请输入您的账户名和密码使用奥一网帐号登录邮箱密码下次自动登录使用合作帐号登录&&&赞阅读直播：2014（第六届）中国地产年会（已结束）来源：奥一房产&&&
编辑：冯少文11月26日，由南方都市报与北京大学汇丰商学院倾力打造的第六届”中国地产年会“在深圳华侨城洲际酒店拉开帷幕，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任、建设部政策研究中心原主任陈淮，独立经济学家、鑫星伊顿CEO金岩石，部委专家、东方房地产学院院长、华东师范大学房地产系主任华伟等经济界、地产界重量级嘉宾共聚一堂，联袂解读、解惑，共同为房地产行业未来建言献策。主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们！大家下午好！这里是2014（第六届）中国地产年会的现场，本次是由北京大学汇丰商学院和南方都市报联合主办的，我是今天活动的司仪、广东电视台的主持人——王鹏。代表主办方对大家的出席表示衷心的感谢！下面请允许我介绍本次年会的主办方领导，他们是：南方都市报党委委员会委员、副总编辑陈文定先生；南方都市报经营委员会委员、常务副总经理李虎先生；南方都市报经营委员会委员、副总经理郑胜利先生；北京大学汇丰商学院EDP教育中心主任颉冰女士；南方地市报房产新闻部主任钟晨先生；接下来我们现在要隆重介绍的我们的重量级嘉宾，他们是：著名经济学家、原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生；新华指数公司首席经济学家、鑫星伊顿首席执行官、上海交通大学海外学院金融研究所所长 & 金岩石先生；多部委专家央企战略顾问、华东师范大学房地产系主任、东方房地产学院院长华伟先生；同时感谢对本次活动提供大力支持的深圳市鹏峰奥星汽车有限公司以及优质红酒供应商窖主俱乐部，本次地产年会到场的还有深圳地产行业百余名的企业家代表、多家媒体记者朋友。鉴于时间关系，我就不一一为大家介绍了，让我们用热烈的掌声对诸位的到来表示感谢和欢迎各位的主席，欢迎大家！首先就让我们进入今天峰会第一个环节，有请南方都市报党委委员会委员、副总编陈文定先生致辞，掌声欢迎。陈文定：各位地产界的朋友们下午好！又和大家相聚在中国地产年会，正在寻找一种收获的感觉，但愿你们也有相同的感觉！中国地产年会是由北京大学汇丰商院和南方都市报联合打造，年会到今年是第六界了。希望年会能够通过专家的碰撞，观点的交汇、思想的聚集，真正成为地产界推动器。正如南方都市报一样要做就做最好，做公正、高质量的新闻，是主流思想的提供者和启蒙者。正如现在万达跑去美国收购院线，恒大是足球的话题，看起来地产界不仅要在本行业笑傲江湖，如果没有O2O、P2P的理念都不好意思跟别人聊天。我们未来中国的房地产该走向何方，这些议题想想都让人膨胀，南方都市报也在转型，我们在上一周以南都APP为首的一个立体的、现代化的传媒集群也在形成。明天就是西方社会的感恩节，明年1月1号是南方都市报成立18年周年，在此感谢所有支持南方都市报发展的朋友们！预祝年会圆满成功，谢谢大家！主持人：谢谢陈文定先生！南方都市报是一个有责任、有深度的媒体、同时又是一个感恩的媒体，特别感谢社会各界对南方都市报一如既往的支持。这是一个跨界思维横行的年代，尤其体现在地产行业。2014（第六届）中国地产年会话题是“跨界时代下的房地产战略”，刚才介绍了三位的到场的嘉宾，接下来的时间三位嘉宾将逐一为房地产行业他们的思考和他们共同讨论。我们会有互动问答的时间，首先有请第一位演讲嘉宾，著名经济学家、原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任——陈淮先生。有请！陈淮：谢谢主持人！谢谢大家！后面主持人人还有个双向交流，所以集中这点时间讲清楚有趣的信息还是有点难度和挑战的，时间不长我要讲三个问题。一个咱们这个会议和其他最近的一些公共舆论空间都有提到的“后政策时代”，我想就这个发表一些讨论。第二个新常态，对国民经济运作的新常态以及房地产运作的新常态、市场化改革的新常态大家也有不同的解读，大家都在各自说自己的话。第三个问题究竟是跨界还是细分？专业化我一个一个的地说。上届政府10年政策有四个重要的缺陷，第一个过度依赖于强化政府权利，调节资源配置的作用，从最初的“8·31”土地召开化，到后来的90、70政策，到后来的清算土地增值税，以及后来的限购限贷，都是依赖于不断的强化政府权力来解决市场发展过程中的问题，把市场机制完全置于一边了，这是第一个缺陷。第二个缺陷被动性、滞后性、主观性非常明显，不管国10、国5，没有一次政策是在事情发生之前理性预见的做出调整，都是在市场发生变动之后，滞后的被动的来做出调整的。政策是什么呀？政策是人主动的干预市场的一种政府行为，没有离开了事先性、主动性，合法性、主动性就不存在了。最明星的例子就是2013年初的国五条，结果成为了市场中的一号动员令了，成了一个购销两旺的一个契机。　第三个缺陷是高成本、低效率。我刚才说我们的10年调控不是没有效果，但是这些如同大夫看病一样，吃了你的药有没有见好呢？有见好？有没有痛苦更小的办法？有没有效果更好的措施呢？很可能我们吃了一个最贵的药，高成本、低效率。最后一点缺陷也很明晰，就是10年的调控没有一条触动体制，没有一项是和改革相结合的。土地制度有调整呢？中央的财税关系有调整呢？在社会分配利益上有多大的动静？过去10年的政策反思我们有4个，没有多少争议的缺陷，第一个却读依赖于强调政府权利，第二个主动性、滞后性明显，第三个高成本、低效率，最后没有和改革密切结合。我们在座的包括我们南都多年追踪房地产，发表了很多的声音，仔细想想这10年是不是如此？现在并非是没有政策，很多人说后政策时代，现在的政策首先是和国民经济的稳定运行，比如说上个星期五国务院就两条重要的信息、决定值得我们关注，一个是大家注意到的降息，再一个城市规模标准重新确定，这些都和我们房地产业发展密切相关。简单说就是几层意思，什么是新常态？我个人理解一个政策主导影响市场转变为市场机制显现出来，2014年人们说很多地方销售量下降，价格波动、打折、房子卖不出去了，有一些声音中国的房地产到了最后的时刻了，崩盘了、末日就要来了，动员老百姓把所有的房子全部卖了，没那么严重！中国的房地产业还不是我们主持人致辞讲的，我以为真正的黄金10年才刚刚开头而已。但是这个黄金10年是发展的10年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的10年！是我们的产业素质全面净化、行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高的新10年。但是同时我们病弱个体不断淘汰的10年，这就是新常态和旧常态的区别。简单说就是几层意思，什么是新常态？我个人理解一个政策主导影响市场转变为市场机制显现出来，2014年人们说很多地方销售量下降，价格波动、打折、房子卖不出去了，有一些声音中国的房地产到了最后的时刻了，崩盘了、末日就要来了，动员老百姓把所有的房子全部卖了，没那么严重！中国的房地产业还不是我们主持人致辞讲的，我以为真正的黄金10年才刚刚开头而已。但是这个黄金10年是发展的10年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的10年！