请问四十五万的房子首付二十万，分期付款十年二十五万，一共要还多少钱_百度知道
请问四十五万的房子首付二十万，分期付款十年二十五万，一共要还多少钱
答题抽奖
首次认真答题后
即可获得3次抽奖机会，100%中奖。
若贷款本金：25万，期限：10年，按照人行5年期以上贷款基准年利率：4.90%（不变的情况下）采用等额本息还款法，月供：2639.43；还款总额：；利息总额：66732.19；采用等额本金还款法，月供是逐笔递减的，如第一期：3404.17；随后每期逐笔递减金额：8.51；还款总额：；利息总额：61760.42
主营：金融
你好，首付30%，差不多15万，然后你贷款30万，如果没有公积金的话，贷款利率7折，贷25年应该每月1600上下，望采纳！
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。&p&多图预警。&/p&&p&天朝篇：&/p&&p&上海，：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-7aedf2b9a7a6629bdbaac392a4bd8bf8_b.jpg& data-rawwidth=&1680& data-rawheight=&2006& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1680& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-7aedf2b9a7a6629bdbaac392a4bd8bf8_r.jpg&&&/figure&&p&上海 :&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e6c76d23bc463df27d741_b.jpg& data-rawwidth=&2448& data-rawheight=&2948& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-e6c76d23bc463df27d741_r.jpg&&&/figure&&p&深圳 1964-now：（以下所有“now”的时间未知，只能确定是2016年之前）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-a2b961f74a6cd7e9169c48_b.jpg& data-rawwidth=&1240& data-rawheight=&1616& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1240& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-a2b961f74a6cd7e9169c48_r.jpg&&&/figure&&p&广州 1994年左右-2017：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2d7de0be3e15a2090afea5ab635fac9a_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&1243& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2d7de0be3e15a2090afea5ab635fac9a_r.jpg&&&/figure&&p&澳门 1964-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-bee005d9e59b9f7bbfcbfcf_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1394& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-bee005d9e59b9f7bbfcbfcf_r.jpg&&&/figure&&p&香港 1980-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-4897cdfbbfb24deedc6ca07c65ee506c_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1316& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-4897cdfbbfb24deedc6ca07c65ee506c_r.jpg&&&/figure&&p&香港：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-62fd3ad3ae8ad74eb85c_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-62fd3ad3ae8ad74eb85c_r.jpg&&&/figure&&p&香港 ：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f8b326a1e493e27d40f3_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&914& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f8b326a1e493e27d40f3_r.jpg&&&/figure&&p&中东土豪篇：（这几个比较猛）&/p&&p&迪拜 2005-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e6e6c77b9a8be6ad0ed8a038cf997857_b.jpg& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&1364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e6e6c77b9a8be6ad0ed8a038cf997857_r.jpg&&&/figure&&p&迪拜 2000-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8b23ed0bfedd_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8b23ed0bfedd_r.jpg&&&/figure&&p&迪拜 2005-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0d1d1eced740a3a033aac2_b.jpg& data-rawwidth=&970& data-rawheight=&1400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&970& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0d1d1eced740a3a033aac2_r.jpg&&&/figure&&p&迪拜 ：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-eb8ed3ae56ec7c7c86a153_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&914& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-eb8ed3ae56ec7c7c86a153_r.jpg&&&/figure&&p&阿布扎比 1970-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3b41acf12fa2ae2e7ed2da_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1182& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3b41acf12fa2ae2e7ed2da_r.jpg&&&/figure&&p&灯塔国篇：&/p&&p&纽约 1962-now：（看看人家半个世纪前。。。）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-35d3c33a83f3b9a281f9b34611effb01_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1155& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-35d3c33a83f3b9a281f9b34611effb01_r.jpg&&&/figure&&p&纽约 ：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3b3cd1c32b9db79f4aa86f47fe472987_b.jpg& data-rawwidth=&632& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&632& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3b3cd1c32b9db79f4aa86f47fe472987_r.jpg&&&/figure&&p&芝加哥 1937-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-33eddcde6a_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1361& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-33eddcde6a_r.jpg&&&/figure&&p&洛杉矶 