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广东楼市“三城记”：深圳不吃不喝15年买房
作者:安徽新闻网
来源:互联网
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广东楼市“三城记”：深圳不吃不喝15年买房
时间：日 08:40:50&nbsp中财网
　　上周的利好政策，让此前与佛山“享有同一待遇”的广州、深圳、珠海三城楼盘好生羡慕。如今，三城的市场状况如何？楼价下调了吗？还会在高位行走？谁会最快接棒利好消息？今天，记者为大家连线广州、深圳、珠海三地记者，为大家带来最新、最全面的广东楼市“三城记”。
　　珠海，“松”出来的能量威力不大
　　佛山已经放松限购，广州、深圳、珠海会跟风吗？合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江、中原地产项目部总经理黄韬、广东省房协理事、专家咨询委员会委员、广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文均看好。
　　近日记者从珠海市住建局了解到，关于“双限”去留问题相关部门仍然“正在研究中”，虽然政府部门未肯定珠海会很快松绑，但亦未像广州、深圳两市对传言进行迅速辟谣。这种模糊的态度也让很多专家预测，珠海将是三城中最快颁布利好消息的城市，但由于此前执行“双限”不是十分严格，因此释放出来的“能量”对市场的影响不会太大。
　　广州发展商开始浮想联翩
　　与广州紧密相连的佛山收获利好消息出现的热闹情景，广州楼盘不为所动是假，虽然最近一周，整体市场表现淡定，暂时没见到大幅波动，但是其间依然暗流涌动，尤其是人的心理。
　　黄韬告诉记者：“佛山收获利好后，广州有很多人，特别是开发商反倒在心理上更看好未来的市场，他们感觉广州‘松’的机会增大了。开发商这周的促销力度明显减慢，已没有楼盘继续加大促销力度。”广州的开发商一边在观望着佛山楼市，一边憧憬自己美好的未来。
　　广州享受佛山待遇，短期难以实现
　　虽然开发商有憧憬，然而在对广州是否会步佛山后尘？黎文江、赵卓文、黄韬三个人的回答都是：广州短期内都不会，深圳也是。
　　当然，对何为“短期”的问题，各人的判断又有不同。黎文江则认为，今年要整体放开几乎没有可能，因为广州楼市要放开的条件很多，但都没达到。“一是广州楼价未达标，整体没降多少；二是政府部门还有更多别的事务急需解决，今年应该还轮不到解决限购的问题；三是广州在保障房方面还没达到要求，2016年才是保障房建设效果体现得最好的时候。”他认为如无意外的话，广州放开的时间点应该在明年，特别是如果有其他一线城市放开，广州最有可能跟进，但限贷却不会那么容易放开了，第三套住宅不贷款的政策肯定不会取消。
　　赵卓文的判断最保守，他认为，今年、明年广州都不会松绑。因为“目前广深两地的楼价上升压力仍大，其实际上仍处于上升通道，需求太大了，如今只是被人为压制，现在成交均价每平方米一万五千元不正常，松一松的话，楼价肯定上两万元，但是楼价过高，对广州整体的经济运行没有好处。它带来的是租金上升、企业成本压力上升、吸引人才的压力加大，很多广州人会连请个阿姨都请不起，让广州很难找到一个低成本的吸纳人口空间――现在即使是萝岗、南沙都已经不是低成本的吸纳人才空间，与佛山每平方米六七千元的楼价根本没法比，所以政府在综合权衡之后应该不会在今、明两年松绑。”黄韬的判断最乐观，他认为广州的松绑时间可能会在10月或今年年底出现。“广州短期内不会跟风，他们会看其他一线城市的情况，因为今年广州楼价的下降幅度有限，若现在放开，那就等于要‘救市’，但情况并非如此，广州现在的市场表现还不错。很多市民还是有买房的需求，只是没名额，买不了。就像我，如果有名额的话还是会买一套。但这会抢走刚需的房子，楼价也会出现反弹；因此8月、9月广州如果选择放开，在时机上不适合。”
　　黄韬认为，广州不会贸然跟进，第一是因为楼市目前还需要一段持续的调整期，不应该在传统销售旺季出现楼价反弹；第二是要与其他一线城市基本同步。“但如果9月、10月这样的传统旺季出现成交很差的局面，广州就会加快放松的步伐。”他说，“但今年‘金九银十’的成交情况估计不会差。”
　　局部松动或将先行
　　虽然广州不会在短期内放松限购，但赵卓文和黎文江均认为，局部性的放松将先行。“比如现在正在重点发展的区域――南沙、新黄埔，在政策上都可以先行放开，广州已经有增城、从化两个区没有限购，再多搞两个区也很正常。”赵卓文说。
　　黎文江则认为，很可能会推出“分步走”的措施。“今年下半年从化、增城会正式挂牌成为新的行政区，这两个区域不限购是放松的第一步；第二步是将外地买家的购买年限从三年恢复到一年；第三步是对144平方米以上非普通住宅的放开；第四步才是全面放开。”
　　黎文江认为，南沙很难单独放开，因为实在找不出让它单独放开的特别理由，反倒是144平方米以上的非普通住宅要先行放开的可能性比较大。“广州有差不多900万平方米的库存，目前库存产品的套均面积接近140平方米。要消化这些大户型单位的时间可能不止全市住宅平均的一年多，两年都未必能消化得完。对
