本流动也注定将引爆第六大世界级城市群的崛起！届时，新宿于虹桥已再无可比性！&总结事实上，近几年来虹桥商务区的规划发展一直引来业内不少质疑，就像上世纪的浦东开发一样。只有真正具备发展目光、远见视野，才能够率先发现其潜藏的巨大能量。在虹桥商务区核心区内，绿地以颇具前瞻性的决断，抢占了百年难得的历史先机，占领了大虹桥发展红利制高点。大虹桥的发展红利远远没有结束。在时代大势的推动下，国家级战略规划仍在持续发酵，未来的大虹桥仍将涌现出足够改变无数人命运的历史机遇，只留给那些能够洞悉时代、掌握命运的人们。新宿的发展历程已经接近尾声大虹桥的未来之路才刚刚开始均价:43000元/m2
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尖峰时刻之房价真相:上海vs东京 &nbsp&nbsp东京房价之贵在全世界都是有名的和数一数二的. &nbsp一直以来,政府和开发商就告诉我们,国外大城市的房价多高多高,上海现在的房价很健康云云; &nbsp沪上地产界人士的口头禅就是我们上海比东京的房价来说还有上升空间. &nbsp&nbsp那好,让我们来看看东京的房价到底有多高,看看咱们上海的房价还有多少上升空间. &nbsp&nbsp面积:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国，真的是寸土寸金啊。 &nbsp人口:东京应该要多一些.我手里暂时没有精确的数据. &nbsp经济实力:东京一个城市的GDP就超过了中国全国的GDP. 人均GDP东京差不多刚好是上海的20倍,人均收入我的保守估计数字是30倍.因为上海的经济以外资为主导,跟本土老百姓其实没有太大关系. &nbsp&nbsp接下来我们看看房价 因为Japan的房价是按照套内面积计算,而且阳台和走廊都是不算钱的,所以要乘以一个系数才相当于上海的建筑面积计算的单价.这个系数我的大致估算是0.75.另外,Japan的房子卖的都是装修房,所以这个系数还要修正之后才相当于上海的毛胚房价格.修正后的系数为0.7) &nbsp本人粗通日语,所以直接上YahooJP的地产频道抓了最新的统计数据(2005年2月): &nbsp&nbsp东京人口密度之大是世界闻名的,这也是东京房价冠全球的重要原因之一. &nbsp&nbsp东京都中央区(老牌CBD，紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴的叠加。如果我没有搞错的话，世界闻名的银座就位于这个区)均价:3.4万人民币/平米. &nbsp&nbsp这是真的. &nbsp&nbsp计算流程如下: &nbsp套内单价:212万日圆/坪 &nbsp(数据来源：雅虎Japan网站地产频道新建公寓发售价格统计数据2005年2月。因为3月和4月的数据还没有出来，暂时没办法跟大家分享。) &nbsp&nbsp1坪=3.3平米 &nbsp所以套内单价=64.2万日圆/平米 &nbsp因为是套内且装修,所以要使用0.7的系数修正为可以比较的建面毛胚单价=44.94万日圆/平米 &nbsp按照100日圆=7.6人民币的最新汇率(日工行汇率中间价)计算,这个单价就是3.4万人民币/平米 &nbsp&nbsp这里还没有考虑人民币未来升值的情况！ &nbsp&nbsp了解上海今天实际房价(比上海市政府官方公布的过时或者掺水的统计数据要高得多)的人都知道,人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊! &nbsp&nbsp另外，附带提一下，东京的二手房价格一般是一手房的2/3左右。