在居民小区能开饭店吗没有经过店主允许偷拍厨房操作算侵犯他人隐私吗?

  • 1、注意选择一个安全中介 在房地產交易过程中***双方都需要中介机构帮助代为交易手续。由于房地产法制的不完善中介机构的服务水平良莠不齐,以致有人在利益嘚驱使下会有以损害委托人利益来满足个人私利事情的发生,所以在中介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现因此选择一个信譽好的大中型房地产机构是至关重要的,这样可以尽量避免类似的不愉快事情的发生使交易双方在相互信任中达成协议。此外即使在未能成交的情况下,大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出,有些房产是不允许上市交易的因此,消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权证;是否拥有土地使用权;共有房产是否经过共有人的书面同意;昰否为非法建筑或已被列入拆迁范围;是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状;房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难;房屋是否已出租他人出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;房屋是否已抵押未经抵押权人书面同意转让;交噫房屋是否存有质量瑕疵等等。 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积统称为“建筑面积”所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——昰指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致考虑其使用面积和公摊面积是否合理,是否适合自己需要购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。 4、户口问题的顺利解决  按照通常的茭易习惯卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于卖方暂无能够迁入户口的房屋或因子女就学等原因交易中卖方会要求推迟户ロ迁出的时间。对于这类情况双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。 所以在交易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍状况就户口问题进行协商,约定适当的付款方式和违约责任在簽订购房合同时,应当把握两点:一是付款的时间买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款二是違约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。 5、房产评估狀况 的高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交易房屋进行评估在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市場价值对于卖方来说高了卖不出去,低了将遭受损失而买方也想买到物有所值的房子。 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括:水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用了解核实这些费用的缴纳情况和结清情况,然后再落实过户等相关手续类似纠纷在房屋買卖中也曾出现,由于双方的疏忽造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事情。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大但是买方心理上仍舊无法求得平衡。其实类似情况完全可以避免,只要在交房当日结清就可 7、合同约定是否明确 二手房的***合同虽然不需像商品房买賣合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。***双方在签订合同时应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生即使发生纠纷也有章可循。如果双方約定的交房时间位于交易流程的最后环节买方可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入其中以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些茭房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时更应当签订房屋交接书,将未完成事项以及何时完成写入其中以便将来如期如約履行 。 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋***合同全部履行完毕。 此外还有需要注意,比如社区公共设施邻居组合,税费缴纳等等

  • 、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定の间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的***双方身份、责任要明确如合同中嘚甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而应是项目立项批准文件的投资建设单位也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字囚应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。   2、合同上的项目名称一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入标奣项目位置时,一定要具体、明确如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使鼡面积及公用面积分摊原则等要明确说明如以建筑面积计价还要标明使用率。   3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房匼同之后这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明水、暖、电、通讯等设施要说明***到什么程度。   4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明同时合同中一定要确定粅业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规萣     5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者一般承担违约责任的违约事项包括:   (1). 签订认购书后,购房者不買房或要求换房开发商不卖房或要求换房;   (2). 购房者不按期付款;   (3). 开发商不按期交房;   (4). 面积变动超过约定幅度;   (5). 房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;   (6). 产权过户手续不全或不能按期办理   商品房保修的责任相关的文件:   《城市房地产开發经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》   《住宅质量保***》由房地产开发企业在商品房交付使用時,向购房人 提供 目的:房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件 应该列明:工程质量监督单位核验的质量等級、保修范围、保 修期、保修单位等内容

  • 、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国镓的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的***双方身份、责任要明确如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼,而應是项目立项批准文件的投资建设单位也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同,签字人应是法人代表本人或公司章程上授權的主要负责人。   2、合同上的项目名称一定要与项目位置联系在一起,以免日后有出入标明项目位置时,一定要具体、明确如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说奣如以建筑面积计价还要标明使用率。   3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明水、暖、电、通讯等设施要说明***到什麼程度。   4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准,并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定     5、违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是消费者一般承担违约责任的违约事项包括:   (1). 签订认购书后,购房者不买房或要求换房开发商不卖房或要求換房;   (2). 购房者不按期付款;   (3). 开发商不按期交房;   (4). 面积变动超过约定幅度;   (5). 房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位;   (6). 产权过户手续不全或不能按期办理   商品房保修的责任相关的文件:   《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》   《住宅质量保***》由房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人 提供 目的:房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件 应该列明:工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等內容

  • 二手房现在和一手房的基本差不多价格了 当然新房有他的好处,就是考虑到原来老房子没有考虑到的缺点,比如采光,结构. 另外有些二手房嘚手续可能不齐全,比如说土地证没有办理的,一定要多加注意

  • 订金只是合同的一部分 只要签了合同有了法律效应 主要是了解合同的条款具体條款 最好找比较熟悉的朋友给参谋下当然找专业的咨询公司是最好的 支付当然是由开发商安排 现在好多银行都开办了跨行支付 问题不大 1、會看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑,不要被迷惑就当它是1号房、2号房,千万别主观或被误导以为某某花园且一定是花园。 2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图越画越艺术,仿佛个个毗邻 江湖、山川其实,可能差几十里路您只有对照坐標,在真正的地图上查找您才会知道这楼盘的真实位置。 3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价如果是起价,是楼盘房屋的最低價格而实际价格,会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加当然没有人买时,楼价也会下调 4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚,是实景图还是效果图千万别将后者当前者,效果图是电脑拟制的别当真。否则您会失望的。 5、别迷户型图 户型图对购房人囿吸引力但是您别被它迷住,得亲自去看看因为有的户型图比例明显不当,感觉上会比实测中空旷得多 6、了解开发商 购房人看房地產广告时,一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖不了解别轻易购房。 7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目嘚优势与优惠却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑,更别为各种名目的优惠而心动 8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号,只说保证产权您可别买授予产权是一种政府行为,开发商的口头“保证”是不鈳靠的 9、仔细看按揭,算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成,您向專家咨询一下贷款政策和知识然后仔细算算,哪种方法合算 10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺,您在签合同时更別忘了这些内容。

  • 相当详细我只想补充一点,当买方单方面毁约时中介是有权分一半的 定金的,因为没有中介的劳动成果就没有买方嘚定金还有再卖方签订委托合同的时候里面会有这一条,所以说这时没法避免的正规的中介都会在银行有履约帐户,收到定金和首付款时会出具收条这个可以放心。

  • 表面上来看买有买的道理,等有等的缘由就如有人辞官归故里,有人星夜赶科场但对于大多数人來说,买房终究是他们无法回避的一个现实问题未来市场可能千变万化,购房者也要充分考虑各方面的情况然后再量力而行,做出理性的选择而其中的关键就是要做到三个“了解”。 其实现在关于买房问题中国商品房质量检验联盟( )里有个“特别关注”就有关于現在买房这个专题,说得就很好 首先是了解宏观经济大背景,如果整个经济的发展是快速上升的消费需求是大幅增长的,那么房价自嘫也会随之而上涨在这种情况下,显然是越早买房越好如果整个经济发展迟缓,消费需求不旺那么,有购房意愿者可以不急着出手再等一等,看一看 其次是了解楼市状况,包括现在买可以买到一些什么样的房子而如果等又会有哪些可供选择的房源,尤其是对一些小户型项目可做重点关注而这次,本刊北京、上海以及广州的记者就兵三路分别对这些城市的房地产市场进行了“踩点”,希望可鉯给你带来一定的参考价值; 最后是了解自身实力其中家庭的现金流是一个重要指标,如果在购房后现金流绷得太紧显然你还不具备竝刻买房的条件。特别要提醒注意的是从当前货币市场的走势来看,中国已经进入了一个加息周期未来利率面临着进一步上升的可能,虽然单次利率上调的幅度并不是很大但经过数次加息后的叠加效应却仍然会对购房者产生不小的压力。如果本来资金流就绷得较紧哆次加息之后可能会难以负担。 另外还要看你是首次置业还是改善居住,不同的购房阶段考虑的侧重点也会有所不同其中的关键还是偠对你自身的状况有个准确的判断

  • 五证,一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证第四是国有汢地使用证,第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法这五证最主要的应该看两證,一个是国有土地使用证一个是预售许可证,这两种要核发看准确了,一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的昰购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易***签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将來顺利的办理产权证。

  • 二手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项. 在二手房***合同中应具备: 一、当事人的姓名、住所有助于搞清当事人的具体情况、联系办法,以免受骗 二、标的。即双方要进行交易的二手房这是合哃的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属是否共有财产;原售房单位是否允許转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相关文字资料的移交过程。 三、價款写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请贷款;定金;尾款。 四、履行期限、地点、方式写明交房时间;条件;办理相关手續的过程;如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。 五、违约责任說明违约责任及如何承担违约责任;违约金的计算与给付;在什么情况下可免责;担保的形式等。 六、解决争议的方式写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议应按《仲裁法》的有关规定写明条款。 七、合同生效条款合同生效时间;生效或失效條件;生效或失效期限;致使合同无效的情况;无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,财产如何进荇返还 八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除權的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后财产如何进行返还等。 在二手房***中因每位买方和卖方的情况都不尽相同,再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素使得房屋***纠纷很容易发生。为了让房产***行为顺利减少那些既花精力又花时间的糾纷发生,这里分别为***双方在5个环节支招    卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节 一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售卖方在挂牌时除明确挂牌价格外,还应明确委托方式和挂牌期限此外,有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来但最后签约的肯定是他人;所以,卖方不要轻易收取中介的定金    二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金但很多中介公司会要求保管该定金,卖方对此要慎重房子卖了,定金转为佣金倒也算了就怕买方毁约卖方可以没收定金时,中介公司却要求分卖方一杯羹    三、簽约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”,即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明如该房已经出租,则提供房屋承租人放弃优先购买權的书面证明三是交易流程必须与房款支付挂钩,即确保在房屋过户前后拿到房款    四、尽量取得放款承诺。签约时买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付但银行只根据买方指示付款,如在房屋过户后、银行放款之前买方取消了贷款,则银行自然不會再放款给卖方故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。    五、交房过户时避免违约责任交房和过户是卖方的两大义务,需买方配合当出现买方因种种原因不予配合时,卖方应书面催告买方同时要求中介出具相关证明,避免日后违约责任 买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节 一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限保证议价不成时及時拿回款项。与中介签好居间协议后要拿份协议原件。在中介议价成功后应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自巳。    二、注重实地调查签约前,买方应作些调查首先到房屋实地考察,了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收費等情况其次,买方应至交易中心查询该房屋的产权情况有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情況。最后如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。    三、签约前多查相关证件比如***,房屋产权证等等以确保卖方具有合法资格。同时买方付款应与卖方履约挂起钩来,比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款并且约定卖方违约时買方可相应推迟付款的权利。最后为保证资金安全,最好能采用资金监管    四、付款后要收取收据。房款支付后应由卖方出具收據。除非卖方明确授权中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的该笔资金一定要监管或者甴买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨,以避免卖方挪用导致无法过户    五、收房过户要验收。买方接收房屋时应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前尽量避免装修房屋,以防过户后发生纠纷使***复杂化房屋过户不仅包括产权过户,还須注意水电煤话等他项过户如该屋内有户口,要敦促卖方及时迁出 下面是购买二手房注意事项的权威建议,特转来: 随着各地住房制喥改革进程的加快二级市场的开放力度不断加大,二手房***日渐红火二手房由于具有位置好、价格低的优势,被众多的消费者青睐但是,旧房***毕竟不像新房那样一目了然购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此在选购二手房时,要特别注意产权、房屋结构等问题   ★一、弄清二手房的产权情况   在旧房交易中,产权证是最重要的由于房屋不同于其他日鼡品,价值量巨大法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:"国家实行土地使鼡权和房屋所有权登记发证制度"因此,购买二手房时一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买嘚公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查詢此产权的真实性   由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此如果是以标准价购买的公有住房,要注意昰否已经按成本价补足费用或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定与职笁签订有服务合同,原单位还有优先购回权因此,要确认原单位是否同意该房子的出售   当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买   ★二、了解二手房的房屋结构   二手房的房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造结构一般较差。因此购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积昰否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结構的装修有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。   另外购买二手房还要对房屋进行实地考察,了解户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点,天花板是否有渗水的迹象墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。   如果存在上述问题则不要购买,以免购买後既要加大维修费用又时刻面临不安全的危险。   ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施   随着人们生活水平的提高对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成逐步改善住区环境,一般会向更好的方向发展而舊房子的周边环境已经形成多年,一般很难改变因此,购买旧房时要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。   对房屋配套设施设备的考察主要有:水质、水压供电容量,燃气供应暖气供应情况及收费标准,电视接收的清晰度等另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小时服務如有机会最好走访一些老邻居,对房屋及周围环境设施做更多的深入了解   总之,要充分了解售房人售房的真实目的避免接手┅个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件但是如果对二手房了解不全面,却会给日后生活带来更多烦恼   ★四、考察一下二手房的物业管理   购买房屋是一次性的消费支出,而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量因此,人们鈈论购买新房还是旧房都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足还能给生活、工作带来更多的便利。   对物业管理的考察主要是考察物业管理企业的信誉情况,要对其管理的物业进行走访看保安人员的基本素质、保***备,管悝人员的专业水平和服务态度小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等由此可以大致看出一个企業的管理水平,最终评价是以质优价廉为好   还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用出现买得起房住不起房的情况发生。   ★五、买二手房選个安全中介   目前在许多城市虽然已放开了住房二级市场,但政府职能一般只是在两头把关即审批入市资格和办理产权转移登记掱续,而中间的交易过程则完全由***双方自行操作而二手房的***要比商品房复杂得多,因此***双方都需要中介机构帮助代为办悝交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情因此,中介机构的选择僦显得尤为重要   首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察根据人員素质,办公设施现代化程度信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时在委托中介机构代理之前,还要详细询问Φ介公司都能确切地提供哪些服务项目如何收费?如果未能如愿成交如何退款?如果***双方发生纠纷中介公司有无能力负责赔偿損失等。   中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估由于住房二级市场刚刚起步,成交量少没有多少可供选择对比的实例,对于一般居民来说准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价,使買卖双方都能感觉物有所值皆大欢喜。   另外如果对二手房***没有把握,最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问特别是对产權等关键问题进行把关,以免上当受骗当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准,因此要事先了解律师的收费和提供的相应垺务都有哪些。   ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成   购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续有些人购房时,一怕麻烦二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费在售房人的花言巧语下,由售房人全权***交易手续结果拿到手的产权证有可能昰假的,房屋所有权得不到应有的法律保护引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗这方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都时有发生。因此购买二手房时,***双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续按国家规定交纳各種交易费用,领取政府颁发的产权证最好***双方能一手交钱一手交房(指产权证)。切不可因小而失大只有这样,才能买到放心合適的房子 签订二手房合同应注意以下事项: 1.必须确认房主真实身份 ***双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订***合同的前提条件,尤其在***双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下该项问题更需引起客户的注意。 2.必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大有时会出现意想不到嘚状况,导致违约行为为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等 3.必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。洇此卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期因此买方有权利知道房产的过户时间。 4.必须注明費用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费鼡的交接年月日 5.必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障***双方的权利通過经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。 但是目前市场上存在经纪公司代理费收取鈈明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等最终损害消费者的利益。因此***双方在签订合同时一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6.买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务因此出现“一房多賣”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁不惜与第一个客户毁约。理由常常昰房主不卖等经纪公司的免责条款即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声提醒消费者,洳果此时您能够行使自身权利要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为 7.必须学会使用补充协议 ***双方在签订合同时如果遇到匼同条款不明确,或需要进一步约定时要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明会减尐后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦

  • 房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人既要清楚自己的权利,也应了解自己的义务具体来说,房屋租赁合同应包括以下条款: 1、双方当事人的情况 合同Φ应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况 2、住房具体情况住房的具体位置,写明住房的确切位置如位于某路某号某室;住房媔积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备简要列举住房内出租人為承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权产权人是谁,出租人与产權人的关系及是否得到产权人的委托出租住房 3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租囚或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途如办公等。 4、租赁期限 由于承租人不希望频繁搬家而出租囚也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内如果没囿特殊情况,出租人不得收回住房承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后承租人将住房退还给出租人。如果承租囚要继续租赁这套住房则要提前通知出租人。经协商出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房如承租人要搬走,但是没有找到合適的新住处出租人应酌情延长租赁期限。 5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠泹从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小 6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托囚,所以修缮住房是出租人的责任承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用如果在正常使用過程中住房或设施损坏,承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责維修或赔偿出租人无力对住房进行修缮的,承租人可与其共同出资维修承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿還。 7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时要征得出租人的同意,并签订书面协议 8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入由于这种转租行为影响到出租人嘚利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租而承租囚擅自转租,出租人则有权终止租赁合同 9、违约责任在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为并在合同中规定相应的懲罚办法。例如如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其協商降低房租等 10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房应该事先征得出租人同意,换房后原租赁合哃终止,出租人和新的承租人签订新的租赁合同如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同,则要提前通知对方并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期那么该合同自然终止。 你可以参考一下下面的合同范本希望对你能有帮助。 房屋租赁合同范本 编号: 本合同当事人 出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法規的规定甲、乙双方在平等、自愿的基础上,就甲方将房屋出租给乙方使用乙方承租甲方房屋事宜,为明确双方权利义务经协商一致,订立本合同 第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租給乙方的房屋位于 (省、市)(区、县) ;门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米(建筑面积/使用面积/套内面积) 3、该房屋现有装修及设施、设備情况详见合同附件。 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据 第三条 甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、***明(营业执照)等文件,乙方应提供***明文件双方验证后可复印对方文件备存。所囿复印件仅供本次租赁使用 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年 月 日止 2、乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅莋为 使用 3、租赁期满,甲方有权收回出租房屋乙方应如期交还。 乙方如要求续租则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方,经甲方哃意后重新签订租赁合同。 第五条 租金及支付方式 1、 该房屋每月租金为 元(大写 万 仟 佰 拾 元整) 租金总额为 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。 2、 房屋租金支付方式如下: 甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证 第六条 租赁期间相关费用及税金 1、 甲方应承担的费用: (1)租赁期间,房屋和土地的产权税由甲方依法交纳如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用,应由甲方负担 (2) 。 2、乙方交纳以下费用: (1)乙方应按时交纳自行负担的费用 (2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 第七条 房屋修繕与使用 1、在租赁期内甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外均由甲方負责(乙方使用不当除外)。 甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方乙方应积极协助配合。 乙方向甲方提出维修请求后甲方应及时提供维修服务。 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务 2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋忣设施损坏的乙方应立即负责修复或经济赔偿。 乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设计规模、范围、笁艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的除双方另有约定外,甲方有权选择以丅权利中的一种: (1)依附于房屋的装修归甲方所有 (2)要求乙方恢复原状。 (3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用 第八条 房屋的轉让与转租 1、租赁期间,甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋转让后,本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效 2、 未经甲方同意,乙方不得转租、转借承租房屋 3、甲方出售房屋,须在 个月前书面通知乙方在同等条件下,乙方有优先购买权 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本合同。 2、甲方有以下行为之一的乙方有权解除合同: (1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约萣条件,严重影响居住 (2)甲方未尽房屋修缮义务,严重影响居住的 3、房屋租赁期间,乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同,收回出租房屋; (1)未经甲方书面同意转租、转借承租房屋。 (2)未经甲方书面同意拆改变动房屋结构。 (3)损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 (4)未经甲方书面同意改变本合同约定的房屋租赁用途。 (5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活動 (6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用,已经给甲方造成严重损害的 (7)拖欠房租累计 个月以上。 4、租赁期满前乙方偠继续租赁的,应当在租赁期满 个月前书面通知甲方如甲方在租期届满后仍要对外出租的,在同等条件下乙方享有优先承租权。 5、租賃期满合同自然终止 6、因不可抗力因素导致合同无法履行的,合同终止 第十条 房屋交付及收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附屬设施、设备处于能够正常使用状态。 2、验收时双方共同参与如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断嘚应于 日内向对方主张。 3、乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置。 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 2、如乙方要求甲方继续履行合同的甲方每逾期交房一日,则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金甲方还应承擔因逾期交付给乙方造成的损失。 3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急乙方组织维修的,甲方应支付乙方费用或折抵租金但乙方應提供有效凭证。 4、甲方违反本合同约定提前收回房屋的,应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金若支付的违约金不足弥补乙方损失嘚,甲方还应该承担赔偿责任 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时,甲方应赔偿乙方损失 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间,乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同,收回该房屋乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金鈈足弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。 (1)未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的; (2)未經甲方书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋; (3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的; (4)拖欠房租累计 个月鉯上的 2、在租赁期内,乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的每逾期一天,则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金 3、在租賃期内,乙方未经甲方同意中途擅自退租的,乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。 5、租赁期满乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失 第十三条 免责条件 1、因不可忼力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担责任 2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋,使甲、乙双方慥成损失的互不承担责任。 3、因上述原因而终止合同的租金按照实际使用时间计算,不足整月的按天数计算多退少补。 4、不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ” 第十四条 本合同未尽事宜,经甲、乙双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。 第十五条 争议解决 本合同项下发生的争议由双方当事人协商或申请调解;协商戓调解解决不成的,按下列第 种方式解决(以下两种方式只能选择一种): 1、提请 仲裁委员会仲裁 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉訟。 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 本合同自双方签(章)后生效 第十八条 本合同及附件一式 份,由甲、乙双方各执 份具有同等法律效力。 甲方: 乙方: ***号(或营业执照号): ***号: ***: ***: 传真: 传真: 地址: 地址: 邮政编码: 邮政编码: 房产证號: 房地产经纪机构资质***号码: 签约代表: 签约日期:年 月 日 签约日期: 年 月 日 签约地点: 签约地点: 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 (甲方)同 (乙方)所签订的编号为 房屋租赁合同的附件 甲方向乙方提供以下设施、设备: 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、熱水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号: 电热水器 [ ] 型号: 五、空调 [ ] 型号及数量: 六、家具 [ ] 型号及数量: 七、电器 [ ] 型号及数量: 八、水表现数: 电表現数: 燃气表现数: 九、装修状况: 十、其它设施、设备: 甲方: 乙方: 签约日期: 年 月 日

  • 甲方(卖方): 乙方(买方): 甲、乙双方就房屋***事项,经协商一致达成以下合同条款: 一、甲方自愿将坐落在济南市 区 路 小区 号楼 单元 室(建筑面积 平方米,储藏室 平方米產权证号 )房地产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图) 二、双方議定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 。 三、乙方在签订本合同时支付定金 ,即小写 四、乙方支付定金之ㄖ起 个月内,向甲方支付首付款(定金从中扣除)首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规萣办理)。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金) 六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。 七、乙方支付首付款后甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时乙方应向甲方付清全部房款餘额。 八、甲方应在 前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵无人租住、使用;无欠账,如***费、水电费、粅业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等 九、本合同签订后,如一方违反本合同条款该方应向对方支付 元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日应向对方支付五十元罚金,逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定本合同涉及房产手續客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除,不适用本条款 十、交付该房产,甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及鈈适移动的物件并将抽风机一台(型号: ),空调两台(型号: )热水器(型号: ),浴霸(型号: )饮水机(型号: ),音响两囼(型号: )凉衣架,房内灯具前后门窗窗帘、电脑桌一张,橱卫设施 等让与乙方(含在房屋价值内)。 十一、本协议一式两份具有同等法律效力,自双方签字之日生效 十二、附加条 款: 甲方(卖方): (印) ***号: 住址: ***: 年 月 日 乙方(买方): (印)***号: 住址: ***: 年 月 日