　　珠海楼市若放松影响并不大
　　近日，记者从珠海市住建局了解，关于“双限”去留问题相关部门仍然“正在研究中”，如有变化将会发布正式公告。
　　作为一个二级城市，房价却一直徘徊在一线城市的排行榜前列，因此在日，珠海为了稳定市场，率先全国开始实行双限政策，但仅限主城区香洲区，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房；对于全市新申请预售的楼盘，价格不得超过每平方米11285元，否则将不批预售。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。该政策经过3年的实施，不少业内人士称，因政策不算太严格，开发商早已有多种方式“避限”，目前无论取消与否对珠海的影响都不大。
　　房价压力：三线城市工资一线房价
　　珠海今年前7月房价同比微涨5%
　　本月新出炉的今年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告中指出，全国新建住宅平均价格为每平方米10835元，而珠海为每平方米13223元，排名全国第11位，同比去年7月上涨近5%，在广东省内仅次于广州和深圳。有历史数据可知，珠海的房价在2012年年底时就已经开始超越全国的均价，且虽然偶尔有跌势，但一直在上涨态势。
　　相比房价，作为一个户籍人口仅150多万的小型城市，珠海的人均收入却一直排在珠三角地区的末位。梳理过去5年的数据发现，2013年，珠海全市城镇人口年均收入36375元，比2009年增长59.12%。当年珠海市“月平工资”为4665元，同比增长15.44%；其中斗门区（含新青、白蕉科技工业园）为4127元，金湾区（含高栏港经济区、三灶科技工业园）为4073元。
　　如此月收入和房价的对比，让珠海到底是一线城市还是三线城市引发了热议，有人认为珠海人口基数小、经济总量不足，应当同中山、汕头等地同列为三线城市，但珠海房价和生活成本却较高，几乎达到了一线城市的房价水平，在珠海，工资上升速度远远低于房价上涨速度。
　　珠海左岸地产营销总监廖海珍说，两年半的“双限”，虽然房价略有波动，但都是小幅度的，总体还是在稳步上行的态势，无论是市区、西区还是邻近的中山坦洲等地，楼盘价格都没有出现大幅度的上涨或下跌，这说明珠海楼市在众多利好的支撑下，楼市发展相对稳定，她说如果地方政府要调整政策，必然要经过多方面的平衡，即使取消，估计也需要一定的时间进行评估影响度。
　　珠海房地产业资深人士程广平直言，“双限”对于珠海的房地产市场影响其实并不大，主要是购房者的心理影响，珠海楼市有其特殊的结构，如限购的市区多是尾盘，且都是大户型，刚需的小户型都集中在不限购的区域，今年的低迷是由于全国大环境影响，但如果能够取消限购，还是会给市场注入较大的信心。
　　外地人购买比例：高
　　有的楼盘七成以上为外地投资客
　　珠海的房价高企，不少业内人士一致认为，靠近澳门是珠海得天独厚的优势，再加上港珠澳大桥等项目的建设，珠海的房价难下跌。珠海房地产龙头华发集团，在珠海各区域有近20个楼盘，该集团一位高层透露，今年以来，华发四季涨幅已达50%，比年初涨了4000元，但另一楼盘华发水岸因有70%的投资客，房价涨幅并不明显，如果放开限购的话，预计将引发新一轮的房价上涨。
　　华业集团一位负责人在听说佛山利好消息之后，立马向相关部门打听，因为该公司楼盘多为临海豪宅，一半以上为外地购房，如过珠海跟随，将带来重大利好。与一些开发商不同的是，部分投资客开始回归理性，从东北南下经商的陆先生在珠海拥有多处房产，他说现在炒楼时代已经结束，除非全国大面积的市场回暖，否则不会再考虑投资房产。
　　其实，除了靠近澳门，珠海自身的宜居环境也是吸引众多投资客的重要原因。程广平分析，珠海本地人太少，购买力有限，珠海在多年前就成为投资客的首选城市。最明显的特征是，珠海不少海景楼人气冷清，但大部分都售罄，这些都是外地人的度假或投资的房产。廖海珍也感叹，在2003年之后珠海房价开始节节攀升，到2005年后，外地投资客越来越多，2008年金融危机之前，数量达到顶峰，不少业内人士都说，珠海已经不是珠海人的珠海了。
　　库存压力：大
　　按照上半年的消化速度至少要3年
　　近两年房地产市场不如此前红火，今年上半年，珠海的房地产销售不太理想。珠海商品房预(销)售专网数据显示，作为限购区域的主城区，上半年商品房仅网签成交了2389套，与2013年同期成交的4113套相比下跌42%。而在7月几乎接近尾声，网签成交196套，其中住宅182套。
　　截至7月22日，珠海主城区可售房源共14013套，可售面积168.88万平方米，若按照今年上半年的去化速度，这批库存大约需要3年才能消耗完。中原地产珠海市场研究部分析指出，珠海限购比较局限，主要区域在主城区，但主城区供应有限，因此价格走高，将客户挤到西区等郊区地区，同时各方利好因素的影响，西区成为珠海楼市供应的主战场，数据显示，6-8月珠海西区供应量达9.27万平方米，程广平说，如果经济大环境变好，楼市将迎来新的拐点。