1940-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-bd5b1dff6ba1a76c01373_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1310& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-bd5b1dff6ba1a76c01373_r.jpg&&&/figure&&p&旧金山 1906-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4fafaa_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1505& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4fafaa_r.jpg&&&/figure&&p&旧金山 1947-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-83fc184ae01d9f963b0bbfd_b.jpg& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&1392& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-83fc184ae01d9f963b0bbfd_r.jpg&&&/figure&&p&长滩 1953-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3a3cb69d90c945f7cb38bb875673adbc_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1306& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3a3cb69d90c945f7cb38bb875673adbc_r.jpg&&&/figure&&p&亚特兰大 ：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8bdfe70d6ba57ad3bc1a58_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&822& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8bdfe70d6ba57ad3bc1a58_r.jpg&&&/figure&&p&亚洲篇：&/p&&p&首尔 1900-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-09dfa943d524db5ef470c1e_b.jpg& data-rawwidth=&1239& data-rawheight=&1318& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1239& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-09dfa943d524db5ef470c1e_r.jpg&&&/figure&&p&东京 1945-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2c91de67f07ca47820f9fcd41826fd80_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1513& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2c91de67f07ca47820f9fcd41826fd80_r.jpg&&&/figure&&p&东京 1952-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-de4fd431b783fefc02e9d_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&769& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-de4fd431b783fefc02e9d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-7bcf5a80cda2_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&643& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-7bcf5a80cda2_r.jpg&&&/figure&&p&横滨 ：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-7c54657ec24eca4ac5cc4ee65bff3732_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&914& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-7c54657ec24eca4ac5cc4ee65bff3732_r.jpg&&&/figure&&p&新加坡 2000-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4b014ecfdb6efc01c87127bace90af3e_b.jpg& data-rawwidth=&1240& data-rawheight=&1492& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1240& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4b014ecfdb6efc01c87127bace90af3e_r.jpg&&&/figure&&p&新加坡 ：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e85a71f256f1add30041d2ebc39d00d9_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&914& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e85a71f256f1add30041d2ebc39d00d9_r.jpg&&&/figure&&p&曼谷 1988-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-5ef66beb88e1fa922bda25ed90223bdc_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1505& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-5ef66beb88e1fa922bda25ed90223bdc_r.jpg&&&/figure&&p&吉隆坡 1920-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b26a5e6d5b1d1a6ccd14da477fb3723c_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1169& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b26a5e6d5b1d1a6ccd14da477fb3723c_r.jpg&&&/figure&&p&雅加达 1960-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d419ecd7abf1d6454dce56_b.jpg& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&1364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d419ecd7abf1d6454dce56_r.jpg&&&/figure&&p&欧洲篇：&/p&&p&柏林 1945-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8d5e228b775d0cc53b7044af25cea923_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1871& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8d5e228b775d0cc53b7044af25cea923_r.jpg&&&/figure&&p&伦敦 1920-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e1b7d9e4d4ef67c19ae4a0e03f70838b_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1372& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e1b7d9e4d4ef67c19ae4a0e03f70838b_r.jpg&&&/figure&&p&雅典 1862-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e5ef8a0a63bdd5ab0b38ca36b9c55266_b.jpg& data-rawwidth=&1239& data-rawheight=&1397& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1239& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e5ef8a0a63bdd5ab0b38ca36b9c55266_r.jpg&&&/figure&&p&伊斯坦布尔 1905-now：（这个......有变化吗？）