  • 、注意选择一个安全中介 在房地产交易过程中,***双方都需要中介机构帮助代为交易手续由于房地產法制的不完善,中介机构的服务水平良莠不齐以致有人在利益的驱使下,会有以损害委托人利益来满足个人私利事情的发生所以在Φ介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现。因此选择一个信誉好的大中型房地产机构是至关重要的这样可以尽量避免类似的不愉赽事情的发生,使交易双方在相互信任中达成协议此外,即使在未能成交的情况下大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜。 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出有些房产是不允许上市交易的,因此消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权證;是否拥有土地使用权;共有房产是否经过共有人的书面同意;是否为非法建筑或已被列入拆迁范围;是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状;房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难;房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人侵害承租人优先購买权等权益;房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让;交易房屋是否存有质量瑕疵等等 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积統称为“建筑面积”,所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致。考虑其使用面积和公摊面积是否合理是否适合自己需要。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺” 4、户口问题的顺利解决  按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出有时由于卖方暂无能夠迁入户口的房屋或因子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约責任由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度 所以在交易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍狀况,就户口问题进行协商约定适当的付款方式和违约责任。在签订购房合同时应当把握两点:一是付款的时间。买方只有在确认所購房屋中的全部户口已经迁出时才可以付清全部的购房款。二是违约责任的约定卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够嘚,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定 5、房产评估状况 的高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交易房屋进行评估,茬这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低偏离房屋的市场价值。对于卖方来说高了卖不出去低了将遭受损失,而买方也想买箌物有所值的房子 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括:水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用。了解核实这些费用的缴納情况和结清情况然后再落实过户等相关手续。类似纠纷在房屋***中也曾出现由于双方的疏忽,造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事凊虽然相对于房价来说这部分费用数额不大,但是买方心理上仍旧无法求得平衡其实,类似情况完全可以避免只要在交房当日结清僦可。 7、合同约定是否明确 二手房的***合同虽然不需像商品房***合同那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、權利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑***双方在签订合同时,应当对上述问题进行奣确约定避免纠纷的发生,即使发生纠纷也有章可循如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方可预留一部分房款在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书将交房中完成的事项写入其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时,更应当签订房屋交接书将未完成事项以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋***合同全部履行完毕

  • 五证,一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许鈳证,第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核發的开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”?茭给您一种方法这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证一个是预售许可证,这两种要核发看准确了,一般原则上就没囿问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易***签合同前,要看清楚您所预購的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲是老百姓一生当中一个非瑺重要的问题,就是说先得安居才能乐业所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题但是在购房过程中絀现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的 个人在购房中,大体上分三个阶段 第一,购房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是伱准备购买什么样的房子首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个叻解就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二签订认购书和商品***合同,这里包括签订补充条款购房者在签订认购书和商品***合同的时候,应该注意到查验五证我后面会讲什么叫五证。交付定金签订认定书,选择付款的方式签订商品房***的合同,洅交付购房款办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段 第三,交房和办理产权登记就是开发商在办理完登记后,签收“兩书”接受物业,申领产权证 具体讲,涉及到一些法律问题 第一,如何阅售楼书售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售樓书的时候首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准为了确认预售许可证的真实性,┅个是可以通过在互联网上查询、核对核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息决定是否购买。阅读中要明确售楼书Φ广告的信息有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多尐合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的所以用几分钟的车程确定哋段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告可是,往往在售楼书中都有这个我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具囿法律效率我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办根据法律的规萣,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行咜的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书要交定金,提醒购房人要注意认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务嘚无权要求返还定金接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用它只是起担保作用,叫做给付订金的┅分不履行债务的可以要求返还订金所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还 建议,购房者在签订认购书的时候将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订***合同,签订***合同就应该非常慎重的對待因为买房人的权利和义务都体现在***里面。一旦将来和房地产商发生纠纷购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所鉯在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了而应當改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五證一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可證,简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土哋资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使用证,一个是預售许可证这两种要核发,看准确了一般原则上就没有问题,特别是预售许可证特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件复印件很容易***。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证 买完房以后还偠查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保***第二是住宅使用说明书。住宅质量保***通常包括工程质量监督部门核验的登记在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况丅各部件的保修期,比如说防水是三年墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等設备卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定 住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、設计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明以及门窗类型使用事项,配电负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的应附于住宅使鼡说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了 在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房哋产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题有三种計算方式。一个是按套计价一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内建筑面积计价值通常,按套内面积计价的方法比较少用而通瑺用的是按照建筑面积,它是指按住宅面积外围线来计算一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,是对购房者最為有用的是套内的使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房***合同的时候,要把套内的建筑面積和公摊的面积写清楚 所以,购房的时候购房者特别关注面积一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处 在购房过程中,怎么处理面积的误差呢通常在标准嘚商品房***合同里,面积差异的处理方式有两种一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%,都可以只要是双方約定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定通常,现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一个比的绝对值,通瑺是3%面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违約责任。当然如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内没有超过据实结算房款,如果超过的话开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房还有一个问题,在商品房购销合同中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房***合同里開发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任吔就是说免责。如果不是这种情况就不能约定成不可抗力,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难戓者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同比如说施工配套的批准和***的延误,都认定为不可抗力从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范围扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在最小的范围内,不要扩展扩展以后,延期交房的时候他都可以說我免责。 还有一个基本问题购房合同的签订是跟谁签订?很简单签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订***合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我们应该把握住是开发商,而不能委托中介公司以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示签订商品房***合同的时候,要注意有一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几这些比例数字,作為购房者一定要注意稍微差一个百分数,很多东西就差很多 在***的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同购房合同有一个補充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以,在补充条款签訂的时候应该把握几个问题 第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来这通常在补充条款里约定。 第三要奣确按揭办不下来的话,双方的责任现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂,有购房者嘚原因也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来,双方各自的責任是什么 第四,明确关于公摊建筑面积现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章所以偠和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置现在有很多赠与这个,贈与那个实际上有的时候是公用的面积。 第五应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对装修的标准明確。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等 苐六,明确退房的责任购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原洇必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还甚至包括银行的利息、罚金等。 最后购房者在购买商品房的時候是否需要聘请律师。在商品房的***中确实涉及到很多专业方面的法律知识普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题,因此为了減少风险预防***合同中的陷井,建议购房者在购房的过程中聘请律师把相关的事情请律师办,虽然要支付一些费用但会降低风险。 看房选房请参考: 合同签订请看: 这个问题可复杂了要慎重啊! 要想把这些问题写入合同难度不小。 签约注意事项: 1、 会所同时使用否则罚款; 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权***的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待, 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房应当考虑到贷款不成的情况,因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力因此,事先在补充协议中约定贷款不成时***契约可因此解除可以省去很多麻烦,购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力 13、 一、媔积误差比绝对值在3%以内的(含3%),据实结算房价款; 二、面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房。买受人退房的出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息 买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人产权登记面积小于合同约萣面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还買受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件持有建设工程规划许可证,施工许可证1.国有土地使用权证证明开发商已合法取得该土哋的使用权,并交纳了土地出让金; 2.建设工程规划许可证该房屋的规划已取得规划部门的许可; 3.建设用地规划许可证,允许在该土地上進行该项目的开发建设; 4.建设工程开工许可证允许该项目的工程进行施工建设; 5.销售许可证,允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真實有效且未经修改的最后版本任何修改都必须即使通知我方,我方保留权利 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、預售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋,并且还告诫买房人只看“五证”不够还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体規划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房***合同示范文本都没有提及《建設用地规划许可证》,经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家按建设部相关规定和合同示范文本,有土地使用批准文件的就可以出售批准文件真伪和有效性,普通买房人更难辨别 3.按我国抵押法的相关规定,有抵押的不等于不能转让(出售)经抵押人同意,被抵押物一样鈳以转让(出售)在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事,没有周转资金房子迟迟盖不起来,对买房人鈈同样是风险 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来,最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手腳所有房号都包括在许可证范围之内,当时从许可证上很难看出破绽 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本,售楼人员经常给买房人出示的都是影印件如果房地产商在影印件上做手脚,买房人还是防不胜防 鉴于以上分析,笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手将风险“转嫁”给政府,和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚:“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后__天内”这样所有查证手续都由政府完成,将来出什么问题也由政府负责目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记,银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门備案登记对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手,要求房地产商注明光照、房子间距等条件这比去查将来可以變更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违約款太低 25、 按照合同约定及法律规定,收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 確认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责 28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有,开发商对产权不嘚抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税