　　卖地压力：大
　　成交面积和数量均有下降
　　今年，珠海的土地市场略显冷清。珠海市统计局数据显示，今年前5个月珠海商品房销售面积为100.37万平方米，同比下降18.4，其中住宅销售面积为93.92万平方米，同比下跌15.4%。从数量上看，上半年共拍出50宗土地，但土地收入仅有65亿元，与去年同期相比则下降了28%，其中39宗土地是底价成交，更有两宗商住地因无人出价而流拍。
　　在去年“地王”频出的横琴，今年的土地市场比较寂静，前7个月没有成效一宗地块，直到8月才有两块专供澳门企业的地块成交。横琴去年的土地成交总额高达68亿元，比今年上半年珠海全部的卖地收入还要高。有业内人士表示，珠海土地市场一方面是受楼市销售不很理想的因素影响；另一方面是去年土地交易火热导致不少开发商囤积了大量地块，因此今年需求有所缩减，今年首宗商住用地流拍的情况，更是凸显土地市场明显降温，开发商土地储备渐趋谨慎。
　　房价、卖地压力暂未支持广州松绑限购
　　从房价和卖地方面的压力来判断，广州并没有松绑限购的必要；如果从库存消化周期、外地买家占比和投资客活跃度来判断，广州松绑也无不可。
　　房价压力：小
　　广州前7个月房价同比上升13.52%
　　今年以来，外资机构纷纷唱空楼市，认为中国楼市将会崩盘、房价大幅下滑。即使国内机构并不认为中国楼市会崩盘，但也认为中国众多城市房价大幅下滑的可能性很大。
　　房价可能崩盘，也成为众多城市松绑限购的重要原因。
　　广州房价有没有可能崩盘？又或者是，有没有可能大幅下滑，以致需要救市、松绑限购的地步？
　　从数据上看，没有。广州市国土房管局公布的数据显示，7月份，广州原十区一手住宅网签均价环比出现大幅度下滑，从6月份的19103元/平方米跌至7月份的17848元/平方米，跌幅超过6个百分点。但一个月的数据并不能说明广州房价就此下行，例如今年1月份广州原十区房价还“只有”16116元/平方米，3月份却升至20128元/平方米。如果从更长时间段的同比来看，广州房价并没有下跌：今年1-7月份，广州原十区房价为18225元/平方米，比去年同期的16054元/平方米还高出13.52%。
　　今年以来广州确实有不少区域的楼盘在降价，合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云在日前的一个论坛上也说道，广州房价呈下降趋势，金沙洲板块降价，南沙有50%的指标大盘在降价，萝岗区域全部在售楼盘都在降价。只是，局部区域的降价还是没能阻挡房价的整体上升。
　　上海易居研究院发布的《年度“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究总报告》显示，2014年-2015年度广州房地产短期投资风险度（比例越高降价幅度越大，投资风险越大）仅有33.3%，在全部35个城市中仅名列24位，落后于北京、上海，甚至只有深圳的一半。如果从房价下行的角度来看，深圳、北京、上海都比广州更有松绑限购的迫切性。
　　当然，如果从房价健康的角度来判断是否应该松绑限购，广州则是应该松绑限购的城市之一。业内人士吴定金在接受记者采访时说过，经过今年的一轮降价之后，广州房价虚高的情况已有所改善。上海易居研究院发布的专题报告显示，2013年北京房价收入比为14.5，上海为12.1，深圳为17.2，广州则只有10.9。
　　卖地压力：小
成交金额同比增一成
　　今年上半年，广州一级土地市场可以说是“悲喜交加”，第一季度主题是“喜”，第二季度则是“悲”。第一季度广州连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城“地王”，然而第二季度土地成交却急转直下，多宗靓地流拍或中止，大多数以底价成交。广州上半年共中止出让土地7宗，流拍10宗。其中仅6月份，流拍高达7宗，中止出让2宗。
　　搜房网监控广州国土资源和房屋管理局网站数据显示，2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块77宗，成功成交60宗。今年上半年，广州土地出让金收入达412亿元，除去增城、从化，成交金额同比去年涨近一成。据资料显示，广州2014年对土地出让金收入预计是800亿元，今年上半年已完成51.5%。
　　根据计划，广州下半年还有众多靓地推出，虽然诞生“地王”的可能性在减少，但是完成或者接近完成今年计划的难度并不是非常大。在土地出让金没有明显缩水甚至有所增长的情况下，广州政府松绑限购的愿望未必会非常强烈。
　　库存压力：中
去化周期从10.5个月到13个月
　　松绑限购的城市中，部分城市的库存去化达到了20个月，例如杭州。