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-014fb0da52f17bdefedcf8cb_b.jpg& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&1061& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-014fb0da52f17bdefedcf8cb_r.jpg&&&/figure&&p&维尔纽斯 1900-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-acd3d5cf7ad66a97be8d8ae2a06550f4_b.jpg& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&1219& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-acd3d5cf7ad66a97be8d8ae2a06550f4_r.jpg&&&/figure&&p&其它篇：&/p&&p&福塔雷萨 1975-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-1f460649_b.jpg& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&2646& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-1f460649_r.jpg&&&/figure&&p&里约 1930-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-3c95fb0fcf7ea501ed5939_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1425& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-3c95fb0fcf7ea501ed5939_r.jpg&&&/figure&&p&巴拿马 ：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-01cead382d9be7b305de00_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&547& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-01cead382d9be7b305de00_r.jpg&&&/figure&&p&悉尼 1932-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dfecd295c87f88c7ea1cb8e79f6f3c3e_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1253& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dfecd295c87f88c7ea1cb8e79f6f3c3e_r.jpg&&&/figure&&p&墨尔本 1920-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-158e1781e2cbe5464106_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&1277& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-158e1781e2cbe5464106_r.jpg&&&/figure&&p&多伦多 1930-now：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-eecebdadf8f30b6_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&824& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-eecebdadf8f30b6_r.jpg&&&/figure&&p&图片来源：&/p&&p&1：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.restnova.com/25-before-and-after-pics-showing-how-famous-cities-changed-over-time/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&25 Before-And-After Pics Showing How Famous Cities Changed Over Time&/a&&/p&&p&2：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.southcn.com/gd/content//content_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&对比航拍老照片 记录广州城市交通变迁&/a&&/p&&p&3：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.amelia.se/artiklar/staders-forvandling/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&12 st?ders otroliga f?rvandling&/a&&/p&&p&4：&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//holahola.cc/vida/47623& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&11 ciudades famosas del mundo antes y ahora: ?cambios que te cortan la respiración!&/a&&/p&&p&5：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.skyscrapercity.com/showthread.php%3Fp%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&What will the skylines of 2050 be like?&/a&&/p&&p&6：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//todocantodomundo.blogspot.tw/2014/01/ilha-de-manhattan-nova-york-estados.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&todocantodomundo.blogspot.tw&/span&&span class=&invisible&&/2014/01/ilha-de-manhattan-nova-york-estados.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&7：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//architizer255.rssing.com/chan-/all_p183.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Architizer&/a&&/p&
多图预警。天朝篇：上海，：上海 :深圳 1964-now：（以下所有“now”的时间未知，只能确定是2016年之前）广州 1994年左右-2017：澳门 1964-now：香港 1980-now：香港：香港 ：中东土豪篇：（这几个比较猛）迪拜 2005-n…
作为一个在互联网公司从业数年的行业人，之前也跟在房多多的朋友有深聊过，从产品的角度分析下房多多的“直买直卖”。&br&&br&互联网产品好不好，大概可以从实用性、用户体验这两个方面来衡量。&br&&br&&br&1、实用性。&br&&br&这个方面主要考量的是产品是不是中用。好不好看实则并不重要。怎么才是中用？最重要的是核心内容要足够好。&br&&br&什么叫核心内容足够好呢？过去有一段时间，房多多app的界面啊，这些都不完美，因为它把核心内容都放在增加真房源的数量、质量和线下用户体验上，这就是核心内容，它解决的是“中用”的问题。&br&&br&滴滴打车早先也是，努力增加司机的数量跟订单的数量，这样用户使用的时候就不会因为方圆十里都打不到车而有很不好的体验。&br&&br&所以评价一个产品如何，起码你的产品要中用，保证功能齐全是最基本的。&br&&br&&br&&br&2、用户体验&br&&br&响应速度和流程体验就更重要了。&br&&br&如果在河狸家上叫个美甲师，一直支付不成功，美甲师又不能接收现金，用户肯定要抓狂。&br&&br&又比如在滴滴上叫了一辆车，半个小时都没来接，或者接的过程特别复杂，必定影响用户的二次消费。&br&&br&房多多在交易的最初阶段，也想方设法做好快速响应工作：保证用户在“一键直约”以后必定有人回复。因为有极大可能错失了一个电话，失去了一个用户。&br&&br&&br&&br&流程体验上。&br&现在的传统中介行业已经被搞坏了：&br&a、一个中介小白跟一个普通买家在专业程度上并无二异，中介门槛极低。&br&b、中介网上遍地撒“渔网”——假房源，假照片，假信息……&br&c、中介各种手段操控交易，以达成交易拿到佣金为唯一目标。&br&……&br&&br&跟链家、搜房、爱屋吉屋、安居客有一点不同的是，它没有中介，买卖家直接联系。所以在流程体验上，房多多不存在以上一般由中介引发的问题。&br&&br&先期，用户在APP上完成的工作有，&br&1、选房子。不用担心假房源，这应该算房多多的一个明显优势。房源是业主亲自挂的，然后工作人员上门实勘、验房、拍照，照片上房多多独有的标识很好说明了这一点。&br&2、直接预约房东。在线聊天或是直接电话。&br&&br&&br&后期基本都是线下完成，其实就是整个过户的流程。&br&1、看房，拉产调。保证两次以上的产调。&br&2、买卖家谈好价格，付定金，签定金协议，居间合同。房多多专门设了一个“置业专家”会帮助买卖双方磋商价格，协调交易条件，减少双方直接协商的尬尴。。&br&3、网签，付首付。定金首付放到第三方资金监管，保证资金的安全。&br&4、审税，办贷款，过户，付尾款。&br&5、拿产证，银行放贷。过户后最迟20天后产证会下来，交易中心取证，有抵押的它证和房地产证复印件送银行，银行会准备放贷。&br&6、交房。全款到位，买卖家交房，煤气物业过户。&br&&br&官方收费是%的什么保障费用，这应该就是全部收费了。算下来还是比中介便宜很多。