是我们的产业素质全面净化、行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高的新10年。但是同时我们病弱个体不断淘汰的10年，这就是新常态和旧常态的区别。实际上2014年之所以有量和价的调整，第一个因素就是过去长期被政策掩盖的一些现象现在逐步的显化出来了，市场中的供求关系本来就客观存在在那的，我们别小看市场，实际上我们仔细想想，就是在我们政策是最严厉的政策的时候，这10年下来决定了中国房地产业发展的规模、速度、空间上的分布，他们的产品的档次的结构究竟是政策还是市场的力量？深圳盖的房子、广州盖的房子、上海盖的房子、中国城镇化的房子的结构是90、70政策决定的吗？我们的房价是政策最后做主的吗？央视问了一个最傻不过的问题，总经理说了算还是总理说了算？客观规律告诉我们市场说了算！事实上我们今天碰到的问题第一个就是原来市场中本来就存在的问题，原来被政策掩盖了，好像我们面对一个极大的供不应求、立刻就得要严重的抑制需求才能调整，实际上供大于求是大多数城市的常态，除了北上广深，三分之二过去10年基本上是供大于求的，不是2014年才供大于求的。凡是怕较真，除了成都大约是供大于求多于供不应求的时候，成都的说真涨了，后来一打听深圳特区的任务是团结富人、招商引资，成都的任务是团结穷人，在协调发展房价就下来了。剩下的包括包括重庆在内几乎始终是供大于求，中部6省区，大概武汉的情况类似于一点成都，基本上包括盛会在内，安徽、太原、郑州、南昌、长沙，始终或者基本上是供大于求的。东部三省始终是供大于求的，所以供大于求本来 客观存在的，不过被一些导致紧张情绪的政策所掩盖了，他今天显现出来了很正常，这就叫常态。　2013年房地产业提升购销，这一年是房地产的大年，自然的需求被提前释放，2014是小年很正常不过，因为房地产有3到5年的前置后错，吃饭没有前置后错，有吗？你办不到，你也不可能把明天的需求提前到今天实现，和你女朋友吃完饭在大街上逛马路，趁着便宜把明天的饭吃了，房子会的！三年前的需求推迟到今天，或者三年后的需求提前到今天都是很正常的，那么一个显而易见的结论就出来了，2013年是大年、2014年是小年很正常。但是我们说明一组简单不过的数据给我的会议通知上还有任董事长，他没来，但是前不久他昆明给我显示了一组数据，2014年全国平均总体的房地产的成交规模的价格变化，我们全国总体或者平均的上下波动不超过5到6个百分点，最高点和最低点的波动不超过这么多。但变化大的是什么？1到10月房地产开工总面积萎缩了9.8%，其中住宅萎缩了15.5%，这就给我们一个可能、一个预期，很可能今年少开工的这部分就导致了2015或者2015年的上半年我们很可能是全国看房地产供给的小年，因为今年的开工的少，今年都观望了，它政策不会把这个需求给消灭了，它无非是推迟到明年或者是后年实现了。那么到了明年这个时候的时候，供给的小年和需求的大年碰头会发生什么？这是第一层意思，新常态市场因素是我们更多关注的，当然市场并不仅仅是供和求，和包括竞争的优胜劣汰。第二个新常态这个市场的规模扩张不单是单边走势了，而变成一个波动的趋势，尽管我们说确定无疑地说，未来10到20年中国房地产的市场规模、增长速度仍将是全球规模最大和增长最快的市场，没有争议的。爱尔兰独立了能比过我们吗？美国能重新拆了房子能比过我们吗？没有！有一个流传已久的传说，中国的房子满了，卖不出去了！理由何在啊？咱们的大城市尽是独生子女，年轻人结婚买套房，男方女方家里各留一套，用不久多久每户居民都有7套房，住不过来，在座至少有一半人信这个传说。因为很多咀咒房地产的帖子多大以此为据，这不过是赵本山演小品范伟那样的，这样的脑筋急转弯的问题，因为这一个传说隐含着一个不可能的事，西非的埃博拉传到中国来！你说可能吗？这样的传说居然能在媒体上作为媒体的论据，我看我们驳论反正这个路程还很长！我们确定无疑我们还需要更好、更多的房子。我们的房子随着城市化、城镇化的发展它的价格总体是一个长期上涨的，城市资源一定是货币表现将是上涨，因为价格是道理说起来有趣极了，但是我们没有那么多的时间，价格不像我们想象的那样，经常不太靠谱。想想深圳在国际大城市的100名向前靠，只要深圳市市委不断的向改善环境投钱，你们家住的绿化越来越多，商业、教育、治疗资源的配套不断改善，你们家的房子就越来越贵，你想这些事会还是不会发生？只要它发生，但是这是一个长期趋势，不等于在年或者一个过程中没有波动。所以记者朋友陈老师你说房价会涨还是会跌，金老师肯定会涨、肯定会跌，有涨有跌叫波动！单边的运行为波动性的趋势变化所取代，这是一个常态，这个波动就是个优胜劣汰，市场重新选择高效率的资源配置者的过程。房地产和制造业、高科技产业的相比，就是它的资产质量永远是最优的，城市的地会烂了吗？核心社区的地会烂了吗？上海的地会不值钱了吗？开发商有现金、土地、在建工程，死的是企业和开发商，死的不是这些资产，高科技产业会的，因为它的产品不行，因为当初的一星公司（音），卫星移动工具它成功了市场不接受，这企业死了。我们买手机都有经验，你买的Iphone6今年买的，明年2500。钢铁固定资产折旧30年，实际上5年以后它的经济寿命和技术寿命就完结了，你买股票它是账面资产净值还有多少，实际上那个净值早就无形损耗了，房地产的资产永远是优质资产，除非爆发世界大战！但是并不等于支配这个资产的行为人、企业就能活下去，一块好玉你不一定能支配下去，娶了章子怡你不一定好！不是开玩笑，我们90年代整整是中国家电业的黄金10年，那时候家电厂家的厂长牛的很，你说什么给我儿子弄一个彩电。黄金加入WTO的第一年，几乎所有的彩电价格跌到成本以下，10年中国的家电业当初的名牌企业基本都死光了，北京的牡丹牌电视机找得着吗？但是第二个10年中国的家电业，中国成为级的家电大国，我们黑家电、白家电，世界产销第一。第一个10年还是第二个10年是黄金？所以我认为优胜劣汰，行业的整体的素质进步，我们的产品更能和城市化相契合、城乡发展协调相适应，和老百姓的需求相满足的这样的新黄金10年其实才刚刚开始。　所以很多的行业把这一次养足，你存款的利率没降，还是3%或者3.25%，存款利率没降，你能借出便宜的钱吗？第二对房地产还不是简单的降息，或者是释放开放贷款就能解我们的市场的需求，最重要的是政策，最中我是按揭贷款，如果按揭贷款没有增加可能不是最关键的，如果按揭贷款充裕了，卖房子的周期加快了，销售的增加了，银行自然会乐意给你贷款，因为你的销售速度逐步下降才不给你开发贷款的，不在于利率的调整最重要是按揭贷款。　所以很多的行业把这一次养足，你存款的利率没降，还是3%或者3.25%，存款利率没降，你能借出便宜的钱吗？第二对房地产还不是简单的降息，或者是释放开放贷款就能解我们的市场的需求，最重要的是政策，最中我是按揭贷款，如果按揭贷款没有增加可能不是最关键的，如果按揭贷款充裕了，卖房子的周期加快了，销售的增加了，银行自然会乐意给你贷款，因为你的销售速度逐步下降才不给你开发贷款的，不在于利率的调整最重要是按揭贷款。核心失去超过1000万的7座，500万到1000万是20座，这20加7很可能是严控的城市。100万到500万其中相当一部分是我们房地产业的主战场，人口聚集的核心地方，希望我们在战略布局上注意到国家城市化以及结构调整的变化，以上仅供参考，谢谢大家！主持人：大家对于陈老师刚才的观点有什么见解、想法或者疑问？我想先提问个问题，前天广州出台了一个新的政策，关于流动人口管理的，在广州超过3天以上的人口。陈淮：学者不研究政务性信息，这个事问官员。