我上面给出的数据是一手房。 &nbsp&nbsp东京的地图我也附上了(抱歉好象看不到效果,这个论坛的贴图好象无效,郁闷ING...),大家可以看到中央区的位置确实是东京核心区域的中心,而且紧邻东京湾. &nbsp&nbsp看了我的比较数据,你再听那些地产大鳄说上海的房价不贵,还有上涨空间,非常合理,不可能下跌...之类的鬼话的时候,还会相信吗? &nbsp&nbsp事实上, 我跟从Japan回来的同学朋友们交流的比较结果,即使忽略收入差距,单单从绝对房价来算,上海的房价在03年下半年已经达到了东京的三分一,04年中期已经达到了东京的二分之一,现在的价格则已经跟东京完全接轨了,部分可比地区价格甚至已经超过了东京. &nbsp&nbsp我只能说,上海楼市的疯狂,超出了我们这一代人的想象.03年下半年有从Japan回来的同事,算了一下,当时上海的房价绝对值相当于东京的三分之一,但是上海人的平均收入只是东京人的十分之一(不包括下岗职工和民工等低收入群体,否则这个数字可是20-30分之一).按照房价收入比这一国际规律,上海房价泡沫太大. 那时我们如何能想得到今天上海的房价居然这嘛快就追上了东京.仅仅用泡沫这个词已经无法形容了.04年下半年在Japan跟那里的中国朋友说起上海的房价,他都不敢相信.经过测算,他连说自己买不起(其实我估计他也当时还是勉强买得起的,只是买的不轻松罢了).要知道他可是在日工作近10年的博士.时间过的真快,到了2005年4月,我估计这位朋友应该是真的买不起了.因为今天的房价,比他去年下半年为之咂舌的价格,又上涨了好几成(40%-50%)啊... &nbsp&nbsp另外,值得一提的是,东京的房子没有70年这个土地使用年限问题,而且建筑质量跟上海相比,是绝对过硬得多的.这一点相信不会有人反对吧! &nbsp&nbsp以上数据,全部是我收集的第一手数据.有异议的欢迎探讨和提出质疑. &nbsp&nbsp最后,我的结论是: 上海的房价泡沫之大已经无法用疯狂这个词来形容了. 如果这样大的泡沫都不会破灭和下跌,则人类有史以来的一切经济规律都要推翻重来了. &nbsp&nbsp那些至今还相信上海房价不会跌的善良百姓们,快醒醒吧,不要让你们一生的血汗钱,变成有关利益集团的牺牲品. &nbsp&nbsp以上是绝对值的比较。下面比较相对值。比较相对值最清晰的比法就是比房价收入比(这样也省得钢铁，nanak之流来胡搅蛮缠了)。在网上搜索了一下Japan官方的权威数据，现在东京新建公寓(专有面积75平米精装修的3室1厅1厨1卫单元，由于一般都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及基本电器包括液晶电视等，装修也确实高级，大致相当于上海的120平米毛胚房)的售价与工薪族平均年收入的比值是5。 &nbsp那好，我们来折算一下。现在Japan因为劳动力不足，女人上班的越来越多。我所认识的Japan人家庭里，女人一般要做一个下午的兼职，年收大致相当于男方的20%左右，也算贴补家用。一套120平米毛胚房公寓的售价相当于小家庭年收入的5/1.2=4.167倍。另外值得一提的是，东京二手房售价平均仅相当于新建公寓的2/3。如果小两口选择二手房，则这个比值仅为2.778倍。 &nbsp所以，东京人的购房负担远远没有我们想象中的高。甚至低得超出我们的想象。 &nbsp对比之下，上海小家庭，现在有几个人能用年收2.778倍的货币买下一套120平米的二手毛胚公寓，或者用年收的4.167倍买下一套120平米的新建毛胚公寓？