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张凤书诉丘北县供销合作社联合社房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
云南省丘北县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）丘民初字第289号
原告张凤书，男，日生。
委托代理人侯建文，丘北县锦屏镇法律服务所法律工作者。
被告丘北县供销合作社联合社。
法定代表人杨黎华，系该联合社主任。
委托代理人李旸，宏旸法律服务所法律工作者，特别授权。
原告张凤书与被告丘北县供销合作社联合社房屋买卖合同纠纷一案，于日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员阮永美适用简易程序于日、7月4日公开开庭进行了审理。原告张凤书及其委托代理人侯建文，被告丘北县供销合作社联合社的特别授权委托代理人李旸均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张凤书诉称，原告于日购买官寨供销社三格三楼一顶砖混结构房屋，其中，原靠南的一格楼梯间，被告以2万元卖给原告，后以15，000元成交。其余两格房屋为8万元，原告已交清95，000元购房款。当时未签订房屋买卖合同，但有被告出具给原告的收款收据。当时被告说，出售给原告的楼梯间归原告所有，该房屋的其他人家上三楼的通道由各户从后墙自行处理。因赵某、张某某两户与原告是邻居，他们两家上三楼的通道一直从原告的楼梯间通过。原告为便于管理，确保室内安全，于日在楼梯间休息台新建了一道大门。赵某、张某某以楼梯间是共用为由与原告发生纠纷，被告于日到官寨街上调查处理此事，不顾该楼梯间已出售给原告这一事实，责令原官寨供销社主任杨某代表被告方与原告签订了一份资产处置协议书，逼迫原告在该协议书上签字，将楼梯间处理归赵某、张某某共用。2007年原告购买该房屋时，杨某为官寨供销社主任，但杨某从2007年12月已退职至今，日原官寨供销社主任杨某与原告签订资产处置协议时，官寨供销社这个法人已注销，同时签协议还有意把时间写作日，故该协议是无效的。被告以资产处置协议、会议纪要等形式将楼梯间划归赵某、张某某两户共用的行为是违法的，故向法院起诉，要求判决被告继续履行合同，将原告所购买官寨供销社楼梯间一格房屋归原告所有。
被告丘北县供销合作社联合社辩称，1、被答辩人所诉无依据。2007年报经丘北县人民政府同意，对官寨供销社的一幢砖混结构三层楼房出售，以安置职工。当时口头约定一三楼的楼梯、走廊、厕所由林某、张某某、黄某某、被答辩人四户共用。然而，被答辩人违反当时约定，于日以楼梯属其所有为由，强行在楼梯平台处建大门，其行为违背诚实信用原则，从购买楼梯脚一格房演变成买楼梯间。2、被答辩人称被告逼迫其在协议上签字是不妥的，答辩人得知被答辩人的行为后，到实地了解调查，并召集当时购买户就被答辩人堵塞楼梯通道进行磋商，确认当时的官寨供销社并未将楼梯等处置给被答辩人，且被答辩人当众认可，并采用会议纪要的形式，参加人员签名确认，尔后在双方平等自愿的基础上，由答辩人委托杨某与购买户签订协议，该协议是双方真实意思表示，是按2007年双方约定的内容所签订，是合法有效的。综上，请驳回被答辩人的诉讼请求。
原告张凤书为证明自己的诉讼主张向法庭提供以下证据：1号购房收款收据两张，以证明原告购买被告坐落于官寨街上供销社办公楼两格和一格楼梯间，共计95，000元的事实。2号资产处置协议书，以证明1、日被告已将楼梯间该格房屋出售给原告，日被告方将原告购买的楼梯间擅自处分的行为是一种侵权的行为；2、该资产处置协议的时间是日，但被告方将订立日期有意错写成日，资产处置协议的时间与签订的时间不符；3、日签订资产处置协议时，官寨供销社这个法人早已注销，杨某原系官寨供销社主任，已于2007年12月退职，杨某以法定代表人的身份在资产处置协议上所签的字是无效的，该协议也没有法人的印章，是一份无效的协议；4、原被告是平等的民事主体法律关系，证明被告无权处分原告已购买的楼梯间。3号原官寨供销社主任杨某的证实材料，以证明1、原被告所签订的资产处置协议的时间是在日，证明签订资产处置协议时杨某已不在职的事实；2、该协议是一份无效协议。4号会议纪要，以证明1、被告将已出售给原告的楼梯间擅自处分给林某、黄某某、张某某的事实；2、会议纪要与资产处置协议的时间均为日的事实。