但是各地方会想方设法会抑制人口的规模，会防止过度承载，因为它不希望广州将来动辄单双号、但这停产，深圳愿意吗？大家都接受了，我们看到的一些“大城市病”，北京研究单双号的常态化的，过两天一周只许开一天，日子也会有的，大城市已经成为我们的一个新病了。我来自问自答一下，刚才演讲的时候有今天的主题有一条，实际上没有什么跨界，注意从2013年以来值得我们房地产高度重视的几个转型，实际上市场和细分和细化。一个比如说和金融结合，商业地产国外没有一个开发商面对着一个散户卖的，你卖万达广场一个城市你买我200平米的商户吧，都是由专业的销售公司以及大型投资机构，我一次就给你买断了，看你手续给你商量好了，反正我按照那个价钱收购了，是这样的跨界思维。第二个向互联网发展的，互联网卖房子，这个大家很容易理解的，至于怎么样让我们房地产业手里的项目资产化、金融化、证券化、网络化，下回请我再说，谢谢！主持人：掌声谢谢陈淮先生！我们非常第七届中国地产年会，大家期待吗？观众：期待！主持人：有一点不能忽视辛苦今天的三位老师了，隔壁很热闹，但是也也是当今世界的反映，在喧嚣的世界总能有这么一种力量我们思考，今天的力量就是《南方都市报》。刚才陈淮先生的演讲至少我记了整整一个篇幅的一页纸的笔记，我们再次谢谢陈淮先生，谢谢！接下来我们有请华东师范大学房地产系主任、东方房地产学院院长——华伟先生。有请。当前市场化已经人心所向、举国共识，但是重新启迪市场化举步维艰。政策、总理、总经理、价格到底房地产业该不该是国民经济重要的支柱产业？有人说应该！有人说不应该！吵吵闹闹10多年，没有了土地财政地方立刻捉襟见肘，没有了房地产的繁荣中国的经济增长乏力，如果我们的没有了房地产的新闻少了很多的乐趣，我们的中国的政策决策失误我们都说是万恶的开发商。我们过去的10年抛弃了市场选择了公权利（音）我们得到了什么呢？我们今天得到了降息，但是降息对我们有用吗？嗷嗷待哺的广大的举步维艰的企业，他们关心的是能不能从银行贷到款？广大的沿海发达地方的出口企业他们关心的不是降息，关心的为什么是欧元一块钱能换8.3元，一不留神今天变成了7.6元。这样足以侵蚀他的利益，决定企业的生死，但是我们金融机构为这些中小企业有没有提供外沿力量？有没有套息、保值、低廉、高效的服务？降息只对大企业有好处，因为他们的跟利息挂钩，而我们广大的中小企业、民营企业，他们的选择是有还是没有呢？这么一个非常痛苦的抉择。所以一方面我们传统的增长空间急剧的收缩，整个地球的资源也不过中国用传统的方式继续增长，整个欧美日未来增量的市场也不够中国的制造业横扫千军。再还靠粗放的资源投入、再还靠低廉的人力成本和未来透支的所谓的低成本就把中国的商品廉价的推向世界，把全世界的资源推向中国，这样一种发展模式已经走到了尽头。在过去的10年我们不仅看到房价在国家统计局它的在上海只涨了1.7倍，但是每个理性的人随便去上海转一转低于8倍不可能，超过10倍都是很正常。房价涨了8到10倍，难道我们的物价就没有涨8到10倍吗？但是我们的工资有没有涨8到10倍？所以我们当我们去掉所谓货币的因素用购买力来衡量我们当年是用一头大肥猪买了一平方米房子，今天房价涨了以后恐怕也只能买回一头大肥猪。甚至当年孵出是一个鹅蛋，今天回收的是两个鸡蛋。我经常打一个比方，我们的金融体是一个吸血虫，吸血组织，我们把钱存到银行的时候是鹅蛋进去、鹌鹑蛋出来，再不出来连这个鹌鹑蛋都没有了，如果你在银行里面是储蓄而不是接待，那么你三房一厅存进去，两房一厅走走来，两房一厅再不出来，一房没厅，最后连房都没有了，所以我们的整个金融的主题是个储蓄机制，而我们整个信贷在银行的业务里面那是个方向机制。垄断的这样一些企业并不是市场的主体和最活跃的因素，但是他们往往通过行政能够获得大量的信贷资源、廉价的信贷资源，而是风险和收益对称的房地产行业，即使在4万亿以后的20多万亿的信债我们的银监会居然给我们的商品房开发增加亿元人民币的信贷支持。前途是光明的，道路是曲折的，只要相信市场是永恒的，我们广大中小型的开发商，获得不了廉价的信贷资金也转向了信托，转向了其他。这一批直接去争夺资金资源的时候，银行就受信贷科目的额度的限制，不需要存款的利息，也不需要存贷比不超过70的超过，更不愿意冒中国银监会严禁给名单以外的中小开发商的放贷的这样的一个政治高压，所以采取理财的科目、采用信托的科目、采用信贷的方法，影子银行悄然崛起。在这样一个背景下，大家才发现福建当时的还款前周转了一个月到两个月的高利贷，然后另外的10个月到11个月，本来的生产制造企业用银行的信贷的低成本，平均的资金成本并不高。但是广大的制造业、实体经济，它的担保条件怎么可能和相对于万科小一点的广大的中小所谓的这些的开发商去进行竞争呢？老虎可以吃羊，狼照样吃羊，狼虽然没有老虎个头大，但是没有一个吃素的，因为我们金融政策失控，表面上有利于有市场、有供给、有需求，核心里面不尊重市场、不尊重科学又严格禁止给行业增加贷款，逼迫房地产融资非标化、非信贷化，在这样一个情况下因为大量的中小开发商的融资和模式的取向转变，挤压了广大实体经济和中小企业的融资，让短期贷长期化，让本来能贷到款的实体经济它贷不到款，银行也是嫌贫爱富的，有高息为什么担给担保条件不如开发商的其他呢？甚至我们的政府的有关机构，都直接的或直接的以未来的土地储备和可销售的土地作为偿还、融合最后的来源的保证。所以在2009年后的3、4年里面，中国的实体经济竞争力迅速下滑，刚才陈老师讲了我们的工业产品出厂价格已经快40个月连续下滑了。一方面我们创造了全世界最大的人民币的M2的供给，现在将近有120万亿的人民币，一方面我们中国最核心的最重要的民族制造业、实体经济长期起来得不到最需要的金融信贷的支持，他们自生自灭，美国、欧洲、日本，各个债台高筑。美国就怕通胀回流，随着这样的一个情况，从传统的中国贸易盈余可以带动经济增长，转变成了全球的贸易平衡，我们的领导也很不容易，为了中国和美国人民的友谊，为了中国和欧洲人民的友谊，甚至为了中国和日本人民的传统友谊。我们看我们一买一出售都是百亿美元，这些东西难道不是我们广大中小企业千辛万苦出口一点一滴挣回来的吗？所以现在中国面临的问题，我是房地产造成的，但是如果没有房地产首先地方肯定要出问题，如果没有房地产整个国民经济的稳定和增长就要去问题。我们在房地产到底是选择依赖还是不依赖，我们没有选择，因为没有土地财政的地方财政是不可以相想象的。那我们关注什么问题对房地产这么一个行业它的规模远远大于汽车、化工、石油、建筑，但是在我们的行政体系里面，教育部里面它就没有这个房产的专业的学科，我们全国房地产的最高调控长官就是我们建设部的房地产业司，连个部级单位都没有。但是能够对房地产业指手画脚、决定生死的部门哪一个不是实体部门？我们的土地登记在国土部门、我们的税收在国家税务总局，我们的金融政策在一行三会，我们的资本市场允许不允许开放对房地产业再融资？不仅证监会说了算还要看国土资源部愿意不愿意？这样一些实体部门和这样一个微不足道的调控的主管部门，经历了一个非常不严禁、不匹配的一个，那就是过去的10年，中国的房地产行业长足成长、中国的房地产市场迅速膨胀、中国的房地产经济举足轻重。但是我们没有任何一个有效的房地产行业发展的中长期的规划，没有一个任何一套的稳定的房地产市场的政策体系，没有任何一套的完善的房地产的财政税收金融货币的这么一个支撑保障和扶持。严格地讲我们的跟着感觉走、摸着石头过河，我们都要过条河，但是过不过河并不重要，因为大家都在喝这条河的水为什么？如果没有土地财政地方的经济，地方财政就没有办法稳定、发展、和谐、基础的财务安排。