&br&&br&总结来说， 你问怎么样？靠不靠谱？这是要看具体执行效果怎么样，我只能说直买直卖的模式靠谱，用意是好的，对用户来说是有利的。
作为一个在互联网公司从业数年的行业人，之前也跟在房多多的朋友有深聊过，从产品的角度分析下房多多的“直买直卖”。 互联网产品好不好，大概可以从实用性、用户体验这两个方面来衡量。 1、实用性。 这个方面主要考量的是产品是不是中用。好不好看实则并不…
&p&工作原因，结识一名智库人员，国务院参事，吃饭时就房价以及其他几个社会热点问题聊了一下。对于房价部分稍作整理。&/p&&p&1、后面房价还会再涨吗？&/p&&p&如果我理解你的房价指的是中东部地级市及以上城市，会的，但不会出现15、16年普涨的情况，应该形容18、19年的房价是追涨的阶段，就是市场的恐慌还没完全过去，普涨的惯性效应还在延续，现在的一些政策还没有发挥作用。初中就学过吧，市场具有滞后性，这就是那个滞后性效应的显示。但情况会更复杂，有涨有跌中微涨，各城市表现也不一致，只能从大盘上看。这个你们也能够看出来，很简单，价格走势都是曲线，曲线都是平滑的，没有一个山尖，如果出现山尖那就是大危机了。现在就是到上面平滑的那一块，大方向肯定是向下，不管绝对还是相对，现在叫强弩之末，你也不可能硬把它一下子掉个头。&/p&&p&&br&&/p&&p&2、那哪个地方会涨的多？&/p&&p&
你要我说哪个城市涨能涨多少，这个事谁都做不了，那不是科学，那是神学。我们做政策分析和预判的也是至少从区块上去分析和引导，甚至也要等市场反应来参考和修正。比如15年的合肥，其实是有关于抬升房地产市场的政策动作的，但开始我们预测的应该是郑州，没想到最后是合肥，这就是我们做研究跟算命的区别，我们只能说从什么类型的地方引爆，但算命的能跟你斩钉截铁说哪哪的会怎么样。其实现在这个问题已经没有意义了，有大方向，流动性又被锁死了，你这时候比那三步两步有啥意义？只是数字上的，就跟大家都去刑场，你说谁走的快谁走的慢有意义吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&3、不是一直在调控吗，怎么还会涨？&/p&&p&
刚才不是跟你说惯性吗，现在是惯性在发挥作用。就跟你开车掉头一样，你永远拐不出直角，就是惯性的原因。调控的一些东西还没有落地生根，也要一个周期，这个周期跟惯性叠加就是这个效果。另外，调控并不是让房价掉，从一个政府的层面讲不会做让自己任何一个经济板块冷掉的事情，除非这个东西是违法的，或者已经具有高风险的。所以你要知道调控的目的是什么，只是防范风险而已。房价太高、房地产过热都不是风险，这么大量的资金进进出出才是风险。&/p&&p&你要知道现在的房子叫什么？叫商品房，这可是新称呼，90年代才有的，以前从来不认为房子是商品，也就没有房地产市场，也就不需要调控，房子不够抓紧盖就是了，充其量是生产的问题。那为什么要创造出这么一个新东西出来？你想想90年的发生了什么？就是南*巡讲话是吧，那个事情的背景你知道吧，你们应该知道。政治上的东西不讨论，从经济上看，是社会前进动力不足了，就是生产力不能得到有效释放，很多人不知道干什么去，也没地方可去。因为没什么大需求，社会很稳定，城市人没从计划经济体制下释放，小日子很安稳，农村人能吃饱饭，也就老婆孩子热炕头了。所以你看那时候就是这么个状态，可以说是啥也不缺，你说什么汽车啊、冰箱啊什么的还真没多少人羡慕，也没多少人觉得自己可以拥有，跟现在的风气两回事，现在你看人家开宝马，你的想法是我好好干也挣辆宝马开，那时候没有，可以说没人有胆量去想自己开小汽车，觉得自己就该骑自行车，这就叫风气。你看94年是中国电影的黄金年代吧，那时候的姜文啊、张艺谋啊什么的，电影里面的人是不是都有很自由的感觉，就是不去思考现实问题，都是说民族啊、伤痕啊、活着的意义啊什么的，那时候没有电影告诉你要努力奋斗，要去买车买房，这都是那时候政治经济的投影。现在的影视作品现实了很多吧，而且感受到的是每个人都有压力，是不是？要不然是搞笑的，让你释放压力，要不然是励志的，让你化压力为动力，你对比着看，是不是不一样？&/p&&p&所以你说为什么弄个房地产市场出来？自古以来土地都是永远最能调动积极性的东西，古代王朝更替要靠土地重新分配才能让那么多亡命之徒出来跟你打天下，我D靠土地革命才站稳了根据地，打土豪分田地才有了红军。90年代的破局也是一样，政治上定下了走市场经济，马上就从土地入手了，所以才有了商品房。假设你是90年代一职工，突然单位不给分房了，你咋办？努力挣钱买房呗。怎么能挣钱？你想的办法就是政府希望你干的，抓紧去干吧，对吧？国企分流了、市场活跃了，消费也有了，又一次验证了土地的巨大力量。&/p&&p&所以，所谓调控是什么？是别把这个市场玩砸了，怎么叫玩砸？一个是太高了，都不来了，市场没人了，砸了，一个是太乱了，不相信你这市场了，也不来了，还是砸了，所以调控都是从这两个点出发的。为什么不怕低了？因为在任何一个市场经济下，土地永远不会低，所以其实调控不存在往高了调，只存在抑制过热的调控和放松调控，调控一放松，马上就热了，你看历年来是不是这样？从来没有鼓励房地产的政策，只有放松调控的政策，但从效果上看，放松调控就等于鼓励了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4、这次调控不是为了抑制房价？&/p&&p&
房子既然是商品房，就不存在抑制价格的政策，一个是动机上不可能，另一个也没有一个行政命令能让一个商品降价，市场规律是铁的，要抑制价格也只能用市场手段。比如粮食，为什么价格这么平稳？不是国家说你必须卖多少钱，而是有国家粮食储备。你市场价格高了，我就抛粮食，增加供给，市场自然下来了。房子也是一样，要让价格降，只能减少需求或增加供给，现在的租购同权是减少需求，放开土地入市是增加供给，可以说我们D是良心政府了。你要搁其他国家都向资本家靠拢你们更活不下了。所以任何调控都不是为了抑制房价，只是说你们别把我好好的市场玩砸了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5、那现在调控政策为什么这么设置？&/p&&p&我说调控不是抑制房价可没说房价一直涨啊。一是现在动用了一些市场手段，用市场规律平抑房价，这个是战争，要过段时间才能分出胜负。二是你要深刻去理解中国。&/p&&p&你能回答我，为什么我们一直说“国富民强”而不是“国强民富”吗？一个更好的社会不应该是国家足够强大能够保护公民，老百姓足够富有能够生活滋润？为什么变成了国家要有钱而老百姓要强大？想过没有？&/p&&p&这不知道？我该找你导师了，你们现在这些硕士、博士都学些什么。&/p&&p&国家的定义是什么？是统治阶级维护统治的工具吧。那统治阶级靠什么维护统治？军队？官员？都不是，是经济秩序，经济基础决定上层建筑。所以所有的国家更迭伴随的都是经济秩序的重建。经济秩序是什么？说白了就是政府有没有钱。老百姓为什么要强壮？强壮的老百姓才能生产，才能打仗，才能贡献力量促进社会进步啊。所以国富民强是对的，要是反过来就不行了，老百姓有钱了，但老百姓的钱不是政府的钱，而且老百姓有了钱就开始想三想四，就开始不愿意干活，国家能安稳吗？社会能发展吗？民富了国也肯定强不起来，因为干活都不愿意，你让我去打仗？所以你看中东那些国家，老百姓算是有钱的了，土豪那么多，但是国家一个比一个差，就是这个道理。&/p&&p&所以国家是不希望老百姓有钱的，就像很多企业老板不希望员工有钱一样。我跟很多企业老总接触过，我发现很多老板喜欢让员工买房、买车，甚至用期权的方式送给员工，尤其喜欢让员工换豪宅、买豪车，这样的老板很受员工喜欢，企业也都做的好。为什么？因为老板最想让员工消费，最好是贷款，反正尽量不要让员工手里有现金，因为员工现金多了就没动力工作了，跟老板顶的底气也足，但背着贷款的不一样，一想贷款没还就干劲十足，还生怕失去现在的工作，连空窗期都不敢太长，否则就一下子过不下去了，不管住的多好的房开的多好的车，都扛不住一段时间没有收入，因为债务一直在。国家也是希望老百姓能够保持适当的债务，否则不是跟国家讨价还价的问题，而是大量的资金在民间，如果再能够随时换成外汇，那就是庞大的金融风险。还记得国民党吗？四大家族国内挣钱，再换成美元汇出去，然后结果你们都知道了。所以国家要随时回收老百姓手里的钱，让大家时刻处在挣钱的状态。这也是房地产市场从一开始设置的初衷。&/p&&p&这样是不是就看出调控的设置了？现在是过热，这么样的大宗商品过热证明老百姓手里有钱了，有钱就很容易产生刚才说的一系列金融问题。所以这一轮首先是外汇管制，先禁止钱出去，再拉高房地产，用房子消耗老百姓手里的钱，这个决策的依据就是居民储蓄，每年持续升高的居民储蓄时刻让外汇管理局胆战心惊，这一轮下去基本就稳定了，现在就算放开外汇大部分钱也回收了，基本不会产生什么大问题。而且现在市场上活力有下降的趋势，越来越多人奢望提前退休啊、享受生活啊什么的，通过这一轮很多人也背上了债务，只要是入市的，大部分都是杠杆，也就是借贷，你身边是不是也有很多人，原来是稍有存款的，现在都背负债务了？有的债务还不小，这样是催生市场动力的一种手段，如果说有驭民之术，那么这就是驭民之术。&/p&&p&&br&&/p&&p&6、那18年应不应该入市？&/p&&p&入市的有两种，一种是作为商品，去消费他，也就是俗称的刚需，将房子作为消费品，主要看重商品的使用价值。另一种是作为投资品，去投资他，靠房子产生收益。先说投资的，什么叫投资？用资本产生收益对不对？什么能产生收益？生产资料才能产生收益，生产资料的概念你懂吧？这个不懂我真得找你导师了。房子是生产资料吗？刚才我们是不是给房子定过性了？房子是商品，不是生产资料，所以房子本身不能产生收益，只能靠利润，利润才是商品的属性。但马克思说过获取利润是“惊险的一跃”，否则摔坏的不是商品，而是资本家。什么意思？