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tangbo1981
北京自住型商品房二十问（十三）：自住型商品房可以出租和出售吗？
北京自住型商品房二十问作者：绅士十三、自住型商品房可以出租和出售吗？根据北京市对自住型商品房的有关规定，自住型商品房作为商品房属性的住宅，当然可以进入二次流通环节，进行二手房买卖。不过，五年内禁止出售。出售的收益有要交给政府。也就是说，收益由售卖人和政府分享。当然，如果出售时平出或赔本，政府就不再“分享”亏损的部分了。至于出租，理论上讲是终身禁止，因为它的前缀是“自住”。回答这个问题很容易，但是在这个问题背后衍生出诸多自相矛盾的事情，却是不得不质疑的。这也就是为什么任志强先生对自住型商品房充满鄙视的重要原因。我想到了四个问题，跟大家共享，也欢迎不同的声音来批评。第一个问题是：既然规定了自住属性，为何允许自住型商品房有财产性收益，可以二次上市交易呢？我觉得，只有租房子才是体现刚性需求纯自住属性的主要途径，租金价格跟月收入有直接关系，挣多少钱，有多少钱可以拿来租房子，就租什么档次的房子。因此租金价格涨幅跟个人平均收入涨幅大体相当，远低于房价涨幅。租房子实现的房屋的居住属性和消费属性，除了二房东等个别情况外，基本不存在投资获益的可能性。因此，如果为了满足许多人的财产需求，我觉得可以允许买，不允许卖，或者只能由政府组织进行内部流转，就像现在管理央产房那样。禁止获得高于银行同期定期利息之外的任何财产性收益。别忘了，“自住”两字高悬在前。别让这两个字走了样。对了，“自住型商品房”这个名称本来就有问题。难道普通商品房的主要用途不是自住吗？都是拿来投资炒作的？我不信。所以，从起名字的角度说，“自住型商品房”就是个自相矛盾的概念。第二个问题是：既然面向夹心层，为何不能便宜点、方便点？我觉得，夹心层是既买不起普通商品房，又超越了保障房的低收入门槛的中间阶层。他们是社会的中坚力量，是社会财富的主要创造者和纳税大户。他们通常没有多少特权，顶多有点单位福利，但又不足以维系他们获得住房财产性收入的能力。他们的利益和诉求应当得到尊重。自住型商品房是个好政策，但出台时机很不恰当，它参照的是年房价暴涨的顶点价格，在此基础上打七折，这是变相承认年这轮暴涨的合理性。然而，年的房地产市场迅速冷却，对年的涨幅进行了必要修正和调整。那么，这种合理性还有多少？参照这个顶点价格打七折，究竟还是否合适？老百姓究竟是占到便宜了，还是吃亏了？一个典型的例子。昨天我在网上看到，采育的蓝天花园已经出现了单价万元左右的精装二手房，跟当代采育的自住房价格相差无几。如果这个叫价是真的，那么在这种情况下，自住房的优势和存在价值还有多少呢？另一个相似的情况出现在通州，耿庄桥附近的清水湾新房，出现了万元单价的特价房，跟几乎同地段的富力惠兰美居自住房单价相差无几。而富力惠兰美居附近的二手房，基本都在单价万元左右。相比之下，富力万元单价的优势并不明显。我们还看到，自住型商品房的地理位置并不理想，甚至还不如早先几年的两限房。由于北京的限牌政策，许多人没法买车上牌，或者根本就没有富余能力养车，只能坐公交挤地铁。这本来是为绿色北京做贡献。可是，自住房的规划位置，几乎都远离地铁站。即便是如金隅这样五环内的项目，距离最近的地铁站也有公里。稍微便宜一点的自住房，如房山燕山，虽然据说距离燕房线首站只有公里多，但试想如果从这里乘车进城，每天恐怕至少个小时呆在地铁里，这个滋味恐怕不好受。还有些自住房项目，选址都在化工厂、火葬场、高压线塔附近，以及尚未开发的乡村，这是不是有点缺德？为了对付高地价带来的高成本，有的开发商把自住房盖得又高又密，而且替配套的商品房挡噪音粉尘。就不怕这么做遭雷劈吗？难道大家掏出万元买来的就是这么个贫民窟吗？难道万就不是钱？只有掏得起万才是钱吗？别忘了，万在中国的大多数地方都可以买别墅了。我们不反对买自住房的市民为开发偏远地区需要做点贡献，我们也不怀疑自住房盖起来以后，再偏僻的地方也会有商业和交通配套跟进，改善那里的居住环境。但是，在那里选址，初衷是什么？是不是纯粹是来恶心夹心层的？是不是要把夹心层累死？