2009年唐山房地产业界营销精英座谈会
200936 300
一、主持人马华宣布开会，介绍与会嘉宾
二、有唐山市房地产协会会长张魁英先生至开幕词
三、刘建禄社长至欢迎词
四、建设部全国房地产委员会副秘书长
北京联达四方房地产经济有限公司总经理杨少锋讲话
五、泰隆房地产有限公司唐山著名专家戴兆明
讲话题目: 房地产新的春天不会久远
六、开发商代表讲话：
1、宝升昌房地产 总经理 户建
讲话题目：有房住不等于买方住
2、君瑞房地产 副总经理 吴俊友
新华一号的营销负责人 陆晓峰
3、兴盛房地产 副总经理 袁茂仑
讲话题目：以消费者为核心塑造品牌、创造价值
4、中云房地产 副总经理 云莲
中云房地产公司总工程师赵国超
讲话题目:从天一广场项目解读危机中的机遇与发展
5、开尔房地产 副总经理 田杰
讲话题目：当前市场条件下的反思与展望
6、妇兴房地产副总经理 宋立生
讲话题目: 让更多的家庭住上放心的房子
7、（北京）星河湾地产& 总监& 胡汉群、张健瑛
讲话题目：论品牌战略营销之道——跨界营销
七、唐山房地产协会秘书长卑占友总结性发言
八、赵局长致答谢词
九、5：30大会结束
主持人：出席本次活动的单位有：盛世君安、宝春地产、宏达地产、鼎旺地产、宝华地产、宝盛唐地产、澄城地产、远创文化、致信机构、家园地产、宏扬地产、大陆地产、建兴地产、兴盛地产、红宇地产、妇兴地产、王世地产、安信房地产、开尔地产、鼎盛地产、元龙地产、大恒房地产、泰龙房地产、北京复华园房地产、昌隆房地产、开发协会、德玉房地产、景泰地产、同创得业地产、君瑞地产、东方地产、金阳恒泰地产、力合房地产、旺得房地产。好，欢迎各个单位的光临。
分主持人高峰，唐山电视台主持人王玉静，唐山电台经济广播主持人程瑞，唐山电视台影视频道主持人刘新，唐山电视台主持人常青，唐山电视台主持人温超，唐山电视台主持人刘建友。好，欢迎各位同行的光临。
主持人：另外还有唐山广播电视报社与会领导，他们是：广电局正处级调研员副局长，报社常务副社长赵保安，唐山广播电视报业务副社长庄向东，唐山广播电视报业务副社长刘建禄，唐山广播电视报业务副社长杨晋昭。让我们再一次以热烈的掌声对各位领导与各位嘉宾的光临表示诚挚的欢迎和衷心的感谢，谢谢各位。
主持人：好，下面让我们通过一个幻灯片来一起了解一下唐山广播电视报。
&&& 首先我来介绍一下唐山广播电视报社的经营情况，我报社实行事业化管理企业化经营，自收自支，固定资产总值七千多万元，占地面积32亩，拥有员工260人，近五年来，年广告创收稳定在四千万元左右。报纸直接销售收入和其他经营收入大约一千万元。2008年报社广告创收和整体经营创收均创历年最高水平，业务发展中心年产值三千万元利润达到了二百多万元，这是唐山广播电视报社的机构设置情况，广电报社下设办公室，人力资源部，采编中心，广告经营中心，发行服务中心，其中发行服务中心包括发行部、客户服务中心、网站和读者服务部。财务管理中心，印务发展中心，印务发展中心包括唐山广播电视报社印刷厂，唐山新广电印刷有限公司，后勤保障中心，分管物业，车队，基建，安保和食堂，还有工会和策划服务中心。我报社的核心价值理念是人本人文人和，其中人本是以人为本，创大业，创新业，人文，报社是一个非常讲究精神财富积累和转化的地方，人和，以和为贵，构建和谐优雅的环境与家园。我报社的工作指针是四大重点五大措施和七大战略。
&&& 四大重点是采编、广告、印刷和发行。五大措施是狠抓人文环境建设，狠抓人才队伍建设，狠抓经营和发行两个市场的开发拓展，狠抓内部管理体制和经营机制的改革，狠抓各个环节的成本核算关系。七大战略是内容为王战略，发行为先战略，请进来战略，大户双赢战略，品牌致胜战略，广播电视报纸三为一体战略和走出去战略。基于以上创新措施和我报社近年来取得的成绩，2008年7月12日中国广播影视报刊协会为我报社举行了全国著名品牌改革创新示范单位的授牌仪式，中国广播电影电视总局副局长胡占凡同志亲临会场并发表了热情洋溢的讲话。
&&& 这是与时俱进的采编中心，他们立足广电，创新编排，跳出广电，紧跟时尚，立足唐山打造精品，服务唐山彰显特色，他们有活力，有干劲，有目标，有行动，有成绩。2009年我报按照精细化，特色化的要求对报纸进行了新一轮的大改版，定义为地域性、娱乐性、服务性、实用性和时尚性，改版之后的报纸分为新闻，楼市，休闲，两性，健康和娱乐六大板块。同时以一报两碟的形式推出了全资讯。实现了分类广告和资讯信息的全覆盖和全服务，还推出了电子警察专版，大幅度的提升了我报的公信力，此外还策划了两投稿件，实现了商家，广告，采编，读者等多方的互动，达到了经济和社会效益的双丰收。这是我们开拓创新的广告经营中心。他们有创新的思维，开拓的魄力，闪光的智慧和执着的性格，他们是一个团结的集体。广告精英中心不断巩固分部分行业，部主任经营制经营成果。深入推行行业工作室的制度，加强外线广告市场的开发力度，全面推进两个市场战略。推行并创新主题策划，事件营销等广告策略。他们用智慧经营广告，用汗水书写记录。我报2009年度1至2月份的广告创收达到了730万元。我报社拥有一支专业敬业的房产广告策划团队，他们坚持以市场需求为导向，以客户利益为核心的原则，秉承合作服务双赢，分享共进的理念，立足报纸，多方策划，为客户提供周到，现代，高智慧含量的广告策划方案，目前房产广告逐渐成为我报四类重点广告中最具成长性的行业。我报于2008年3月10日增开了好地方专版，一共设八个版面，现在以遵化，乾安，唐海和迁西为试点，按照相关规定实行与主报一体发行和自主发行。
&&& 这是我报社奋发进取的发行服务中心。他们以队伍建设和渠道完善作为抓手，把握销售终端的多元化和征订模式的多样化，凭着硬朗的工作作风打拼于发行市场，推行人性化管理手段，推进发行工作的市场化和产业化，我报的单期发行量达到了25万份。发行服务中心通过整合发行部，客户服务中心，读者服务部，网络资源，依托四多品牌，三大发行，两个市场，一大网络积极推行市场化运作。
&&& 四多品牌是一万多个广告客户，十万多个读者客户，二十多万份发行，一百多万人传阅。三大发行是覆盖发行，客户发行和概念发行。两个市场是市区市场和县区市场，一大网络是发行客户服务中心，网站，陪送一体化运营网络。
&&& 这是勤奋务实的印务发展中心，该中心拥有高斯，海德堡等现代印刷设备，发挥品牌带动优势，坚持向管理和市场要效益的思路，积极开拓市场。他们奉献了以新广电印刷有限公司和报社印刷厂为主体的发行模式，通过股份制改革，引进现代管理制度和先进印刷制度等手段向集约化方向迈进。目前我报社承印唐山和秦皇岛地区的人民日报，经济日报，参考消息，环球时报等三十多种报刊和杂志，印务中心被评为2007年度河北省强势印刷企业，2008年度全国质量守信企业，全国第一批国家级征信企业，从而确定了华北地区报业印刷企业的领先地位。我报社与河北省广电局培训中心和多家名牌高校成立了唐山广电联合人才培育中心，报社还成立了手递手快递公司，业务范围涉及物流，仓储，配送和快递等业务，2009年度报社事业发展规划是：
&&& 一、深入推进内容为王战略，突出报纸的产品地位。
&&& 二、推行以预算管理，成本核算管理和分配制度管理为核心的现代企业管理制度。
&&& 三、以品牌战略为总战略，狠抓品牌建设。
&&& 四、紧盯市场，争上项目，构建大经营，大发展的新格局。
&&& 五、转变经营管理模式，谋求报社印刷产业的新发展。
&&& 六、开展主题活动，打造共创共建共赢共享的良好氛围。
&&& 七、推行人为战略，强化事在人为，人人有为的意识和行动。
&&& 唐山广播电视报社是我们共创的事业，共建的家园，共享的平台，我们置身其中，我们受益其中，我们将在各级领导和社会各界的关怀支持下罗力同心，共赴锦程，我们的目标和愿景是做好做强做大广电报业，与兄弟媒体共享广电报业的发展成果。年对于房地产业来说是一个充满希望的年份，作为电信人士，我们希望在平淡的房产市场运作出不平凡的经营业绩，同时作为消费者我们希望房价趋于合理，房屋更加宜居，今天我们带着对房地产事业的美好期望共谋发展。
年唐山市房地产业界营销精英座谈会，这是唐山广播电视报继去年之后召开的第二届座谈会，今天来参加会议的有专家，有各位领导，有新闻界的朋友，更多的是来自我们房地产业，各个企业营销单位派来的主要领导参加，还有营销方面的精英来参加座谈会。我有机会来参加这次会议非常高兴，我代表唐山市房地产协会对座谈会的召开表示热烈的祝贺，预祝大会取得圆满成功。
年的发展形势，这就是我们面临的毋庸置疑的最大的困难。怎么办，大家都在深入的研究，要动脑筋想办法，如何摆脱困境，如何推动房地产业复苏，回暖，甚至进一步发展，这是摆在我们面前的一个重要的问题，这是现实问题。这个突破口在什么地方，今天咱们广播电视报召开这个营销经营座谈会，我觉得这是一个专题座谈会，非常的适时，抓住了当前房地产业的关键。营销这个环节在咱们房地产发展，开发的过程中它的地位和作用，特别是在当前咱们营销这个环节，也就是说把房子卖出去，资金回收过来，这是不是咱们房地产业摆脱当前困境走出低迷的这么一个突破口呢？这就是大家今天共同探讨的问题，要我个人的观点我觉得这是很关键的一个观点。面对这个问题采取什么策略和对策拉出重围呢，这是今天座谈会的宗旨，专业性就在这里，这就是今天会议的主题。请大家踊跃发言，介绍经验，交流体会，畅所欲言。
张魁英：下面就是大家踊跃发言了，我的发言就到这里，谢谢大家。
年房地产业发展主趋势，指导我们媒体正确为房地产业健康、快速的发展搞好宣传。在座的房地产界的老总都是房地产界的经营，唐山房地产业的发展你们举轻若重，过去的里程中你们为唐山房地产业的发展乃至经济发展起了很大很好的作用，并且今后的唐山的安居乐业工程仍是重要的力量。请大家来到我们广播电视报社，我们怀着真诚欢迎，万分感激之情，我向大家汇报三句话。