就是说商品你得交易、流通才能产生利润，不交易永远是成本。对于房子来说，现在的流动性已经很差了，你看这一轮是不是限售的越来越多了，就是不准你房子交易，这就是锁死流动性，一件商品不能交易了，也就不存在利润了。当然现在不是不让你交易，只是将交易周期拉长、成本增加，相对的也就利润下降了。有人说可以再加到房价里啊，所以还是有利润的，是有利润不假，但相对来说成本上升、周期拉长，也就是风险增加、利润率降低，这样下去资本会用脚投票的。另外，对于高杠杆入市的，锁死流动性将会是致命的，如果现在的收益覆盖不了杠杆成本，就面临现金流断裂，现金流断了后房子又短时间不能变现，会出现违约、滞纳金等一系列问题，所以大规模的限售政策出台前会尽量挤出这部分资金，防止到时候出现社会问题。你看17年很大精力都在打击高杠杆，就是给他们出逃的时间。如果还执迷不悟的，只能背负相应的责任了。另外就算现在的收益能覆盖成本的，也得不断祈祷不要出现现金流大变动，比如家庭变故、工作变动等等，否则也会随时面临断裂风险。主席说“房子不是用来炒的”，你以为就说说而已？正常投资可以，大杠杆炒房的估计问题就严重了。所谓正常投资就是你愿意长久持有的，能够扛得住在限售政策内不交易的。所以现在很多开发商也直接签合同表示自持多少多少年，就是聪明的表现。&/p&&p&另一种是当消费品，就是所谓刚需。我看一些所谓的专家提建议，说刚需反正都要买，晚买不如早买，反正早晚都得涨。这有点误人子弟了，其实分析一切都要从事物本质去分析，刚需是把房子当消费品，消费品就是用来消费的，跟手机一样，你看到有些女生裸贷去买手机，你会怎么评价？消费不起就不要消费，买个自己买的起的就行了，为什么非要新款苹果哪？你会这么想，但对于借首付、大量贷款甚至每月还款超出自己收入的人，你反而要去鼓励，说晚买不如早买，不是害人吗。刚需要买房，不应该看自己能不能凑得出首付，而是自己能不能扛得住持有成本，也就是说你能不能扛得住这些债务。不单是现在，还要考虑未来的种种变动，否则会死的比投资客还惨。你说反正都要涨的，我自住也当投资了。那你还是没懂调控的方向，投资客都玩不起，你的杠杆从比例上说跟投资客差不多，你能玩得起？你急用钱了或者现金流断了，房子根本不能变成现金，或者由于交易成本利润率很低，你能从容应对？&/p&&p&有人说那年轻人还是需要房子的，不买房子又怎么办？所以这就是本次调控的关键所在，“多渠道保障”能不能严格落地，就是在购买之外能不能把租赁市场做好，其实原来满足居住需求的租赁比例我们国家是很低的，但任何成熟的经济体租赁都是居住需求的大头，而不是购买。这个面临的一是社会意识的转换，二是制度的保障。首先是租赁供给，这个已经明确落地了，就是配建租赁房、集体土地租赁房形式入市，可以大量增加租赁住宅的供给数量。其次是租赁运行，就是防止租房子带来的不安全感，这个基本方向是靠国企大量来运行，一个是鼓励国企进入租赁市场，一个是原本很多房地产企业本身就是国企，直接大量开展租赁运行业务，这样在租赁时间上有很大保障，租客权益能得到保护。再次是租购同权，原本捆绑房子的教育、医疗等都会捆绑到社保、公民身份等，不管你怎么居住在这个城市，只要是这个城市的纳税人，就可以享受均等的公共服务。当然你说好学区啊什么的可能短时间内还要跟房子绑定，现在只能保证有学校上，其他的是教育体系改革的另一个课题了。&/p&&p&所以，你要不要买，看你自己对风险的估量，以前买房子是奔着收益去的，现在则更注重风险导向，你觉得你未来没啥需要花钱的，工作稳定的不得了，还款绰绰有余，可以消费一下，毕竟买什么都是买。如果你对于债务感觉是个沉重的负担，甚至对自己5年内的现金状况么有那么乐观，那么还是慎重，毕竟有时候无债一身轻还是至理名言。还有，奉劝各位，能全款不要贷款，能6成不要3成，能不买尽量别买，毕竟，债务危机可能来得比你想象的早多了，再不小心叠加个中年危机，这半辈子算是交代了。&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&
工作原因，结识一名智库人员，国务院参事，吃饭时就房价以及其他几个社会热点问题聊了一下。对于房价部分稍作整理。1、后面房价还会再涨吗？如果我理解你的房价指的是中东部地级市及以上城市，会的，但不会出现15、16年普涨的情况，应该形容18、19年的房价…
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&br&&br&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&br&&figure&&img data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-784d189d204ccf4ffa81_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-784d189d204ccf4ffa81_r.jpg&&&/figure&&br&&br&图一&br&&br&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&br&&br&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&br&&br&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&br&&br&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&br&&br&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&br&&br&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&br&&br&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&br&&figure&&img data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-018f455c15a1ddbaeb78ae3_b.jpg& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&br&图2&br&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&br&&br&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&br&&br&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&br&&br&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&br&&br&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&br&&br&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&br&&br&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&br&&br&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&br&&br&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&br&&br&该西方经济理论体系认为：&br&&br&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&br&&br&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&br&&br&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&br&&br&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&br&&br&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&br&&br&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&br&&br&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&br&&br&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&br&&br&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&br&&br&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&br&&br&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&br&&br&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，一定不要提前还款，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&br&&br&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&br&&figure&&img data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-04611caabdceb9c86bf52_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-04611caabdceb9c86bf52_r.jpg&&&/figure&&br&图3&br&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&br&&br&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&br&&br&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&br&&br&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&br&&br&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&br&&br&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&br&&figure&&img