你试试看！且不说低收入群体，就是中等收入，年收10万的白领家庭，又有几人能? &nbsp而且由于炒家的泛滥和中介的黑心，上海的二手房甚至比一手房卖得还贵！ &nbsp&nbsp&nbsp真是不比不知道，一比吓一跳. &nbsp&nbsp另外，上海的贷款利息成本(年息6%左右)是东京(1%左右)的6倍。也就是说，假设现在同样标价单价1万元的公寓，如果贷款10-30年不等(相信不需要贷款的差不多已经灭绝了吧)来买的话，对于东京人，实际支出单价可能是1.1-1.2万元，而上海人的实际支出单价却是 &nbsp1.8-2万元！ &nbsp&nbsp我却要问各位，是上海小家庭的失业风险大，还是东京小家庭的失业风险大？ &nbsp是上海小家庭的医疗/教育/养老等隐性支出负担重，还是东京小家庭的类似隐性支出负担重？ &nbsp由于中国劳动力的过度供给，上海小家庭的年收入要增长到东京小家庭的水平，也就是平均增长10-20倍的话，要多少年？我的亲身经历，尽管过去的8年是上海经济发展最快的8年，虽然官方公布的GDP增长如何如何，我和老婆2个人的年收入总和也仅仅增长了1倍多一点，其中还有老婆找不到合适的工作，自己事业又遭受重挫的惨痛经历。 &nbsp&nbsp巨额贷款一扛就是30年，你们认真考虑过漫漫人生路上的风险吗？ &nbsp&nbsp还记得当年大跃进赶英超美吗? &nbsp我心中未尝没有赶英超美的理想,我当然希望咱们中国将来在经济上超越Japan,上海超越东京. &nbsp我们现在不正在各自的岗位上为之而努力吗? &nbsp&nbsp但是我们必须客观的承认:社会发展各方面的巨大差距不可能一夜之间就能赶上,需要我们大家一步一个脚印,脚踏实地再奋斗至少几十年甚至一百年才有可能啊! &nbsp&nbsp但是,今天我们上海的房价却已经赶英超美,追上东京了.而且如果人民币今后几年大幅升值,上海房价还将大大高于东京,使得东京立马变成上海的乡下.这多少显得有些滑稽. &nbsp&nbsp而如果在我们脚踏实地奋斗50年之后,上海在各方面全面超越东京,让东京变成上海的乡下,我不会觉得有任何突兀.相反,我会觉得非常自豪! &nbsp&nbsp我相信我国人民的勤劳智慧在将来能将我们的经济实力提升到与英美日平起平坐甚至有过之而无不及的程度.但是像目前这种政府经营城市制造帐面富贵营造出一夜之间就已经赶超东京的假象来自我麻醉是万万不可取的. &nbsp&nbsp愿意将双方父母的一生积蓄拿来做首付,再恳求银行贷上夫妻双方未来30年的全部剩余储蓄,仅仅为了购买一套100平米的70年使用年限的公寓,这样的热情和狂热,放眼全球,也只有今天的上海了。 &nbsp&nbsp事实上,根据国际惯例,理性的购房支出,应该是夫妻双方4-5年不吃不喝的可支配收入总和.(6年以上就已经进入所谓泡沫区了。) &nbsp或者夫妻双方8-10年之内除去生活开销之外的储蓄收入总和.(假设储蓄率50%的话) &nbsp&nbsp如果购房支出低于这个比例,则往往牺牲的是生活品质; &nbsp如果购房支出高于这个比例,牺牲的同样也是生活品质; &nbsp&nbsp简单的说,就是要量力而行,住房需求同其他方面的需求应该均衡,这样的人生和社会,才有真正的意义,才能真正和谐地发展. &nbsp&nbsp说得刺耳一点, &nbsp君不见现在上海的一些小市民,如果没有房产的增值以及围绕房产增值的投机和陶醉,他们的人生还剩下多少有意义的美好的内容? &nbsp&nbsp有多少人在为营造一个和谐公正的社会环境在斗争,在出力? 