　　广州情况要乐观得多。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉8月份撰文表示，一线城市楼市的库存去化周期达到11个月，北京库存突破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期分别达到11.8个月和17.6个月。在一线城市之中，广州的库存压力还是小的。在本刊7月底的统计里，广州一手住宅的库存消化周期仅为10.5个月（7月底的库存与上半年的月均销售比），并未触及高库存红线。
　　不过，广州去库存周期一直在增加之中，截至8月11日，广州的库存消化周期变为13个月，主要原因是7月份的供应量大而成交量小，导致周期猛然增加。这也同时说明，广州目前库存压力尚不算大，但也有恶化的可能。从这个角度来判断，广州松不松绑限购都有一定的道理。
　　外地人购买比例：低
非广州人买房少了25%
　　非广州户籍买家在广州买房的多不多？
　　以前很多。广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥回忆，在2005年前后，当时广州楼市非广州户籍的买家非常多，最多的楼盘高达七八成。限购之后，该类型买家在广州楼市开始减少，最多的楼盘也只有五成左右。
　　广州市常务副市长陈如桂日前在新闻发布会上也提到了非广州户籍买家在广州买房减少的情况：通过限购，广州户籍人口购房比例从之前的65%增长到90%多。也就是说，限购之后，非广州户籍人口购房比例从原先的35%下降到了不足10%，下降比例高达25%。
　　合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江认为“限外”是今年广州楼市成交下滑的重要原因。“非广州户籍人口购买少了25%，这个量非常大，这也是广州成交创10年来新低的重要原因。”至于房贷收紧，并非始于今年，去年年中就已经出现，一直延续到年底，但广州去年楼市成交并没有明显下滑。由此可以判断，房贷收紧并非今年楼市成交低迷最重要的原因。众多中介人士在接受采访时也表示，广州楼市成交陷入低迷，是从去年11月广州楼市“穗六条”出台、纳税证明从1年延长至3年时开始。
　　如果真的想刺激广州楼市成交，取消“限外”政策是一个不错的办法。赖峥表示，如果广州真的放开非广州户籍购房的限制，成交会增大很多，特别是刚需楼盘。此外，“限外”政策目前已经成功限制了大量非广州户籍人口购房，从这个角度来判断，松绑“限外”也有道理。
　　投资活跃度：低
七成首付对投资客吸引力低
　　日前，有增城楼盘的营销负责人在其微信朋友圈里发信息说，在别人恐惧的时候贪婪，投资客现在又开始出动了。
　　投资客是否真的再度蠢蠢欲动？
　　当记者问及资深的投资专家李，近期投资客还有没有投资住宅时，李回答说，他所接触到的都已经被限购了。
　　黎文江则认为，房贷收紧对投资客的影响还是比较大的。投资买房一般都是第二套，目前第二套房贷的首付要七成，三成从银行按揭。对投资客来说，要付出这么多的资金，投资购房的欲望大大降低，投资客现在买房很少。
　　如果说希望通过限购来减少楼市里投机、投资的成本，现在目的已基本达到，从这个角度来说，松绑限购也无不可。
　　深圳价格
　　止跌在即？
　　2014年深圳楼市持续看淡，4月，地产中介21世纪不动产关闭在深圳最后一家直营店；6月，多家中介开始释放楼市不景气的信号；7月，深圳房价已经跌回到一年前的水平……房价未来走势究竟如何？8月6日，深圳市规划国土委明确，深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。有地产专家表示，上半年深圳楼市低迷，开发商放缓推盘步伐，购房者也推迟置业计划。但深圳刚需强劲，供需矛盾突出，加上土地财政依赖程度很低，深圳很可能是“北上广深”中最后一个取消限购的城市。
　　房价压力：中
不吃不喝15年买房
　　“三年前，这套98平方米的房子170万元就可以拿下来，现在市价达到了300多万元。”家住梅林一村的谢先生，很庆幸自己当初买下了这套房子，这三年，他和妻子的年均收入一直在30万元左右。在华强北上班的杨女士则没有这么幸运。两三年前，她打算购买龙华水榭春天，当时1.7万元/平方米就可以买到，她觉得房价可能还会跌一阵子，就一直等到后来的2.8万元/平方米，也没有买成。更让她郁闷的是，近来公司效益不好，收入降低了一成。“这样一涨一跌，对我而言，房价收入比更高了。”杨女士如是说。
　　有一种声音，将近些年房价高涨归结于“丈母娘的刁难”。深圳市统计局于日发布《关于2013年深圳市平均工资数据的说明》，明确深圳市2013年度在岗职工年平均工资为62619元，折合成月平均工资为5218元，家庭月均收入为10436元。深圳市规划国土委网站上公布，今年7月份一手房成交均价22563元。按照“套均面积84平方米、3成首付、基准利率贷款30年”的计算指标，房子总价189.5万元，等额本息法月供每月8429元，家庭购房月供收入比81%（月供除以家庭年月均收入），而房价收入比为15（房子总价除以家庭年均收入）。也就是说，一个双在岗职工的家庭，不吃不喝要15年才能买到一套房子。