data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-38a1e4ee6f516a3b40fc_b.jpg& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&br&图4&br&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&br&&br&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&br&&br&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&br&&br&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&br&&br&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&br&&br&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&br&&figure&&img data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-4c171ea331fd9eb65ebd4_b.jpg& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&br&图5&br&这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。&br&&br&所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。&br&&figure&&img data-rawwidth=&662& data-rawheight=&783& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-416fb97962dac82140de1e_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-416fb97962dac82140de1e_r.jpg&&&/figure&&br&图6&br&如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，折合14%&br&&figure&&img data-rawwidth=&322& data-rawheight=&308& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aa3dec925c5f8be227ade95_b.jpg& class=&content_image& width=&322&&&/figure&&br&图7&br&我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。&br&&br&以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。&br&&br&还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。&br&&br&以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。 先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5d13e7e13eddb_b.jpg& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&200& class=&content_image& width=&360&&&/figure&&p&说起中国房地产市场，多数人想到的都是大城市买房、高房价。但大城市买房比较难，北京、上海房价动辄四五万，一套就是几百万。再加上限购限贷，对于大多数人尤其刚毕业工作的大学生，买房不太现实，现实是租房。&/p&&p&中国租房市场是个潜在的万亿级市场。这个市场有强劲的基本面支撑：&/p&&p&1、考察国外发达国家，住房自有率都不算高，如德国、法国、日本、美国和英国，住房自有率分别为47%，54%，61%，68%和69%。在某些发达城市，住房自有率则更低，如纽约住房自有率仅为34%。也就是说，其大部分住房需求通过租赁而非购买满足。中国大城市以后也会呈现类似趋势。&/p&&p&2、2016年中国流动人口规模高达2.45亿人，平均每6个人中就有1个流动人口。这什么概念呢？相当于两个日本，近4个英国，近5个韩国。流动人口中，中青年人占绝对比重。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0f6ce4983effca7cfcb0fd1ec68d84be_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&313& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-0f6ce4983effca7cfcb0fd1ec68d84be_r.jpg&&&/figure&&p&尤其北京、上海、深圳、广州这几个一线发达城市，它们是人口流入密集区，房屋租赁服务需求更是巨大。以上海为例，总共2400万常住人口中，外来人口就高达980万。以每人每年租房消费1万元计算，就能衍生出1000亿的租房市场。&/p&&p&你想想中国2.45亿流动人口，每年花在房租上费用有多少？这对房屋租赁市场意味着什么？&/p&&p&3、大城市房价高企，对一般人来说买房非常困难。一线城市房价动辄四五万每平米，一套就是几百万。再加上严厉的限购限贷政策，为购房者设置了一重又一重门槛。加上国家也在出政策鼓励租房市场发展，引导民众从关注买房到合理租房。这在客观上有利于租房市场。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-aee1ecb879b541adf8ac190_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&593& data-rawheight=&359& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&593& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-aee1ecb879b541adf8ac190_r.jpg&&&/figure&&p&4、中国租房市场这几年增长十分迅猛。据58同城发布的数据，“北京、上海、广州、深圳2016年租房需求较2012年增长了120%；成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市，2016年对比2012年，租房需求增长超150%”。现实的数字在这摆着，说爆发式增长不夸张。&/p&&p&5、从微观需求来说，这一代奋斗在大城市的年轻人，已经不再是上一代人能住就行。他们对居住的认知理念，已经从能住升级到舒适、安全、便捷、融入感等精神需求。居住也不再是单纯满足生理功能需求，而更多的成为心理满足。&/p&&p&面对万亿级租房市场，怎么用互联网改造传统租房行业？很多公司已经在做这样的事，并且已经做出模式。&/p&&p&以蛋壳公寓为例，这是一家用新模式做房屋租赁服务的创业公司。对房东而言，它提供资产管理服务；对用户而言，它提供高于普通房屋的居住产品和管理服务。现已布局全国进入北京、深圳、上海、杭州、天津和武汉六个城市，管理房间规模近6万间。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-b6abccfabfa8_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&333& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-b6abccfabfa8_r.jpg&&&/figure&&p&入住蛋壳公寓这样的品牌公寓，非常简单省心。用户不需要再像以前那样，担心房屋老旧不符合审美，或者需要重新花心思设计装修买家具。有设计感的、符合年轻人审美的装修设计、家居床品，品牌公寓里都有了，只需要入住就行。后期打扫清洁、房屋家电维修等服务也不用操心，有专人负责。&/p&&p&品牌公寓是个比较大的赛道，吸引了很多投资机构进入。考虑到中国租房市场规模这么大，未来可能诞生很大几只独角兽。&/p&
说起中国房地产市场，多数人想到的都是大城市买房、高房价。但大城市买房比较难，北京、上海房价动辄四五万，一套就是几百万。再加上限购限贷，对于大多数人尤其刚毕业工作的大学生，买房不太现实，现实是租房。中国租房市场是个潜在的万亿级市场。这个市场…
限制的是承接盘，会让已经买房的人不好转卖，房产就像一块巨大的海绵，一直在吸纳前些年发行的货币。&br&吸了以后，如果不往出挤，还是挺稳定的。现在大多数城市好卖的是一手房，赚钱的是开发商。&br&房子到了买家手里就变成了二手房，二手房在大多数城市，行情比一手房差远了。所以个人想在房产上赚钱没那么容易，持有还比较容易所以限购是让房产稳定的。&br&长远来看房价是否上涨，要看大家收入是否会大幅增长，收入不增加，谈涨价，那除非加杠杆了。还有看房产税收多少，物业费高不高，人口增加多不多。那些是几年以后的事了。
限制的是承接盘，会让已经买房的人不好转卖，房产就像一块巨大的海绵，一直在吸纳前些年发行的货币。 吸了以后，如果不往出挤，还是挺稳定的。现在大多数城市好卖的是一手房，赚钱的是开发商。 房子到了买家手里就变成了二手房，二手房在大多数城市，行情比…