大家都力图去适应这个非常不和谐不公正的社会环境中去占据一个有利的位置,然后榨取和剥夺他人或者后来人的利益来满足自己的暴富欲望.结果使得这个社会的不和谐不公正一年更甚一年,终于造成了今天这种举世皆狂的局面. &nbsp&nbsp这就是一个典型的畸形社会. &nbsp&nbsp而我相信我们的社会不会一直畸形下去的. &nbsp&nbsp其他一些比较信息: &nbsp东京在Japan和国际上的地位和功能,大致相当于北京+上海+香港三者的叠加. &nbsp&nbsp东京除了是Japan的绝对的经济中心(区区2000多平方公里上创造的GDP占到了Japan全国的三分之一)之外, &nbsp还是Japan的政治中心:首都. &nbsp东京是全球三大金融中心之一:另两大分别是纽约和伦敦. &nbsp&nbsp相比之下,上海的经济地位无论是绝对值还是相对值对于中国都远远没有东京对于Japan来得重要; &nbsp上海不是中国的首都. &nbsp上海离世界级金融中心还有十万八千里.大陆的银行总部基本在北京,就连深圳都有个招商银行. &nbsp上海的证交所还有深圳在竞争,连国内老大地位都难说,惶论亚太,更惶论全球了. &nbsp&nbsp上海的地皮是东京的3倍,陆地上的缓冲余地更是比东京要大得多. &nbsp&nbsp所以理论上,即使上海今天在国际上的科技实力,经济实力,政治地位,金融地位已经跟东京平起平坐了，其房价也应该比东京低一些才说得过去(糊涂熊一家之言,只是依常理推断.). &nbsp&nbsp但是事实是，上海今天的房价就已经赶上东京了.保守的估计我认为上海的房价已经透支了15年左右. &nbsp03年底经过1年上涨透支了3年;到04年中又透支了4-5年;到今年3-4月这最后1涨最为凶猛,又透支了7-8年. &nbsp02年10月之前,从99年开始的2-3年上涨还基本算是比较健康的,整个社会空气还比较清新,大家平时谈论更多的还是各个专业领域的事业发展,整个社会充满了朝气蓬勃向上的朝气;还记得力波啤酒那著名的广告吧?现在回响起来那时的单纯的心境,以及辛苦打拼的场景,还是有一些真实的感动的;不知道各位是否有共鸣呢? &nbsp从2002年10月申博成功至今短短2年半的工夫, 已经至少透支了今后15年的增长预期.今天大家平时谈论的除了房子,还有啥?还能有啥?在房价连年暴涨的财富神话面前,很多人都会觉得,在各自的专业领域奋斗这几年的成果在房价的上涨面前,显得那样苍白无力,甚至给人毫无意义之感.这个社会正迅速分化成天上地下的两个阶级:有房阶级和无房阶级. 人和人之间的关系变得那样赤裸裸和血淋淋. 这恐怕是上海疯狂楼市对社会心理造成的巨大影响之一.我认为对于上海文化的影响也将是深远的... &nbsp&nbsp&nbsp以下是hutubear对上海楼市正在落幕的这6年牛市大行情的一个小结.实在忍不住写的.不感兴趣的读者可以不看. &nbsp&nbsp上海楼市将迎来一个极长的调整期, 最终将回归到一个真正理性合理的水平. 买单的必然是买家.不可能是银行,也不可能是政府.这个从前几年股市的崩溃中大家应该已经可以看出来了. &nbsp&nbsp这个调整期的特点一言以蔽之，就是下跌,而不是某些虚伪的利益集团所鼓吹的稳幅趋缓. &nbsp&nbsp如果今天政府对房地产市场急刹车,则这个调整期初期会比较剧烈, 短期有可观跌幅(年均下跌15%-20%);但周期反而可能会比较短,可能2-3年左右缩水当前价位一半附近就可以到位,重新进入健康平稳发展的良性轨道.短期受损最大的是最狂热最疯狂的投机分子以及少部分极不冷静,不相信市场规律的消费者.他们必将为此付出惨重代价.