　　卖地压力：小
即将迎来旧改时代
　　根据官方和机构统计数据显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元、上海为2044亿元、广州为762亿元。而深圳的这一数据仅为440亿元，2013年深圳财政收入4818亿元，土地财政依赖度9.1%。从土地收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，堪称是目前国内对土地财政依赖度最小的城市。并且，截至目前，深圳今年尚无宅地成交。
　　在业内看来，无法依赖土地财政的无奈现实，恰恰为深圳大力推行土地制度改革提供了动力和现实基础。日，深圳历史上第一块原农村集体工业用地，通过公开土地交易市场成功上市交易流通。这也是继1987年首创国有土地拍卖后，深圳在土地制度改革领域的又一次历史性突破，为进一步打破土地财政提供了新样本。
　　8月6日，深圳市规划国土委明确，深圳仍按照国家分类调控的要求，严格执行住房限购政策。深圳中原地产研究中心经理王飞认为，供求关系是决定市场的主要因素，长远看深圳楼市依然是供小于求，需求是非常旺盛的，并且未来几年这种情况都不会改变，这与其他一线城市有较大区别。王飞说，一方面，深圳的城市人口流动与资本流动非常活跃，短时间来看，深圳没有取消限购动力，两三年后或有可能；另一方面，深圳的土地财政依赖程度非常低，在“北上广深”四大城市中是最低的，推出的新盘也以旧城改建为主，即便楼市下行，深圳也不会像二三线城市那么着急。
　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，深圳现有新房土地大多是数年前开发商拿的地，这一批新房卖光之后，在未来2-3年将出现住宅供地断层，新的土地次释放剧减。开发商想开发只能通过旧改，但旧改周期长、成本高，将不可避免导致新房供应断层现象出现。而因为旧改成本高，钉子户越来越厉害，未来二、三线开发商将会退出深圳市场。
　　投资活跃度：中
抗降价能力较强
　　“放开限购，深圳肯定会是最后一批，深圳的限购政策本来就是四大城市里最低的。”12日，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，四大一线城市最值得投资排名为深圳、北京、上海、广州。广州地大，外来人口流动大，房价涨的慢，有可能最先放开；北京限购要求太严，要求纳税或社保5年；上海也是如此，要求3年；深圳只需满足1年交社保要求，门槛最低，供求比反差最大。
　　江少杰认为，相比来说深圳土地稀少，以后的新开发的楼盘赠送面积会越来越少，为了保住成本，未来深圳楼市可能会豪宅化。未来5到10年，深圳房价会自然调节，“楼市有顶级的自动空调”。江少杰认为，2014年深圳住宅市场是一个由“蛰”到“变”的过程，整体表现为，上半年冷清开场，年中盘整，而下半年将蓄势待发。对于下半年楼市的走向，他预测住宅市场交易量筑底企稳，价格止跌在即，这对于观望已久、摇摆不定的购房者而言是入市良机。
　　外地人购买比例：较高
　　港人热衷深圳购房
　　异地置业之风始于香港人。早在上世纪90年代初，饱受高房价之苦的香港人，纷纷到楼价只及香港十分之一的深圳进行投资置业。后来，随着“深港一体化”步伐的加快，在深圳工作、生活的香港人日益增多，香港人纷纷调整了置业方向：从以投资为主的小户型向以自住为目的的中大户型转变；从集中在罗湖等口岸地区买房转为在全市各区分散置业；伴随着深圳地铁的开通，香港人在深圳购房和消费的半径更广了。
　　目前，香港人在深圳购房只需年满18周岁，提供有效身份证件及银行流水，在中国境内尚未购买自住型商品房即可。在经历了一段时间的低迷期之后，近日，香港人北上深圳置业再次出现抬头迹象，有的港人甚至花费数千万元成为深圳独栋别墅的买家。8月2日，位于深圳罗湖区的楼盘“半山道一号礼宾府”举行产品发布会，这批产品包括130-192平方米高层和238-514平方米别墅，今年8月现楼发售。300余名与会者中，有近60名香港客户。工作人员介绍，在“半山道一号礼宾府”的所有业主当中，香港业主占比约15%。
　　深圳中原地产事业二部董事总经理黄珊珊介绍，从今年下半年开始，香港人在深圳置业的比例较年初有小幅提高，多选择口岸和前海等区域，会选择熟悉的开发商，如有港资背景的企业。深职院房地产研究所所长邓志旺说，作为距离香港最近的一线城市，深圳长期以来对于香港人均有吸引力。深圳一些“半山式别墅”在港人中产阶层中很受欢迎。对于今年香港人士热衷赴深置业的原因，专家认为，由于香港楼市近期价格走低，从而“逼走”香港的一部分投资客，进而转投包括深圳在内的很多内地城市。
　　深圳市统计局数据，截至2013年年末，深圳常住人口1062万，户籍人口310万，非户籍人口752万。8月11日，记者从深圳中原地产研究中心了解到，整个2013年，深圳购房客户总数113376人。其中深圳本地户籍有69568人，占比61.4%；广东省（除深圳）的客户为10164人，占比9.0%，内地客（除广东）27794人，占比24.5%，港、澳、台外籍一共5850人，占比5.2%。