优势，可以按照客户的需求细分市场进行有效的发行及增发，现在整个唐山各乡镇书记、镇长在看我们的报纸，我们的好地方专门已发至各村的书记，村长，并且我们有专门公关人员进行引导性的工作，可以说，在普遍方面我们把触角伸向方方面面，多多益善，在有效方面客户指哪打哪有的放矢。
年金融危机的形势下我们也只有自身做大做强，信赖和依赖媒体才能够携手共度难关再创辉煌，现在我们有请建设部全国房地产委员会副秘书长，北京联达四方房地产公司总经理杨少锋讲话，有请杨先生。
年的9月份曾经有一次走进香河足球城的一个活动，尤其我们几个常务理事我们大家坐在一起吃了一顿饭，结果主导了北京年末的一场降价潮，为什么？因为我们这些常务理事基本上都是各个项目公司的总经理，各个集团直接搞房地产的总经理，当时我们以聊天的时候互相的问，国美当时中体奥林匹克的副总裁王哲还在天泰当副总裁，我们几个人探讨的时候，我刚刚从广东回来，我们广东项目刚刚第一期开完，他问我对广东这个市场的一个情况。我当时跟他们说广东的市场只可以用这么一个词来形容那就是惨不忍睹，所以大家回忆说起我们2008年年末北京的房地产市场会怎么样的时候，我们最终会得出一个结论今年日子不好过，资金很紧张，年末我们很多款会到期，资金链很紧，怎么办？你的销售量好吗？不好，那怎么办？可能只有降价这一条路，也就是说我们很紧张，我们业内的人士，尤其决策者我们探讨一个很小的事情最后我们大家形成一个共识那就是降价，就得三个字，快，狠，准，快要抢在别人之前降价，比如著名的北京的万丽花城降价比较早，还有2008年在北京卖得非常好的那一个理想城，也是卖得比较火爆的一个项目，为什么？就因为卖得比别人快。第二个准，降价之后然后会面临着一系列的，这后面的怀疑，像万科，像龙湖，那个项目我看过无数次一直想买那个项目，那个项目我认为性价比到目前为止非常高，但售楼处让人家砸两次，为什么？因为没有处理好降价跟前期业主的管理，所以我们得出第二个字是准。第三个要狠，怎么说？不要像下台阶似一步一步往下降，越来越没有信心。我们得出这么一个结论一个月之后，我们当时参会的很多的老总，我印象其中有六个项目，包括远洋的等等的项目我们在之后一个多月的时间马上就开始降价潮。当然这不是说因为大家一起吃饭就决定了一个降价，就是当时各种业内的降价沟通，我们互相之间把这个市场，每个看到都是一个支离破碎的情况，我看到只不过是我这一个项目我这一个群体，可是当有十个代表性项目大家坐在一起我们可能会得出一个市场的一个报告，这一种机会我觉得尤其对我们营销行业的人是非常重要的，所以业内大家要定期的沟通和交流这是非常有必要的。所以这也是为什么我们协会能够在短短的半年时间里面发展到目前有三百多个成员。而且其中一百个历史基本上都是各个项目的总经理，副总经理，至少是营销总监。包括我们唐山其实也完全可以去成立这么一个，就是一线的营销人群定期交流的这么一个组织，如果大家有兴趣，我们也可以直接在唐山组织一个经理人联盟组织，也可以加入这个上级的组织，这是我简单的一个介绍。
年拿地王的所有的项目到今年都面临一个共同问题，就是他们周边的项目售价远远低于他们现在的项目售价，为什么？就是因为这些开发商并没有战略眼光去看待房地产市场的发展。所以在这一点上我自己的体会非常深刻。
年，2008年全国房地产行业内唱空声音唱得最响的一个，那时候基本上新浪网每一周有一个头条是我写的文章都是在讲楼市的拐点可能会到来，最早我是在2007年8月份在搜狐当嘉宾时提出来，我说美国次贷危机对中国房地产业第一个影响是央行会提高这个企业贷款的首付，那时候我得到内部消息有可能要提高首付，当时只是在政策一个探讨的过程，但是加上我们这一个分析，我们认为说提高首付势在必行。在2007年11月份我跟远洋老总等一些人在做嘉宾探讨2008年全国楼市情况的时候当时我说2008年楼市拐点基本在二三月份，当时全国基本上没有人认同我的观点，后面的走势大家都清楚了。为什么我提到这一点呢？作为一个经济公司我在2007年我自己做了一个非常痛苦的决策，把我们在北京当时签约四个项目通通解约，那时候跟几个签约项目的开发商谈，那一个时候市场很好，8到9月份，原来我们跟他们签约价格8300后来开发商说不行我开盘价要8800，整个均价要卖9300，我说不可能明年市场往下走而不是往上走，但是最后意见达不成一致我非常痛苦把北京的四个楼盘解约了，当时想想很痛苦后来想想很幸运，如果当时还是按照开发商跟我们定的价格来做的话可能我们去年公司会死得很难看。
年的时候跟华润抢门头沟的一块儿地，当时我们有一次刚好在一起聊天陈总他问我说杨总，你觉得那一块地多少钱能买？我说超过十亿不要考虑，门头沟的房价要涨到这个价格这个市场马上就得崩，当时他举牌到11.6亿最后没有勇气再举下去，结果被华润以16亿买走，后来过七八个月之后我再碰到他，他就跟我说这么一句话杨总，还好当时我没有拿那一块地否则我就属于你说的那一类死得很难看的房地产开发商。我们今天回过头来看万科在福州那个项目楼面地价7023拿的，加上成本一万三千多，周边当时万科一进入福州房地产市场之后当时那周边房价均价由六千多一下子涨到八千多，现在又回到六千多，万科这个项目赔死。北城在长沙拿地王，所有在2007年拿地王的开发商都是现在降价最狠的开发商，举这个例子我想说什么？做房地产行业的人我们一定要有超前的战略眼光，当我们拿这一块地的时候市场有可能非常的乐观，但我们需要考虑到所有的开发商这时候都跟我们这么想，大家都在拿地，那两年之后会形成什么情况？上个周我刚刚去过呼和浩特，呼和浩特这个城市当时在2007年突击放地，目前市场上面供应量今年将近一千万平方米，可是2006年，2007年，2008年销售最好的时候一年才销售120万平方米，到2008年就萎缩到六十几万平方米，这么一个市场怎么做，当时所有开发商拿地的时候听呼和浩特市政府，市场描绘前景都很好，每个一看这个楼市市场前景很乐观，我认为即使没有房地产行业这一轮的宏观调控，呼和浩特这个城市的泡沫也是注定要破灭的。我们大家在拿地的时候我们也是需要有战略眼光不要光光盯着自己看，还要看看别人在做什么，然后再想一想，我们能不能做得更好。
年开始进入唐山市场，我们最早做的龙庭的项目，当时我们提出一系列的高科技的概念，打造唐山第一科技豪宅，后来做的金阳旺座，由于这个市场2008年调整我们基本上属于观望状态，对唐山市场我们应该是比较了解的。唐山市场今年也同样面临一个非常大的问题，我们在座各位都知道，在全国的这一种二线城市里面唐山市场应该不算一个很规范的市场，可能我们的销售工作要远远的比其他城市要来得早得多。今年除了2006年因为90，70政策还有因为市政府规范房地产市场秩序所出台一系列导致很多项目延迟到今年开盘之外，还有大量的停改项目进入市场，今年唐山也会面临一个比较严峻的形势就是供应量非常的巨大。在这一种形势之下我们大家应该做什么，我建议三个方面，一个方面从大势角度来看今年整个房地产市场还是非常不错，为什么这样说？今年一季度到二季度央行在2008年所发行的2.4万亿定向票据其中有2.2万亿今年到期，一季度，二季度到期会释放两万亿的现金，根据我从财政部得到的消息到今年9月份我们存款准备金率会调到10%左右，目前是14.5%，这又增加两万多亿现金供应，两块加起来四万亿到今年9月份房地产行业基本上不缺钱，那大家的日子会好过很多这是第一个利好。
，2007，2008年三年时间来比较乐观的水平，跟2007年最好的时候基本相当，我们存量的商品房，除了新房供应之外，存量商品房从原来十一万三千套已经降到九万八千套，就是整个销售情况非常乐观，大家应该都感受到现在如果有在外地做项目的整个市场的发展前景都不错。在这里我对今年我们唐山的房地产市场我给大家提三个建议：
年的时候就提过了现金流绝对安全应该摆在利润之前，这是最关键的一点，活着比什么都重要，这是第一。
年楼市的春天不会冷，下面我们有请泰隆房地产有限公司唐山著名专家戴兆明来说一说房地产新的春天不会久远。
年走势的议题和大家共同讨论，做抛砖引玉的发言，我发言的题目是房地产新的春天不会久远。
年以来国家一系列的政策调控，从2007年4季度出现了拐点，其房价经过两年多来的疯涨得到了控制，2008年夏季开始出现了全球金融危机的风暴，使我国的经济发展受到了严重的威胁。危机对房地产业的冲击更是雪上加霜，从而造成了目前房地产低迷，彷徨，房价回落，消费者的购房预期发生了变化，持币观望气侯浓重，房屋销售量骤降，市场交易现在低迷，商品房库存量剧增，开发商资金回笼压力加大，资金链非常紧张等等，房地产业进入了严冬时期，但是房地产毕竟是国家经济的支柱产业，对国家经济的支撑力具有相当影响，据统计部门统计对于国家的GDP可拉动2%以上，可以解决就业五千万人以上，维持国家从2008年第四季度以来陆续出台的降息减税取消两套房交易税，暂停向银行贷款利率的好消息，不少省市也打出了救市措施，如政府补贴，购房落户口等等，从有关统计数据显示，不少省市从原月份以来房地产的销售已呈现回暖迹象，尽管2009年房地产仍将继续面临重重危机，我认为这也许正是一个阳光普照的新时代的开始，孕育着一个新十年的到来。
年以来经历了两年多的骤涨后达到了峰点，下降是必然的规律，我市2002年一般的商品房平均售价两千元左右，2005年是三千元左右，2007年达到六千以上，有的甚至达到八千多，基本翻了一番半到两番。从去年年底开始我市房地产开始下降，现在已经下降到六千以下，从对过去几年房地产经营者的高利润来分析，不少房地产公司不是从练企业内功提高楼房的品质和强化管理获取的，而是依靠土地的升值，非正常取地和大规模复制，我们看到唐山市没有几个小区，外地的，北京的同志来看到唐山没有几个小区是达到非常宜居的，是大规模的复制，楼房的平面，建筑没有什么变化，所以是用这一种来盈利的传统性的地产的经营来获取的。随着社会的进步，人们对于物质，精神和文化需求的提高，对追求品质和品位高的楼盘数量增强的情况下，仍依靠传统经营地产的公司来说，无疑是一次严重的考验。