难道这一切要中央政府拨吗？中央政府第一个不可能拨、第二个也没有能力拨、第三个也没有必要拨，因为土地在不断的产出，但是土地的产出是无限的吗？我要跟大家汇报的结果，在现在的体制下，如果土地出让金达到了国家GDP的6%是可以的，如果达到了8%那就要天下大乱了，为什么？因为今天能够把地卖出去，明天房子、我们的市场没有这么多的需求能够变现，房子卖不掉，资金沉淀，谁都会去买地，没有人买地，我们地方政府的基础设施又谁来买单呢？所以在过去的数年里面我们非常艰难的看到一个可喜的数字，去年地方政府土地出让超过4万亿元人民币，大家发现一个什么问题？我们陈主任刚才非常客观的介绍了，除了北上广深这样的超级的阵容以外，中国的绝大部分二、三线城市，你们过去投资房地产或者消费房价可能名义上涨了，但是你们很少有人真金白银的兑现过。我们今天的房价涨了以为老百姓已经富了，已经贵了，这个时候全世界最高的首富比例，门槛最高的二套房的贷款的金融支撑。大家看一看欧美日、看一下G20，哪怕是索马里读书教育一分钱都不需要，而我们九年义务教育下哪怕一个转学借读的费用是多少大家都很清楚。我们现在的取消了市场经济是个最明智的选择，但是我们的起点并不是一张白纸，因为过去的10年已经把整个中国市场化了，运行的体制、思路、理念和基础进行了长足了破坏。我们有一行三会，但是我们的利率供给和需求决定的吗？我们的贷款是按照风险和收益兑现的吗？我们能够上市的企业是按照什么样的标准给他做了一个取舍呢？对房地产的乐观来自于对整个国民经济小队小小的困难的共鸣，因为除了房地产能够给地方政府带来真金白银以外。如何一个好的项目招商引资成功了，我们的地方是潇洒走一回，同时基础设施配套，真正用到的活钱、快钱，真正的可支配的收入基本上绝大部分可以说来自于唯一的跟土地相关的、跟楼市相关的。楼市兴地方星、楼市停地方就滞、楼市垮地方就崩，崩的地方多了那肯定不会是一个好事。第二块因为我们的信贷政策，我们的市场的产业政策，我很多地方都是短期的工艺性的选择，所以按照过去的10年里面是打压为主的，在打压为主的情况下限制我们老百姓的再交易，虽然我来自上海，也不能为上海光说好话。上海的城里面土地资源非常的稀缺，因为上海的城里面土地资源非常的稀缺，新房成交主要在外环以外，又房成交主要在中环以内。所以建设部的很苛刻的普通商品房的政策在上海加了一个内环以内总价不超过450万元的这一个枷锁。两房一方有100平米的户型吗？凡是过去10年的二手的商品方它的上交价格基本上是不会低于450万。普通商品住房只非普通商品住房就意味着小小的一套房，政府的一年两，因为一个中小企业交50万的税收非常难，但是成交500万的非普通住宅房13到15%就贡献给政府。我们小小的二手房交易，我们估计我们上海一年可以到7000亿的以上的财政税收。除了一线城市以外房价过高，我们的整个研究出问题了，美国、欧洲、日本从来没有城市居民几乎无偿的配套一套住房，我们给的给绝大部分的城市里家庭配套了启动资金。真正困难的不是上海人、不是深圳人、不是北京人，是卖掉老房买新房、卖掉小房买大房，可以说一房一房又一房。原始的资金卖给了旧房就没有负债了，小小的杠杆的负债又可以帮你说以旧换新、以小换大，所以在这样的一个不是上海人比武汉人更有钱，而是上海人比武汉人率先进行差价换房。这不是他勤劳带来的，只是因为他垄断了居住在一个特定的城市，他获得了一个特定城市当年政府有限的给予的一套房的资源。所以一个地方的人民先觉醒、先置换，这个地方的市场先繁荣、先启动。刚开始小小置换、税收成本并不高，到现在我们上街政府留下的非常严峻的二手房交易的政策，中国几乎是全世界二手房交易税赋最重的国家。在这样的一个情况下，老百姓舍不得卖掉200万的房子要交20万的税，老百姓不想交这20万的税，所以到西安、到武汉、到长沙、到沈阳这样一些城市的收入并不低，但是他们的存量的房屋没有一次性的低负债率转化为现金，所以他们继续购买新房，西安人、武汉人就还得用什么？用房价收入而不是差价收入，所以西安、武汉的房价也就一万、八千，而上海外环土地出让的价格就超过1.87万，但是上海人并没有饿肚子、并没有流离失所、并没有脸上失去往日的笑容。涨不涨已经没有意义了，涨是必须的？什么不涨？一个建筑小工女同志1160、老爷们200，有技术能力的350，是不是这个行情？你们看看过去几年房价高涨的时候物价稳定、老百姓还没有什么大事，现在成都、重庆、深圳、上海、北京的服务员你们看看是不是每个月月薪（包吃住加提成）整个不仅房价在涨，而且现在的基础服务、基础消费品的价格也在迅速的攀升，难道我们的经济真的补考投资拉动靠消费驱动了吗？我发现一个很大问题，当一碗拉面5块钱的时候我一天得吃3碗，仅仅是15元，但有一天它涨到了8块钱一碗我饿了肚子，但是GDP却从15元增加到了16元，因为按照我们算第三产业、现代服务业社会消费增加了一元（可喜的和维持了6.67%的增长率）。所以我们的消费增长有一个物价探索，笔记本我们的企业效率好了、老百姓的购买力增加了，而是我们的消费的物价上涨，同时我们的工业品的出厂价格在下降，这样的一个人为的精神的鸦片和数字的幻觉。就像我们国家统计局在过去时间统计的上海房价一样，和谐的涨了不到2倍，但是我们之所以涨了8到10倍。没有一个上海老百姓说过去的10年他们的家房子是只涨了2倍，所以我说中国的房地产业到目前为止是否的问题，而是必然的、唯一的。房地产行业不是发展不发展的问题，而是现在我们敬爱的大大同志、总理同志，冰冻十年而一日之寒，那么多的情况亟待他们做出艰难的抉择，另外再增加非大学生的正常的工作，已经是一个非常头痛的问题。房地产业第一个稳，稳定的持续的产出、稳定国民经济、稳定整个宏观经济拖底。第二个所以地方政府的财务缺口在日益扩大，而土地的产出，土地政府能够希望卖到5、6万亿救济不像以前有那么大的可透支空间。中央适当的修正分税的比例，同时鼓励地方政府可以用稳定的税收，比如说房地产业而不是房产税，房产税在中国税收太不合时宜了。所以它永远在土地出让金面前只能是一个配角，房产税又何必寄予厚望呢？房地产税的完善，所以税赋的比例我认为不一定会增加，来源会更加的稳定，总理毫不客观把中国产生的人民币也推向周边，随着香港回流的人民币的支撑从7100亿元，香港回来的人民币又快、又多、又便宜，五年期的才4.5%，一个非常简单的问题我们为什么还要卖地？为什么还要去做土地财政？难道不能党中央、国务院给地方政府一个授权，各个地方可以试点房产税，但是中央如果给你一个优惠的政策，假如说郑州每年收了10个亿的房产，让你到香港发行年利率的5%的郑州城市建设债券，我就能获得200万的现金，来改善我们的城市的基础设施，这个时候不靠全额的靠回流的廉价的资金来支撑我们的城市的发展，假如有这么一市场化的杠杆政策，而且会把配套费改成房产税，因为土地出让金有大年和小年的，但是房产税却是可持续的。卖地可以尽年卖4万亿，明年卖4万3千亿，都要中央拖底是不可能的，但是美元在全球泛滥，在美元退潮之际把更多的人民币弄出去。香港的港元换成人民币进来，买的是真金白银，真正的A股真正的控股方还是各级民营资产，反过来大家看又能增加对我们黄色股份的市场需求，还能够把很大一部分跟美国、跟古币挂钩直接在大陆的境外。H股拖底了不就意味着A股的小春天有可能来临吗？国有企业资本化、证券化、金融化、现金化，我们担心地方政府的债务30万亿、40万亿，只要一块钱的资产在A股就是3快多，我们变成资本市场35万亿人民币的现金，偿还了所有的债务我们还能够继续前进，所以这个游戏没有完。