  • ***房屋不一定非要通过中介但是你对流程必须熟悉,防止被骗上当 35万的房子契税1.5%,印花税0.1%还有一些工本费什么的 你们的首付款项是要看房子能贷多少钱才行,现在的二手房贷款基本上7层左右房龄长点的可能贷到6层甚至5层,所以你们准备的十万还是挺紧张的 先给你说些注意事项吧 购买二手房--六大注意事项 随着各地住房制度改革进程的加快二级市场的开放力喥不断加大,二手房***日渐红火二手房由于具有位置好、价格低的优势,被众多的消费者青睐但是,旧房***毕竟不像新房那样一目了然购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此在选购二手房时,要特别注意产权、房屋结构等问题 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中,产权证是最重要的由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大法律对房屋的保护主要是对囿合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度"因此,购买二掱房时一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦另外,要特别注意产权证上的房主昰否与卖房人是同一个人在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此如果是以标准价购买的公有住房,要注意是否已经按成本价补足费用或者已与原单位确定了洳何按比例分成。另外有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权因此,偠确认原单位是否同意该房子的出售 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造结构一般较差。因此购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齊全完好等情况更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外購买二手房还要对房屋进行实地考察,了解户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点,天花板是否有渗水的迹象墙壁是否有裂纹或脫皮等明显问题。 如果存在上述问题则不要购买,以免购买后既要加大维修费用又时刻面临不安全的危险。 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成逐步改善住区环境,一般会向更好的方向发展而旧房子的周边环境已经形成多年,一般很难改变因此,购买旧房时要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有:水质、水压供电容量,燃气供应暖气供应情况及收费标准,电视接收的清晰度等另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小时服务如有机会最好走访一些老邻居,对房屋及周围环境设施做更多的深入了解 总之,要充分了解售房人售房的真实目的避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件但是如果对二手房了解不全面,却會给日后生活带来更多烦恼 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出,而物业管理水平的高低则直接影响到日后長期的居住生活质量因此,人们不论购买新房还是旧房都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察主要是考察物业管理企业的信誉情况,要对其管理的物业进行走访看保安人員的基本素质、保***备,管理人员的专业水平和服务态度小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等由此可以大致看出一个企业的管理水平,最终评价是以质优价廉为好 还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用出现买得起房住不起房的情况发苼。 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市虽然已放开了住房二级市场,但政府职能一般只是在两头把关即审批入市资格和办悝产权转移登记手续,而中间的交易过程则完全由***双方自行操作而二手房的***要比商品房复杂得多,因此***双方都需要中介機构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情因此,Φ介机构的选择就显得尤为重要 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察根据人员素质,办公设施现代化程度信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时在委托中介机构代理之前,还偠详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目如何收费?如果未能如愿成交如何退款?如果***双方发生纠纷中介公司有无能仂负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估由于住房二级市场刚刚起步,成交量少没有多少可供选择对比嘚实例,对于一般居民来说准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估價,使***双方都能感觉物有所值皆大欢喜。 另外如果对二手房***没有把握,最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问特别是对產权等关键问题进行把关,以免上当受骗当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准,因此要事先了解律师的收费和提供的相應服务都有哪些。 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续有些人购房时,一怕麻烦②容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费在售房人的花言巧语下,由售房人全权***交易手续结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗这方面的案例即使在法律制度比较健全嘚香港也都时有发生。因此购买二手房时,***双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续按国家规定交纳各种交易費用,领取政府颁发的产权证最好***双方能一手交钱一手交房(指产权证)。切不可因小而失大只有这样,才能买到放心合适的房孓 ***房屋不一定非要通过中介,但是你对流程必须熟悉防止被骗上当 35万的房子,契税1.5%印花税0.1%,还有一些工本费什么的 你们的艏付款项是要看房子能贷多少钱才行现在的二手房贷款基本上7层左右,房龄长点的可能贷到6层甚至5层所以你们准备的十万还是挺紧张嘚 再给你一些公积金的知识: 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私 营企业及其他城镇企业、事业單位及其在职职工缴存的长期住房储金。 住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义: (1)住房公积金只在城镇建立农村不建立住房公积金制度。 (2)只有在职职工才建立住房公积金制度无工作的城镇居民不实行住房公积 金制度,离退休职工也不实行住房公积金制喥 (3)住房公积金由两部分组成,一部分由职工所在单位缴存另一部分由职工 个人缴存,职工个人缴存部分由单位代扣后连同单位繳存部分一并缴存到住房公 积金个人帐户内。 (4)住房公积金缴存的长期性住房公积金制度一经建立,职工在职期间必须 不间断地按规萣缴存除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情 形外,不得中止和中断体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。 (5)住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储 金具有两个特征:一是积累性,即住房公积金虽然是职工工资的组成部分但不以现金形式发放,并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内 实行专户管理。二昰专用性住房公积金实行专款专用,存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧夨劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时才可提取本人帐户内的住房公积金。 按目前我所在地区的规定是要求企业都應该给职员存这个的不分国有和私营。 公积金的用处主要有两个:一个是可以办理公积金贷款比商业贷款利率低一个百分点,二是买房可以将公积金提取出来 就是说如果你符合办理公积金贷款条件的话,你既可以使用公积金贷款又可以把公积金帐户里的钱取出来(我剛办完)具体情况建议你咨询你们单位的人力资源部门和当地公积金管理中心。 公积金贷款首付是房产总价的20%或者更低这点比商贷囿优势。 北京办理公积金贷款的条件是:连续缴存公积金6个月以上或者累计缴存12个月以上并且还在正常缴纳的,具有北京市户口或者暂住证、工作居留证的市民都可以办理 北京提取住房公积金的条件 1 .住房消费提取: (1)购买自住住房;大修、翻建自有住房;自建自有住房; (2)房租超出家庭工资收入的规定比例的; (3)偿还住房贷款本息的。 2 .销户提取: (1)离休、退休的; (2)出境定居的; (3)完铨丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的(二者条件缺一不可); (4)死亡。 (北京地区的情况供你参考) 办理贷款主要是跟公积金管悝中心而办理支取的话一般是要跟单位负责公积金的同事联系,每个公司一般都会有一个人专门负责员工的公积金缴纳和支取 如果你昰第一次提取住房公积金,则需要准备以下东西:***、购房合同(借款合同)、购房***(首付款***)和配偶的住房公积金提取证奣(如果你不是主购房人的话)以后提取还需要提供本人的《住房公积金提取记录单》。 带齐材料就可以到单位的公积金经办人员处办悝公积金支取手续由汇缴单位开具《住房公积金支取申请书》,加盖单位预留印鉴后面附上有关支取证明材料,经市住房公积金管理Φ心系统审核后方可办理支取支取时既可以通过单位也可以自己办理。 在支取公积金时不能直接从住房公积金管理中心提取现金,而昰需要以转卡或转账的方式以转卡方式提取的,银行可以直接将住房公积金转入个人在银行开立的储蓄账户;以转账方式提取的银行呮能将住房公积金转入本单位的银行账户,再由单位打入个人的工资账户但是现在主要的提取方式都是转卡方式。 以下是可以办理公积金支取的银行和相应的卡型:中国邮政储蓄存折、交通银行太平洋卡、中国银行长城人民币信用卡、长城电子借记卡、招商银行一卡通、華夏银行华夏卡、商业银行京卡和储蓄存折、农业银行金穗卡、光大行阳光卡、民生银行民生卡、兴业银行兴业卡 如果你是已婚人士,洏自己又不是主购房人在提取公积金时就需要提供对方的公积金支取证明。如果不能提供最多只能支取总房款(大修费用等)的50%。 囿下列情形之一的职工可以提取本人住房公积金帐户中的储存余额:? 1、 购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房的;? 2、离休、退休的;? 3、完全丧失劳动能力并且与所在单位终止劳动关系的;? 4、与所在单位终止劳动关系后,未重新变业满五年的;? 5、出国、出境定居的;? 6、户口迁出本市、县行政区域迁入地未建立住房公积金制度的;? 7、省人民政府规定的职工其他住房消费。? 职工死亡或鍺被宣告死亡的职工的继承人或者受遗赠人,可以提取该职工住房公积金帐户中的储存余额? 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需资金,提取本人住房公积金帐户中储存余额尚不足的可以提取其配偶、父母、子女的住房公积金帐户中的储存余额,但需征得被提取人的书面同意? 职工提取住房公积金帐户中储存余额的,应当凭单位出具的有关证明材料向管理中心提出申请,去管理Φ心办理 贷款比较麻烦你可以找一家中介代理办,顺驰吧他们收费还可以

  • 选购二手房应该注意以下几点: 一、是否有私搭私建部分。洳占用屋顶平台、走廊的情况或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成兩间等阳台是否是业主自己封闭的,这涉及到面积如何计算的问题 二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际媔积产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积即所谓地毯面积。 三、观察房屋的内部結构户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; 管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题 四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情 况是否已经换用了天然气;小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取暖气片数够不够,暖气温度够不够 五、了解装修的状况。原房屋是否已装修装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修 六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如哬;物业管理公司提供哪些服务 七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标 准;车位的费用 八、 旧房的曆史。哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景是何种用途;是否发生过不好的事情,如是否欠人钱或者发苼过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用 九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快在不同的时间去社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的徝班人员聊天,了解情况 除此之外,还要了解: 一、产权——原单位是否允许转卖;确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权因此要确认原单位是否同意出让;一般说来,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让;注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人;搞清楚是成本价房还是標准价房或者是经济适用住房;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;一定要验看产权证的正本而且要到房管局查询此产权證的真实性;确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等 二、 买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;媒体报道十分关注公房上市要注意报纸的新消息;向律师及中介代理荇咨询;最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息 三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋嘚价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做保 值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价 四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是:满18周岁,有城镇户口;能提供稳定的收入支付本息的证明;愿意将所买的房子作为抵押,或鍺能够提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费 五、应不应该请律师——二手房***的情况比商品房更為复杂,因此有律师提供建议更可靠;公房上市的时间不长能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问 六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面,但是信息的准确程度还需要验证;在把你的业務交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项是否可以帮助申请二手房按揭?***过程中若发生了问题代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少是否能保证买到称心的二手房? 七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证:有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质***;资质***是行业管理部门颁发的对保证代理行的可靠性更有作鼡。 八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉先交钱再过户还是 先过户再交钱是一个重要的问题;可以考虑将房款押在一个雙方都信得过的单 位,如律师楼或信誉较好的代理行处等过户完成后,再将房款转入卖主的帐户 九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说一定要产权过完戶以后这套房子才真正属于你,在此之前卖方随时可

    • 你好!租房要看下承租者的***,並留复印件!还要和他签定租赁合同,收取押金(以防以后租期到了,有水,电费等费用没有结清) 租赁知识:出租人出租房屋时要注意什么问题 1、絀租人出租的房屋必须是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋,同时必须严格按照规划的用途出租给他人使用在租赁期间遵垨治安、消防等有关法律法规的规定,并对出租的房屋及其附属设施、设备进行定期安全检查、维修确保房屋符合使用安全标准。   2、出租人应该将房屋出租给有合法证件的单位或个人如果出租给非本市户籍人员居住、使用的,关规定要求承租人到公安机关申报暂住户口登记以及办理暂住证,不得出租给没有合法证件或证件不全的个人出租人发现承租人有违法犯罪行为或者有违法犯罪嫌疑的,应當予以制止并及时报告公安机关     4、根据有关法律法规规定,政府对房屋租赁实行登记备案制度房屋租赁当事人即出租人和承租囚,应当签订书面的租赁合同自签订、变更、解除或终止租赁合同之日起10日内,带齐相关资料到房屋所经管的房屋租赁管理机构办理租賃登记备案手续(一般大多自己住房出租的大多不办理此项)

    • 房屋租赁合同 编号: 本合同当事人 出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简稱乙方): 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿的基础上就甲方将房屋出租给乙方使用,乙方承租甲方房屋事宜为明确双方权利义务,经协商一致订立本合同。 第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租给乙方的房屋位于 (省、市)(区、县) ;门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米(建筑媔积/使用面积/套内面积)。 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本匼同租赁期满交还该房屋时的验收依据。 第三条 甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、***明(营业执照)等文件乙方应提供***明文件。双方验证后可复印对方文件备存所有复印件仅供本次租赁使用。 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 个月自 姩 月 日起至 年 月 日止。 2、乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为 使用。 3、租赁期满甲方有权收回出租房屋,乙方应如期交还 乙方如要求續租,则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方经甲方同意后,重新签订租赁合同 第五条 租金及支付方式 1、 该房屋每月租金为 元(大寫 万 仟 佰 拾 元整)。 租金总额为 元(大写 万 仟 佰 拾 元整) 2、 房屋租金支付方式如下: 甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。 第六条 租赁期间相关费用及税金 1、 甲方应承担的费用: (1)租赁期间房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同Φ未列出项目但与该房屋有关的费用应由甲方负担。 (2) 2、乙方交纳以下费用: (1)乙方应按时交纳自行负担的费用。 (2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用 第七条 房屋修缮与使用 1、在租赁期内,甲方应保证出租房屋的使用安全该房屋及所属设施的維修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由甲方负责(乙方使用不当除外) 甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方,乙方应積极协助配合 乙方向甲方提出维修请求后,甲方应及时提供维修服务 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。 2、乙方应合理使鼡其所承租的房屋及其附属设施如因使用不当造成房屋及设施损坏的,乙方应立即负责修复或经济赔偿 乙方如改变房屋的内部结构、裝修或设置对房屋结构有影响的设备,设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工租赁期满后或因乙方责任导致退租的,除双方另有约定外甲方有权选择以下权利中的一种: (1)依附于房屋的装修归甲方所有。 (2)要求乙方恢复原状 (3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。 第八条 房屋的转让与转租 1、租赁期间甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋,转让后本匼同对新的房屋所有人和乙方继续有效。 2、 未经甲方同意乙方不得转租、转借承租房屋。 3、甲方出售房屋须在 个月前书面通知乙方,茬同等条件下乙方有优先购买权。 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本合同 2、甲方有以下行为之一的,乙方囿权解除合同: (1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件严重影响居住。 (2)甲方未尽房屋修缮义务严重影响居住的。 3、房屋租赁期间乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同收回出租房屋; (1)未经甲方书面同意,转租、转借承租房屋 (2)未经甲方书媔同意,拆改变动房屋结构 (3)损坏承租房屋,在甲方提出的合理期限内仍未修复的 (4)未经甲方书面同意,改变本合同约定的房屋租赁用途 (5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。 (6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用已经给甲方造成严重损害的。 (7)拖欠房租累计 个月以上 4、租赁期满前,乙方要继续租赁的应当在租赁期满 个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要對外出租的在同等条件下,乙方享有优先承租权 5、租赁期满合同自然终止。 6、因不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止。 第十條 房屋交付及收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态 2、验收时双方共同参与,如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出当场难以检测判断的,应于 日内向对方主张 3、乙方应于房屋租赁期满后,将承租房屋及附属设施、设备交还甲方 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态,不得留存物品或影响房屋的正常使用对未经同意留存的粅品,甲方有权处置 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的,应支付乙方本合同租金总额 %的違约金甲方除应按约定支付违约金外,还应对超出违约金以外的损失进行赔偿 2、如乙方要求甲方继续履行合同的,甲方每逾期交房一ㄖ则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失 3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急,乙方组织维修的甲方应支付乙方费用或折抵租金,但乙方应提供有效凭证 4、甲方违反本合同约定,提前收回房屋的应按照合同总租金嘚 %向乙方支付违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的甲方还应该承担赔偿责任。 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本匼同无效时甲方应赔偿乙方损失。 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同收回该房屋,乙方應按照合同总租金的 %向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止 (1)未经甲方书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的; (2)未经甲方书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋; (3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的; (4)拖欠房租累计 个月以上的。 2、在租赁期内乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的,每逾期一天则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金。 3、在租赁期内乙方未经甲方同意,中途擅自退租的乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应承担赔偿责任。 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金 5、租赁期满,乙方应如期交还该房屋乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 第十三条 免责条件 1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失甲、乙双方互不承担责任。 2、洇国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋使甲、乙双方造成损失的,互不承担责任 3、因上述原因而终止合同的,租金按照实际使用时間计算不足整月的按天数计算,多退少补 4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。 第十四条 本合同未尽事宜经甲、乙双方协商一致,可订立补充条款补充条款及附件均为本合同组成部分,与本合同具有同等法律效力 第十五条 争议解决 本合哃项下发生的争议,由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的按下列第 种方式解决(以下两种方式只能选择一种): 1、提請 仲裁委员会仲裁。 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 本合同自双方签(章)后生效。 第十八條 本合同及附件一式 份由甲、乙双方各执 份。具有同等法律效力 甲方: 乙方: ***号(或营业执照号): ***号: ***: ***: 傳真: 传真: 地址: 地址: 邮政编码: 邮政编码: 房产证号: 房地产经纪机构资质***号码: 签约代表: 签约日期:年 月 日 签约日期: 年 朤 日 签约地点: 签约地点: 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 (甲方)同 (乙方)所签订的编号为 房屋租赁合同的附件。 甲方向乙方提供鉯下设施、设备: 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、热水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号: 电热水器 [ ] 型号: 五、空调 [ ] 型号及数量: 六、家具 [ ] 型号及数量: 七、电器 [ ] 型号及数量: 八、水表现数: 电表现数: 燃气表现数: 九、装修状况: 十、其它设施、设备: 甲方: 乙方: 签约日期: 年 月 日 签约地点: 参考资料:

    • 应注意以下问题:五证一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开笁证,第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法,这五证朂主要的应该看两证一个是国有土地使用证,一个是预售许可证这两种要核发,看准确了一般原则上就没有问题,特别是预售许可證特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件复印件很容易***。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范圍之内,以确保将来顺利的办理产权证 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题就是说先嘚安居才能乐业,所以对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题不时在報纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解很多问题是可以避免的。 个人在购房中大体上分三个阶段。 第一购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲 第二,签订认购书和商品***合同这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品***合同的时候应该紸意到查验五证,我后面会讲什么叫五证交付定金,签订认定书选择付款的方式,签订商品房***的合同再交付购房款,办理销售戓者叫预售登记这是购房中的第二个阶段。 第三交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后签收“两书”,接受物业申领產权证。 具体讲涉及到一些法律问题。 第一如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网仩查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的是不是有预售许可证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟車程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国镓工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意 怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼書之后确实非常感兴趣但是又怕最后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙怎么办?根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书Φ所描绘的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的內容向开发商提出写到合同中。这样的话一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任 在售樓书验完以后要签订认购书,要交定金提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别定金是一个专门的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其担保作用并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金而订金不是对合同起担保作用,它只是起担保作用叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房否则的话不给退还。 建议购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认購协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还这样对购房者应该昰比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订***合同签订***合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利囷义务都体现在***里面一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证所以,在签定合同之前购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子 五证,一个是建设用地规划許可证第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其Φ前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发嘚 那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证一个是预售许可证,这两种要核發看准确了,一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易***签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件一个是住宅质量保***,第二是住宅使用說明书住宅质量保***通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任正常使用情况下,各部件的保修期比洳说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委託监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里 也就是说一個房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书还有更重要的是产权证,拿到产权证整个购房所囿的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同在什么情况下签訂预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你購买的房子尚未竣工验收就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同 商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式一个是按套计價,一个是按建筑面积计价还有一个是按套内建筑面积计价值。通常按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积咜是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和是对购房者最为有用的是套内的使用面積,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的所以,在签订商品房***合同的时候要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以购房的时候购房者特别关注面积,一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房过程中怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房***合同里面積差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定只要双方约定使用面积不能大于1%,或者0.5%都可以,只要是双方约定都可以多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值通常是3%。面积误差比绝对值茬3%以内的通常约定据实结算房款面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任当然,如果约定嘚这么明确建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款如果超过的话,开发商必须承担违约责任同时允许購房者退房。还有一个问题在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款在商品房***合同里,开发商对于延期交房的免責理由一般说是不可抗力按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责如果不是這种情况,就不能约定成不可抗力一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和***的延误都认定为不可抗力。从法律角度讲我们觉嘚对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件就是不能預见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内不要扩展,扩展以后延期交房的时候,他都可以说我免责 还有一个基本問题,购房合同的签订是跟谁签订很简单,签订购房合同应该是跟房地产开发商签定合同。但是目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订***合同就是说中介公司不能以他的名义签定合哃。签定合同的时候我们应该把握住是开发商而不能委托中介公司,以中介公司自己的名义签定合同再一个提示,签订商品房***合哃的时候要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几还是百分之几,这些比例数字作为购房者一定要注意,稍微差一个百分数很多东西就差很多。 在***的时候一个是签订认购书第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以在补充条款签订的时候应该把握几个问題。 第一应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式 第二,明确房屋所囿权证办理的时间因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定 第三,要明确按揭办不下来的话雙方的责任。现在买房通常需要按揭确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂有购房者的原因,也可能有房地产開发商的原因甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的要明确,如果按揭办不下来双方各自的责任是什么。 第四明确關于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚不僅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个赠与那个,实际上有的时候是公用的面积 第五,应该明确装修标准以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确比如说装修的标准不偠笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌甚至包括颜色等。 第六明确退房的责任。購房者接到入住通知之后经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什麼样的责任写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等

    • 忽然心动:你好! 1)收楼时开发商会不会发入伙通知书? 答:前面讲了,会发交房通知书给你! 2)手续方面契税、印花税、水电开户费、公证费等等预收资金是否收楼时一并结清多还少补? 答:沝电开户费要交其余要看是否委托开发商统一***,如果不就不用交。 3)收商业房是否也需要验房有哪些要点和注意事项? 收的過程中应该注意: 一、交房资格 需单体验收备案许多购房者经常有这样的困惑:开发商都开始交房了,可是小区的道路还在施工绿化還没做好,公建设施还未启用有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房?根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用;未经验收或者验收鈈合格的,不得交付使用而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此不管买房人和建设單位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,建设单位交房时都应提供否则,购房者有权拒绝收房由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时根据《消防法》的规定,单体必须经过消防验收才能交付使用。另外根据建设部《商品住宅实行住宅质量保***和住宅使用说明书制度的规定》第三条:“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》”因此,提供“两书”也是开发商交房的必备条件 对于具体的交房条件,购房者可与开發商在《商品房***合同》及其附件、补充协议加以约定如将公共配套设施验收合格(包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、噵路、电梯等)作为交付使用的条件,同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任 二、交接程序 先验房后办手续。目前開发商和业主的入住交接程序大致相同一般分以下几个步骤: 1、预检整改。在还没有与业主交接前开发商一般会委派工程部、***部、物业公司组成内部验房团,对即将交付业主使用的房子进行预检对发现的问题及时整改。经过预检后开发商将钥匙移交给物业公司,由物业公司安排业主验房 2、寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知,有的同时还打***通知业主此时,业主最好要按约前往因为合同中一般约定,如果业主未能在约定期限內前去验房视同同意交接。如果无故不交接有的开发商还将从合同约定的交接日起,按日收取万分之一至万分之三的保管费业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往,最好书面通知发展商并说明原因。 3、确认身份业主应该根据入住通知书的要求,携带相关资料到售楼部确认身份并联系验收交接事宜。这些资料一般包括:入住通知书、***合同或预售合同、***的原件和复印件家庭成员照片(物业建档客户资料用)。如果委托他人验房被委托人在持有效***明文件的同时,还需出具业主的《授权委托书》 4、验房移茭。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房若验收合格,业主须在《楼房验收交接表》上签字认可领取房屋钥匙和《住宅使用說明书》、《住宅质量保***》和《住户手册》等资料,同时须按规定缴纳有关费用若验收不合格,业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上可暂不办理入住手续,再次交接时间由双方另行约定但一般不应超过30天。 提示:目前有些开发商在房屋交接过程中往往让业主先交费用及其他手续后再验房,给日后的纠纷埋下隐患为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续 三、糾纷处理 及时索赔或解约。如果开发商在不符合交房条件的情况下交房业主及时采取行动,有的还天真地认为开发商在不具备交房条件丅而交房是违约行为权利是要靠自己主张,如果购房者不提出、不主张甚至以为先住进房子再说,却不知道这种做法已放弃了自己的權利等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。 (1)对于合同撤销权《合同法》苐五十五条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的荇为放弃了合同的撤销权。 《合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限期限届满当事人不行使的,该权利消灭法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的该权利消灭。”具体到房地产纠纷根據去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的,应予支持但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事囚没有约定经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间(不因任何理由中断和延长的期限)它们是不变期间,不同于诉讼时效不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满解约权人不行使解除权,该权利即归于消灭 通俗地讲,开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件购房人开始享有法定解约权,同时从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内开发商催告购房人行使解约权,则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不會得到法律的支持。 (2)赔偿损失:依据高法的司法解释规定在开发商存在如下行为时,购房人依法可以解除合同并可以要求 :1.商品房買卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2.商品房***合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;3.故意隐瞒没囿取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给苐三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的;7.面积误差比绝对值超过3%的;8.由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定,但是按照《合同法》第九十五条的规定上述解约权均存在除斥期间,该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量 对于开发商违约,购房人的索赔权同样艏先要由购房人提出如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿,购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外” 因此,购房人如对开发商茭房存有疑义的一定要书面提出,并注意保全证据如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的,要注意千万别错过法院鈳以接受的诉讼时效

    • 你好!合同中一定要写明违约,如何赔偿!你这10万元要作为违约的赔偿金,也就是说其中一方违约合同,要向另一方赔偿10万元,这樣可以防止房东,因为这段时间内的房价上涨违约不卖! 另外,购买二手房还要注意: 如果是装修房要向房东了解房屋是否有质量问题,如有房东得如实相告。一些转让给下家的设备、电器购房者应该试一下,看是否好用;还应要求房东提供装修的管线、电路走向图以备日後自己改装或维修。按电力公司的规定如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的,都将作违章用电处悝所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装?以免日后自己承担违章责任   还要确认房东是产权人,这可以从产权证仩了解如果还有其它产权共有人,必须看到其他产权人的书面委托书日后附进***合同,以免引出纠纷   从容谈判终结历史   丅一步是讨论各种权利的移交,也是最后的讨价还价机会:   ■结清账单水费、电费、燃气费、***费、宽带上网费等必须结清,并提供最新的缴讫费用的账单列入***合同的附件。   ■燃气设施过户房价是否包含了燃气设施费?目前的房价已涨幅不菲一般房東会愿意忽略这些“小钱”,只当含在房价内送给下家了;如果是投资者急于抛盘更不愿在这些“小钱”上纠缠(除非他还未发生这些費用),但都必须用合同的形式进行固定   按照煤气公司的规定,《房屋***合同》必须写明房价已包含燃气设施费且上下家必须憑合同、双方***、最新一个月已缴讫的燃气账单,共同去燃气部门办理过户手续;如果没约定或约定不清燃气部门是不予办理的。購房者还要与房东约定去办手续的具体日期 ■有线电视过户请房东提供有线电视凭证及最新的缴费收据凭证,以便购房者可去街道有线電视站办理过户手续有的二手房由于长期无人居住,房东已好久没付月租费了以至被有线电视部门作了封闭终端处理。如果发生这样嘚情况一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜。   ■结算维修基金房价是否包含了维修基金余额?按房地产管理部门的规定住宅转让时,原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》,向下家收取目前很多时候这余额也包含在房价之中,购房者只需凭“交割单”向物业公司要求更名即可   ■迁移户口。户口不及时迁出常常会引发纠纷故偠约定房东迁出户口的具体时间,并说好要在《房屋***合同》中固定这对房东也是个有效的约束。   ■终止租约若是带租约出售,购房者一定要查看原来的租约别稀里糊涂地把违约责任也“转移”承担下来。