年以来承受着国家宏观经济政策调控，国际的金融危机，以及房地产自身因素，如房价虚高，泡沫大等三重压力而进入了严冬，但不会很久，首先国家对房地产业的调控已基本结束，出台了一系列利好政策，如减息，减税，取消两套房高利率，暂停70，90，北京一暂停，原来小区里面70平米，90平米占70%的比例等等，其明媚阳光春天不会很远，其次估计金融危机对我国的影响由于全国上下众志成城，万众一心，国家扩大内需的应对政策已取得初步成效。昨天温家宝总理的政府工作报告提出我国今年GDP较去年可提高8%，国民经济是继续高位运行，所以金融风暴的影响正在减弱。
年我市的GDP已超过烟台，名列全国第19位，今年赶超沈阳，大连，强势的努力正在发力，这是我市房地产业的希望所在，我衷心的希望全市的房地产经营者认清形势，开拓进取，为迎接房地产新的春天而共同努力，谢谢大家。
，70政策这一个套在房地产行业上面的紧箍咒基本上已经要全面放开，90，70政策这是第一。第二个第二套房贷政策基本上也要全面分开。第三个今年中央下一步调控一个重要的政策就是房地产这一块儿的贷款也会放得比较，谢谢大家我补充这样三个消息。
万的居民谢谢您，并且希望这一天能够早一点到来。好的，下面我们听一听房地产开发商的看法，首先我们有请年轻有为的成功置业董事长卢建先生发言，题目是存量房的交易量将稳步提升，商品房价格将回归理性。有请。
年到今天，一直到去年年底每年房价以不低于20%的市场价格在递增，直到去年下半年受国际金融形势的影响，国内房地产行业迅速萎靡，我们作为唐山市第一家房地产中介机构，我们想目前的困难还是暂时的，因为我们可以用一些数据来支撑。今天上午我们和唐山市房管局交易中心取得联系，在去年2008年1月份，我们的存量房交易量是235套，今年1月份是290套，同比上涨了23.4%，这是指交易量，2008年2月份是120套，2009年是295套，同比上涨是145.8%，这两个数据说明什么问题呢？就是我们唐山的二手房市场，在去年下半年很短暂的萧条之后，现在我们真正的购买者，也就是我们的刚性需求又在市场放量，在扩大，所以说我们这一个二手房市场，在2009年将会稳步提升。这里面有一个因素是在我们2月份，今年2月份我们唐山市政府和唐山市的中介机构一起合作面向社会征集235套房源，其中一百套是购买交付廉租房使用，另外135套是租赁，同样放到市场当中来进行廉租房使用，专门有一个对二月份增长率的叙述，但总体来看我们唐山市二手房市场，也就是存量房市场是在健康有序的发展，而且会进一步的稳步提升。
元左右，还有一个东南区域，东南区域比较典型的是小福山区域，建鼓楼区域，东运河区域，均价大约四千，我们从西北，东北，西南，东南的价格划分就是六千，四千五，五千和四千，这四个价格作为我们唐山市市场理性价位回归的一个指导价格。
，3800的价格，很多人产生恐慌，觉得是不是唐山价格会回到前几年的一个水平，我觉得这都是个别的情况，不足以影响整个唐山市的房地产市场。我觉得唐山市目前的房地产市场的价格，是需要回归理性的，理性的价格刚才我已经提到过了，就是我们对唐山市目前的一个交易量跟交易价格做的一个统计得出来的价格。我们唐山市下一步要开发大量的商品房，今年的一个重头戏就是我们有很多省外的企业纷纷进入唐山，比较典型的代表是大连万达广场项目，以商业为主体的一个项目，商业房在目前房地产市场低迷的时候会保持一个比较好的上涨势头。因为我们住宅的供应量在前几年都是比较大的。尤其是在前三年到五年这一个期间内，大量的投资，投资者进入房地产市场，也就是说我们每一个家庭拥有三套房，四套房是很普遍的一个行为，我们期待它能够通过出售获得更高的收益。但是我们现在应该说我们投资者都已经撤出这个房地产市场了。而且现在我们这个股票市场正在抬头，还有其他一些投资理财的方式方法。我们今年1、2月份同比上涨这么高的比例就说明我们唐山市对房子的刚性需求是非常大的。当然这里面还有一个具体的数据就是我们在2月份和今年1月份的存量房成交里面，旧公房转让占到75%，旧公房的转让和商品房进入二级市场流通在去年以前基本上都是50%左右，50%的旧公房和50%的商品房，今年1、2月份的旧公房转让比例上升直接说明什么问题呢？就是老百姓刚性需求还是集中在总价低这么一个层面上，商品房的价格目前还是有一点居高不下。
增长的速度和我们的财政收入在全国来讲都是很高的，我们老百姓手里面不缺钱，在今年春节的时候我带着我家人去马尔代夫旅游的时候碰到两拨客人，一听说话就知道是唐山人，所以我们现在投资者撤出房地产市场并不代表我们唐山的房地产市场一定会萧条，因为有大量的刚性需求，大量的真正的购买者进入到这个市场，所以说只要是我们的房地产市场开发企业能够一起同心协力，能够把我们的这一个利润回归到一个理性的市场价格，我相信我们唐山将会在全国率先成为这个房地产稳步上升的一个城市。而且这些都是基于我对唐山房地产市场和唐山经济的持续利好所得出的结论。我就讲这么多，谢谢大家。
在理解力，就是说这个时候对事情，对目标，对结果，对现实条件能不能形成正确的理解。这个话我就想在这个时候相对轻松一点跟大家分享几点，我在行业当中这几年包括结合当前市场形势的几点理解，没有大的意见了，因为领导都讲的差不多了。
但市场不好，卖不掉，我只有两种选择，一种选择是用便宜的价格把它卖掉，另外一种选择是我拿着这些手机死掉，这一个时候怎么做是开发商自己的事情，是这一个老板自己要做取舍的事情不是营销人员能够解决的事情，你可以提供一些信息，这是我关于存量的看法。
年，2007年叫急速上涨期，突然一下子就上去了到峰顶，然后到2008年出现一个陡降期，可能未来出现一个缓降期再有一个底部调整期再有一个缓慢上涨，这就是我说的恢复期，也是降。其实我想作为营销人员怎么面对这次调整，我的意见就是在同甘共苦的曲线当中成长。实际上市场好了我们就同甘，市场不好我们就共苦。但对不起客观讲包括我的团队，我身边的活动能具备共苦心态的人太少了，我想谁具备这份心态谁就是现在营销人员当中出类拔萃的精英。那在这个同甘共苦这一个事儿里面就是坦荡。是不是市场有对立面，我们有的时候会说这些客户真麻烦，就是要跟开发商对着看，这个代理公司真差劲，就是不听我开发商的，我这个设计院怎么怎么样，总有这些问题，或者说这个媒体和我们这个项目为什么老是不能够好好的配合。这个时候我想说的就是其实没有对立，只是有没有一种更好的机制让我们把利益和责任分配好，能分享利益更能够分享责任。
年出生的大学本科毕业的女孩子，2008年6月份入行，做了几件事情让业内刮目相看，她做销售的时候要求自己永远对客户笑容，要好好的接待每一个客户，好的基本面的问题，这些我都不讲了，就说事项。第一个卖的苏州的项目有一个昆山的客户，邀请客户到现场不来，她就做一件事情，跟财务写一张借据，收到财务部验钞机一台。收据一张，认购书一张，然后拿着这些东西从苏州自己坐大巴车去昆山，到客户家里签约。然后拿着钱再回来，十万块钱定金，这是第一件事情。我想这几个例子还是想讲一下。
块钱，客户买了多少房子呢？直接购买1500万，推荐购买2700万。
纸发给在美国的客户，然后这个客户能够按照她这个结汇手册上面的一二三四五六七八九就办出来了。我想讲四个细节，就是让大家看到希望，不是现在行业不行是因为好多事情我们还没有做。士兵突击，不抛弃不放弃，谢谢大家。
年的这一场金融危机，这场危机波及到了全球，今天我看到了我们业界这些人士大家都很年轻而且都有非常好的理念，对于事业也都有不放弃的这一份执着，大家坚强的站到了这一场危机之前，我们有理由相信大家一定能够战胜危机成为勇敢的胜出者，祝福你们。
，06，07年这三年无论是政府开发商还是消费者，还是开发商都应该承认楼盘的销售价格是在上涨。这不得不让消费者考虑到现在市场上面有一定的风险和不稳定因素，而后消费者开始持币观望情绪日渐严重，但人们原有居住环境，提高居住品质的愿望仍然存在，房地产的刚性需求也仍然存在，在这一场行业危机之后必定会大浪淘沙，真正优秀的房地产企业也必将延续。面对当前的房地产市场环境，我认为开发商只有把品牌做好，把房价定位精准切实实际才是生存壮大之根本。
年房地产市场风云激荡，房地产企业面临着近年来少有的危机，房地产品牌的塑造在目前情况下将起到重要的作用。房地产业经过十几年的发展，其竞争已从早期的价格竞争，规模竞争，项目竞争与产品质量竞争发展到今天的品牌竞争，所以品牌建设不仅是房地产企业赖以生存和发展的立足之本，同时也是影响消费者购房决策的最主要因素之一。因此，房地产企业要想做大做强，在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须走品牌建设之路，而房地产知名品牌的确定最终裁判者是广大的消费者。品牌价值重要的是它的精神层面，也就是企业核心价值观的外在表现，品牌是企业综合实力，企业文化，经营模式等综合因素，通过长期的市场行为，在消费者心理形成的认同感，现在以我们兴盛房地产开发公司为例来谈谈建立品牌的益处。
年在座的每一位都毫无争议的在关注着同一件事情，那就是金融危机，在这一场地产业的全民运动中智者看到危，勇者看到机，下面我们有请中云房地产公司总工程师赵国超从天一广场项目来谈一谈危机中的机遇和发展，有请赵国超。