&p&1因为小地方房价真的非常好超作，&/p&&p&几个土豪老板，加两个开发商，加几个营销人员就够了&/p&&p&太简单了&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.fang.com/open/.html%3Ft%3D7& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&三四线城市房价还得涨，开发商和炒房者最后的抛售机会来了_房产资讯_房天下&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//house.ifeng.com/detail//.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&一文看懂三四线城市房价暴涨的根源 --凤凰房产北京&/a&&/p&&blockquote&日前，中原地产通过对283个三四线城市的统计得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿，接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%，创历史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。&/blockquote&&p&三四线城市房价上涨就是得益于一二线城市的楼市调控&/p&&p&很明显说句实话政府其实希望三线城市房价涨涨，&b&好缓解地方政府债务压力&/b&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//bond.hexun.com//.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&bond.hexun.com/2017-01-&/span&&span class=&invisible&&19/.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&16年主要是1，2线城市卖地赚钱，其实开发商很少去三四线城市拿地&/p&&p&而说句很实在的话，三四线城市财政危机远大于一二线&/p&&p&目前中国三四线城市的收入主要靠卖地&/p&&p&&b&大城市还有其他收入，可三四线城市真心卖地占的比例非常大&/b&&/p&&p&&b&我们举个例子&/b&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.xianning.gov.cn/xxgk_2568/tjxx/tjgb_/t4441.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2016年咸宁市国民经济和社会发展统计公报 - 咸宁市人民政府门户网站&/a&&/p&&blockquote&全年地方财政总收入117.84亿元，比上年增长9.0%。其中，一般公共预算收入83.34亿元，增长10.1%。在一般公共预算收入中，税收收入50.01亿元，增长5.5%，税收收入占一般公共预算收入的比重为60.0%。在税收收入中，国内增值税、改征增值税、营业税、企业所得税、个人所得税分别增长16.1%、230.6%、-15.4%、9.3%和13.1%。全年基金收入45.62亿元，下降17.5%。全年一般公共预算支出216.20亿元，增长13.2%。&/blockquote&&p&&b&很明显地方公共预算远远大于财政收入，除开中央财政补贴，主要靠买地&/b&&/p&&p&房地产不仅卖地可以赚钱，还带动大量产业&/p&&p&开发商建好房子卖还要交税，住户也要交税&/p&&p&很大一笔财政来源&/p&&p&而这些地方非常好操控，山高皇帝远&/p&&p&几个土老板筹钱，随便一宣传，房价就忽然涨上来了&/p&&p&而这个时候很简单的营销大家都会被忽悠进来&/p&&p&&br&&/p&&p&我记得我家这边教育还是高于全国平均水平的&/p&&p&最起码一线录取率远远高于全国水平2倍以上&/p&&p&&b&而当时盐恐慌的时候，盐就涨价到10元一包&/b&&/p&&p&中国人从来都是看涨不看跌&/p&&p&先用几千万给开发商兜底，提价，一个两个月少卖点&/p&&p&接着一宣传，噼噼啪啪，搞几个不太可能所谓政策&/p&&p&立马全城恐慌，开始抢房&/p&&p&这就是中国老百姓&/p&&p&这样一来&/p&&p&1政府卖地收入增加了，有房地产方面税收了&/p&&p&2企业买房买价钱高，有钱还银行了&/p&&p&3银行那些本来快还不了的钱，马上可以还了&/p&&p&4土豪老板也赚一笔，随便看看县城有没有美女，有就抱养个下，水灵水灵的&/p&&p&原来有房子的老百姓开心啊，房价涨了，我们财富增加了&/p&&p&买到房老百姓，即使很长时间横盘也不怎么会坏账，因为中国老百姓一般不敢坏账&/p&&p&皆大欢喜&/p&&p&反正接下来3，4年，甚至更长时间大面积横盘是没人管的&/p&&p&&br&&/p&&p&而大家那里来的钱&/p&&p&&b&1一方面去大城市买房的买不了，其次即使可以买，首付太高，一看30多万最起码的&/b&&/p&&p&给不起&/p&&p&而三四线城市10多万，甚至有些地方2成10万就可以了，贷款慢慢还啊&/p&&p&2大面积的棚改政策实行&/p&&p&提供需求啊，我给少量钱你，你一看同意拆了&/p&&p&最后得买房子吧&/p&&p&否则你儿子怎么结婚？你住哪里？&/p&&p&3还有就是城镇化&/p&&p&目前中国城镇化还不到58%&/p&&p&但&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//business.sohu.com/4177825.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&范恒山：2016年中国城镇化率达57.35% 2020年将超60%&/a&&/p&&p&很明显中国目前基本每年让大量人口城市化&/p&&p&要知道中国1%，可差不多是1400万啊&/p&&p&未来每年还有大几百万人口城市化，得买房啊&/p&&p&而基本目前北京很明显北京户口人口在减少，&/p&&p&基本在往二，三，四线城市流动&/p&&p&但二线需要的要求高，比如学历本科啊，&/p&&p&&b&农村一般读高中就不错了！&/b&&/p&&p&只能选择三四城市了&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&大概率基本上是接盘侠啊&/p&&p&&br&&/p&&p&我想起蜗居里面宋思明，借银行的钱把房价炒起来，再利用开发商获利&/p&&p&接着海藻的姐姐买不起房&/p&&p&于是海藻因为2万献身了&/p&&p&而宋思明何止赚了100个2万&/p&&p&当然为了考虑收视率，宋思明很纯情，很爱海藻&/p&&p&现实生活中&/p&&p&呵呵&/p&&p&没事，一年找个海藻啊。分手给比钱啊&/p&&p&或者找一群海藻&/p&&p&反正是你买房的钱&/p&&p&&br&&/p&&p&哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&
1因为小地方房价真的非常好超作，几个土豪老板，加两个开发商，加几个营销人员就够了太简单了日前，中原地产通过对283个三四线城…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae8beae6cdb4fc00ca129e4_b.jpg& data-rawwidth=&599& data-rawheight=&288& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&599& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ae8beae6cdb4fc00ca129e4_r.jpg&&&/figure&&p&5月，美联储放风“缩表”，10月缩表真的来了。5个月就是美联储留给市场的时间，这样也符合美联储一贯作风——买预期卖事实。&/p&&p&&br&&/p&&p&9月20日美联储宣布进行正式缩表，9月21日标普将宣布降低中国主权信用评级，同时宣布降低中国三家政策性银行的信用评级，这标志着全球金融战终于打响。&/p&&p&&br&&/p&&p&一宣布缩表，美国就立刻下调中国的信用评级，这已经不言而喻：&/p&&p&1、美联储要缩表，也就是卖出所持有的美国抵押债券和美国国债，这部分金额实际上高达约四万亿美元，当然美联储并没有公布将卖出多少，高盛预测是卖出1.5万亿美元。&/p&&p&2、也就是说，接下来美国需要至少新增1.5万亿美元的资金，才能相对减少对美国金融市场和经济的冲击。&/p&&p&3、这些钱从哪里来？过去有钱的地方在这几个地方，一是中国，二是日本，三是中东。&/p&&p&4、中东因为原油出口，积累了大量的外汇储备，但是现在原油价格大跌之后，他们建立在高福利基础上的经济已经力不从心，连沙特都开始大举提高税收，提高油价，可见一斑。&/p&&p&5、日本持有了美国一万一千亿美元国债，是全球第二大美国国债持有国，日本有一定的潜力可以挖，但是空间不大。&/p&&p&6、中国现在拥有3.1万亿美元的外汇储备，其中持有的美国国债是1.2万亿，还有1.9万亿等值美元外汇储备，增持美国国债具有很大的空间。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-9b63c7b3ca8d2dc8d098f8_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&327& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-9b63c7b3ca8d2dc8d098f8_r.jpg&&&/figure&&p&也就是说，美国一定会将金融战最大的目标对准中国，希望中国为美国缩减资产负债表接盘，避免美联储退出QE带来的巨大冲击。&/p&&p&&br&&/p&&p&让中国做出某些让步，去为美国国债接盘这是一方面的动作，还有另外三个大动作：&/p&&p&1、一是制造周边国家与中国的冲突，让地缘政治紧张，导致外资不敢流入，从而为了避险流入美国，直接或间接为美国退出QE接盘。&/p&&p&2、将中国内部的资金赶出去，制造一定的恐慌，让这些流出中国的资金为美国退出QE接盘。&/p&&p&3、下调中国的银行信用评级，因为银行的信用评级下调会影响中国金融的扩张，因为美联储退出QE，实际上金融收缩，如果这个时候中国的金融扩张，容易占领美国金融收缩后留出的空间。