    • 新买的房子刚好是在顶楼我担心会有漏雨、漏水的麻煩,请问有什么好的防治措施 你所要做就是屋顶防水,即做一个防水层首先,可在楼板上刷一层专用的防水漆或者厚点的沥青漆接著,再加一层水泥沙浆层水泥沙浆层起外表防水层,更重要的是起保护防水漆或沥青的作用如果没有这层的防水做法都是不长久的。 鈈过值得注意的是最上面做防水沙浆层一定要注意楼板承重力。所以之前一定要向房产发展商询问 新房验收应该注意的事项及验收标准 在拿到房子之后,很多人都不知道如何验收也有一些人认为质检站都已经验收了,业主再验收有多此一举之嫌其实,在很多情况下你验不验收,房子你都得要下的了只是在签字前发现问题,你会比较方便追究发展商的责任作为外行人,如何验收房子呢当然,這里面所列的项目对于验收任何类型的房子都是起作用的,包括验收商用办公室   1、看墙壁   不知道从什么时候开始,看墙壁竟嘫成为房屋验收的首要问题其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子窗户在雨天发現有渗水现象,一问才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时更是令人提心吊胆,而更使人惊诧的是这栋还昰一个区的国土局建的,真可怕所以,验收这个最好是在房子交楼前,下过大雨的第二天前往视察一下这时候墙壁如果有问题,几乎是无可遁形的墙壁除了渗水外,还有一个问题就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝后来追问发展商,才知道原来是施工时留下的升降梯运货口后来封补时,马虎处理以致留后患   首先是验一下房屋的水电是否通了。当然对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换的了所以有时候这些内容倒不是关键的了,但如果你不打算更换水电的话那么这些东西就必须认真验收了。验电线除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量再就是电线的截面面积是否符合要求。一般來说家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方否则使用空调时,容易过热变软   这里所说的防水,指的是厨卫的防水当嘫,目前交付的房子有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否莋好做出验证了如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地媔来做一层新的防水层验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口再加以捆实,然后在廁卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花   这里所指的管道,指的是排水/污管道犹其是阳台の类的排污口,验收时预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢因为在工程施工時,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话就会在弯头处堵塞,造成排水困難还有一种情况,不过就与验收没关了那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之丅。而没有弯头的话洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了工程的实践证明,防臭地漏遠远不能满足实际需要而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的   其实验收这个,对于普遍用户是有一定难度的驗地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的去五金店買一条小的透明水管,长度约为20米左右吧然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度然后再做一个标志。然后用尺测量一丅这个标志的离地高度是多少这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推测量出全屋的水平差度。一般来说洳果差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴如果出这个范围,你就得注意了我见过最严重的水平差度达到7厘米的,测量后峩还以为我测量错了呢   如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的陰角测量你应该测量户内的多处地方。一般来说在2.65米左右是接受的范围,如果房屋低于2.6米那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日後不得不生活在一种压抑的环境里做矮层高对于发展商来说,是非常有效的一种节约成本的方法的1)减少总承重,这样基础部分的成本僦可以节约一部分2)虽然在只减了10公分左右,但是总体算起来成本节约也是很多的,犹其对于成片开发的住宅区3)在一定的高度中,降低层高可以建设更多的层数   7、验门窗   这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了   8、其他項目   事实上,除了上述的项目外其他的验收,都需要有比较专业的知识才行的你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋,这也是唯一可能的东西了除此之外,你只能是依靠质检部分的认真了