毒死？辐射死？而且殃及他们的后代，让他们世代都倒霉？当他们有所不满时，是不是用“这是北京，你爱来不来，不愿买就滚蛋”就可以搪塞一切？别忘了，首都是全国人民的首都，不光是首都人的首都。不要忘了，北京要建世界城市，如果真要淘汰低端，那也最好靠市场的力量，而不要掺杂过多行政因素。我认为，年以来的房价涨幅，都是极其变态和脱离市场实际的，是典型的炒作行为。按照经济增长和房地产发展五年增长两年调整的正常规律，北京房价涨到均价万的水平，不应当是现在，而是五年或者十年后。是突如其来的强刺激改变了预期，强行政干预扭曲了市场环境，才造成这样的后果。显然，均价三万元不是与全民收入相称的房价，而是扭曲的房价。尽管有许多支撑的力量，但作为有政策性支持的自住型商品房，其定价竟然高于大多数二线城市最贵豪宅的房子（太原最贵的房子单价万元，市中心普通房在万元左右），显然是不合理的。既然是自住，不如让大家成本低一些，毕竟变现比较麻烦，毕竟可以由此锁死一大笔资金，使其沉淀，不再兴风作浪。难道夹心层就是任人宰割的羔羊吗？难道夹心层就要认倒霉吗？为什么在房价五六千的时候，先富的人手里有个一二十万就可以买到一套大房子；而当夹心层的积蓄攒到三五十万甚时，反而根本买不起房子呢？而那些先富的人，不仅拿房成本低，而且随便出手就能卖出几百万的收益。这公平吗？这符合“共同富裕”理念吗？这是先富带动后富，还是先富消灭后富呢？这是提倡诚实劳动合法经营，还是变相鼓励全民投机呢？（三）既然是要卖给急需房子的人，为何要搞莫名其妙的摇号？摇号是天下最荒唐的事情。把住房买车这样的人生大事诉诸所谓“运气”，这本身就给权力寻租留下的巨大空间。摇号公平吗？我参与摇号买车，摇了一年半，当我准备放弃换个号码申请时，它中签了。其实我不太需要车，家离单位公里，骑车子分钟，坐公交也是分钟。买了车后，开车也得花三十多分钟，没节省多少，反而费油，造成污染。但是有了号，不得不买。因为号码六个月作废。等你想买车时，未必就能摇到。其实很多人家里有老人、小孩、孕妇，更需要买车，但苦于多年摇号未果，一直郁闷。好不容易打擦边球上外地牌照，又被进京证新政折腾得够呛。白庙收费站，每天多人排队领进京证，七天作废的这个证件，浪费多少纸张不说，让这些人每次都排两个小时队，也让发证的警官无比疲惫。这么做，北京的交通拥堵和空气质量有多大改善呢？我感觉不出来。堵和限的办法，几千年前鲧治水的历史证明就不靠谱。为什么今天更聪明的我们，还要重复这样的老路呢？大禹治水采用了“疏”的办法，获得成功。古人的智慧我们为什么不能拿来用呢？如果中低价位住房供应量足够多，如果对于土地财政不再狂热依赖，大家还会一窝蜂吗？还会靠别人的手气来决定自己的命运吗？（四）自住房申购是中国人劣根性的集中体现中国人的劣根性很多，鲁迅、柏杨都不止一次的提到。在自住房的申购过程中，这样的案例一而再、再而三的出现：一窝蜂的抢。虽然开发商一再表示，网申不分先后，十五天内提交材料都可以，疯狂的网民还是把恒大、金隅的官网挤瘫痪了。难道国人就这么喜欢疯抢？这有意思吗？把官网挤瘫痪了，自己上不去，别人也上不去，很有快感吗？不明真相的凑热闹。许多人根本没搞清楚自住房是个啥玩意，价格和位置怎样，就冲过去申购，甚至大冬天跑去排队交材料。一下子出一二百万买房子，这可不是小事情，如此不当回事，到底是什么情况？还有人是看别人申请了，自己也跟风。反正网申很方便，门槛低，不要钱。我相信，如果每个项目收万元定金，网申人数立马少一大半。无比懒惰等现成。有些人不去打电话咨询开发商，而是跑到群里问东问西，以为群里满是免费的启蒙思想家。有些人听到什么消息就要链接，难道你自己不会百度吗？你长手就会吃饭吗？懒到这个地步的人，还有什么资格买房子？听风就是雨，到处传小道消息。恒大月摇号，本来只是一些专家的估计，没有现实依据。结果被网友传着传着就成似乎是真的了。再加上恒大在沙河的安置房拿到了有关批文，许多人以为恒大真的要月摇号了。别忘了，恒大御景湾还没拿到预售证，恒大安置房跟自住房没任何关系，是定向供应，你又没被叫去申购，兴奋个啥？堵在门口，无所事事。在恒大御景湾现场排队交材料时，我看到有些人挤在门口，跟门卫对峙。