多个停车位的地下停车场，相信项目建成后尤其是节日期间，天一广场项目所在的北京道，商通四海商业圈停车状况会极大的改善。以上的介绍不是为了做广告，而是想借此表述我们的一种思想观念，就是说项目建设的成功与否，营销的手段其实是相对次要的，关键是要切实的考虑到市场的需求，满足市场的需求，还要考虑到不要把所有的鸡蛋放到同一个篮子里。中国有句老话任凭风浪起，稳坐钓鱼台，风浪再大，只要自身的产品适销对路，我们的企业就能够立足产品这一个钓鱼台，从而笑傲江湖，其实在目前的情况下大家都在谈论如何渡过危机，盼着房地产的春天来临，其实房地产行业的春天已经在孕育中，就看我们如何认识和把握，我们只是小的开发企业，对宏观的经济形势无能妄加评论，只能就我们企业自身的情况谈一谈如何在目前这种市场形势下把握基于，天一广场项目自去年开工以来，唐山市政府和路北区都非常重视，市委赵书记前几天刚到天一广场工地现场进行了调研，对我们下一步的工程建设提出了宝贵意见，路北区政府专门在天一广场工地举行现场办公会议，协调解决项目建设过程中的困难，这些既是对我们中云房地产公司的支持，同时也体现了目前政府各部门正在积极为唐山建设市场的健康发展和唐山经济的可持续发展提供强有力的支持。这就是我们唐山房地产业的机遇。能在政府的大力支持和引导下根据市场形势调整开发思路，转变开发理念，适应市场需求，在取得经济效益的同时承担起我们房地产开发企业的社会责任，这是我们的希望所在，也必将为我们带来希望。
年交易量急剧下滑，进入了人们所称的寒冬期，人们对房地产呈现持币观望，呈现对房地产价格盼降的心理预期。在这种淡市下反思房地产和人们日前心理预期的内源，我认为主要来自于以下三个方面。
一、主持人马华宣布开会，介绍与会嘉宾
二、有唐山市房地产协会会长张魁英先生至开幕词
三、刘建禄社长至欢迎词
四、建设部全国房地产委员会副秘书长
北京联达四方房地产经济有限公司总经理杨少锋讲话
五、泰隆房地产有限公司唐山著名专家戴兆明
讲话题目: 房地产新的春天不会久远
六、开发商代表讲话：
1、宝升昌房地产 总经理 户建
讲话题目：有房住不等于买方住
2、君瑞房地产 副总经理 吴俊友
新华一号的营销负责人 陆晓峰
3、兴盛房地产 副总经理 袁茂仑
讲话题目：以消费者为核心塑造品牌、创造价值
4、中云房地产 副总经理 云莲
中云房地产公司总工程师赵国超
讲话题目:从天一广场项目解读危机中的机遇与发展
5、开尔房地产 副总经理 田杰
讲话题目：当前市场条件下的反思与展望
6、妇兴房地产副总经理 宋立生
讲话题目: 让更多的家庭住上放心的房子
7、（北京）星河湾地产& 总监& 胡汉群、张健瑛
讲话题目：论品牌战略营销之道——跨界营销
七、唐山房地产协会秘书长卑占友总结性发言
八、赵局长致答谢词
九、5：30大会结束
主持人：出席本次活动的单位有：盛世君安、宝春地产、宏达地产、鼎旺地产、宝华地产、宝盛唐地产、澄城地产、远创文化、致信机构、家园地产、宏扬地产、大陆地产、建兴地产、兴盛地产、红宇地产、妇兴地产、王世地产、安信房地产、开尔地产、鼎盛地产、元龙地产、大恒房地产、泰龙房地产、北京复华园房地产、昌隆房地产、开发协会、德玉房地产、景泰地产、同创得业地产、君瑞地产、东方地产、金阳恒泰地产、力合房地产、旺得房地产。好，欢迎各个单位的光临。
分主持人高峰，唐山电视台主持人王玉静，唐山电台经济广播主持人程瑞，唐山电视台影视频道主持人刘新，唐山电视台主持人常青，唐山电视台主持人温超，唐山电视台主持人刘建友。好，欢迎各位同行的光临。
主持人：另外还有唐山广播电视报社与会领导，他们是：广电局正处级调研员副局长，报社常务副社长赵保安，唐山广播电视报业务副社长庄向东，唐山广播电视报业务副社长刘建禄，唐山广播电视报业务副社长杨晋昭。让我们再一次以热烈的掌声对各位领导与各位嘉宾的光临表示诚挚的欢迎和衷心的感谢，谢谢各位。
主持人：好，下面让我们通过一个幻灯片来一起了解一下唐山广播电视报。
&&& 首先我来介绍一下唐山广播电视报社的经营情况，我报社实行事业化管理企业化经营，自收自支，固定资产总值七千多万元，占地面积32亩，拥有员工260人，近五年来，年广告创收稳定在四千万元左右。报纸直接销售收入和其他经营收入大约一千万元。2008年报社广告创收和整体经营创收均创历年最高水平，业务发展中心年产值三千万元利润达到了二百多万元，这是唐山广播电视报社的机构设置情况，广电报社下设办公室，人力资源部，采编中心，广告经营中心，发行服务中心，其中发行服务中心包括发行部、客户服务中心、网站和读者服务部。财务管理中心，印务发展中心，印务发展中心包括唐山广播电视报社印刷厂，唐山新广电印刷有限公司，后勤保障中心，分管物业，车队，基建，安保和食堂，还有工会和策划服务中心。我报社的核心价值理念是人本人文人和，其中人本是以人为本，创大业，创新业，人文，报社是一个非常讲究精神财富积累和转化的地方，人和，以和为贵，构建和谐优雅的环境与家园。我报社的工作指针是四大重点五大措施和七大战略。
&&& 四大重点是采编、广告、印刷和发行。五大措施是狠抓人文环境建设，狠抓人才队伍建设，狠抓经营和发行两个市场的开发拓展，狠抓内部管理体制和经营机制的改革，狠抓各个环节的成本核算关系。七大战略是内容为王战略，发行为先战略，请进来战略，大户双赢战略，品牌致胜战略，广播电视报纸三为一体战略和走出去战略。基于以上创新措施和我报社近年来取得的成绩，2008年7月12日中国广播影视报刊协会为我报社举行了全国著名品牌改革创新示范单位的授牌仪式，中国广播电影电视总局副局长胡占凡同志亲临会场并发表了热情洋溢的讲话。
&&& 这是与时俱进的采编中心，他们立足广电，创新编排，跳出广电，紧跟时尚，立足唐山打造精品，服务唐山彰显特色，他们有活力，有干劲，有目标，有行动，有成绩。2009年我报按照精细化，特色化的要求对报纸进行了新一轮的大改版，定义为地域性、娱乐性、服务性、实用性和时尚性，改版之后的报纸分为新闻，楼市，休闲，两性，健康和娱乐六大板块。同时以一报两碟的形式推出了全资讯。实现了分类广告和资讯信息的全覆盖和全服务，还推出了电子警察专版，大幅度的提升了我报的公信力，此外还策划了两投稿件，实现了商家，广告，采编，读者等多方的互动，达到了经济和社会效益的双丰收。这是我们开拓创新的广告经营中心。他们有创新的思维，开拓的魄力，闪光的智慧和执着的性格，他们是一个团结的集体。广告精英中心不断巩固分部分行业，部主任经营制经营成果。深入推行行业工作室的制度，加强外线广告市场的开发力度，全面推进两个市场战略。推行并创新主题策划，事件营销等广告策略。他们用智慧经营广告，用汗水书写记录。我报2009年度1至2月份的广告创收达到了730万元。我报社拥有一支专业敬业的房产广告策划团队，他们坚持以市场需求为导向，以客户利益为核心的原则，秉承合作服务双赢，分享共进的理念，立足报纸，多方策划，为客户提供周到，现代，高智慧含量的广告策划方案，目前房产广告逐渐成为我报四类重点广告中最具成长性的行业。我报于2008年3月10日增开了好地方专版，一共设八个版面，现在以遵化，乾安，唐海和迁西为试点，按照相关规定实行与主报一体发行和自主发行。
&&& 这是我报社奋发进取的发行服务中心。他们以队伍建设和渠道完善作为抓手，把握销售终端的多元化和征订模式的多样化，凭着硬朗的工作作风打拼于发行市场，推行人性化管理手段，推进发行工作的市场化和产业化，我报的单期发行量达到了25万份。发行服务中心通过整合发行部，客户服务中心，读者服务部，网络资源，依托四多品牌，三大发行，两个市场，一大网络积极推行市场化运作。
&&& 四多品牌是一万多个广告客户，十万多个读者客户，二十多万份发行，一百多万人传阅。三大发行是覆盖发行，客户发行和概念发行。两个市场是市区市场和县区市场，一大网络是发行客户服务中心，网站，陪送一体化运营网络。
&&& 这是勤奋务实的印务发展中心，该中心拥有高斯，海德堡等现代印刷设备，发挥品牌带动优势，坚持向管理和市场要效益的思路，积极开拓市场。他们奉献了以新广电印刷有限公司和报社印刷厂为主体的发行模式，通过股份制改革，引进现代管理制度和先进印刷制度等手段向集约化方向迈进。目前我报社承印唐山和秦皇岛地区的人民日报，经济日报，参考消息，环球时报等三十多种报刊和杂志，印务中心被评为2007年度河北省强势印刷企业，2008年度全国质量守信企业，全国第一批国家级征信企业，从而确定了华北地区报业印刷企业的领先地位。我报社与河北省广电局培训中心和多家名牌高校成立了唐山广电联合人才培育中心，报社还成立了手递手快递公司，业务范围涉及物流，仓储，配送和快递等业务，2009年度报社事业发展规划是：
&&& 一、深入推进内容为王战略，突出报纸的产品地位。
&&& 二、推行以预算管理，成本核算管理和分配制度管理为核心的现代企业管理制度。
&&& 三、以品牌战略为总战略，狠抓品牌建设。
&&& 四、紧盯市场，争上项目，构建大经营，大发展的新格局。
&&& 五、转变经营管理模式，谋求报社印刷产业的新发展。
&&& 六、开展主题活动，打造共创共建共赢共享的良好氛围。
&&& 七、推行人为战略，强化事在人为，人人有为的意识和行动。
&&& 唐山广播电视报社是我们共创的事业，共建的家园，共享的平台，我们置身其中，我们受益其中，我们将在各级领导和社会各界的关怀支持下罗力同心，共赴锦程，我们的目标和愿景是做好做强做大广电报业，与兄弟媒体共享广电报业的发展成果。年对于房地产业来说是一个充满希望的年份，作为电信人士，我们希望在平淡的房产市场运作出不平凡的经营业绩，同时作为消费者我们希望房价趋于合理，房屋更加宜居，今天我们带着对房地产事业的美好期望共谋发展。
年唐山市房地产业界营销精英座谈会，这是唐山广播电视报继去年之后召开的第二届座谈会，今天来参加会议的有专家，有各位领导，有新闻界的朋友，更多的是来自我们房地产业，各个企业营销单位派来的主要领导参加，还有营销方面的精英来参加座谈会。我有机会来参加这次会议非常高兴，我代表唐山市房地产协会对座谈会的召开表示热烈的祝贺，预祝大会取得圆满成功。