　　库存压力：中
去化周期增至14.7
　　2014年上半年，深圳楼市在内外市场悲观情绪的影响下，观望日渐浓厚，开发商放缓推盘步伐，供应减少，购房者推迟置业计划，楼市出现了明显的供求不振的现象。据中联地产统计，2014年上半年深圳新房共成交15133套，同比去年上半年下降了41.7%。中原地产专家分析，整个上半年深圳推盘量不高，仅有去年一个季度的量。
　　记者查询得知，去年1月，深圳新房库存308万平方米，去化周期7.8；去年6月份是两年来最低谷，库存只有255万平方米，去化周期6.5；今年1月份，库存334.9万平方米，去化周期10.7；之后逐月递增，到7月份达到峰值，库存362.4万平方米，去化周期14.7。
　　今年7月，受限购松绑利好，整体氛围较前期有所缓和，但受制于房贷依然收紧，深圳新房成交量已连续3个月下滑。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，在市场下行背景下，对于刚需客户来说，住房是生活阶段性的需求，显得更为迫切，只要住房品质适宜且价格在能力承受范围内，均会择机入市。
　　玉家雄称，近期，深圳一些开发商为完成销售业绩，主要采取让利促销措施，但成效并不显著。接下来，开发商的营销和定价策略可能均会发生转变，主要从推货、宣传、客户群体等方面进行调整，而价格方面是否会有进一步的调整取决于开发商对项目走量的要求和降价后对市场的预判。
　　战况前瞻
　　未来60天，
　　传说中的“楼市底”驾到？
　　楼市向来是诡异莫测的“神秘女郎”，虽然总是场面上的话题焦点，但从来都是行踪扑朔迷离。有专家认为，未来60日，将是十年中的第三次“楼市底”，错过可能再等十年！
　　这是呓语？还是预言？
　　一问：
　　升温止跌，真的假的？
　　准备在今年购房的80后“IT男”吴星已经看了10个月的房子了。作为腿脚勤快、购买欲强烈的准购房者，吴星几乎每个周末一有时间都会去看房子。“我自己有感觉，在这几个星期里，市场看楼的人明显多起来了。”吴星的感觉也得到不少一线操盘手的证实，“进入7月中旬之后，随着推盘力度的加强，市场热度也上来了，我们发一些短信或打电话给之前看过房子的准买家，很多都得到回应。”白云区万科o境、萝岗区雅居乐富春山居的销售负责人告诉记者。
　　从数据上看，楼市也似乎出现了“回升”的迹象。从7月中下旬开始，广州全市成交量开始有了起色。根据网易数据中心显示，7月21日之后，广州各区成交量的景气指数都处于较为活跃的势头。7月21日-8月2日，楼市几乎呈现全线回升的态势：近郊楼市环比上涨15%；中心六区环比上涨五成。而从最近几个周末新开楼盘的情况来看，市场成交表现都不差，出现止跌现象。在短兵相接的萝岗区，有楼盘涨价三成，更多的楼盘则将降价幅度收窄，这多多少少折射出开发商重新评估市场、试探市场的态度，也反映出开发商开始重拾信心。
　　“目前中国房地产市场经过调整之后已趋平稳，特别从最近几周的情况看，市场整体回暖，信心也在恢复当中。”恒大集团执行董事、副总裁何妙玲在接受媒体采访时表示。广东保利地产开发有限公司董事长余英同样认为，“中国房地产15年内都不会有拐点。”时下正是购房的最佳时机。
　　不过，客观地说，短期数据常有误差，并很难真正说明问题。“感觉中”的回暖也不排除具有欺骗性。究竟楼市是真正回暖，还是暂时的个别现象，我们还需要一段时间进行观察。
　　二问：
　　“黄金60天”，楼市露“底”？
　　楼市即将如期进入开发商一年中最重要的收割季节――金九银十。有专家认为，“未来60天，将是买家抄底的绝佳购房入市机会。”
　　未来60天，究竟是开发商的黄金季，还是买家的黄金季？看来买家要绷紧神经、瞪大眼睛仔细观察了。
　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，在过去十年，曾经出现两次绝佳的购房“底部”，目前正处于第三次“探底”之中。
　　龙斌介绍，2008年是一个楼市底部，该年度10月中旬4万亿元经济刺激计划出炉，由于当年的开工量急剧下降，让2009年的可供货源大大减少，开发商选择了捂盘惜售、涨价待售。楼价于是很快直线上涨，很多购房者也因为观望错失了购房好时机。
　　第二次底部是在2011年底到2012年年初出现，随后中国楼市历史上一个连续24个月的上涨周期出现了，在很多资深人士的记忆里，这是历史上最长的一个上涨周期。
　　目前正在楼市的第三次探底之中，“要抄到绝对的底部是不可能的，但是可以肯定的是，现在是相对的低点，楼市正在探底并酝酿反弹的过程。”龙斌认为，对于需要购房自住的买家来说，观望无意义，因为观望往往只会带来更高的楼价。
　　“下半年肯定好过上半年。”经纬房产资讯有限公司董事长区俊文认同“以价换量的营销手段很快就会阶段性结束”。下半年销量会比上半年提升20%-30%，“需求很强劲，而现在部分刚需产品的价格已经上涨。”