经质证，被告方认为，对1号证据的真实性、客观性、关联性及证明观点均无异议。对2号证据真实性、客观性无异议，对证明观点有异议。认为日处置给原告房屋两格和楼梯间，被告没有侵害原告的权益；该资产处置协议书是在日所写，但认为不应追究填写时间，而是要看其真实性、客观性；该协议是有效的，若否认该协议有效，就是否认2007年的口头协议无效；被告方没有处置楼梯间；杨某与我方是委托关系。对3号证据有异议，杨某出示的证明材料，是原告及其他人到杨某家要求他这样写的；杨某写的证明，不符合证据规则的要件，该证据来源不合法，杨某应出庭作证。对4号证据真实性无异议，对证明观点有异议。被告没有处置过楼梯间；会议纪要处置的是楼梯通道，走廊等公共部分；会议纪要不能证明签字的时间。
被告丘北县供销合作社联合社为证明自己的答辩理由提供下列证据：1号国有土地使用证，以证明1、被告将坐落于丘北县官寨乡的国有资产分别转让给原告、林某、张某某及黄某某的法律事实；2、该房地产是整栋房屋及地产，是不能分离的整体；3、各购买户享有该房屋土地分摊和公共部分管理使用权；4、任何人绝对不享有公共部分的独占权。2号会议纪要，以证明1、原告侵占公共楼梯通道的事实；2、原告绝对不享有楼梯通道部分的独占权，原告擅自违约的事实；3、原告自认违约，自愿出资补偿其他共有人；4、原告的主张依法不成立。3号资产处置协议书，以证明1、原告与被告签订《资产处置协议书》是对日约定补签的事实，是双方的真实意思表示，是合法有效的；2、协议主体为原被告，杨某与被告是委托与被委托的关系；3、协议时间不影响合同成立的有效性，更不影响双方当时的真实意思。4号官寨乡供销社改制职工安置实施方案及县政府批复，证明官寨供销社的改制处置是经人民政府同意的事实。
被告丘北县供销合作社联合社为证明自己的答辩理由向法庭申请证人杨某、黄某某、张某某出庭作证，本院经过审查后予以准许。
证人杨某称，原官寨供销社房屋经职工大会开会讨论决定后卖给林某、张某某、黄某某、张凤书，该房屋一共三层，有七格，每层格局都是一样的。楼梯、走廊及厕所是共用的。楼梯间指的是楼梯下面的农用仓库，卖给了张凤书。证人于2007年11月退职。张凤书于2011年在楼梯间上面建了大门，大门锁上的话，其他人就上不去了，丘北县供销合作社联合社下来处理大门的事情，资产处置协议书上，是丘北联社口头委托证人签的，当时丘北联社没有带公章，所以就没有在协议上盖章，签订协议的时间是日，协议上时间写成日是为了避免丘北联社收取租金。
证人张某某称，证人是原官寨供销社职工，2007年官寨供销社解散，考虑到证人等是职工，就把房子处置给了证人等，一到三楼的楼梯、通道及厕所是共用的。原告张凤书购买的楼梯间指的是楼梯下面堆东西那格房屋。
证人黄某某称，证人是原官寨供销社职工，2007年单位（官寨供销社）解散，单位将房屋抵给职工，走廊、厕所、楼梯都是共用的。当时没有写书面协议。日丘北联社的主任也在，当时说原来是由杨某管理就由杨某在协议上签字。
经质证，原告方认为，对1号证据的真实性、客观性及关联性无异议，对证明观点有异议，对楼梯间是公共部分有异议。对2号证据的真实性、客观性及关联性无异议，对证明观点有异议，因为楼梯间是原告购买的。对3号证据客观性、真实性无异议，对证明观点有异议，杨某与被告不属委托与被委托的关系，认为该协议是无效协议。对4号证据无异议。对证人杨某的证言，认为证人说走道、厕所等是共用不客观真实，被告将厕所、走道划为共用属侵权行为，证人说是受被告委托而签字的也不客观真实，并没有书面委托书，且丘北联社主任当天也在场。对证人张某某的证言认为不客观，走廊不是共用的。对证人黄某某的证言，认为证人说是共用的部分，没有依据。
为查明事实的真相，本院到实地拍摄了一组照片并制作了现场示意图，以证明该房屋的现状，楼梯下有一格长10.3米、宽3.25米的房屋，以及二楼到三楼的平台间有一个卫生间的事实。经质证，原、被告对该组证据均无异议。