年的发展形势，这就是我们面临的毋庸置疑的最大的困难。怎么办，大家都在深入的研究，要动脑筋想办法，如何摆脱困境，如何推动房地产业复苏，回暖，甚至进一步发展，这是摆在我们面前的一个重要的问题，这是现实问题。这个突破口在什么地方，今天咱们广播电视报召开这个营销经营座谈会，我觉得这是一个专题座谈会，非常的适时，抓住了当前房地产业的关键。营销这个环节在咱们房地产发展，开发的过程中它的地位和作用，特别是在当前咱们营销这个环节，也就是说把房子卖出去，资金回收过来，这是不是咱们房地产业摆脱当前困境走出低迷的这么一个突破口呢？这就是大家今天共同探讨的问题，要我个人的观点我觉得这是很关键的一个观点。面对这个问题采取什么策略和对策拉出重围呢，这是今天座谈会的宗旨，专业性就在这里，这就是今天会议的主题。请大家踊跃发言，介绍经验，交流体会，畅所欲言。
张魁英：下面就是大家踊跃发言了，我的发言就到这里，谢谢大家。
年房地产业发展主趋势，指导我们媒体正确为房地产业健康、快速的发展搞好宣传。在座的房地产界的老总都是房地产界的经营，唐山房地产业的发展你们举轻若重，过去的里程中你们为唐山房地产业的发展乃至经济发展起了很大很好的作用，并且今后的唐山的安居乐业工程仍是重要的力量。请大家来到我们广播电视报社，我们怀着真诚欢迎，万分感激之情，我向大家汇报三句话。
优势，可以按照客户的需求细分市场进行有效的发行及增发，现在整个唐山各乡镇书记、镇长在看我们的报纸，我们的好地方专门已发至各村的书记，村长，并且我们有专门公关人员进行引导性的工作，可以说，在普遍方面我们把触角伸向方方面面，多多益善，在有效方面客户指哪打哪有的放矢。
年金融危机的形势下我们也只有自身做大做强，信赖和依赖媒体才能够携手共度难关再创辉煌，现在我们有请建设部全国房地产委员会副秘书长，北京联达四方房地产公司总经理杨少锋讲话，有请杨先生。
年的9月份曾经有一次走进香河足球城的一个活动，尤其我们几个常务理事我们大家坐在一起吃了一顿饭，结果主导了北京年末的一场降价潮，为什么？因为我们这些常务理事基本上都是各个项目公司的总经理，各个集团直接搞房地产的总经理，当时我们以聊天的时候互相的问，国美当时中体奥林匹克的副总裁王哲还在天泰当副总裁，我们几个人探讨的时候，我刚刚从广东回来，我们广东项目刚刚第一期开完，他问我对广东这个市场的一个情况。我当时跟他们说广东的市场只可以用这么一个词来形容那就是惨不忍睹，所以大家回忆说起我们2008年年末北京的房地产市场会怎么样的时候，我们最终会得出一个结论今年日子不好过，资金很紧张，年末我们很多款会到期，资金链很紧，怎么办？你的销售量好吗？不好，那怎么办？可能只有降价这一条路，也就是说我们很紧张，我们业内的人士，尤其决策者我们探讨一个很小的事情最后我们大家形成一个共识那就是降价，就得三个字，快，狠，准，快要抢在别人之前降价，比如著名的北京的万丽花城降价比较早，还有2008年在北京卖得非常好的那一个理想城，也是卖得比较火爆的一个项目，为什么？就因为卖得比别人快。第二个准，降价之后然后会面临着一系列的，这后面的怀疑，像万科，像龙湖，那个项目我看过无数次一直想买那个项目，那个项目我认为性价比到目前为止非常高，但售楼处让人家砸两次，为什么？因为没有处理好降价跟前期业主的管理，所以我们得出第二个字是准。第三个要狠，怎么说？不要像下台阶似一步一步往下降，越来越没有信心。我们得出这么一个结论一个月之后，我们当时参会的很多的老总，我印象其中有六个项目，包括远洋的等等的项目我们在之后一个多月的时间马上就开始降价潮。当然这不是说因为大家一起吃饭就决定了一个降价，就是当时各种业内的降价沟通，我们互相之间把这个市场，每个看到都是一个支离破碎的情况，我看到只不过是我这一个项目我这一个群体，可是当有十个代表性项目大家坐在一起我们可能会得出一个市场的一个报告，这一种机会我觉得尤其对我们营销行业的人是非常重要的，所以业内大家要定期的沟通和交流这是非常有必要的。所以这也是为什么我们协会能够在短短的半年时间里面发展到目前有三百多个成员。而且其中一百个历史基本上都是各个项目的总经理，副总经理，至少是营销总监。包括我们唐山其实也完全可以去成立这么一个，就是一线的营销人群定期交流的这么一个组织，如果大家有兴趣，我们也可以直接在唐山组织一个经理人联盟组织，也可以加入这个上级的组织，这是我简单的一个介绍。
年拿地王的所有的项目到今年都面临一个共同问题，就是他们周边的项目售价远远低于他们现在的项目售价，为什么？就是因为这些开发商并没有战略眼光去看待房地产市场的发展。所以在这一点上我自己的体会非常深刻。
年，2008年全国房地产行业内唱空声音唱得最响的一个，那时候基本上新浪网每一周有一个头条是我写的文章都是在讲楼市的拐点可能会到来，最早我是在2007年8月份在搜狐当嘉宾时提出来，我说美国次贷危机对中国房地产业第一个影响是央行会提高这个企业贷款的首付，那时候我得到内部消息有可能要提高首付，当时只是在政策一个探讨的过程，但是加上我们这一个分析，我们认为说提高首付势在必行。在2007年11月份我跟远洋老总等一些人在做嘉宾探讨2008年全国楼市情况的时候当时我说2008年楼市拐点基本在二三月份，当时全国基本上没有人认同我的观点，后面的走势大家都清楚了。为什么我提到这一点呢？作为一个经济公司我在2007年我自己做了一个非常痛苦的决策，把我们在北京当时签约四个项目通通解约，那时候跟几个签约项目的开发商谈，那一个时候市场很好，8到9月份，原来我们跟他们签约价格8300后来开发商说不行我开盘价要8800，整个均价要卖9300，我说不可能明年市场往下走而不是往上走，但是最后意见达不成一致我非常痛苦把北京的四个楼盘解约了，当时想想很痛苦后来想想很幸运，如果当时还是按照开发商跟我们定的价格来做的话可能我们去年公司会死得很难看。
年的时候跟华润抢门头沟的一块儿地，当时我们有一次刚好在一起聊天陈总他问我说杨总，你觉得那一块地多少钱能买？我说超过十亿不要考虑，门头沟的房价要涨到这个价格这个市场马上就得崩，当时他举牌到11.6亿最后没有勇气再举下去，结果被华润以16亿买走，后来过七八个月之后我再碰到他，他就跟我说这么一句话杨总，还好当时我没有拿那一块地否则我就属于你说的那一类死得很难看的房地产开发商。我们今天回过头来看万科在福州那个项目楼面地价7023拿的，加上成本一万三千多，周边当时万科一进入福州房地产市场之后当时那周边房价均价由六千多一下子涨到八千多，现在又回到六千多，万科这个项目赔死。北城在长沙拿地王，所有在2007年拿地王的开发商都是现在降价最狠的开发商，举这个例子我想说什么？做房地产行业的人我们一定要有超前的战略眼光，当我们拿这一块地的时候市场有可能非常的乐观，但我们需要考虑到所有的开发商这时候都跟我们这么想，大家都在拿地，那两年之后会形成什么情况？上个周我刚刚去过呼和浩特，呼和浩特这个城市当时在2007年突击放地，目前市场上面供应量今年将近一千万平方米，可是2006年，2007年，2008年销售最好的时候一年才销售120万平方米，到2008年就萎缩到六十几万平方米，这么一个市场怎么做，当时所有开发商拿地的时候听呼和浩特市政府，市场描绘前景都很好，每个一看这个楼市市场前景很乐观，我认为即使没有房地产行业这一轮的宏观调控，呼和浩特这个城市的泡沫也是注定要破灭的。我们大家在拿地的时候我们也是需要有战略眼光不要光光盯着自己看，还要看看别人在做什么，然后再想一想，我们能不能做得更好。
年开始进入唐山市场，我们最早做的龙庭的项目，当时我们提出一系列的高科技的概念，打造唐山第一科技豪宅，后来做的金阳旺座，由于这个市场2008年调整我们基本上属于观望状态，对唐山市场我们应该是比较了解的。唐山市场今年也同样面临一个非常大的问题，我们在座各位都知道，在全国的这一种二线城市里面唐山市场应该不算一个很规范的市场，可能我们的销售工作要远远的比其他城市要来得早得多。今年除了2006年因为90，70政策还有因为市政府规范房地产市场秩序所出台一系列导致很多项目延迟到今年开盘之外，还有大量的停改项目进入市场，今年唐山也会面临一个比较严峻的形势就是供应量非常的巨大。在这一种形势之下我们大家应该做什么，我建议三个方面，一个方面从大势角度来看今年整个房地产市场还是非常不错，为什么这样说？今年一季度到二季度央行在2008年所发行的2.4万亿定向票据其中有2.2万亿今年到期，一季度，二季度到期会释放两万亿的现金，根据我从财政部得到的消息到今年9月份我们存款准备金率会调到10%左右，目前是14.5%，这又增加两万多亿现金供应，两块加起来四万亿到今年9月份房地产行业基本上不缺钱，那大家的日子会好过很多这是第一个利好。
，2007，2008年三年时间来比较乐观的水平，跟2007年最好的时候基本相当，我们存量的商品房，除了新房供应之外，存量商品房从原来十一万三千套已经降到九万八千套，就是整个销售情况非常乐观，大家应该都感受到现在如果有在外地做项目的整个市场的发展前景都不错。在这里我对今年我们唐山的房地产市场我给大家提三个建议：
年的时候就提过了现金流绝对安全应该摆在利润之前，这是最关键的一点，活着比什么都重要，这是第一。
年楼市的春天不会冷，下面我们有请泰隆房地产有限公司唐山著名专家戴兆明来说一说房地产新的春天不会久远。
年走势的议题和大家共同讨论，做抛砖引玉的发言，我发言的题目是房地产新的春天不会久远。