&/p&&p&4、而一旦美国金融收缩的同时，下调中国的银行信用评级，就将降低和减缓中国金融的扩张。&/p&&p&其实，今年印度就是美国怂恿下进入中国对峙的，导致了严重的地缘紧张，一旦处理不慎，就很容易落入美国的圈套。&/p&&p&&br&&/p&&p&一旦中国和印度发生冲突，那么肯定会影响国际上大量资金不敢进入中国，也会导致很多资本为了避险流出中国。&/p&&p&幸好，中国对印度保持强大的军事压力的同时，采取了非常高明的引而不发的计策，最终印度内乱四起，不战而退。&/p&&p&现在美国又开始下调中国的信用评级，同时还下调了中国三家政策性银行的信用评级，这里面有很大的玄机。&/p&&p&下调中国进出口银行的信用评级，这明显是贸易战，一旦中国进出口银行的信用评级下调，自然会影响中国进出口银行对中国进出口的支持，这毫无疑问，美国这次是针对了中国的国际贸易。&/p&&p&特朗普一直给中国施压，要求中国降低贸易顺差，要求中国减少对出口的支持，很显然，这次醉翁之意还针对了中国出口。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实，历史总是重复，在2012年的时候，美国也对中国同样进行了一场金融战，而且手段一模一样。&/p&&p&1、2012年美国挑起日本与中国钓鱼岛争端，使得两国剑拔弩张，两国民众也高度紧张，地缘危机一触即发。&/p&&p&2、这和今年怂恿印度进入中国边境进行对峙是一样的，也是挑起周边国家与中国的对峙。&/p&&p&3、2012年美国大面积下调了中国很多家银行的评级，使得中国的银行业在那一年风声鹤唳。&/p&&p&4、2017年是下调中国主权信用评级和中国的政策性银行评级，和2012年一样。&/p&&p&&br&&/p&&p&时隔四年，现在和2012年又有很大的区别，因为中国更加强大，无论军事和经济上，而美国相比较更加衰落，更加分裂，两国实力更加接近，因此博弈会变得更加复杂，美国要想达到自己的目的会更难。&/p&&p&中国目前要想化解美国的金融战争也相对容易，一是与周边国家以和为贵，坚持上兵伐谋，圣人不轻易用兵，忍字当头，以柔克刚，这需要高度的智慧；二是坚持扩大美国之外的贸易市场；三是坚持严格的资本管制，这一点坚决不可掉以轻心。&/p&&p&美国的两大武器，一是强大的军队，二是美国的评级机构。一个是军事战争，一个是金融战争，而且这两者相互结合，历史上多次上演。&/p&&p&引起地缘冲突，从而达到金融目的，获取最大的经济利益，这是目前地球上主要大国发动金融战争的主要形式。随着美联储缩表的推进，金融战将会更加复杂，中国的优势在于集中力量办大事，而且内部稳定，美国现在战线拉得太长，无法持久，因此，这场金融战中国必胜！&/p&&p&&/p&
5月，美联储放风“缩表”，10月缩表真的来了。5个月就是美联储留给市场的时间，这样也符合美联储一贯作风——买预期卖事实。 9月20日美联储宣布进行正式缩表，9月21日标普将宣布降低中国主权信用评级，同时宣布降低中国三家政策性银行的信用评级，这标志着…
小区附近的邻居，张阿姨，年龄50多，2000年开始炒房，以前是煤矿机电厂的，矿上裁员后，卖过早点做过小生意，一开始在本地靠二手房小炒，慢慢有钱了，看好位置在外省炒新区楼盘（借钱炒房）。现在北京，上海，深圳，她都有几套房产，粗略算下来，光房子现在也值数以亿计了。（可是人家老公的车是普桑，她女儿的车江淮一款suv）她经常感叹前些年把钱买房子，傻子都能发财。做什么生意能数十倍挣钱，买房真的可以。&br&这两年听说，她资金盘子被困到合肥了，而且是国家政策捆住很多在合肥炒房的人，他们搞的本地很多人买不起房子，前两年新区从涨价时间不到1年，政府连续几项政策打的这些炒房客措手不及，进来容易，出去难了，现在合肥房产就是两个极端，开盘老城区楼房6000+，新区楼价12000+，都在绷着，看谁拿不住劲。一个小区位置好的真的是十几套十几套的买。有一次她去合肥一个地产公司买房，吃的水煎包子进去的，问服务导购要水喝，结果那个姑娘狗眼看人低，没理她，还呛了她一句，麻烦你吃包子出去吃，另外一个姑娘过来给倒的水，然后张阿姨问她你们家房子那些户型位置比较好，然后那个姑娘就给她介绍，最后还给张阿姨留的名片，意思有需要可以联系，结果张阿姨声音故意说的超大声:名片就不要留了，你刚刚说的几套我都要了，pos机？&br&最后在说一句张阿姨经常说的话，楼价早晚会降下来，不信的话你晚上去看看旁边小区的灯。（言外之意就是很多小区房子都卖几年了，入住率还是很低，晚上还有很多灯不亮，说明市场饱和了，快到打价格战买方的市场了）。&br&（有个朋友在小区这边开麻将室，而张阿姨经常去，打的不大5块10块的）&br&（9.25日小更新一下，凡是评论里吹牛逼要打包待走便宜房价的，麻烦双休去老火车站后面十几个楼盘你随便去看，房价低超乎你的想象，不要说我打广告。别总活在自己世界里，说别人傻逼的人，自己才真的是哗众取宠的傻逼。都不了解市场，什么都不懂，长个嘴就在这喷，知乎喷子多，我也是见识了。）&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-48f87d3a89cf58b84bdc5e_b.jpg& data-rawwidth=&1536& data-rawheight=&2048& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1536& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-48f87d3a89cf58b84bdc5e_r.jpg&&&/figure&千万别说我打广告，今天碰到了，我就拍下了。实力打喷子脸。
小区附近的邻居，张阿姨，年龄50多，2000年开始炒房，以前是煤矿机电厂的，矿上裁员后，卖过早点做过小生意，一开始在本地靠二手房小炒，慢慢有钱了，看好位置在外省炒新区楼盘（借钱炒房）。现在北京，上海，深圳，她都有几套房产，粗略算下来，光房子现在…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b665ef128af1e7da26aceac7b991c88a_b.jpg& data-rawwidth=&529& data-rawheight=&306& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&529& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b665ef128af1e7da26aceac7b991c88a_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-0b833bda62f8e4a1485f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-0b833bda62f8e4a1485f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&政府信用就是告诉你，如果出现跌盘的时候，我不让你交易&/p&&p&一见财经根据任志强演讲整理&/p&&p&“任大炮”又出来发话了！&/p&&p&在最近的一次演讲中，原北京华远董事长任志强说，中国的房地产市场是不完全市场，这导致大家不能按照市场规律交易。&/p&&p&当交易被叫停后，购房者买不到房，地产商房子无法销售，资金链开始紧张，所以包括万达在内的地产公司就要低价甩卖资产。&/p&&p&任志强现在是阿拉善SEE生态协会第五任会长，他当天演讲的主题是“房地产可能的发展趋势”。&/p&&hr&&p&以下为演讲全文，干货太多，建议详读收藏
&/p&&p&这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。&/p&&p&至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-643f06aaba85bf1b0d2e94_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-643f06aaba85bf1b0d2e94_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.moer.cn/stockcode.htm%3Fcode%3DBABA& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&阿里巴巴&/a&，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.moer.cn/stockcode.htm%3Fcode%3DJD& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&京东&/a&，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。&/p&&p&所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。&/p&&p&在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。&/p&&p&什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。&/p&&p&什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/p&&p&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&第一个先说说影响市场的因素是什么。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd4ec99f40a50eb7fd7d60f0fbfc7c2a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-fd4ec99f40a50eb7fd7d60f0fbfc7c2a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。&/p&&p&决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当}