经过审查，本院认为，对原告提交的1号证据收款收据，被告方无异议，能证明原告张凤书购买原官寨供销社办公楼两格三楼一顶及楼梯间一格，并交纳了95，000元的事实，依法应予以采信。2号资产处置协议书，能证明日杨某与张凤书补签了此协议，官寨供销社将办公楼综合楼两格三楼房屋和楼梯脚房屋一格转让给张凤书经营使用，转让款为95，000元，已经付清，楼梯、走道与张某某等户共同使用，协议上时间为日，但该协议有张凤书的签字捺印，内容是双方真实意思表示，依法应予以采信。3号杨某的证实材料能证明原官寨供销社将办公楼两格三楼一顶及楼梯间一格出售给张凤书，张凤书支付共95，000元，于日写下日协议，与2号证据相互印证，依法应予以采信。4号会议纪要，能证明丘北县供销合作社联合社于日处理官寨供销社资产处置后的相关纠纷，明确上二、三楼的楼梯，走廊、厕所由林某、张某某、黄某某、张凤书四户共同使用，张凤书将楼梯进行改造，与其他三户发生纠纷，调解未果，会议意见是责成张凤书拆去大砖，恢复楼梯原状等，原告张凤书、被告法定代表人杨黎华等人在该会议纪要上签字捺印，依法应予以采信。被告提交的1号证据国有土地使用证，原告对其真实性、客观性及关联性无异议，能证明该争议房屋原属官寨供销社，依法应予以采信。2号会议纪要及3号资产处置协议书同原告提交的2号、4号。4号证据，原告方无异议，能证明原官寨供销社的处置，已报县人民政府批复同意，本院依法予以采信。证人杨某、张某某、黄某某的证言，能够相互印证，证明日，原官寨供销社将办公楼处置给林某、张某某、黄某某、张凤书四户，楼梯、走廊、厕所共用的事实，依法应予以采信。本院拍摄的照片及制作的现场示意图，原被告双方均无异议，应予以采信。
根据庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院依法确认如下法律事实：日，丘北县人民政府批复同意丘北县供销合作社联合社对官寨供销社进行改制的方案。日，原官寨供销社将办公楼处置给林某、张某某、黄某某及张凤书四户，当时未签订书面合同，原官寨供销社持有国有土地使用证，未办理房产证。原告张凤书购买两格三楼一顶和一格楼梯间，分别于日支付75，000元，于日支付20，000元，共计95，000元，未办理过户登记手续。时任官寨供销社主任为杨某，原官寨供销社进行改制安置职工后，企业账册移交丘北县供销合作社联合社。日原告在通往二楼的平台处修建大门，与张某某等户因为通道问题发生纠纷，被告丘北县供销社于日调查处理，于当日形成会议纪要，明确上二、三楼的楼梯，走廊、厕所由林某、张某某、黄某某、张凤书四户共同使用。原告张凤书与杨某补签了一份资产处置协议书，张凤书在此资产处置协议书上签字捺印。该房屋楼梯下面有一格长10.3米、宽3.25米的房屋，为原告张凤书管理使用。
本院认为，本案被告丘北县供销合作社联合社在报经人民政府批复同意下，对原官寨供销社进行改制，于日将官寨供销社办公楼两格三楼一顶和一格楼梯间出卖给原告张凤书，张凤书支付共计95，000元的购房款，原官寨供销社主任杨某出具收据，原、被告双方对房屋买卖这一事实无异议，是双方的真实意思表示，张凤书已实际管理使用房屋至今，双方之间的房屋买卖合同已经成立并生效。2007年12月官寨供销社改制后解散，日，张凤书在通往二楼的平台处修建大门与相邻户发生纠纷，丘北县供销社联合社到现场处理后形成会议纪要，张凤书与原官寨供销社主任杨某补签了一份资产处置协议书，协议时间为日，会议纪要及协议明确上二、三楼的楼梯，走廊、厕所由林某、张某某、黄某某、张凤书四户共同使用，原告张凤书在会议纪要及协议上签字捺印，现张凤书认为其是被迫签下字的，其观点无证据予以支持，应当推定为张凤书已经同意会议纪要及资产处置协议上的内容。原告张凤书要求被告继续履行合同，将其购买的楼梯间一格房屋判归原告所有，从原官寨供销社主任杨某出具的收据及会议纪要、资产处置协议上来看，该楼梯间一格房屋应当理解为楼梯下面长10.3米、宽3.25米的这格房屋，而非包括上二三楼的楼梯通道，且被告方将该房屋处置给原告张凤书等四户时，只有这一处楼梯通往二、三楼，其余几户均从此楼梯通过。楼梯下这格房屋实际已是原告张凤书管理使用至今，被告方已经实际履行合同，原告方无证据证明楼梯间一格房屋包括上二三楼的楼梯通道，故原告的主张本院依法不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张凤书的诉讼请求。
案件受理费100元减半收取计50元，由原告张凤书负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员　　阮永美
二〇一二年七月十日
书记员　　黎书金
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