年以来国家一系列的政策调控，从2007年4季度出现了拐点，其房价经过两年多来的疯涨得到了控制，2008年夏季开始出现了全球金融危机的风暴，使我国的经济发展受到了严重的威胁。危机对房地产业的冲击更是雪上加霜，从而造成了目前房地产低迷，彷徨，房价回落，消费者的购房预期发生了变化，持币观望气侯浓重，房屋销售量骤降，市场交易现在低迷，商品房库存量剧增，开发商资金回笼压力加大，资金链非常紧张等等，房地产业进入了严冬时期，但是房地产毕竟是国家经济的支柱产业，对国家经济的支撑力具有相当影响，据统计部门统计对于国家的GDP可拉动2%以上，可以解决就业五千万人以上，维持国家从2008年第四季度以来陆续出台的降息减税取消两套房交易税，暂停向银行贷款利率的好消息，不少省市也打出了救市措施，如政府补贴，购房落户口等等，从有关统计数据显示，不少省市从原月份以来房地产的销售已呈现回暖迹象，尽管2009年房地产仍将继续面临重重危机，我认为这也许正是一个阳光普照的新时代的开始，孕育着一个新十年的到来。
年以来经历了两年多的骤涨后达到了峰点，下降是必然的规律，我市2002年一般的商品房平均售价两千元左右，2005年是三千元左右，2007年达到六千以上，有的甚至达到八千多，基本翻了一番半到两番。从去年年底开始我市房地产开始下降，现在已经下降到六千以下，从对过去几年房地产经营者的高利润来分析，不少房地产公司不是从练企业内功提高楼房的品质和强化管理获取的，而是依靠土地的升值，非正常取地和大规模复制，我们看到唐山市没有几个小区，外地的，北京的同志来看到唐山没有几个小区是达到非常宜居的，是大规模的复制，楼房的平面，建筑没有什么变化，所以是用这一种来盈利的传统性的地产的经营来获取的。随着社会的进步，人们对于物质，精神和文化需求的提高，对追求品质和品位高的楼盘数量增强的情况下，仍依靠传统经营地产的公司来说，无疑是一次严重的考验。
年以来承受着国家宏观经济政策调控，国际的金融危机，以及房地产自身因素，如房价虚高，泡沫大等三重压力而进入了严冬，但不会很久，首先国家对房地产业的调控已基本结束，出台了一系列利好政策，如减息，减税，取消两套房高利率，暂停70，90，北京一暂停，原来小区里面70平米，90平米占70%的比例等等，其明媚阳光春天不会很远，其次估计金融危机对我国的影响由于全国上下众志成城，万众一心，国家扩大内需的应对政策已取得初步成效。昨天温家宝总理的政府工作报告提出我国今年GDP较去年可提高8%，国民经济是继续高位运行，所以金融风暴的影响正在减弱。
年我市的GDP已超过烟台，名列全国第19位，今年赶超沈阳，大连，强势的努力正在发力，这是我市房地产业的希望所在，我衷心的希望全市的房地产经营者认清形势，开拓进取，为迎接房地产新的春天而共同努力，谢谢大家。
，70政策这一个套在房地产行业上面的紧箍咒基本上已经要全面放开，90，70政策这是第一。第二个第二套房贷政策基本上也要全面分开。第三个今年中央下一步调控一个重要的政策就是房地产这一块儿的贷款也会放得比较，谢谢大家我补充这样三个消息。
万的居民谢谢您，并且希望这一天能够早一点到来。好的，下面我们听一听房地产开发商的看法，首先我们有请年轻有为的成功置业董事长卢建先生发言，题目是存量房的交易量将稳步提升，商品房价格将回归理性。有请。
年到今天，一直到去年年底每年房价以不低于20%的市场价格在递增，直到去年下半年受国际金融形势的影响，国内房地产行业迅速萎靡，我们作为唐山市第一家房地产中介机构，我们想目前的困难还是暂时的，因为我们可以用一些数据来支撑。今天上午我们和唐山市房管局交易中心取得联系，在去年2008年1月份，我们的存量房交易量是235套，今年1月份是290套，同比上涨了23.4%，这是指交易量，2008年2月份是120套，2009年是295套，同比上涨是145.8%，这两个数据说明什么问题呢？就是我们唐山的二手房市场，在去年下半年很短暂的萧条之后，现在我们真正的购买者，也就是我们的刚性需求又在市场放量，在扩大，所以说我们这一个二手房市场，在2009年将会稳步提升。这里面有一个因素是在我们2月份，今年2月份我们唐山市政府和唐山市的中介机构一起合作面向社会征集235套房源，其中一百套是购买交付廉租房使用，另外135套是租赁，同样放到市场当中来进行廉租房使用，专门有一个对二月份增长率的叙述，但总体来看我们唐山市二手房市场，也就是存量房市场是在健康有序的发展，而且会进一步的稳步提升。
元左右，还有一个东南区域，东南区域比较典型的是小福山区域，建鼓楼区域，东运河区域，均价大约四千，我们从西北，东北，西南，东南的价格划分就是六千，四千五，五千和四千，这四个价格作为我们唐山市市场理性价位回归的一个指导价格。
，3800的价格，很多人产生恐慌，觉得是不是唐山价格会回到前几年的一个水平，我觉得这都是个别的情况，不足以影响整个唐山市的房地产市场。我觉得唐山市目前的房地产市场的价格，是需要回归理性的，理性的价格刚才我已经提到过了，就是我们对唐山市目前的一个交易量跟交易价格做的一个统计得出来的价格。我们唐山市下一步要开发大量的商品房，今年的一个重头戏就是我们有很多省外的企业纷纷进入唐山，比较典型的代表是大连万达广场项目，以商业为主体的一个项目，商业房在目前房地产市场低迷的时候会保持一个比较好的上涨势头。因为我们住宅的供应量在前几年都是比较大的。尤其是在前三年到五年这一个期间内，大量的投资，投资者进入房地产市场，也就是说我们每一个家庭拥有三套房，四套房是很普遍的一个行为，我们期待它能够通过出售获得更高的收益。但是我们现在应该说我们投资者都已经撤出这个房地产市场了。而且现在我们这个股票市场正在抬头，还有其他一些投资理财的方式方法。我们今年1、2月份同比上涨这么高的比例就说明我们唐山市对房子的刚性需求是非常大的。当然这里面还有一个具体的数据就是我们在2月份和今年1月份的存量房成交里面，旧公房转让占到75%，旧公房的转让和商品房进入二级市场流通在去年以前基本上都是50%左右，50%的旧公房和50%的商品房，今年1、2月份的旧公房转让比例上升直接说明什么问题呢？就是老百姓刚性需求还是集中在总价低这么一个层面上，商品房的价格目前还是有一点居高不下。
增长的速度和我们的财政收入在全国来讲都是很高的，我们老百姓手里面不缺钱，在今年春节的时候我带着我家人去马尔代夫旅游的时候碰到两拨客人，一听说话就知道是唐山人，所以我们现在投资者撤出房地产市场并不代表我们唐山的房地产市场一定会萧条，因为有大量的刚性需求，大量的真正的购买者进入到这个市场，所以说只要是我们的房地产市场开发企业能够一起同心协力，能够把我们的这一个利润回归到一个理性的市场价格，我相信我们唐山将会在全国率先成为这个房地产稳步上升的一个城市。而且这些都是基于我对唐山房地产市场和唐山经济的持续利好所得出的结论。我就讲这么多，谢谢大家。
在理解力，就是说这个时候对事情，对目标，对结果，对现实条件能不能形成正确的理解。这个话我就想在这个时候相对轻松一点跟大家分享几点，我在行业当中这几年包括结合当前市场形势的几点理解，没有大的意见了，因为领导都讲的差不多了。
但市场不好，卖不掉，我只有两种选择，一种选择是用便宜的价格把它卖掉，另外一种选择是我拿着这些手机死掉，这一个时候怎么做是开发商自己的事情，是这一个老板自己要做取舍的事情不是营销人员能够解决的事情，你可以提供一些信息，这是我关于存量的看法。
年，2007年叫急速上涨期，突然一下子就上去了到峰顶，然后到2008年出现一个陡降期，可能未来出现一个缓降期再有一个底部调整期再有一个缓慢上涨，这就是我说的恢复期，也是降。其实我想作为营销人员怎么面对这次调整，我的意见就是在同甘共苦的曲线当中成长。实际上市场好了我们就同甘，市场不好我们就共苦。但对不起客观讲包括我的团队，我身边的活动能具备共苦心态的人太少了，我想谁具备这份心态谁就是现在营销人员当中出类拔萃的精英。那在这个同甘共苦这一个事儿里面就是坦荡。是不是市场有对立面，我们有的时候会说这些客户真麻烦，就是要跟开发商对着看，这个代理公司真差劲，就是不听我开发商的，我这个设计院怎么怎么样，总有这些问题，或者说这个媒体和我们这个项目为什么老是不能够好好的配合。这个时候我想说的就是其实没有对立，只是有没有一种更好的机制让我们把利益和责任分配好，能分享利益更能够分享责任。
年出生的大学本科毕业的女孩子，2008年6月份入行，做了几件事情让业内刮目相看，她做销售的时候要求自己永远对客户笑容，要好好的接待每一个客户，好的基本面的问题，这些我都不讲了，就说事项。第一个卖的苏州的项目有一个昆山的客户，邀请客户到现场不来，她就做一件事情，跟财务写一张借据，收到财务部验钞机一台。收据一张，认购书一张，然后拿着这些东西从苏州自己坐大巴车去昆山，到客户家里签约。然后拿着钱再回来，十万块钱定金，这是第一件事情。我想这几个例子还是想讲一下。
块钱，客户买了多少房子呢？直接购买1500万，推荐购买2700万。
纸发给在美国的客户，然后这个客户能够按照她这个结汇手册上面的一二三四五六七八九就办出来了。我想讲四个细节，就是让大家看到希望，不是现在行业不行是因为好多事情我们还没有做。士兵突击，不抛弃不放弃，谢谢大家。
年的这一场金融危机，这场危机波及到了全球，今天我看到了我们业界这些人士大家都很年轻而且都有非常好的理念，对于事业也都有不放弃的这一份执着，大家坚强的站到了这一场危机之前，我们有理由相信大家一定能够战胜危机成为勇敢的胜出者，祝福你们。
，06，07年这三年无论是政府开发商还是消费者，还是开发商都应该承认楼盘的销售价格是在上涨。这不得不让消费者考虑到现在市场上面有一定的风险和不稳定因素，而后消费者开始持币观望情绪日渐严重，但人们原有居住环境，提高居住品质的愿望仍然存在，房地产的刚性需求也仍然存在，在这一场行业危机之后必定会大浪淘沙，真正优秀的房地产企业也必将延续。面对当前的房地产市场环境，我认为开发商只有把品牌做好，把房价定位精准切实实际才是生存壮大之根本。