　　保利地产代理市场研究部总经理吴定金也认同龙斌的观点，他认为，从销售周期看，下半年楼市将迎来筑底和上升，将从价稳量升向量价齐升发展，错过前两轮市场调整的买家不应该再错过下半年。
　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江的判断则相对谨慎，他估计，市场调整期一般是15个月，从去年11月“穗六条”公布开始，如今还剩下大约6个月，调整期要等到年底才能结束，9月份楼市回稳，不会再有大量楼盘降价的情况出现。
　　不过，也有专家认为9月份该说法太过乐观。
　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“今年第四次楼市探底阶段将是十年内楼市调整周期最长的一次。未来2个月即10月份内楼市不可能见底，依然处于探底期，至少要经过四季度筑底到2015年才会逐渐见底。”
　　三问：
　　没有最低，只有最合适？
　　“楼市探底”究竟在哪一个节点？这样的争论常常是“神仙数”，说不清也道不明。然而可以肯定的是，大多数专家认同楼市迟早还要扭头向上，尤其是像广州这样的一线城市，调整总有结束的那一天。
　　支撑楼市长线看好最有力理由是需求市场的坚强后盾。很多专家认为，刚需大军仍是这次楼市再度走强的“原动力”。
　　戴德梁行广州公司总经理黎庆文认为，下半年广州楼市将会迎来刚需市场的新一次释放。“短期内，处于婚育高峰的刚需群体仍在积聚成长。”他引用数据分析说，根据最近一次人口普查推算，到2015年广州25-34岁的人口将达到2010年的1.24倍。这还未包括产业发展所带来的流入人口。
　　“实际上，上半年成交量大降只是因为延缓了释放。”黎庆文指出，下半年信贷政策、利率或可进一步放松，同时原先被挡在购房门外的部分流动人口将受惠于“入户新政”利好。他分析，当对价格敏感的刚需消费群碰上恰到好处的“降价促销”，会更容易出手，这就不难理解为什么上半年楼市整体低迷，但价格合适的刚需盘仍然成交大旺，因为“有太多的需求存在”。
　　方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，总体上一线城市由于人口的不断进入，住房将长期处于供不应求的状态，所以他认为，广州每次市场低谷都只是阶段性的，对于有购房需求的买家而言，每次低谷都是入场的好时机。
　　事实上纠结自己是否买贵了，有没有抄到底，意义并不是太大。“现在买房者往往只瞄准价格，却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能等到最好的时机，最重要的是根据自己需要，如资金状况、未来收入预期等选择购房时机，该出手时就出手。”这是保利地产代理市场研究部总经理吴定金对购房者说的一句“老实话”。
　　战事回顾
　　【话说楼市大势，盛极必衰，衰极必盛。
　　惟房地产，由南而北，由春入夏，几番起落风云。其间，楼市调控，已是十年无果。及“史上最强”重拳祭出，至今日已四年有余。
　　时下，泡沫褪去，鬼城浮出，浮华之下，危机四伏。任商贾思度奇策，怎奈市场疲态已现。市场风声急转，后市扑朔迷离。
　　未知前事如何，请听楼市演义为诸君细细分解。】
　　【第一回】
　　房价癫狂惹公怒
　　半数提案话“房事”
　　话说己丑年间（2009年），从上半年开始，楼市进入新一轮的疯狂上涨期。2011年3月份召开的“两会”上，“房价过高”的呼声四起，关于房地产的提案超过半数，舆情四起，是为房地产大调控的先兆。
　　“两会”闭幕后，“地王”再度频出，上涨预期空前。4月份，全国70个大中城市房价同比上涨12.8%，创下2010年单月最大涨幅。
　　面对狂妄楼价，4月17日，出台了房地产调控“新国十条”，“史上最严”正式拜印入军帐。军情告急、鼓点频催，9月29日多部委联合再次喊话加强调控，问责地方政府，自此，埋下了作为“地方细则”的“限购令”的执行伏笔。
　　【第二回】：
　　急先锋深圳执头
　　观望派跑步跟进
　　在多部位严厉喊话后的次日，堪称为“急先锋”的深圳次日则出台“限购令”，成广东首个出台限购城市。深圳的高调表决心对“省城老大哥”广州形成巨大压力，半月后亦跟随。
　　眼看老天真的变脸了，心存侥幸的“观望派”急忙忙跟进。2011年年初，佛山、珠海也接着出台了“限购令”，自此，广东限购四城各成犄角之势，遥相呼应。
　　【第三回】
　　假休书暗度陈仓
　　双合同佯降房价
　　调控的最快速反应不在房价的升降，而是众生相的五味杂陈。
　　包括假休书（离婚）、假社保、假纳税证明等各种“造假”让办证大军生意大增，让天桥办假证“牛皮癣”一夜茂盛。而假离婚真分手闹剧更是不绝于耳，人财两空，对簿公堂让人唏嘘不已。而后的对楼盘的“限价”，又让“双合同”、“剥装修裸卖”等台面下的操作成为“潜规则”，对抗政策的“民间智慧”发挥到了极致。
　　真是你方唱罢我登台，“房事”激起千层浪。
　　【第四回】
　　重拳无情再加码
　　高烧退去现“拐点”
　　在“调结构、稳物价”的大背景下，楼市调控不断加码。