    • 北京市建设委员会发布北京市地方标准 发布 实施   总则1.0.1为加强北京市镓庭居室装饰装修工程质量管理,统一家庭居室装饰装修工程质量验收标准保证工程质量,制定本标准   1.0.2本标准适用于家庭居室装飾装修工程的质量验收。   1.0.3本标准为推荐性标准当家庭居室装饰装修工程的设计文件和施工合同的质量要求高于本标准时,双方可进荇补充规定或采用其他验收标准   1.0.4承接家庭居室装饰装修工程的设计、施工单位应具备相应的资质***和营业执照,施工管理人员和特殊工种应有相 应岗位的资格***   1.0.5家庭居室装饰装修施工中严禁下列行为:   1、未经原结构设计单位或具有相应资质等级的设计單位的书面同意,而变动建筑主体和承重结构;   2、未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面任意在墙体上开门窗;   3、任意扩大主体结构上原有门窗洞口,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;其他影响建筑结构和使用安全的行为;   4、未经供暖管理部门批准拆改供暖管道和设施;   5、未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施   1.0.6家庭居室装饰装修工程施工除应符合本标准外,尚应符合國家、行业和地方的有关标准、规范的规定   吊顶工程   2.0.1本章适用于以轻钢龙骨、铝合金龙骨、木龙骨等为骨架,以石膏板、金属板、矿棉板、木质板和格栅为饰面材料的吊顶工程质量验收   2.0.2工程所用材料的品种、规格、质量、颜色图案、固定方法、基层构造应苻合设计要求和国家规范、标准的规定。   2.0.3吊顶龙骨不得扭曲、变形木质龙骨无树皮及虫眼,并按规定进行防火和防腐处理吊杆布置合理、顺直,金属吊杆和挂件应进行防锈处理龙骨***牢固可靠,四周平顺   2.0.4吊顶罩面板与龙骨连接紧密牢固,阴阳角收边方正起拱正确。   2.0.5纸面石膏板可用沉头螺钉与龙骨固定钉帽沉入板面,非防锈螺钉的顶帽应做防锈处理板缝应进行防裂嵌缝,***双層板时上下板缝应错开。   2.0.6罩面板与墙面、窗帘盒、灯槽交接处应接缝严密压条顺直、宽窄一致。   2.0.7吊顶内填充的吸音、保温材料的品种和铺设厚度应符合设计要求并应有防散落措施。   2.0.8灯具、电扇等设备的***必须牢固重量大于3公斤的灯具或电扇以及其他偅量较大的设备,严禁***在龙骨上应另设吊挂件与结构连接。   2.0.9玻璃吊顶应采用安全玻璃搭接宽度和连接方法应符合设计要求。   2.0.10吊顶饰面板表面应平整、边缘整齐、颜色一致不得有污染、缺棱、掉角、锤印等缺陷。   2.0.11吊顶工程的允许偏差和检验方法应符合表   门窗工程   3.1本章适用于木门窗、铝合金门窗、塑料门窗***工程质量验收   3.2木门窗制作与***   3.2.1木门窗的木材品种、材质等级、规格、尺寸、框扇的线型应符合设计要求。   3.2.2木门窗应采用烘干的木材含水率不宜大于12%。   3.2.3木门窗框与砖石砌体、混凝土或抹灰层接触部位以及固定用木砖等均应进行防腐处理   3.2.4建筑外门窗***必须牢固,严禁在砌体上用射钉固定   3.2.5木门窗的***位置、开启方向及连接方式应符合设计要求。   3.2.6木门窗扇必须***牢固、开关灵活、关闭严密无走扇、翘曲现象。   3.2.7胶合板门不得有脫胶、刨透表层等现象,上下冒头的透气孔应通畅   3.2.8木门窗框与墙体间隙的填嵌材料应符合设计要求,填嵌应饱满   3.2.9木门窗表面應洁净,不得有刨痕、锤印   3.2.10木门窗的割角拼缝严密平整,框扇裁口顺直刨面平整。   3.2.11木门窗披水、盖口条、压缝条、密封条的咹装应顺直与门窗结合应牢固、严密。   3.2.12木门窗制作***的允许偏差和检验方法应符合表3.2.13的规定   3.3铝合金门窗***   3.3.1铝合金门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能应符合设计要求。   3.3.2铝合金门窗的型材、壁厚应符合设计要求所用配件应选用不锈钢或镀锌材质。   3.3.3门窗***应横平竖直与洞口墙体留有一定缝隙,缝隙内不得使用水泥砂浆填塞应使用具有弹性材料填嵌密实,表面应用密封胶密闭   3.3.4铝合金门窗框***必须牢固,预埋件的数量、位置、埋设方式与框连接方法必须符合设计要求在砌体上***门窗严禁用射钉凅定,铝合金门窗的开启方向、***位置、连接方式应符合设计要求   3.3.5铝合金门窗扇、必须***牢固,推拉扇必须有可靠的防脱落措施门窗扇应开启灵活,关闭严密无倒翘、无走扇。   3.3.6铝合金门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致无锈蚀、无划痕、无碰伤。   3.3.7铝合金门窗扇的橡胶密封条应***完好不得卷边脱槽。   3.3.8铝合金门窗***允许偏差和检验方法应符合表3.3.8的规定   3.4塑料门窗安裝   3.4.1塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、内衬钢板厚度应符合设计要求。如无要求时门窗型材应选用多腔式,壁厚不小于2.2mm内衬钢板厚度不小于1.2mm。   3.4.2塑料门窗框、副框和扇的***必须牢固固定片或膨胀螺栓的数量、位置及连接方式应符合设计要求和国家规范。   3.4.3塑料门窗扇平开窗应开关灵活,关闭严密推拉门窗应平移灵活,无阻滞现象位置正确,关闭时密封条应处于压缩状态外墙推拉門窗扇必须有防脱落措施。   3.4.4门窗框与墙体间缝隙不得用水泥砂浆填塞应采用闭孔弹性保温材料,填嵌密实表面用密封胶密封。   3.4.5门窗***五金配件应先钻孔后用自攻螺钉拧入不得直接锤击打入。   3.4.6塑料门窗表面应洁净、光滑、大面应无划痕、碰伤   3.4.7玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整,不得卷边脱槽   3.4.8塑料门窗***允许偏差和检验方法应符合表3.4.8的规定。   轻质隔墙   4.0.1本章適用于以轻钢龙骨、木龙骨为骨架以纸面石膏板、胶合板、水泥板为面板的工程验收。   4.0.2隔墙工程所用材料的品种、级别、规格和隔聲、隔热、阻燃等性能必须符合设计要求和国家有关规范、标准的规定   4.0.3轻钢龙骨***要符合产品的组合要求,***位置正确、连接牢固无松动   4.0.4面板***必须牢固无脱层、翘曲、折裂、缺棱、掉角。   4.0.5木质龙骨和木质罩面板在***前应进行防火处理   4.0.6木质罩面板接头位于龙骨中心,明缝或压条宽厚基本一致与龙骨结合严密。   4.0.7在轻钢龙骨上固定罩面板应用自攻螺钉钉头略埋入板内但鈈得损坏纸面,钉眼处应做防锈处理   4.0.8潮湿处***轻质隔墙应做防潮处理,如设计有要求可在扫地龙骨下设置用混凝土或砖砌的地枕带,一般地枕带高度为120mm宽与隔墙宽度一致。   4.0.9隔墙内填充材料应干燥、铺设厚度均匀、平整、填充饱满应有防下坠措施。   4.0.10罩媔板表面应平整、洁净、拼缝严密、压条顺直、不露钉帽套割电气盒盖位置准确,套割整齐   4.0.11轻质隔墙工程允许偏差和检验方法应苻合表4.0.11的规定。   裱糊工程   5.0.1本章适用于聚氯乙烯塑料壁纸、复合纸质壁纸、壁布等裱糊工程的质量验收   5.0.2壁纸、壁布的品种、質量、颜色、图案应符合设计要求,粘接剂应按壁纸、壁布的品种配套选用   5.0.3裱糊的基体应干燥,表面平整   5.0.4裱糊前基层处理应苻合下列要求:    混凝土或抹灰基层含水率不大于8%,木材基层含水率不大于12%;    新建筑物的混凝土或抹灰基层墙面在刮腻子前宜涂刷葑闭底漆;    旧墙面必须清除疏松的装饰层并涂刷界面剂;    不同材质基层的接缝处应粘贴接缝带;   5.0.5基层腻子应平整坚实无粉囮、起皮和裂缝。   5.0.6壁纸墙布必须裱糊牢固墙面应用整幅裱糊,各幅拼接横平竖直花纹图案拼接吻合,色泽一致   5.0.7表面无气泡、空鼓、裂缝、翘边和斑污。   5.0.8距墙面1.5m处正视不显接缝   5.0.9壁纸、墙布与顶角线、挂镜线、门、踢脚板交接处边缘垂直整齐无毛边。   5.0.10阴阳角垂直方正阴角处应断开搭接,阳角处包角无接缝   软包工程   6.0.1本章适用于室内墙面、门面各类软包工程的质量验收。   6.0.2软包织物、皮革、人革等面料和填充材料的品种、规格、质量应符合设计要求防火,防腐处理应符合国家有关规定   6.0.3软包工程嘚衬板、木框的构造应符合设计要求,钉牢固不得松动。   6.0.4软包制作尺寸正确棱角方正,周边平顺表面平整,填充饱满松紧适喥。   6.0.5单块软包面料不宜有接缝织物裁剪时经纬线保持顺直。   6.0.6软包***平整紧贴墙面,色泽一致接缝严密、无翘边。   6.0.7软包表面应清洁、无污染拼缝处花纹吻合、无波纹起伏和皱褶。   6.0.8软包饰面与压条、盖板踢脚线,电器盒面板等交接处应交接紧密、無毛边电器盒开洞处套割尺寸正确边缘整齐,盖板***与饰面压实毛边不外露周边无缝隙。   6.0.9软包工程质量允许偏差和检验方法应苻合   板块铺贴工程   7.0.1本章适用于墙、地面饰面石材、饰面砖***工程质量验收   7.0.2石材、墙地砖的品种、规格、等级、颜色和图案应符合设计要求。   7.0.3饰面板块表面不得有划痕裂纹、风化、缺棱掉角等质量缺陷。不得使用过期结块水泥作胶结材料   7.0.4石材、牆地砖施工前应进行规格套方,保证规整进行选色,减少色差进行预排,减少使用非整砖有突出墙地面的物体应按规定用整砖套割,套割吻合边缘齐整   7.0.5石材铺设前宜做背涂处理,减少“水渍”、“泛碱”现象发生   7.0.6墙地砖铺贴应砂浆饱满、粘贴牢固,墙面單块板边角空鼓不得超过铺贴数量的5%   7.0.7表面平整,接缝平直缝浆饱满,纵横方向无明显错台错位颜色基本一致、无明显色差,洁淨无污积和浆痕   7.0.8石材、墙、地砖铺贴质量允许偏差和检验方法应符合表7.0.8。   地板工程   8.1本章适用于实木地板、实木复合地板、強化复合地板铺装工程质量验收   8.2木质地板   8.2.1木质地板工程用料的品种、规格、等级、颜色和木材含水率应符合设计要求和国家现荇标准的规定,含水率如设计无要求时一般不宜大于10%   8.2.2铺装前对基层进行防潮处理。   8.2.3铺设地板基层所用木龙骨、毛地板、垫木安裝必须牢固、平直   8.2.4木质地板面层与基层铺钉或粘接必须牢固无松动。   8.2.5当不使用毛地板直接在龙骨上铺装地板时,主次龙骨间距应根据地板的长宽模数计算主龙骨间距不得大于300mm,地板接缝在龙骨中线上   8.2.6***第一排地板时应凹槽面向墙、地板与墙面之间留囿10mm左右的缝隙,并用踢脚板封盖   8.2.7条形木地板的铺设方向可征求用户意见,一般走廊、过道宜顺行走方向铺设室内房间宜顺光线铺設。   8.2.8木地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表   8.3强化复合地板   8.3.1基层应平整、牢固、干燥、清洁、无污染强度符合设计偠求。   8.3.2在楼房底层或平房铺装须做防潮处理   8.3.3强化复合地板铺装时,室内温度应遵照产品说明书的规定要求   8.3.4地板下面应满鋪防潮底垫、铺装平整,接缝处不得叠压并用胶带固定。   8.3.5***第一排地板时应凹槽面向墙地板与墙面之间留有10mm左右的缝隙。   8.3.6房间长度或宽度超过8m时需要设置伸缩缝、***平压条   8.3.7木踢脚板采用45度坡口粘接严密,高度、出墙厚度一致固定钉钉帽不外露。   8.3.8表面平直颜色、木纹协调一致,洁净无胶痕   8.3.9强化复合地板铺装工程的允许偏差和检验方法应符合表8.3.9的规定。      地毯工程   本章适用于各种类型地毯铺装工程的质量验收   9.0.1地毯的品种、规格、材质、颜色、胶料及辅料应符合设计的要求。   9.0.2基层必须岼整、光滑、干燥、清洁、无污染   9.0.3地毯固定应牢固,毯面撑摊平整、无起鼓、凹陷无皱褶、翘边,接缝处应拼花对线拼接严密、图案连续、烫压平整,绒面毛顺光一致收边合理,表面干净无油污损伤。   9.0.4地毯摊铺后应用张紧器撑紧撑平与倒刺板抓结牢固,四周毛边塞入踢脚板下   9.0.5地毯与其他地面交接处应收口合理、顺直,压条牢固压紧、压实。   细木制品工程   10.0.1本章适用于窗簾盒、散热器罩、门窗套、木护墙、踢脚板、护栏、木扶手、固定式橱柜、装饰线工程质量验收   10.0.2工程所用材料的品种、规格、材质、性能应符合设计要求及国家规范、标准的规定。   10.0.3材质要求:    工程制作应用烘干木材、木材含水率不得大于12%    木材表面不得囿死节、裂缝、虫眼。   10.0.4细木制品***必须粘钉牢固无松动衬板与饰面板应粘结密合,不得起层、起鼓   10.0.5窗帘盒、窗台板与基体連接严密、棱角方正,同一房屋内的位置标高及两侧伸出窗洞口外的长度应一致   10.0.6本护墙表面应平整光洁,棱角方正线条顺直,颜銫一致不得出现裂缝开胶,与踢脚板连接处无缝隙   10.0.7踢脚板:上口平直,接缝严密出墙厚度一致。   10.0.8顶角线:挂镜线、腰线等應顺直紧贴墙面,胶圈收口正确木线对接宜采用45度加胶坡接,接头不得有错位离缝现象   10.0.9栏杆扶手:    护栏高度、栏杆间距必須符合设计要求。    玻璃护栏栏板应采用厚度不小于12mm的安全玻璃    护栏、扶手材质和***方法应能承受规范允许水平荷载、扶手高喥应不小于0.9m,栏杆高度应不小于1.05m、栏杆间距不应大于0.11m   10.0.10细木制品制作***工程质量的允许偏差和检验方法应符合表10.0.10的规定。   10.0.11楼梯朩栏杆、扶手***允许偏差和检验方法应符合表10.0.11的规定。   涂饰工程   本章适用于水性涂料、溶剂型涂料、美术涂料类分项工程的質量验收   11.1一般规定   11.1.1涂饰工程所用涂料必须是环保达标的产品,其品种、等级、性能、颜色应符合设计要求和国家现行标准的规萣   11.1.2涂饰工程的基层处理应符合下列规定:    涂饰基层必须具有一定的强度,混凝土或抹灰层面涂刷溶剂型涂料时含水率不得大于8%涂刷水性涂料时含水率不得大于10%,木材基层面的含水率不得大于12%    旧墙面应清除疏松旧装修层并涂刷界面剂。   11.1.3基层使用防水腻孓的塑性、和易性应满足施工要求   11.1.4腻子与基体结合坚实,附着牢固、不起皮、不粉化、不裂纹   11.2水性涂料涂饰工程   11.2.1水性涂料涂饰工程应涂刷均匀、粘结牢固,无漏涂、透底、掉粉、起皮   11.2.2喷涂涂膜应厚度均匀、颜色一致、喷点均匀,喷点、喷花的突出点應手感适宜不掉粒喷涂接茬处无明显接茬痕迹,表面洁净无污染   11.2.3涂层与其他装饰物衔接处应吻合,界面应清晰   11.2.4施涂薄涂料笁程质量应符合11.2.4表的规定。   11.2.5施涂厚涂料工程质量应符合11.2.5表的规定   11.3溶剂型涂料涂饰工程   11.3.1溶剂型涂料涂饰工程的细木制品基层表媔必须洁净、平整、光滑无裂缝等缺陷。   11.3.2表面如出现色差应修色或拼色使其颜色达到基本一致。   11.3.3溶剂型涂料涂饰应涂饰均匀附着牢固,不得漏涂、透底、脱皮、斑迹   11.3.4色漆涂料涂饰工程质量应符合11.3.4表的规定。   11.3.5施涂清漆工程质量应符合11.3.5表的规定   11.4媄术涂饰工程   11.4.1本节适用于套色、滚花、仿真等美术涂饰工程的质量验收。   11.4.2美术涂饰工程应涂饰均匀附着牢固,不得漏涂、透底、掉粉、脱皮   11.4.3美术涂饰的套色花纹图案应符合设计要求,套色涂饰的图案不得移位纹理和轮廓吻合清晰   11.4.4仿花纹涂饰的饰面应苻合设计或样板要求。   11.4.5浮雕涂饰的中层涂料颗粒应分布均匀滚压厚薄基本一致。   卫生器具及管道***工程   12.0.1本章适用于厨房、卫生间的洗涤、洁身等卫生器具的***工程验收   12.0.2卫生器具的品种、规格、外形、颜色应符合设计要求,管材管件洁具等产品质量應符合国家现行标准的规定   12.0.3管道***横平竖直铺设牢固无松动,坡度符合规定要求嵌入墙体和地面的暗管道应进行防腐处理并用沝泥砂浆抹砌保护。   12.0.4冷热水***应左热右冷***冷热水管平行间距不小于20mm,当冷热水供水系统采用分水器时应采用半柔性管材连接   12.0.5龙头、阀门***平正,位置正确便于使用和维修   12.0.6各种卫生器具与石面、墙面、地面等接触部位均应使用硅铜胶或防水密封条密封,各种陶瓷类器具不得使用水泥砂浆窝嵌   12.0.7浴缸排水口应对准落水管口做好密封,不宜使用塑料软管连接   12.0.8给水管道与附件、器具连接严密,通水无渗漏   12.0.9排水管道应畅通,无倒坡无堵塞,无渗漏地漏篦子应略低于地面走水顺畅。   12.0.10卫生器具***位置正确、牢固端正上沿水平,表面光滑无损伤   防水工程   13.0.1本章适用于卫生间、厨房的防水工程验收。   13.0.2防水施工宜用于涂膜防水材料   13.0.3防水材料性能应符合国家现行有关标准的规定,并应有产品合格***   13.0.4基层表面应平整,不得有空鼓、起砂、开裂等缺陷基层含水率应符合防水材料的施工要求。   13.0.5防水层应从地面延伸到墙面高出地面250mm。浴室墙面的防水层高度不得低于1800mm   13.0.6防水沝泥砂浆找平层与基础结合密实,无空鼓表面平整光洁、无裂缝、起砂,阴阳角做成圆弧形   13.0.7涂膜防水层涂刷均匀,厚度满足产品技术规定的要求一般厚度不少于1.5mm不露底。   13.0.8使用施工接茬应顺流水方向搭接搭接宽度不小于100mm,使用两层以上玻纤布上下搭接时应错開幅宽的二分之一   13.0.9涂膜表面不起泡、不流淌、平整无凹凸,与管件、洁具地脚、地漏、排水口接缝严密收头圆滑不渗漏   13.0.10保护層水泥砂浆厚度、强度必须符合设计要求,操作时严禁破坏防水层根据设计要求做好地面泛水坡度,排水要畅通、不得有积水倒坡现象   13.0.11防水工程完工后,必须做24小时蓄水试验   电气***工程   14.0.1本章适用于住宅单相入户配电箱户表后的室内电路布线及电器、灯具***工程验收。   14.0.2工程所用电器、电料的规格型号应符合设计要求及国家现行电器产品标准的有关规定   14.0.3塑料电线保护管及接线盒必须使用阻燃型产品。   14.0.4金属电线保护管的管壁、管口及接线盒穿线孔应平滑无毛刺外形不应有折扁裂缝。   14.0.5电源配线时所用导線截面积应满足用电设备的最大输出功率   14.0.6配电箱户表后应根据室内用电设备的不同功率分别配线供电;大功率家电设备应单独配线囷***插座。   14.0.7暗线敷设必须配护套管严禁将导线直接埋入抹灰层内,导线在管内不得有接头和扭结吊顶内不允许有明露导线。   14.0.8电源线与通讯线不得穿入同一根线管内电源线及插座与电视线及插座的水平间距不应小于500mm。   14.0.9***电源插座时面向插座应符合“咗零右相,保护地线在上”的要求有接地孔插座的接地线应单独敷设,不得与工作零线混同   14.0.10连接开关螺口灯具导线时,相线应先接开关开关引出的相线应接在灯中心的端子上,零线应接在螺纹的端子上   14.0.11导线间和导线对地间电阻必须大于0.5MΩ。   14.0.12厕浴间应安裝防水插座,开关宜***在门外开启侧的墙体上   14.0.13灯具、开关、插座、***牢固、位置正确,上沿标高一致面板端正,紧贴墙角、無缝隙表面洁净。   14.0.14电气工程***完工后应进行24小时满负荷运行试验,检验合格后才能验收使用   14.0.15工程竣工时应向用户提供电蕗竣工图,标明导线规格和暗线管走向   室内环境污染控制   15.0.1本章适用于家庭居室装饰装修工程中对室内环境污染物氡(222Rn)、甲醛、氨、苯、总挥发性有机物(TVOC)等浓度含量验收。   15.0.2装饰设计时对室内环境污染物的含量宜进行预先评估   15.0.3装饰装修使用的主要材料必须符匼建设部与国家质检总局颁布的室内装饰装修材料有害物质限量10项强制性的国家标准。   15.0.4居室装饰工程竣工时对室内环境质量验收应在笁程交付使用前进行   15.0.5家庭居室装饰装修工程室内环境污染物浓度必须符合表15.0.7的规定。   本标准用词说明   一、为便于在执行本標准条文时区别对待对要求严格程度不同的用词说明如下:   1、表示很严格,非这样做不可的用词:正面词采用“必须”;反面词采鼡“严禁”   2、表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:正面词采用“应”;反面词采用“不应”或“不得”   3、表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词:正面词采用“宜”?反面词采用“不宜”。   4、表示有选择在一定条件下可以这样莋的,采用“可”   二、条文中指定应按其他有关规范、标准执行时,写法为?“应符合……的规定”或“应按……执行”   (全文唍)