年房地产市场风云激荡，房地产企业面临着近年来少有的危机，房地产品牌的塑造在目前情况下将起到重要的作用。房地产业经过十几年的发展，其竞争已从早期的价格竞争，规模竞争，项目竞争与产品质量竞争发展到今天的品牌竞争，所以品牌建设不仅是房地产企业赖以生存和发展的立足之本，同时也是影响消费者购房决策的最主要因素之一。因此，房地产企业要想做大做强，在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须走品牌建设之路，而房地产知名品牌的确定最终裁判者是广大的消费者。品牌价值重要的是它的精神层面，也就是企业核心价值观的外在表现，品牌是企业综合实力，企业文化，经营模式等综合因素，通过长期的市场行为，在消费者心理形成的认同感，现在以我们兴盛房地产开发公司为例来谈谈建立品牌的益处。
年在座的每一位都毫无争议的在关注着同一件事情，那就是金融危机，在这一场地产业的全民运动中智者看到危，勇者看到机，下面我们有请中云房地产公司总工程师赵国超从天一广场项目来谈一谈危机中的机遇和发展，有请赵国超。
多个停车位的地下停车场，相信项目建成后尤其是节日期间，天一广场项目所在的北京道，商通四海商业圈停车状况会极大的改善。以上的介绍不是为了做广告，而是想借此表述我们的一种思想观念，就是说项目建设的成功与否，营销的手段其实是相对次要的，关键是要切实的考虑到市场的需求，满足市场的需求，还要考虑到不要把所有的鸡蛋放到同一个篮子里。中国有句老话任凭风浪起，稳坐钓鱼台，风浪再大，只要自身的产品适销对路，我们的企业就能够立足产品这一个钓鱼台，从而笑傲江湖，其实在目前的情况下大家都在谈论如何渡过危机，盼着房地产的春天来临，其实房地产行业的春天已经在孕育中，就看我们如何认识和把握，我们只是小的开发企业，对宏观的经济形势无能妄加评论，只能就我们企业自身的情况谈一谈如何在目前这种市场形势下把握基于，天一广场项目自去年开工以来，唐山市政府和路北区都非常重视，市委赵书记前几天刚到天一广场工地现场进行了调研，对我们下一步的工程建设提出了宝贵意见，路北区政府专门在天一广场工地举行现场办公会议，协调解决项目建设过程中的困难，这些既是对我们中云房地产公司的支持，同时也体现了目前政府各部门正在积极为唐山建设市场的健康发展和唐山经济的可持续发展提供强有力的支持。这就是我们唐山房地产业的机遇。能在政府的大力支持和引导下根据市场形势调整开发思路，转变开发理念，适应市场需求，在取得经济效益的同时承担起我们房地产开发企业的社会责任，这是我们的希望所在，也必将为我们带来希望。
年交易量急剧下滑，进入了人们所称的寒冬期，人们对房地产呈现持币观望，呈现对房地产价格盼降的心理预期。在这种淡市下反思房地产和人们日前心理预期的内源，我认为主要来自于以下三个方面。
号表示房地产业现在和将来都是我国重要支柱产业，不是所有产业应对经济危机措施都要以振兴规划形式出现，今年我国有条件和信心实现经济增长速度达到8%的目标，作为三线城市的唐山来说唐山又有着自己的特色，我市是一个能源型的工业城市，相比较以进出口，贸易为主的外向型城市来说受经济危机的影响会小一些。据报道2008年我市实现地区生产总值3561.19亿元，比2007年增长13.1%，成为我省首个跻身于三千亿元的俱乐部的城市，在当前全球经济危机大环境下我国乃至我市经济会产生一些调整，作为房地产业同样会出现一段时期的调整期，但针对于我市来说我个人认为2009年会比2008年要好，谢谢大家。
年的时候当时我觉得咱们房地产业大家坐在一块儿，聊唐山这个房地产的时候，我觉得大家当时都有一种感觉就是说原先唐山这一块儿的房价从2005年开始的时候，大家感觉到确实是销售很好，而且任何一个楼盘基本上推出来以后都会很快的销售掉，但是这一种情况下大家就有一种感觉，就是唐山这一块儿的房地产市场这个购买冲动什么时候能够到理性。实际上通过房地产市场这个拐点以及从现在的美国次贷危机到演变成现在的市场经济危机来看其实老百姓也在变，实际上在购房的时候，现在已经很认真的进行理性化的去购买自己的家庭住房和置业。所以说在这一种情况下我就想说一下，就是既然市场不好，但是咱们又能够看到市场确实存在着很大的需求，包括咱们唐山所在的区域板块和这个位置的不同，一个随着黄海经济今后大范围的发展，再加上现在国家特别提倡的向城市化迈进这个步伐，所以说周边的需求确实应该是应该说比其他区域要更加广泛一些，在这一种情况下刚才成功置业的老总也说到确实现在二手房市场恢复的比较不错，这样就决定了一个市场这一块儿针对住房这个需求的潜力确实是巨大的。作为房地产公司来说咱们所在销售每个项目的时候不光考虑到现在这一个市场一片呼声降价的感觉，重点是呼声这一块儿，如何对自己项目确定一个合理价位让老百姓满意。另外一个在自身的项目，重点是在老百姓需求的时候能不能让老百姓住上一个满意的房子，这一个我觉得作为房地产公司在营销这一块儿的话也是相当重要的一个环节。因为作为我们妇兴公司来讲的话，从我们在东港工程这一块儿有一个六七万平米的项目，所有说真正从这个项目来讲的话，我这一块儿深深体会到这一次老百姓置业，他满意与不满意与他的生活其实有一种息息相关的感觉。所以作为我们东港工程项目来讲了话我简单的跟大家说一下，作为唐山东部它属于比较大的综合性社区，整个建筑面积67万平方米左右，但作为唐山市场来讲，这个位置说句心里话是远远落后于其他的房地产项目的位置，因为东出口这里作为唐山一个重工业城市，而在东部又是城市的老城区。一致以来是以钢铁，电力等高能耗企业的聚集地，受一些企业的各种污染区域生活居住品质并不是很高，但是在这种情况下我们既然做这么大的一个67万平米的社区。对于销售来讲的话，当时我们考虑的也是非常的仔细。因为如何让百姓买到房子，所以说我们在针对一开始定位的时候，就考虑到我们这个项目首先要以人为本的设计理念。广泛结合周边这个居民居住他想要的户型，以及所提到的周边环境各个位置不好的情况下，我们结合百姓提出来的需求，我们再设计我们这个空间。所以说在设计的同时，我们又增加了中水回收利用，地源采暖系统，作为这个唐山首个实施中水回收和采暖地热的大型社区来讲对于这样极度缺水城市一方面可以大大节约用水，同时为美化小区环境提出充足水源，另外一个让百姓在整个生活消费价格上面又趋于简单合理。另外一个采用了新型的保温隔热材料，项目建筑从外墙到楼顶到外窗均采用新型的保温隔热材料，提高了整体建筑维护结构的保温性能，所以说这样的话通过建成后，我们这一个小区远远要超出国家节能标准，整个节能率能够达到65%以上。另外一个我们又提出了在我们这一个项目当中，整个园林这一块儿我们建筑在40%以上的绿化率，在绿化率同时我们又打造唐山，计划打造一个以雕塑园林主题，以文化建设项目为主题的这么一个园林社区。因为在那个地区来讲的话，周边买的居民比较多，因为当地这一块儿有相当一部分还是以城乡结合部为主，所以说任何一个百姓在置业，居住的环境当中他对文化素质应该说有一定的需求。所以在这一种情况下我们的项目如何能够满足百姓的需要，我觉得这一块儿是销售的第一目标。所以说在市场前景近一段时间这么不好的情况下，我觉得我们项目这一块儿销售率能够达到50%以上到目前，所以说在短短的两三个月时间能够达到这一种水平，我觉得在咱们唐山来讲的话，真正的购房需求说心里话范围还确实是很大。所以说在这种情况下我就觉得我们作为房地产公司来讲的话，在每一个项目定位的时候，如何把自己这一个房子从设计，规划，建筑到价位合理的情况下，为了让更多的家庭住上满意的房子，我觉得作为自己做这一项工作来说的话就会轻而易举一些了。
的一个讲解会对星河湾有一个初步的印象，今天借这个机会我也是代表星河湾向大家发出一个诚挚的邀请，如果有时间的话欢迎所有人到星河湾去作客，因为每天会有开发商，同行，还有各界人士到星河湾参观。今天我讲话是以星河湾地产的副总裁杨女士给EMBA培训的主要发言的一个主题内容。星河湾之所以能够到今天这么一个状态也是2004年黄总到北京时说了一句话，说北京没有好房子，当时他怀着一颗学习的心到了北京，看了之后发现他所想的那一种好房子是看不到的。这句话对当时北京市规划委员会的赵老也有一个刺激，他说我负责北京规划的，为什么我们这里没有好房子，当时就组织人马去广州星河湾参观，参观之后政府为项目出了一本书叫走进星河湾，后来2005年北京星河湾开盘的时候赵老又带着他的团队出了一本走进北京星河湾，这是两本非常官方的文件，并不牵扯到任何商业的交易，从此可见星河湾实际上是给咱们土地的价值带来一个最大化的提升。
万，实现销售额一百多亿。我们现在卖三期只有二百多套房，它的货值是38亿。这一个也是当时赵老提到，就是说如果说我们每一个项目都可以给土地带来这么好升值的话可能这个城市更美。我们言归正传，今天我们来讲，实际上我们是想提出一个话题就是说房地产如何能够跳出房地产去做这一个房地产的营销。这一块儿就可以快一点过，因为时间有限，大概这一边留给我有二十分钟的时间。这一个是因为在年初的时候，美国的一个首任黑人总统奥巴马上台，所有人都觉得很奇怪，世界真的不一样了，为什么黑人也可以当总统，但是奥巴马有一个非常核心的理念提出来就是变革。变革也是我们目前任何一个行业都在想办法实现的这么一个话题。以至于他成立一个网站专门是变革的网站。