但是, 他们难道不应该为他们不理智的行为付出代价吗? &nbsp&nbsp失去理智,必然要付出代价.不要赚钱的时候归自己,亏钱的时候怨政府啊. &nbsp每个个人和社会的整体进步都是要交学费的.这就是学费. 每个人都首先要为自己的行为和后果负责. &nbsp不要跟我提什吗炒房者已经绑架了政府和中国经济,所以政府不可能让房价下跌的论调. &nbsp看着吧. 等到各个政策将风险逐步从银行那里转移到炒房者,卖房者还有买房者那里的时候,你看房价会不会跌! &nbsp那时,房价下跌会影响到社会稳定的大局吗?不会.股市这几年的崩溃证明了这一点.因为风险被成百上千万炒房者,卖房者还有买房者给分担了.这些人自己要疯狂,能怪谁呢?何况,这些人自己也可以选择少亏一点割肉离场来化解自己的风险呀,这样以来,几次接力之后,每个人承担的风险又缩小了一大半.几年下来,风险就释放得差不多了. &nbsp&nbsp但是如果政府仍然是不蕴不火的出台一些暧昧的政策的话,则这个调整期初期会比较温和,但是周期会相当长(年均下跌5%),可能10年8年无法恢复元气.对整个产业环境的打击发而更大. &nbsp&nbsp所以,在这个时候,政府的魄力非常重要. &nbsp&nbsp上海的房地产既得利益集团这几年把持媒体和政府政策到了疯狂的程度. &nbsp你跟他们讲房价收入比,他说我们在快速发展中,不能照搬国外的规律; &nbsp你跟他们说上海的房价已经超出了很多发达过家,他们说不能跟发达国家的一般城市比.我们上海是国际大都市,要跟东京这样的国际大都市比. &nbsp在大多数老百姓的心目中,东京的房价应该是一个天文数字吧,我们从小的教科书上好象就提过东京的房价之贵的信息.但是到底贵到何种程度,因为语言文字的隔阂,不甚了了. &nbsp那好，我糊涂熊就跟你比较一下上海跟东京的房价.于是,有了这个原创的帖子. &nbsp&nbsp更好笑的是,你跟他们说上海的房价绝对值已经跟东京持平了,他们就说中国大地上发生的变化是天翻地覆的,前所未有的,所以今后还会成倍涨,国外过去的规律不适用,大家的心理承受能力要提高云云.(中原地产董事局主席施某某前几天的言论大致意思就是如此,还真有媒体给登出来.可笑啊!施某某在目前情况下还说这种极不复责任的煽风点火的话,居心何在？无非是为了他以及他的公司以及他背后那个利益集团的利益罢了。这些人的良心何在? 可怜还有那么多小老百姓愿意相信他的鬼话，成为他们饕餮大宴上最后的也是最丰盛的晚餐。) &nbsp&nbsp施某某的言论让我想到是关于永动机和水变油以及拽着头发登上月球的传说. &nbsp记得当年我跟同学辩论水变油是扯谈的时候,是高三的事情,距离现在已经有十多年了. &nbsp当时因为各大报纸都在颂扬水变油的科技进步,很多同学被迷惑,说爱因斯坦发明相对论的时候,不也是很多人不理解吗? &nbsp于是作为当时那个中学有名的物理发烧友,我认真地作了一个计算,把普通水里面所有大分子团拆成小分子团理论上能够释放出来的能量极限都算上，证明也无法抵上同等容量油的能量.这才说服了部分同学.但还是有些同学认为我们目前发现的这些物理或者化学的理论不一定能够解释水变油不可能. &nbsp&nbsp那好，让我搬个板凳坐在旁边,拭目以待,看上海楼市能否颠覆人类有史以来的主要的经济规律(中原地产董事局主席施某某的意思其实就是上海楼市之于国外楼市就相当于相对论之于牛顿力学)!
分析得好.但请确认东京是以平方米还是平方尺. 因为香港是用平方尺,香港高级楼盘大约是每平方尺30000港币, 也就是上海的十倍. 如过东京比香港便宜那的确另人惊讶.}