什么叫能够上市的可上完了？只要能够挣钱的我们党和人民的智慧无穷无尽的，大家想想铁路部没了，这3万亿的债务没了吗？我相信房地产的最恶劣的已经过去了，再加上人民币大量的通过香港在回流国内，在一个宽松的资金环境、宽松的政策背景下，中国的楼市没有10年白金期那才怪了，重要的是行动！重要的是实实在在的出手，开发商要出手融资，老百姓要下决心，后悔留给明天、行动留给今天！中国地产论坛会一届比一届更精彩！华伟：我们抓住今天的机遇，率先从深圳楼动、身动、行动、大家一起动！主持人：我们就不设茶歇的时间了，我们有请最后主讲嘉宾，有请著名经济学家、鑫星伊顿首席执行官、上海交通大学海外学院金融研究所所长——金岩石先生。金岩石：我两位朋友都比较乐观，但是我要给大家泼点冷水。真正决定房价的是两种力量，一个是人的支付欲望，另一个是货币。那么人的支付欲望驱使着人们去追求财富，所以我们用城市化率来衡量不同国家的经济发展水平，经济学理论就用城市化率把不同的分为三类，城市人口20%以下的，城市人口65、70%以上的，所谓发展中国家就是城市人口从20%到65%的。我们把这样一个量化指标来研究中国的城市化，我们会看到第一个拐点发生在城市化率从20%到35%，这个是年，中国的城市化率发生了一次暴跳，从31%不到两年之中突破36%。那么第二是跳升发生在35%突破51%，时间是在年，这个跳升是一个非常关键性的拐点，因为51%左右是全球城市化率的平均值，这样我们来看2012年发生了什么？2012年5大事件改变了我们城市，未来15年间不同城市之间的分化会改变中国！哪五大事件呢？第一大城市化率超越世界平均值2012年高铁网基本完成，一些城市被边缘化、一些城市开始同质化。第三水资源危机集中爆发，接近三分之二的城市已经实际上丧失了生存功能。第四2012年中国人员红利消失，因为劳动力人口减少，城市的趋势在2012年发生了逆转了。第五就是三大金融中心城市群定性，超大城市。正是由于水资源、人口聚集、超大城市形成，今年的11月16日正式公告的时间是20号，我们开始调整了中国的城市分类，把六个千万以上核心人口的城市定性为超大城市，500万到1000万的城市10个，100万到500万的城市是120多个。今天如果把中国的城市按照最新的排序，核心区100万城市一共是142个，覆盖70到75%的GDP。我们会面对城镇九死一生，县级以上城镇到2025、 2030城市化完成之日，90%都会走向死亡，死亡的形态有三种，一种叫善终融入其他城市，比如说佛山融入广州，实际上成为一个城市，这样很多的城镇 名存实亡，上海的一个大虹桥实际上让苏州、无锡 常州名存实亡，这就是同城化。另一个趋势是边缘化，今天高铁网不及之处，或者还没有其他交通网能够支撑的城市如果断水这些城市的人口会加速外 流，这就是去城市化。那么还有一些城市就会随着 着水资源危机或者自然的原因变成鬼城、灾城。未来房地产重新定义的话就是大分化，所以我们研究的问题是哪些城市会在纷纷中继续上升？房价继续上涨，哪些城市会在分化中房价下跌甚至崩盘？所以一个国家房地产全面崩盘是不可能的，但是这不 等于说每个城市的房价都有黄金的未来10年，那么 这个研究思路让我们来研究人口流动的趋势，从2012年开始不仅是一个刘易斯拐点也就是人口红利消失，更重要的是一个人口流动的拐点，未来我们会看到农村人口流入城市的趋势会逐渐的弱化，取而代之将是城市之间的流动，流出的入口去到其他城市再城市化。当我们这样去看人口流动我们就能得出一个简单的结论，那就是人口既往流入的城市未来房价可能上涨，而今天人口开始流出的城市未来房价还会继续上涨吗？要知道，房价人来疯涨人去楼空，当年汽车业崛起的时候美国的底特律一度成为美国第五大城市，而伴随着汽车业的崩溃人口不到50万了，不到50万的房子就是一块钱可以占地五亩的豪宅，就是真事。当他买了，办了手续，当地小报还登了一篇文章标题是《鬼屋又来了人》，我们没有真正经历过欧美这样的城市化，所以我们今天从概念到概念，而没有看到许多城市正在陷入灭顶之灾，而这些城市我们的领导还在那造城，你们在网上可以看到再造一个什么什么。发达人口80%以上，没错？但是我们要中道有两个统计误区，第一所有国家从50%以上都经历了50年到100年，而我们只经历了30多年，这差别在哪里？50年到100年城市人口的提升有三个趋势同时发生作用，一个是农村人口流入城市，这个我们都知道，但是还有另外两个趋势我们常常忽视，那就是第一农村生育率相对下降，第二农村人口很多人死了！50年到100年有些人就死了，而中国的城市化30多年中不客气地说还有一批人该死还没来得及死，并不等于说他们真的想进入城市。这样我们就可以把中国现在的农村人口就算一个简单数字45%分成三部分，我们会看到其中三分之一也就是总人口的15%将来永远在农村，15%第二个三分之一将来可能会随迁入城，然后城里养老、学习、就业、但是他们不再是人口红利而是人口负担了。最后15%转化为农业是理想模式，如果这样去想我们把15%在未来10年到15年能够养老的人口拿出去，我们今天的53%已经相当于原来发达国家的60%以上的。带来的结果伴随着城市化应该是女性进城，尽管整体的生育率下降，由于一胎化政策我们并没有看到这个结果，我们看的是在正式化推进的工作中，农村的相对生育率高于城市。结果就出现一个全世界最奇葩的政策，受教育的可以多生，不受教育的可以多生，主流群体不能多生、少数民族可以多生，这样的生育政策带来的时候，还在农村的人口中大部分是老人和孩子，并不是为未来城市的工业和服务业储备的劳动力，那么现在尽管我们统计城市化，现在53%以上了，但是我们统计的是常住人口，那么常住人口现在有2亿5到3亿在流动中，我们在选择的过程中他们会选择哪些地方呢？他们一定会选择在哪里能够挣到钱？在哪里能够有就业机会？因为我们研究城市抛开所有华丽的最终我们看到的就是城市三种人，穷人、富人和女人，没有穷人就没有未来，没有富人就没有现在，没有女人就没有城市。我们用这样的理念来看中国未来，决定中国未来城市发展的已经不再是农村人口大量流入城市，而是是2亿5到3亿，最多再增加一亿，这些人他们在城市之间流动他们未来会选择哪些城市？这才是我们研究房地产的关键，我们用人口流动来研究房地产，我们提出一个定律叫楼市投资的金字塔定律，我们会看到从20%以下到35%左右由于人们找机会进城，机会可能在中心也可能在中小城镇，这个时候大城小镇房价普涨。从城市人口35%到50%，城市化加速是由于第一批进城的人偶尔乡得瑟一下就把有欲望的人的欲望激发了，人们开始进城找机会，先进城再说，这时候人口流动的方向就开始偏重于中心城市了，结果就是大城大涨，小镇小涨。100万投到上海，在这10年间会变成800万到1000万，而100万投在青海现在不过是150万到200万。最关键当城市化率超过全球平均的拐点，一个国家经济在转型，要在转型的过程中大量的中小城镇被甩出去，而以金融为中心形成的财富磁场会形成城市集群发展。每一个城市都要重新选择它的城市定位，所以房价继续上涨的空间会越来越狭窄，最后缩小到少数中心城市的中心区，所以我在研究中把房地产投资的定律做了一个修改。房地产投资第一是区位、第二是区位、第三个区位，而我在理论上告诉大家，在中国你们要把这个词改一改，第一是中心、第二个中心、第三还是中心！所以首先哪些城市是中心城市？而在中心城市的中心区最多30平方公里的空间约定了未来的房价上涨区，也就是我们具体到深圳，我们可以说深圳、香港将来通过前海融为一体，形成亚洲甚至全球最大的金融中心，但这并不意味着关外的房子还会涨。