亿的销售额，北京加广州5个亿，这是代表我们其实只是几十套房子的概念。我们实际上是说我们并不认为市场真正不好的时候，任何项目都会有不好的一个业绩。我们也是希望通过这样的一个成绩来跟大家分享一下我们成功的简单的过程。这是我们刚刚统计的一个数字，我们在3月份，也就是刚刚过的这一周，3月份的第一周我们这个表格的右下方大家看一下我们大概有八千万的销售额。可能大家觉得这个很生疏，离自己很远，因为只是一些数字，但是我们想说明一个问题是什么呢？就是房地产发展到今天其实更多是一个成熟商业模式的运营，因为今天我听戴总提到，就是说在唐山其实可能还是没有大家认为是最好最棒的宜居的城市，实际上在几年前的北京也是一样，其实我们是希望通过一种成熟的商业模式，因为星河湾从整个的项目的规划，包括园林，包括精装，包括很多东西形成自己特有的一个商业模式，营销是星河湾整个工作很大的一块儿，这一块儿我们可以看到我们在去年获得一个地产奥斯卡，这是我们不经意之间别人给我们发出了一个邀请，邀请我们交296英镑的一个报名费，说是看看我们能不能获得这么一个被评审的机会。经过几轮的角逐，我们最后获得了2008国际房地产大奖亚泰区的最佳公寓奖，这在全亚太地区，当然不光全中国，亚太地区只有这一个项目获得这一个奖项，跟其他几大洲的兄弟单位一样，我们从四千多的参赛者当中脱颖而出，这是当时我们同时获奖的其他的一些项目。紧跟着广州的各地媒体包括京城的各地媒体对这个事情进行了一个深入的报道，也就是说我们叫做营销是从墙外开花墙内香做这样的事情，包括国外媒体，虽然这是新闻但发起者是由我们线来进行操作。
月15号，4月14号温家宝总理刚刚和他接见完他4月15号就来到了星河湾，他每次到北京必须到北京星河湾。还有就是我们这一边跟轩尼诗的第八代传人在星河湾会所做了一个互动，参与的有我们的业主还有他的随从。印度很大的开发商，这是DIS，他当时来北京之前认为印度的房地产跟中国可能差不太多，觉得应该做的比中国还好，但当时看完北京星河湾之后，他给一个判断就是说我们可能跟中国要差五年左右，因为当时听说广州还有星河湾，又飞到广州，看到之后说原来我们跟中国有十年的差距，他实际上也是受了我们这一边产品震撼力的一个刺激。当时胡润先生也是在我们广州，北京的峰会当时到我们那里作客，实际上什么是跨界？很简单，简单一点就是混搭，可能有很多的说法，生物学叫杂交，科学叫做边缘，包括四不象等很多的说法，实际我们认为是在既定产品的成熟商业模式基础之上，我们跟别的行业有一个非常好的互动。实际上今天我听了之前咱们专家也好，包括本地的开发商老总的发言，我的感触非常深。因为我们星河湾走出了北京去了很多成熟。我们第一次来唐山，当然这一次只是跟大家有一次初步的交流，但给我的感觉是唐山的市场依然很好，依然是很朝气，就是它没有受非常大的负面的影响，包括整个市场的一个销货量包括一个状态。其实我觉得可能留给咱们本地项目操作的空间可能会更大。实际上我们是把看似不搭界的东西放在一起创造一个新的例子。
播放器而是一种时尚的感觉。包括非常有名的汉威纳斯拖鞋，一双拖鞋可能一年卖几十亿，也是把时装和时尚来对接，使大家忘记了拖鞋实际的质量，可能认为拥有了它就拥有了时尚感。包括这一个是美国非常有名的一个私人银行，他实际上已经不是在做银行，他说我要把这里做成一个图书馆，做成一个咖啡厅，做成我银行VIP可以在这里享受的空间，因此他在美国纳斯达克的表现非常棒，包括星巴克，包括三星跟阿玛尼的合作等等，实际在国际上出现的跨界是越来越多的。他对于一个房地产的开发商而言或者一个品牌而言它的战略意义肯定是非常远大的。
年广州星河湾面世，到现在八年，我们是积累了八年，大家都觉得八年才做两个项目这样的开发商肯定有问题，但恰恰不然，因为我们八年打了非常坚实的基础，从2009年开始星河湾有六个项目会同时运作，这也是大家都认为市场不好了应该都降价，都控制，都收手了，但反倒是星河湾发力的时候，我觉得这个话题可以拿出来大家一块儿反思一下。我们今年会有上海两个星河湾，一个浦东，一个闽杭。广州两个星河湾一个是已有的第六期还有我们在珠江旁边又有一个星河湾半岛，还有北京星河湾还有太原星河湾，六个星河湾，实际上这个是大家每个项目的体量都很大，一百多万的建面，今年也是实现了京沪穗三地的金三角一个战略布局，还有就是因为我们有很多的世界级的一个品牌资源。
年华南板块的一个运作，实际很多人都知道星河湾是拆出来是量出来包括是砸出来的，这也是体现了企业老板的一个风格，就是我不到完美是不放弃的这一种感觉，包括我们说跟劳斯莱斯一样，我们都是在别人看不见的地方做很多功夫。
到1.8就可以培养一个贵族，包括我们很多业主，很多的活动，小朋友的表演，我们这些活动可能不光局限于社区内部，我们可以把业主孩子的画作通过友协送给美国小朋友，美国小朋友的画作也可以送给中国小朋友。这不光是跨行业可以跨区域，我们杨总讲跨思维模式，我们有时候太执着固有的思维模式可能往往会忽略很多东西。这是星河湾广州的大酒店是中国第一个白金五星的酒店，它整个设置是达到国际非常高的一个标准，这个酒店只是我们业主平时使用的场地之一。这是我们给业主提供很多这样，去社交，包括自己去使用的一些平台。从生活到事业，我们这一边因为星河湾是北京政府指定的外商俱乐部落地的一个单位，还有就是我们是世界奢侈品落地的一个中国俱乐部的一个单位，北京外商俱乐部，我们在这里可以去找到很多外商的资源，非常好的外商的资源，这些资源实际上是可以给我们带来很多，更多的一些机会的。包括我们跟大的商会，2005年的时候有十国大使一起到星河湾做他们非常私人的宴会，其实这些很多动作实际上没有那么功利，并没有说我们房子或者怎么样，我们只是希望通过我们的手把这个氛围，把这个平台打造出来，自然销售是一个水到渠成的事情。
、5月份，北京星河湾的世界奢侈品宫殿会呈现出来，包括来自巴黎的巴黎宝藏，奢侈品沙龙会呈现出来，有很多品牌进驻，现场有我们的业主，包括左上边中间的女士是杨女士，她是被行业誉为跨界领袖，她是2008年度十大营销风云人物，跟石玉珠，包括商业银行的行长马为华都是同时名列十个人的名单里面。这是试车会一个简单介绍，通过这个试车会我们可能会有几百个来自世界各地的奢侈品品牌拿进来。这个很有意思，做营销大家都知道资源很重要，如果一个一个的谈很难，但我一旦搭建起这个平台很多资源就过来了，这是对营销现实意义会有帮助的。包括我们业主对灾区献爱心，包括传播的跨界我们实际上有独特的广告创意和营销。这个不细讲，因为广告在今天来讲我们认为已经到了另外一个高度，就是我们不能完全局限于只是靠一些平面或者靠一些网络去达到一个效果，我们要整合平面和网络所有更多的资源。
年的历史，它承载更多资源平台。应该说在唐山是最权威最有说服力的媒体，在这一个背后我们有很多人的资源，协会资源，包括其他品牌的资源，如果这一个做好了我们比喻为是核弹，而不是普通的小米加步枪，这是当时广告一个创新，这是广州星河湾的六期，星河湾六号，这是我们北京的一个三期。当时我们在年初，我们年初为太原星河湾预热，在太原的太原日报还有山西日报做了一个拜年叫北京星河湾向太原人民拜年，然后在山西日报是北京星河湾向山西人民拜年，大家可能觉得很奇怪为什么做这么一个东西，实际我们在做一种软营销，当时山西的省长给星河湾的董事长黄董打电话说你们广告做的很有意思是文字多一点，事实证明文字多一点他们才会看，我们一个地产项目向一个省拜年，把我们营销的张力给放到最大。这是我们做的电视广告，我们做很多电视广告，大家觉得房地产可能不需要做电视创意广告，我们还是在广州做个电视创意广告，效果非常好。包括创新事件营销，我们有很多跟媒体联合的主流排队，包括我们实际上在去年逆势的时候我们在广州发起一起全行业一个招聘会，当时来自全行业各界包括其他行业的总经理，包括各个职业经理都来面试，大家觉得这个时候经济不好为什么星河湾在大量的招人，实际在招聘背后我们换来很大的事件营销的影响力。
年到现在我们一共做了七百场的高端的公关活动，这也被杨总称之为特种兵，它可能对我们的实际销售产生很大的很关键一些作用。我刚才也提到我们未来给所有星河湾的业主提供是什么？我们不是买了一个房子，更是我们买了一个不一样的生活方式和一个非常非常高端的一个社交平台，包括我们也会持续滚动的积累这样一个庞大的资源，各行各业，来自于政府，来自于其他行业的，我们希望星河湾作为一艘航母，使我们在全国各地都会有这样一个沟通和交流的一个有效的平台。
年的时候也希望所有的嘉宾有一个心情盛开的新年，谢谢。
年我们算到了一个比较好的这么一个阶段，我们去年获得了全国著名品牌改革创新示范单位，唯一一家这么一个称号，广电部部长到这里给我们颁奖，就在这里给我们员工讲话，书记，市长，各级领导给我们很大的支持，我们去年年底又被评为中国品牌媒体一百强，最具品牌价值专业媒体十强，这个我们在河北也是算独一家的，对我们的肯定我们也是很受鼓舞。再有就是去年年底我们在北京，在全国的第四届中国质量信用峰会上面，中国质量协会这个会议规格很高，很苛刻，我们被评为2008年全国质量守信企业，全国第一批国家级诚信企业。唐山市就两家，一个是开蓝集团，他是胳膊大力气粗，巨无霸似的我们唐山最大企业，然后就是一个小小的我们。我们是第一批国家级诚信企业，我们员工很多，很辛苦，所以在这里我也做这么两句广告。向提高回报对于我们自己也是一个鞭策，我想说的就是我们在我们过来工作的基础上，确实我们是想承担起更多一点或者更大一点的社会责任，这是我们由衷的话，就是真正的为唐山人民，特别是我想包括我们各位老总，包括我们在座的各位朋友能够做一点实实在在的事儿，这也是我们一个朴素的想法。
年让我们一起来，来做好这件事儿。
赵宝安局长致答谢词
（北京）星河湾地产总监 张建瑛
妇兴房地产副总经理
开尔房地产 副总经理
中云房地产 副总经理 云莲
新华一号营销负责人 陆晓峰
兴盛房地产 副总经理 袁茂仑
宝升昌房地产 总经理
泰隆房地产有限公司唐山著名专家 戴兆明
北京联达四方房地产经济有限公司 总经理 杨少锋
刘建禄社长致欢迎词
唐山市房地产协会会长――张魁英
主持人马华}