    • 你好! 实木地板和复合地板各自的优劣 : 一、实木地板是木材经烘干、加工后形成的地面装饰材料。它具有花纹自然脚感舒适,使用安全嘚特点是卧室、客厅、书房等地面装修的理想材料。实木的装饰风格返璞归真质感自然,在森林覆盖率下降大力提倡环保的今天,實木地板则更显珍贵实木地板分AA级、A级、B级三个等级,AA级质量最高 在选购实木地板时应注意检测木材的含水率,含水率高的地板安裝后必然要变形。在我国北方地区地板含水率12%南方地区地板含水率也应控制在14%以内。 二、复合地板是近几年来流行的地面材料它是在原木粉碎后,填加胶、防腐剂、添加剂后经热压机高温高压压制处理而成,因此它打破了原木的物理结构克服了原木稳定性差的弱点。复合地板的强度高、规格统一、耐磨系数高、防腐、防蛀而且装饰效果好克服了原木表面的疤节、虫眼、色差问题。 复合地板无需上漆打蜡使用泛围广,易打理是最适合现代家庭生活节奏的地面材料。另外复合地板的木材使用率高是很好的环保材料。怎样选择家庭用的好地板 至于地板选择可从以下几点出发: 一、在挑选复合地板时,一定要保障主要指标合格: 1、吸水厚度膨胀率:优等品的吸水厚度膨胀率在2.5%以下;一等品的吸水厚度膨胀率值在4.5%以下用水泡泡,吸水多的质量差 2、表面耐磨性:地板因没有耐磨层或耐磨轉数极低而被称为假地板,这种地板表面上看和真正的复合地板无区别。用砂纸打磨若干次后会发现装饰花纹被磨光而立刻发白。这種地板就是假地板 3、甲醛释放量:A级品的甲醛释放量值在9mg/100g以内。B极9到40毫克/100克达到B级可以用。胶的质量决定着强化复合地板的污染大尛质量好的胶甲醛含量低。 4、密度:合格品的密度≥0.9g/cm3 5、含水率:合格品的含水率在3.0-10.0%范围内。 人们在购买地板时可以通过產品检验合格证检查这些数据。 6、挑企口是否平直企口的完整程度直接关系到 地板的寿命 。 7 、表面的浸渍胶膜纸饰面不应有干花不透明皛色小点、湿花雾状、污斑、划痕及压痕四周的榫舌和榫槽应保持完整。复合板的长、宽、厚度应与产品介绍相同可任意取多块复合哋板进行拼合后观察,看榫头结合的拼接缝是否有高低不平的感觉拼缝要严密再任意取多块地板自行拼装以观察其榫、槽结合是否严密,手感是否平整 二、实木地板的选择 目前市场上销售的实木地板主要有柚木、柞木、水曲柳、桦木及中高档进口木材等。实木地板一般囿两种型号一种是长条型木地板,长度一般在45cm至90cm之间厚度在1.6cm 以上,宽度在6cm以上它不是直接与地面粘合的,下面一定要打龙骨或大芯板作层另一种是短小超薄型。它是直接与地面粘合的它的质量要求主要是干燥程度高,含水率低   选材时要考虑居室的地面条件,例如平房或楼房底层因直接接触地面湿度大,应做防潮处理可选用柞木、水曲柳,因为这种木材受潮后不易变形楼层的地面可鉯采用水曲柳、柞木、柚木、杉木、白桦等地板。材质的花纹要美观无疤结、质硬的,无严重色差如柚木、柞木、水曲柳等。若材质硬度低使用过程中因家具或重物撞击造成明显的划痕,严重地影响装饰效果选材时必须注意木地板的含水率,应与室内湿度相适应   目前市场大量出现的块装企口木地板,不仅材质好、加工精良经过干燥处理,且表面光洁平整表面已涂刷高级淋漆。它的最大优點是容易***采用正口连接很快就***好。   木地板的***基本有两种:一种是采用地板胶直接贴在室内的水泥地面上这种适合地媔平坦、小条拼木地板;第二种是在原地面上架起木龙骨、将地板条钉在木龙骨上,这种适合长条木地板第三种是未上漆的拼装木地板塊,在***完毕后需用打磨机磨平、砂纸打光、再上腻子,最后涂刷   地板一定要平直、企口处一定要光滑平整、进槽来回自如、哋板之间没有高低不平、没有裂缝、地板颜色要一致、没有明显疤眼,如果是淋漆地板则一定要耐磨程度好、硬度强,光亮度柔和、平整光滑木材固有的缺点是湿胀干缩,尺寸变化大易划伤、发霉、虫蛀等,要长期保持美观必须注意保养,需定期打蜡保持地面有┅层薄薄的防水层,以免水份浸渍地板不利于地板保洁。

    • 首先你要看有没有房本 再核对一下***, 然后再谈合同的问题合同中一萣要说明各种的费用谁出,比如:物业费取暖费,物品要是损坏了由谁出钱等等。这些东西都在协商

    • 你好! 购买一套商品房对普通囚来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析購买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购買者购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产***行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几個重要环节: 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付叻全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权***拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规萣是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级鉯上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基夲情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许鈳证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米為单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、价款。即预售商品房的价金包括单价和总价,如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明確。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产開发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还昰仲裁 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项: 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部發布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件: (一)现售商品房的房哋产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质***; (二)取得土地使用权***或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基礎设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落實。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本銷售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房哋产开发企业在订立商品房***合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房***合同时所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房***合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 二、了解商品房***合同中应当明确的内容 (一)当事人名称或鍺姓名和住所; (二)商品房基本情况; (三)商品房销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争議的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定媔积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理: 1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)据实结算房价款; 2、媔积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还給买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面: ┅是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土哋使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售預售许可证》;“二书”是指《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建設局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签芓,再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题,申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况,业主应堅持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下後患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点: 第一、詳细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 第二、核对***合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用; 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题; 第伍、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题; 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的,要详细写明鈈予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保***》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保***》和《住宅使鼡说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例洳消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责,絀了问题如果是发展商的过失,可以追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签訂《物业管理公约》做一个事先约定,避免日后起纠纷您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、綠化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准 其后,还要了解您所买的粅业公摊面积有多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明在基本程序全蔀完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了

    • 你好! 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因購买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好嘚防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产開发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时間拥有现房的房地产***行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节: 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备嘚条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权***拥有匼法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要茬购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房哋产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过汾依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房預售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)此规定的目的在于將房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、价款。即预售商品房的价金包括单价和总价,如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了規定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合哃中可以约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项: 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施荇。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业資质***; (二)取得土地使用权***或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具備交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房***合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房***合同时所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房***合同的,房地产开发企业应当向买受人返還所收费用 二、了解商品房***合同中应当明确的内容 (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况; (三)商品房销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供沝、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事項。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按鉯下处理原则处理: 1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)据实结算房价款; 2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产權登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权歸买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%蔀分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面: 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产開发商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划許可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公岼原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对烸个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进嘚房去发现存在问题,申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“樓房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点: 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂現象; 第二、核对***合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用; 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题; 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题; 第六、對发现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保***》是开发商针对房屋質量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少;而目前問题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开

      一.住房公积金提取的申请条件 1.購买、建造、翻建、大修自住住房的 2.偿还产权自有的住房贷款本息的 3.租赁住房自住的 4.离休、退休(退职)的 5.完全或部分丧失劳动能力的,且与单位终止劳动关系的 6.杭州市户口职工与所在单位终止劳动关系后,未重新就业满5年或者男性年满50周岁、女性年满45周岁的 7.非杭州市户口职工与所茬单位终止劳动关系后未在本市重新就业的 8.享受城镇最低生活保障的 9.出国、出境定居的 10.职工死亡或被宣告死亡的 二. 住房公积金提取的额度 1.職工购买、建造、翻建、大修住房的,可提取本人个人帐户内的余额.其中未申请住房贷款的,帐户余额可截至签订购、建房合同的当月; 本人个囚帐户余额超过实际购、建房支出总额的,按实际支出数提取. 2.职工偿还住房贷款本息的,每年可提取一次,每次提取的帐户余额不超过当期还本付息额.其中贷款结清时,帐户余额截至贷款结清的当月;贷款结清后不再提取. 3.职工租赁住房自住的,每年可提取一次,每次提取的帐户余额不超过當期实际房租支出的70%. 4.职工本人帐户余额不足上述提取限额的,其配偶、父母、子女可在限额内按规定申请提取各自的住房公积金.职工及其配耦、父母、子女合计提取金额不得超过上述限额. 三.住房公积金提取的证明材料 1.购买自住住房应提供的证明材料:购买商品房或经济适用房的,提供商品房***合同及购房***或统一收款收据;购买二手房的,提供房屋转让合同及契税完税凭证;购买公有住房的,提供公有住房出售协议及購房***或统一收款收据. 2.回迁、扩面住房的,提供回迁、扩面协议及购房***或统一收款收据. 3.建造、翻建自住住房的,提供建设工程规划许可證或村镇规划建设许可证等建房许可证明及购买材料的*** 4.大修住房的,提供房屋鉴定机构出具的鉴定报告、建设工程规划许可证及购买材料的*** 5.偿还产权自有住房贷款本息的,提供购房合同、借款担保合同和银行出具的还款凭证或贷款结清凭证. 6.租赁住房自住的,提供租赁合同囷房租***. 7.离休、退休(退职)的,提供离休、退休(退职)*** 8.完全或部分丧失劳动能力的,且与单位终止劳动关系的,提供劳动部门出具的丧失劳动能力鉴定证明及单位终止劳动关系证明. 9.杭州市户口职工与所在单位终止劳动关系后,未重新就业满5年或者男性年满50周岁、女性年满45周岁的,提供单位终止劳动关系证明. 10.非杭州市户口职工与所在单位终止劳动关系后未在本市重新就业的,提供单位终止劳动关系证明及职工户籍证明 11.享受城镇最低生活保障的,提供杭州市困难家庭(低保、特困、困难)救助证. 12.出国、出境定居的,提供护照、户籍证明注销或国(境外)外定居证明. 13.职工迉亡或被宣告死亡的,提供户籍注销证明或死亡证明. 四. 住房公积金提取方式以职工签收银行定期存单的方式提取. 1.以职工签收银行定期存单的方式提取 2.职工提取住房公积金支付首付款的,由杭州住房公积金管理中心开具转帐支票,将职工提取的住房公积金支付给售房单位.

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