香港120多年的开发，香港的土地是120平方公里到今天真正被开发的也就是30平方公里。中国一个市长东边开，第二个西边开，谁都不愿意给前一个市长锦上添花，这就是我们面临的挑战。一个鄂尔多斯一共多少人口，盖出来的房子平均一人八套，这就是我们面对的一个中国的楼市。所以整体的去谈中国楼市已经没有意义了，那个时代已经结束了，买房就赚钱的时代结束了，如果我们把买房就能赚钱作为一个黄金时代的标志，我可以很明确的告诉大家，这是我去年很明确的讲了，楼市投资的黄金时代结束了！那么未来呢？未来我们就会看到资产证券化的黄金时代，而在资产证券化之中我们仍然会看到一些城市证券化率高、一些企业证券化率高，一些企业开发的房子证券化率高，所以我们要选择的时候不仅仅要选房子了，我们第一要选城市，这些城市有哪些？第二我们要选开发商，哪些开发商还能真正跟着我们再活10年以上？这时候我们又会看到第二个九死一生，那就是房地产企业10年里面最多最多能活一个，两个九死一生大家认真思考。城市人口统计有三个概念，户籍人口、常住人口和流动人口，我想问大家决定城市房价的是哪个人口？我告诉你们，决定城市房价的是不是户籍人口，更不是常住人口，而是流动人口，人口在流动中选择，被选择的城市越多，这时候这个城市就会有更多的需求，这已经不是当年村里人只要进城就能够找到工作的时代。所以我们会看到城市化已经走进了一个重要的拐点，在这个拐点中一些城市会被人口流动淘汰，一些城市会由于人口聚集而更加拥挤，尽管我们都在控制，有用吗？城市的人口聚集就像公共汽车一样，第一批上车的人就会喊别挤了，没上车的人就会喊你下来，这样都不下来那我跟你一块吧。没人想走，我们都希望别人别来，但是你想人傻呀？今天我们弄了一个分类，严格控制大城市，你等于是告诉穷人们你只能往政府控制的地方跑？我们在座的人我们都知道凡是政府不让干的事后来都应该干，凡是政府让你干的事你千万别听。所以政府只会产生反像指标，我看到中国该规划一直没规划，现在规划了我发现麻烦了，我们在研究往哪跑的时候我们反正了人往哪跑啊？当然是跟着钱跑啊？在座的都知道我的城市化理论告诉大家城市化就是三流社会，人流、钱流、主水流（音）但是我们从人流、钱流、主水流平原面积多而又不缺水的城市只有一个就是广东省，这次人口普查广东跃居全国的第一大省，而不是河南呢？河南靠黄河，黄河的水多这已经是历史了，因为黄河平均每年断流118天，所以河南人就要减掉三分之一，这就是人钱、钱流、主水流。其他的有一些虽然有水没有地，西部我们都想开发，开始走过一圈你就会知道，能喝着水的地方喘不上气，喘不上气的地方喝不上水。当人口红利消失意味着流动人口在接受机会的时候不仅仅接受生存工资，所谓人口红利就是人口普遍接受生存工资，但是人们是在城市之间选择，一个重要的因素哪些城市具有更多的机会？起点就是哪些城市做同样的工作机会。这是2012年的工资水平统计，这个统计是比较权威的，是中欧商学院和欧洲的一个专业机构研究中国得出的结论，2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市，而且这8个城市大家可以清晰的看到其中5个都是在长三角，所以我们说中国的长三角城市群是最成熟的。首都城市群和珠三角城市群会有更大的发展。年平均在5万到6万居然没有，一下子掉4万到5万之间后来是8个，后来我加了一个厦门，厦门老板多，再加上厦门的财富存量实际上在这张图二线城市的范围之内。这样我们就看到了九个城市，除此之外八个加九个一十七城市，所有的城市年薪都在3万元以下。那么我想问问大家，如果同等学历你在一个年均年薪3万元以下的城市，会不会考虑一旦有机会我们去六万以上的城市呢？这就是为什么深圳这里源源不断的有外来人口，这样我们就会看到未来从人口流动的角度上我们以工资变量来作为人口流动的调节杠杆，我们把未来城市上涨的城市锁定在今天我讲的这17个城市中的，而且是这17个城市的中心区。那么薪酬水平虽然并不绝对，但至少给告诉我们一些基本的道理。一个更重要的因素是财富，财富从哪里来？长期以来我们一直相信土地和劳动是劳动之母，而我讲的课当中，一就是就是告诉大家这是经济学最大的谎言！小时候我在学校是好学生，教室里面都挂着许多名人名言，其中我背的最多的是爱迪生的话，天才就是99%的汗水加1%的灵感。但是长大了我才知道，爱迪生接着说，但是最重要的1%的灵感甚至比99%的汗水更重要，这时候我们才能知道汗水和财富没有关系！而真正决定财富增长的是灵感，那么灵感又是从哪里来的呢？当我们追着灵感我们会看到人的智慧，我们会看到多元文化，我们会看到移民把多元文化带到一个区域从而产生思想的火花，这就是灵感之源。所以到今天我们的经济学才真正发现，市场经济最本原性的资源配置是智力资源的配置。而我们在研究智力资源的配置中我们才发现了一个市场，我们称之为思想的市场，当我们的思想的市场和财富连在一起我们才能够理解金融中心会创造一个财富市场，把周围的人才吸引到中心，然后才创造奇迹。这样才理解一个城市在市场化的过程中形成三级体系，当我们用主张图来描述未来的城市住宅体系，我们再看看租售二字为什么租在先呢？是在暗示我们这个城市是不留人的，如果留房子找不到机会就会走。一个租赁市场、一个豪宅市场，租赁市场经营着穷人的流动性、豪宅市场经营着富人的流动性。穷人有梦、富人有钱，穷人有梦去寻找投资，富人有钱去寻找灵感，于是城市才会成为梦想与金钱的交汇之处，从而不断激发创业的灵感和财富的传奇。所以衡量一个城市的标准不是我们为多少人解决了住宅问题？而是一个城市创造了多少传奇故事？尽管这样的传奇成功率是几万分之一不到，但是每一个有梦想的人都会坚信我就是那个梦！所以今天我们知道了最传奇的人就是我什么都不是，我就是一个传奇！这样的话我们才能理解隐藏在城市的背后的是一个城市的财富效应，是两个流动性，穷人的流动、富人的流动，因为只有这两种人存在才能有金融，今天我们都在谈金融，谈金融市场究竟是什么？我们大多数人不知道，我们会看到教科书的语言告诉我们金融就是把多余者向短缺者转移的过程，但是我们问过没有？谁是多余者？谁是短缺者？所以金融经营的就是就是贫富悬殊，我们理解金融才会理解城市，我们才会真正理解城市让生活更风险！金融化风险为财富！城市化的本质就是让人们自觉的走向风险社会，而超大城市群的形成是对城市经营者的挑战，而这个挑战会让人们在追逐梦想的之中集聚、创造一种空间的溢价，所以真正决定房价的不是成本、不是收入，而是空间的溢价率，这是我在理论上独创的概念。我们如果看房子，同样盖三个房子，放在农村、放在中小城镇和放在金融中心价格能一样吗？为什么不一样吗？我们会觉得是地价，地价是由于投资率不同，只要政府就会不断的投资，地价就会上涨，没错！但是还有更重要的因素，我们每一个人都能在这里面产生梦想。美国一部电影叫《麻雀变凤凰》，描写的就是一个妓女偶然碰到一个华尔街大亨，最后演绎了一段令人惊叹的爱情故事。从那以后那条大街站满了妓女，谁都想成为下一个麻雀，但是从此就没有发生过传奇，但是这个梦想永远存在。因为对于站街妓女站哪条街都是街，但是她们会选。当我们理解空间的价值，我们才可以看到在城市化完成的最后阶段，人们对财富的渴望让我们集中到中心，去站街，去等待着那一瞬间，去等待着百万万之一甚至千万分之一的机会。与空间的价值上升直接对应的就是摩天大厦拔地而起，人们把争夺空间的价值，这就是摩天大厦魔咒。这个阶段我们会看到中心城市的中心区，豪宅价格争奇斗艳、办公楼尤其是地标性的办公楼房价涨得你目瞪口呆。