人家门卫让一个家庭只能进申请者本人即可。陪同人员不顾排队长达百米的事实，挤在门口，让后面的人在外头长时间挨冻，这本身就很缺德。不心疼自己的太太。我看到有申请者是孕妇，老公陪着倒无可厚非。但是，毕竟太太已经进去了，你就算在外面等，也不能挡着别人的排队路径吧？说一句不太客气的话，买房子本来就是老爷们的事，你没银子买商品房，又没北京户口享受自住房优先资格，就让怀孕的老婆网申并受冻排队，是不是应该扪心自问，自己在学校读书那些年，有没有足够的付出（比如学习、科研和社会实践），是不是都忙着打了？每次想到这些现象，我就很不高兴。实现中国梦，我建议先要改掉这些劣根性，提高国民素质。虽然是点滴之间的事，但搞不好会祸国殃民，至少是影响中国公民的海外形象，给我们开展双边和多边交涉找不必要的麻烦。（有些国家和地区就很不欢迎中国游客）说到底，没有十全十美的政策，只要是政策，肯定有漏洞。我相信，北京市有关方面的能人很多，在确保土地收益不降低的情况下，通过挤压开发商获利来换取向购房者让利的面子，搞出这个自住房的怪胎。同时，又通过配建商品房抬高地价和商品房售价，从而为现有的不合理房价托市（托底）。自住房确实是高招，照顾了大多数人的利益诉求。我们还是应该感谢有关方面的能人，他们给许多刚需带来了一线希望，也让北京楼市瞬间冷却，有了回调的可能性。然而，我也有种担心，自住房会不会实行几年后，就沦为两限房的下场。要知道，当初两限房就是设计面向夹心层的，如今已经跟贫民窟没什么区别了。我希望，通过第一批自住房的申购实践，有关方面可以吸收经验教训，对有关政策补充和完善，真正做到让利于民，让进得北京，为首都经济社会发展服务的纳税人住有所居，住的有尊严。以上观点只是个人见解，不代表任何机构和其他个人，也不针对任何机构和个人。切勿望文生义，也不要做过多联想，特此说明。热帖推荐：什么样的人不适合购买自住型商品房？我觉得，有9类人不适合购买自住型商品房【】在恒大御景湾出炉之时，北京楼市尚处于2013年的火热状态。突然有低于周边房价七折水平的项目出来，当然会遇到众多追捧。申购网站连续三四天都登不上去，就说明了这一问题。不过，我觉得到实际摇号购买时，恒大御景湾可能未必如想象的那么火爆。【】自住型商品房究竟能不能使用贷款呢？我认为，既然它是商品住房，不管是否掺杂了政府因素，都可以使用住房贷款来购买，而且适用于现行住房贷款的任何政策，理论上也没什么超国民待遇的特殊性。【】*&姓名&&&&&&&&&&&&&&&*&电话&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&*&是否是优先群体&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&购买自住房必备六大神器，助你顺利买上自住房！&最大最权威的自住商品房网络平台——搜狐焦点自住商品房频道，点此进入&&最火、信息最全的自住房交流论坛，每天20万人在线交流，点此进入&规模最大信息最及时的自住房QQ群：&&&，更多其他地块qq群&加入"搜狐焦点血拼会"，享受最新自住房短信免费下发服务及购房专家一对一指导&史上最强大！自住房申请千问千答汇总帖，自住房购买最强攻略&信息最快速最权威的自住房发布平台——"血拼自住商品房"微信平台，扫此二维码加入&&&
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&ｂｏｄｙ&
论坛管理员
图片：9,948
感谢绅士对论坛的支持哈～～～好贴依旧本贴转自：血拼自住商品房论坛社区论坛：原贴链接：
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沁人心脾的好帖，说的我快哭了
搜狐焦点网友
写的很多都很中肯
搜狐焦点网友
按照当前金隅汇星苑的状况，就是按照贫民窟建设的，不需要等待几年在沦落
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编辑：唐无非
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