　　到了庚寅年（2011年），“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从2010年的不足20个增至近50个，二三线城市也不能幸免于限购，时至2011年“金九银十”销售季节，销售萎靡不振，“铜九铁十”不复往日风光。
　　而后，“降价潮”逐渐蔓延全国。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海、深圳等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。如果说一线城市表现尚好，那么二三线城市则是下挫明显，口水砖家开始坐不住，“拐点”论再出江湖。
　　【第五回】
　　降价声突起变奏
　　两重天冰火难容
　　然而市场急转直下，萎靡不振的市场突起变奏之音，不同城市出现明显分化，最后出现巨大反差。“冰火两重天”开始上演。
　　一线城市开始进入“烈火烹油鲜花着锦”的畸形繁华。广州、深圳开盘“通宵排队”购房；北京二手房一夜之间加价70万元销售；南京、上海等地总价地王再现……再严厉的调控，也难以抵挡购房者的热情，“火之城”让不少房企赚得盆满钵满，2013年，千亿房企阵营再度扩容。
　　然而，世界永远是不公平的。一些城市仿佛被冰封了一般――从南方的温州到北方的鄂尔多斯，再到西南的贵阳，这些相隔数千里的城市却被相同的命运联系到了一起――这些城市都曾是房地产市场上璀璨之星，犹如被无数优势产业与巨大财富垒起的“空中楼阁”，在民间借贷资金链断裂的的重重危机之下，一夜崩塌，已落得满目疮痍。
　　【第六回】
　　放松限购“一日游”
　　卖地情结终难解
　　火之城与冰之都大相径庭越演越烈。从2011年年底到2012年初，越难过的越难过，部分城市成交降至冰点，限购令也适时出现了部分松动。然而，另一方面，调控政策的小口子总能诱发地方政府的救市冲动。于是，“限购令松绑一日游”此起彼伏。芜湖、厦门、佛山、珠海等地都出现过微调试探行为，均以失败告终。
　　其中，今日已松绑“限购令”的佛山曾两度掀起“放松限购一日游”的闹剧，每次均因舆论压力过大而胎死腹中，可见佛山政府对“限购”心存松绑想法日已久矣。
　　在房地产调控中，在地方政府的“土地依赖”情结下，地方政府与中央始终是一种博弈关系。在经济增长压力加大、土地财政收入减少的背景下，地方政府心有所思，一直潜伏着魔鬼。
　　【第七回】
　　猛政策不解重围
　　烈房价强弩之末
　　泡沫挤出，鬼城四现，然一线城市高烧不退，威猛政策誓不回头。
　　去年2月，国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地方政府按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，是为“新国五条”。
　　“新国五条”的出台让还在叫嚷楼市会大涨的地产商、投机者哑口无言，地产股更是悲观、全线下跌。考虑到极有可能无法完成2013年的调控目标，包括北京、上海等在内的十多个城市再次收紧调控力度。诸如“沪七条”、“深八条”、“穗六条”、“厦六条”、“杭六条”等呼啦啦出台，本轮调控在三年之后达到最严厉的顶端。
　　而暴烈房价在狂妄无视调控的三年后，终于成为“强弩之末”。
　　【第八回】
　　高库存压顶“真摔”
　　“限购令”功成身退
　　房价风头不再，滞销越发严重，高库存压力浮出水面。
　　根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，也不得不面对如何消化库存的难题。一线城市楼市的去化周期达到11个月以上。70个大中城市房价指数显示，北上广深四个一线城市6月房价集体下跌，这是2012年以来的第一次，而百城房价显示一线城市房价跌幅在扩大，这预示着一线城市房价将深陷下跌周期，未来库存还会继续攀升。
　　今年3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”再被热议；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准；7月，成为不折不扣的“限购松绑月”，至此，全国限购松绑城市已经高达八成。佛山更成为广东四城中首个松绑城市。
　　【结语】
　　大起大落终有“限”
　　楼市变局今始来
　　试看当年，限购令连城而至，今日次第退出。大起大落、大悲大喜，不过过眼烟云。见成名无数、逐利无数，更有那纷乱无数。
　　对楼市，乐观者有之，经验论者甚多，狂妄者也不少，看跌者也不过为了抄底之欲望，却不知已身处“温水煮青蛙”的瓮中，身处其境而不觉危险将至。而正如“月晕而风，础润而雨”，市场的变局从来都是在不声不响中悄然开启。
　　贪念无境，泡沫终破，不如且复掌手中杯，只听取新声曲度。看官以为如何？（羊.城.晚.报.梁.栋.贤.张.秀.钦.李.晓.旭.詹.青）
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