1925年帝国大厦用当时的白银价折合现在是30多万亿的楼盘价，1929危机爆发了就是因为摩天大厦封顶。那个时候旁边有一个小酒店现在还留着一段记录，因为当年丘吉尔落选就住过这个酒店，小姐开完房都要问一句：“先生你的房间开好了，请问您是跳还是住？”当我们用某天大楼魔咒描述中国会看到什么呢？中国魔咒全球在建的摩天大厦87%是在中国。但是我非常高兴的是我们深圳正在策划另一个摩天大厦，如果是真的我们会把这个时点挪后五年，所以全中国人民都得感谢深圳的期货。劳伦斯魔咒，这样我们给大家一个预计，真正结束的时间将发生在年间，在这个阶段从2012年开始我们会看到城市两级分化，哪里有金融，哪里经由贫富，金融的每一步发展都会让贫富悬殊扩大，正是由于有贫富我们才看到的城市的未来。我们用城市间的人口流动来让大家理解城市的竞争力，我们来看什么呢？我们来看我们如何去评价一个城市的竞争力。今天我们有很多指标，但是今天我想是说第一次在公开媒体披露两个我认为最重要的城市竞争力指标，第一个指标就是城市的性感指数，很多人没有意识到，女人是城市的灵魂，因为当年的城市是城，城是抵御外敌的，所以有护城河我们称之为男人的城市。而现代城市是从拆字开始的，拆除了城墙、填平了护城河，我们开启了现代城市的大门，这个城已经不是城了，是市，是市场的延伸，所以我们称之为阴性城市，女人的城市。为什么要把以市场为边界的城市定义为女人的城市呢？是因为女人是天生的消费者，而作为消费者的女人决定着城市的未来！所以有一位的名言是：城市是女性的灵魂。我们才会看到走进城市我们第一眼看到的是财富的货币化，所以我们创造了一个“纸醉金迷”。第二眼我们看到了女人的大腿，我们看到女性被解放了，一个阶层形成了，职业女性阶层的形成直接带来的结果就是女人离开了男人的控制，所以我们创造了一个词“活色生香”，当我们用这两个词描述城市的繁华，我们才能够现代省市是货币和女人创造的，而最早发现这个原理的人就是恩格斯。恩格斯很明确把当时的社会制度描述为男权社会、父权家庭，在这样的社会中女人的天性是被压抑的，她们仅仅是生育的生育，所以他说社会进步的标准是以妇女解放的程度为标准。女性参与社会劳动、第二自由选择结婚，当我们用这两个指标来研究城市，我们不佩服恩格斯当年伟大的预言吗？走进城市女人变了，今天我们在场的女同胞们，我问你们在传统时间你只有一个时间——家务时间，今天你有多少时间？女人家务时间、工作时间，还有一个消费时间，对不对？如果你把你不管你有什么爱好？也不管你长什么样子，用三个城市评价女人告诉我你们希望哪个时间缩短？哪个时间延长。所以一个城市女人越懒经济越繁荣，女人职业化是家务社会化，我们就看到了一个城市不断驱动创新，我们很多创新者我们看到的都是像马云这样的人，以男性居多，但是我们却没有想到，马云成功之后他要感谢女人，因为他创造的体验经济而能够接受这个商业模式就是网上被称之为败家女人们。都市文明的产业创造背后是什么？你们会看到原来村里没有的各种消费品和服务，这些源头都是无一例外都是女人在家干的活，女人不会做饭才会有餐饮业，女人不在家里给老公唱歌才有KTV。当我们把这些源出于家庭的行为转化为社会的产业，我们才会看到城市化的直接的结果创造了一个职业女性的阶层走出家庭。所以我们就给出了一个城市的评价指标，那就是城市的GDP中女性的贡献度越高竞争力越强，中国城市化率53%，女性的经济贡献占GDP的比重已经接近50%。但是我们看看所有发达城市化率以上75%，女性的经济贡献几乎都超过了男性！这样一种变化让我们能够看到一个城市，女性经济贡献度越强，城市越性感，因为职业女性阶层的形成必然会导致结婚年龄延后、离婚率上升。今天也许不知道城市女性平均的生育年龄是多少？2010年是29.1岁，今年最新的统计是29.6岁，过去我们说芳龄29是18，今天真的芳龄29了。芳龄29意味着什么？我们很少人真正研究过女人，但是记者跟踪任何一个男人跟踪半年只有这么一张照片你不觉得我很纯洁吗？所以我们看到越来越多的女性走出家庭有了自己的职业，我们会看到一个城市的性感指数那就是女人的自信，因为性感来自于自信！但是同时给我们带来的问题是什么呢？40岁之后的卵子还能够给你孩子的概率从50%以上下降到5%以下，为了让卵子工作有功能，同时又不耽误你们的事业。最近有一个公司宣布了一项福利，就是公司的女性员工公司出钱为你们冻结一个卵子，让你们自己选择啥时候生。今天我们每个人都离不开手机了，于是我们走进了一个三个屏幕的时代，我们跟我们最亲近的人，同时呆在一起的时间，也永远超不过我们和手机、电视、电脑的时间了，大屏幕电视、中屏幕电脑、小屏幕手机。三个屏幕的时代就在过去40年间让男人的精成数量下降了61%，再过30年男人就要分种男和一般男人了。所以我们要看到时代的变化，而这种变化让我们不得不正视一个显现实，那就是家庭卫星化、女性职业化、家务社会化。在这样的变化当中一个城市的剩女越多城市的经济越繁荣，剩女是中国创造的一个语言，在统计上我们把它定义为金女，金女特指是高收入的职业女性，这是2010年的人口统计韩国的统计，你们会看到一个数字，32岁以上未婚男性硕士以上金男，58000多人，对应的是29岁以上硕士以上98000以上，这就是剩女的比例。32岁以上高中以下的，一个剩女对应的22个“贱男”，为什么城市只有剩女没有剩男呢？是因为剩女宁愿剩下都不去，女人建立一种天然屏障让贱男去开发村姑市场。一个城市就是这样消费升级了，因为很多有人统计过，我这个数字是有把握的。一个单身女性一年的消费额会超过一个女人两个人的消费额，因为两个人相结婚就想省钱，但是一个女人吃了以后使劲花钱，而且不花自己的钱还花自己的钱，花钱越多把剩男赶跑了。当我们去评价一个城市的剩女率，城市经济越繁荣，剩女越多的行业成长性越强，我告诉你一个指标，那就是你的员工剩女越多成长性越强！为什么？很多人以为我是在讲玩笑话，我告诉大家城市的进程伴随着家务社会化自然的会让原来对家务劳动有一种天然偏好的人、对家务社会化的产业具有更强的适应性，从而让产业创新、自然的形成了三大趋势，这并不是我们谁设计的，这种趋势来源于人性的差异，来源于城市化驱动、消费升级、产业升级，而在消费升级是人性的消费时间，产业升级的时候是女性离开了家庭。这样我们就看到了第一知识经济超越资源经济，因为女性的学习能力决定了在知识经济有更高的适应性，而男性的体力优势只是在知识经济有较高的适应性。这个趋势就决定了，像鄂尔多斯这样的一些资源城市未来的发展必然是下降趋势，我是我们现在的看到的一个偶发事件，这是一种趋势性的现象。第二大趋势我们会看到服务经济超越劳动经济，因为男人的男字，田加力，是因为有力气才不得不让女性依附于他。而今天男不耕女不织，我们看到的是服务业崛起了，因为女性善于从被服务对象中寻找感觉，这种体验经济就是马云成功的秘诀。当我们把服务意识和人的天性联系在一起，我们能够看到服务经济中女性的就业率逐步的上升，单位就业的就业岗位远远劳动经济。所以尽管中国的经济在下滑，我们并没有看到敬业危机，我们并没有看到失业上升是因为在经济下滑的同时产业升级了，服务业上升了，而在服务业背后的主要劳动提供者是城市的职业女性阶层。那么我们还会看到第三大趋势，那就是虚拟经济超越实体经济，所以金融业的比重越高，女性就业率越高，女性在金融业以及关联的金融服务业中具有较强的竞争力，这就是过去3、5年刚刚形成的“神经金融学”。人挑战风险的本能主要来源于荷尔蒙，跟管理天性的本能主要来自酶，所以女性酶多荷尔蒙少。我们不是看谁捕捉了多少机会？而是我们看我们控制了多少风险？当我们理解风险是风险？我们就能理解为什么在金融业发达的国家越来越多的岗位已经被女性占领了，尤其是风控岗位，这时候我们才能够理解华尔街的新帝国，C2O（音）其中女性占比高达78%。我们理解这三大趋势我们才能看出哪些城市未来会继续引领，那么这些城市的房价才会继续上涨，我们绝对不要去研究什么政策了，政策对于城市没啥关系，真正决定城市未来是我们的消费升级、产业创新。在指标背后给大家更重要的指标，我们要通过产业创新的趋势看到决定一个城市发展的重要指标叫“居民创业率”，居民创业率越高的城市自然就业率越高，而居民创业率越高的城市驱动产业解决的潜能就越强，我们用这个指标来研究中国的城市，我们深圳要为房价下一轮暴涨做好问题。你们看这就是中国现在产业创新的排名，北京、上海、深圳，我不知道为什么重庆在里面？大概是因为薄熙来的原因，但至少我们能够看到深圳每1000人拥有的商市主体105.2户，全国首位。所以我们用两个指标深圳未来的房价上涨，第一就是商市主体多，第二就是剩女多。所以我们今天能够通过我们的媒体朋友让大家去思考，未来城市竞争力的分化，然后通过城市竞争力的分化我们再来看哪些城市的房价机会继续上涨？所以我绝对不会像过去很笼统的地讲，闭上眼睛买房子！从现在开始我们真正能够在楼市中赚钱的机会越来越少了，而且就是在这些中心城市的中心，我们看到房价上涨你照样卖部标，因为抬高房价只是能够提高资本的证券化率，你真正要卖还是卖不动，所以我们要看到一个时代的拐点，要准备着一个未来一个危机也会到来。多年我们适用超额货币驱动货币政府，创造了这样一个时代。但是我们要知道，截至到今天中国的广义人民币、广义货币已经超过了120万亿，占全球货币总量已经接近了29%，而且我想让大家算算账，旋球货币平均增长4到5%，而我们的总理说我们让货币保持在13%以上是合适的，那么你们想一想，如果这样合适下去，再过10年、15年，最多20年，全球货币三分之二都是人民币了，你不能个危机好意思吗？那不显得咱们太没水平了！美国危机了不就是因为美国的金融业发达吗？欧洲危机了不就是因为欧洲的金融业发达吗？如果我们也不弄个危机将来都对不起“金融”这个词啊！所以我们要看到城市让城市更风险，金融化风险为财富，女性改变了城市的面貌，这样你们可以自己去自己不同城市的相对优势，我想你们有足够的智慧自己去回答哪些城市未来还有黄金白银？哪些城市将来我们会看到房价一落千丈，会赔得你目瞪口呆。我们只要看到一个城市大街上看不见女人的大腿这城市就离死不远了，人口在外流这城市就在走向衰弱。而今天我告诉大家，现在截至到2013年底中国人口还在继续流出的城市只有44个，所以我给了大家几个城市的指标，按收入我们给了17个，按人口我们给了44个，按人口存量给了大家142个，那么中国未来的版图是什么？四个字大局已定，这就是国家发改委不敢对外公布的城市群规划图，这个图早在七年前就做成了。这个地图为什么不挂呢？有些城市没在里面当然不高兴，即使在这张图有些城市也活不了，你想到长春你会想到什么呢？一汽，如果没有一汽还有长春吗？可能有，人口必然减半。现在我们想想哈尔滨还有啥呀？说明哈尔滨人自己都不在哈尔滨不呆，常住人口低于户籍人口，这样你们就看到了一个最简单的指标，只要你用常住人口和户籍人口去比较，你就能看见城市人口去城市化？哪些城市再城市化？再去流动人口、户籍人口、常住人口去比较，你们就看到常住人口多、流动人口更多的城市房价还会继续上涨。那么这张图画了20个城市群，没有争议的是三大金融中心，那就是京津冀、长三角、珠三角城市群，我想让记住八个，成渝城市群，以武汉为中心的形成的华中城市群，我们会看到西安城市群，我们会看到以郑州为中心郑州城市群，我们再增加一个沈阳大连、青岛烟台威海，这样东北留一个沈大，山东留一个，河南留一个，四川一个到两个，就是成渝，福建一个、湖北一个，河北覆盖湖南，西安一个。三大超级、八个大型城市群，这就是未来中国还可能上涨的区域，这些概念供大家参考，我知道你们可能在不同的城市都有不同的选择，你们不需要认同我的观点，至少在过去这10几年我说的话绝大部分都被验证了，所以尽管好些人想让我不说话，但是我只要一说话明天就有一堆人又要骂我了，但是我今年不担心了，反正已经上了一次头条了。谢谢大家！主持人：现场的朋友有问题吗？观众：谢谢金老师！就问一个简单的问题，你刚才提的这个“性感指数”，你怎么看“东莞现象”，东莞的未来在哪里？因为东莞的市场是从深圳过去的，比较苦恼，我就提一下这个想法，金老师可以阐述一下您的观点，谢谢！金岩石：自古以来繁荣昌盛，而且全球最早能够把经营国家理念提出来的人是谁呢？是山东的齐国，当时的CEO，当时是管仲，妓女业是管仲当时治国的一招，把妓女的收入一半收回国库，打仗的时候妓女上上阵把对方的官先睡了，然后就胜了。历史上娼妓从来就是两业，所以东莞是娼不是妓，没有名娼是什么呢？男权社会女性的地位低才会有性产业，这是男权对女性的歧视，但是为什么有妓呢？妓是性感产业，代表的是女权挑战男权。所以当你提到这个问题的时候，我送你一首诗，爱情情爱本无意，情色色情大不同。一个城市并不欢迎色情产业，但是我们欢迎性感产业。观众：金老师我想请问的一个问题就是货币在房价影响会有多大？未来的M2是13的增速，过去的货币发行过多，未来货币的因素对房价的影响有多大？金岩石：我们研究货币一定要有一个总量概念和相对概念，很多人以为我们不像当年4万亿经济了。温家宝10年虽然2009年把广义货币量的增速一下提到27.59%，短期释放了13万亿的超额。经济增长9.9%就算是10%，17除以10，我们看一看从十八大到现在，经济增长在下滑现在是7.3%，货币增长是14%，用14除以7.3%，你们就知道过去两三年货币量的增长仍然很高。但是为什么货币量这么高我们还天天在闹钱荒呢？是因为我们把大量的新增信贷主要流向了政府主导的长期性投资，2009年我们的负债率整个国家的负债率是150%，现在是250%，新增信贷100%也就是60多万亿都流向了政府主导的长期项目，这些都流入了银行，银行天天闹钱荒。政府发现借钱能创造业绩还能贪污、还能成长我们就玩了一个全球的游戏，借新债补新债。中国特色的负债经济，直接带来的结果就是越来越多的资金实际上沉淀在长期投资项目中，所以2009年以后我们看到了房价跳升了一下很快就消失了，实际上现在能够流入市场中的货币实际上是在减少而不是在增加。所以为什么不久前股市对降息的行动反映这么快呢？是因为整个经济体嗷嗷待哺，但是我们也同样可以看到，未来超额货币的存在是不可逆转的，也就意味着房价现在很多方式还没有崩下去就是因为拿货币拖着，并不是因为我们没有看到货币的力量。那么从这个角度上也许我们能够得出一个结论说，中国的楼市不会出现大面积的崩盘，我对这种手法也是半信半疑，我只提到的致富的欲望和超额的货币决定房价。但是越是用我们致富欲望和超额货币决定的原理作为背景，我们只能支持的是能够产生财富的城市主持人吸引更多的货币流入。利在市场上、钱比人聪明，所以不管把钱放在哪，只要放在银行体系，钱就会自动的追逐着财富效应，而涌入中心城市，这就是我能够明确告诉大家未来楼市冰火分明的主要依据之一。主持人：我们再次用掌声谢谢金先生！同时我们要感谢仅为夏天为我们带来演讲的其他两位嘉宾，但无论怎么样我们要感谢请到嘉宾到现场的主办方，谢谢主办方给我们这么一个丰盛的下午！各位来宾，第六届中国地产年会论坛部分到此结束，谢谢领导、谢谢嘉宾，感谢为本次活动提供大力支持的深圳市鹏峰奥星汽车有限公司以及优质红酒供应商窖主俱乐部，非常感谢！各位来宾，明年再见！猜您喜欢}